ОКРЕМА ДУМКА
суддів Великої Палати Верховного Суду
Антонюк Н. О., Власова Ю. Л., Кібенко О. Р., Рогач Л. І., Уркевича В. Ю.
22 вересня 2020 року
м. Київ
у справі № 159/5756/18 (провадження № 14-99цс20) за позовом ОСОБА_1 до Ковельської міської ради Волинської області, треті особи: виконавчий комітет Ковельської міської ради Волинської області, Ремонтне житлово-комунальне підприємство № 2 міста Ковеля, про визнання поновленим договору оренди земельної ділянки за касаційною скаргою Ковельської міської ради на рішення Ковельського міськрайонного суду Волинської області від 15 квітня 2019 року (суддя Панасюк С. В.) та постанову Волинського апеляційного суду від 03 липня 2019 року (у складі колегії суддів Федонюк С. Ю., Бовчалюк З. А., Матвійчук Л. В.).
Історія справи
У листопаді 2018 року ОСОБА_1 звернулася до суду із позовом до Ковельської міської ради Волинської області (далі - Ковельська міськрада) про визнання поновленим на той самий строк і на тих самих умовах договору оренди земельної ділянки.
ОСОБА_1 зазначала, що рішенням Ковельської міськради від 20 березня 2002 року № 30/2 їй надано в оренду земельну ділянку з кадастровим номером 0710400000:01:005:0005, площею 12 кв. м, яка розташована поблизу будинку АДРЕСА_1 для розміщення та обслуговування торгового кіоску терміном на один рік.
Строк оренди земельної ділянки неодноразово продовжувався за згодою сторін. Останній раз рішенням від 28 березня 2013 року № 36/16 Ковельська міськрада надала згоду позивачу на поновлення договору оренди земельної ділянки строком на 5 років. Між Ковельською міськрадою та позивачем було укладено договір оренди земельної ділянки на 5 років, строком до 28 березня 2018 року включно. Право оренди земельної ділянки було зареєстроване у встановленому порядку на строк до 28 березня 2018 року з правом пролонгації.
Позивачка указує, що належним чином виконувала обов`язки за договором оренди земельної ділянки та 04 січня 2018 року звернулась до Ковельської міськради з проханням поновити договір оренди земельної ділянки, оскільки строк його дії закінчується 28 березня 2018 року.
Орендодавець не надав відповіді на цю заяву у місячний строк.
09 березня 2018 року позивачка отримала лист за підписом міського голови, у якому повідомлялося про те, що Ковельська міськрада не буде продовжувати строк дії договору оренди земельної ділянки, оскільки має намір розширити АДРЕСА_1 та демонтувати у зв`язку з цим торгові споруди, у тому числі і кіоск позивача.
ОСОБА_1 вважає, що відповідно до вимог статті 33 Закону України від 06 жовтня 1998 року № 161-XIV «Про оренду землі» (далі - Закон № 161-XIV) дія договору оренди земельної ділянки поновлена на той самий строк і на тих самих умовах, на яких цей договір був укладений, оскільки протягом одного місяця після закінчення строку його дії Ковельська міськрада не вирішила питання про відмову у поновленні договору і не повідомила її про це.
Ураховуючи наведене, позивачка просила суд визнати поновленим на той самий строк і на тих самих умовах договір оренди земельної ділянки та стягнути з відповідача понесені нею судові витрати.
Рішенням Ковельського міськрайонного суду Волинської області від 15 квітня 2019 року позов задоволено частково.
Визнано поновленим на той самий строк і на тих самих умовах договір оренди землі № 1/43, укладений 15 квітня 2013 року між Ковельською міськрадою та ОСОБА_1 , зареєстрований у Реєстраційній службі Ковельського міськрайонного управління юстиції Волинської області 30 грудня 2014 року зі строком дії до 28 березня 2018 року, з правом пролонгації щодо земельної ділянки загальною площею 12 кв. м з кадастровим номером 0710400000:01:005:0005, яка знаходиться біля будинку АДРЕСА_1 . Стягнуто з Ковельської міськради на користь ОСОБА_1 понесені нею витрати зі сплати судового збору в розмірі 704,80 грн та витрати на правничу допомогу в розмірі 1 600 грн. У задоволенні решти позовних вимог відмовлено.
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що Ковельська міськрада не довела, що у місячний строк вона відповіла на надісланий орендарем лист-повідомлення і не погодилась із поновленням договору оренди. Крім того, суд першої інстанції врахував, що Ковельська міськрада до 28 квітня 2018 року не прийняла рішення про відмову в поновленні договору оренди земельної ділянки з позивачкою, незважаючи на неодноразові спроби прийняти таке рішення.
