ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
01 серпня 2019 року
м. Київ
Справа № 911/956/17
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Катеринчук Л.Й. - головуючий, Банасько О.О., Пєсков В.Г.
за участі секретаря судового засідання Лавринчук О.Ю.
учасники справи:
ініціюючий кредитор - Товариство з обмеженою відповідальністю "Лексвінхаус",
боржник - Товариство з обмеженою відповідальністю "Броварський домобудівний комбінат "Меркурій",
представник - адвокат Калініченко І.О. (договір №18/01-б про надання правової допомоги від 18.06.2018, ордер серії КС №599051 від 01.08.2019)
ліквідатор - арбітражний керуючий Буличов Сергій Олександрович, особисто
позивач - ліквідатор Товариства з обмеженою відповідальністю "Броварський домобудівний комбінат "Меркурій",
відповідач-1 - Броварська міська рада Київської області,
представник - Ющенко І.М. (довіреність №2-15/52 від 04.01.2019)
відповідач-2 - Приватне акціонерне товариство "Виробнича проектно-будівельна фірма "Атлант"
представники - адвокат Діденко Т.Г. (ордер серії КС №439117 від 14.05.2019), адвокат Сенько А.В. (ордер серії КС №465069 від 30.07.2019)
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача-1 - Головне управління ДФС у Київській області
розглянув касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Броварський домобудівний комбінат "Меркурій" в особі ліквідатора Буличова Сергія Олександровича
на постанову Північного апеляційного господарського суду
від 21.05.2019
у складі колегії суддів: Верховець А.А. (головуючий), Доманська М.Л., Отрюх Б.В.
за позовом ліквідатора Товариства з обмеженою відповідальністю "Броварський домобудівний комбінат "Меркурій"
до Броварської міської ради Київської області та Приватного акціонерного товариства "Виробнича проектно-будівельна фірма "Атлант"
про визнання протиправними та скасування пунктів 4.5., 7.3. Рішення Броварської міської ради від 27.09.2018 №1076-45-07, визнання недійсним договору оренди землі
в межах справи №911/956/17
за заявою Товариства з обмеженою відповідальністю "Лексвінхаус"
про банкрутство Товариства з обмеженою відповідальністю "Броварський домобудівний комбінат "Меркурій"
ПРОЦЕДУРА КАСАЦІЙНОГО ПРОВАДЖЕННЯ У ВЕРХОВНОМУ СУДІ
1. 05.06.2019 ліквідатор Товариства з обмеженою відповідальністю "Броварський домобудівний комбінат "Меркурій" Буличов Сергій Олександрович звернувся безпосередньо до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду з касаційною скаргою на постанову Північного апеляційного господарського суду від 21.05.2019 у справі №911/956/17 в порядку статей 286, 287, 289 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України).
2. Автоматизованою системою документообігу суду для розгляду справи №911/956/17 визначено колегію суддів Верховного Суду у складі: Катеринчук Л.Й. - головуючий, Пєсков В.Г., Погребняк В.Я., що підтверджується витягом з протоколу передачі судової справи раніше визначеному складу суду від 05.06.2019.
3. Ухвалою Верховного Суду від 12.06.2019 у складі колегії суддів: Катеринчук Л.Й. - головуючий, Пєсков В.Г., Погребняк В.Я. відкрито касаційне провадження у справі №911/956/17 за касаційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Броварський домобудівний комбінат "Меркурій" в особі ліквідатора Буличова Сергія Олександровича на постанову Північного апеляційного господарського суду від 21.05.2019 та призначено її розгляд на 01 серпня 2019 року о 10:45.
4. У зв`язку з відпусткою судді Погребняка В.Я. автоматизованою системою документообігу суду для розгляду справи №911/956/17 визначено колегію суддів у складі: головуючий суддя - Катеринчук Л.Й., суддя - Банасько О.О., суддя - Пєсков В.Г., що підтверджується витягом з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 30.07.2019; ухвалою Суду від 31.07.2019 зазначеною колегією суддів справу №911/956/17 за касаційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Броварський домобудівний комбінат "Меркурій" в особі ліквідатора Буличова Сергія Олександровича на постанову Північного апеляційного господарського суду від 21.05.2019 прийнято до провадження з призначеним ухвалою Верховного Суду від 12.06.2019 розглядом на 01 серпня 2019 року о 10:45.
5. Приватне акціонерне товариство "Виробнича проектно-будівельна фірма "Атлант" та Броварська міська рада Київської області подали відзиви на касаційну скаргу.
6. Ліквідатор Товариства з обмеженою відповідальністю "Броварський домобудівний комбінат "Меркурій" Буличов С.О. подав відповіді на відзиви на касаційну скаргу.
ПРОВАДЖЕННЯ У СУДАХ ПЕРШОЇ ТА АПЕЛЯЦІЙНОЇ ІНСТАНЦІЙ
Провадження в суді першої інстанції та прийняте ним рішення
7. Господарським судом Київської області здійснюється провадження у справі №911/956/17 про банкрутство Товариства з обмеженою відповідальністю "Броварський домобудівний комбінат "Меркурій" (далі - ТОВ "БДК "Меркурій", боржник, позивач), порушене ухвалою від 18.04.2017 за заявою Товариства з обмеженою відповідальністю "Лексвінхаус" із введенням щодо боржника процедури розпорядження майном; справа перебуває на стадії ліквідаційної процедури боржника, введеної постановою місцевого суду від 12.06.2018 з призначенням ліквідатором ТОВ "БДК "Меркурій" арбітражного керуючого Буличова С.О.
8. 07.12.2018 в межах даної справи про банкрутство №911/956/17 ліквідатор ТОВ "БДК "Меркурій" Буличов С.О. звернувся до місцевого суду з позовом до Броварської міської ради Київської області (далі - Броварська міська рада, відповідач-1) та Приватного акціонерного товариства "Виробнича проектно-будівельна фірма "Атлант" (далі - ПрАТ "ВПБФ "Атлант", відповідач-2) про визнання протиправними та скасування пунктів 4.5., 7.3. Рішення Броварської міської ради №1076-45-07 від 27.09.2018 "Про припинення права користування земельними ділянками, затвердження документації із землеустрою, надання земельних ділянок у користування, надання дозволів на розроблення документації із землеустрою, надання згоди на відновлення меж земельних ділянок, надання згоди на поділ земельної ділянки, припинення дії договорів оренди земельних ділянок, внесення змін до рішення Броварської міської ради", а також про визнання недійсним договору оренди землі (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 897094332106, дата реєстрації 01.10.2018: земельна ділянка, кадастровий номер 3210600000:00:053:0013 ), серія та номер: бн, виданий 02.10.2018, видавник: Броварська міська рада Київської області та ПрАТ "Виробнича проектно-будівельна фірма "Атлант", зареєстрований 03.10.2018 державним реєстратором Грабовецькою Н.В., Броварська районна державна адміністрація Київської області, індексний номер 43325433 від 03.10.2018, номер запису про інше речове прав (право оренди земельної ділянки в Київська обл., м. Бровари): 28214305 та застосування наслідків недійсності оспорюваного правочину; як підставу позову ліквідатором ТОВ "БДК "Меркурій" визначено статті 21, 640, 651, 782 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), статтю 188 Господарського кодексу України (далі - ГК України), статтю 124 Земельного кодексу України та статті 1, 13, 31 Закону України "Про оренду землі".
8.1. В обґрунтування заявлених вимог ліквідатор ТОВ "БДК "Меркурій" Буличов С.О. зазначив про незаконність оскаржуваного рішення органу місцевого самоврядування (відповідача-1), яким було в односторонньому порядку припинено дію договору оренди земельної ділянки, укладеного 18.04.2006 між Броварською міською радою (відповідач-1) та ТОВ "БДК "Меркурій" (позивач), із внесенням до нього змін договором №2 від 26.01.2012 та продовженням строку дії договору оренди землі 18.04.2006 до 25 років, що не відповідає приписам статті 31 Закону України "Про оренду землі" щодо підстав для припинення договору оренди землі, якими не передбачено можливості його розірвання в односторонньому порядку; оскаржуване рішення прийнято з порушенням статей 19, 37 Регламенту Броварської міської ради Київської області VII скликання та без належного повідомлення про внесення проекту спірного рішення на пленарне засідання міської ради ТОВ "БДК "Меркурій", як особи, прав та обов`язків якої стосувався розгляд Броварською міською радою питання про припинення дії договору оренди земельної ділянки, площею 5,8285 га у місті Бровари Київської області, наданої ТОВ "БДК "Меркурій" 18.04.2006 в користування для будівництва житлової забудови II черги кварталу "Олімпійський" в місті Бровари.
