ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
27 листопада 2018 року
м. Київ
Справа № 910/21685/17
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Дроботової Т.Б. - головуючого, Пількова К.М., Чумака Ю.Я.
секретар судового засідання - Підгірська Г.О.,
за участю представників:
позивача -Парицька Н.О.,
відповідачів - Перепилицін К.М.,
третьої особи - не з'явилися,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Київської міської ради
на постанову Київського апеляційного господарського суду від 17.07.2018 (судді: Ткаченко Б.О., Зеленін В.О., Сітайло Л.Г.) і рішення Господарського суду міста Києва від 19.04.2018 (суддя Ярмак О.М.) у справі № 910/21685/17
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Кадорр-Київ Плюс" і Товариства з обмеженою відповідальністю "Сікс Старс Холдінг"
до Київської міської ради,
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради,
про визнання укладеною додаткової угоди про внесення змін до договору оренди земельної ділянки,
В С Т А Н О В И В:
1. Короткий зміст позовних вимог і заперечень
1.1. У грудні 2017 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Кадорр-Київ Плюс" (далі - ТОВ "Кадорр-Київ Плюс") і Товариство з обмеженою відповідальністю "Сікс Старс Холдінг" (далі - ТОВ "Сікс Старс Холдінг") звернулися до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради про визнання укладеною додаткової угоди про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 25.12.2010, зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 10.08.2011 року за № 79-6-00816, із 31.10.2017 у запрпонованій позивачем редакції, а саме:
"Додаткова угода про внесення змін до договору оренди земельної ділянки
Київська міська рада (ідентифікаційний код юридичної особи: 22883141, м. Київ, вул. Хрещатик, 36) - далі за текстом - "Орендодавець", в особі Київського міського голови Кличка Віталія Володимировича, який діє на підставі ст. 42 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", - з однієї сторони, та
Товариство з обмеженою відповідальністю "Сікс Старс Холдінг" (ідентифікаційний код юридичної особи - 35726643; місцезнаходження: 01033, м. Київ, вул. Василя Яна, 3/5, номер запису в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань: 1 068 102 0000 022195) в особі директора Яценка Михайла Михайловича, який діє на підставі Статуту, - далі за текстом - "Первісний Орендар", - з другої сторони, і Товариство з обмеженою відповідальністю "Кадорр-Київ Плюс" (ідентифікаційний код юридичної особи - 40456653; місцезнаходження: 65009, Одеська обл., м. Одеса, Французький бульвар, будинок 66/2, офіс 704, номер запису в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань: НОМЕР_1), в особі директора ОСОБА_10, яка діє на підставі Статуту, - далі за текстом - "Орендар", - з третьої сторони,
керуючись статтею 792 Цивільного кодексу України, статтею 30 Закону України "Про оренду землі", на підставі рішення Київської міської ради від 20.12.2016 № 706/1710, домовились внести зміни до договору оренди земельної ділянки від 25.12.2010, укладеного між Орендодавцем та Первісним Орендарем, посвідченого Кравченко Н.П., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу, 25.12.2010 по реєстру за № 940 та зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 10.08.2011 за № 79-6-00816 (далі за текстом - Договір), уклали цю додаткову угоду (далі за текстом - Додаткова угода) про таке:
1. Сторони погодилися замінити одну зі Сторін Договору, а саме: передати Орендарю - Товариству з обмеженою відповідальністю "Кадорр-Київ Плюс" усі права та обов'язки Первісного Орендаря - Товариства з обмеженою відповідальністю "Сікс Старс Холдінг" за договором.
2. Після підписання Сторонами цієї Додаткової угоди Орендар - Товариство з обмеженою відповідальністю "Кадорр-Київ Плюс" стає стороною Договору і є повним правонаступником Первісного Орендаря - Товариства з обмеженою відповідальністю "Сікс Старс Холдінг" відносно його прав та обов'язків за Договором.
