ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХЕРCОНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
вул.Театральна,18, м. Херсон, 73000,
тел./0552/26-47-84, 49-31-78, факс 49-31-78, веб сторінка: ks.arbitr.gov.ua/sud5024/
_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Р І Ш Е Н Н Я
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И
30 червня 2020 року, м. Херсон, справа № 923/196/20
Господарський суд Херсонської області у складі судді Закуріна М. К., розглянувши справу
за позовом Лазурненської селищної ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю «Табіті»
про визнання недійсним договору купівлі-продажу та застосування наслідків недійсності,
за участю:
секретаря судового засідання Бєлової О.С.,
представників:
позивача не з`явився,
відповідача не з`явився,
у с т а н о в и в:
Дії та аргументи Позивача
27.02.2020 Лазурненська селищна рада звернулася з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Табіті» (з урахуванням заяви від 12.03.2020) про визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки від 30.08.2019, укладеного між сторонами, та повернення земельних ділянок до комунальної власності.
Обґрунтовуючи позовні вимоги Позивач вказав, що при укладені спірного договору сторонами допущено порушення діючого законодавства, а саме його укладено з порушенням положень статті 134 Земельного кодексу України.
Зокрема, Позивач вважає, що:
- за названою статтею продаж земельної ділянки повинен був здійснюватися на конкурентних засадах, оскільки на ній не знаходилося будь-якого нерухомого майна, належного Відповідачу,
- у даному випадку земельні торги не проводилися, так як Відповідачем були надані документи про знаходження на земельній ділянці 652475500:01:063:0099 площею 1,0814 га незавершеного будівництва бази відпочинку,
- безпосередньо незавершене будівництво, як об`єкт майнових прав, 07.05.2018 був внесений засновником Відповідача Коваленко О.А. до статутного фонду Товариства, проте на момент здійснення такого внеску Декларація про початок будівництва за № ХС 082170802344 була скасована наказом Державної архітектурно-будівельної інспекції в Херсонській області від 17.04.2018,
- на даний час Відповідачем вчинені дії стосовно поділу земельної ділянки на 6 окремих земельних ділянок, а саме: 652475500:01:001:1205 площею 0,1622 га; 652475500:01:001:1207 площею 0,2702 га; 652475500:01:001:1210 площею 0,2704 га; 652475500:01:001:1208 площею 0,1622 га; 652475500:01:001:1209 площею 0,1081 га; 652475500:01:001:1206 площею 0,1081 га,
- у зв`язку із вказаними обставинами договір є недійсним за статтями 203 та 215 ЦК України.
Поряд з цим, Позивачем подана у межах справи заява про забезпечення позову шляхом накладення арешту на вказані земельні ділянки з метою унеможливлення їх продажу іншим особам та можливості виконання судового рішення.
Процесуальні дії та рішення суду
Ухвалою від 16.03.2020 суд відкрив провадження у справі за правилами загального провадження та підготовче засідання провів 11.06.2020 без участі представника Відповідача, оскільки він не прибув. Так, копія вказаної ухвали була направлена за адресою: м. Херсон, вул. Небесної Сотні, буд. 13, що відповідає юридичній адресі Відповідача за відомостями з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, але вона повернулася до суду з довідкою поштового оператора про незнаходження адресата за такою адресою (а.с. 55). Поряд з цим, аналогічні повернення відбулися за листом суду № 923/196/20/9323/20 від 21.04.2020 (а.с. 59-60) та ухвалою від 28.05.2020 (а.с. 64-66).
Ухвалою від 11.06.2020 суд закрив підготовче провадження та призначив справу до розгляду по суті на 30.06.2020, з викликом сторін.
Зокрема, у судове засідання сторони своїх представників не направили та причини неявки суду не повідомили. Так, копія ухали суду від 11.06.2020 отримана Позивачем 16.06.2020, що слідує з поштового повідомлення № 7300307720549 (а.с. 76), а копія цієї ж ухвали, яка направлена на адресу Відповідача, повернулася без вручення з довідкою поштового оператора про «інші причини невручення» (а.с. 73-75).
Таким чином, розгляд справи проведений без участі представників сторін.
Обставини, які установлені судом
Відповідно до рішення Лазурненської селищної ради № 729 від 19.04.2019 «Про продаж земельної ділянки несільськогосподарського призначення» (а.с. 12) Селищна рада прийняла рішення про продаж і передачу у власність Товариству з обмеженою відповідальністю «Табіті» земельної ділянки з кадастровим номером 652475500:01:063:0099 площею 1,0814 га, яка розташована за адресою: Херсонська область, Скадовський район, смт. Лазурне; під об`єктом: «літнє кафе, вбиральня з душовоми, побутові приміщення, склад, навіс, альтанка, огорожа, зовнішні рукомийники, водонапірний бак, мостіння».