8.2. Позивач зауважив, що оскаржуваним рішенням 27.09.2018 Броварська міська рада передала спірну земельну ділянку в користування відповідачу-2 - ПрАТ "ВПБФ "Атлант" як таку, на якій розміщене належне відповідачу-2 нерухоме майно, однак, відповідно до умов укладеного 28.08.2014 між позивачем та відповідачем-2 договору №36/25 участі у будівництві багатоквартирних житлових будинків по вул. Олімпійська в місті Бровари Київської області , ПрАТ "ВПБФ "Атлант" здійснювало будівництво багатоквартирних будинків на замовлення ТОВ "БДК "Меркурій" на наданій позивачу відповідачем-1 в користування земельній ділянці; за умовами пункту 3.3.14 договору №36/25 від 28.08.2014 право власності на об`єкти будівництва відповідач-2 міг набути лише після введення в експлуатацію кожної відокремленої секції (багатоквартирного житлового будинку) об`єкта; однак, після визнання позивача банкрутом постановою місцевого суду від 12.06.2018 спірні об`єкти незавершеного будівництва в експлуатацію не введено, акти готовості об`єктів до експлуатації ТОВ "БДК "Меркурій" не складались.
8.3. Позивач зазначив, що проведення державної реєстрації права оренди спірної земельної ділянки за ПрАТ "ВПБФ "Атлант" 01.10.2018 у Державному земельному кадастрі не було можливим, оскільки на вказану дату користування земельною ділянкою здійснювало ТОВ "БДК "Меркурій"; припинення договору оренди землі зумовлює обов`язок орендаря та орендодавця скласти акт повернення земельної ділянки з оренди, чого позивачем-орендарем та відповідачем-1, як орендодавцем, зроблено не було, акти приймання-передачі спірної земельної ділянки не підписувались; факт припинення орендних правовідносин підлягає державній реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно і лише після цього є можливим проведення державної реєстрації договору оренди землі, укладеного з новим орендарем.
9. 12.12.2018 ухвалою Господарського суду Київської області позовну заяву ТОВ "БДК "Меркурій" в особі ліквідатора Буличова С.О. до Броварської міської ради та ПрАТ "ВПБФ "Атлант" про визнання протиправними та скасування пунктів 4.5., 7.3. Рішення Броварської міської ради №1076-45-07 від 27.09.2018, визнання недійсним договору оренди землі прийнято до розгляду та відкрито провадження з розгляду цієї позовної заяви у відокремленому провадженні в межах справи №911/956/17 про банкрутство ТОВ "БДК "Меркурій" за правилами загального позовного провадження; залучено Головне управління ДФС у Київській області до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача-1.
10. 05.03.2019 ухвалою Господарського суду Київської області позовну заяву ліквідатора ТОВ "БДК "Меркурій" до Броварської міської ради Київської області та ПрАТ "ВПБФ "Атлант" про визнання протиправним та скасування пунктів 4.5., 7.3. Рішення Броварської міської ради від 27.09.2018 №1076-45-07, визнання недійсним договору оренди землі задоволено частково; визнано протиправним та скасовано пункт 4.5. Рішення Броварської міської ради від 27.09.2018 №1076-45-07 "Про припинення права користування земельними ділянками, затвердження документації із землеустрою, надання земельних ділянок у користування, надання дозволів на розроблення документації із землеустрою, надання згоди на відновлення меж земельних ділянок, надання згоди на поділ земельної ділянки, припинення дії договорів оренди земельних ділянок, внесення змін до рішень Броварської міської ради"; визнано недійсним договір оренди землі (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 897094332106, дата реєстрації 01.10.2018: земельна ділянка, кадастровий номер 3210600000:00:053:0013 ), серія та номер: бн, виданий 02.10.2018, видавник: Броварська міська рада Київської області та ПрАТ "Виробнича проектно-будівельна фірма "Атлант", зареєстрований 03.10.2018 державним реєстратором Грабовецькою Н.В., Броварська РДА Київської області, індексний номер 43325433 від 03.10.2018, номер запису про інше речове право (право оренди земельної ділянки в Київській обл., м. Бровари): 28214305; в іншій частині позову відмовлено; стягнено з Броварської міської ради Київської області та ПрАТ "ВПБФ "Атлант" на користь ТОВ "БДК "Меркурій" по 1 762 грн. судового збору.
10.1. Місцевим судом встановлено обставини укладення між Броварською міською радою (відповідач-1), як орендодавцем, та ТОВ "БДК "Меркурій" (позивач), як орендарем, договору оренди земельної ділянки, зареєстрованого у Київській регіональній філії центру ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 18.04.2006 №040633800203; відповідно до пункту 1.1. цього договору, орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку, площею 5,8285 га за рахунок земель сільськогосподарського призначення - рілля, для будівництва багатоквартирної житлової забудови на території ІІ черги кварталу "Олімпійський" в місті Бровари Київської області.
10.2. Судом встановлено, що в період 2010-2017 років до договору оренди земельної ділянки від 18.04.2006 тричі вносилися зміни, а саме договором №1 від 23.04.2010 зазначено кадастровий номер спірної земельної ділянки, площею 5,8285 га - 3210600000:00:053:0013 ; договором №2 від 26.01.2012, зокрема, пролонговано договір оренди земельної ділянки від 18.04.2006 до 25 років; договором №3 від 15.05.2017 визначено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 23 042 345, 63 грн., річна орендна плата становить 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки і складає 2 765 081, 48 грн.
Отже, позивач на підставі договору оренди від 18.04.2006 був користувачем спірної земельної ділянки строком до 18.04.2031 в цілях для здійснення будівництва багатоповерхової житлової забудови кварталу "Олімпійський" в місті Бровари Київської області.
10.3. Місцевим судом встановлено обставини укладення між позивачем - ТОВ "БДК "Меркурій", як замовником будівництва, та відповідачем-2 - ПрАТ "ВПБФ "Атлант", як генпідрядником, договору участі у будівництві №36/25 від 28.08.2014, за умовами пункту 3.3.14 якого відповідач-2 міг набути у власність новозбудовані будинки лише після введення в експлуатацію кожної відокремленої секції багатоквартирного житлового будинку, що зводяться на спірній земельній ділянці відповідачем-2.
10.4. Суд встановив, що оскаржуваним рішенням від 27.09.2018 №1076-45-07 Броварська міська рада вирішила припинити дію договору оренди земельної ділянки, укладеного між Броварською міською радою та ТОВ "БДК "Меркурій", зареєстрований у Київській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" від 18.04.2006 за №040633800203, земельна ділянка площею 5,8285 га, кадастровий номер 3210600000:00:053:0013 , для будівництва багатоквартирної житлової забудови - землі житлової забудови, на території ІІ черги кварталу "Олімпійський", у зв`язку з невиконанням орендарем пунктів 4, 9.4. даного договору, враховуючи постанову Господарського суду Київської області від 12.06.2018 справа №911/956/17 та інформацію Броварського управління ГУ ДФС у Київській області №5911/10-36-52 від 25.09.2018 (пункт 7.3. рішення); надати ПрАТ "ВПБФ "Атлант" в користування на умовах оренди земельну ділянку, на якій розміщене майно, що є власністю ПрАТ "ВПБФ "Атлант", площею 5,8285 га для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку - землі житлової та громадської забудови, на території ІІ черги кварталу "Олімпійський" терміном до 27.09.2023; кадастровий номер земельної ділянки 3210600000:00:053:0013 (пункт 4.5. рішення).
Зазначене рішення органу місцевого самоврядування (пункт 4.5.) стало підставою для укладення між відповідачами 1, 2 - Броварською міською радою, як орендодавцем, та ПрАТ "ВПБФ "Атлант", як орендарем, оспорюваного договору оренди земельної ділянки від 02.10.2018 з проведенням його державної реєстрації 03.10.2018.
