П О С Т А Н О В А
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И
6 березня 2024 року
м. Київ
Справа № 902/1207/22
провадження № 12-80гс23
Велика Палата Верховного Суду у складі:
головуючого судді Уркевича В. Ю.,
судді-доповідача Пількова К. М.,
суддів Банаська О. О., Булейко О. Л., Власова Ю. Л., Гриціва М. І., Єленіної Ж. М., Желєзного І. В., Кишакевича Л. Ю., Кривенди О. В., Мазура М. В., Погрібного С. О., Ступак О. В., Ткача І. В., Ткачука О. С., Усенко Є. А., Шевцової Н. В.,
за участю секретаря судового засідання Жураховської Т. О.,
учасники справи:
позивач - Шабельник К. П.,
відповідач - Путілін Є. В. , Дуднік В. С. , Горенюк О. П.,
третя особа - 1 - не з`явились,
третя особа - 2 - не з`явились,
розглянула в судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Монополіум Фінанс» (далі - Товариство)
на постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 27.09.2023 (головуючий Василишин А. Р., судді Бучинська Г. Б., Філіпова Т. Л.)
за позовом Товариства
до Вапнярської селищної ради Тульчинського району Вінницької області (далі - Рада),
треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - Комунальне виробничо-експлуатаційне підприємство «Вапнярка Водоканал» (далі - КП «Вапнярка Водоканал») та Головне управління Держгеокадастру у Вінницькій області,
про визнання незаконними і скасування рішень та реєстраційних дій, поновлення запису.
1. Короткий зміст позовних вимог
1.1. У листопаді 2022 року Товариство звернулося до Господарського суду Вінницької області з позовом до Ради, в якому з урахуванням заяв про зміну предмета позову просило:
- визнати незаконними та скасувати два рішення 19-ї сесії VIII скликання Ради від 22.11.2021 № 988 «Про припинення дії договору оренди землі у зв`язку з закінченням строку його дії» та № 989 «Про надання згоди на поділ земельної ділянки та розробку технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки»;
- визнати незаконними та скасувати чотири рішення 29-ї сесії VIII скликання Ради від 19.07.2022 № 1572 «Про затвердження технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки комунальної власності для будівництва та обслуговування будівель торгівлі», № 1577 «Про надання дозволу на виготовлення проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки із зміною цільового призначення з метою подальшої передачі в постійне користування КВЕП «Вапнярка Водоканал», № 1589 «Про надання в оренду земельної ділянки з кадастровим номером 0523955400:02:002:0208 Товариству з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Монополіум Фінанс» та № 1590 «Про надання в оренду земельної ділянки з кадастровим номером 0523955400:02:002:0209 Товариству з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Монополіум Фінанс»;
- визнати незаконним та скасувати рішення 32-ї сесії VIII скликання Ради від 25.10.2022 № 1647 «Про затвердження проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки КВЕП «Вапнярка водоканал» зі зміною цільового призначення»;
- скасувати реєстрацію усіх речових прав та їх обтяжень у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (далі - Реєстр) на новостворені земельні ділянки з кадастровими номерами 0523955400:02:002:0208, 0523955400:02:002:0209, 0523955400:02:002:0210 (далі - Земельні ділянки 2, 3, 4 відповідно), що виникли внаслідок скасування та поділу земельної ділянки з кадастровим номером 0523955400:02:002:0011 площею 3,7110 га, яка розташована на території Ради за адресою: Вінницька область, Тульчинський район, смт Вапнярка, вул. Незалежності, 231 (далі - Земельна ділянка 1);
- скасувати державну реєстрацію Земельних ділянок 2, 3, 4, які виникли внаслідок скасування та поділу Земельної ділянки 1, у Державному земельному кадастрі;
- поновити запис шляхом внесення до Державного земельного кадастру відомостей про Земельну ділянку 1, яка була надана в оренду Товариству на підставі рішення Ради (83-ї сесія VIII скликання) № 1320 від 05.11.2020.
1.2. Позов мотивовано тим, що 17.11.2020 сторони у справі уклали договір оренди (далі - Договір), за умовами якого Рада на рік передала у платне користування Товариства Земельну ділянку 1 для обслуговування належного йому майнового комплексу. 24.05.2021 на підставі Договору Товариство зареєструвало за собою право оренди Земельної ділянки 1. Однак 22.11.2021 до закінчення строку дії Договору Рада ухвалила рішення № 988, яким припинила дію цього правочину, а в подальшому вчинила низку рішень та дій, що призвели до поділу Земельної ділянки 1 на Земельні ділянки 2, 3, 4. На думку Товариства, такі рішення та дії Ради спрямовані на односторонню відмову від виконання умов Договору, строк дії якого не закінчився, а також на протиправне заволодіння нерухомим майном, яке входить до складу майнового комплексу, що належить Товариству на праві власності, зокрема парканом, розташованим на Земельній ділянці 4.
2. Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
2.1. Рішенням Господарського суду Вінницької області від 05.06.2023 (суддя Яремчук Ю. О.) позов задоволено.
2.2. Мотивуючи своє рішення, суд першої інстанції зауважив, що Договір укладався сторонами на земельну ділянку площею 3,7110 га для забезпечення єдності складових частин об`єкта нерухомого майна та його належного функціонування. При цьому схема розміщення складових частин майнового комплексу на Земельній ділянці 1 міститься у технічній документації на об`єкт нерухомого майна.
З посиланням, зокрема, на статті 18 та 20 Закону України від 06.10.1998 № 161-XIV «Про оренду землі» (далі - Закон № 161-XIV), а також висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у постанові від 15.01.2020 у справі № 322/1178/17, суд першої інстанції вказав, що сторони Договору у пункті 37 узгодили набрання ним чинності після його підписання та державної реєстрації. Таким чином, на думку суду першої інстанції, момент укладення Договору, а отже і початок перебігу строку його дії сторони визначили та пов`язали з моментом державної реєстрації цього правочину. Інших строків чи термінів початку перебігу або закінчення дії Договору його текст не містить. Оскільки 24.05.2021 проведено державну реєстрацію речового права за Договором, то він дійсний до 25.05.2022.
Звідси місцевий господарський суд виснував, що Рада своїм рішенням № 988 від 22.11.2021 розірвала Договір в односторонньому порядку, що не допускається відповідно до пункту 33 цього правочину, а тому це рішення має бути визнано незаконним та скасовано, як і подальші спірні рішення Ради, які є похідними від описаного вище.
Також місцевий господарський суд дійшов висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог у частині скасування реєстраційних дій та поновлення інформації щодо Земельної ділянки 1, оскільки рішення Ради, які стали підставою для проведення таких дій, скасовані.
2.3. Постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 27.09.2023 рішення Господарського суду Вінницької області від 05.06.2023 скасовано та ухвалено нове рішення, яким відмовлено у задоволенні позову, а також стягнуто з Товариства на користь Ради 39 899 грн судового збору за розгляд апеляційної скарги.
2.4. Постанова апеляційного суду мотивована тим, що у зв`язку зі змінами в законодавстві з 01.01.2013 державній реєстрації підлягав не сам договір оренди, а право оренди земельної ділянки. Відтак договір оренди землі є укладеним з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та підписання у простій письмовій формі. При цьому апеляційний суд покликався на висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у постанові від 18.04.2023 у справі № 357/8277/19.
Також апеляційний суд наголосив на тому, що 05.12.2019 Законом України № 340-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» (далі - Закон № 340-IX), який набрав чинності 16.01.2020, частину першу статті 19 Закону № 161-XIV доповнено вимогою про те, що дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення, а також нормою про те, що право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права. Таким чином, на законодавчому рівні встановлені чіткі і однозначні вимоги щодо форми і змісту договору оренди землі, що спростовує доводи Товариства щодо дати початку та закінчення строку дії Договору.
Апеляційний суд звернув увагу на те, що пунктом 37 Договору передбачено державну реєстрацію договору (як того вимагало законодавство, чинне до 01.01.2013), однак на цей час державній реєстрації підлягає саме право оренди земельної ділянки. Разом з цим апеляційний суд констатував, що за відомостями Реєстру дата завершення дії Договору - 17.11.2021, а дата початку його дії - 17.11.2020. У вказаних відомостях не зазначено, що вони внесені в Реєстр на підставі спірних рішень, а з пояснень сторін слідує, що Рада не вчиняла дій щодо реалізації такого рішення.
