ОКРЕМА ДУМКА (частково розбіжна)
суддів Великої Палати Верховного Суду
Гудими Д. А., Желєзного І. В., Золотнікова О. С., Прокопенка О. Б.,
Ситнік О. М., Сімоненко В. М., Штелик С. П.
Справа № 923/196/20
Провадження № 12-58гс21
1. ІСТОРІЯ СПРАВИ
(1.1) Короткий виклад позовної заяви
1. 27 лютого 2020 року Лазурненська селищна рада Скадовського району Херсонської області (далі - позивач, селищна рада) звернулася з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Табіті» (далі - відповідач, ТзОВ «Табіті»). З урахуванням уточнень просила:
1.1. Визнати недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки від 30 серпня 2019 року, укладений позивачем із відповідачем, зареєстрований у реєстрі за № 808 і посвідчений приватним нотаріусом Скадовського районного нотаріального округу Херсонської області Гришком Сергієм Миколайовичем (далі - спірний договір купівлі-продажу).
1.2. Повернути до «комунальної власності селищної ради» земельні ділянки з кадастровими номерами 6524755500:01:001:1205 площею 0,1622 га, 6524755500:01:001:1206 площею 0,1081 га, 6524755500:01:001:1207 площею 0,2704 га, 6524755500:01:001:1208 площею 0,1622 га, 6524755500:01:001:1209 площею 0,1081 га та 6524755500:01:001:1210 площею 0,2704 га (далі разом - спірні земельні ділянки).
2. Мотивував позов так:
2.1. У 2018 році відповідач звернувся до селищної ради із заявою про викуп земельної ділянки, до якої долучив витяг із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та зазначив, що є власником «нерухомого майна», розміщеного на земельній ділянці 6524755500:01:063:0099 площею 1,0814 га, яка розташована за адресою: Херсонська обл., Скадовський район, смт. Лазурне (далі - первинна земельна ділянка).
2.2. 19 квітня 2019 року селищна рада прийняла рішення № 729 «Про продаж земельної ділянки несільськогосподарського призначення» (далі - рішення № 729), згідно з яким вирішила продати відповідачеві первинну земельну ділянку під об`єктом нерухомого майна «Літнє кафе, вбиральня з душовими, побутові приміщення, склад, навіс, альтанка, огорожа, зовнішні рукомийники, водонапірний бак, мостіння», що перебуває у власності відповідача.
2.3. 30 серпня 2019 року на підставі рішення № 729 позивач уклав із відповідачем спірний договір купівлі-продажу.
2.4. 15 січня 2020 року заступник прокурора Херсонської області у листі № 05/2-20вих-20 повідомив позивача про те, що на первинній земельній ділянці незаконно розміщений об`єкт незавершеного будівництва «База відпочинку». Також зазначив про таке:
2.4.1. 24 березня 2017 року на замовлення Товариства з обмеженою відповідальністю «ПР Трейдінг Компані» (далі - замовник, ТзОВ «ПР Трейдінг Компані») Управління державної архітектурно-будівельної інспекції у Херсонській області (далі - Управління ДАБІ у Херсонській області) зареєструвало декларацію про початок виконання будівельних робіт за № ХС 082170802344 щодо об`єкта «База відпочинку» (далі - декларація про початок виконання будівельних робіт).
2.4.2. 17 квітня 2018 року Управління ДАБІ у Херсонській області видало наказ № 57-ск про скасування реєстрації цієї декларації, оскільки замовник вніс до неї недостовірну інформацію. Законність вказаного наказу підтверджують рішення Херсонського окружного адміністративного суду від 21 червня 2018 року та постанова П`ятого апеляційного адміністративного суду від 14 листопада 2018 року у справі № 821/723/18.
2.4.3. 24 березня 2017 року право власності на об`єкт незавершеного будівництва «База відпочинку» зі ступенем готовності 18 %, розташований за адресою: АДРЕСА_1 (далі - об`єкт незавершеного будівництва), зареєструвала ОСОБА_1 , а 7 травня 2018 року - відповідач на підставі акта приймання-передачі нерухомого майна у статутний капітал ТзОВ «Табіті» від цієї ж дати.