10.5. Позивач, як попередній орендар спірної земельної ділянки на підставі договору оренди від 18.04.2006 (зі змінами), доводив порушення його прав оспорюваним рішенням відповідача-1, яким, за твердженням позивача, Броварська міська рада в односторонньому порядку достроково розірвала укладений з позивачем 18.04.2006 договір оренди земельної ділянки, строк дії якого договором №2 про внесення змін до договору від 26.01.2012 було продовжено до 2031 року, що не допускається в силу статті 31 Закону України "Про оренду землі", статті 651 ЦК України та статті 188 ГК України та не передбачено сторонами в договорі оренди від 18.04.2006.
10.6. Позивач зауважив, що 03.10.2018 відповідачем-1, як орендодавцем, направлено позивачу повідомлення про припинення договору оренди спірної земельної ділянки, оформлене листом від 02.10.2018 №2-6/3825, який позивач-орендар отримав 13.10.2018, що підтверджується даними офіційного веб-сайту ПАТ "Укрпошта" щодо поштового відправлення №0740023430987; відтак, лише з 13.10.2018 можна було вчиняти дії, пов`язані з припиненням договору оренди землі від 18.04.2006; водночас, за змістом пункту 6.3. договору оренди землі від 18.04.2006 вбачається, що передача земельної ділянки здійснюється за актом приймання-передачі, однак, між позивачем-орендарем та відповідачем-1, як орендодавцем, такого акта підписано не було.
10.7. Позивач зазначив, що невиконання ним вимог пунктів 4, 9.4. договору оренди від 18.04.2006 щодо сплати орендної плати, пов`язане з ухиленням відповідача-2 від сплати коштів на користь позивача в рахунок оплати відповідачу-1 за користування спірною земельною ділянкою згідно пунктів 3.2.1., 3.4.7. договору №36/25 від 28.08.2014 про участь у будівництві, якими позивач, як замовник, та відповідач-2, як генеральний підрядник, погодили, що позивач є землекористувачем за рахунок коштів генерального підрядника, який зобов`язаний відшкодовувати позивачу суми орендної плати за користування земельною ділянкою, на якій відповідачем-2 зводяться багатоквартирні будинки кварталу "Олімпійський" у місті Бровари Київської області.
Позивач зауважив, що станом на дату прийняття відповідачем-1 оспорюваного рішення 27.09.2018 об`єкти будівництва в експлуатацію не вводились, акти готовності об`єктів до експлуатації позивачем не складались, що унеможливлює передачу земельної ділянки комунальної власності в оренду відповідачу-2 без проведення земельних торгів.
10.8. Відповідач-2 у відзиві на позов доводив, що позивач втратив право користування спірною земельною ділянкою, оскільки з моменту введення відносно нього ліквідаційної процедури постановою місцевого суду від 12.06.2018 про визнання боржника банкрутом ТОВ "БДК "Меркурій" припинило сплачувати орендні платежі. ПрАТ "ВПБФ "Атлант" зауважило, що 24.09.2018 ним зареєстровано за собою право власності на незавершене будівництво, що зводиться на спірній земельній ділянці. Зазначені обставини є підставою для припинення укладеного між позивачем та відповідачем-1 договору оренди земельної ділянки від 18.04.2006 на підставі статті 31 Закону України "Про оренду землі".
10.9. Відповідач-1 у відзиві на позов зауважив, що з квітня 2017 року позивач систематично порушував термін сплати орендної плати за земельну ділянку, надану йому в користування із земель комунальної власності, у зв`язку з чим утворилася заборгованість, про що відповідач-1 повідомляв позивача листами. Відповідач-1 зазначив, що договором №2 про внесення змін від 26.01.2012 сторони внесли зміни в пункт 12.4. договору оренди землі від 18.04.2006 та передбачили, що розірвання договору оренди за ініціативою орендодавця в односторонньому порядку допускається у випадку невиконання орендарем вимог пункту 4, підпункту 3 пункту 9.4. договору щодо обов`язку сплачувати орендну плату. У спростування доводів позивача про необхідність підписання акта приймання-передачі земельної ділянки відповідач-1 зазначив, що договором №3 від 15.05.2017 про внесення змін до договору 18.04.2006 внесено зміни в пункт 6.3. договору оренди та визначено, що передача земельної ділянки здійснюється з моменту державної реєстрації права оренди земельної ділянки.
11. Розглядаючи позовні вимоги в частині визнання протиправним та скасування пункту 7.3. рішення Броварської міської ради від 27.09.2018 №1076-45-07 щодо припинення дії договору оренди земельної ділянки від 18.04.2006, укладеного між ТОВ "БДК "Меркурій" та Броварською міською радою, суд першої інстанції встановив, що підставою для припинення дії спірного договору оренди в порядку пункту 12.4. договору стало невиконання орендарем пунктів 4, 9.4. договору щодо сплати орендних платежів, з урахуванням обставин визнання позивача-орендаря банкрутом постановою місцевого суду від 12.06.2018 та інформації податкової інспекції щодо заборгованості ТОВ "БДК "Меркурій" за орендною платою.
Місцевим судом визнано оскаржуване рішення Броварської міської ради в цій частині (пункт 7.3. рішення від 27.09.2018 №1076-45-07) обґрунтованим, так як невиконання позивачем-орендарем умов договору 18.04.2006 щодо сплати орендних платежів за користування спірною земельною ділянкою сторони погодили (пункт 12.4. договору в редакції договору №2 про внесення змін 26.01.2012) як самостійну підставу для розірвання договору оренди в односторонньому порядку з ініціативи орендодавця.
11.1. Судом відхилено доводи позивача про те, що несплата ним орендних платежів пов`язана з невиконанням відповідачем-2 обов`язку щодо відшкодування таких коштів позивачу в порядку пунктів 3.2.1., 3.4.7. договору №36/25 від 28.08.2014 та посилання позивача на пункт 13.2. договору оренди від 18.04.2006 щодо відсутності його вини у невиконанні зобов`язань зі сплати орендних платежів, оскільки такі обставини не звільняють позивача, як орендаря, від обов`язку щодо сплати орендної плати за договором оренди від 18.04.2006.
11.2. Доводи позивача про те, що зобов`язання позивача перед відповідачем-1 зі сплати орендних платежів можуть бути врегульовані шляхом пред`явлення відповідачем-1 кредиторських вимог у справу про банкрутство позивача місцевий суд відхилив, як необґрунтовані, оскільки імперативною нормою Закону про банкрутство (частина 8 статті 42) передбачено обов`язок щодо повернення майна, користувачем якого є банкрут (позивач), його власнику, відповідно до закону або договору. А відповідачем-1, як орендодавцем, прийнято рішення про припинення дії договору оренди, укладеного з позивачем, за наявності підстав, встановлених договором (невиконання обов`язку щодо сплати орендних платежів, пункт 12.4. договору оренди від 18.04.2006). Тому комунальне майно (земельна ділянка) підлягає поверненню його власнику.
12. Суд першої інстанції, з посиланням на приписи частини 2 статті 782 ЦК України та зважаючи на встановлені обставини повідомлення відповідачем-1 позивача про припинення дії договору оренди від 18.04.2006 листом-повідомленням від 02.10.2018 №2-6/3825, який позивач одержав 13.10.2018, дійшов висновку, що спірний договір оренди 18.04.2006, укладений між Броварською міською радою та ТОВ "БДК "Меркурій" щодо земельної ділянки, площею 5,8285 га, кадастровий номер 3210600000:00:053:0013 , слід вважати розірваним з 13.10.2018.
Судом встановлено, що право позивача щодо користування спірною земельною ділянкою було зареєстровано у встановленому законом порядку у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно з визначенням його терміну до 18.04.2031, що підтверджується витягом із зазначеного реєстру станом на 09.06.2017.
За таких обставин, місцевий суд дійшов висновку, що позивач був належним землекористувачем до 13.10.2018 (до дня одержання листа-повідомлення орендодавця про припинення дії договору оренди від 18.04.2006), тому станом на дату прийняття 27.09.2018 відповідачем-1 - Броварською міською радою оспорюваного рішення №1076-45-07 в частині пункту 4.5. щодо надання земельної ділянки в користування відповідачу-2 - ПрАТ "ВПБФ "Атлант", речове право оренди спірної земельної ділянки було зареєстровано за позивачем - ТОВ "БДК "Меркурій".