3. Первісний Орендар зобов'язується протягом 5 (п'яти) робочих днів з дати укладення цієї Додаткової угоди передати Орендарю оригінал Договору оренди земельної ділянки від 25.12.2010, зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 10.08.2011 за № 79-6-00816, а також інші документи та інформацію, що є важливими для його виконання.
4. Преамбулу Договору викласти у наступній редакції:
"Київська міська рада (ідентифікаційний код юридичної особи: 22883141, м. Київ, вул. Хрещатик, 36) - далі за текстом - "Орендодавець", в особі Київського міського голови Кличка Віталія Володимировича, який діє на підставі ст. 42 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", - з однієї сторони, та Товариство з обмеженою відповідальністю "Кадорр-Київ Плюс" (ідентифікаційний код юридичної особи - 40456653; місцезнаходження: 65009, Одеська обл., м. Одеса, Французький бульвар, будинок 66/2, офіс 704, номер запису в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань: НОМЕР_1), в особі директора ОСОБА_10, що діє на підставі Статуту, - далі за текстом - "Орендар", - з другої сторони, уклали договір оренди земельної ділянки (далі за текстом - Договір) про нижченаведене:».
5. Пункт 4.2 Договору викласти у наступній редакції: "Річна орендна плата за земельну ділянку встановлюється у розмірі 3 % від її нормативної грошової оцінки. Обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством. У разі передачі в оренду будівель, споруд, що розташовані на земельній ділянці, розмір річної орендної плати за основним видом діяльності збільшується в 1,2 рази".
6. Усі інші умови Договору залишаються без змін.
7. Дана Додаткова угода є невід'ємною частиною Договору оренди та набуває чинності з дня її нотаріального посвідчення в установленому порядку.
8. Витрати, пов'язані з нотаріальним посвідченням цієї Додаткової угоди, сплачує Орендар.
9. Усі спори, пов'язані з виконанням умов цієї Додаткової угоди, вирішуються судами України, за неможливості досудового врегулювання спорів, що виникають під час виконання умов цієї Додаткової угоди.
10. Ця Додаткова угода є невід'ємною частиною Договору і складена у чотирьох примірниках. По одному примірнику - для зберігання у Первісного орендаря і Орендаря, один - для Орендодавця (знаходиться на зберіганні у Департаменті земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), один - для зберігання у нотаріуса.
Орендодавець - Київська міська рада
Первісний Орендар - Товариство з обмеженою відповідальністю "Сікс Старс Холдінг"
Орендар - Товариство з обмеженою відповідальністю "Кадорр-Київ Плюс".
1.2. Позовну заяву із посиланням, зокрема, на положення статей 632, 653 Цивільного кодексу України, статей 187, 188 Господарського кодексу України статей 9, 93 Земельного кодексу України, пункту 274.1 статті 274 Податкового кодексу України, пункту 288.1 статті 288 Податкового кодексу України і статей 15, 21, 30 Закону України "Про оренду землі" обґрунтовано тим, що за умовами договору від 25.12.2010 укладеного між Київською міською радою як орендодавцем і ТОВ "Сікс Старс Холдінг" як орендарем (державна реєстрація від 10.08.2011) розмір орендної плати становить 11,25 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
18.07.2016 між ТОВ "Сікс Старс Холдінг" (продавець) і ТОВ "Кадорр-Київ Плюс" (покупець) укладено договір купівлі - продажу нежитлового приміщення в літ А, Б, розташованого за адресою: м. Київ, вул. Жилянська, 68, на земельній ділянці, яка перебуває в оренді у продавця згідно з договором від 25.12.2010.
На підставі статті 120 Земельного кодексу України і статті 377 Цивільного кодексу України після набуття права власності на нерухоме майно за договором купівлі - продажу від 18.07.2016 до ТОВ "Кадорр-Київ Плюс" перейшло право користування земельною ділянкою під нерухомим майном, з метою оформлення якого виникла необхідність в укладенні додаткової угоди про заміну сторони договору - орендаря.
