ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
05 березня 2020 року
м. Одеса
Справа № 916/1998/19
Південно -західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
Головуючого судді: Колоколова С.І.
суддів: Разюк Г.П., Ярош А.І.
секретар судового засідання: Федорончук Д.О.
за участю представників сторін:
від позивача - Бондаренко І.О., довіреність № 163/вих-мр, дата видачі: 11.11.19;
від відповідача - Селіхова Г.В., ордер ОД № 443606, дата видачі : 05.03.20.
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу
Одеської міської ради
на рішення Господарського суду Одеської області від 31 жовтня 2019 року, повний текст якого складений та підписаний 07 листопада 2019 року
у справі № 916/1998/19
за позовом Одеської міської ради
до Приватного підприємства “Мода”
про розірвання договору оренди землі та зобов`язання повернути земельну ділянку,
головуючий суддя – Петров В.С.
місце ухвалення рішення: Господарський суд Одеської області
В судовому засіданні 05.03.2020р. згідно ст.233 ГПК України оголошено вступну та резолютивну частини постанови.
ВСТАНОВИВ :
В липні 2019р. Одеська міська рада звернулась до Господарського суду Одеської області з позовними вимогами до Приватного підприємства “Мода”, в якому просила:
- розірвати договір оренди землі, укладений 26.04.2017 р. між Одеською міською радою та Приватним підприємством “Мода” щодо земельної ділянки площею 1,1001 га, що знаходиться за адресою: місто Одеса, проспект Академіка Глушка, земельна ділянка 17-А, кадастровий номер: 5110136900:31:002:0080;
- зобов`язати Приватне підприємство “Мода” повернути на користь Одеської міської ради земельну ділянку площею 1,1001 га, що знаходиться за адресою: місто Одеса, проспект Академіка Глушка, земельна ділянка 17-А, кадастровий номер: 5110136900:31:002:0080.
Позовні вимоги обґрунтовані посиланням на п. 7 ч. 2 ст. 16, ст. 610, ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України, ст. 141 Земельного кодексу України, ст. ст. 24, 25, ч. 1 ст. 32 Закону України “Про оренду землі”, п. 9.1.3 договору оренди землі від 26.04.2017р., п. 2.21 Постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011 р. № 6 “Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин” та мотивовані порушенням умов укладеного між сторонами договору оренди та використанням відповідачем орендованої земельної ділянки не за цільовим призначенням, що підтверджується актом перевірки дотримання вимог земельного законодавства від 09.07.2019р., у зв`язку з чим договір оренди землі, укладений 26.04.2017 р. між позивачем та відповідачем, підлягає розірванню в судовому порядку, а земельна ділянка площею 1,1001 га поверненню на користь Одеської міської ради.
Рішенням Господарського суду Одеської області від 31.10.2019 року у справі №916/1998/19 (суддя Петров В.С.) у задоволенні позову Одеської міської ради до Приватного підприємства “Мода” про розірвання договору оренди землі та зобов`язання повернути земельну ділянку відмовлено.
Відмовляючи в задоволенні позовних вимог, місцевий господарський суд зазначив, що зміна виду використання земельної ділянки в межах однієї категорії земель не є зміною її цільового призначення, а отже, не потребує проходження процедур, які відповідно до земельного законодавства України застосовуються при зміні цільового призначення (розробки проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок, його затвердження тощо).
Єдина умова, яку встановлює ч. 5 ст. 20 ЗК України при самостійному визначені виду використання земельної ділянки її власником/користувачем, є дотримання вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, та необхідність урахування містобудівної документації та документації із землеустрою. Таким чином, суд дійшов висновку, що у даному випадку має місце лише зміна виду використання земельної ділянки її користувачем в межах однієї категорії земель, а саме земель житлової та громадської забудови, а не використання її відповідачем не за цільовим призначенням.
При цьому, на думку суду першої інстанції, зміна виду використання земельної ділянки її користувачем не є підставою для розірвання спірного договору оренди землі від 26.04.2017 р.
Також, оскільки судом було встановлено відсутність підстав для розірвання спірного договору оренди землі від 26.04.2017 р., суд дійшов висновку про безпідставість вимог позивача про зобов`язання Приватного підприємства “Мода” повернути на користь Одеської міської ради земельну ділянку площею 1,1001 га, що знаходиться за адресою: місто Одеса, проспект Академіка Глушка, земельна ділянка 14-А, кадастровий номер: 5110136900:31:002:0080, з огляду на те, що вказана вимога є похідною від вимоги про розірвання договору оренди землі.