2.5. ТзОВ «ПР Трейдінг Компані» володіло первинною земельною ділянкою на підставі договору оренди земельної ділянки від 21 жовтня 2008 року, наданої для будівництва й обслуговування об`єкта нерухомого майна - бази відпочинку. 16 квітня 2013 року Господарський суд Херсонський області ухвалив рішення у справі № 923/239/13, згідно з яким визнав вказаний договір недійсним. Це рішення залишив без змін Одеський апеляційний господарський суд згідно з постановою від 30 липня 2013 року.
2.6. 7 травня 2018 року ОСОБА_1 внесла об`єкт незавершеного будівництва до статутного капіталу відповідача як її внесок. Це стало підставою для реєстрації права власності на цей об`єкт за відповідачем. ОСОБА_1 не могла не знати про те, що декларація про початок виконання будівельних робіт скасована, і що вона є власником не об`єкта незавершеного будівництва, а будівельних матеріалів та вартості робіт.
2.7. Під час укладення спірного договору купівлі-продажу без проведення земельних торгів позивач вважав, що на первинній земельній ділянці знаходиться об`єкт нерухомості, який є власністю відповідача. Проте інформація стосовно цього, яку надав відповідач, не відповідала дійсності.
2.8. Зазначені у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відомості про речове право на об`єкт незавершеного будівництва є недостовірними, бо ТзОВ «ПР Трейдінг Компані», ОСОБА_1 та відповідач не набували і не могли набути право власності на цей об`єкт з огляду на приписи статті 376 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України). Тому на момент звернення відповідача із заявою про викуп у позивача первинної земельної ділянки ТзОВ «Табіті» не було власником об`єкта незавершеного будівництва та не мало права придбати цю ділянку поза процедурою земельних торгів.
2.9. Відповідач поділив первинну земельну ділянку на шість спірних земельних ділянок, присвоївши їм окремі кадастрові номери. Оскільки спірний договір купівлі-продажу є недійсним, відповідач має повернути спірні земельні ділянки у комунальну власність.
(1.2) Короткий зміст рішень судів (первинний розгляд справи)
3. 30 червня 2020 року Господарський суд Херсонської області ухвалив рішення, згідно з яким позовні вимоги задовольнив. Мотивував рішення так:
3.1. Об`єкт незавершеного будівництва не є об`єктом нерухомості. Згідно з частиною третьою статті 331 ЦК України він є сукупністю будівельних матеріалів - майна, що належить забудовнику (особі, яка на законних підставах здійснює будівництво) (пункти 22.1, 28 постанови Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 18 грудня 2019 року у справі № 916/633/19). Тому продаж земельної ділянки, на якій розміщений такий об`єкт, має відбуватися згідно з частиною першою статті 134 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), тобто на конкурентних засадах.
3.2. Оскільки Управління ДАБІ у Херсонській області скасувало реєстрацію декларації про початок виконання будівельних робіт, об`єкт незавершеного будівництва був споруджений самочинно. Тому згідно з частиною другою статті 376 ЦК України відповідач не набув права власності на об`єкт незавершеного будівництва як на об`єкт нерухомого майна, незважаючи на державну реєстрацію такого права.
3.3. Продаж первинної земельної ділянки відбувся без проведення земельних торгів, усупереч приписам статей 128, 134, 135 ЗК України. Тому спірний договір купівлі-продажу є недійсним (на первинній земельній ділянці не було об`єкта нерухомого майна; об`єкт незавершеного будівництва збудований самочинно), а його сторони зобов`язані повернути одна одній все отримане за цим договором, а саме: позивач - вартість земельної ділянки у сумі 1 081 400,00 грн, а відповідач - первинну земельну ділянку. Оскільки останню відповідач поділив на шість спірних земельних ділянок, він зобов`язаний повернути їх позивачеві.
4. 2 грудня 2020 року Південно-західний апеляційний господарський суд прийняв постанову, згідно з якою скасував рішення Господарського суду Херсонської області від 30 червня 2020 року й ухвалив нове - про відмову у задоволенні позову. Мотивував постанову так:
4.1. Відсутні докази незаконності рішення № 729. Інформацію про скасування цього рішення позивач не надав.
4.2. Суд першої інстанції помилково виснував, що скасування реєстрації декларації про початок виконання будівельних робіт позбавило відповідача права власності на об`єкт незавершеного будівництва, який знаходився на первинній земельній ділянці.
4.3. Доказів, які би спростували інформацію, відображену у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, про реєстрацію права власності відповідача на об`єкт незавершеного будівництва, у матеріалах справи немає.
4.4. На момент укладення спірного договору купівлі-продажу сторони не порушили вимог чинного законодавства. Це унеможливлює визнання такого договору недійсним.
