Правова позиція
Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду
згідно з Постановою
від 12 листопада 2025 року
у справі № 932/4904/20
Цивільна юрисдикція
Щодо правового значення реєстрації права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила самочинне будівництво
ФАБУЛА СПРАВИ
Міська рада звернулася з позовом до ОСОБА_1, ТОВ «ВЕЗЕН», ТОВ «БМТ ЕСТЕЙТ ПЛЮС», ТОВ «БМТ ЕСТЕЙТ», треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмету спору: Департамент адміністративних послуг та дозвільних процедур міської ради, приватний нотаріус міського нотаріального округу Деллалов А. О., приватний нотаріус міського нотаріального округу Кохан Г. Л., про усунення перешкод в користуванні земельною ділянкою, шляхом зобов'язання знести самочинно збудовані споруди, припинення права власності та скасування державної реєстрації права власності.
Рішенням суду першої інстанції позов задоволено частково.
Постановою апеляційного суду рішення суду першої інстанції скасовано та ухвалено нове судове рішення, яким у задоволенні позову міської ради відмовлено.
ОЦІНКА СУДУ
За положеннями частини першої статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
У силу спеціального застереження, наведеного в частині другій статті 376 ЦК України, особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок (частина четверта статті 376 ЦК України).
Також за рішенням суду на вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб (частина п'ята статті 376 ЦК України).
Державна реєстрація визначає лише момент, після якого виникає право власності, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності.
Формулювання положень статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею.
У цій справі автозаправний газовий пункт є таким, що збудований самочинно невстановленими особами, на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, дозвіл на будівництво та декларація про готовність об'єкта до експлуатації були на нього не видавалися і не реєструвалися.
У подальшому на підставі підроблених документів від імені ОСОБА_1 було укладено договір іпотеки, який є нікчемним правочином в силу положень статті 228 ЦК України, як такий, що спрямований на незаконне заволодіння земельною ділянкою.
Отже, нежитлове приміщення (автозаправний газовий пункт) у розумінні положень статті 376 ЦК України є самочинно збудованим об'єктом.
Подальша реєстрація за ТОВ «ВЕЗЕН», ТОВ «БМТ ЕСТЕЙТ ПЛЮС», а надалі - ТОВ «БМТ ЕСТЕЙТ» права власності на автозаправний газовий пункт, розташований, не спростовує той факт, що цей об'єкт є самочинно збудованим, та не виключає захисту права власності на земельну ділянку комунальної власності у порядку, визначеному частиною четвертою статті 376 ЦК України.
ВИСНОВКИ: реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила самочинне будівництво, у силу положень законодавства та приписів частини другої статті 376 ЦК України не змінює правовий режим такого будівництва, як самочинного, з метою застосування, зокрема, положень частини четвертої цієї статті.
КЛЮЧОВІ СЛОВА: ознаки самочинного будівництва, захист права власності, землекористування, захист земельних прав, припинення прав на землю