Не погодившись з вказаним рішенням суду, Одеська міська рада звернулась до Південно-західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Одеської області від 31.10.2019 року у справі №916/1998/19 та ухвалити нове рішення, яким позов Одеської міської ради задовольнити.
Скаржник вважає оскаржуване рішення необґрунтованим, незаконним та та таким, що підлягає скасуванню із прийняттям нового рішення про задоволення позову, з наступних підстав.
Так, апелянт зазначає, що суд в оскаржуваному рішенні необґрунтовано звужує поняття «цільове призначення земельної ділянки», виходячи з того, що цільовим призначенням земельної ділянки є категорія земель за основним цільовим призначенням. Суд, зокрема зазначає, що зміна цільового призначення земельних ділянок здійснюється за проектами землеустрою та з дотриманням відповідної процедури.
Однак, такі висновки суду свідчать про помилкове застосування земельного законодавства.
Так, згідно зі статтею 1 ЗУ «Про землеустрій» цільове призначення земельної ділянки - використання земельної ділянки за призначенням, визначеним на підставі документації із землеустрою у встановленому законодавством порядку. Зміст поняття «цільове призначення» конкретизоване ст. 15 ЗУ «Про Державний земельний кадастр», яка визначає, що до Державного земельного кадастру включаються, зокрема, такі відомості про земельні ділянки: «цільове призначення (категорія земель, вид використання земельної ділянки в межах певної категорії земель)».
Як вбачається із витягу Державного земельного кадастру про земельну ділянку № НВ-5103925092017 від 18.01.2017 р., цільовим призначенням земельної ділянки за кадастровим номером 5110136900:31:002:0080, що розташована за адресою: Одеська область, м. Одеса, проспект Академіка Глушка, 17-А, площею 1,1001 га, визначено саме для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови, категорія земель – землі житлової та громадської забудови, вид використання земельної ділянки – для експлуатації, обслуговування нежитлової будівлі адміністративного призначення та благоустрою прилеглої території.
Згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права № 85949705 від 26.04.2017 р. право оренди земельної ділянки площею 1,1001 га, за адресою: м. Одеса, проспект Академіка Глушка, земельна ділянка 17-А (кадастровий номер 5110136900:31:002:0080), за ПП “Мода” було зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 26.04.2017 р. приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Калгановою М.В. Конкретизовано опис речового права – для експлуатації, обслуговування нежитлової будівлі адміністративного призначення та благоустрою прилеглої території.
Таким чином, висновки суду, що вид використання земельної ділянки не впливає/не відноситься до цільового призначення є помилковими, та такими, що не грунтуються на чинному законодавстві України.
Крім того, помилковими, на думку скаржника є висновки суду, що зміна виду використання земельної ділянки в межах однієї категорії земель не є зміною її цільового призначення, а отже, не потребує проходження процедур, які відповідно до земельного законодавства України застосовуються при зміні цільового призначення (розробки проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок, його затвердження тощо).
Скаржник зазначає, що дійсно, відповідно до ч.5 ст. 20 ЗК при самостійному визначені виду використання земельної ділянки її власником/користувачем, є дотримання вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, та необхідність урахування містобудівної документації та документації із землеустрою.
Однак, скаржник звертає увагу, що дані положення закону не означають, що приступати до використання земельної ділянки за іншим видом цільового призначення можливо без внесення будь-яких змін.
Так, відповідні відомості про зміну мають бути внесені до Державного земельного кадастру, а також до реєстру майнових прав.
Таким чином, маючи на меті використовувати земельну ділянку з іншим видом використання, ніж той, який має земельна ділянка, відповідач повинен був вчинити дії на зміни виду використання земельної ділянки у встановленому порядку та внесення відповідного запису до Державного земельного кадастру. За інших обставин очевидним очевидним є використання земельної ділянки всупереч її цільовому призначенню, оскільки відомості про цільове призначення (категорія земель, вид використання земельної ділянки) включено до Державного земельного кадастру, а фактичне використання суперечить йому.
Крім того, скаржник зазначає, що суд в оскаржуваному рішенні проігнорував положення безпосередньо договору оренди та договірного законодавства, які, у свою чергу, є самостійною підставою для задоволення позову.
Сторони саме у договорі конкретизували вид та спосіб використання земельної ділянки – для експлуатації, обслуговування нежитлової будівлі адміністративного призначення та благоустрою прилеглої території.