4.5. Спірні земельні ділянки, що є «предметом витребування», - це об`єкти, відносно яких «виключається можливість вирішення питання про їх витребування у цій справі, бо такі правовідносини регулюють приписи статей 330 і 388 ЦК України».
5. 17 травня 2021 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду прийняв постанову, згідно з якою касаційну скаргу селищної ради задовольнив частково: скасував постанову апеляційного господарського суду та направив до нього справу на новий розгляд. Мотивував так:
5.1. Суд апеляційної інстанції не врахував висновок щодо застосування частини третьої статті 331 ЦК України, викладеного у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 18 грудня 2019 року у справі № 916/633/19, а також висновку про застосування приписів статей 127, 128, 134 ЗК України, викладеного у постанові цього ж суду від 9 лютого 2018 року у справі № 910/4528/15-г.
5.2. Об`єкт незавершеного будівництва за змістом частини третьої статті 331 ЦК України є сукупністю належних забудовнику (особі, яка на законних підставах здійснює відповідне будівництво) матеріалів, обладнання тощо, використаних у процесі будівництва. Статус об`єкта як нерухомого майна виникає з моменту завершення будівництва (близькі за змістом висновки викладені у постановах Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 18 грудня 2019 року у справі № 916/633/19, від 13 березня 2019 року у справі № 910/4032/18 і від 26 лютого 2020 року у справі № 914/1658/15).
5.3. Державна реєстрація речових прав на об`єкт незавершеного будівництва не змінює визначеного частиною третьою статті 331 ЦК України статусу такого об`єкта як сукупності будівельних матеріалів та обладнання. Вона не звільняє забудовника від обов`язку після завершення будівництва (створення майна) ввести його в установленому порядку в експлуатацію та здійснити державну реєстрацію права власності на новостворене нерухоме майно (див. також постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 16 лютого 2021 року у справі № 914/2070/19).
5.4. Суд апеляційної інстанції помилково зазначив, що державна реєстрація права власності на об`єкт незавершеного будівництва означає дотримання умов, із якими закон пов`язує наявність підстав набуття земельної ділянки у власність на неконкурентних засадах згідно з приписом абзацу другого частини другої статті 134 ЗК України. Апеляційний суд не врахував, що така державна реєстрація не змінює правовий режим цього майна та не перетворює сукупність будівельних матеріалів на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок, будівлю, споруду тощо) у розумінні статті 181 та частини другої статті 331 ЦК України.
5.5. Належним способом захисту порушеного права є зобов`язання відповідача повернути шість спірних земельних ділянок, утворених унаслідок поділу первинної земельної ділянки.
5.6. Суд апеляційної інстанції, скасовуючи рішення суду першої інстанції, не навів мотивів його скасування, не спростував висновків із посиланням на відповідні норми права та досліджені докази, чим порушив норми процесуального права. Це має наслідком скасування рішення апеляційного суду з направленням справи на новий апеляційний розгляд.
(1.3) Короткий зміст рішення суду апеляційної інстанції (новий розгляд справи)
6. 12 липня 2021 року Південно-західний апеляційний господарський суд прийняв постанову, згідно з якою залишив без змін рішення Господарського суду Херсонської області від 30 червня 2020 року. Мотивував постанову так:
6.1. Об`єкт незавершеного будівництва є сукупністю належних забудовнику (особі, яка на законних підставах здійснює відповідне будівництво) матеріалів, обладнання тощо, використаних під час будівництва. Статус об`єкта як нерухомого майна виникає з моменту завершення будівництва (близькі за змістом висновки викладені у постановах Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 18 грудня 2019 року у справі № 916/633/19, від 13 березня 2019 року у справі № 910/4032/18 та від 26 лютого 2020 року у справі № 914/1658/15). Відповідач не набув право власності на об`єкт нерухомості. Тому для вирішення справи не має значення «питання самовільності» зведення на первинній земельній ділянці об`єкта незавершеного будівництва.
6.2. Сторони уклали спірний договір купівлі-продажу з порушенням процедури, визначеної статтями 127 і 134 ЗК України, тобто без проведення земельних торгів. Це є підставою для визнання такого договору недійсним. Тому його сторони зобов`язані повернути одна одній все, що за ним отримали: позивач - вартість первинної земельної ділянки у сумі 1 081 400,00 грн, а відповідач - відповідну земельну ділянку.
