ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД КИЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
вул. Симона Петлюри, 16/108, м. Київ, 01032, тел. (044) 235-95-51, е-mail: inbox@ko.arbitr.gov.ua
УХВАЛА
"05" березня 2019 р. м. Київ Справа № 911/956/17
за позовною заявою ліквідатора Товариства з обмеженою відповідальністю «Броварський домобудівний комбінат Меркурій» (07403, Київська обл., м. Бровари, вул. Олега Онікієнка (Кутузова), буд. 131; код ЄДРПОУ 03391260)
до відповідача 1 Броварської міської ради Київської області (07400, Київська обл., м. Бровари, вул. Гагаріна, 15; код ЄДРПОУ 26376375)
та відповідача 2 Приватного акціонерного товариства «Виробнича проектно-будівельна фірма «Атлант» (02192, м. Київ, бульв. Дарницький, буд. 8-А; код ЄДРПОУ 19016506)
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні Відповідача 1 - ГУ ДФС у Київській області (03151, м. Київ, вул. Народного Ополчення, 5а; код ЄДРПОУ 39393260)
про визнання протиправним та скасування п. 4.5., 7.3. Рішення Броварської міської ради від 27.09.2018 № 1076-45-07, визнання недійсним договору оренди землі
у відокремленому провадженні в межах справи № 911/956/17
за заявою Товариства з обмеженою відповідальністю «Лексвінхаус», м. Київ (код ЄДРПОУ 36538792) - Кредитор
до Товариства з обмеженою відповідальністю «Броварський домобудівний комбінат Меркурій», Київська обл., м. Бровари (код ЄДРПОУ 03391260) - Банкрут
про банкрутство
Суддя Наріжний С.Ю.
За участю секретаря Ющенко А.В.
За участю представників учасників у справі:
від ТОВ «Броварський домобудівний комбінат Меркурій»: ліквідатор арбітражний керуючий Буличов С.О., адвокат Лавріненко Т.М.;
від Броварської міської ради Київської області: Ющенко І.М.;
від ПРАТ «Виробнича проектно-будівельна фірма «Атлант»: адвокат Сенько А.В.
ВСТАНОВИВ:
у провадженні господарського суду Київської області перебуває справа № 911/956/17 за заявою ТОВ «Лексвінхаус» про банкрутство ТОВ «Броварський домобудівний комбінат Меркурій» у порядку ст. 11 Закону України «Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом» (надалі також: «Закон про банкрутство»), порушене згідно ухвали від 18.04.2017.
Постановою господарського суду Київської області від 12.06.2018 визнано банкрутом ТОВ «Броварський домобудівний комбінат Меркурій» та відкрито його ліквідаційну процедуру; ліквідатором призначено арбітражного керуючого Буличова С.О.; вирішено інші процедурні питання у справі.
07.12.2018 до суду надійшла позовна заява ТОВ «Броварський домобудівний комбінат Меркурій» в особі ліквідатора Буличова С.О. від 06.12.2018 № 203 (вх. № 2827/18) до Броварської міської ради Київської області та ПрАТ «Виробнича проектно-будівельна фірма «Атлант» про визнання протиправним та скасування п. 4.5., 7.3. Рішення Броварської міської ради від 27.09.2018 № 1076-45-07, визнання недійсним договору оренди землі.
Ухвалою господарського суду Київської області від 12.12.2018 відкрито провадження щодо розгляду даної позовної заяви у відокремленому провадженні в межах провадження у справі № 911/956/17 про банкрутство ТОВ «Броварський домобудівний комбінат Меркурій» за правилами загального позовного провадження; залучено ГУ ДФС у Київській області до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні Відповідача 1; підготовче засідання призначено на 14.01.2019; встановлено процесуальні строки сторонам для подання відзивів, відповідей на відзиви та заперечень; витребувано від Відповідача 1 письмові докази.
Крім цього ухвалою суду від 11.12.2018 відмовлено у задоволенні заяви Позивача про забезпечення позову.
27.12.2018 до суду надійшов відзив Відповідача 2 від 26.12.2018 № 976/26.12/01 (вх. № 35079/18) на позовну заяву.
08.01.2019 до суду надійшов лист Відповідача 1 від 02.01.2019 № 2-15/15 (вх. № 246/19) з доданими доказами на виконання вимог ухвали суду від 12.12.2018.
14.01.2019 до суду надійшов відзив Відповідача 1 від 11.01.2019 № 976/26.12/01 (вх. № 35079/18) на позовну заяву.