Ані у рішенні суду першої інстанції, ані відповідачем у відзиві не зазначено жодної норми матеріального права, які б дозволили відповідачу порушувати укладений договір оренди земельної ділянки.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 09.12.2019 року відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Одеської міської ради на рішення Господарського суду Одеської області від 31 жовтня 2019 року у справі № 916/1998/19.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 23.12.2019 року призначено розгляд справи № 916/1998/19 за апеляційною скаргою Одеської міської ради на 30.01.2020 року о 10:30 год.
24.12.2019р. від відповідача надійшло клопотання про залучення додаткових документів.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 22.01.2020 року продовжено розгляд апеляційної скарги Одеської міської ради на рішення Господарського суду Одеської області від 31 жовтня 2019 року у справі № 916/1998/19 на розумний строк; призначено апеляційну скаргу Одеської міської ради на 05 березня 2020 року о 10:30 год.
У судовому засіданні, 05.03.2020 року представник позивача доводи апеляційної скарги підтримав в повному обсязі.
Представник відповідача заперечував проти задоволення апеляційної скарги.
Відповідно до частин першої, четвертої статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги; суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
Заслухавши пояснення присутніх представників сторін, вивчивши доводи апеляційноїї скарги, перевіривши наявні матеріали справи на предмет правильності застосування Господарським судом Херсонської області норм матеріального та процесуального права, судова колегія дійшла наступних висновків.
Як вбачається з матеріалів справи та встановлено під час апеляційного перегляду, Рішенням Одеської міської ради від 08.02.2017 р. № 1669-VІІ “Про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, площею 1,1001 га за адресою: м. Одеса, просп. Академіка Глушка, 17-А та надання її в оренду Приватному підприємству “Мода” затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки (кадастровий номер 5110136900:31:002:0080), площею 1,1001 га (категорія земель за основним цільовим призначенням - землі житлової та громадської забудови), за адресою: м. Одеса, просп. Академіка Глушка, 17-А; надано ПП “Мода” земельну ділянку, вказану в пункті 1 цього рішення, в оренду на 49 років, для експлуатації, обслуговування нежитлової будівлі адміністративного призначення та благоустрою прилеглої території; затверджено проект договору оренди землі між Одеською міською радою та ПП “Мода” (додається); затверджено орендну плату в розмірі 3 відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки; зобов`язано ПП “Мода”: дотримуватися положень статті 96 Земельного кодексу України; виконувати вимоги та умови землекористування, передбачені договором оренди землі, визначені службами й організаціями міста та області, викладені в проекті землеустрою щодо відведення земельної ділянки; оформити в порядку, встановленому чинним законодавством, договір оренди землі, передбачений пунктом 3 цього рішення.
26 квітня 2017 року між Одеською міською радою (орендодавець) та Приватним підприємством “Мода” (орендар) було укладено договір оренди землі, відповідно до п. 1.1 якого позивач як орендодавець на підставі Закону України “Про оренду землі” та рішення Одеської міської ради № 1669-VI від 08.02.2017 р. передає, а орендар приймає у строкове платне володіння, користування земельну ділянку площею 1,1001 га., що знаходиться за адресою: м. Одеса, проспект Академіка Глушка, земельна ділянка 17-А (сімнадцять - “А”).
В п. 1.2 договору вказано, що зазначена земельна ділянка сформована із земель комунальної власності територіальної громади міста Одеси. Орган, який зареєстрував земельну ділянку - Управління Держгеокадастру у м. Одесі Одеської області, дата державної реєстрації земельної ділянки - 18.01.2017р., кадастровий номер 5110136900:31:002:0080. Державна реєстрація права власності Територіальної громади міста Одеси на земельну ділянку, яке набуто відповідно до Закону України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності”, здійснюється одночасно з державною реєстрацією права оренди земельної ділянки в порядку встановленому законом.
Згідно п. 2.1 договору в оренду передається земельна ділянка площею 1,1001 га, у тому числі по угіддях: капітальна одноповерхова - 0,1491 га; тимчасова - 0,0025 га; під спорудами - 0,1467 га; під проїздами, проходами та площадками - 0,3376 га; під зеленими насадженнями - 0,4642 га.
Відповідно до п. 2.2 договору на земельній ділянці розташовано об`єкт нерухомого майна, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1074055251101, державна реєстрація права власності Приватного підприємства “Мода” на яке проведена в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про право власності: 17246088, дата держаної реєстрації: 02.11.2016 року на підставі Технічного висновку, виданого 12.08.2016 року ТОВ “БТІ ЕКСПЕРТ-КОНСАЛТИНГ” та свідоцтва про право власності (САА № 433794), виданого 15.09.2006 року Виконавчим комітетом Одеської міської ради. Інженерне забезпечення - від існуючих міських мереж.