Суд першої інстанції з посиланням на приписи статті 19 Конституції України, статей 93, 152 Земельного кодексу України, статті 13 Закону України "Про оренду землі" та статті 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", зазначив, що прийняття відповідачем-1 рішення від 27.09.2018 №1076-45-07, викладеного в пункті 4.5. рішення, про надання спірної земельної ділянки в користування відповідачу-2 на умовах оренди під час дії договору оренди від 18.04.2006, укладеного між відповідачем-1 та позивачем, є протиправним та таким, що порушує права позивача, як законного користувача земельної ділянки на умовах договору оренди від 18.04.2006 до 13.10.2018 включно.
13. Доводи відповідачів 1, 2 про те, що 24.09.2018 відповідач-2 - ПрАТ "ВПБФ "Атлант" зареєструвало за собою право власності на об`єкти незавершеного будівництва, що зводяться на спірній земельній ділянці, як підстави для припинення дії договору оренди від 18.04.2006 з позивачем в силу статті 31 Закону України "Про оренду землі" та передачі земельної ділянки в оренду відповідачу-2, як власнику об`єкта незавершеного будівництва, місцевий суд відхилив з огляду на таке.
Суд першої інстанції здійснив аналіз положень статей 331, 415, 876 ЦК України та зробив висновок про те, що право власності на новостворене нерухоме майно, в тому числі житлові будинки, виникає з моменту завершення будівництва (створення майна), а якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації чи державної реєстрації, якщо законом передбачено обов`язкову державну реєстрацію права власності на нерухоме майно; землекористувач має право власності на будівлі (споруди), споруджені на земельній ділянці, переданій йому для забудови, водночас, власником об`єкта будівництва є замовник, якщо інше не передбачено договором.
Місцевим судом встановлено обставини укладення 28.08.2014 між позивачем, як замовником, та відповідачем-2, як генеральним підрядником, договору №36/25 участі у будівництві, згідно з пунктом 3.3.14 якого сторони погодили право генерального підрядника після введення в експлуатацію кожної відокремленої секції об`єкта (багатоквартирного житлового будинку) отримати її у власність.
Суд встановив, що станом на дату прийняття оскаржуваного рішення відповідачем-1 27.09.2018 об`єкти нерухомості, що зводилися відповідачем-2 за замовленням позивача у місті Бровари, квартал "Олімпійський", не були введені в експлуатацію, що виключало можливість реєстрації 24.09.2018 за відповідачем-2, як генеральним підрядником, права власності на спірні об`єкти незавершеного будівництва відповідно до умов пункту 3.3.14 договору №36/25 від 28.08.2014 та подальшу передачу відповідачем-1 спірної земельної ділянки комунальної власності, на якій такі об`єкти будівництва зводяться, в оренду відповідачу-2, як власнику об`єкта незавершеного будівництва відповідно до пункту 4.5. рішення Броварської міської ради від 27.09.2018 №1076-45-07 з подальшим укладенням договору оренди землі від 02.10.2018.
Місцевий суд, з посиланням на частину 1 статті 21 ЦК України, дійшов висновку, що оскаржуване рішення відповідача-1 в частині пункту 4.5., як правовий акт індивідуальної дії, підлягає скасуванню в судовому порядку як такий, що суперечить приписам цивільного законодавства (статей 203, 215, 331, 415, 876 ЦК України), оскільки передання відповідачем-1 в оренду відповідача-2 відповідно до цього пункту рішення від 27.09.2018 №1076-45-07 земельної ділянки, яка перебувала в користуванні позивача до 13.10.2018 включно, шляхом укладення договору оренди від 02.10.2018 порушує права позивача як законного орендаря спірної земельної ділянки на момент вчинення 02.10.2018 оспорюваного правочину між відповідачами 1, 2.
З огляду на обставини визнання протиправним та скасування пункту 4.5. рішення відповідача-1 від 27.09.2018 №1076-45-07 про надання земельної ділянки в користування відповідачу-2, місцевий суд визнав недійсним договір оренди від 02.10.2018, укладений між відповідачами 1, 2, на підставі статей 203, 215 ЦК України.
Короткий зміст рішення суду апеляційної інстанції
14. Відповідач-2 - ПрАТ "ВПБФ "Атлант" подав апеляційну скаргу на ухвалу Господарського суду Київської області від 05.03.2019, в якій просив скасувати оскаржуване рішення як таке, що прийняте за умов неповноти з`ясування обставин справи та помилкової оцінки доводів відповідача-2 щодо законності набуття ним права орендаря спірної земельної ділянки комунальної власності, та прийняти нове рішення про відмову у задоволенні вимог ліквідатора позивача в повному обсязі.
14.1. Відповідач-2 доводив, що на момент прийняття місцевим судом оскаржуваної ухвали 05.03.2019 рішення державного реєстратора про реєстрацію 24.09.2018 за ПрАТ "ВПБФ "Атлант" права власності на об`єкт незавершеного будівництва, що зводиться на земельній ділянці з кадастровим номером 3210600000:00:053:0013 у місті Бровари Київської області, було чинним, тому в силу частини 5 статті 12 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" такі відомості вважаються достовірними та можуть бути використані у спорі з позивачем щодо правомірності набуття відповідачем-2 права оренди спірної земельної ділянки шляхом укладення оспорюваного договору оренди землі 02.10.2018 з відповідачем-1.
14.2. Відповідач-2 зауважив, що в порушення приписів статті 377 ЦК України та частини 2 статті 120 ЗК України, суд першої інстанції не врахував, що за наслідком набуття відповідачем-2 у власність об`єкта незавершеного будівництва 24.09.2018 у нього виникло право на одержання в користування земельної ділянки комунальної власності, на якій зводиться належний йому об`єкт нерухомості, та безпідставно визнав недійсним укладений між відповідачами 1, 2 договір оренди земельної ділянки 02.10.2018.
14.3. Відповідач-2 зазначив, що набуття третьою особою права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці, є підставою для припинення права користування земельною ділянкою попереднім орендарем.
14.4. Відповідач-2 доводив неповноту з`ясування місцевим судом обставин виконання позивачем та відповідачем-2 умов договору №36/25 від 28.08.2014 участі у будівництві та ненадання оцінки тому, що позивач, як замовник будівництва, передав свої права замовника відповідачу та отримав отримав винагороду за це, а відповідач, набувши прав замовника, та здавши в експлуатацію спірний об`єкт будівництва як незавершене будівництво, що відповідало нормам чинного законодавства, набув прав власника такого об`єкту нерухомості та прав на землекористування спірною ділянкою, як власник новоствореного майна.
14.5. Відповідач-2 заперечував висновки суду першої інстанції про можливість переходу права користування земельною ділянкою до нового власника лише у разі набуття ним у власність об`єкта нерухомості, завершеного будівництвом, та з посиланням на приписи статей 1, 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав та їх обтяжень" зауважив, що законодавцем передбачено можливість державної реєстрації об`єкта незавершеного будівництва.