Постановою Волинського апеляційного суду від 03 липня 2019 року апеляційну скаргу Ковельської міськради залишено без задоволення, рішення Ковельського міськрайонного суду Волинської області від 15 квітня 2019 року залишено без змін.
Залишаючи без змін рішення суду першої інстанції, апеляційний суд виходив із того, що відповідачем не дотримано процедуру відмови позивачу у поновленні договору оренди у спосіб та строки, передбачені статтею 33 Закону № 161-XIV.
Суд апеляційної інстанції зазначив, що Ковельська міськрада за наявності у неї заперечень щодо поновлення договору оренди землі протягом місяця не повідомила орендаря про прийняте рішення, тобто не дотрималася відповідної процедури, передбаченої статтею 33 Закону № 161-XIV для цього виду правовідносин, як і в будь-який спосіб не висловила свого волевиявлення щодо поновлення чи непоновлення договору оренди у місячний строк після закінчення строку дії договору. За відсутності, як вважає відповідач, необхідних документів для поновлення вказаного договору оренди орендодавець, відповідно до вимог закону, міг прийняти рішення про відмову в задоволенні відповідної заяви орендаря, чого у порушення процедури не зробив.
У липні 2019 року Ковельська міськрада звернулася з касаційною скаргою до Верховного Суду, посилаючись на неправильне застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального права та порушення норм процесуального права і просила скасувати рішення Луцького міськрайонного суду Волинської області від 15 квітня 2019 року та постанову Волинського апеляційного суду від 03 липня 2019 року й ухвалити нове рішення про відмову в задоволенні позову.
Касаційну скаргу мотивовано тим, що суди попередніх інстанцій не врахували, що на порушення статті 33 Закону № 161-XIV ОСОБА_1 до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі не додала проект додаткової угоди. Вказує на помилковість висновків судів про недотримання відповідачем процедури вирішення питання поновлення договору оренди, оскільки листом Ковельської міськради від 19 січня 2018 року № 7.11/66 ОСОБА_1 повідомлено, що у зв`язку з розширенням АДРЕСА_1 (на якому розміщений кіоск) договір оренди земельної ділянки поновлюватись не буде, а на сесію Ковельської міської ради винесено питання про відмову у поновленні договору.
Ухвалою Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 05 серпня 2019 року відкрито касаційне провадження у справі, а ухвалою від 17 лютого 2020 року справу призначено до судового розгляду.
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду ухвалою від 11 червня 2020 року передав справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду з підстави, передбаченої частиною третьою статті 403 Цивільного процесуального кодексу України.
Зазначену ухвалу мотивовано тим, що висновки про застосування статті 33 Закону № 161-XIV у подібних правовідносинах, викладені у постанові Верховного Суду у складі Судової палати з розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 10 вересня 2018 року у справі № 920/739/17 суперечать висновкам, викладеним у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц.
Так, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18) дійшла висновку про те, що для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону № 161-XIV, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.
Однак у постанові від 10 вересня 2018 року у справі № 920/739/17 Верховний Суд у складі Судової палати з розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду вказав, що частиною шостою статті 33 Закону № 161-XIV врегульовано пролонгацію договору на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором, за наявності такого фактичного складу: користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди і відсутність протягом одного місяця заперечення орендодавця проти такого користування (що можна кваліфікувати як «мовчазну згоду» орендодавця на пролонгацію договору). При цьому необхідно звернути увагу, що повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону № 161-XIV, не вимагається. Суть поновлення договору оренди згідно з цією частиною статті саме і полягає у тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує у поновленні договору, зокрема у зв`язку з належним виконанням договору оренди землі. Відсутність такого заперечення може мати прояв у «мовчазній згоді».
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду висловив намір відступити від наведеного висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Судової палати з розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 10 вересня 2018 року у справі № 920/739/17.
Ухвалою Великої Палати Верховного Суду від 01 липня 2020 року справу № 159/5756/18 прийнято до розгляду.
Постановою Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року касаційну скаргу Ковельської міськради задоволено. Рішення Ковельського міськрайонного суду Волинської області від 15 квітня 2019 року та постанову Волинського апеляційного суду від 03 липня 2019 року скасовано. У задоволенні позову ОСОБА_1 до Ковельської міськради, треті особи: виконавчий комітет Ковельської міськради, Ремонтне житлово-комунальне підприємство № 2 міста Ковеля, про визнання поновленим договору оренди земельної ділянки відмовлено.