Пунктом 2.3 договору передбачено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки на дату укладання договору становить 7485180,87 грн. згідно витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси № 985 від 13.04.2017 р., складеного Відділом у м. Одесі Головного управління Держгеокадастру в Одеській області.
За положеннями п. 2.4 договору недоліків, що можуть перешкоджати ефективному використанню земельної ділянки, яка передається в оренду не встановлено.
Пунктом 3.1 договору встановлено, що договір укладено на 49 (сорок дев`ять) років для експлуатації, обслуговування нежитлової будівлі адміністративного призначення та благоустрою прилеглої території.
Згідно п. 3.2 договору після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 (шістдесят) днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Відповідно до п. 4.1 договору орендна плата за земельну ділянку площею 1,1001 га розрахована у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає 224555,43 грн. на рік. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій безготівковій формі.
Пунктом 4.2 договору передбачено, що розмір орендної плати встановлюється згідно рішень Одеської міської ради у відповідності до розрахунку розміру орендної плати та може збільшуватися Одеською міською радою в межах передбачених законодавством. Обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням коефіцієнтів індексації, у порядку визначеному законодавством.
За умовами п. 4.3 договору орендна плата сплачується орендарем рівними частками за податковий період, який дорівнює календарному місяцю, щомісяця протягом 30 календарних днів, що настають за останнім календарним днем податкового (звітного) місяця на вказані в договорі реквізити.
За положеннями п. 4.4 договору орендар не звільняється від орендної плати і сплачує її незалежно від результатів його господарської діяльності.
Згідно п. 4.6 договору орендар надає виконавчому органу Одеської міської ради щодо забезпечення реалізації повноважень Одеської міської ради у галузі земельних відносин копію платіжного документу щодо внесеної орендної плати за його вимогою.
Відповідно до п. 5.1 договору земельна ділянка передається в оренду Приватному підприємству “Мода” для експлуатації, обслуговування нежитлової будівлі адміністративного призначення та благоустрою прилеглої території.
Пунктом 5.2 договору передбачено, що категорія земель за основним цільовим призначенням - землі житлової та громадської забудови; вид цільового призначення згідно з Класифікацією видів цільового призначення земель - В.03,15 (для будівництва та обслуговування Інших будівель громадської забудови).
За умовами п. 5.3 договору умови збереження стану об`єкта оренди: забезпечення належного санітарного, протипожежного, екологічного стану земельної ділянки, будівель і споруд, що розташовані на ній та охорони зелених насаджень.
За положеннями п. 6.1 договору об`єкт оренди за цим договором вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди.
Умовами п. 9.1.1., 9.1.3 п. 9.1 визначено, що орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за її цільовим призначенням згідно з п. 5.1. цього договору, додержання орендарем екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, державних стандартів, норм і правил, проектних рішень, місцевих правил забудови населених пунктів; вимагати дострокового розірвання договору у разі невиконання орендарем його обов`язків, передбачених Законом України “Про оренду землі”, цим договором, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Згідно п. 9.2 договору орендодавець зобов`язаний передати у користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди, та придатну для використання за цільовим призначенням; здійснювати контроль за використанням земельної ділянки відповідно до її цільового призначення та умов її надання.
В п. 9.3.1., 9.3.2. п. 9.3 договору вказано, що орендар має право приступати до використання земельної ділянки після державної реєстрації права оренди земельної ділянки відповідно до закону; самостійно визначати напрями своєї господарської діяльності відповідно до призначення земельної ділянки та умов договору.
Відповідно до п. 9.4.1., 9.4.3 п. 9.4 договору орендар зобов`язаний виконувати встановлені щодо об`єкта оренди зобов`язання, додержувати вимог, встановлених Законом України “Про оренду землі”, виконувати обов`язки відповідно до умов договору і Земельного кодексу України; використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення, згідно з п. 5.1. договору.
Пунктом 12.3 договору передбачено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.
За умовами п. 12.4 договору розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається.
За положеннями п. 14.1 договору цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його нотаріального посвідчення. Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону та виникає з моменту державної реєстрації цього права відповідно до закону.
Як вбачається зі змісту договору, цей договір посвідчено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Калгановою М.В. 26.04.2017 р. та зареєстровано в реєстрі за № 105.
Таким чином відповідно до п. 14.1 договору оренди земельної ділянки, вказаний договір набрав чинності з 26.04.2017 р., тобто із дня його нотаріального посвідчення.
