ОКРЕМА ДУМКА (збіжна)
судді Великої Палати Верховного Суду Гудими Д. А.
Справа № 357/8277/19
Провадження № 14-65цс22
І. ІСТОРІЯ СПРАВИ
(1) Зміст позовної заяви
1. У липні 2019 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Олійникова Слобода» (далі - первісний орендар) звернулося з позовом до ОСОБА_1 (далі - орендодавиця), Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрокомплекс «Узин» (далі - новий орендар), державного реєстратора Малоєрчиківської сільської ради Сквирського району Київської області Ілюшиної Марини Олександрівни (далі - державний реєстратор) про:
1.1. Визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 10 грудня 2018 року, укладеного орендодавицею із новим орендарем (далі - договір оренди землі 2) щодо земельної ділянки з кадастровим номером 3220484400:01:011:0047 загальною площею 1,202 га (далі - земельна ділянка 1) та земельної ділянки з кадастровим номером 3220484400:01:011:0046 загальною площею 1,202 га (далі - земельна ділянка 2).
1.2. Скасування рішень державного реєстратора про державну реєстрацію права оренди земельних ділянок 1 і 2.
1.3. Витребування з незаконного володіння та користування нового орендаря на користь первісного орендаря земельних ділянок 1 і 2.
1.4. Внесення змін до договору оренди землі від 5 червня 2013 року № 100, укладеного орендодавицею із первісним орендарем (далі - договір оренди землі 1).
2. Обґрунтував вимоги так:
2.1. 5 червня 2013 року орендодавиця та первісний орендар уклали договір оренди землі 1, за яким вона передала йому в оренду строком на 10 років земельну ділянку площею 2,404 га з кадастровим номером 3220484400:01:011:0002, розташовану в межах Олійниково-Слобідської сільської ради Білоцерківського району Київської області (далі - земельна ділянка).
2.2. 11 січня 2014 року державний реєстратор Реєстраційної служби Білоцерківського міськрайонного управління юстиції Київської області Юхно Н. В. прийняла рішення про державну реєстрацію прав за індексним номером 9845126, згідно з яким зареєструвала право оренди первісного орендаря на земельну ділянку.
2.3. Під час дії договору оренди землі 1 первісний орендар користувався земельною ділянкою та належно сплачував орендну плату. Однак з лютого 2018 року орендодавиця почала вчиняти дії, спрямовані на позбавлення первісного орендаря права користування земельною ділянкою.
2.4. 15 березня 2018 року Міністерство юстиції України, розглянувши скаргу орендодавиці й інших власників землі від 28 лютого 2018 року, видало наказ № 727/5. Згідно з цим наказом скасувало рішення про державну реєстрацію права оренди на земельну ділянку за первісним орендарем.
2.5. 5 березня 2018 року орендодавиця уклала з новим орендарем договір оренди земельної ділянки.
2.6. 15 березня 2018 року державний реєстратор Комунального підприємства Великодимерської селищної ради «Комунальна служба реєстрації речових прав» Мироненко Ю. Ю. прийняла рішення про державну реєстрацію права оренди нового орендаря на земельну ділянку.
2.7. Надалі орендодавиця та новий орендар розірвали зазначений договір з метою «ускладнення виконання» рішення суду у справі № 357/9169/18 за позовом первісного орендаря до орендодавиці та нового орендаря про визнання недійсним зазначеного договору та скасування рішення .
2.8. 22 листопада 2018 року приватний нотаріус Білоцерківського районного нотаріального округу Київської області Дерун К. А. посвідчила заяву орендодавиці про поділ земельної ділянки.
2.9. 7 грудня 2018 року державний кадастровий реєстратор прийняв рішення (1) про скасування державної реєстрації земельної ділянки шляхом закриття Поземельної книги і скасування кадастрового номера цієї ділянки за допомогою програмного забезпечення Державного земельного кадастру та (2) про державну реєстрацію земельних ділянок 1 і 2, які утворилися внаслідок поділу.
2.10. 10 грудня 2018 року орендодавиця уклала з новим орендарем договір оренди землі 2, за яким передала останньому в оренду земельні ділянки 1 і 2.
2.11. 12 грудня 2018 року державний реєстратор прийняв рішення про державну реєстрацію права власності орендодавиці на земельні ділянки 1 і 2.
2.12. 13 грудня 2018 року державний реєстратор прийняв рішення про державну реєстрацію права оренди нового орендаря на земельні ділянки 1 і 2.
2.13. Орендодавиця порушила право оренди первісного орендаря, оскільки за наявності договору оренди землі 1, який поширює свою дію на земельні ділянки 1 і 2 в силу вимог частини третьої статті 110 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) безпідставно укладала договір оренди землі 2 і передала їх в оренду новому орендареві.
2.14. У державного реєстратора не було підстав для державної реєстрації права оренди нового орендаря на земельні ділянки 1 і 2.