30.08.2019 між Лазурненською селищною радою, як продавцем, та Товариством з обмеженою відповідальністю «Табіті», як покупцем, укладений нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу земельної ділянки.
Основними умовами цього договору, які впливають на взаємовідносини сторін щодо наявного спору про його недійсність, є наступні:
- «Продавець … передає у власність Покупцю … земельну ділянку площею 1,0814 га, кадастровий номер 652475500:01:063:0099 в межах згідно з планом, що передається у власність шляхом викупу» (пункт 1.1.),
- «Місце розташування земельної ділянки: Херсонська область, Скадовський район, смт. Лазурне» (пункт 1.2.),
- «Продаж … земельної ділянки провадиться за 1 081 400 грн …» (пункт 2.1.),
- «Незавершене будівництво «бази відпочинку» готовністю 18%, що розміщена на відчужуваній земельній ділянці належить Покупцю на праві приватної власності на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, прийнятого державним реєстратором … від 10.05.2018 за № 41024700, зареєстрованого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за реєстраційним № 125878165247 …» (пункт 3.7.).
Як слідує з Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 12436855 від 10.05.2018 до Реєстру були внесені відомості про реєстрацію об`єкта нерухомого майна «незавершеного будівництва «бази відпочинку» готовністю 18 %», який знаходиться на земельній ділянці кадастровий номер 652475500:01:063:0099 площею 1,0814 га та зазначено, що власником його є ТОВ «Табіті» (а.с. 17).
21.06.2018 Херсонським окружним адміністративним судом у справі № 821/723/18 прийняте рішення (а.с. 24-29), яке залишене без змін постановою П`ятого апеляційного адміністративного суду від 14.11.2018 (а.с. 30-32), яким установлені обставини, які мають значення для розгляду справи та у відповідності до частини 4 статті 75 ГПК України не підлягають доказуванню.
Так, за цим рішенням установлені наступні обставини:
- 24.03.2017 Управління державної архітектурно-будівельної інспекції у Херсонській області зареєструвало Декларацію про початок виконання будівельних робіт за № ХС 082170802344, а саме: будівництво бази відпочинку між пансіонатом «Канни» та дитячим оздоровчим табором «Чорноморська хвиля» за адресою: Херсонська область, Скадовський район, смт. Лазурне, вул. Причальна, 4; вид будівництва нове; замовник - ТОВ «ПР Трейдінг Компані»,
- відповідно до декларації від 24.03.2017 № ХС 082170802344 будівництво ведеться на земельній ділянці з кадастровим номером 6524755500:01:063:0099,
- 17.04.2018 Управлінням державної архітектурно-будівельної інспекції у Херсонській області виданий наказ № 57-ск, яким скасовано реєстрацію Декларації про початок виконання будівельних робіт від 24.03.2017 № ХС082170802344 з будівництва бази відпочинку між пансіонатом «Канни» та дитячим оздоровчим табором «Чорноморська Хвиля» за адресою: Херсонська область, Скадовський район, смт. Лазурне, вул. Причальна, 4.
Оцінка суду установлених обставин та норм діючого законодавства
Стосовно недійсності договору
Загальні підстави недійсності правочинів визначені частинами першими статей 203 та 215 ЦК України.
Так, за частиною 1 статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
Відповідно до частини 1 статті 215 того ж Кодексу підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені серед іншого частиною першою статті 203 цього Кодексу.
Оцінюючи твердження Позивача про необхідність продажу земельної ділянки на конкурентних засадах при наявності на ній об`єкта незавершеного будівництва суд зазначає, що положеннями статті 134 Земельного кодексу України встановлена обов`язковість продажу земельних ділянок комунальної власності на конкурентних засадах (земельних торгах).
Зокрема, відповідно до частини 1 цієї статті земельні ділянки комунальної власності підлягають продажу окремими лотами на конкурентних засадах (земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною 2 цієї статті. У свою чергу, за частиною 2 не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) серед іншого земельні ділянки у разі розташування на них об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.
Отже, у випадку наявності на земельній ділянці об`єкта нерухомості продаж такої ділянки можливий без застосування конкурентних засад.
З метою надання відповіді на питання чи є «об`єкт незавершеного будівництва» «об`єктом нерухомості», суд зазначає наступне.
Відповідно до частини 1 статті 181 ЦК України до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.
Порядок набуття права власності на новостворене майно та об`єкти незавершеного будівництва врегульований статтею 331 ЦК України, за приписами частини другої якої право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Одночасно частиною 3 статті 331 ЦК України передбачено, що до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна) (абзац перший). У разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об`єкта незавершеного будівництва після проведення державної реєстрації права власності на нього відповідно до закону.