15. 21.05.2019 постановою Північного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу ПрАТ "ВПБФ "Атлант" на ухвалу Господарського суду Київської області від 05.03.2019 у справі №911/956/17 задоволено частково; ухвалу Господарського суду Київської області від 05.03.2019 скасовано в частині визнання протиправним та скасування пункту 4.5. Рішення Броварської міської ради від 27.09.2018 №1076-45-07 "Про припинення права користування земельними ділянками, затвердження документації із землеустрою, надання земельних ділянок у користування, надання дозволів на розроблення документації із землеустрою, надання згоди на відновлення меж земельних ділянок, надання згоди на поділ земельної ділянки, припинення дії договорів оренди земельних ділянок, внесення змін до рішень Броварської міської ради"; визнання недійсним договору оренди землі (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 897094332106, дата реєстрації 01.10.2018: земельна ділянка, кадастровий номер 3210600000:00:053:0013 ), серія та номер: бн, виданий 02.10.2018, видавник: Броварська міська рада Київської області та ПрАТ "Виробнича проектно-будівельна фірма "Атлант", зареєстрований 03.10.2018 державним реєстратором Грабовецькою Н.В., Броварська РДА Київської області, індексний номер 43325433 від 03.10.2018, номер запису про інше речове право (право оренди земельної ділянки в Київській обл., м. Бровари): 28214305; прийнято нове рішення, яким відмовлено в позові в частині визнання протиправним та скасування пункту 4.5. Рішення Броварської міської ради від 27.09.2018 №1076-45-07 "Про припинення права користування земельними ділянками, затвердження документації із землеустрою, надання земельних ділянок у користування, надання дозволів на розроблення документації із землеустрою, надання згоди на відновлення меж земельних ділянок, надання згоди на поділ земельної ділянки, припинення дії договорів оренди земельних ділянок, внесення змін до рішень Броварської міської ради"; та визнання недійсним договору оренди землі (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 897094332106, дата реєстрації 01.10.2018: земельна ділянка, кадастровий номер 3210600000:00:053:0013 ), серія та номер: бн, виданий 02.10.2018, видавник: Броварська міська рада Київської області та ПрАТ "Виробнича проектно-будівельна фірма "Атлант", зареєстрований 03.10.2018 державним реєстратором Грабовецькою Н.В., Броварська РДА Київської області, індексний номер 43325433 від 03.10.2018, номер запису про інше речове право (право оренди земельної ділянки в Київській обл., м. Бровари): 28214305; в іншій частині ухвалу Господарського суду Київської області від 05.03.2019 залишено без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення; стягнено з ТОВ "БДК "Меркурій" на користь ПрАТ "ВПБФ "Атлант" 7 929 грн. судового збору за подання апеляційної скарги.
16. Під час апеляційного перегляду справи апеляційний суд встановив, що позивач - ТОВ "БДК "Меркурій" перебуває в процедурі банкрутства у справі №911/956/17 на стадії ліквідації, введеної постановою місцевого суду від 12.06.2018, що в силу статті 38 Закону про банкрутство має наслідком припинення господарської діяльності боржника, в тому числі пов`язаної з виконанням зобов`язань за договором оренди земельної ділянки, укладеного 18.04.2006 з Броварською міською радою, та унеможливлює використання позивачем спірної земельної ділянки.
17. Апеляційний суд, з посиланням на приписи статей 92, 141 ЗК України, статті 13 Закону України "Про оренду землі", частини 2 статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", дійшов висновку, що договір оренди земельної ділянки комунальної власності припиняється у разі невиконання орендарем обов`язку щодо сплати орендної плати та у зв`язку з банкрутством орендаря, що зумовлює визначений частиною 8 статті 42 Закону про банкрутство обов`язок боржника, як користувача земельної ділянки, повернути її власнику.
Припиняючи дію договору оренди земельної ділянки від 18.04.2006, укладеного з позивачем ТОВ "БДК "Меркурій", рішенням від 27.09.2018 №1076-45-07 (пункт 7.3.), Броварська міська рада визначила як підстави для припинення орендних правовідносин з позивачем невиконання ним вимог пунктів 4, 9.4. договору оренди від 18.04.2006 щодо сплати орендної плати та обставини визнання орендаря банкрутом постановою місцевого господарського суду від 12.06.2018 у справі №911/956/17.
Апеляційний суд погодився з висновком місцевого суду в частині відмови у задоволенні вимог ліквідатора ТОВ "БДК "Меркурій" про визнання протиправним та скасування пункту 7.3. рішення Броварської міської ради від 27.09.2018 №1076-45-07, так як оскаржуване рішення відповідача-1 в цій частині відповідає чинному законодавству щодо підстав припинення оренди земельної ділянки (абзац 4 частини 2 статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", частина 2 статті 31 Закону України "Про оренду землі", пункт "д" частини 1 статті 141 ЗК України).
18. Розглядаючи вимоги позивача про скасування пункту 4.5. рішення Броварської міської ради від 27.09.2018 №1076-45-07, апеляційний суд встановив, що рішенням відповідача-1 в зазначеній частині надано в користування відповідачу-2 на умовах оренди земельну ділянку комунальної власності, площею 5,8285 га, кадастровий номер 3210600000:00:053:0013 , для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку на території II кварталу "Олімпійський" у місті Бровари Київської області терміном до 27.09.2023.
18.1. Приймаючи оскаржуване рішення в частині пункту 4.5., Броварська міська рада виходила з того, що відповідач-2, як генеральний підрядник, 24.09.2018 зареєстрував за собою право власності на незавершене будівництво на земельній ділянці, кадастровий номер 3210600000:00:053:0013 , у зв`язку з чим в силу абзацу 8 частини 1 статті 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди цієї земельної ділянки, укладений з позивачем 18.04.2006, припинився; відповідач-2, як власник об`єкта незавершеного будівництва, що зводиться на спірній земельній ділянці, має право користуватися такою земельною ділянкою, тому прийняття відповідачем-1 рішення про передання спірної земельної ділянки в оренду відповідачу-2 відповідає чинному законодавству України.
18.2. У спростування висновків місцевого суду про недійсність договору оренди землі, укладеного 02.10.2018 між відповідачем-1, як орендодавцем, та відповідачем-2, як орендарем, під час дії до 13.10.2018 попереднього договору оренди спірної земельної ділянки, укладеного 18.04.2006 між позивачем та відповідачем-1, суд апеляційної інстанції, з посиланням на приписи статті 129 ЗК України та статей 1, 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", зазначив, що право на земельну ділянку виникає з моменту набуття права власності на об`єкти нерухомості (об`єкт незавершеного будівництва), незалежно від подальших дій набувача щодо оформлення права на земельну ділянку, що може мати місце в подальшому; зазначене визначає принцип цілісності об`єкта нерухомості із земельною ділянкою, на якій такий об`єкт розташований.
Апеляційним судом встановлено, що на момент прийняття судом першої інстанції оскаржуваної ухвали, було чинним рішення державного реєстратора про проведення державної реєстрації 24.09.2018 за відповідачем-2 права власності на незавершене будівництво на земельній ділянці, кадастровий номер 3210600000:00:053:0013 . Відтак, з моменту виникнення у відповідача-2 з 24.09.2018 права власності на об`єкт незавершеного будівництва він, як власник нерухомого майна, набув право одержати в користування земельну ділянку, на якій спірне нерухоме майно було збудоване.
Водночас, суд апеляційної інстанції зазначив, що в силу частини 8 статті 42 Закону про банкрутство з моменту визнання позивача - ТОВ "БДК "Меркурій" банкрутом постановою місцевого суду від 12.06.2018 у нього виник обов`язок щодо повернення відповідачу-1, як орендодавцю, земельної ділянки, кадастровий номер 3210600000:00:053:0013 , щодо якої позивач мав права користувача на підставі договору оренди 18.04.2006; законодавець не визначив конкретної дати такого повернення, тому за висновком апеляційного суду, дія укладеного між відповідачем-1 та позивачем договору оренди земельної ділянки 18.04.2006 припинилася з 12.06.2018.
За таких обставин, суд апеляційної інстанції визнав правомірним припинення Броварською міською радою, як орендодавцем, дії договору оренди земельної ділянки від 18.04.2006, у зв`язку з визнанням позивача-орендаря банкрутом 12.06.2018, та прийняття місцевою радою з цього питання оскаржуваного рішення від 27.09.2018 №1076-45-07 (пункт 7.3. рішення) з переданням спірної земельної ділянки в оренду відповідачу-2 як законному власнику об`єкта незавершеного будівництва, що зводиться на цій земельній ділянці (пункт 4.5. рішення), та укладенням договору оренди 02.10.2018.
Апеляційний суд зауважив, що на даний час об`єкти будівництва повністю добудовані та введені в експлуатацію, інвестори набули права на проінвестовані ними квартири, тому припинення відповідачем-1 права користування позивачем спірною земельною ділянкою не становить порушення його прав та законних інтересів.