(2) Зміст рішення суду першої інстанції
3. 5 листопада 2020 року Білоцерківський міськрайонний суд Київської області ухвалив рішення про відмову у задоволенні позову. Мотивував так:
3.1. Наявність договору оренди землі 1, який не набув чинності, не означає, що його сторони набули права й обов`язки. Тому для власниці земельної ділянки не було перешкод для укладення договору оренди землі 2 і державної реєстрації права оренди за новим орендарем.
3.2. Поділ земельної ділянки на земельні ділянки 1 і 2, державна реєстрація права власності на ці земельні ділянки та їх передання в оренду новому орендареві після скасування державної реєстрації права оренди первісного орендаря не порушує прав останнього, оскільки такі права відсутні (право оренди виникає виключно з моменту його державної реєстрації).
3.3. Заходи з поділу земельної ділянки на земельні ділянки 1 і 2 є чинними. Внаслідок поділу земельної ділянки відбулась зміна її меж та площі. Тому первісний орендар обрав неефективний спосіб захисту його прав. Їхнє поновлення через внесення змін до договору оренди 1 потребуватиме об`єднання земельних ділянок, утворених за наслідками поділу.
3.4. Державний реєстратор є неналежним відповідачем у справі, бо спір виник між первісним орендарем, орендодавицею і новим орендарем. Тому у задоволенні вимог до державного реєстратора слід відмовити.
(3) Зміст постанови суду апеляційної інстанції
4. 23 лютого 2021 року Київський апеляційний суд прийняв постанову, згідно з якою залишив без змін рішення суду першої інстанції. Мотивував так:
4.1. Укладення договору оренди землі 2 і державна реєстрація права оренди нового орендаря на земельну ділянку після скасування державної реєстрації права оренди первісного орендаря не порушують прав останнього.
4.2. Внесення відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про скасування державної реєстрації права оренди первісного орендаря на належну орендодавиці земельну ділянку означає, що така реєстрація права оренди за первісним орендарем скасована з моменту її вчинення, тобто з 11 січня 2014 року. Тому первісний орендар не набув прав орендаря за договором оренди землі 1. В орендодавиці не було перешкод для укладення та державної реєстрації договору оренди землі з іншим орендарем.
4.3. Із первісного орендаря на користь орендодавиці та нового орендаря слід стягнути по 4 000,00 грн витрат на правничу допомогу. Заявлені представниками відповідачів розміри витрат є завищеними, належно не обґрунтовані та становитимуть надмірний тягар для позивача, що суперечить принципу розподілу судових витрат. Ураховуючи складність справи та виконані роботи, принципи співмірності та розумності судових витрат, зменшив їх розмір до зазначеної суми.
(4) Зміст касаційної скарги позивача, відзиву на неї нового орендаря та пояснень позивача
5. У березні 2021 року первісний орендар подав касаційну скаргу. Просив скасувати рішення судів попередніх інстанцій та ухвалити нове рішення про задоволення позову. Мотивував скаргу так:
5.1. Суди з порушенням норм процесуального права врахували висновки Верховного Суду у справах № 322/1178/17, № 357/8110/18, № 387/515/18, № 532/384/16-ц, № 917/67/18, які не можна було застосовувати у справі № 357/8277/19.
5.2. Суди не врахували висновки Верховного Суду, висловлені у справах № 696/1693/15-ц, № 912/3294/18, № 912/3295/18, № 291/421/17, № 291/422/17, № 291/426/17, № 704/1551/16-ц, № 823/378/16, № 902/803/17, № 704/1551/16-ц, які слід було застосувати. Згідно з цими висновками договори оренди земельної ділянки, укладені після 1 січня 2013 року, набирають чинності із часу їх підписання сторонами; скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права оренди не впливає на дійсність договору оренди земельної ділянки.
5.3. Висновок судів попередніх інстанцій про те, що договір оренди землі набирає чинності з моменту державної реєстрації права оренди земельної ділянки, зумовлений неправильним тлумаченням норм права внаслідок помилкового ототожнення інституту державної реєстрації правочину (договору) з інститутом державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та неправильного застосування висновків Верховного Суду.
5.4. Суди попередніх інстанцій всупереч висновку Великої Палати Верховного Суду, сформульованому у справі № 696/1693/15-ц, помилково ототожнили державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки з державною реєстрацією права оренди на земельну ділянку. Це призвело до помилкового застосування частини першої статті 210 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України). Крім того, суди помилково врахували висновки Верховного Суду у справах № 322/1178/17, № 387/515/18, № 357/8110/18.
5.5. Згідно з висновками Верховного Суду відсутність державної реєстрації права оренди земельної ділянки сама по собі не означає, що відповідний договір оренди не був укладений, як і те, що орендар за цим договором не має права оскаржити договір, укладений орендодавицею з іншим орендарем. Навпаки первісний орендар має таке право з огляду на дійсність договору оренди земельної ділянки, укладеного раніше з власником земельної ділянки.