Ухвалою суду від 14.01.2019 підготовче засідання відкладено на 12.02.2019.
24.01.2019 до суду надійшла відповідь Позивача від 23.01.2019 № 13 (вх. № 1433/19) на відзив Відповідача 1 на позовну заяву.
Крім цього 24.01.2019 до суду надійшла відповідь Позивача від 23.01.2019 № 14 (вх. № 1438/19) на відзив Відповідача 2 на позовну заяву.
Ухвалою суду від 12.02.2019 продовжено строк підготовчого провадження на 30 днів; підготовче засідання відкладено на 19.02.2019.
Ухвалою суду від 19.02.2019 закрито підготовче провадження у даній справі та призначено справу до розгляду по суті на 05.03.2019.
05.03.2019 до суду надійшло клопотання Відповідача 1 від 05.03.2019 № 2-15/885 (вх. № 4474/19) про залучення доказів.
05.03.2019 в судове засідання з'явились представники Позивача та Відповідачів 1, 2.
Дослідивши клопотання Відповідача 1 про залучення доказів суд дійшов висновку про залишення вказаного клопотання без задоволення, у зв'язку з тим, що ухвалою суду від 19.02.2019 закрито підготовче провадження у даній справі і на даний час провадження перебуває на стадії розгляду по суті, отже подане клопотання не відповідає нормам ст. 80 ГПК України.
В судовому засіданні 05.03.2019 під час судових дебатів представник Позивача позов підтримав повністю та просив суд задовольнити позов. Представники Відповідачів 1, 2 проти позову заперечили з підстав, зазначених у відзивах на позов та просили суд відмовити у задоволенні позову повністю.
Згідно ст. 219 ГПК України, після судових дебатів суд виходить до нарадчої кімнати (спеціально обладнаного для ухвалення судових рішень приміщення) для ухвалення рішення, оголосивши орієнтовний час його оголошення.
Як зазначено в п. 9 Інформаційного листа ВГСУ від 28.03.2013 № 01-06/606/2013, за наслідком розгляду по суті майнових спорів у відокремленому провадженні в межах справи про банкрутство господарський суд виносить ухвалу (задоволення заяви, відмова у задоволенні заяви (повністю або частково).
У судовому засіданні 05.03.2019, відповідно до ч. 6 ст. 233, ч. 1 ст. 240 ГПК України, судом оголошено вступну та резолютивну частини ухвали.
Детально розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, з'ясувавши фактичні обставини, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, дослідивши подані докази, суд встановив таке.
18.04.2006 між Броварською міською радою (орендодавець) та ТОВ «Броварський домобудівний комбінат Меркурій» (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки, зареєстрований у Київській регіональній філії центру ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 18.04.2006 № 040633800203 - надалі також «Договір оренди від 18.04.2006», відповідно до умов якого (п. 1.1.) орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку площею 5,8285 га, за рахунок земель сільськогосподарського призначення - рілля, для будівництва багатоквартирної житлової забудови на території ІІ черги кварталу Олімпійський в м. Бровари.
Договором № 1 від 23.04.2010 внесено зміни до Договору оренди від 18.04.2006, серед іншого зазначено кадастровий номер земельної ділянки площею 5,8285 га: 3210600000:00:053:0013.
Договором № 2 від 26.01.2012 внесено зміни до Договору оренди від 18.04.2006, серед іншого вказано, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки на період будівництва становить 4452271,00 грн; орендна плата на період будівництва становить 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки і складає 222613,55 грн на рік; строк договору оренди становить 25 років.
Договором № 3 від 15.05.2017 внесено зміни до Договору оренди від 18.04.2006, серед іншого вказано, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 23042345,63 грн; річна орендна плата становить 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки і складає 2765081,48 грн.
Таким чином ТОВ «Броварський домобудівний комбінат Меркурій» на підставі Договору оренди від 18.04.2006 був землекористувачем вказаної земельної ділянки строком до 18.04.2031 року.
На вказаній земельній ділянці здійснюється будівництво багатоповерхової житлової забудови кварталу «Олімпійський» в місті Бровари Київської області, замовником будівництва є Позивач ТОВ «БДК Меркурій», генпідрядником є Відповідач 2 - ПрАТ «ВПБФ «Атлант» згідно договору участі у будівництві від 28.08.2014 № 36/25.