УЗАГАЛЬНЕНІ ДОВОДИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ В КАСАЦІЙНОМУ СУДІ
Доводи скаржника (ТОВ "БДК "Меркурій", позивач у справі)
19. Скаржник доводив, що постанова апеляційного суду від 21.05.2019 прийнята з порушенням вимог статті 236 ГПК України щодо законності та обґрунтованості судового рішення, оскільки судом апеляційної інстанції неповно досліджено обставини справи при вирішенні спору щодо дійсності укладеного між відповідачами 1, 2 договору оренди земельної ділянки від 02.10.2018 та неправильно застосовано до спірних правовідносин приписи статей 203, 215, 331, 415, 876 ЦК України, статей 38, 41 Закону про банкрутство.
20. Скаржник зазначив про помилковість висновків апеляційного суду про те, що визнання позивача-орендаря банкрутом постановою місцевого суду 12.06.2018 відповідно до статті 38 Закону про банкрутство є підставою для припинення укладеного з відповідачем-1 договору оренди земельної ділянки від 18.04.2006, так як введення щодо орендаря ліквідаційної процедури не має наслідком припинення договору оренди, оскільки його виконання має на меті збереження та підтримання у належному стані нерухомого майна, що розташоване на спірній земельній ділянці.
21. Скаржник зауважив на неправильному застосуванні апеляційним судом до спірних правовідносин положень статті 31 Закону України "Про оренду землі" щодо припинення договору оренди земельної ділянки від 18.04.2006, у зв`язку з набуттям у власність відповідачем-2 зведеного на ній об`єкта незавершеного будівництва, та доводив, що станом на дату прийняття місцевою радою оскаржуваного рішення 27.09.2018 об`єкти будівництва, що споруджувались на спірній земельній ділянці, не були введені в експлуатацію, що відповідно до умов пункту 3.3.14 договору №36/25 від 28.08.2014 про участь в будівництві виключало можливість набуття відповідачем-2 у власність спірних об`єктів нерухомості шляхом проведення 24.09.2018 державної реєстрації права власності відповідача-2 на об`єкт незавершеного будівництва, зведений на земельній ділянці, кадастровий номер 3210600000:00:053:0013 .
22. Скаржник зазначив, що укладеним між відповідачами 1, 2 договором оренди земельної ділянки від 02.10.2018 порушено права позивача, як законного орендаря цієї земельної ділянки на підставі договору оренди від 18.04.2006 до 13.10.2018 включно, тому такий правочин обґрунтовано визнано недійсним на підставі статей 203, 215 ЦК України ухвалою суду першої інстанції від 05.03.2019, однак, апеляційний суд постановою від 21.05.2019 помилково скасував рішення місцевого суду в цій частині.
Доводи інших учасників справи
23. Відповідач-2 - ПрАТ "ВПБФ "Атлант" у відзиві на касаційну скаргу заперечував доводи позивача про незаконність проведення державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва 24.09.2018 за відповідачем-2, оскільки запис про прийняття такого рішення внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, рішення є чинним та підтверджує наявність у відповідача-2 прав власника спірного об`єкта нерухомості, а, відтак, його право на одержання в користування спірної земельної ділянки комунальної власності, на якій такий об`єкт розташовано; таке право було реалізовано відповідачем-2 при укладенні з відповідачем-1 оскаржуваного договору оренди земельної ділянки 02.10.2018.
24. Відповідач-1 у відзиві на касаційну скаргу погодився з висновками апеляційного суду про припинення дії договору оренди земельної ділянки від 18.04.2006 з моменту визнання позивача-орендаря банкрутом постановою місцевого суду 12.06.2018 та про правомірність дій відповідача-1 щодо передання в оренду земельної ділянки відповідачу-2, як власнику об`єкта будівництва з 24.09.2018, на підставі договору оренди, укладеного 02.10.2018 з відповідачем-2 на виконання рішення місцевої ради від 27.09.2018 №1076-45-07 (пункт 4.5. рішення).
25. Доводи ліквідатора ТОВ "БДК "Меркурій" Буличова С.О. , викладені у відповідях на відзиви відповідачів 1, 2, аналогічні доводам позивача, викладеним у касаційній скарзі.
НОРМИ ПРАВА, ЩО ПІДЛЯГАЮТЬ ЗАСТОСУВАННЮ
26. Цивільний кодекс України в редакції Закону України №2505-VIII від 12.07.2018, чинній станом на дату проведення 24.09.2018 державної реєстрації за відповідачем-2 права власності на об`єкт незавершеного будівництва
Частина 1 статті 21 - суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.
Частина 2 статті 331 - право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Частина 3 статті 331 - до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна). У разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об`єкта незавершеного будівництва після проведення державної реєстрації права власності на нього відповідно до закону.
Частина 4 статті 334 - права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.
27. Земельний кодекс України в редакції Закону України №2314-VIII від 01.03.2018, чинній на дату укладення 02.10.2018 між відповідачами 1, 2 договору оренди землі
Частини 1, 9 статті 93 - право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом.
Частина 1 статті 116 - громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону.
Частина 2 статті 120 - якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
Частина 2 статті 152 - власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.
Пункт "в" частини 3 статті 152 - захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування
Частина 1 статті 153 - власник не може бути позбавлений права власності на земельну ділянку, крім випадків, передбачених цим Кодексом та іншими законами України.
28. Закон України "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва" в редакції Закону України №2019-VIII від 13.04.2017
Частина 3 статті 3 - суб`єктам господарської діяльності, що здійснюють будівництво (забудовникам), дозволяється проводити державну реєстрацію права власності в бюро технічної інвентаризації на об`єкти незавершеного будівництва та їх частини з метою подальшого продажу чи передачі в іпотеку.
29. Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" в редакції Закону України №2475-VIII від 03.07.2018
Абзац 2 частини 1 статті 1 - державна реєстрація речових прав на об`єкт незавершеного будівництва та їх обтяжень проводиться у порядку, визначеному цим Законом, з урахуванням особливостей правового статусу такого об`єкта.
Частина 1 статті 4 - державній реєстрації прав підлягає право власності на об`єкт незавершеного будівництва (пункт 3 частини 1 цієї статті).
Частина 1 статті 5 - у Державному реєстрі прав реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об`єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: підприємства як єдині майнові комплекси, житлові будинки, будівлі, споруди, а також їх окремі частини, квартири, житлові та нежитлові приміщення.
Частина 2 статті 5 - якщо законодавством передбачено прийняття в експлуатацію нерухомого майна, державна реєстрація прав на таке майно проводиться після прийняття його в експлуатацію в установленому законодавством порядку, крім випадків, передбачених статтею 31 цього Закону.
Частина 1 статті 12 - державний реєстр прав містить записи про зареєстровані речові права на нерухоме майно, об`єкти незавершеного будівництва, їх обтяження, про об`єкти та суб`єктів цих прав, відомості та електронні копії документів, поданих у паперовій формі, або документи в електронній формі, на підставі яких проведено реєстраційні дії, а також документи, сформовані за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав у процесі проведення таких реєстраційних дій.
Частина 5 статті 12 - відомості Державного реєстру прав вважаються достовірними і можуть бути використані у спорі з третьою особою, доки їх не скасовано у порядку, передбаченому цим Законом.
Частина 5 статті 27-1 - державна реєстрація обтяжень на об`єкти незавершеного будівництва проводиться відповідно до вимог, встановлених частиною другою статті 27 цього Закону.
30. Закон України "Про оренду землі"
Частина 1 статті 31 - договір оренди землі припиняється в разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці (абзац 8 частини 1 цієї статті).
ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ
А. Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої та апеляційної інстанцій
А.1. Щодо меж розгляду справи судом касаційної інстанції
31. З огляду на повноваження суду касаційної інстанції при перегляді судових рішень в касаційному порядку відповідно до статті 300 ГПК України, Верховний Суд вважає, що порушені у касаційній скарзі питання щодо правильності застосування апеляційним судом положень статей 203, 215, 236, 331, 415, 876 ЦК України, статей 93, 152 ЗК України, статей 38, 42 Закону про банкрутство, статей 13, 31 Закону України "Про оренду землі", статей 2, 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", статті 236 ГПК України можуть бути предметом касаційного розгляду.