5.6. Суди помилково виснували, що у разі скасування державної реєстрації права оренди особи на земельну ділянку в такої особи немає права її оренди. Це суперечить Закону України від 1 липня 2004 року№ 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон № 1952-IV), статті 11 ЦК України та статті 124 ЗК України.
5.7. Право оренди на земельну ділянку набувається на підставі договору оренди, що набрав чинності, а не державної реєстрації. Це узгоджується із висновками Верховного Суду, висловленими у постановах від 20 лютого 2019 року у справі № 917/410/18, від 12 березня 2019 року у справі № 911/3594/17, від 5 червня 2019 року у справі № 392/1829/17, від 15 липня 2020 року у справі № 915/476/19.
5.8. Висновок судів попередніх інстанцій про те, що поділ земельної ділянки унеможливлює захист прав первісного орендаря, не відповідає припису частини третьої статті 110 ЗК України і не узгоджується з висновком Великої Палати Верховного Суду, сформульованим у справах № 367/2022/15-ц і № 922/2723/17. Згідно з цим висновком формування земельних ділянок їх володільцем, зокрема внаслідок поділу та/або об`єднання, з присвоєнням їм кадастрових номерів, зміною інших характеристик не впливає на можливість захисту прав власності чи інших майнових прав у визначений цивільним законодавством спосіб.
5.9. Суди попередніх інстанцій залишили поза увагою те, що оскарження рішень державного реєстратора не буде ефективним способом поновлення порушених прав позивача. Таким способом захисту є визнання недійсним оскарженого договору, скасування відповідних рішень і витребування земельних ділянок.
5.10. Поза увагою судів залишився висновок Верховного Суду, сформульований у постанові від 28 серпня 2019 року у справі № 537/4946/13-ц.
6. У травні 2021 року новий орендар подав відзив на касаційну скаргу. Просив залишити касаційну скаргу без задоволення та стягнути з первісного орендаря на свою користь 15 000,00 грн витрат на правничу допомогу. Мотивував тим, що станом на час укладення договору оренди землі 2 державна реєстрація права оренди первісного орендаря на земельну ділянку була скасована, що означає відсутність у цього орендаря права оренди і відповідно відсутність порушення його прав.
7. 3 жовтня 2022 року новий орендар подав пояснення до відзиву на касаційну скаргу. Зазначив, що наказ Міністерства юстиції України від 15 березня 2018 року № 727/5 є актом індивідуальної дії, який породжує правові наслідки та втрачає чинність з моменту набрання чинності постановою Київського апеляційного суду у справі № 357/9440/20, а саме з 25 серпня 2021 року.
8. 12 жовтня 2022 року первісний орендар подав пояснення, у яких звернув увагу на постанову Верховного Суду від 4 травня 2022 року у справі № 357/9440/20. Згідно з цією постановою Верховний Суд залишив без змін постанову Київського апеляційного суду від 25 серпня 2021 року про визнання незаконним і скасування наказу Міністерства юстиції України від 15 березня 2018 року № 727/5 у частині скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права оренди первісного орендаря на земельну ділянку. Вказав, що зазначені судові рішення підтверджують незаконність позбавлення його права оренди.
(5) Зміст ухвали про передання справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду
9. 23 червня 2022 року Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду передав справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду з посиланням на пункт 7 розділу ХІІІ «Перехідні положення» та частину п`яту статті 403 ЦПК України. Вважав, що треба відступити від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду України від 13 червня 2016 року у справі № 6-643цс16, а також вирішити виключну правову проблему. Обґрунтував ухвалу так:
9.1. Верховний Суд України у постанові від 13 червня 2016 року у справі № 6-643цс16 зробив висновок про те, що учасники правочину, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують відповідний письмовий документ. А цивільні права й обов`язки, на досягнення яких спрямоване волевиявлення сторін під час укладення договору оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації.
У тій справі на час укладення договорів оренди (23 грудня 2014 року та 23 лютого 2015 року) вже набрали чинності з 1 січня 2013 року зміни, передбачені Законом України від 11 лютого 2010 року № 1878-VI «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України» (далі - Закон № 1878-VI). Згідно з цими змінами з тексту статей 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України виключені посилання щодо державної реєстрації правочинів, а із Закону України від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV«Про оренду землі» (далі - Закон № 161-XIV) - статті 18 і 20 про обов`язковість державної реєстрації договорів оренди земельної ділянки.
Відповідно до статей 125, 126 ЗК України у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин у справі № 6-643цс16, право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування нею та право її оренди виникали з моменту державної реєстрації цих прав.
9.2. Речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до Закону № 1952-IV, виникають з моменту такої реєстрації. Реєстрація права оренди земельної ділянки є офіційним визнанням і підтвердженням факту виникнення цього права. Але це не означає, що сам договір оренди набирає чинності з моменту реєстрації права. Після зазначених змін до законодавства момент державної реєстрації майнових прав перестав впливати на момент набрання чинності відповідним договором. Отже, можливо відступити від висновку Верховного Суду України, викладеного у постанові від 13 червня 2016 року у справі № 6-643цс16, бо договір оренди земельної ділянки набуває чинності з дня, коли сторони в належній формі досягли згоди з усіх його істотних умов.