6.3. У разі поділу земельної ділянки змінюються межі, площа та кадастровий номер цієї земельної ділянки. Проте обсяг прав попереднього землекористувача, набутий на таку земельну ділянку у встановленому законом порядку, не змінюється. Тому належним способом захисту порушеного права є вимога про повернення шести спірних земельних ділянок, утворених унаслідок поділу первинної земельної ділянки. Задоволення цієї вимоги забезпечує ефективний захист прав позивача.
(1.4) Короткий зміст касаційної скарги
7. 20 липня 2021 року відповідач подав касаційну скаргу, в якій просив скасувати рішення судів першої й апеляційної інстанцій та ухвалити нове - про відмову у задоволенні позову. Мотивував касаційну скаргу так:
7.1. Абзац другий частини другої статті 134 ЗК України застосовний і тоді, коли на земельній ділянці знаходиться об`єкт незавершеного будівництва, бо останній є об`єктом нерухомого майна.
7.2. Особливістю правового режиму нерухомого майна є те, що під час його створення воно може набувати статус як незавершеного будівництвом об`єкта, так і завершеного. Об`єкт будівництва (об`єкт незавершеного будівництва) - особлива нерухома річ, фізичне створення якої розпочалось, але не завершене. Щодо неї можливо встановити будь-які суб`єктивні майнові права у випадках і у порядку, визначених актами цивільного законодавства (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 7 липня 2020 року у справі № 910/10647/18).
7.3. До спірних правовідносин слід застосувати висновки, викладені у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду від 10 липня 2018 року у справі № 727/9360/17.
7.4. Висновки, сформульовані у постановах Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 18 грудня 2019 року у справі № 916/633/19, від 26 лютого 2020 року у справі № 914/1658/15 і від 13 березня 2019 року у справі № 910/4032/18 до спірних правовідносин незастосовні через неподібність спірних правовідносин у тих справах і у справі № 923/196/20. Висновків про застосування приписів статті 134 ЗК України у зазначених постановах немає.
7.5. Суди першої й апеляційної інстанцій не оцінили пропорційності втручання у право власності відповідача на майно, зокрема наявність для цього суспільного (публічного) інтересу. Принцип пропорційності передбачає, що втручання у право власності, навіть якщо воно здійснюється згідно з національним законодавством і в інтересах суспільства, розглядатиметься як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція), якщо не було дотримано справедливої рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства), пов`язаними з втручанням, й інтересами особи, яка, так чи інакше, від цього страждає. Справедлива рівновага передбачає наявність розумного співвідношення (обґрунтованої пропорційності) між метою, якої необхідно досягти, та засобами, які застосовуються. Необхідного балансу не буде дотримано, якщо особа несе індивідуальний і надмірний тягар (близькі за змістом висновки викладені у постановах Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 12 червня 2019 року у справі № 916/1986/18 і від 29 січня 2020 року у справі № 927/83/19). Тому під час розгляду справи № 923/196/20 суди мали дослідити сумісність відповідного заходу втручання у право відповідача на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого протоколу до Конвенції.
7.6. Недотримання позивачем вимог статті 134 ЗК України не повинно зумовлювати настання негативних наслідків для відповідача, який такого порушення не вчинив, зокрема не може мати наслідком позбавлення відповідача права власності на спірні земельні ділянки. Інше застосування норм було би порушенням розумності, добросовісності та справедливості (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 25 травня 2021 року у справі № 522/9893/17).
7.7. До спірних правовідносин слід застосувати висновки Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ), сформульовані у його рішеннях від 24 червня 2003 року у справі «Стретч проти Сполученого Королівства» (Stretch v. the United Kingdom, заява № 44277/98) та від 20 січня 2012 року у справі «Рисовський проти України» (Rysovskyy v. Ukraine, заява № 29979/04), а також висновки Верховного Суду України, викладені у постанові від 14 березня 2007 року у справі № 21-8во07.
7.8. Верховний Суд у складі об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у постанові від 10 квітня 2019 року у справі № 390/34/17 зазначив, що добросовісність (пункт 6 статті 3 ЦК України) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Доктрина venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки) базується на давньоримській максимі «non concedit venire contra factum proprium» (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці). В основі цієї доктрини є принцип добросовісності. Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно на них покладається.