Так, за результатами розгляду заяви ТОВ "Кадорр-Київ Плюс" і ТОВ "Сікс Старс Холдінг" Київською міською радою 20.12.2016 прийнято рішення № 706/1710, згідно з яким внесено зміни до договору оренди землі від 25.12.2010, а саме щодо заміни ТОВ "Сікс Старс Холдінг" на ТОВ "Кадорр-Київ Плюс", і встановлено, що розмір річної орендної плати, визначений у цьому договорі підлягає приведенню у відповідність до норм законодавства.
Отже, позивачі наголосили, що Київська міська рада висловила свою волю на укладення додаткової угоди стосовно заміни сторони та визначення ставки орендної плати.
Проте у листі від 23.11.2017 № 05707-21088 Департамент земельних ресурсів надав відповідь на звернення позивачів та поінформував, що за наявною інформацією, рішення Київської міської ради про внесення змін до договору оренди землі у частині розміру річної орендної плати прийнято не було, розмір орендної плати, передбачений договором, відповідає визначеному законодавством, і запропонував погодити підготовлену Департаментом редакцію проекту договору про внесення змін до договору оренди від 25.12.2010 і розрахунок розміру орендної плати.
Незгода позивачів із такою позицією відповідача послужила підставою для звернення до суду з відповідним позовом.
1.3. У відзиві на позовну заяву Київська міська рада просила відмовити в її задоволенні, акцентуючи на відповідності визначеної сторонами у договорі оренди землі від 25.12.2010 ставки орендної плати (11,25%) установленому законодавством розміру, а рішень щодо зменшення розміру орендної плати ТОВ "Кадорр-Київ Плюс" і ТОВ "Сікс Старс Холдінг" Київська міська рада не приймала.
1.4. Департамент земельних ресурсів також наголосив, що Київська міська рада рішень щодо зменшення розміру орендної плати, передбаченого у договорі від 25.12.2010 (державна реєстрація від 10.08.2011), не приймала. При цьому посилання позивачів на волевиявлення орендодавця щодо зменшення розміру орендної плати шляхом прийняття рішення від 20.12.2016 № 706/1710 є необґрунтованими.
2. Короткий зміст судових рішень
2.1. Рішенням Господарського суду міста Києва від 19.04.2018, залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 17.07.2018, позов задоволено повністю, визнано укладеною між Київською міською радою, ТОВ "Сікс Старс Холдінг" і ТОВ "Кадорр-Київ Плюс" додаткову угоду про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 25.12.2010 у відповідній редакції.
2.2. Суди попередніх інстанцій установили, що за своєю суттю зміни стосуються назви орендаря та розміру орендної плати і що саме зі зміною розміру орендної плати не погоджується відповідач.
Натомість, як установлено судами, згідно з пунктом 2 рішення Київської міської ради від 20.12.2016 № 706/1710 розмір річної орендної плати, визначений у договорі оренди має бути приведено у відповідність до норм чинного законодавства. Нормативний розмір орендної ставки визначено рішенням Київської міської ради від 12.10.2016 № 554/1558 "Про бюджет міста Києва на 2017 рік" - 3 % від нормативної грошової оцінки землі. Отже, запропонований позивачами розмір орендної плати відповідає положенням статті 288 Податкового кодексу України, рішенням Київської міської ради від 12.12.2016 № 554/1558 та від 20.12.2016 № 706/1710.
Суд апеляційної інстанції визнав правильним висновок суду першої інстанції про обґрунтованість вимог позивачів щодо приведення розміру орендної плати, на яку надано згоду згідно з пунктом 2 рішення Київської міської ради від 20.12.2016 № 706/1710, у відповідність до визначеного законодавством, у цьому випадку - рішенням Київської міської ради від 12.12.2016 № 554/1558.