9.3. Потрібно вирішити виключну правову проблему:
9.3.1. У Верховному Суді перебувають на розгляді цивільні справи № 357/8283/19, № 357/8232/19, № 357/8085/19 і № 357/8239/19, які стосуються, зокрема, проблеми визначення юрисдикції суду за вимогами юридичної особи-орендаря про витребування майна в іншої юридичної особи-орендаря, а також про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, укладеного з фізичною особою-власником. Виключна правова проблема полягає у: 1) відсутності висновку Великої Палати Верховного Суду щодо юрисдикції суду для розгляду спорів, у яких одночасно заявлені такі позовні вимоги; 2) наявності різних рішень Верховного Суду у складі колегій суддів Касаційного цивільного суду у справах, у яких предмет, суб`єктний склад і підстави позовів є подібними до цієї справи; 3) значній кількості подібних спорів, що перебувають на розгляді у судах.
9.3.2. Суди застосовують різний підхід до визначення юрисдикції суду у такій категорії справ. Верховний Суд у справі № 357/15284/18 з подібними до справи № 357/8277/19 предметом і підставами позову ТОВ «Олійникова Слобода» до ОСОБА_2 , ТОВ «Агрокомплекс «Узин» і державного реєстратора Комунального підприємства «Центр державної реєстрації речових прав та бізнесу» Гузя А. Г. закрив провадження у справі в частині вимоги ТОВ «Олійникова Слобода» до ТОВ «Агрокомплекс «Узин» про витребування земельної ділянки із чужого незаконного володіння та користування. Вважав, що ця вимога не є нерозривно пов`язаною з іншими. Тому за суб`єктним складом спірних правовідносин її треба розглядати за правилами господарського судочинства. Однак під час розгляду справ № 357/8095/19 і № 357/8242/19 з подібними до справи № 357/8277/19 предметами та підставами позову Верховний Суд виснував про можливість розгляду всіх вимог за правилами цивільного судочинства.
9.3.3. Судова практика у цій категорії спорів не є сталою. Існує очевидна необхідність у забезпеченні її єдності. Проблемні питання належать до компетенції Великої Палати Верховного Суду як інституції, діяльність якої спрямована на вирішення виключної правової проблеми задля однакового застосування норм матеріального права.
9.3.4. Вимога первісного орендаря до нового орендаря про витребування з чужого незаконного володіння та користування земельної ділянки, власником якої є фізична особа, яка уклала договори оренди як із первісним орендарем, так і з новим орендарем, нерозривно пов`язана з вимогою про визнання такого договору недійсним. Тому з огляду на характер правовідносин, із яких виник спір, зазначені вимоги не належать до юрисдикції господарського суду.
10. 28 липня 2022 року Велика Палата Верховного Суду постановила ухвалу, згідно з якою прийняла справу для продовження розгляду з підстав, передбачених у пункті 7 розділу ХІІІ «Перехідні положення» та частині п`ятій статті 403 ЦПК України, за правилами спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи за наявними в ній матеріалами.
(6) Зміст постанови Великої Палати Верховного Суду
11. 18 квітня 2023 року Велика Палата Верховного Суду прийняла постанову, згідно з якою: судові рішення першої й апеляційної інстанцій у частині відмови у задоволенні вимоги про витребування земельної ділянки скасувала; ухвалила у цій частині нове рішення про задоволення позову; витребувала на користь первісного орендаря у його тимчасове (строкове) володіння з тимчасового (строкового) володіння нового орендаря земельні ділянки 1 і 2; оскаржені судові рішення у частині відмови у задоволенні інших вимог залишила без змін; стягнула з орендодавиці та нового орендаря на користь первісного орендаря по 960,50 грн судового збору за подання позову, по 1 440,75 грн за подання апеляційної скарги, по 1 921,00 грн за подання касаційної скарги. Обґрунтувала так:
11.1. Оскільки предметом спору є земельні ділянки 1 і 2, власником яких є фізична особа як сторона договорів оренди землі, предмет спору безпосередньо стосується його прав і обов`язків. Тому з огляду на характер правовідносин, з яких виник спір, його слід розглядати за правилами цивільного судочинства.
11.2. За висновком Великої Палати Верховного Суду, викладеним у постанові від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17, оскільки моменти укладення договору оренди землі та набрання ним чинності збігалися, то моментом укладення договору оренди землі на час дії частини третьої статті 640 ЦК України (до 1 січня 2013 року) була саме його державна реєстрація, якщо сторони договору не передбачили в договорі іншого. Підстави для відступу від цього висновку у постанові у справі № 357/8277/19 відсутні, оскільки спірний договір оренди землі укладений після 1 січня 2013 року, а за обставинами справи № 322/1178/17 договір оренди землі був укладений до цієї дати.