Беручи до уваги викладене, апеляційний суд дійшов висновку про те, що Рада ухвалила рішення № 988 від 22.11.2021 у визначених законом межах і спосіб, а підстави для визнання його незаконним та скасування відсутні. Оскільки вимоги про скасування усіх подальших спірних рішень Ради, проведення реєстрації новостворених земельних ділянок та поновлення запису Товариство визначило як похідні від позовної вимоги про визнання недійсним та скасування рішення № 988 від 22.11.2021, у задоволення якої відмовлено, апеляційний суд відмовив і в задоволенні вказаних похідних вимог.
Окрім цього, апеляційний суд відхилив доводи Товариства про те, що спірні рішення Ради створюють перешкоди у користуванні майном, яке належить йому на праві власності, оскільки навіть за умови закінчення дії Договору та підтвердження вказаних прав Товариства воно не позбавлене права звернутися до Ради із заявою про укладення нового договору оренди для обслуговування належного йому майна у зв`язку із закінченням дії Договору, а не із заявою про продовження строку дії цього правочину, який сплив.
3. Короткий зміст вимог касаційної скарги
3.1. 24.10.2023 до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду (далі - КГС ВС) надійшла касаційна скарга Товариства, у якій воно просить скасувати постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 27.09.2023 та залишити в силі рішення Господарського суду Вінницької області від 05.06.2023, а також здійснити новий розподіл судових витрат.
4. Доводи Скаржника, викладені в касаційній скарзі
4.1. Скаржник посилається на те, що в пункті 37 Договору сторони домовились, що він набирає чинності після підписання та державної реєстрації. Відтак сторони Договору досягли згоди про те, що він буде вважатись укладеним саме за наявності двох факторів: підписання сторонами та державної реєстрації, а тому нема підстав вважати, що у сторін Договору виникли права та обов`язки за цим правочином до його реєстрації.
На переконання Скаржника, аналіз положень укладеного сторонами Договору, Закону № 161-XIV та Земельного кодексу України (далі - ЗК України) свідчить про те, що цей правочин набрав чинності 24.05.2021 (з дня реєстрації Товариством права оренди на підставі Договору) та діяв один рік після реєстрації - до 25.05.2022. Таким чином, Товариство та Рада скористалися принципом свободи договору та врегулювали взаємні відносини на власний розсуд. Момент набрання Договором чинності був визначений за згодою сторін та пов`язаний саме з певним моментом у часі - «опублічненням» цих цивільних відносин у відповідному державному реєстрі. Виходячи з наведеного Договір набрав чинності 24.05.2021, а Товариство мало право користуватися орендованою земельною ділянкою до 25.05.2022. Однак 22.11.2021 Рада своїми рішеннями № 988 та № 989 вчинила одностороннє розірвання Договору та надала згоду на поділ Земельної ділянки 1, яка перебувала в оренді Товариства. При цьому на одній із земельних ділянок, яка утворилась унаслідок такого поділу, знаходиться нерухоме майно Товариства (складові частини майнового комплексу), а надання її в постійне користування КП «Вапнярка Водоканал», на думку Скаржника, порушує його права.
Скаржник вважає, що апеляційний суд не врахував наведеного, а тому дійшов неправильного висновку щодо строку дії права оренди Земельної ділянки 1.
4.2. Також Скаржник стверджує, що суд апеляційної інстанції не врахував висновків Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду (далі - КЦС ВС), викладені у постановах від 16.11.2022 у справі № 447/2461/20, від 24.05.2023 у справі № 709/1186/21, від 31.05.2023 у справі № 709/1187/21, від 15.06.2023 у справі № 390/356/21 та від 26.07.2023 у справі № 357/8085/19, які стосуються тлумачення аналогічних пунктів договорів оренди землі про те, що договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.
4.3. Окрім цього, Скаржник указує, що апеляційний суд неправильно розподілив судові витрати, оскільки присудив до стягнення з Товариства 39 899 грн судового збору. Однак 37 215 грн судового збору з указаної вище суми Рада сплатила за подання апеляційної скарги на рішення Господарського суду Вінницької області від 05.06.2023, а решту - 2 684 грн судового збору - за подання апеляційної скарги на ухвалу Господарського суду Вінницької області від 20.06.2023 про виправлення описок, у задоволенні якої Північно-західний апеляційний господарський суд відмовив постановою від 02.10.2023.
5. Узагальнений виклад позиції інших учасників справи
5.1. 15.11.2023 до КГС ВС надійшов відзив Ради, в якому вона просила у задоволенні касаційної скарги Товариства відмовити, а оскаржену постанову апеляційного суду - залишити без змін. Відзив обґрунтований такими доводами.
- Правовідносини у справах № 447/2461/20, № 709/1186/21, № 709/1187/21, № 390/356/21 та № 357/8085/19, на висновки КЦС ВС з яких посилалось Товариство в касаційній скарзі, та цій справі не є подібними, оскільки в перелічених цивільних справах не розглядались спори про визнання незаконними рішень органу місцевого самоврядування, скасування речових прав та державної реєстрації земельних ділянок шляхом поновлення запису.
- Товариство додало до позовної заяви інформаційну довідку з Реєстру від 08.11.2021 (т. 1, а. с. 90-92), за відомостями якої державний реєстратор відділу надання адміністративних послуг Калинівської міської ради Підлуцька Ю. М. своїм рішенням від 27.05.2021 № 58375388 зареєструвала за Товариством право оренди земельної ділянки з датою початку дії Договору 17.11.2020, а дата закінчення - 17.11.2021.
Рада зауважує, що саме Товариство зверталось до реєстратора по вчинення відповідних реєстраційних дій, та не оскаржувало прийняте ним рішення. Таким чином, Товариство та Рада погодились із вказаним вище рішенням реєстратора, а тому воно є чинним та визнається сторонами.
Рада вважає, що апеляційний суд дослідив зазначену інформаційну довідку, врахував практику Верховного Суду, а також дії сторін у справі та зробив правильний висновок, що право оренди Товариства припинилось 17.11.2021, оскільки про це вчинено запис у Реєстрі.
- Окрім цього, Рада стверджує, що листом від 01.11.2021 вона повідомила Товариство про відсутність наміру поновлювати Договір, а тому передбачене статтею 33 Закону № 161-XIV переважне право орендаря на укладення договору оренди на новий строк припинилося.
5.2. Решта доводів у відзиві Ради подібні до мотивів, викладених в оскарженій постанові апеляційного суду.
6. Розгляд справи Верховним Судом
6.1. Ухвалою від 06.11.2023 колегія суддів КГС ВС відкрила касаційне провадження за скаргою Товариства, а ухвалою від 14.12.2023 на підставі частини третьої статті 302 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) передала цю справу разом з касаційною скаргою на розгляд Великої Палати Верховного Суду, оскільки вважала за необхідне відступити від висновків КЦС ВС, викладених у постановах від 16.11.2022 у справі № 447/2461/20, від 24.05.2023 у справі № 709/1186/21, від 31.05.2023 у справі № 709/1187/21, від 15.06.2023 у справі № 390/356/21 та від 26.07.2023 у справі № 357/8085/19, на які покликалось Товариство у своїй касаційній скарзі.
6.2. Мотивуючи ухвалу про передання, колегія суддів КГС ВС вказує на те, що за аналогічних умов договорів оренди землі, укладених після 01.01.2013 (пункти 37, 40, 44), а саме що договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації, КЦС ВС дотримується підходу про те, що за погодженням сторін момент набрання чинності договором оренди землі пов`язаний із його державною реєстрацією (державною реєстрацією права оренди), а отже, початок перебігу строку дії договору слід обчислювати з моменту реєстрації речового права оренди.