3. Короткий зміст касаційної скарги і заперечень на неї
3.1. Не погоджуючись із судовими рішеннями, Київська міська рада у касаційній скарзі просить рішення Господарського суду міста Києва від 19.04.2018 і постанову Київського апеляційного господарського суду від 17.07.2018 скасувати, прийняти нове рішення про відмову у задоволенні позову, не погоджуючись із висновками судів про те, що запропонований позивачами розмір орендної плати відповідає як положенням статті 288 Податкового кодексу України, так і рішенням Київської міської ради від 12.12.2016 та від 20.12.2016.
На думку скаржника суди попередніх інстанцій надали перевагу доводам позивача та не надали належної оцінки доводам і доказам скаржника, а також суди відійшли від позиції Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду, викладеної у постанові від 16.04.2018 у справі № 910/7905/17 щодо застосування положень статей 632, 651 Цивільного кодексу України, статті 288 Податкового кодексу України, статті 30 Закону України "Про оренду землі".
3.2. ТОВ "Сікс Старс Холдінг" і ТОВ "Кадорр-Київ Плюс", заперечуючи проти касаційної скарги, зазначають про помилковість посилання скаржника на постанову Верховного Суду у справі № 910/7905/17, оскільки у цій справі не було прийнято рішення про приведення у відповідність до вимог законодавства розміру орендної плати за конкретним договором, натомість у справі, яка розглядається, підставою для звернення до суду є прийняття такого рішення Київською міською радою від 20.12.2016 № 706/1710.
Отже, у цьому випадку на відміну від обставин у справі № 910/7905/17, звернення позивачів із відповідним позовом є фактичною реалізацією вже прийнятого Київською міською радою рішення від 20.12.2016 № 706/1710, в якому висловлено волю відповідача на зміну ставки орендної плати.
4. Розгляд касаційної скарги
4.1. Заслухавши суддю-доповідача, пояснення учасників справи, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи та заперечення на неї, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судами норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.
4.2. Суди попередніх інстанцій установили, що 25.12.2010 між Київською міською радою (орендодавець) і ТОВ "Сікс Старс Холдінг" (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки, кадастровий номер 8000000000:72:083:0021, площею 0,3058 га, розташованої по вул. Жилянській, 68, у Голосіївському районі міста Києва, строком на 10 років, цільове призначення земельної ділянки - для будівництва офісного будинку із вбудованими приміщеннями громадського призначення і підземним паркінгом, який посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченком Н.П. та зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 10.08.2011 № 79-6-00816 у книзі записів державної реєстрації договорів.
Сторонами погоджено такі умови договору:
- у пункті 2.2 цього договору оренди передбачено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 24 024 777,95 грн згідно з витягом з технічної документації № Ю-29784/2010 Головного управління земельних ресурсів Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 05.07.2010№ 281;
- згідно з пунктом 4.2 договору оренди річна орендна плата за земельну ділянку встановлюється у розмірі 11,25 % від її нормативної грошової оцінки. Обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством;
- за змістом пункту 4.5 зазначеного договору оренди передбачено, що розмір орендної плати може змінюватися за згодою сторін шляхом прийняття відповідного рішення Київської міської ради та внесення змін до цього договору;
- відповідно до пункту 4.9 договору оренди розмір орендної плати переглядається у разі зміни умов господарювання, передбачених договором, зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами, та у інших випадках, передбачених законом, за згодою сторін, але не частіше, ніж один раз у рік;
- у пункті 11.1 договору оренди передбачено, що всі зміни та/або доповнення до цього договору вносяться за згодою сторін. Згодою або запереченням орендодавця на зміни та/або доповнення до цього договору є його рішення, прийняте у встановленому законодавством порядку.