11.3. Договір оренди земельної ділянки є укладеним з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов і підписання у простій письмовій формі, якщо вони не узгодили іншого (статті 638, 759, 792 ЦК України та стаття 15 Закону 161-ХIV). З моменту укладення договору оренди землі в орендодавця виникає «зобов`язання» передати орендареві земельну ділянку в користування на визначений у договорі строк, а в орендаря - отримати право користування земельною ділянкою. Використання земельної ділянки неможливе без державної реєстрації права оренди (абзац другий частини другої статті 25 Закону № 161-XIV зі змінами, внесеними згідно із Законом № 340-IX від 5 грудня 2019 року).
11.4. Підтримала висновок Верховного Суду України, сформульований в постанові від 13 червня 2016 року у справі № 6-643цс16, у частині того, що договір є укладеним з моменту досягнення сторонами в належній формі згоди з усіх істотних умов, а право оренди виникає з моменту його державної реєстрації. Однак відступила від висновку, викладеного у цій постанові, про те, що згідно з приписами статті 638 ЦК України, статей 125, 126 ЗК України договір оренди землі набуває чинності з дня проведення його державної реєстрації. Вказаний висновок стосувався набуття чинності договору оренди землі, укладеного після 1 січня 2013 року, хоча із Закону № 161-XIV вимога про необхідність державної реєстрації договору оренди та припис про укладення цього договору з дня його державної реєстрації були виключені.
11.5. Право оренди первісного орендаря було зареєстрованим 11 січня 2014 року, але 15 березня 2018 року надалі рішення державного реєстратора про реєстрацію цього права скасувало Міністерства юстиції України. Відповідний наказ останнього первісний орендар оскаржив до суду. 25 серпня 2021 року Київський апеляційний суд прийняв постанову у справі № 357/9440/20, згідно з якою визнав незаконним і скасував наказ Міністерства юстиції України від 15 березня 2018 року № 727/5, зокрема у частині скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права оренди первісного орендаря на земельну ділянку. 4 травня 2022 року Верховний Суд прийняв постанову, згідно з якою залишив постанову апеляційного суду у відповідній частині без змін.
11.6. Унаслідок визнання незаконним і скасування наказу Міністерства юстиції України від 15 березня 2018 року № 727/5 право оренди первинного орендаря за договором оренди землі 1 є дійсним з моменту внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію його права оренди (11 січня 2014 року). Скасування відповідного наказу відновило дію державної реєстрації цього права.
11.7. За відсутності державної реєстрації права оренди первинного орендаря у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно вимогу про скасування рішення про державну реєстрацію права оренди землі за договором оренди, укладеним у період дії первинного договору, можна задовольнити, якщо на час ухвалення рішення суду первинний орендар матиме чинне право оренди (зокрема якщо не спливе строк оренди чи буде поновленим первинний договір оренди) та зможе його зареєструвати.
11.8. У первинного орендаря право оренди земельної ділянки закінчується у червні 2023 року. Орендодавиця не заявляла вимог ні про розірвання договору оренди землі 1, укладеного з первісним орендарем, ні про визнання його недійсним. Підстав для того, щоби вважати цей договір неукладеним, недійсним або нечинним немає.
11.9. Оскільки зареєстроване право оренди землі є речовим, то і способи захисту цього права можуть бути такими, що притаманні речовим правам.
11.10. Тимчасове володіння нерухомими речами може бути підтверджене, зокрема, фактом державної реєстрації такого права на це майно у встановленому порядку. Тобто суб`єкт, за яким зареєстроване право тимчасового володіння, визнається тимчасовим фактичним володільцем нерухомого майна та його користувачем протягом строку дії договору оренди.
11.11. Первісний орендар може заявити вимогу про витребування земельної ділянки лише тоді, якщо він зареєстрував своє право оренди. «Витребування земельної ділянки» не є наслідком визнання недійсним договору оренди, на підставі якого право оренди зареєстрував новий орендар.
11.12. У разі укладення договору оренди земельної ділянки у період чинності попереднього договору оренди новий договір оренди можна визнати недійсним. Однак у цій справі первісний орендар заявив вимогу про витребування земельних ділянок 1 і 2від нового орендаря. Задоволення цих вимог на підставі статті 27 Закону № 161-XIV повністю поновлює його права.
11.13. У спорі щодо земельної ділянки, переданої в оренду, тимчасовим володільцем такої земельної ділянки є особа, за якою зареєстроване право оренди землі. Тому неволодіючий орендар, право оренди якого порушено, може скористатися спеціальним способом захисту, передбаченим статтею 27 Закону № 161-ХIV, а саме витребувати земельну ділянку із незаконного володіння іншого орендаря.
11.14. Задоволення вимоги про витребування земельних ділянок 1 і 2 із тимчасового володіння нового орендаря є підставою для внесення відповідних змін до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
11.15. Поділ чи об`єднання земельних ділянок не припиняє дії обмежень, обтяжень, встановлених на земельні ділянки, крім випадків, коли обмеження (обтяження) поширювалося лише на частину земельної ділянки, яка в результаті поділу не увійшла до сформованої нової земельної ділянки.