А.2. Щодо застосування норм матеріального та процесуального права та мотиви прийняття (відхилення) доводів касаційної скарги
32. За змістом статей 15, 16 ЦК України вбачається, що кожному гарантується його право на захист цивільних прав та інтересів способами, визначеними частиною 2 статті 16 цього Кодексу, зокрема, шляхом визнання незаконним рішення органу місцевого самоврядування (пункт 10 частини 2 статті 16, частина 1 статті 21 ЦК України), а також визнання правочину недійсним (пункт 2 частини 2 статті 16 цього Кодексу).
33. Спір у справі №911/956/17 про банкрутство ТОВ "БДК "Меркурій" виник у зв`язку з оскарженням ліквідатором ТОВ "БДК "Меркурій" Буличовим С .О . рішення Броварської міської ради №1076-45-07 від 27.09.2018 щодо припинення дії договору оренди земельної ділянки, укладеного 18.04.2006 з ТОВ "БДК "Меркурій", у зв`язку з невиконанням позивачем-орендарем зобов`язань зі сплати орендних платежів та з урахуванням обставин визнання ТОВ "БДК "Меркурій" банкрутом постановою місцевого суду від 12.06.2018 у даній справі (пункт 7.3. рішення) та щодо надання відповідачу-2 - ПрАТ "ВПБФ "Атлант" в користування на умовах оренди спірної земельної ділянки (пункт 4.5. рішення); також, ліквідатором ТОВ "БДК "Меркурій" заявлено вимогу про визнання недійсним укладеного між відповідачем-2 та Броварською міською радою 02.10.2018 договору оренди землі, як такого, що порушує права ТОВ "БДК "Меркурій", який стверджував, що мав право орендаря спірної земельної ділянки наданої під забудову до 13.10.2018 включно.
34. Судами встановлено обставини виникнення між відповідачем-1 - Броварською міською радою та позивачем - ТОВ "БДК "Меркурій" 18.04.2006 орендних правовідносин на підставі договору оренди земельної ділянки, площею 5,8285 га, кадастровий номер 3210600000:00:053: 0013, виділеної із земель житлової та громадської забудови для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку строком дії до 18.04.2031 (із врахуванням договору №2 від 26.01.2012 про внесення змін).
35. Суди встановили, що на спірній земельній ділянці здійснювалося будівництво багатоповерхової житлової забудови кварталу "Олімпійський" у місті Бровари Київської області відповідно до договору №36/25 участі у будівництві, укладеного 28.08.2014 між позивачем, як замовником, та відповідачем-2, як генеральним підрядником.
Судами встановлено, що сторони договору №36/25 від 28.08.2014 погодили, що позивач-замовник за кошти відповідача-2 (генерального підрядника) виконує обов`язки землекористувача земельної ділянки комунальної власності, на якій відповідачем-2 здійснюється багатоквартирна житлова забудова II черги кварталу "Олімпійський" в місті Бровари (пункт 3.2.1. договору), а відповідач-2 зобов`язаний забезпечити фінансування будівництва об`єкта нерухомості в обсягах, необхідних для введення його в експлуатацію (пункт 3.4.7 договору) з правом на набуття у власність об`єкта після введення в експлуатацію кожної відокремленої секції багатоквартирного житлового будинку (пункт 3.3.14 договору) Також, пунктом 2.2 цього договору погоджено, що в рамках цього Договору, замовник є одночасно і забудівником об`єкта, функції якого покладає (передає) генпідряднику (том 1, а.с. 117-124).
Отже, позивач та відповідач-2 в договірному порядку погодили можливість набуття відповідачем-2 - ПрАТ "ВПБФ "Атлант" права власності на об`єкти нерухомості (багатоповерхові житлові будинки), що споруджуються відповідачем-2 на земельній ділянці, яка перебуває в користування позивача на підставі договору оренди 18.04.2006, за умов належного виконання відповідачем-2 зобов`язань за договором №36/25 від 28.08.2014 участі у будівництві та введення в експлуатацію кожної відокремленої секції.
36. Аналіз приписів частини 3 статті 3 Закону України "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва" в редакції Закону №2019-VIII від 13.04.2017, метою якого є стабілізація будівництва та стимулювання розвитку будівельної та суміжних галузей в умовах світової фінансової кризи, дозволяє дійти висновку, що законодавцем надано дозвіл суб`єктам господарювання, які здійснюють будівництво, на проведення державної реєстрації права власності на об`єкти незавершеного будівництва та їх частини з метою подальшого продажу чи передачі в іпотеку.
За змістом статей 1, 4, 5, 27-1 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" в редакції Закону №2475-VIII від 03.07.2018 вбачається, що право власності на об`єкт незавершеного будівництва підлягає державній реєстрації у Державному реєстрі прав та проводиться державним реєстратором на відповідній правовій підставі із внесенням до Реєстру записів про зареєстроване за власником речове право (право власності) на об`єкт незавершеного будівництва; частиною 5 статті 12 цього Закону визначено, що відомості, внесені до Державного реєстру прав, вважаються достовірними та можуть бути використані у спорі з третьою особою, доки їх не скасовано у встановленому Законом порядку.
Отже, об`єкти незавершеного будівництва є різновидом об`єктів цивільних прав, що набувають оборотоздатності у разі проведення державної реєстрації прав власника об`єкта незавершеного будівництва у встановленому законом порядку, що узгоджується з приписами частин 2, 3 статті 331 та частини 4 статті 334 ЦК України.
37. Матеріалами справи підтверджується та судами встановлено, що 24.09.2018 за відповідачем-2 - ПрАТ "ВПБФ "Атлант" зареєстровано на праві приватної власності об`єкти незавершеного будівництва, які збудовані генеральним підрядником (відповідачем-2) на земельній ділянці, кадастровий номер 3210600000:00:053:0013 , із внесенням державним реєстратором відомостей до Державного реєстру прав, що підтверджується витягами з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності (том 1, а.с. 163-165).
Відтак, в силу частини 5 статті 12 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомості про проведення державної реєстрації права власності ПрАТ "ВПБФ "Атлант" на незавершений будівництвом комплекс багатоквартирної житлової забудови, що споруджувався відповідачем-2 відповідно до умов договору №36/25 від 28.08.2014, є достовірними, як такі, що не скасовані у визначеному цим Законом порядку, тому обґрунтовано прийняті судом апеляційної інстанції до уваги, як такі, що підтверджують наявність у відповідача-2 прав власника об`єкта нерухомості, збудованого на спірній земельній ділянці, що перебувала в користуванні позивача.
38. За змістом статей 93, 116 ЗК України передбачено, що право оренди земельної ділянки є заснованим на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, що використовується орендарем для провадження підприємницької та іншої діяльності; право користування земельними ділянками із земель комунальної власності юридичні особи набувають за рішенням органів місцевого самоврядування.
Приписами абзацу 8 частини 1 статті 31 Закону України "Про оренду землі" законодавцем визначено як підставу для припинення договору оренди землі факт набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.
Законодавцем не обмежено правового статусу такого об`єкта нерухомого майна, як зданий в експлуатацію об`єкт незавершеного будівництва, в порівнянні з іншими об`єктами нерухомості, зокрема, щодо припинення договору оренди землі за попереднім землекористувачем відповідно до абзацу 8 частини 1 статті 31 Закону України "Про оренду землі" у випадку набуття права власності на незавершену будівництвом будівлю або споруду.
Відтак, набуття права власності на об`єкт нерухомості, що знаходиться на земельній ділянці, яка перебуває в оренді третьої особи, незалежно від того що такий об`єкт є нерухомим майном незавершеного будівництва, має наслідком припинення орендних правовідносин між попереднім землекористувачем та власником земельної ділянки.
39. Колегія суддів Верховного Суду погоджується з висновками судів першої та апеляційної інстанцій про те, що рішення Броварської міської ради щодо припинення дії договору оренди земельної ділянки 18.04.2006, укладеного між ТОВ "БДК "Меркурій" та Броварською міською радою (пункт 7.3. рішення від 27.09.2018 №1076-45-07), прийняте у відповідності з приписами чинного законодавства щодо підстав для припинення договору оренди землі, з огляду на обставини набуття ПрАТ "ВПБФ "Атлант" 24.09.2018 права власності на об`єкт незавершеного будівництва, що розташований на спірній земельній ділянці, із внесенням до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно записів про право власності (том 1, а.с. 163-165).