6.3. Однак колегія суддів КГС ВС з таким підходом не погоджується, оскільки відповідно до статей 18, 20 Закону № 161-XIV (у редакції до 01.01.2013) укладений договір оренди землі підлягав обов`язковій державній реєстрації, з моменту якої набував чинності. Тобто розмежовувався момент укладення договору оренди землі, внаслідок чого договір набував юридичного значення як факт (наявність домовленостей сторін про виникнення між ними прав та обов`язків у майбутньому після державної реєстрації договору), та момент набрання чинності договором у результаті проведення його державної реєстрації, після чого виникали суб`єктивні цивільні права та обов`язки сторін. При цьому Верховний Суд України вказував, що поняття «момент укладення договору» та «момент набрання чинності договором оренди земельної ділянки» відрізняються змістовим наповненням, а також можуть відрізнятися у часі, про що зазначено у постановах від 19.02.2014 у справі № 0426/14068/2012 та від 13.06.2016 у справі № 570/3056/15-ц.
6.4. Водночас колегія суддів КГС ВС зазначає, що з 01.01.2013 набрав чинності Закон України від 07.07.2011 № 3613-VІ «Про Державний земельний кадастр», підпунктом «е» підпункту 2 пункту 5 розділу VІІ «Прикінцеві та перехідні положення» якого статтю 126 ЗК України викладено у новій редакції, а саме передбачено, що право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України від 01.07.2004 № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон № 1952-IV).
6.5. Колегія суддів КГС ВС вказує на те, що поняття «державна реєстрація договору» та «державна реєстрація речового права» різняться, а на час законодавчо закріплених вимог щодо необхідності реєстрації договору оренди землі його чинність пов`язувалась з моментом реєстрації договору, про що свідчила стала практика Верховного Суду України (постанова від 13.06.2016 у справі № 570/3056/15-ц) та Верховного Суду (постанова від 15.03.2018 у справі № 136/2211/15-ц).
6.6. Проте, на переконання колегії суддів КГС ВС, це не означає, що після внесення законодавчих змін щодо відміни необхідності реєстрації самого договору оренди момент реєстрації прав на оренду став пов`язуватися з моментом набрання чинності договором оренди. Реєстрація прав на оренду землі є офіційним визнанням і підтвердженням факту виникнення прав на землю; саме право оренди виникає з моменту його реєстрації; земля вважається переданою з моменту державної реєстрації права оренди. Однак це не свідчить, що сам договір, для якого визначені загальні правила набрання чинності, набирає чинність з моменту реєстрації права (див. постанову КГС ВС від 02.10.2020 у справі № 912/3295/18).
6.7. Окрім цього, колегія суддів КГС ВС звертає увагу на окремі висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у постанові від 18.04.2023 у справі № 357/8277/19, та зауважує, що у цій постанові Велика Палата Верховного Суду чітко пов`язала строк права оренди земельної ділянки за договором, укладеним 05.06.2013 (право оренди зареєстровано 11.01.2014), із датою укладення договору оренди, оскільки вказала, що у позивача право оренди земельної ділянки закінчується у червні 2023 року. При цьому пункт 37 договору оренди землі у справі № 357/8277/19 був аналогічний тим, які наведені вище, та пов`язують набрання чинності договором оренди з підписанням його сторонами та державною реєстрацією. Такий самий підхід до визначення моменту укладення договору оренди землі викладено і в постанові КЦС ВС від 24.05.2023 у справі № 125/1609/21.
6.8. На думку колегії суддів КГС ВС, наведена практика Верховного Суду підтверджує наявність двох взаємовиключних підходів до тлумачення та застосування статті 638 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) та статей 125, 126 ЗК України щодо договорів оренди землі, укладених після 01.01.2013, з аналогічними умовами про набрання ними чинності, а саме набрання чинності договором (обчислення строку його дії) з моменту державної реєстрації права оренди в Реєстрі чи з моменту укладення договору.
6.9. Ухвалою від 30.01.2024 Велика Палата Верховного Суду прийняла до розгляду цю справу з касаційною скаргою Товариства і призначила її в судовому засіданні на 06.03.2024.
7. Встановлені судами обставини
7.1. За інформацією з Державного земельного кадастру Земельна ділянка 1 перебуває в комунальній власності Ради.
7.2. Згідно з витягом з Реєстру від 14.05.2020 № 209031288 (том 1, а. с. 80, 81) Товариство з 14.05.2020 є власником майнового комплексу загальною площею 2 407,8 кв.м, що знаходиться за адресою: Вінницька обл., Тульчинський (Томашпільський) р-н, смт Вапнярка, вул. Незалежності (раніше Леніна), буд. 231.
Майновий комплекс складається з контори, складу запчастин, паркану, під`їзної ж/д колії, господарського двору (асфальтобетонне покриття), інженерних споруд, підземних резервуарів та комунікацій. Вказане нерухоме майно розміщене на Земельній ділянці 1.
7.3. 05.11.2020 Рада ухвалила рішення № 1320, яким серед іншого надала дозвіл на укладення договору оренди Земельної ділянки 1 строком на 10 років та доручила селищному голові укласти відповідний договір, а Товариству забезпечити проведення державної реєстрації права оренди вказаної ділянки та дотримуватися обов`язків землекористувачів відповідно до вимог статті 96 ЗК України.
7.4. 17.11.2020 сторони у справі уклали Договір (том 1, а. с. 95-99), відповідно до пунктів 1 та 2 якого Рада передала Товариству в користування Земельну ділянку 1 загальною площею 3,7110 га у тому числі: капітальну забудову 0,1794 га; під спорудами 0,0794 га; під проїздами, проходами, площадками 2,4166 га; під зеленими насадженнями 0,9542 га; для виробництва та розподілу електроенергії 0,0077 га, а також під залізницею 0,0737 га.
Відповідно до пункту 8 Договір укладено на 1 (один) рік.
Пунктом 37 Договору передбачено, що він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.
7.5. 24.05.2021 Товариство на підставі Договору здійснило реєстрацію права оренди Земельної ділянки 1 у Реєстрі. За відомостями Реєстру дата початку дії Договору 17.11.2020, а дата завершення - 17.11.2021 (том 1, а. с. 90-92)
7.6. Товариство належним чином виконувало свої обов`язки за Договором, своєчасно та повністю сплачувало орендну плату за платіжними дорученнями № 724 від 28.05.2021 на суму 171 225,04 грн, № 768 від 29.06.2021 на суму 42 306,26 грн, № 847 від 29.07.2021 на суму 42 306,26 грн, № 880 від 30.08.2021 на суму 40 306,26 грн, № 924 від 29.09.2021 на суму 42 306,26 грн, № 979 від 28.10.2021 на суму 42 306,26 грн, № 980 від 28.10.2021 на суму 2 788,19 грн, № 1050 від 29.11.2021 на суму 42 306,26 грн, № 1086 від 29.12.2021 на суму 42 306,26 грн, № 1117 від 27.01.2022 на суму 2 788,19 грн та № 1118 від 27.01.2022 на суму 42 306,25 грн (том 1, а. с. 101-110).
7.7. 22.11.2021 в присутності представника Товариства на 19-й сесії VIII скликання Рада ухвалила рішення № 988, яким припинила дію Договору у зв`язку із закінченням строку, на який його укладено, а також доручила відділу юридичної роботи, податків та земельних ресурсів звернутися до державного реєстратора для внесення відомостей про припинення права оренди.
7.8. У цей же день Рада ухвалила рішення № 989 «Про надання згоди на поділ земельної ділянки та розробку технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки», яким надала згоду на поділ Земельної ділянки 1 на три окремих ділянки орієнтовними площами 1,1955, 1,4030 та 1,1125 га, а також доручила селищному голові укласти із землевпорядною організацією договір на виконання таких робіт.
7.9. 22.02.2022 Товариство направило Раді клопотання № 05-20-2 про передачу в користування Земельної ділянки 1 шляхом укладення договору оренди землі на 10 років зі встановленням орендної плати в розмірі 6 % від нормативної грошової оцінки.
Рада розглянула це клопотання та надала Товариству відповідь, за змістом якої зазначила, що Договір укладено на 1 рік і в цьому правочині відсутні умови про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено. При цьому в Реєстрі відсутні відомості про поновлення Договору.