11.16. Передання земельної ділянки в оренду є обтяженням права власника земельної ділянки. За обставинами справи орендодавиця передала в оренду первісному орендареві всю земельну ділянку, яку надалі поділила на дві. Такий поділ не припинив права оренди первісного орендаря, бо вся земельна ділянка ввійшла у дві сформовані земельні ділянки.Тому договір оренди землі 1 не припинив дії.
ІІ. СУТЬ ОКРЕМОЇ ДУМКИ
12. Ключові обставини цієї справи, з огляду на які Велика Палата Верховного Суду сформулювала висновок про можливість витребування земельних ділянок 1 і 2 з тимчасового володіння нового орендаря у тимчасове володіння первісного орендаря, можна підсумувати так:
(1) строк договору оренди землі 1, укладеного із первісним орендарем, на час прийняття постанови Великої Палати Верховного Суду ще не закінчився;
(2) первісний орендар зареєстрував право оренди, але надалі таку реєстрацію скасувало Міністерство юстиції України;
(3) відповідний наказ цього Міністерства в іншій справі скасував суд, унаслідок чого первісний орендар отримав можливість відновити його тимчасове володіння земельною ділянкою у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;
(4) оскільки орендодавиця поділила земельну ділянку на дві та передала їх в оренду новому орендареві, первісний орендар не може самостійно зареєструвати його право оренди, але може витребувати земельні ділянки 1 і 2 з тимчасового володіння нового орендаря.
13. Загалом погоджуюсь із висновком про часткове задоволення касаційної скарги первісного орендаря. Проте, як на мене, деякі формулювання мотивів у постанові є некоректними чи могли би бути іншими. Також бракує чітких висновків щодо позовних вимог про визнання недійсним договору оренди землі 2, скасування рішень державного реєстратора про державну реєстрацію права оренди земельних ділянок 1 і 2 за новим орендарем і вимоги про внесення змін до договору оренди землі 1.
14. По-перше, з моменту укладення договору оренди землі в орендодавця виникає не «зобов`язання» передати орендареві земельну ділянку в користування на визначений у договорі строк, а відповідний обов`язок. Так само і в орендаря виникає не «зобов`язання» отримати право користування земельною ділянкою, а такий обов`язок. Поняття «зобов`язання» й «обов`язок» не є тотожними за змістом. Зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку (частина перша статті 509 ЦК України). Тоді як обов`язок - це необхідність певної поведінки сторони зобов`язання.
15. По-друге, Велика Палата Верховного Суду могла зазначити, що оскільки право оренди первісного орендаря було зареєстроване 11 січня 2014 року, то воно виникло, і подальше скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію такого права Міністерством юстиції України та скасування судом в іншій справі відповідного наказу цього органу на чинність права оренди первісного орендаря не впливають.
15.1. Цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки (частина перша статті 11 ЦК України). Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини (пункт 1 частини другої цієї статті).
15.2. Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону (частина четверта статті 334 ЦК України).
15.3. Речові права на нерухоме майно та їх обтяжень, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації (частина друга статті 3 Закону № 1952-IV).
15.4. Отже, орендар набуває речове право оренди земельної ділянки з моменту державної реєстрації такого права (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 26 травня 2020 року у справі № 908/299/18 (пункти 48-50). Ця реєстрація є одним із юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для виникнення відповідного права, а самостійного значення для такого виникнення не має; державна реєстрація визначає лише момент, після якого виникає право, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення цього права (див. mutatis mutandis постанову Великої Палати Верховного Суду від 7 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13 (пункти 6.30, 6.31)). Інакше кажучи, державна реєстрація речового права, зокрема права оренди, не породжує такого права, якщо відсутні визначені у ЦК України підстави для його виникнення (наприклад, договір).
15.5. Якщо на підставі правомірних дій, зокрема договору, речове право виникло (моментом, з якого воно виникло, є відповідна державна реєстрація), то закон не пов`язує припинення цього права з внесенням до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про відсутність такого права (зокрема внаслідок скасування державної реєстрації), причому ані з моменту внесення таких відомостей на майбутнє, ані зі зворотним ефектом у часі (див. mutatis mutandis постанову Великої Палати Верховного Суду від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17 (пункти 7.3, 7.22)).
15.6. Відсутність у цьому реєстрі відомостей про речове право на нерухоме майно, наприклад, унаслідок скасування Міністерством юстиції України рішення державного реєстратора про реєстрацію цього права, не є безспірним доказом відсутності останнього. Міністерство юстиції України розглядає скарги на рішення державних реєстраторів, дивлячись на ситуацію, так би мовити, очима самого реєстратора. Тому можливими є скасування відповідних рішень навіть у випадках суто формальних порушень з боку державного реєстратора. Вочевидь такі порушення не можуть тягнути юридичний наслідок у вигляді припинення зареєстрованого права, яке з моменту його державної реєстрації вже виникло внаслідок правомірних дій учасників цивільних відносин (наприклад, сторін договору).