Як вбачається з витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку № НВ-5103925092017 від 18.01.2017 р., цільовим призначенням земельної ділянки за кадастровим номером 5110136900:31:002:0080, що розташована за адресою: Одеська область, м. Одеса, проспект Академіка Глушка, 17-А, площею 1,1001 га, визначено саме для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови, категорія земель – землі житлової та громадської забудови, вид використання земельної ділянки – для експлуатації, обслуговування нежитлової будівлі адміністративного призначення та благоустрою прилеглої території.
Згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права № 85949705 від 26.04.2017 р. право оренди земельної ділянки площею 1,1001 га, за адресою: м. Одеса, проспект Академіка Глушка, земельна ділянка 17-А (кадастровий номер 5110136900:31:002:0080), за ПП “Мода” було зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 26.04.2017 р. приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Калгановою М.В.
Таким чином, 26.04.2017 р. ПП “Мода” набуло право оренди на вищевказану земельну ділянку згідно договору оренди від 26.04.2017р., тобто з дня державної реєстрації права оренди.
Як свідчать матеріали справи, ПП “Мода? було отримано в Управлінні державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради містобудівні умови і обмеження за вих. № 01-06/82 від 18.05.2017 р. забудови земельної ділянки за адресою: м. Одеса, Київський район, проспект Академіка Глушка, 17-А, щодо об`єкта будівництва – нове будівництво 16-24 поверхового чотирьохсекційного житлового будинку з торгово-офісним приміщенням і підземним паркінгом.
В той же час, 17.10.2017р. за № ОД 010172901570 Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради було зареєстроване повідомлення про початок виконання підготовчих робіт / про зміну даних у повідомленні про початок виконання будівельних робіт, подане ТОВ ПП “Мода?, згідно з яким останній в порядку ст. 35 Закону України “Про регулювання містобудівної діяльності? повідомив про початок виконання підготовчих робіт, необхідних для здійснення нового будівництва 16-24 поверхового чотирьохсекційного житлового будинку з торгово-офісним приміщенням і підземним паркінгом за адресою: Одеська область, м. Одеса, Київський район, проспект Глушка Академіка, 17-А, яка розташована на земельній ділянці, що перебуває в користуванні ПП “Мода? відповідно до умов договору оренди від 26.04.2017 р.
При цьому, з матеріалів справи вбачається, що 26.09.2018 р. Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради надано Приватному підприємству “Мода? дозвіл № ОД 112182691771 на будівництво 16-24 поверхового чотирьохсекційного житлового будинку з торгово-офісним приміщенням і підземним паркінгом за адресою: Одеська область, м. Одеса, Київський район, проспект Глушка Академіка, 17-А.
Так, 09 липня 2019 року Відділом самоврядного контролю за використанням і охороною земель дотримання земельного законодавства Управління земельних ресурсів Департаменту комунальної власності Одеської міської ради було здійснено перевірку дотримання вимог земельного законодавства, за результатами якої складено акт перевірки дотримання вимог земельного законодавства від 09.07.2019 р. У вказаному акті зазначено, що за результатами огляду встановлено, що на теперішній час на зазначеній земельній ділянці розташована капітальна одноповерхова будівля (на схемі зазначено зеленим кольором) та тимчасова споруда (на схемі зазначено червоним кольором), площа яких складає відповідно 0,0058 га та.0025 га. Всі інші будівлі та споруди знесено, тобто угіддя під капітальною одноповерховою, тимчасовою спорудами зменшені на 0,29 га. Управлінням архітектури та містобудування Одеської міської ради ПП “Мода” видані містобудівні умови і обмеження забудови земельної ділянки від 18.05.2017 року №95 на будівництво 16-24 поверхового 4-х секційного житлового будинку з торгово-офісними приміщеннями та підземним паркінгом за адресою: м. Одеса, просп. Академіка Глушка, 17-А. Згідно даних Єдиного реєстру Державного архітектурно-будівельної інспекції України 26.09.2018 року управлінням Державного архітектурно-будівельної інспекції Одеської міської ради надано дозвіл на будівельні роботи № ОД 112182691771 “Будівництво 16 поверхового 4-х секційного житлового будинку з торгово-офісними приміщеннями та підземним паркінгом за адресою: м. Одеса, Київський, просп. Академіка Глушка, 17-А. Крім того, 17.10.2017 року за № ОД 010172901570 було зареєстровано повідомлення про початок виконання підготовчих робіт “Будівництво 16-24 поверхового чотирьохсекційного житлового будинку з торгово-офісними приміщеннями і підземним паркінгом; Одеська обл., м. Одеса, прсп. Глушка Академіка, 17-А”. Таким чином, в акті перевірки вказано, що ПП “Мода” на зазначеній земельній ділянці планує будувати 16 поверховий 4-х секційний житловий будинок з торгово-офісними приміщеннями та підземним паркінгом, для чого знесло існуючі будівлі та споруди, що розташовувались на земельній ділянці. Відповідно до п. 5.1 договору земельна ділянка передається ПП “Мода” для експлуатації, обслуговування нежитлової будівлі. Також встановлено, що на земельній ділянці не забезпечено належний санітарний, протипожежний, екологічний стан земельної ділянки. Таким чином, орендарем порушено п. 9.4.3. договору оренди землі, а саме використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення, згідно п. 5.1. договору забезпечити належний санітарний, протипожежний, екологічний стан земельної ділянки, будівель і споруд, розташованих на ній”.