7.10. 19.07.2022 на 29-й сесії VIII скликання Рада ухвалила чотири рішення, а саме:
- № 1572 «Про затвердження технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки комунальної власності для будівництва та обслуговування будівель торгівлі», пунктом 1 якого вирішено, зокрема, затвердити технічну документацію із землеустрою щодо поділу Земельної ділянки 1 комунальної власності для будівництва та обслуговування будівель торгівлі на Земельні ділянки 2, 3, 4 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (згідно КВЦПЗ код 03.07) загальною площею 1,1955, 1,4030 та 1,1125 га відповідно, а також зареєструвати вказані земельні ділянки;
- № 1577 «Про надання дозволу на виготовлення проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки із зміною цільового призначення з метою подальшої передачі в постійне користування КВЕП «Вапнярка водоканал», пунктом 1 якого вирішено, зокрема, надати дозвіл на виготовлення проєкту землеустрою щодо відведення Земельної ділянки 4 зі зміною цільового призначення з «03.07 - для будівництва та обслуговування будівель торгівлі» на «11.04 - для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд технічної інфраструктури (виробництва та розподілення газу, постачання пари та гарячої води, збирання, очищення та розподілення води)» з метою подальшої передачі в постійне користування вказаної ділянки КП «Вапнярка водоканал» для будівництва магістрального водогону;
- № 1589 «Про надання в оренду земельної ділянки з кадастровим номером 0523955400:02:002:0208 Товариству з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Монополіум Фінанс», пунктом 1 якого вирішено, зокрема, надати в оренду Товариству на 1 (один) рік Земельну ділянку 2, на якій розташовані його об`єкти приватної власності;
- № 1590 «Про надання в оренду земельної ділянки з кадастровим номером 0523955400:02:002:0209 Товариству з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Монополіум Фінанс», пунктом 1 якого вирішено, зокрема, надати в оренду Товариству на 1 (один) рік Земельну ділянку 3, на якій розташовані його об`єкти приватної власності.
7.11. 25.10.2022 на 32-й сесії VIII скликання Рада прийняла рішення № 1647 «Про затвердження проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки КВЕП «Вапнярка водоканал» зі зміною цільового призначення», яким, зокрема, затвердила проєкт землеустрою щодо відведення КП «Вапнярка водоканал» Земельної ділянки 4 зі зміною цільового призначення з «для будівництва та обслуговування будівель торгівлі» (згідно з КВЦПЗД код 03.07) на «для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд технічної інфраструктури (виробництва та розподілення газу, постачання пари та гарячої води, збирання, очищення та розподілення води)» (згідно з КВЦПЗД код 11.04), з метою подальшої передачі в постійне користування для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд технічної інфраструктури (виробництва та розподілення газу, постачання пари та гарячої води, збирання, очищення та розподілення води; згідно з КВЦПЗД код 11.04).
7.12. 28.06.2022 на підставі рішень Ради Головне управління Держгеокадастру у Вінницькій області здійснило державну реєстрацію Земельних ділянок 2, 3, 4 площею 1,1955, 1,4030 та 1,1125 га відповідно.
7.13. Станом на 06.05.2022 в Реєстрі відсутня інформація про право оренди чи право іншого користування Земельною ділянкою 1.
8. Позиція Великої Палати Верховного Суду
Щодо правової природи договору оренди землі
8.1. Договори та інші правочини є підставами виникнення цивільних прав та обов`язків (пункт 1 частини другої статті 11 ЦК України; тут і далі - в редакції, чинній на час підписання Договору).
8.2. За змістом частин першої та другої статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.
8.3. Частиною першою статті 640 ЦК України передбачено, що договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції.
Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії. Договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення (частина друга та третя цієї ж статті).
8.4. Залежно від моменту виникнення прав та обов`язків у сторін договору виділяють консенсуальні та реальні договори.
Консенсуальний договір - це договір, у якому права та обов`язки виникають з моменту досягнення між сторонами згоди за усіма істотними умовами [момент одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір (оферту), відповіді про прийняття цієї пропозиції (акцепту)], і саме з цього моменту такі договори вважаються укладеними та набувають юридичного значення. Схожі висновки викладені у підпункті 8.40 постанови Великої Палати Верховного Суду від 11.01.2022 у справі № 910/10784/16, постановах КЦС ВС від 12.06.2019 у справі № 2-6315/11 та від 23.11.2022 у справі № 757/63756/18, а також пунктах 71, 72 постанови КГС ВС від 19.09.2019 у справі № 924/831/17.
8.5. За договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (частини перша та друга статті 792 ЦК України).
8.6. Оскільки спірні правовідносини виникли стосовно Договору, за умовами якого Рада (орендодавець) зобов`язалась передати Товариству (орендарю) в строкове платне користування Земельну ділянку 1, до них застосовуються положення Закону № 161-XIV, статтею 13 якого в редакції, чинній на час підписання Договору, визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
8.7. З наведеного визначення слідує, що договір оренди землі є консенсуальним договором (орендодавець зобов`язаний передати орендареві земельну ділянку), який встановлює такі права сторін у зобов`язальних правовідносинах: для орендаря - право вимагати передання йому у володіння та користування земельну ділянку; для орендодавця - право на оренду плату та право вимагати використання ділянки відповідно до договору і законодавства (див. mutatis mutandis постанови КГС ВС від 03.04.2020 у справі № 912/3294/18 та від 15.11.2022 у справі № 914/917/21).
8.8. Висновки про те, що договір оренди землі є консенсуальним, містяться також у постановах Великої Палати Верховного Суду від 18.04.2023 у справі № 357/8277/19, Касаційного адміністративного суду у складі Верховного Суду від 05.02.2019 у справі № 808/4797/13-а та КЦС ВС від 09.08.2023 у справі № 357/10393/19.
Щодо значення державної реєстрації правочину і державної реєстрації речових прав
8.9. Задовольняючи позов Товариства, суд першої інстанції виходив з того, що сторони Договору у пункті 37 узгодили набрання ним чинності після його підписання та державної реєстрації. Таким чином, на думку суду першої інстанції, момент укладення Договору, а отже і початок перебігу строку його дії сторони визначили та пов`язали з моментом державної реєстрації цього правочину. Інших строків чи термінів початку перебігу або закінчення дії Договору його текст не містить. Оскільки 24.05.2021 здійснено державну реєстрацію речового права за Договором, то він дійсний до 25.05.2022.
8.10. В основу цих висновків суд першої інстанції поклав, зокрема, норму статті 18 Закону № 161-XIV, відповідно до якої договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації, та частини першої статті 20 цього Закону, яка визначала, що укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації, а також висновки Великої Палати Верховного Суду про застосування цих норм, викладені у постанові від 15.01.2020 у справі № 322/1178/17.
8.11. У вказаній вище постанові Велика Палата Верховного Суду виснувала, зокрема, що права й обов`язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення учасників при укладенні договору оренди земельної ділянки, набуваються лише після його державної реєстрації, як передбачено статтями 18, 20 Закону № 161-XIV у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин.
Також Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку про те, що сторони в договорі оренди землі мали право зазначати про момент початку перебігу та припинення дії вказаного договору, однак якщо сторони цього не зробили, то діють загальні правила, передбачені Законом № 161-XIV, який прямо встановлював, що договір оренди земельної ділянки набирає чинності після його державної реєстрації. Отже, для визначення початку перебігу та закінчення строку дії саме цього договору має значення не момент його підписання, а момент вчинення в Реєстрі відповідних реєстраційних дій.
При цьому Велика Палата Верховного Суду взяла до уваги, що відповідно до частини третьої статті 640 ЦК України у редакції, яка була чинною як на час укладення договору оренди земельної ділянки у справі (01.11.2007), так і на момент його державної реєстрації (30.06.2011), визначено момент, коли договір, який підлягав державній реєстрації, є укладеним, а саме: договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації. Оскільки моменти укладення договору та набрання ним чинності збігаються (частина друга статті 631 ЦК України), то моментом укладення договору оренди земельної ділянки на час дії зазначеної редакції частини третьої статті 640 ЦК України є саме його державна реєстрація, якщо сторони договору не передбачили у договорі інше, відповідно до частини третьої статті 631 цього Кодексу.