7.9. Якщо особа, яка має право на оскарження документа чи юридичного факту, безпосередньо висловилася або своєю поведінкою дала зрозуміти, що не буде реалізовувати таке право, така особа пов`язана своїм рішенням і не вправі його змінити згодом. Спроба згодом реалізувати право на оскарження суперечитиме попередній поведінці та має призводити до припинення зазначеного права (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 7 жовтня 2020 року у справі № 450/2286/16-ц).
7.10. Селищна рада, діючи недобросовісно, звернулася до суду з позовом, який мотивувала допущеними нею порушеннями приписів частини другої статті 134 ЗК України, про які вона знала під час укладення спірного договору купівлі-продажу. Суди першої й апеляційної інстанцій цього не врахували. Внаслідок зловживання позивачем правом на звернення з позовом він має нести негативні наслідки такого зловживання. Ці наслідки можуть полягати, зокрема, у відмові суду захистити право (див. також постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 7 грудня 2018 року у справі № 910/7547/17).
7.11. Право не виникає внаслідок неправомірних дій (ex iniuria ius non oritur); держава не може відмовитися від виконання зобов`язання, посилаючись на підстави, визнані незаконними; те, що право виникає з факту (ex facto ius oritus), не означає, що право може виникати з несправедливості (ex iniuria ius non oritur).
(1.5) Короткий зміст рішень суду касаційної інстанції
8. 4 серпня 2021 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду з огляду на припис пункту 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) відкрив касаційне провадження у справі та зупинив до закінчення касаційного перегляду виконання оскаржених судових рішень.
9. 22 вересня 2021 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду передав справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду. Обґрунтував тим, що вважає за необхідне відступити від висновку, викладеного у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду від 10 липня 2018 року у справі № 727/9360/17. Мотивував ухвалу так:
9.1. У справі № 727/9360/17 касаційний суд ототожнив поняття «об`єкт нерухомого майна» із поняттям «об`єкт незавершеного будівництва» та виснував, що позивач, за яким зареєстроване право власності на цей об`єкт, має право згідно з абзацом другим частини другої статті 134 ЗК України отримати у користування або власність відповідну земельну ділянку без проведення земельних торгів.
9.2. Згідно з частиною третьою статті 331 ЦК України статус об`єкта як нерухомого майна виникає з моменту завершення будівництва. Тому наявність в особи зареєстрованого права власності на об`єкт незавершеного будівництва не надає їй права на викуп без проведення земельних торгів земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт.
9.3. Правовідносини у справах № 727/9360/17 і № 923/196/20 є подібними, бо стосуються застосування приписів статті 134 ЗК України.
10. 20 липня 2022 року Велика Палата Верховного Суду прийняла постанову, згідно з якою рішення Господарського суду Херсонської області від 30 червня 2020 року та постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 12 липня 2021 року скасувала й ухвалила нове рішення про задоволення позовних вимог частково: зобов`язала відповідача повернути позивачеві спірні земельні ділянки, а в іншій частині позову - відмовила. Ухвалюючи це рішення, Велика Палата Верховного Суду взяла до уваги, що суд першої інстанції, хоч і зобов`язав відповідача повернути спірні земельні ділянки позивачеві, але допустив помилки у їхніх кадастрових номерах, а апеляційний суд, який погодився із судом першої інстанції, цього не виправив.
11. Мотивувала постанову так:
11.1. Споруджений на первинній земельній ділянці об`єкт незавершеного будівництва є самочинним, бо вона не була відведена для цієї мети. Задовго до початку будівництва ТзОВ «ПР Трейдінг Компані» втратило юридичну підставу для користування первинною земельною ділянкою через те, що суд визнав недійсним договір її оренди. Відповідач зареєстрував за собою право власності на об`єкт незавершеного будівництва, теж не маючи законних підстав для користування первинною земельною ділянкою (пункт 33). Інакше кажучи, ані ТзОВ «ПР Трейдінг Компані», яке розпочало будівництво на цій ділянці, ані відповідач, який зареєстрував за собою як внесок до статутного капіталу право власності на об`єкт незавершеного будівництва, жодного речового права на первинну земельну ділянку не мали. Тому вказаний об`єкт є самочинним будівництвом. Про це відповідач знав або мав знати як на момент подання документів для державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, так і на момент укладення спірного договору купівлі-продажу (пункт 36).