4.3. Суди попередніх інстанцій також установили, що 18.07.2016 між ТОВ "Сікс Старс Холдінг" (продавець) і ТОВ " Кадорр-Київ Плюс" (покупець) укладено договір купівлі-продажу (далі - договір купівлі - продажу від 18.07.2016), за умовами якого продавець передав у власність покупця, а покупець прийняв нежитлове приміщення літ. А, Б, розташовано за адресою: місто Київ, вул. Жилянська, 68, загальною площею 2 570,40 м2. Умовами договору також передбачено, що нежитлове приміщення розташовано на земельній ділянці площею 0,3058 га, за адресою: вул. Жилянська, 68 у Голосіївському районі міста Києва, кадастровий номер 8000000000:72:083:0021, що перебуває в оренді у продавця на підставі договору оренди землі, укладеного 25.10.2010, укладеного із Київською міською радою.
4.4. Крім того, суди установили, що з метою зміни орендаря за зверненням ТОВ "Кадорр-Київ Плюс" Київською міською радою прийнято рішення від 20.12.2016 № 706/1710, згідно з яким внесено зміни до договору оренди земельної ділянки від 10.08.2011 № 79-6-00816 площею 0,3058 га (кадастровий номер 8000000000:72:083:0021), а саме:
- слова "Товариство з обмеженою відповідальністю "Сікс Старс Холдінг" замінено словами "Товариство з обмеженою відповідальністю "Кадорр-Київ Плюс" (пункт 1);
- встановлено, що розмір річної орендної плати, визначеної у договорі оренди земельної ділянки від 10.08.2011 № 79-6-00816, підлягає приведенню у відповідність до норм чинного законодавства (пункт 2).
- у місячний термін вирішено надати Департаменту земельних ресурсів документи, визначені чинним законодавством, для укладення додаткової угоди про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 10.08.2011 № 79-6-00816 (пункт 3).
4.5. 18.01.2017 ТОВ "Кадорр-Київ Плюс" звернулося до Департаменту земельних ресурсів із листом № 9, в якому просило підготувати проект договору про внесення змін до договору оренди, який підготовлено та укладено не було.
31.10.2017 ТОВ "Кадорр-Київ Плюс" і ТОВ "Сікс Старс Холдінг" звернулися з листом № 31-01/17 до Київської міської ради та Департаменту земельних ресурсів із проханням внести зміни до договору оренди на підставі наданого проекту додаткової угоди до договору оренди землі, аргументуючи зміну розміру орендної плати, визначеного у договорі, з 11,25 % від нормативної грошової оцінки до визначеного у запропонованій додатковій угоді - 3 % тим, що станом на 2017 рік установлена у договорі ставка 11,25 % суттєво відрізняється від розміру орендної плати за земельні ділянки комунальної власності міста Києва у відсотках від нормативної грошової оцінки, тому на виконання рішення Київської міської ради від 20.12.2016 № 706/1710, ураховуючи положення пункту 274.1 статті 274 Податкового кодексу України та рішення Київської міської ради від 12.12.2016 № 554/1558 "Про бюджет міста Києва на 2017 рік", яким затверджено нові розміри орендної плати за землю, зазначив про необхідність приведення визначеного у договорі розміру орендної плати у відповідність до норм чинного законодавства.
Департамент земельних ресурсів у листі від 23.11.2017 № 05707-21088 погодив зміну назви орендаря за договором шляхом укладення запропонованої ним додаткової угоди та повідомив, що визначений у договорі розмір орендної плати 11,25 % від нормативної грошової оцінки землі відповідає нормам чинного законодавства, зокрема пункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу України, і запропонував погодити підготовлений Департаментом земельних ресурсів проект договору про внесення змін до договору оренди.
4.6. Не погоджуючись із такою позицією, наголошуючи на наявності підстав для внесення змін до договору оренди землі від 25.12.2010 (реєстрація від 10.08.2011 № 79-6-00816) у частині зміни розміру орендної плати з 11,25 % до 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, ТОВ "Кадорр-Київ Плюс" і ТОВ "Сікс Старс Холдінг" звернулися до суду з відповідним позовом про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 25.12.2010 у редакції, запропонованій позивачами.