8.12. Однак Велика Палата Верховного Суду вважає незастосовними у цій справі наведені вище висновки, викладені у її постанові від 15.01.2020 у справі № 322/1178/17, адже вони зроблені щодо договору оренди землі, підписаного сторонами 01.11.2007 та зареєстрованого 30.06.2011, а з 01.01.2013 набрали чинності зміни, внесені Законом України від 11.02.2010 № 1878-VI «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України» (далі - Закон № 1878-VI), якими з тексту статей 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України виключено посилання на державну реєстрацію правочинів, а із Закону № 161-XIV були виключені статті 18 та 20 про обов`язковість державної реєстрації договорів оренди землі.
8.13. Суд першої інстанції наведеного не врахував та помилково застосував під час вирішення цієї справи статті 18 та 20 Закону № 161-XIV, які встановлювали обов`язковість державної реєстрації договорів оренди землі, однак на час підписання Договору (17.11.2020) були виключені Законом № 1878-VI.
8.14. До того ж за висновками, викладеними у пункті 39 постанови палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності КГС ВС від 16.03.2020 у справі № 922/1658/19, які Велика Палата Верховного Суду враховує mutatis mutandis під час вирішення цього спору, необхідно розмежовувати державну реєстрацію речових прав, зокрема, на землю, порядок якої урегульовано у статтях 125, 126 ЗК України, та державну реєстрацію правочину (стаття 210 ЦК України).
8.15. У пункті 45 постанови від 23.06.2020 у справі № 696/1693/15-ц Велика Палата Верховного Суду також дійшла висновку про те, що державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору оренди землі.
8.16. Таким чином, у зв`язку зі змінами в законодавстві з 01.01.2013 Договір не міг бути зареєстрований. Натомість закон передбачає проведення державної реєстрації права оренди, зокрема, на підставі укладеного в установленому порядку договору оренди землі (частини перша та шоста статті 6 Закону № 161-XIV; пункт 1 частини першої статті 27 Закону № 1952-IV у редакціях, чинних на час підписання Договору).
8.17. Аналіз Закону № 161-XIV у наведеній вище редакції з урахуванням консенсуальної природи договору оренди землі дозволяє зробити низку висновків.
8.18. Насамперед слід звернути увагу на те, що концепція розмежування дати укладення договору оренди землі і дати набрання ним чинності властива законодавству, яке діяло до 01.01.2013. Однак після описаних вище законодавчих змін слід розмежовувати момент укладення договору оренди землі (це момент досягнення сторонами згоди з усіх істотних умов та підписання для договорів з 01.01.2013), з якого у його сторін виникають права і обов`язки у зобов`язальних правовідносинах, і момент виникнення на підставі вказаного правочину речового права, який пов`язаний з моментом державної реєстрації такого права (третє речення частини першої статті 19 Закону № 161-XIV у редакції, чинній на час підписання Договору).
8.19. Стаття 17 Закону № 161-XIV у тій самій редакції передбачає, що об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.
Таким чином, Закон № 161-XIV у вказаній вище редакції не визначає акт приймання-передачі як документ, яким здійснюється передання земельної ділянки, а передбачає, що таке передання відбувається шляхом державної реєстрації речового права оренди. Відтак земельна ділянка вважається переданою орендарю з моменту державної реєстрації права оренди, і з цього ж моменту в нього виникає відповідне речове право.
8.20. Якщо момент укладення договору оренди землі (виникнення у його сторін прав і обов`язків у зобов`язальних правовідносинах) і реєстрація на підставі цього правочину права оренди землі (виникнення у орендаря речового права) не збігаються в часі, то в проміжку між укладенням договору і набуттям орендарем земельної ділянки шляхом реєстрації відповідного речового права договір діє, а у сторін є право захищати свої порушені договірні права зобов`язального характеру зобов`язально-правовими способами. Так, за наявності відповідних підстав орендар може вимагати зобов`язати орендодавця виконати обов`язок з передання земельної ділянки в натурі чи відмовитись від договору і вимагати відшкодувати збитки, а орендодавець, у свою чергу, може стягнути з орендаря орендну плату.
З моменту ж реєстрації речового права оренди орендар може захищати це право від третіх осіб речово-правовими способами захисту, зокрема вимагати усунення сторонньою особою перешкод у користуванні орендованою земельною ділянкою (див. mutatis mutandis постанови КГС ВС від 03.04.2020 у справі № 912/3294/18 та від 15.11.2022 у справі № 914/917/21).
8.21. Наведене узгоджується також із подальшими висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними в постанові від 18.04.2023 у справі № 357/8277/19, про те, що з 01.01.2013 державній реєстрації підлягає не сам договір оренди землі, а право оренди земельної ділянки. Такий договір є укладеним з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та його підписання у простій письмовій формі, якщо інше не узгоджено між сторонами, тобто за умови дотримання ними вимог статей 638, 759 і 792 ЦК України та статті 15 Закону 161-ХIV. З моменту укладення договору оренди землі в орендодавця виникає обов`язок передати орендарю земельну ділянку в користування на визначений у договорі строк, а в орендаря - отримати право користування земельною ділянкою.
У цій постанові Велика Палата Верховного Суду також виснувала, що право оренди земельної ділянки є речовим і без державної реєстрації такого права немає правових підстав для користування відповідною земельною ділянкою. Оскільки зареєстроване право оренди землі є речовим правом, то і способи захисту цього права можуть бути такими, що притаманні речовим правам. Так, орендар в установленому законом порядку має право витребувати орендовану земельну ділянку з будь-якого незаконного володіння та користування, на усунення перешкод у користуванні нею, відшкодування шкоди, заподіяної земельній ділянці будь-якими особами.
Окрім цього, Велика Палата Верховного Суду підтримала висновки, викладені в постанові Верховного Суду України від 13.06.2016 у справі № 6-643цс16, у частині того, що договір оренди землі є укладеним з моменту досягнення сторонами в належній формі згоди з усіх істотних умов, а право оренди виникає з моменту його державної реєстрації, однак відступила від висновків, викладених у вказаній постанові Верховного Суду України, у частині того, що, виходячи з положень статті 638 ЦК України, статей 125, 126 ЗК України, договір оренди землі набуває чинності з дня проведення його державної реєстрації.
При цьому Велика Палата Верховного Суду наголосила на тому, що вказані висновки стосуються чинності договору оренди землі, укладеного після 01.01.2013, тобто після зміни законодавчого регулювання, а саме виключення із Закону № 161-XIV вимог про необхідність державної реєстрації договору оренди із вказівкою на необхідність реєстрації права оренди, а також виключення з тексту цього Закону посилання на укладеність такого правочину з дня його державної реєстрації.
Щодо меж реалізації сторонами договору оренди землі засади свободи договору
8.22. За змістом частин першої та другої статті 6 ЦК України сторони мають право укласти договір, який не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства, а також врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами.
Частиною третьою цієї статті передбачено, що сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд. Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов`язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.
8.23. Велика Палата Верховного Суду вже робила висновок про те, що особи мають право вибору: використати існуючі диспозитивні норми законодавства для регламентації своїх відносин або встановити для себе правила поведінки на свій розсуд. Відтак цивільний (господарський) договір як домовленість двох або більше сторін, що спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків, виявляє автономію волі сторін щодо врегулювання їхніх відносин на власний розсуд і в межах, встановлених законом, тобто є актом, який встановлює обов`язкові правила для сторін договору, індивідуальним регулятором їх відносин.
8.24. Приписи частин другої та третьої статті 6 та статті 627 ЦК України визначають співвідношення між актами цивільного законодавства і договором. Допустимість конкуренції між актами цивільного законодавства і договором випливає з того, що вказані норми передбачають ситуації, коли сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства та врегулювати свої відносини на власний розсуд і коли вони не вправі цього робити.
8.25. Свобода договору як одна із загальних засад цивільного законодавства (пункт 3 частини першої статті 3 ЦК України) є межею законодавчого втручання у приватні відносини сторін. Водночас сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд, крім випадків, коли такий відступ неможливий у силу прямої вказівки акта законодавства, а також якщо ці відносини регулюють імперативні норми.