11.2. Директором ТзОВ «ПР Трейдінг Компані», яке отримало в оренду первинну земельну ділянку та подало на реєстрацію декларацію про початок виконання будівельних робіт, була ОСОБА_1 . Саме вона у 2017 році підписала цю декларацію, у якій вказала недостовірні відомості про наявність у ТзОВ «ПР Трейдінг Компані» права оренди на первинну земельну ділянку (це підтвердили суди у справі № 821/723/18), знаючи чи маючи знати про те, що ТзОВ «ПР Трейдінг Компані» ще у 2013 році втратило юридичну підставу для користування цією ділянкою через визнання судом у справі № 923/239/13 недійсним договору її оренди (пункт 41).
11.3. Крім того, згідно з випискою з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань від 23 жовтня 2018 року, а також наказом про призначення директора від 22 жовтня 2018 року (т. 2, а. с. 161-163) саме ОСОБА_1 є керівником ТзОВ «Табіті», за яким зареєстрували як внесок до статутного капіталу право власності на об`єкт незавершеного будівництва та яке надалі набуло у власність первинну земельну ділянку на підставі спірного договору купівлі-продажу, підписаного з боку покупця тією ж ОСОБА_1 . Оскільки вона знала про те, що для спорудження об`єкта незавершеного будівництва не було юридичних підстав (відповідного речового права на вказану ділянку), то знала або мала знати, що за законодавством України право власності на такий об`єкт самочинного будівництва не виникає з факту державної реєстрації цього права. Тому відповідачеві мало бути відомо про те, що ТзОВ «Табіті» не може придбати на неконкурентних умовах (без проведення земельних торгів) земельну ділянку, на якій споруджений зазначений об`єкт (безвідносно до ступеня його готовності та площі, яку він займає) (пункт 42).
11.4. Керівник ТзОВ «ПР Трейдінг Компані», яка надалі стала керівником ТзОВ «Табіті», знала про відсутність законних підстав для початку будівництва на первинній земельній ділянці, що не була надана для цієї мети. Тому подальші дії відповідача з набуття цієї земельної ділянки у власність з підстави нібито наявності на ній належного відповідачеві об`єкта нерухомого майна є недобросовісними (пункт 43).
11.5. За встановлених обставин державна реєстрація права власності на об`єкт незавершеного будівництва не означає ні виникнення у недобросовісного відповідача такого права на цей об`єкт, ні припинення правового режиму відповідного майна як самочинного будівництва. Згідно з частиною другою статті 376 ЦК України відповідач не набув право власності на цей самочинно збудований об`єкт. Вказане унеможливлювало набуття ним первинної земельної ділянки під вказаним об`єктом у неконкурентний спосіб на підставі абзацу другого частини другої статті 134 ЗК України (пункт 47).
11.6. У такому випадку треба застосовувати загальні правила статті 135 ЗК України про проведення земельних торгів у формі аукціону, за результатом яких укладати відповідний договір. Проте торгів із продажу первинної земельної ділянки не було. Відповідач (керівник якого діяла недобросовісно, достовірно знаючи про відсутність законних підстав для початку будівництва на цій ділянці) набув останню у власність на неконкурентних засадах. Того, що відповідач не набув право власності на самочинно збудований об`єкт, достатньо для висновку про те, що абзац другий частини другої статті 134 ЗК України був незастосовний для продажу первинної земельної ділянки. Тому неприйнятними є доводи позивача та відповідача стосовно того, чи є об`єкт незавершеного будівництва об`єктом нерухомого майна (пункт 48).
11.7. Оскільки спірний договір купівлі-продажу за відсутності для цього підстави, визначеної в абзаці другому частини другої статті 134 ЗК України, укладений без дотримання конкурентних засад, тобто спрямований на незаконне заволодіння земельною ділянкою комунальної власності, такий договір згідно з частинами першою та другою статті 228 ЦК України є нікчемним (див. близькі за змістом висновки щодо нікчемності договору через порушення конкурентного порядку її набуття у постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 688/2908/16-ц) (пункт 56).
11.8. У разі, коли сторона правочину вважає його нікчемним, вона за загальним правилом може звернутися до суду не з вимогою про визнання нікчемного правочину недійсним, а за застосуванням наслідків виконання недійсного правочину (наприклад, з вимогою про повернення одержаного на виконання такого правочину), обґрунтовуючи вимоги його нікчемністю. А тому суди першої й апеляційної інстанцій помилково визнали недійсним нікчемний спірний договір купівлі-продажу (пункт 60).