15.7. Виключення на підставі наказу Міністерства юстиції України або судового рішення відомостей про речове право з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно не впливає на чинність цього права, якщо воно виникло на підставі правомірних дій учасників цивільних відносин. Тому наступне скасування відповідного наказу Міністерства юстиції або судового рішення, що стали підставою для внесення запису про скасування рішення державного реєстратора, не відновлює дію відповідного права. Воно є чинним незалежно від наявності таких відомостей у зазначеному реєстрі (див. mutatis mutandis постанову Великої Палати Верховного Суду від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17 (пункт 9.6)).
15.8. Суди встановили, що право оренди первісного орендаря земельної ділянки було зареєстроване 11 січня 2014 року. Отже, саме з цього дня у позивача виникло право оренди. Ані подальше скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права оренди на земельну ділянку за первісним орендарем на підставі наказу Міністерства юстиції України, ані внесення відомостей до цього реєстру про відсутність права оренди не є підставами для припинення такого права. Не є такою підставою і подальший поділ земельної ділянки власником (частина третя статті 110 ЗК України).
15.9. Тому помилковим є висновок Великої Палати Верховного Суду, згідно з яким скасування за наказом Міністерства юстиції України рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права оренди первісного орендаря припинило вказане право, а після скасування цього наказу право оренди первісного орендаря відновилося (скасування відповідного наказу «відновило дію державної реєстрації» права оренди).
15.10. Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу, що відомості Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вважаються правильними, доки не доведено протилежне (постанова від 1 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 (провадження № 14-436цс19, пункт 46.1)), тобто діє презумпція правильності зареєстрованих відомостей з реєстру для третіх осіб (постанова від 7 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13 (провадження № 12-115гс19, пункт 6.30)). Тому відсутність у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відомостей про речове право чи його обтяження не є безспірним доказом відсутності такого права або обтяження.
15.11. З огляду на вказане Великій Палаті Верховного Суду слід було відступити від сформульованого Верховним Судом у постановах від 1 квітня 2020 року у справі № 357/8110/18 і від 30 липня 2020 року у справі № 357/7734/18 висновку, про помилковість якого зазначав первісний орендар у касаційній скарзі. Згідно з цим висновком зі скасуванням рішення державного реєстратора про державну реєстрацію за позивачем речового права на нерухоме майно (права оренди земельної ділянки) та внесенням відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно втрачаються ті юридичні наслідки, які з них випливають, а саме скасовується державна реєстрація речового права, і особа вважається такою, що відповідне право не набула.
16. По-третє, слід було надати оцінку добросовісності нового орендаря на час укладення ним із орендодавицею договору оренди землі від 5 березня 2018 року та державної реєстрації речового права за цим договором 15 березня 2018 року (див. рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 1 березня 2021 року та постанову Київського апеляційного суду від 2 серпня 2022 року у справі № 357/9169/18 за участі первісного орендаря як позивача та орендодавиці і нового орендаря як відповідачів). Згодом сторони цей договір розірвали. А після скасування 15 березня 2018 року Міністерством юстиції України рішення про державну реєстрацію права оренди первісного орендаря 10 грудня 2018 року вони уклали договір оренди землі 2, за яким орендодавиця передала новому орендареві в оренду земельні ділянки 1 і 2. Ці діяння зазначених відповідачів можна оцінити як недобросовісні, такі, що були спрямовані на незаконне позбавлення первісного орендаря права оренди.
16.1. Велика Палата Верховного Суду мала погодитися з висновком колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду, яка, передаючи справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду, виснувала, що, вирішуючи такі спори, слід оцінювати поведінку сторін через призму добросовісності. Це відповідає практиці Великої Палати Верховного Суду, яка вже звертала увагу на те, що суд має оцінювати наявність або відсутність добросовісності зареєстрованого володільця нерухомого майна.
16.2. Тільки добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність) з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. За відсутності у цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяження особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень (див. mutatis mutandis постанови Великої Палати Верховного Суду від 26 червня 2019 року у справі № 669/927/16-ц (пункт 51), від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17 (пункти 37-38), від 1 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 (пункти 46.1-46.2), від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17 (пункти 7.15-7.16), від 2 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19 (пункт 6.46).
16.3. Не може вважатися добросовісною особа, яка знала чи мала знати про набуття нею майна всупереч закону (див. mutatis mutandis постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18 (пункт 61), від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц (пункт 179). Лише факт наявності чи відсутності у реєстрі певних відомостей не є безспірним доказом того, що особа, яка покладалася на ці відомості, добросовісна (див. mutatis mutandis постанову Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17 (пункти 39, 57). Наприклад, якщо встановлені обставини, які з погляду стороннього спостерігача означають, що є особа, яка вважає певне майно своїм (тобто вважає, що їй належить право власності, право оренди чи інше речове право на це майно), то дії другої особи, спрямовані на державну реєстрацію за нею права, несумісного з правом першої особи (якщо останнє існує попри відсутність інформації про нього у відповідному реєстрі), за певних умов можна кваліфікувати як недобросовісні. Така недобросовісність виключає можливість набуття другою особою речового права з моменту його державної реєстрації.