Оскаржуваним рішенням від 27.09.2018 № 1076-45-07 Броварська міська рада Київської області вирішила:
- припинити дію договору оренди земельної ділянки, укладеного між Броварською міською радою та ТОВ «Броварський домобудівний комбінат Меркурій», зареєстрований у Київській регіональній філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» від 18.04.2006 року за № 040633800203, на земельну ділянку площею 5,8285 га, кадастровий номер земельної ділянки 3210600000:00:053:0013, для будівництва багатоквартирної житлової забудови - землі житлової забудови, на території ІІ черги кварталу Олімпійський, в зв'язку з невиконанням орендарем п. 4 та п. 9.4. даного договору, враховуючи постанову господарського суду Київської області від 12.06.2018 справа № 911/956/17 та інформацію Броварського управління ГУ ДФС у Київській області № 5911/10-36-52 від 25.09.2018 року (п. 7.3. рішення);
- надати Приватному акціонерному товариству «Виробнича проектно-будівельна фірма «Атлант» в користування на умовах оренди земельну ділянку, на якій розміщене майно, що є власністю ПрАТ «ВПБФ «Атлант», площею 5,8285 га для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку - землі житлової та громадської забудови, на території ІІ черги кварталу Олімпійський терміном до 27.09.2023; кадастровий номер земельної ділянки 3210600000:00:053:0013.
В подальшому, 02.10.2018 на підставі вказаного вище рішення між Відповідачем 1 та Відповідачем 2 укладено оспорюваний договір оренди земельної ділянки, державна реєстрація якого була здійснена 03.10.2018.
Позивач вважає вказане вище рішення Броварської міської ради і договір оренди протиправними та такими, що порушують його права як землекористувача.
Щодо неправомірності припинення договору оренди в односторонньому порядку Позивач наводить наступні аргументи.
Згідно статті 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін або на вимогу однієї зі сторін достроково за рішенням суду.
Вказана норма кореспондується з положеннями ч. 1 ст. 651 ЦК України та ч. 1 ст. 188 ГК України.
Договір оренди від 18.04.2006 не передбачає такої можливості як припинення договору в односторонньому порядку без його розірвання та процедури розірвання договору проведено не було.
Зокрема, згідно п. 12.2. Договору оренди від 18.04.2006, дія Договору припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; ліквідації юридичної особи-орендаря.
Крім цього Позивач зазначає, що оспорювань рішення прийняте з порушенням регламенту Броварської міської ради, зокрема без повідомлення Позивача (безпосередньо або через обов'язкове завчасне оприлюднення).
Так, відповідно до ст. 19 Регламенту Броварської міської ради Київської області VII скликання, проекти рішень на пленарні засідання міської ради виносяться міським головою, секретарем міської ради, депутатами, постійними комісіями, заступником міського голови, начальниками управлінь, відділів, інших виконавчих органів не пізніше, ніж за 22 робочих дня до сесії міської ради.
Проекти рішень на пленарні засідання міської ради підлягають обов'язковому оприлюдненню не пізніше як за 20 робочих днів до дати їх розгляду на сесії міської ради. Оприлюднюються проекти рішень на офіційному веб-сайті Броварської міської ради.
В оприлюдненому на веб-сайті проекті рішення відсутня будь-яка інформація щодо розгляду питання про припинення дії вказаного договору оренди з Позивачем та надання земельної ділянки в оренду Відповідачу 2.
В той же час, згідно протоколу № 45 від 27.09.2018 засідання сесії міської ради, який оприлюднено на веб-сайті ради, було внесено зміни до проекту рішення з вказаних вище питань про припинення дії договору оренди з Позивачем та надання земельної ділянки в оренду Відповідачу 2.
Позивач вказує, що 03.10.2018 Відповідачем 1 було направлено Позивачу повідомлення про припинення договору оформлене листом від 02.10.2018 № 2-6/3825 і вказаний лист отримано Позивачем 13.10.2018, що підтверджується відомостями з веб-сайту УДППЗ «Укрпошта» стосовно поштового відправлення № 0740023430987.
Отже, з позиції Позивача, саме з 13.10.2018 можливо було вчиняти дії, пов'язані з припиненням договірних відносин за Договором оренди від 18.04.2006.
Також Позивач зазначає, що згідно п. 6.3. Договору оренди від 18.04.2006 передача земельної ділянки здійснюється за актом приймання-передачі, однак між Позивачем та Відповідачем 1 такого акту підписано не було.