4.7. Суди, задовольняючи позовні вимоги, дійшли висновку, що зважаючи на рішення Київської міської ради від 20.12.2016 № 706/1710 відповідно до пункту 2 якого розмір річної орендної плати, визначений у договорі оренди, має бути приведеною у відповідність до норм чинного законодавства та визначено нормативний розмір орендної ставки (3 %) згідно із рішенням від 12.12.2016 № 554/1558 "Про бюджет міста Києва на 2017 рік", суди дійшли висновку, що запропонований позивачами розмір орендної плати відповідає положенням статті 288 Податкового кодексу України і зазначеним рішенням Київської міської ради.
5. Позиція Верховного Суду
5.1. Частиною 1 статті 632 Цивільного кодексу України визначено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки, тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.
Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди, крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України (частини 1 та 2 статті 21 Закону України "Про оренду землі").
Згідно з пунктом 3 частини 1 статті 15 Закону України "Про оренду землі" істотною умовою договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення, перегляду та відповідальності за її несплату.
5.2. За змістом частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Відповідно до частини 2 статті 632 цього Кодексу зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.
Статтею 30 Закону України "Про оренду землі" визначено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
Зважаючи на положення статей 632, 651 Цивільного кодексу України та статті 30 Закону України "Про оренду землі", слід дійти висновку, що за загальним правилом зміна умов договору, у тому числі стосовно розміру орендної плати, здійснюється за взаємною згодою сторін. За відсутності такої згоди договір може бути змінено за рішенням суду лише у випадках, установлених умовами договору або в силу закону.
5.3. Проте за умовами договору оренди землі від 25.12.2010 (реєстрація від 10.08.2011 № 79-6-00816) не передбачено внесення змін щодо розміру орендної плати у зв'язку із щорічним визначенням рішенням Київської міської ради, яким затверджується бюджет міста Києва на відповідний рік, розміру орендної плати, а пунктом 4.9 договору встановлено можливість перегляду розміру орендної плати у разі зміни умов господарювання, передбачених договором, зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами, та в інших випадках, передбачених законом, за згодою сторін, але не частіше, ніж один раз на рік.
При цьому, згідно з пунктом 4.5 договору розмір орендної плати може змінюватися за згодою сторін шляхом прийняття відповідного рішення Київською міською радою та внесення змін до цього договору.
Всі зміни та/або доповнення до договору вносяться за згодою сторін. Згодою або запереченням орендодавця на зміни та/або доповнення до договору, є його рішення, прийняте в установленому законодавством порядку (пункт 11.1 договору).
5.4. За змістом пункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу України та статті 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території; не може перевищувати 12 % нормативної грошової оцінки, а згідно з пунктом 4.9 договору оренди від 25.12.2010 (реєстрація від 10.08.2011 № 79-6-00816) підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами цього договору, має бути саме законодавча зміна граничного (мінімального чи максимального) розміру цієї плати або зміна розміру земельного податку, а не щорічне визначення рішенням Київської міської ради, яким затверджується бюджет міста Києва на відповідний рік, розміру орендної плати за землю шляхом можливого запровадження нових орендних ставок залежно від видів економічної діяльності землекористувача.
До переліку повноважень Київської міської ради у галузі земельних відносин, визначеного статтею 9 Земельного кодексу України, не належить законодавче встановлення або зміна граничного (мінімального та максимального) розміру орендної плати за земельні ділянки комунальної власності, оскільки такі повноваження за змістом статті 288 Податкового кодексу України належать Верховній Раді України - єдиному органу законодавчої влади в Україні (стаття 75 Конституції України).