11.9. Незважаючи на те, що ТзОВ «Табіті» поділило первинну земельну ділянку на шість, що за обставин цієї справи суд оцінив як відсутність наміру завершити розпочате будівництво на всій площі придбаної первинної земельної ділянки, відповідач як покупець за нікчемним спірним договором купівлі-продажу має юридичний обов`язок повернути позивачеві як продавцеві за цим договором, який діє в інтересах територіальної громади, всі спірні земельні ділянки у комунальну власність (пункт 75).
11.10. З огляду на недобросовісність відповідача та ОСОБА_1 відповідач не має підстав скаржитися на непропорційність повернення спірних земельних ділянок у комунальну власність. У суду ж внаслідок задоволення вимоги про таке повернення немає підстав встановити порушення балансу інтересів, з одного боку, територіальної громади, яку представляє позивач, а з іншого боку, відповідача. Протилежний підхід стимулював би неправомірне та свавільне заволодіння чужим майном. Приписи статей 216 і 228 ЦК України забезпечують справедливий баланс між інтересами позивача та відповідача, який вимогу про повернення сплачених коштів не заявив (пункт 81.2).
2. СУТЬ ОКРЕМОЇ ДУМКИ (щодо застосування двосторонньої реституції як наслідку нікчемності правочину)
12. Вважаємо підхід, який обрала Велика Палата Верховного Суду для вирішення спору, загалом правильним. Але, на нашу думку, треба було також відразу вирішити питання про повернення сплачених відповідачем на підставі спірного договору купівлі-продажу коштів за придбання первинної земельної ділянки.
13. Стаття 215 ЦК України розрізняє нікчемні та оспорювані правочини, виходячи з того, чи їх недійсність прямо встановлена законом (нікчемний правочин), чи прямо не встановлена, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує дійсність правочину на підставах, встановлених законом (оспорюваний правочин). Визначені статтею 216 ЦК України правові наслідки недійсності правочину є загальними як для нікчемних, так і для оспорюваних правочинів.
14. Недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування (частина перша статті 216 ЦК України).
15. Якщо у зв`язку із вчиненням недійсного правочину другій стороні або третій особі завдано збитків та моральної шкоди, вони підлягають відшкодуванню винною стороною (частина друга статті 216 ЦК України).
16. За змістом вказаних приписів ЦК України визначає такі загальні юридичні наслідки недійсності правочину: (1) основний - двостороння реституція (абзац другий частини першої статті 216 ЦК України); (2) додатковий - відшкодування збитків і моральної шкоди винною стороною на користь другої сторони недійсного правочину та третьої особи, якщо їх завдано у зв`язку із вчиненням такого правочину (частина друга вказаної статті). Ці наслідки застосовуються, якщо законом не встановлені особливі умови їх застосування або особливі правові наслідки окремих видів недійсних правочинів (частина третя статті 216 ЦК України).
17. Передбачена у приписі абзацу другого частини першої статті 216 ЦК України реституція спрямована на відновлення status quo у фактичному та юридичному становищі сторін, яке існувало до вчинення недійсного (зокрема нікчемного) правочину, шляхом нівелювання юридичного значення будь-яких дій, які сторони вчинили на виконання цього правочину. Саме тому за загальним правилом кожна сторона зобов`язана повернути іншій у натурі все, що вона одержала на виконання недійсного правочину. Це взаємне повернення сторонами одержаного ними (двостороння реституція) є юридичним обов`язком, що виникає із закону та юридичного факту недійсності правочину. Виконання зазначеного обов`язку забезпечує поновлення сторін у попередньому становищі за наслідками недійсності правочину. Таке поновлення можливе тоді, коли майно, передане за цим правочином, залишається у його сторони. У разі неможливості повернення сторонами одна одній того, що вони одержали, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, сторони правочину зобов`язані відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.
18. Іншим наслідком недійсності правочину є передбачене у частині другій статті 216 ЦК України відшкодування за рахунок винної сторони другій стороні недійсного правочину або третій особі збитків і моральної шкоди, якщо такі були завдані у зв`язку із вчиненням недійсного правочину.
19. Правові наслідки, передбачені частинами першою та другою статті 216 ЦК України, застосовуються, якщо законом не встановлені особливі умови їх застосування або особливі правові наслідки окремих видів недійсних правочинів (частина третя статті 216 цього кодексу).