Крім цього Позивач зазначає, що невиконання ним п. 4 та п. 9.4. Договору оренди від 18.04.2006, щодо сплати орендної плати, пов'язане з ухиленням Відповідача 2 від сплати відповідних коштів Позивачу на підставі п. 3.2.1., 3.4.7. Договору № 36/25 про участь і будівництві, оскільки згідно наведених положень Позивач виконує обов'язки землекористувача за рахунок генпідрядника - ПрАТ «ВПБФ «Атлант» та останній зобов'язаний відшкодовувати суми орендної плати за землю.
Щодо неправомірності передачі земельної ділянки в оренду ПрАТ «ВПБФ «Атлант» Позивач вказує, що Відповідач здійснював будівництво багатоквартирних будинків на замовлення та на земельній ділянці переданій в користування на праві оренди Позивачу, і в силу п. 3.3.14. Договору № 36/25 про участь у будівництві Відповідач 2 міг набути право власності на будинки лише після прийому замовником (ТОВ «БДК Меркурій») і введення будинків в експлуатацію, однак станом на 27.09.2018 відповідні будинки в експлуатацію не вводились, акти готовності об'єктів до експлуатації Позивачем не складались та не підписувались, що унеможливлює передачу земельної ділянки в оренду Відповідачу 2, без проведення земельних торгів.
Заперечуючи проти позову Відповідач 2 ПрАТ «ВПБФ «Атлант» у відзиві зазначає, що з моменту винесення постанови від 12.06.2018 про визнання ТОВ «Броварський домобудівний комбінат Меркурій» банкрутом останній припинив свою підприємницьку діяльність згідно ст. 38 Закону про банкрутство, у тому числі пов'язану з виконанням зобов'язань за договором оренди, отже починаючи з 12.06.2018 Позивач не міг використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору.
Крім цього Відповідач 2 посилається на ст. 141 Земельного кодексу України і вказує, що несплата орендної плати є однією з підстав припинення права користування земельною ділянкою, а також посилається на ст. 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», згідно якої договір оренди припиняється у разі банкрутства орендаря.
Відповідач 2 зазначає, що згідно ч. 8 ст. 42 Закону про банкрутство, майно, щодо якого боржник є користувачем, балансоутримувачем або зберігачем, повертається його власнику відповідно до закону або договору, що також є підставою для припинення права користування Позивача відповідною земельною ділянкою.
Крім вказаного вище Відповідач 2 у відзиві посилається на ст. 31 Закону України «Про оренду землі» щодо припинення договору оренди землі у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, іншою особою, і зазначає, що 24.09.2018 ПрАТ «ВПБФ «Атлант» зареєструвало за собою право власності на незавершене будівництво на земельній ділянці з кадастровим номером 3210600000:00:053:0013, що також є підставою для припинення Договору оренди від 18.04.2006.
Відповідач 1 у відзиві на позов крім аналогічних з Відповідачем 2 заперечень, вказаних вище, додатково зазначає, що з кінця 2017 року Позивач систематично порушував термін сплати орендної плати за земельну ділянку та мав заборгованість, про що йому направлялись відповідні листи.
Також, Договором № 2 від 26.01.2012 про внесення змін до Договору оренди від 18.04.2006, внесено зміни в п. 12.4. та передбачено, що розірвання договору оренди землі за ініціативою орендодавця в односторонньому порядку допускається у випадку невиконання орендарем вимог п. 4, підпункту 3 п. 9.4. Договору.
Розділ 4 Договору оренди від 18.04.2006 визначає розмір та порядок сплати орендної плати. Пункт 9.4.3. встановлює обов'язок орендаря своєчасно сплачувати орендну плату.
Крім цього Відповідач 1 в спростування доводів Позивача про необхідність підписання Акту приймання-передачі зазначає, що Договором № 3 від 15.05.2017 про внесення змін до Договору оренди від 18.04.2006, внесено зміни в п. 6.3. та визначено, що передача земельної ділянки здійснюється з моменту державної реєстрації права оренди земельної ділянки.
Також Відповідач 1 у відзиві надає пояснення щодо Регламенту Броварської міської ради і зазначає, що наведена Позивачем норма Регламенту не забороняє та не обмежує право органу місцевого самоврядування вносити зміни у відповідні проекти рішень.
При цьому, статтею 35 Регламенту передбачено, що остаточно порядок денний сесії затверджується міською радою простою більшістю голосів від загальної чисельності депутатів міської ради, отже доповнення проекту рішення на сесії міської ради не є порушенням Регламенту.