8.26. Тому сторони договору не можуть врегулювати свої відносини (визначити взаємні права та обов`язки) у спосіб, який суперечить існуючому публічному порядку, порушує положення Конституції України, не відповідає передбаченим статтею 3 ЦК України загальним засадам цивільного законодавства, що обмежують свободу договору, зокрема справедливості, добросовісності, розумності (пункт 6 частини першої вказаної статті). Домовленість сторін договору про врегулювання своїх відносин усупереч існуючим у законодавстві обмеженням не спричиняє встановлення відповідного права та/або обов`язку, як і його зміни та припинення. Схожі висновки Велика Палата Верховного Суду зробила у підпунктах 7.7-7.10 постанови від 01.06.2021 у справі № 910/12876/19 та пунктах 22-25 постанови від 13.07.2022 у справі № 363/1834/17.
8.27. Умови договору, щодо яких має бути досягнута згода, не повинні суперечити законодавчо визначеним умовам, за яких такий договір може бути укладений (стаття 6 ЦК України). У протилежному випадку правочин (його окремі умови), що не відповідає закону, не створює правових наслідків, на які він спрямовувався, оскільки застосування імперативної норми закону не може залежати від волі приватних осіб. У цьому висновку Велика Палата Верховного Суду звертається mutatis mutandis до власних висновків, викладених у підпункті 8.41 постанови від 11.01.2022 у справі № 910/10784/16, підпункті 7.2.6 постанови від 08.08.2021 у справі № 906/1336/19 та пункті 181 постанови від 12.09.2023 у справі № 910/8413/21.
8.28. Відповідно до статті 14 Закону № 161-XIV у редакції, чинній на час підписання Договору, договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально.
8.29. Істотними умовами договору оренди землі є об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки), дата укладення та строк дії договору оренди, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (частини перша та друга статті 15 Закону № 161-XIV у вказаній вище редакції).
8.30. Відповідно до першого речення частини першої статті 19 Закону № 161-XIV у редакції, чинній на час підписання Договору, строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.
8.31. Водночас Законом № 340-IX, який у відповідній частині набрав чинності 16.01.2020 (див. пункт 1 розділу ІІ «Прикінцеві та перехідні положення»), частину першу статті 19 Закону № 161-XIV доповнено двома реченнями такого змісту: «Дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права».
Цим же Законом абзац третій частини першої статті 15 Закону № 161-XIV викладено в такій редакції: «дата укладення та строк дії договору оренди». Тобто із 16.01.2020, окрім строку дії договору оренди землі, до істотних умов цього правочину належить також дата його укладення.
8.32. Велика Палата Верховного Суду зауважує, що абзац третій частини першої статті 15 та друге речення частини першої статті 19 Закону № 161-XIV у наведеній вище редакції імперативно встановлюють, що дата укладення договору оренди землі є істотною умовою цього правочину і саме з цієї дати починається перебіг строку його дії.
У постановівід 18.04.2023 у справі № 357/8277/19 Велика Палата Верховного Суду вже виснувала, що зазначені вимоги закону є чіткими і однозначними.
8.33. Тому сторони договору оренди землі не можуть врегулювати свої відносини (визначити взаємні права та обов`язки) у спосіб, який суперечить імперативним нормам абзацу третього частини першої статті 15 та другого речення частини першої статті 19 Закону № 161-XIV у редакції Закону № 340-IX, зокрема на власний розсуд встановити інші правила визначення дати початку перебігу строку дії цього правочину або не зазначати дати його укладення. У протилежному випадку умови договору оренди землі, що не відповідають вказаним вище імперативним нормам Закону № 161-XIV, не створюють для сторін такого правочину тих наслідків, на які вони спрямовувались.
8.34. Велика Палата Верховного Суду вважає, що викладена у пункті 37 Договору умова про набрання ним чинності після його державної реєстрації суперечить правилам обчислення строку дії договору оренди землі, імперативно встановленим другим реченням частини першої статті 19 Закону № 161-XIV, а тому вказана умова не змінила визначений у Законі № 161-XIV момент, з якого розпочав перебіг строк дії Договору.
Сторони Договору скріпили його своїми підписами та вказали в ньому дату укладення (17.11.2020), що відповідає вимогам абзацу третього частини першої статті 15 Закону № 161-XIV, і саме з цієї дати відповідно до другого речення частини першої статті 19 цього Закону слід обчислювати річний строк дії цього правочину.
8.35. При цьому Велика Палата Верховного Суду зауважує, що за змістом пункту 1 частини першої статті 27 Закону № 1952-IV державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації. Таким чином, необхідною умовою для державної реєстрації речового права оренди Земельної ділянки 1 на підставі Договору є його укладення між Радою та Товариством в установленому законом порядку.
8.36. Наведені висновки спростовують доводи Скаржника, викладені у підпункті 4.1 цієї постанови, що в пункті 37 Договору його сторони, керуючись засадою свободи договору, врегулювали свої відносини на власний розсуд та досягли згоди про те, що цей правочин вважатиметься укладеним після підписання та державної реєстрації.
8.37. Беручи до уваги те, що річний строк дії Договорупочав свій перебіг з дати його укладення (з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та підписання 17.11.2020) і сплинув на час прийняття спірних рішень Ради та вчинення на їх підставі відповідних реєстраційних дій, а так само припинилось і речове право оренди Товариства на Земельну ділянку 1, Велика Палата Верховного Суду погоджується з висновком суду апеляційної інстанції про відсутність порушеного права Товариства, по захист якого воно звернулось із цим позовом до суду.
Щодо відступу від висновків КЦС ВС
8.38. Колегія суддів КГС ВС передала цю справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду, оскільки вважала за необхідне відступити від висновків КЦС ВС, викладених у постановах від 16.11.2022 у справі № 447/2461/20, від 24.05.2023 у справі № 709/1186/21, від 31.05.2023 у справі № 709/1187/21, від 15.06.2023 у справі № 390/356/21 та від 26.07.2023 у справі № 357/8085/19, на які покликалось Товариство у своїй касаційній скарзі, зокрема щодо застосування статті 638 ЦК України та тлумачення договорів оренди землі, укладених після 01.01.2013, як таких, що набирають чинності (обчислюється строк їх дії) з моменту державної реєстрації права оренди (див. підпункти 6.2-6.8 цієї постанови).
8.39. За загальним підходом, який Велика Палата Верховного Суду послідовно застосовує, вона може відступати від попередніх висновків задля гарантування юридичної визначеності. Вона може повністю відмовитися від певного висновку на користь іншого або конкретизувати попередній висновок, застосувавши відповідні способи тлумачення юридичних норм. З метою забезпечення єдності та сталості судової практики причинами для відступу від висловленого раніше висновку можуть бути: вади попереднього рішення чи групи рішень (їх неефективність, неясність, неузгодженість, необґрунтованість, незбалансованість, помилковість); зміни суспільного контексту, через які застосований у цих рішеннях підхід повинен очевидно застаріти внаслідок розвитку суспільних відносин у певній сфері або їх правового регулювання (див., зокрема, постанови Великої Палати Верховного Суду від 04.09.2018 у справі № 823/2042/16, від 05.12.2018 у справі № 757/1660/17-ц, від 15.05.2019 у справі № 227/1506/18, від 29.05.2019 у справі № 310/11024/15-ц, від 21.08.2019 у справі № 2-836/11, від 26.05.2020 у справі № 638/13683/15-ц, від 23.06.2020 у справі № 179/1043/16-ц, від 30.06.2020 у справі № 264/5957/17, від 07.07.2020 у справі № 712/8916/17, від 09.02.2021 у справі № 381/622/17, від 25.05.2021 у справі № 149/1499/18, від 15.06.2021 у справі № 922/2416/17, від 12.10.2021 у справі № 233/2021/19, від 02.11.2021 у справі № 917/1338/18, від 09.11.2021 у справі № 214/5505/16, від 14.12.2021 у справі № 147/66/17, від 08.06.2022 у справі № 362/643/21, від 22.09.2022 у справі № 462/5368/16-ц, від 26.10.2022 у справі № 210/2257/19).
8.40. Велика Палата Верховного Суду погоджується з необхідністю відступити від висновків КЦС ВС, викладених у постанові від 16.11.2022 у справі № 447/2461/20, однак вважає, що нема підстав відступати від висновків, викладених у постановах цього суду від 24.05.2023 у справі № 709/1186/21, від 31.05.2023 у справі № 709/1187/21, від 15.06.2023 у справі № 390/356/21 та від 26.07.2023 у справі № 357/8085/19, виходячи з такого.