Водночас, як вбачаться з матеріалів справи, 27.09.2019 р. Наказом Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради № 01-13/398ДАБ “Про анулювання дозволу на виконання будівельних робіт № ОД 112182691771 від 26.09.2018 року? анульовано дозвіл на виконання будівельних робіт № ОД 112182691771 від 26.09.2018 року “Будівництво 16-поверхового 4-секційного житлового будинку з торгово-офісним приміщенням і підземним паркінгом за адресою: м. Одеса, проспект Академіка Глушка, 17-А?, замовник – Приватне підприємство “Мода”.
Також, згідно наказу Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради від 27.09.2019 р. № 01-13/399ДАБК скасовано право на виконання підготовчих робіт, набуте на підставі поданого повідомлення про початок виконання підготовчих робіт № ОД 010172901570 “Будівництво 16-поверхового 4-секційного житлового будинку з торгово-офісним приміщенням і підземним паркінгом за адресою: м. Одеса, проспект Академіка Глушка, 17-А?, замовником якого є Приватне підприємство “Мода”.
За твердженням позивача, відповідач в порушення умов цільового використання спірної земельної ділянки, визначеного договором оренди землі від 26.04.2017 р., здійснив знесення існуючих на спірній земельній ділянці будівель та споруд та виконував підготовчі роботи щодо будівництва 16-24 поверхового чотирьох секційного житлового будинку з торгово-офісними приміщеннями і підземним паркінгом, про що зазначено безпосередньо у повідомленні про початок виконання підготовчих робіт, зареєстрованому 17.10.2017 року № ОД 010172901570, тобто розпочато використання земельної ділянки саме для будівництва цього об`єкта житлового призначення, а не експлуатації неіснуючої нежитлової будівлі адміністративного призначення.
Викладені обставини зумовили звернення позивача до суду із даним позовом про розірвання спірного договору оренди землі.
Судова колегія погоджується з висновками місцевого господарського суду про відмову в задоволенні позовних вимог Одеської міської ради та вважає, що доводи, заперечення і вимоги, викладені в апеляційній скарзі є необґрунтованими та задоволенню не підлягають, з огляду на наступне.
Пунктом 1 ч. 2 ст. 11 Цивільного кодексу України передбачено, що підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, є зокрема, договори та інші правочини.
Положеннями ч. 1 ст. 626 Цивільного кодексу України закріплено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Частиною 1 ст. 627 Цивільного кодексу України передбачено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Відповідно до ч. 1 ст. 628 Цивільного кодексу України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Згідно ст. 93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Статтею 792 Цивільного кодексу України встановлено, що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема, Законом України “Про оренду землі”.
Статтею 13 Закону України "Про оренду землі" визначено, що оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Відповідно до ст. 17 Закону України “Про оренду землі” об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.
За положеннями ст. 24 Закону України “Про оренду землі” орендодавець має право вимагати від орендаря: використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил; дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються; своєчасного внесення орендної плати.
Відповідно до статті 25 Закону України “Про оренду землі” орендар земельної ділянки має право, зокрема, за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження.
Згідно зі ст. 96 Земельного кодексу України землекористувачі зобов`язані забезпечувати використання землі за цільовим призначенням та за свій рахунок приводити її у попередній стан у разі незаконної зміни її рельєфу, за винятком випадків незаконної зміни рельєфу не власником такої земельної ділянки. Відповідно до п. 9.4.1., 9.4.3. п. 9.4 Договору оренди від 26.04.2017 р. орендар зобов`язаний виконувати встановлені щодо об`єкта оренди зобов`язання, додержувати вимог, встановлених Законом України “Про оренду землі”, виконувати обов`язки відповідно до умов договору і Земельного кодексу України; використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення, згідно з п. 5.1. договору.