Відносно доводів Позивача про те, що обставини невиконання ним обов'язку по сплаті орендної плати за Договором від 18.04.2006 пов'язані з нездійсненням ПрАТ «ВПБФ «Атлант» відповідної компенсації згідно Договору № 36/25 про участь у будівництві Відповідач 1 зазначає, що вказані правовідносини між Позивачем та Відповідачем 2 не є підставою для несплати чи несвоєчасної сплати Позивачем орендної плати.
У відповіді на відзив Відповідача 2 щодо обставин реєстрації за Відповідачем 2 права власності на об'єкти незавершеного будівництва та подальшу передачу земельної ділянки оренду з цих підстав Позивач зазначає, що вказана реєстрація була проведена з порушенням Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень затвердженого Постановою КМУ від 25.12.2015 № 1127, ст. 415, 876 ЦК України, а також умов Договору № 36/25 про участь у будівництві.
Зокрема, відповідно до ч. 2 ст. 415 ЦК України, землекористувач має право власності на будівлі (споруди), споруджені на земельній ділянці, переданій йому для забудови.
Згідно ч. 2 ст. 331 ЦК України, право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації
Статтею 876 ЦК України визначено, що власником об'єкта будівництва або результату інших будівельних робіт є замовник, якщо інше не передбачено договором.
Пунктом 3.3.14. Договору № 36/25 встановлено, що генеральний підрядник (Відповідач 2) має право після введення в експлуатацію кожної відокремленої секції (багатоквартирного житлового будинку) об'єкта отримати її у власність.
Таким чином Позивач стверджує, що станом на дату прийняття оспорюваного рішення Броварської міської ради будівництво об'єктів нерухомості на вказаній земельній ділянці не було завершене, отже реєстрація права власності Відповідача 2 на об'єкти незавершеного будівництва є незаконною, що оскаржується Позивачем в окремому судовому процесі, і відповідно передача земельної ділянки в оренду Відповідачу 2 з цих підстав є протиправним, а укладений договір оренди від 02.10.2018 є недійсним.
Враховуючи викладене вище, заслухавши доводи представників сторін та дослідивши подані докази суд зазначає таке.
Позивач на підставі Договору оренди від 18.04.2006 був землекористувачем визначеної земельної ділянки загальною площею 5,8285 га.
Протягом 2017-2018 років у Позивача виникла заборгованість щодо сплати орендної плати за вказаним Договором, що підтверджується матеріалами справи та Позивачем не заперечується.
Згідно ст. 141 Земельного кодексу України, систематична несплата земельного податку або орендної плати є підставою припинення права користування земельною ділянкою.
Статтею 31 Закону України «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи - орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи - орендаря; відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем; набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці; припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства).
Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом.
Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.
Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.
Згідно ч. 1 ст. 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
Як вже вказано вище, Договором № 2 від 26.01.2012 про внесення змін до Договору оренди від 18.04.2006, внесено зміни в п. 12.4. та передбачено, що розірвання договору оренди землі за ініціативою орендодавця в односторонньому порядку допускається у випадку невиконання орендарем вимог п. 4, підпункту 3 п. 9.4. Договору.
Розділ 4 Договору оренди від 18.04.2006 визначає розмір та порядок сплати орендної плати. Пункт 9.4.3. встановлює обов'язок орендаря своєчасно сплачувати орендну плату.
Крім цього, як вже зазначено, постановою суду від 12.06.2018 у справі № 911/956/17 визнано банкрутом ТОВ «Броварський домобудівний комбінат Меркурій» та відкрито його ліквідаційну процедуру.
Згідно ч. 8 ст. 42 Закону про банкрутство, майно, щодо якого боржник є користувачем, балансоутримувачем або зберігачем, повертається його власнику відповідно до закону або договору.
Як вбачається зі змісту оспорюваного п. 7.3. рішення Броварської міської ради, підставою припинення дії Договору оренди від 18.04.2006 є: невиконання орендарем п. 4 та п. 9.4. Договору, враховуючи постанову господарського суду від 12.06.2018 у справі № 911/956/17 (про банкрутство орендаря) та інформацію Броварського управління ГУ ДФС у Київській області щодо заборгованості по сплаті орендної плати.
Враховуючи зазначене вище суд дійшов висновку про наявність правових підстав для прийняття Броварською міською радою рішення про припинення дії Договору оренди від 18.04.2006 в порядку п. 12.4. Договору, зокрема у зв'язку з невиконанням орендарем п. 4 та п. 9.4. Договору щодо сплати орендної плати.