16.4. Орендодавиця уклала з новим орендарем договір оренди земельної ділянки 5 березня 2018 року, тобто тоді, коли право оренди на цю ділянку було зареєстроване за первісним орендарем. Зазначені відповідачі зареєстрували право оренди нового орендаря за цим договором 15 березня 2018 року, тобто у день скасування Міністерством юстиції України рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки за первісним орендарем. Орендодавиця та новий орендар знали чи мали знати про те, що право оренди первісного орендаря не припинене попри скасування Міністерством юстиції України рішення державного реєстратора про державну реєстрацію цього права. Ці відповідачі вчинили дії, спрямовані на незаконне позбавлення позивача права оренди. Така поведінка орендодавиці та нового орендаря є недобросовісною. Тому останній не набув право оренди внаслідок державної реєстрації ані за договором оренди земельної ділянки від 5 березня 2018 року, ані за договором оренди землі 2 від 10 грудня 2018 року щодо земельних ділянок 1 і 2. Право оренди первісного орендаря не було припиненим (попри скасування рішення про державну реєстрацію цього права за наказом Міністерства юстиції України), а новий орендар не набув право оренди (попри те, що зареєстрував це право).
17. По-четверте, у постанові бракує чітких висновків щодо позовних вимог про визнання недійсним договору оренди землі 2, скасування рішень державного реєстратора про державну реєстрацію права оренди земельних ділянок 1 і 2 за новим орендарем і вимоги про внесення змін до договору оренди землі 1.
17.1. Велика Палата Верховного Суду обмежилася зазначенням того, що витребування земельної ділянки не є наслідком визнання недійсним договору оренди землі 2, на підставі якого новий орендар зареєстрував за собою право оренди, договір оренди землі 1 не припинив дію, а рішення про витребування земельних ділянок 1 і 2 з тимчасового володіння нового орендаря є підставою для державної реєстрації права оренди цих ділянок за первісним орендарем. Крім того, вказала, що у разі укладення нового договору оренди земельної ділянки у період чинності попереднього новий договір можна визнати недійсним, але позивач заявив вимоги про витребування земельних ділянок 1 і 2, задоволення яких поновить його права орендаря.
17.2. Велика Палата Верховного Суду могла детальніше обґрунтувати, чому у спірних правовідносинах слід саме витребувати земельні ділянки 1 і 2, а не визнавати договір оренди землі 2 недійсним.
Саме по собі укладення іншого договору оренди землі з новим орендарем за наявності права оренди первісного орендаря не порушує прав останнього, оскільки такий договір є зобов`язальним (з нього виникають права й обов`язки лише його сторін; на права первісного орендаря це не впливає). Право первісного орендаря може бути порушеним тоді, коли на підставі другого договору оренди відповідна земельна ділянка передана у користування новому орендареві, або якщо право останнього зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (див. mutatis mutandis постанову Великої Палати Верховного Суду від 1 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 (пункт 46.3)).
Договір оренди землі 2 відповідає вимогам, додержання яких є необхідним для чинності правочину (стаття 203 ЦК України). Так, зміст цього договору не суперечить закону, укладення договору оренди не суперечить інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; відсутність необхідного обсягу цивільної дієздатності не встановлено, як не встановлено невідповідність договору внутрішній волі сторін; договір укладений у письмовій формі, що відповідає закону, і спрямований на реальне настання наслідків, що ним обумовлені. Наявність дійсного договору оренди землі 2 може бути підставою для розрахунків між його сторонами, зокрема пов`язаними з невиконанням цього договору внаслідок непередання орендодавицею земельних ділянок у користування новому орендареві. Тому не було підстав для задоволення вимоги про визнання недійсним договору оренди землі 2.
17.3. Крім того, у постанові мали би бути мотиви про неефективність вимоги про скасування рішень державного реєстратора про державну реєстрацію права оренди земельних ділянок 1 і 2 за новим орендарем і вимоги про внесення змін до договору оренди землі 1.
ІІІ. ВИСНОВОК
18. На мою думку, Велика Палата Верховного Суду могла прийняти постанову про часткове задоволення касаційної скарги первісного орендаря та задовольнити вимогу про витребування на його користь земельних ділянок 1 і 2 із тимчасового (строкового) володіння нового орендаря, використавши дещо інші мотиви, зокрема щодо державної реєстрації права оренди первісного орендаря, а також сформулювавши чіткі висновки щодо правильності відмови у задоволенні вимог про визнання недійсним договору оренди землі 2, скасування рішень державного реєстратора про державну реєстрацію права оренди земельних ділянок 1 і 2 за новим орендарем і вимоги про внесення змін до договору оренди землі 1.
Суддя Д. А. Гудима