20. Розглядаючи вимогу про відновлення становища сторін недійсного правочину, яке існувало до його вчинення, слід враховувати, що з ініціативи суду можна застосувати лише наслідки недійсності нікчемного правочину (абзац другий частини п`ятої статті 216 ЦК України; близькі за змістом висновки викладені у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 30 жовтня 2019 року у справі № 320/2617/17). Вказане не обмежує заінтересованих осіб у можливості самостійно вимагати застосування наслідків недійсності нікчемного правочину (абзац перший частини п`ятої статті 216 ЦК України).А от двосторонню реституцію як наслідок недійсності оспорюваного правочину суд застосовує лише за волевиявленням сторони цього правочину.
21. Частина перша статті 14 ГПК України передбачає обов`язок господарського суду при здійсненні правосуддя керуватися принципом диспозитивності, суть якого полягає у тому, що суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим кодексом випадках.
22. Частина перша статті 216 ЦК України пов`язує застосування наслідків недійсності правочину лише з однією умовою - визнання судом такого правочину недійсним. Правові наслідки недійсності оспорюваного правочину суд застосовує лише за зверненням сторони такого правочину. Реституційну вимогу, як і вимогу про відшкодування збитків та моральної шкоди, якщо такі були завдані у зв`язку із вчиненням недійсного правочину, можна заявити як окремо від вимоги про визнання правочину недійсним, так і об`єднати з цією вимогою. Вказане об`єднання сприятиме швидкому й ефективному відновленню становища сторін, яке вони мали до вчинення правочину.
23. Вирішуючи питання щодо реституції за недійсним правочином, суди повинні враховувати, що припис абзацу другого частини першої статті 216 ЦК України передбачає взаємні зобов`язання сторін правочину у разі його недійсності. Тому у випадку заявлення продавцем вимоги про визнання недійсним, наприклад, договору купівлі-продажу земельної ділянки одночасно з вимогою про повернення йому покупцем цього майна, суд, визнавши спірний правочин недійсним, має відновити становище обох сторін, яке існувало до вчинення цього правочину, а не тільки продавця, який звернувся з відповідним позовом. Тобто, задовольняючи вимоги продавця про визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки та про її повернення, суд має не тільки зобов`язати покупця повернути продавцеві об`єкт продажу, але зобов`язати продавця повернути покупцеві кошти, отримані за відчужене майно (незалежно від того, чи подав покупець відповідний зустрічний позов).
24. У випадку недійсності нікчемного правочину суд має повноваження застосувати наслідки такої недійсності самостійно (абзац другий частини п`ятої статті 216 ЦК України), тобто без відповідної вимоги позивача. Тому виконання судом у справі стосовно недійсності нікчемного правочину повноваження на підставі абзацу другого частини п`ятої статті 216 ЦК України з власної ініціативи застосувати наслідки такої недійсності не є порушенням принципу диспозитивності.
25. Позивач просив суд визнати недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки та повернути об`єкт продажу до комунальної власності за правилами реституції. Відповідач на підставі пункту 2.1 цього договору сплатив 1 081 400 грн за придбане майно на казначейський рахунок продавця до нотаріального посвідчення означеного договору з підтвердженням продавцем такої сплати (пункт 5.3 вказаного договору; т. 1, а. с. 13).
26. Встановивши нікчемність спірного договору купівлі-продажу, Велика Палата Верховного Суду згідно з частинами першою та п`ятою статті 216 ЦК України мала підстави не тільки зобов`язати відповідача повернути позивачеві спірні земельні ділянки, але й стягнути з останнього (за рахунок місцевого бюджету) на користь відповідача сплачені ним за купівлю первинної земельної ділянки кошти. Інше застосування припису частини першої статті 216 ЦК України про взаємні зобов`язання сторін недійсного правочину для їх поновлення у фактичному та юридичному становищі, що існувало до вчинення цього правочину, не можна вважати справедливим стосовно обох його сторін (а не лише продавця, який звернувся до суду).
3. ВИСНОВОК
27. На наш погляд, у резолютивній частині постанови Велика Палата Верховного Суду, крім зобов`язання відповідача повернути позивачеві спірні земельні ділянки, мала одночасно стягнути з позивача на користь відповідача сплачені останнім 1 081 400 грн за придбання первинної земельної ділянки, яку надалі відповідач поділив на шість спірних земельних ділянок.
Судді: Д. А. Гудима І. В. Желєзний О. С. Золотніков О. Б. Прокопенко О. М. Ситнік В. М. Сімоненко С. П. Штелик