При цьому суд відхиляє доводи Позивача відносно того, несплата ним орендної плати пов'язана з невиконанням Відповідачем 2 обов'язку щодо відшкодування відповідних коштів в порядку п. 3.2.1., 3.4.7. Договору № 36/25, та посилання Позивача на п. 13.2. Договору оренди від 18.04.2006 щодо відсутності вини Позивача у несплаті, оскільки вказані обставини не звільняють Позивача від обов'язку сплати орендної плати за Договором оренди від 18.04.2006.
Також судом відхиляються доводи Позивача про те, що дані зобов'язання будуть врегульовані в порядку, встановленому Законом про банкрутство шляхом визнання та задоволення кредиторських вимог з орендної плати, оскільки вказаною вище імперативною нормою Закону про банкрутство передбачено обов'язок повернення майна, користувачем якого є банкрут, його власнику відповідно до закону або договору, та орендодавцем прийнято рішення про припинення дії договору оренди за наявності підстав, встановлених договором.
Крім цього судом відхиляються доводи Позивача про порушення Регламенту Броварської міської ради при прийнятті оспорюваного рішення, оскільки статтею 35 Регламенту передбачено, що остаточно порядок денний сесії затверджується міською радою простою більшістю голосів від загальної чисельності депутатів міської ради, отже доповнення проекту рішення на сесії міської ради не є порушенням Регламенту.
Отже суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позовної вимоги Позивача про визнання протиправним та скасування п. 7.3. Рішення Броварської міської ради від 27.09.2018 № 1076-45-07.
В той же час, умовами Договору оренди від 18.04.2006 не визначено процедури розірвання договору в односторонньому порядку згідно п. 12.4. Договору та порядку повідомлення орендаря про таке розірвання.
Частиною 2 статті 782 ЦК України встановлено, що у разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.
Згідно матеріалів справи, Відповідачем 1 було повідомлено Позивача про припинення Договору оренди від 18.04.2006 листом-повідомленням від 02.10.2018 № 2-6/3825, який був отриманий Позивачем 13.10.2018, що підтверджується відомостями УДППЗ «Укрпошта» про вручення поштового відправлення № 0740023430987.
Таким чином, в силу ч. 2 ст. 782 ЦК України, Договір оренди від 18.04.2006, укладений між Броварською міською радою та ТОВ «Броварський домобудівний комбінат Меркурій» щодо земельної ділянки загальною площею 5,8285 га, кадастровий номер 3210600000:00:053:0013, вважається розірваним з 13.10.2018.
Згідно ч. 1 ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державній реєстрації прав серед іншого підлягає право оренди земельної ділянки.
Матеріалами справи підтверджено, що право Позивача щодо оренди вказаної земельної ділянки було в установленому порядку зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (витяг від 09.06.2017, згідно якого право оренди Позивачем вказаної земельної ділянки встановлено до 18.04.2031), та як встановлено судом вище, Позивач був належним землекористувачем даної земельної ділянки до 13.10.2018.
Отже, станом на дату прийняття Броварською міською радою оспорюваного рішення від 27.09.2018 № 1076-45-07 в частині п. 4.5. про надання земельної ділянки в користування ПрАТ «ВПБФ «Атлант», речове право оренди спірної земельної ділянки було зареєстроване за Позивачем і як зазначено вище, Позивач був належним землекористувачем даної земельної ділянки до 13.10.2018.
Статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» встановлено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Згідно ч. 1 ст. 93 Земельного кодексу України, право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Статтею 152 Земельного кодексу України встановлено, що держава забезпечує громадянам та юридичним особам рівні умови захисту прав власності на землю.
Власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.
Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом: а) визнання прав; б) відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав; в) визнання угоди недійсною; г) визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування; ґ) відшкодування заподіяних збитків; д) застосування інших, передбачених законом, способів.
Згідно ст. 19 Конституції України, органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Крім цього, згідно ч. 3 ст. 24 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», органи місцевого самоврядування та їх посадові особи діють лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, передбачені Конституцією і законами України, та керуються у своїй діяльності Конституцією і законами України, актами Президента України, Кабінету Міністрів України, а в Автономній Республіці Крим - також нормативно-правовими актами Верховної Ради і Ради міністрів Автономної Республіки Крим, прийнятими у межах їхньої компетенції.