Отже, об`єкт незавершеного будівництва за визначенням частини 3 статті 331 ЦК України за своєю правовою природою є сукупністю будівельних матеріалів, які є майном, що належить забудовнику (особі, яка на законних підставах здійснює відповідне будівництво).
Аналогічний висновок наявний у пунктах 22.1. та 28 постанови Верховного Суду від 18.12.2019 у справі № 916/633/19.
За таких обставин суд приходить до загального висновку про те, що «об`єкт незавершеного будівництва» не являється «об`єктом нерухомості», а тому продаж земельної ділянки, на якій він розміщений, повинен відбуватися за положеннями частини 1 статті 134 ЗК України, тобто на конкурентних засадах.
У даному випадку земельна ділянка з кадастровим номером 652475500:01:063:0099 за спірним договором купівлі-продажу продавалася без застосування попередньої процедури проведення земельних торгів, визначеної положеннями статей 128 та 135 ЗК України, якими встановлений відповідний порядок продажу земельних ділянок на земельних торгах, а тому його укладення не відповідає приписам наведених правових норм.
Поряд з викладеним суд зазначає, що поняття самочинного будівництва, правові підстави та умови визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно визначені у статті 376 ЦК України, яка унормовує відносини, що виникають у тих випадках, коли вимоги закону та інших правових актів при створенні нової речі (самочинному будівництві) були порушені.
Згідно із частиною 1 статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
За загальним правилом особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього (частина 2 статті 376 ЦК України).
У даному контексті та з огляду скасування Управлінням державної архітектурно-будівельної інспекції у Херсонській області наказом № 57-ск від 17.04.2018 реєстрації Декларації про початок виконання будівельних робіт від 24.03.2017 № ХС082170802344 з будівництва бази відпочинку, яке здійснювалося на земельній ділянці з кадастровим номером 652475500:01:063:0099, суд приходить до висновку, що безпосередньо сам об`єкт «незавершеного будівництва» був збудований самочинно, а тому у відповідності до частини 2 статті 376 ЦК України Відповідач не набув права власності на нього (як на «об`єкт нерухомого майна»), у незалежності від його державної реєстрації у Реєстрі.
Отже, фактично купівлі-продаж земельної ділянки з кадастровим номером 652475500:01:063:0099 відбулася без проведення земельних торгів, що є порушенням наведених правових норм, оскільки на ній не знаходився «об`єкт нерухомого майна», а Відповідач володів майном, яке було збудоване самочинно іншою особою.
За таких обставин, договір купівлі-продажу є недійсним за частиною 1 статті 203, частиною 1 статті 215 ЦК України, оскільки не відповідає положенням статей 128, 134, 135 ЗК України.
Стосовно правових наслідків недійсності договору
Відповідно до частини 1 статті 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину.
Отже, враховуючи, що укладений між сторонами договір купівлі-продажу земельної ділянки є недійсним, сторони зобов`язані повернути одна одній все, що за ним отримано, а саме Позивач вартість земельної ділянки у сумі 1 081 400 грн, а Відповідач земельну ділянку з кадастровим номером 652475500:01:063:0099. Водночас, оскільки земельна ділянка з кадастровим номером 652475500:01:063:0099 на даний час поділена на 6 окремих земельних ділянок, а саме: 652475500:01:001:1205 площею 0,1622 га; 652475500:01:001:1207 площею 0,2702 га; 652475500:01:001:1210 площею 0,2704 га; 652475500:01:001:1208 площею 0,1622 га; 652475500:01:001:1209 площею 0,1081 га; 652475500:01:001:1206 площею 0,1081 га, то Відповідач зобов`язаний повернути саме ці земельні ділянки.
Щодо заяви про забезпечення позову
Згідно до частини 2 статті 136 ГПК України забезпечення позову допускається, якщо невжиття таких заходів може істотно ускладнити чи унеможливити виконання рішення суду.
Здійснюючи оцінку обґрунтованості доводів Позивача щодо необхідності вжиття відповідних заходів, суд враховує основні принципи такого застосування, а саме: розумності, обґрунтованості і адекватності вимог щодо забезпечення позову; забезпечення збалансованості інтересів сторін; наявності зв`язку між конкретним заходом до забезпечення позову і предметом позовної вимоги, зокрема, чи спроможний такий захід забезпечити фактичне виконання судового рішення в разі задоволення позову; імовірності утруднення виконання або невиконання рішення господарського суду в разі невжиття таких заходів; запобігання порушенню у зв`язку із вжиттям таких заходів прав та охоронюваних законом інтересів осіб, що не є учасниками даного судового процесу.