Відповідно до статті 1 Закону України “Про землеустрій? цільове призначення земельної ділянки - використання земельної ділянки за призначенням, визначеним на підставі документації із землеустрою у встановленому законодавством порядку.
Отже, основою для визначення цільового призначення земельної ділянки є її належність до відповідної категорії земель і відповідного способу використання. Поділ земельного фонду країни на категорії передбачено Земельним кодексом.
При цьому, в силу положень ст. 18 Земельного кодексу України до земель України належать усі землі в межах її території, в тому числі острови та землі, зайняті водними об`єктами, які за основним цільовим призначенням поділяються на категорії.
До земель України належать усі землі в межах її території, в тому числі острови та землі, зайняті водними об`єктами, які за основним цільовим призначенням поділяються на категорії (ст.18 Земельного Кодексу України).
Відповідно до статті 19 Земельного кодексу України до земель України належать усі землі в межах її території, в тому числі острови та землі, зайняті водними об`єктами, які за основним цільовим призначенням поділяються на такі категорії:
а) землі сільськогосподарського призначення;
б) землі житлової та громадської забудови;
в) землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення;
г) землі оздоровчого призначення;
ґ) землі рекреаційного призначення;
д) землі історико-культурного призначення;
є) землі лісогосподарського призначення;
є) землі водного фонду;
ж) землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення.
Земельні ділянки кожної категорії земель, які не надані у власність або користування громадян чи юридичних осіб, можуть перебувати у запасі.
Отже, усі землі у межах України мають своє цільове використання, як це передбачено статтею 19 Земельного кодексу України, цільове використання земельних ділянок є одним із принципів земельного законодавства. За змістом статей 91, 96 Земельного кодексу України як власники, так і землекористувачі зобов`язані забезпечувати використання земельних ділянок за цільовим призначенням.
Частиною 1 ст. 20 ЗК України передбачено, що віднесення земель до тієї чи іншої категорії здійснюється на підставі рішень органів державної влади, Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради міністрів Автономної Республіки Крим та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень. Зміна цільового призначення земельних ділянок здійснюється за проектами землеустрою щодо їх відведення.
Отже, зміна цільового призначення земельних ділянок (тобто переведення земельної ділянки з однієї категорії, визначеної ч.1 ст. 19 ЗК України в іншу) здійснюється за проектами землеустрою та з дотриманням відповідної процедури.
Водночас, відповідно до ч. 5 ст. 20 Земельного кодексу України види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою.
Отже, зміна виду використання земельної ділянки в межах однієї категорії земель (за виключенням земель сільськогосподарського призначення та земель оборони), здійснюється її власником (користувачем) самостійно.
Так, як вбачається з п. 7 містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки – цільове призначення земельної ділянки визначено наступним чином: згідно з договором оренди земельної ділянки від 26.04.2017 р., зареєстрованим в реєстрі за № 105 – для експлуатації, обслуговування нежитлової будівлі адміністративного призначення та благоустрою прилеглої території; згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (земельну ділянку) про реєстрацію іншого речового права від 26.04.2017 р., індексний номер витягу: 85949705 – для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови, категорія земель - землі житлової та громадської забудови. При цьому п. 8 вказаних містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки передбачені посилання на містобудівну документацію: генеральний план населеного пункту, план зонування, детальний план території та рішення про їх затвердження (у разі наявності): “План зонування території м. Одеси” (зонінг), затверджений рішенням Одеської міської ради від 19.10.2016 р. № 1316-VІІ, “Генеральний план м. Одеси”, затверджений рішенням Одеської міської ради від 25.03.2015 р. № 6489- VІ.
Пунктом 5.1 договору оренди землі від 26.04.2017 р. земельна ділянка передається в оренду Приватному підприємству “Мода” для експлуатації, обслуговування нежитлової будівлі адміністративного призначення та благоустрою прилеглої території.
Водночас, як встановлено сторонами пунктом 5.2 договору оренди землі від 26.04.2017 р. - категорія земель за основним цільовим призначенням - землі житлової та громадської забудови; вид цільового призначення згідно з Класифікацією видів цільового призначення земель - В.03,15 (для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови).