Таким чином прийняття Броварською міською радою рішення від 27.09.2018 № 1076-45-07 про надання земельної ділянки ПрАТ «ВПБФ «Атлант» в користування на умовах оренди (п. 4.5. рішення) під час дії Договору оренди від 18.04.2006, укладеного між Броварською міською радою та ТОВ «Броварський домобудівний комбінат Меркурій», є протиправним та таким, що порушує права Позивача як землекористувача відповідної земельної ділянки станом на 27.09.2018 згідно Договору оренди від 18.04.2006.
Відносно доводів Відповідачів 1, 2 про те, що 24.09.2018 ПрАТ «ВПБФ «Атлант» зареєструвало за собою право власності на об'єкти незавершеного будівництва, що розташовані на спірній земельній ділянці, що є підставою для припинення дії договору оренди з Позивачем в силу ст. 31 Закону України «Про оренду землі» та передачею земельної ділянки оренду Відповідачу 2, суд зазначає таке.
Як вже вказано вище, згідно ч. 2 ст. 415 ЦК України, землекористувач має право власності на будівлі (споруди), споруджені на земельній ділянці, переданій йому для забудови.
Згідно ч. 2 ст. 331 ЦК України, право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації
Статтею 876 ЦК України визначено, що власником об'єкта будівництва або результату інших будівельних робіт є замовник, якщо інше не передбачено договором.
Пунктом 3.3.14. Договору № 36/25 встановлено, що генеральний підрядник (Відповідач 2) має право після введення в експлуатацію кожної відокремленої секції (багатоквартирного житлового будинку) об'єкта отримати її у власність.
Відповідно до матеріалів справи (сертифікати ДАБІ серії ІУ № 163182850123, 163182850119, 163182852009), станом на 27.09.2018 об'єкти будівництва не були введені в експлуатацію, що виключало можливість реєстрації 24.09.2018 права власності на вказані об'єкти незавершеного будівництва за Відповідачем 2 та подальшу передачу зазначеної земельної ділянки в оренду з цих підстав Відповідачу 2.
Отже наведені у відзивах твердження Відповідачів 1, 2 щодо правомірності передачі земельної ділянки в користування на умовах оренди Відповідачу 2 також спростовуються зазначеними нормами ст. 331, 415, 876 ЦК України і умовами Договору № 36/25.
Відповідно до ч. 1 ст. 21 ЦК України, суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.
Враховуючи зазначене суд дійшов висновку про обґрунтованість позовної вимоги Позивача про визнання протиправним та скасування п. 4.5. рішення Броварської міської ради від 27.09.2018 № 1076-45-07 про надання земельної ділянки ПрАТ «ВПБФ «Атлант» в користування на умовах оренди.
Як вбачається з умов Договору оренди від 02.10.2018, укладеного між Броварською міською радою (орендодавець) та ПрАТ «ВПБФ «Атлант» (орендар), орендодавець відповідно до рішення сесії Броварської міської ради Київської області від 27.09.2018 № 1076-45-07 надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку площею 5,8285 га, для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку - землі житлової та громадської забудови, на території ІІ черги кварталу Олімпійський в м. Бровари, кадастровий номер земельної ділянки: 3210600000:00:053:0013 (п. 1.1. Договору).
Суд зазначає, що Броварська міська рада 02.10.2018 не могла укладати договір оренди щодо земельної ділянки, яка на момент укладення договору перебувала в правомірному користуванні ТОВ «Броварський домобудівний комбінат Меркурій»
Отже укладенням спірного договору оренди від 02.10.2018 порушено права Позивача як належного землекористувача відповідною земельною ділянкою станом на дату укладення договору оренди між Відповідачами 1, 2.
Згідно ч. 1 ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Відповідно до ч. 1 ст. 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
Згідно ч. 1 ст. 236 ЦК України, нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення.
Під час судових дебатів представники Відповідачів 1, 2 також зазначили про те, що рішенням Броварської міської ради від 29.02.2019 № 1305-53-07 припинено дію Договору оренди від 02.10.2018, зокрема за заявою орендаря ПрАТ «ВПБФ «Атлант», в зв'язку з чим відсутній предмет спору, однак вказані твердження відхиляються судом як такі, що не впливають на вирішення питання щодо дійсності/недійсності спірного правочину, оскільки в силу ст. 236 ЦК України, якщо правочин визнається судом недійсним, то він є недійсним з моменту його вчинення.
Отже, враховуючи, що п. 4.5. рішення Броварської міської ради від 27.09.2018 № 1076-45-07 про надання земельної ділянки ПрАТ «ВПБФ «Атлант» в користування на умовах оренди є протиправним і підлягає скасуванню, про що зазначено вище, оспорюваний договір оренди від 02.10.2018, що укладений на підставі наведеного рішення ради, підлягає визнанню недійсним на підставі ст. 203, 215, 236 ЦК України.