8.41. Постановою від 16.11.2022 у справі № 447/2461/20 за позовом сільської ради (орендодавця) до фізичної особи (орендаря) про розірвання договору оренди земельної ділянки від 08.07.2020 стягнення грошових коштів та зобов`язання передати земельну ділянку, КЦС ВС частково задовольнив касаційну скаргу сільської ради та змінив постанову апеляційного суду про відмову в задоволенні позову шляхом викладення її мотивувальної частини в редакції постанови касаційного суду.
Основним питанням, яке поставив перед собою КЦС ВС у справі № 447/2461/20, було те, чи набрав чинності, тобто чи був укладений підписаний між сторонами у справі договір оренди земельної ділянки від 08.07.2020, пунктом 40 якого передбачено, що він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації у порядку, встановленому законом.
Вирішуючи це питання, КЦС ВС зазначив, що сільська рада та фізична особа досягли згоди про те, що договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Іншого визначення часу чи моменту набрання чинності, а відтак і моменту укладення договору його текст не містить. З урахуванням принципу свободи договору, а також беручи до уваги те, що згідно з частиною другою статті 631 ЦК України договір набирає чинності з моменту його укладення, КЦС ВС підтримав висновок суду апеляційної інстанції про те, що сторони визначили та пов`язали укладення договору не лише з моментом його підписання, а й з моментом державної реєстрації.
Разом з цим КЦС ВС врахував, що на момент підписання оспорюваного договору оренди у чинному на той час законодавстві не передбачалось можливості саме його державної реєстрації, а лише державна реєстрація певного права оренди, що виникало на підставі укладеного договору. Тому КЦС ВС вважав, що для вирішення цього спору він має дати тлумачення відповідному положенню договору (щодо визначення моменту укладення договору, пов`язаного з його державною реєстрацією).
Застосовуючи правило про розумне читання умов договору, КЦС ВС керувався тим, що, поза очевидним та розумним сумнівом, сторони у пункті 40 договору мали на увазі, що він вважатиметься укладеним саме після внесення до відповідного державного реєстру запису про право оренди на підставі такого договору.
КЦС ВС указав, що сторони скористалися принципом свободи договору та врегулювали взаємні відносини на власний розсуд, а тому за їх згодою визначено і момент набрання договором чинності, що пов`язаний саме з певним моментом у часі, - «опублічненням» цих цивільних відносин у відповідному державному реєстрі. На думку КЦС ВС, це не суперечило чинному законодавству, зокрема пункту 3 частини першої статті 3 та статтям 6, 627 ЦК України.
КЦС ВС зауважив, що сторони договору не заперечували його підписання, проте державну реєстрацію договору оренди (шляхом реєстрації відповідного права оренди) не було здійснено, що, на думку касаційного суду, свідчить про те, що договір оренди не може вважатися укладеним, чинності цей договір не набрав, а тому висновки суду апеляційної інстанції не суперечать висновкам, викладеним у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.01.2020 у справі № 322/1178/17.
Також КЦС ВС урахував, що, на відміну від справи № 322/1178/17, у якій державна реєстрація договору оренди землі відбулася до 01.01.2013, тобто до внесення змін до статті 18 Закону № 161-XIV, у справі № 447/2461/20 суди попередніх інстанцій встановили, що договір оренди землі укладено після 01.01.2013, коли законодавство передбачало реєстрацію права оренди земельної ділянки. Проте оскільки у справі, що переглядалась, сторони договору пов`язали момент набрання чинності договору, а відтак і момент його укладення, з моментом його державної реєстрації (моментом державної реєстрації права оренди), то висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у постанові від 15.01.2020 у справі № 322/1178/17, щодо моменту укладення договору та дії принципу свободи договору застосовні й у справі № 447/2461/20.
Окрім цього, КЦС ВС зазначив, що висновки суду апеляційної інстанції про неукладеність договору оренди узгоджуються з висновками КГС ВС, викладеними у постанові від 15.04.2021 у справі № 927/75/20, у якій договір оренди був укладений в 2015 році, а момент набрання ним чинності також пов`язувався з його підписанням та державною реєстрацією. У вказаній постанові КГС ВС погодився з висновками судів першої та апеляційної інстанцій про те, що з урахуванням як умов договору, так і факту його реєстрації, договір набрав чинності, у зв`язку із чим відхилив доводи заявника про те, що договір оренди є неукладеним.
Підсумовуючи викладене, КЦС ВС погодився з висновком суду апеляційної інстанції про необхідність відмовити в задоволенні позову з тих підстав, що договір оренди від 08.07.2020 між сільською радою та фізичною особою не був укладений та не набрав чинності, що, за висновком КЦС ВС, узгоджується з висновками, викладеними у постановах Великої Палати Верховного Суду від 15.01.2020 у справі № 322/1178/17 та КГС ВС від 15.04.2021 у справі № 927/75/20. Водночас КЦС ВС дійшов висновку, що апеляційний суд помилково керувався статтями 18, 20 Закону № 161-XIV у редакції, яка діяла до 01.01.2013, а висновок апеляційного суду про те, що договір оренди від 08.07.2020 після анулювання результатів торгів «автоматично втратив своє цільове призначення» суперечить висновкам про неукладеність цього правочину, з якими погодився суд касаційної інстанції.
8.42. Велика Палата Верховного Суду вважає за необхідне відступити від наведених вище висновків КЦС ВС, викладених у постанові від 16.11.2022 у справі № 447/2461/20, оскільки вони зроблені щодо договору оренди землі, підписаного сторонами 08.07.2020, тобто після набрання чинності змін до Закону № 161-XIV, внесених Законом № 340-IX (16.01.2020), та суперечать викладеним у цій постанові висновкам з посиланням на інші висновки Великої Палати Верховного Суду, від яких вона не відступала, зокрема про значення державної реєстрації речового права оренди землі, а також про застосування імперативних норм абзацу третього частини першої статті 15 та другого речення частини першої статті 19 Закону № 161-XIV у редакції Закону № 340-IX, які встановлюють для сторін договору оренди землі межі реалізації свободи договору в питаннях визначення на власний розсуд істотних умов та правил обчислення строку дії такого правочину.
8.43. Велика Палата Верховного Суду вчергове звертає увагу на те, що вона відступає не від постанови у конкретній справі, а від висновку щодо застосування норм права. Цей висновок міг бути сформульований в одній або декількох постановах. Відсутність повного переліку постанов, від висновку хоча б в одній із яких щодо застосування норм права Велика Палата Верховного Суду відступила, не означає, що відповідний висновок надалі застосовний [див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2022 у справі № 462/5368/16-ц (пункт 42), від 26.10.2022 у справі № 201/13239/15-ц (пункт 43) та від 14.06.2023 у справі № 448/362/22 (пункт 66)].
У разі коли Велика Палата Верховного Суду відступила від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного, зокрема, в раніше ухваленому рішенні Верховного Суду, згідно із частиною шостою статті 13 Закону України «Про судоустрій і статус суддів» суди враховують висновок, викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду [див., зокрема, постанови Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі № 214/5505/16 (пункт 36), від 08.06.2022 у справі № 362/643/21 (пункт 67), від 22.09.2022 у справі № 462/5368/16-ц (пункт 43) та від 14.06.2023 у справі № 448/362/22 (пункт 67)].
8.44. Водночас Велика Палата Верховного Суду не вбачає підстав відступати від висновків КЦС ВС, зроблених у постановах від 24.05.2023 у справі № 709/1186/21, від 31.05.2023 у справі № 709/1187/21, від 15.06.2023 у справі № 390/356/21 та від 26.07.2023 у справі № 357/8085/19, оскільки за обставинами вказаних справ договори оренди землі підписані сторонами до набрання чинності Законом № 340-IX, яким серед іншого викладено в новій редакції абзац третій частини першої статті 15 та доповнено двома реченнями частину першу статті 19 Закону № 161-XIV, а тому немає підстав для висновку про подібність правовідносин у перелічених цивільних справах з тими, які склались у цій господарській справі, за обставинами якої Договір укладено вже після набрання чинності вказаними законодавчими змінами.