Постанову Великої Палати Верховного Суду мотивовано тим, щопозивачка не дотрималась процедури повідомлення про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, не надала проекту договору оренди орендодавцю. До закінчення строку дії договору орендодавець повідомив орендаря про те, що не буде продовжувати на новий термін договір оренди землі для розміщення та обслуговування тимчасового кіоску на АДРЕСА_1 ) площею 12 кв. м у зв`язку із затвердженням детального плану території конструкції кварталу, яким передбачено план розширення АДРЕСА_1 та демонтаж торгових споруд.
За таких обставин Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22 вересня 2020 року відступила від висновку Верховного Суду у складі Судової палати з розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду, викладеного у постанові від 10 вересня 2018 року у справі № 920/739/17, а саме стосовно тверджень про необов`язковість повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі для виникнення підстави поновлення договору, передбаченої частиною шостою статті 33 Закону № 161-XIV.
Згідно з частиною третьою статті 35 Цивільного процесуального кодексу України суддя, не згодний з рішенням, може письмово викласти свою окрему думку. Окрема думка приєднується до справи і є відкритою для ознайомлення.
Підстави та мотиви висловлення окремої думки
За частиною першою статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.
Статтею 13 Закону № 161-XIV визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Отже, договір оренди землі є договором, за яким у сторін виникають обов`язки щодо його виконання: в орендодавця виникає обов`язок передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а в орендаря - обов`язок використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства та сплачувати орендну плату в порядку і розмірі, встановленому договором або законом.
Істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (частина перша статті 15 Закону № 161-XIV у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин).
Згідно із частиною першою статті 19 Закону № 161-XIV строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.
Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону № 161-XIV (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин), яка фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.
Так, відповідно до частин першої - п`ятої статті 33 цього Закону (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Тобто наведені у частинах першій - п`ятій статті 33 Закону № 161-XIV правила стосуються реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк. Таке укладення договору є можливим лише після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі. Саме після закінчення цього строку орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, може скористатися своїм переважним (перед іншими особами) правом на укладення договору оренди землі на новий строк. З метою ініціювання виникнення такого переважного права орендар має, серед іншого, листом-повідомлення у визначений строку довести орендодавцю про свій намір продовжувати орендні договірні відносини.
Натомість частиною шостою статті 33 Закону № 161-XIV передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Сутність поновлення договору оренди землі полягає в тому, що договір автоматично поновлюється на той же самий строк за умови, що: орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди; відсутні заперечення орендодавця протягом одного місяця. Законодавчі приписи не містять приписів щодо повідомлення орендарем орендодавця до закінчення строку дії договору про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі як умови поновлення такого договору.
Очевидно, що переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк (частини перша-п`ята статті 33 Закону № 161-XIV) потрібно відрізняти від поновлення договору оренди землі (частина шоста статті 33 Закону № 161-XIV).
Так, при поновленні договору відбувається продовження договірних відносин після закінчення строку договору оренди землі, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою і відсутні заперечення орендодавця протягом одного місяця. Цей договір поновлюється на той же строк та з умовами, що були передбачені у договорі оренди землі.
Сутністю ж переважного права є укладення договору оренди землі на новий строк, зі встановленням умов за домовленістю сторін, а не його автоматичне поновлення. Тобто переважне право орендаря стосується укладення нового договору оренди землі на новий строк і з новими умовами.
Слід наголосити на тому, що послідовно проводячи відмінність між поновленням договору оренди землі та переважним правом на його укладення, законодавець встановив різні строки заперечення орендодавця проти існування подальших договірних відносин. Так, у випадку поновлення договору таке заперечення має бути висунуте орендодавцем протягом одного місяця після закінчення строку дії договору землі. Натомість переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк припиняється у разі заперечень орендодавця, про що він має повідомити орендарю ще під час дії договору до закінчення строку останнього.
Звідси, ототожнення цих двох відмінних правових конструкцій (переважного права орендаря на укладення договору оренди землі та поновлення такого договору) є безпідставним.
З огляду на викладене вважаємо, що Велика Палата Верховного Суду без належних правових підстав відступила від висновку Верховного Суду у складі Судової палати з розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду, викладеного у постанові від 10 вересня 2018 року у справі № 920/739/17, а саме стосовно тверджень про необов`язковість повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі для виникнення підстави поновлення договору, передбаченої частиною шостою статті 33 Закону № 161-XIV.
За таких обставин касаційна скарга Ковельської міськради підлягала залишенню без задоволення, а рішення Ковельського міськрайонного суду Волинської області від 15 квітня 2019 року та постанова Волинського апеляційного суду від 03 липня 2019 року - без змін.
Судді: Н. О. Антонюк
Ю. Л. Власов
О. Р. Кібенко
Л. І. Рогач
В. Ю. Уркевич