Беручи до уваги все викладене вище позовна заява підлягає задоволенню частково, в частині визнання протиправним і скасування п. 4.5. рішення Броварської міської ради від 27.09.2018 № 1076-45-07 про надання земельної ділянки ПрАТ «ВПБФ «Атлант» в користування на умовах оренди та визнання недійсним договору оренди землі (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 897094332106, дата реєстрації 01.10.2018: земельна ділянка, кадастровий номер 3210600000:00:053:0013), серія та номер: бн, виданий 02.10.2018, що укладений між Броварською міською радою Київської області та ПрАТ «ВПБФ «Атлант».
В частині визнання протиправним і скасування п. 7.3. рішення Броварської міської ради від 27.09.2018 № 1076-45-07 про припинення права користування ТОВ «Броварський домобудівний комбінат Меркурій» земельною ділянкою суд відмовляє.
Витрати по сплаті судового збору підлягають покладенню на сторони пропорційно задоволених вимог відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 129 ГПК України, зокрема стягненню з Відповідача 1 на користь Позивача підлягає судовий збір у розмірі 1762,00 грн та стягненню з Відповідача 2 на користь Позивача підлягає судовий збір у розмірі 1762,00 грн.
Керуючись ст. 232-235, 255, п. 17.5. розділу ХІ ГПК України, ст. 10 Закону України «Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом», суд
УХВАЛИВ:
1. Позовну заяву ліквідатора ТОВ «Броварський домобудівний комбінат Меркурій» до Броварської міської ради Київської області та ПРАТ «Виробнича проектно-будівельна фірма «Атлант» про визнання протиправним та скасування п. 4.5., 7.3. Рішення Броварської міської ради від 27.09.2018 № 1076-45-07, визнання недійсним договору оренди землі задовольнити частково.
2. Визнати протиправним та скасувати п. 4.5. Рішення Броварської міської ради від 27.09.2018 № 1076-45-07 «Про припинення права користування земельними ділянками, затвердження документації із землеустрою, надання земельних ділянок у користування, надання дозволів на розроблення документації із землеустрою, надання згоди на відновлення меж земельних ділянок, надання згоди на поділ земельної ділянки, припинення дії договорів оренди земельних ділянок, внесення змін до рішень Броварської міської ради».
3. Визнати недійсним договір оренди землі (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 897094332106, дата реєстрації 01.10.2018: земельна ділянка, кадастровий номер 3210600000:00:053:0013), серія та номер: бн, виданий 02.10.2018, видавник: Броварська міська рада Київської області та ПрАТ «Виробнича проектно-будівельна фірма «Атлант», зареєстрований 03.10.2018 державним реєстратором Грабовецькою Н.В., Броварська РДА Київської області, індексний номер 43325433 від 03.10.2018, номер запису про інше речове право (право оренди земельної ділянки в Київській обл., м. Бровари): 28214305.
4. В іншій частині позову відмовити.
5. Стягнути з Броварської міської ради Київської області (07400, Київська обл., м. Бровари, вул. Гагаріна, 15; код ЄДРПОУ 26376375) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Броварський домобудівний комбінат Меркурій» (07403, Київська обл., м. Бровари, вул. Олега Онікієнка (Кутузова), буд. 131; код ЄДРПОУ 03391260) 1762 (одну тисячу сімсот шістдесят дві) грн 00 коп. судового збору.
6. Стягнути з Приватного акціонерного товариства «Виробнича проектно-будівельна фірма «Атлант» (02192, м. Київ, бульв. Дарницький, буд. 8-А; код ЄДРПОУ 19016506) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Броварський домобудівний комбінат Меркурій» (07403, Київська обл., м. Бровари, вул. Олега Онікієнка (Кутузова), буд. 131; код ЄДРПОУ 03391260) 1762 (одну тисячу сімсот шістдесят дві) грн 00 коп. судового збору.
7. Видати накази.
8. Копію ухвали надіслати учасникам у справі.
Ухвала набирає законної сили з моменту її прийняття та може бути оскаржена протягом десяти днів з дати складення та підписання повного тексту ухвали шляхом подання апеляційної скарги до Північного апеляційного господарського суду через господарський суд Київської області.
Повний текст ували виготовлено і підписано 11.03.2019.
Суддя С.Ю. Наріжний