Щодо інших доводів касаційної скарги
8.45. Ураховуючи обмеження, передбачені статтею 300 ГПК України, Велика Палата Верховного Суду відхиляє доводи Скаржника, викладені у підпункті 4.1 цієї постанови, про порушення його прав тим, що на одній із земельних ділянок, яка утворилась унаслідок поділу Земельної ділянки 1, знаходиться нерухоме майно Товариства, оскільки суди попередніх інстанцій таких обставин не встановили, а в касаційній скарзі немає посилань на недослідження судами доказів, що можуть підтвердити наведені вище доводи.
Разом з цим Велика Палата Верховного Суду вчергове звертає увагу на важливість принципу superficies solo cedit (збудоване на поверхні слідує за нею). Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди хоч безпосередньо і не закріплений у такому вигляді в законі, але знаходить вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства [див. постанови від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16 (пункт 8.5), від 03.04.2019 у справі № 921/158/18 (пункт 51), від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 (пункти 37, 38)]. Згідно з указаним принципом особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття [див. постанову від 18.12.2019 у справі № 263/6022/16-ц (пункт 42)].
З урахуванням наведених приписів у разі наявності в особи права власності на об`єкт нерухомості недопустимим є створення перешкод для реалізації такою особою права користування земельною ділянкою, необхідною для обслуговування її об`єкта, а також для оформлення відповідних договірних відносин щодо цієї ділянки (див. mutatis mutandis пункт 57 постанови Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19).
8.46. Водночас Велика Палата Верховного Суду погоджується з доводами Скаржника, викладеними у підпункті 4.3 цієї постанови, про неправильний розподіл апеляційним судом судових витрат та надмірне стягнення з Товариства на користь Ради 2 684 грн судового збору за розгляд її апеляційної скарги на рішення Господарського суду Вінницької області від 05.06.2023.
8.47. У цій справі Товариство заявило десять немайнових вимог (сім вимог про скасування рішень Ради, дві вимоги про скасування реєстраційних дій та одну вимогу про поновлення запису).
8.48. Судовий збір справляється у відповідному розмірі від прожиткового мінімуму для працездатних осіб, встановленого законом на 1 січня календарного року, в якому відповідна заява або скарга подається до суду, - у відсотковому співвідношенні до ціни позову та у фіксованому розмірі.
За подання до господарського суду позовної заяви немайнового характеру ставка судового збору становить 1 розмір прожиткового мінімуму для працездатних осіб, а за подання апеляційної скарги на рішення суду - 150 відсотків ставки, що підлягала сплаті при поданні позовної заяви (частини перша та друга статті 4 Закону України «Про судовий збір» у редакції, чинній на час подання позову).
8.49. У 2022 році прожитковий мінімум на одну особу в розрахунку на місяць для працездатних осіб з 01.01.2022 становив 2481 грн (стаття 7 Закону України «Про Державний бюджет України на 2022 рік»).
8.50. Таким чином, за подання цього позову до суду Товариство правильно сплатило 24 810 грн платіжним дорученням від 21.11.2022 № 101 (т. 1; а. с. 72).
8.51. Водночас Рада за подання апеляційної скарги на рішення Господарського суду Вінницької області від 05.06.2023 платіжною інструкцією від 30.06.2023 № 0.0.3073494207.1 (т. 3, а. с. 17) також правильно сплатила 37 215 грн судового збору (24810 х 150 % / 100), а на виконання ухвали апеляційного суду про залишення апеляційної скарги без руху від 17.07.2023 платіжною інструкцією від 24.07.2023 № 0.0.3115058344.1 (т. 3, а. с. 52) сплатила 2684 грн за подання апеляційної скарги на ухвалу Господарського суду Вінницької області від 20.06.2023 про виправлення описок.
8.52. Однак, задовольняючи апеляційну скаргу Ради на рішення Господарського суду Вінницької області від 05.06.2023, суд апеляційної інстанції в оскарженій постанові присудив стягнути з Товариства 39 899 грн судового збору, що не відповідає вимогам підпункту 4 пункту 2 частини другої статті 4 Закону України «Про судовий збір», оскільки за розгляд указаної апеляційної скарги на користь Ради підлягало стягненню 37 215 грн (150 відсотків ставки, що підлягала сплаті при поданні позовної заяви - 24 810 грн).
9. Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
9.1. Відповідно до частин першої та другої статті 300 ГПК України, переглядаючи в касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
9.2. Відповідно до частини першої статті 311 ГПК України суд скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права. Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини (частина четверта статті 311 зазначеного Кодексу).
9.3. Попри обґрунтованість касаційної скарги в частині неправильного розподілу апеляційним судом судових витрат за розгляд апеляційної скарги Ради на рішення Господарського суду Вінницької області від 05.06.2023, інші доводи Скаржника не знайшли свого підтвердження під час касаційного перегляду цієї справи та не спростовують правильності висновків апеляційного суду про необхідність відмовити в задоволенні позову.
9.4. З огляду на викладене, здійснивши перегляд постанови апеляційного суду в межах доводів касаційної скарги в порядку, передбаченому статтею 300 ГПК України, Велика Палата Верховного Суду вважає, що касаційну скаргу Товариства слід задовольнити частково, а постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 27.09.2023 необхідно змінити в частині надмірного стягнення з Товариства на користь Ради 2 684 грн судового збору.
10. Висновок щодо застосування норм права
10.1. Застосовуючи в контексті спірних правовідносин статті 13, 17, 15 та 19 Закону № 161-XIV у редакції Закону № 340-IX, а також статті 3, 6, 627, 638, 640 ЦК України у відповідній редакції, Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку про те, що договір оренди землі є консенсуальним. Слід розмежовувати момент укладення договору оренди землі (це момент досягнення сторонами згоди з усіх істотних умов та підписання для договорів з 01.01.2013), з якого у його сторін виникають права і обов`язки зобов`язального характеру, і момент виникнення на підставі вказаного правочину речового права, який пов`язаний з моментом державної реєстрації такого права (третє речення частини першої статті 19 Закону № 161-XIV у редакції, чинній на час підписання Договору).
10.2. Абзац третій частини першої статті 15 та друге речення частини першої статті 19 Закону № 161-XIV імперативно встановлюють, що дата укладення договору оренди землі є істотною умовою цього правочину і саме з цієї дати починається перебіг строку його дії.
Тому сторони договору оренди землі не можуть врегулювати свої відносини у спосіб, який суперечить імперативним нормам абзацу третього частини першої статті 15 та другого речення частини першої статті 19 Закону № 161-XIV у редакції Закону № 340-IX зокрема на власний розсуд встановити інші правила визначення моменту початку перебігу строку дії цього правочину або не зазначати дати його укладення. Умови договору оренди землі, що не відповідають указаним вище імперативним нормам Закону № 161-XIV, не змінюють визначеного в Законі № 161-XIV моменту, з якого розпочинається перебіг строку дії договору оренди землі.
11. Судові витрати
11.1. Згідно із частиною чотирнадцятою статті 129 ГПК України якщо суд касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
11.2. За змістом статті 129 ГПК України судові витрати покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
11.3. Оскільки за наслідками розгляду касаційної скарги результат вирішення спору не змінився, а позов Товариства залишено без задоволення, судові витрати, понесені у зв`язку з переглядом справи в суді касаційної інстанції, покладаються на Скаржника.
Керуючись статтями 308, 311, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Велика Палата Верховного Суду
П О С Т А Н О В И Л А:
1. Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Монополіум Фінанс» задовольнити частково.
2. Постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 27.09.2023 у справі № 902/1207/22 змінити, вказавши у пункті 4 її резолютивної частини 37 215 грн судового збору, який підлягає стягненню за подання апеляційної скарги, замість 39 899 грн. В іншій частині постанову залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.
Головуючий суддя В. Ю. УркевичСуддя-доповідач К. М. ПільковСудді:О. О. БанаськоМ. В. Мазур О. Л. Булейко С. О. Погрібний Ю. Л. ВласовО. В. Ступак М. І. ГрицівІ. В. Ткач Ж. М. ЄленінаО. С. Ткачук І. В. ЖелєзнийЄ. А. Усенко Л. Ю. КишакевичН. В. Шевцова О. В. Кривенда