Зокрема, суд зазначає, що головним при застосуванні заходів забезпечення позову є припущення про неможливість виконання судового рішення без такого застосування, яке повинне ґрунтуватися не тільки на аналізі факту невиконання рішення суду, але й на фактичних обставинах самої справи, підставності заявлених вимог у контексті відсутності сумнівів у їх обґрунтованості та правомірності.
Проте, на час вирішення даної заяви наведені Позивачем обставини необхідності вжиття заходів забезпечення позову, а саме припущення, що Відповідач має намір здійснити відчуження земельної ділянки, не є достатніми, а припущення не є мотивованими та вони не вказують на неможливість виконання судового рішення, оскільки не наведено відповідних доказів такого можливого ухилення.
За таких обставин заява є необґрунтованою та задоволенню не підлягає.
Висновки суду з предмету судового розгляду
На підставі викладеного, за результатами оцінки доказів суд приходить до висновку, що:
- «об`єкт незавершеного будівництва» не являється «об`єктом нерухомості», а тому продаж земельної ділянки, на якій він розміщений, повинен відбуватися за положеннями частини 1 статті 134 ЗК України, тобто на конкурентних засадах,
- земельна ділянка з кадастровим номером 652475500:01:063:0099 за спірним договором купівлі-продажу продавалася без застосування попередньої процедури проведення земельних торгів, визначеної положеннями статей 128 та 135 ЗК України, якими встановлений відповідний порядок продажу земельних ділянок на земельних торгах, а тому його укладення не відповідає приписам наведених правових норм,
- безпосередньо сам об`єкт «незавершеного будівництва» був збудований самочинно, а тому у відповідності до частини 2 статті 376 ЦК України Відповідач не набув права власності на нього (як на «об`єкт нерухомого майна»),
- у зв`язку з цим договір купівлі-продажу є недійсним за частиною 1 статті 203, частиною 1 статті 215 ЦК України, оскільки не відповідає положенням статей 128, 134, 135 ЗК України,
- за результатами недійсності договору сторони зобов`язані повернути одна одній все, що за ними отримано, а саме Позивач вартість земельної ділянки у сумі 1 081 400 грн, а Відповідач земельні ділянки з кадастровими номерами: 652475500:01:001:1205 площею 0,1622 га; 652475500:01:001:1207 площею 0,2702 га; 652475500:01:001:1210 площею 0,2704 га; 652475500:01:001:1208 площею 0,1622 га; 652475500:01:001:1209 площею 0,1081 га; 652475500:01:001:1206 площею 0,1081 га.
За таких обставин, позовні вимоги підлягають задоволенню.
Розподіл судових витрат
Судовими витратами у даній справі є витрати Позивача на сплату судового збору при подачі позову у сумі 18 323 грн, які у відповідності до приписів статті 129 ГПК України підлягають покладенню на Відповідача, а також витрати на сплату судового збору при подачі заяви про забезпечення позову у сумі 1 051 грн, які у відповідності до приписів тієї ж статті підлягають віднесенню на нього.
На підставі вказаних правових норм та керуючись статтями 238, 240 ГПК України ,
в и р і ш и в:
1. Позовні вимоги задовольнити.
2. Визнати недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки № 808 від 30.08.2019, укладений між Лазурненською селищною радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Табіті».
3. Зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю «Табіті» (73005, Херсонська область, м. Херсон, вул. Небесної сотні, буд. 13; ідентифікаційний код 42112256) повернути Лазурненській селищній раді (75722, Херсонська область, Скадовський район, смт. Лазурне, вул. Жовтнева, 57; ідентифікаційний код 04526457) земельні ділянки з кадастровими номерами: 652475500:01:001:1205 площею 0,1622 га; 652475500:01:001:1207 площею 0,2702 га; 652475500:01:001:1210 площею 0,2704 га; 652475500:01:001:1208 площею 0,1622 га; 652475500:01:001:1209 площею 0,1081 га; 652475500:01:001:1206 площею 0,1081 га.
4. У задоволенні заяви про забезпечення позову відмовити.
5. Стягнути із Товариства з обмеженою відповідальністю «Табіті» (73005, Херсонська область, м. Херсон, вул. Небесної сотні, буд. 13; ідентифікаційний код 42112256) на користь Лазурненської селищної ради (75722, Херсонська область, Скдовський район, смт. Лазурне, вул. Жовтнева, 57; ідентифікаційний код 04526457) 18 323 грн компенсації по сплаті судового збору.
Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо її не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Апеляційна скарга на рішення подається протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повне рішення складене 01.07.2020
Суддя М.К. Закурін