5.5. Отже, рішенням органу місцевого самоврядування, у цьому випадку - рішенням Київської міської ради від 12.12.2016 № 554/1558 "Про бюджет міста Києва на 2017 рік" і додатком 10 до нього у межах визначених законом повноважень установлено середньозважені (регульовані) орендні ставки у межах між мінімальним (3 % від нормативної грошової оцінки) та максимальним (12 % від нормативної грошової оцінки) розмірами орендної плати за землю, які, в свою чергу, встановлені законодавчо - статтею 288 Податкового кодексу України.
Водночас таке рішення Київської міської ради від 12.12.2016 № 554/1558 "Про бюджет міста Києва на 2017 рік" може бути підставою для внесення змін до договору оренди, якщо сторони цього договору визначили безпосередньо у самому договорі таку підставу для внесення змін до нього, що відповідає принципу свободи договору, встановленому статтями 3, 6, 627 Цивільного кодексу України, або за наявності відповідного рішення про зміну розміру орендної плати, прийнятого Київською міською радою на підставі, зокрема, рішення від 12.12.2016 № 554/1558.
Аналогічну правову позицію викладено Верховним Судом у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у постанові від 16.04.2018 у справі № 910/7905/17.
5.6. При цьому у матеріалах справи немає доказів на підтвердження звернення позивачів до Київської міської ради із пропозицією саме щодо зміни (зменшення) розміру орендної плати з 11,25 % на 3 % до прийняття Київською міською радою рішення від 20.12.2016 № 706/1710, на яке позивачі посилалися на підтвердження своїх вимог, а текст цього рішення, як уже зазначалося, не містить згоди орендодавця земельної ділянки на внесення змін до договору оренди від 25.12.2010 (реєстрація від 10.08.2011 № 79-6-00816) щодо зміни розміру орендної плати 3 % замість 11,25 %.
Крім того, зі змісту рішення Київської міської ради від 20.12.2016 № 706/1710 не убачається, що його прийнято на підстав (чи з урахуванням) рішення від 12.12.2016 № 554/1558.
Водночас у листі від 23.11.2017 № 05707-21088 Департамент земельних ресурсів повідомив про погодження зміни назви орендаря за договором шляхом укладення запропонованої ним додаткової угоди та поінформував, що визначений у договорі розмір орендної плати - 11,25 % від нормативної грошової оцінки землі відповідає нормам чинного законодавства, зокрема пункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу України, а також запропонував погодити підготовлений Департаментом земельних ресурсів проект договору про внесення змін до договору оренди.
5.7. Також, судова колегія вважає за необхідне зазначити, що за змістом статті 120 Земельного кодексу України, статті 377 Цивільного кодексу України (у редакції, чинній на час укладення договору купівлі - продажу від 18.07.2016) у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти і якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
При цьому згідно з частиною 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі" (у відповідній редакції) до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.
Отже, наведеними нормами встановлено, що при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право попереднього власника або користувача припиняється автоматично, в силу закону, без "оформлення" припинення права будь-якими актами та документами. Договір оренди при цьому не припиняється в цілому, а має місце заміна сторони у зобов'язанні і до нового власника нерухомого майна переходить право на земельну ділянку, яке існувало на момент такого переходу у попереднього власника майна.
5.8. Залишення поза увагою судом апеляційної інстанції посилань Київської міської ради на правову позицію, викладену у постанові Верховного Суду від 16.04.2018 у справі № 910/7905/17, оскільки на думку суду апеляційного суду, така позиція стосується випадків, коли зміна розміру орендної плати у відсотках від нормативної грошової оцінки оформлена додатками до рішень міської ради про бюджет міста Києва на певний рік, натомість у справі, яка розглядається, відповідний нормативно обґрунтований розмір установлено рішенням Київської міської ради "Про бюджет міста Києва на 2017 рік" від 12.12.2016 № 554/1558, є помилковим і безпідставним.