Однак, колегія суддів касаційного суду вважає помилковими висновки апеляційного суду про припинення дії договору оренди за наслідком введення щодо позивача ліквідаційної процедури, оскільки Законом про банкрутство прямо не передбачено таких наслідків введення ліквідаційної процедури, як припинення певних договорів (зокрема, договору оренди землі), а визначення обов`язку ліквідатора передати власникам майно, яке перебувало у користуванні боржника не означає припинення договору оренди землі в силу закону. В такому випадку договір оренди припиняється за наслідком вчинених ліквідатором дій щодо відмови від договору, узгоджених з орендодавцем, з інших, передбачених законом підстав (що мало місце в даному випадку) або в судовому порядку.
40. Законодавцем частиною 2 статті 120 ЗК України визначено перехід права користування земельною ділянкою до особи, яка набула права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває в користуванні іншої особи, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
Отже, у разі встановлення факту правомірного набуття особою права на нерухоме майно за наявності у попереднього власника належно оформленого права на земельну ділянку, на якій воно розміщене, така особа набуває право на відповідну земельну ділянку. З виникненням права власності на будівлю чи споруду в юридичної особи виникає право одержати земельну ділянку в користування, а розглянути таке питання та прийняти відповідне рішення у строки, встановлені законом, зобов`язаний відповідний повноважний орган виконавчої влади або місцевого самоврядування.
Такий правовий висновок викладений у Постанові Верховного Суду від 23.05.2018 у справі №909/786/17, від якого колегія суддів Верховного Суду при розгляді даного спору у справі №911/956/17 не вбачає за необхідне відступити.
41. Конвенція про захист прав людини і основоположних свобод, учасником якої є держава Україна з 1997 року, за змістом статті 6 захищає право особи на справедливий суд в розумінні прав та обов`язків особи цивільного характеру, отже дія Конвенції поширюється на захист майнових прав фізичних та юридичних осіб, в тому числі юридичних осіб, які здійснюють господарську діяльність у сфері будівництва житлової нерухомості. Поняття "власність", яке передбачене частиною 1 статті 1 Першого протоколу до Конвенції, має автономне значення, яке не обмежується правом власності на матеріальні речі та не залежить від формальної класифікації у національному законодавстві, воно охоплює певні інші права та інтереси, які не є обмеженими в розумінні Конвенції, а зокрема, інтерес власника об`єкта нерухомості мати в користуванні земельну ділянку, на якій розміщене нерухоме майно, в цілях його збереження у належному технічному стані та використання без обмежень власника у доступі до нерухомого майна з боку третіх осіб.
Отже, інтерес власника нерухомості, який виражається у його вимогах до органу місцевого самоврядування щодо надання йому в користування земельної ділянки під об`єктом нерухомості, підлягає захисту із застосуванням правових стандартів, визначених статтею 6 Конвенції та статтею 1 Протоколу №1 до Конвенції про право мирного володіння своїм майном та користування землею, на якій таке майно розташоване, з можливістю обмеження таких речових прав не інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом або загальними принципами права.
Оцінюючи баланс інтересів землекористувача земельною ділянкою, отриманою для забудови, та позивача у даній справі, який фактично погоджувався з припиненням дії договору оренди станом на 13.10.2018 за наслідком отримання належного повідомлення орендодавця про розірвання договору оренди відповідно до укладеного в редакції чинних змін договору оренди та майновий інтерес власника новоствореного об`єкта нерухомого майна у визнанні та належному оформленні його прав землекористувача з моменту визнання за ним права власності на новостворене нерухоме майно (об`єкт будівництва) з огляду на його прийняття до експлуатації та державну реєстрацію як об`єкта нерухомості 24.09.2018, колегія суддів вважає таким, що підлягає захисту в світлі статті 1 Протоколу №1 Конвенції майновий інтерес набувача об`єкта нерухомого майна (відповідача-2 у справі), як власника новоствореного об`єкта, на право користування земельною ділянкою, який є легітимним (відповідає вимогам закону та укладеного між сторонами спору договору про перехід до відповідача прав забудівника, набуття ним прав власності на новостворений об`єкт будівництва за наслідком його завершення та здачі в експлуатацію. Суд відхиляє доводи позивача щодо необхідності захисту його майнового інтересу, який полягав у збереженні за ним прав землекористувача до 13.10.2018, з огляду на недотримання формальної процедури попередження його про припинення дії договору оренди 18.04.2006.
42. Приймаючи рішення про відмову у визнанні протиправним та скасування пункту 4.5. рішення Броварської міської ради №1076-45-07 від 27.09.2018 щодо надання відповідачу-2 права користування спірною земельною ділянкою на умовах оренди, апеляційний суд виходив з того, що на момент прийняття оспорюваного рішення 27.09.2018 місцевою радою ПрАТ "ВПБФ "Атлант" 24.09.2018 набуло прав власника нерухомого майна (об`єкта незавершеного будівництва), а, відтак, у нього виникло і право користування земельною ділянкою комунальної власності, на якій розташоване належне йому на праві власності незавершене будівництвом нерухоме майно.
Верховний Суд погоджується з такими висновками апеляційного суду та зазначає, що прийняття Броварською міською радою рішення №1076-45-07 від 27.09.2018 щодо передачі спірної земельної ділянки в оренду відповідача-2 є реалізацією органом місцевого самоврядування повноважень щодо розпорядження земельними ділянками комунальної власності, зокрема, передання їх в оренду юридичним особам-власникам об`єктів нерухомості, розміщених на таких ділянках, та спрямовані на забезпечення права власника новоствореного майна (будівлі житлової забудови) на набуття прав орендаря земельної ділянки, на якій таке майно знаходиться, в порядку частини 2 статті 120 ЗК України.
43. В рішенні ЄСПЛ "Кузнєцов та інші проти Росії" від 11.01.2007, аналізуючи право особи на справедливий розгляд її справи відповідно до статті 6 Конвенції, зазначено, що обов`язок національних судів щодо викладу мотивів своїх рішень полягає не тільки у зазначенні підстав, на яких такі рішення ґрунтуються, але й у демонстрації справедливого та однакового підходу до заслуховування сторін. Аналізуючи мотивацію постановлених судами рішень крізь призму статті 6 Конвенції та зазначеної практики ЄСПЛ, Верховний Суд зазначає про належне виконання покладеного на суд обов`язку щодо мотивації прийнятого рішення, оскільки апеляційний суд приділив достатньо уваги обґрунтуванням щодо відхилення доводів позивача, правильно застосувавши норми матеріального права, не допустивши порушення принципів господарського судочинства при застосуванні норм процесуального права, та продемонстрував справедливий та однаковий підхід до заслуховування доводів учасників даної справи, прийняв рішення з дотриманням справедливого балансу інтересів сторін спору у справі №911/956/17.
А.3. Мотиви прийняття (відхилення) доводів касаційної скарги
44. Доводи скаржника, зазначені в пунктах 19-22 описової частини даної постанови, Суд вважає в цілому такими, що не можуть мати наслідком скасування правильного по суті рішення суду апеляційної інстанції та такими, що спростовуються висновками, зазначеними у пунктах 34-43 мотивувальної частини цієї постанови.
Б. Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
45. З огляду на зазначене та відсутність порушень норм матеріального та процесуального права при прийнятті рішення апеляційним судом, колегія суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду дійшла висновку про відсутність підстав для задоволення касаційної скарги ТОВ "БДК "Меркурій" та залишення без змін постанови апеляційного суду від 21.05.2019 у даній справі.
В. Судові витрати
46. У зв`язку з відмовою в задоволенні касаційної скарги, відповідно до статті 129 ГПК України, витрати зі сплати судового збору за її подання і розгляд залишаються за скаржником.
На підставі викладеного та керуючись статтями 240, 308, 309, 315 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду,-
ПОСТАНОВИВ:
1. Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Броварський домобудівний комбінат "Меркурій" в особі ліквідатора Буличова Сергія Олександровича залишити без задоволення.
2. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 21.05.2019 у справі №911/956/17 залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий Л.Й. Катеринчук
Судді О.О. Банасько
В.Г. Пєсков