Так, у справі № 910/7905/17 Верховний Суд у складі палати для розгляду прав щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду наголосив, що у контексті спірних земельних правовідносин, пов'язаних зі зміною розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної власності міста Києва, норми статей 632, 651 Цивільного кодексу України, статті 288 Податкового кодексу України та статті 30 Закону України "Про оренду землі" слід розуміти і застосовувати таким чином: "Зміна розміру орендної плати (у відсотках від нормативно-грошової оцінки), оформлена додатками до рішень Київської міської ради про бюджет міста Києва на певний рік, не може вважатися законодавчою підставою для внесення змін до договору оренди землі в частині розміру орендної плати, оскільки цими рішеннями законодавчо не встановлюються граничні (мінімальний та максимальний) розміри орендної плати за земельні ділянки комунальної власності. Водночас, зазначені рішення Київської міської ради можуть бути підставою для внесення змін до договору оренди землі, якщо сторони договору оренди визначили безпосередньо в самому договорі таку підставу для перегляду розміру орендної плати, що узгоджується з принципом свободи договору, встановленим статтями 3, 6, 627 Цивільного кодексу України".
Отже, спірні правовідносини у справі, що розглядається, виникли з підстав, аналогічних підставам правовідносин у справі № 910/7905/17.
6. Висновки Верховного Суду
6.1. Відповідно до пункту 3 частини 1 статті 308 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення, не передаючи справи на новий розгляд.
Підставами для скасування судових рішень повністю або частково і ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права. Неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню (частини 1, 3 статті 311 цього Кодексу).
Отже, дійшовши висновку про наявність правових підстав для задоволення позовних вимог про визнання укладеною між Київською міською радою, ТОВ "Кадорр-Київ Плюс" і ТОВ "Сікс Старс Холдінг" додаткової угоди про внесення змін до договору оренди від 25.12.2010 (реєстрація від 10.08.2011 № 79-6-00816) у запропонованій позивачами редакції, а також про обґрунтованість вимог позивачів щодо приведення розміру орендної плати, на яку надано згоду пунктом 2 рішення Київської міської ради № 706/1710 від 20.12.2016 у відповідність до визначеного законодавством, у цьому випадку - рішенням Київської міської ради від 12.12.2016 № 554/1558, суди першої та апеляційної інстанцій допустили порушення норм матеріального права, зокрема неправильне тлумачення положень статей 632, 651 Цивільного кодексу України, пункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу України, статей 21, 30 Закону України "Про оренду землі" щодо підстав для внесення змін до договору оренди землі у частині зміни розміру орендної плати.
При цьому висновок судів про задоволення вимог ТОВ "Кадорр-Київ Плюс" і ТОВ "Сікс Старс Холдінг" про внесення змін до договору оренди у частині зміни назви орендодавця у судовому порядку із посиланням на положення частини 1 статті 377 Цивільного кодексу України також задоволено судами помилково, при цьому не взято до уваги положення частини 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі", за змістом якої до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку і договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.
Ураховуючи викладене, судові рішення у справі слід скасувати та прийняти нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову ТОВ "Кадорр-Київ Плюс" і ТОВ "Сікс Старс Холдінг".
Керуючись статтями 300, 301, 304, пунктом 3 частини 1 статті 308, статтями 311, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
П О С Т А Н О В И В :
1. Касаційну скаргу Київської міської ради задовольнити.
2. Постанову Київського апеляційного господарського суду від 17.07.2018 і рішення Господарського суду м. Києва від 19.04.2018 у справі № 910/21685/17 скасувати.
3. Ухвалити нове рішення. Відмовити у задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю "Кадорр-Київ Плюс" і Товариства з обмеженою відповідальністю "Сікс Старс Холдінг" до Київської міської ради до Київської міської ради про визнання укладеною додаткової угоди про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 25.12.2010, зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 10.08.2011 № 79-6-00816.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий Т. Б. Дроботова
Судді
К. М. Пільков
Ю. Я. Чумак