При цьому, в пункті 9.3.2 договору оренди землі від 26.04.2017 р. відповідачу надано право самостійно визначати напрями своєї господарської діяльності відповідно до призначення земельної ділянки та умов договору. Крім того, згідно витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку № НВ-5103925092017 від 18.01.2017 р. цільовим призначенням земельної ділянки за кадастровим номером 5110136900:31:002:0080, що розташована за адресою: Одеська область, м. Одеса, проспект Академіка Глушка, 17-А, площею 1,1001 га, визначено - для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови, категорія земель – землі житлової та громадської забудови, вид використання земельної ділянки – для експлуатації, обслуговування нежитлової будівлі адміністративного призначення та благоустрою прилеглої території.
Отже, цільове призначення земельної ділянки відповідно до законодавчо встановлених категорій земель визначається на підставі документації із землеустрою, а порядок використання земельної ділянки в межах певної категорії визначається землекористувачем самостійно, проте з обов`язковим дотриманням містобудівної документації та документації із землеустрою. Таким чином, зміна виду використання земельної ділянки в межах однієї категорії земель не є зміною її цільового призначення, а отже, не потребує проходження процедур, які відповідно до земельного законодавства України застосовуються при зміні цільового призначення (розробки проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок, його затвердження тощо).
Єдина умова, яку встановлює ч. 5 ст. 20 ЗК України при самостійному визначені виду використання земельної ділянки її власником/користувачем, є дотримання вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, та необхідність урахування містобудівної документації та документації із землеустрою.
Вказаної позиції дотримується також Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду у постанові від 31.07.2019 р. по справі № 806/5308/15. У зв`язку із викладеним та враховуючи частину 5 статті 20 ЗК України, колегія суддів погоджується з правомірним висновком суду першої інстанції, що у даному випадку має місце лише зміна виду використання земельної ділянки її користувачем в межах однієї категорії земель, а саме земель житлової та громадської забудови, а не використання її відповідачем не за цільовим призначенням.
При цьому, ПП “Мода? було отримано в Управлінні державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради містобудівні умови і обмеження за вих. № 01-06/82 від 18.05.2017 р. забудови земельної ділянки за адресою: м. Одеса, Київський район, проспект Акад. Глушка, 17-А, щодо об`єкта будівництва – нове будівництво 16-24 поверхового чотирьохсекційного житлового будинку з торгово-офісним приміщенням і підземним паркінгом, а також 17.10.2017 р. за № ОД 010172901570 Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради було зареєстроване повідомлення про початок виконання підготовчих робіт / про зміну даних у повідомленні про початок виконання будівельних робіт, подане ТОВ ПП “Мода?.
При цьому, 26.09.2018р. саме Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради було надано Приватному підприємству “Мода? дозвіл № ОД 112182691771 на будівництво 16-24 поверхового чотирьохсекційного житлового будинку з торгово-офісним приміщенням і підземним паркінгом за адресою: Одеська область, м. Одеса, Київський район, проспект Глушка Академіка, 17-А. Вказане свідчить, що державні органи та органи місцевого самоврядування знали про спорудження будівництво 16-24 поверхового чотирьохсекційного житлового будинку з торгово-офісним приміщенням і підземним паркінгом на спірній земельній ділянці і з цим погоджувалися.
Водночас, підстави для розірвання договору визначені Цивільним кодексом України, Земельним кодексом України та Законом України “Про оренду землі”.
Так, відповідно до ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
За приписами ст. 141 Земельного кодексу України підставами припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.
Згідно ст. 142 Земельного кодексу України примусове припинення прав на земельну ділянку здійснюється у судовому порядку у разі, зокрема, використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.
За приписами ст. 32 Закону України “Про оренду землі” на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Згідно п. 12.3 договору від 26.04.2017 р. дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.
Проте, як вірно встановлено судом першої інстанції, зміна виду використання земельної ділянки її користувачем не є підставою для розірвання спірного договору оренди землі від 26.04.2017 р.
За таких обставин, колегія суддів погоджується з вірним висновком суду першої інстанції про відмову з задоволенні позовних вимог Одеської міської ради.
Виходячи з вищевикладеного, доводи скаржника щодо використання відповідачем земельної ділянки не за цільовим призначенням – є необґрунтованими, та такими, що не підтверджуються жодним доказом та не відповідає встановленим обставинам справи. оскільки, як було зазначено вище, спірна земельна ділянка відноситься до категорії земель житлової та громадської забудови, вид цільового призначення згідно з Класифікацією видів цільового призначення земель - В.03,15 (для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови), функціональне призначення спірної земельної ділянки не змінювалось.
Інші доводи скаржника, що викладені в апеляційній скаргзі, не приймаються судом до уваги, оскільки з урахуванням всіх обставин даної справи, встановлених судом, не впливають на правильність вирішення спору по суті.
Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча п. 1 ст. 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (справа "Серявін проти України", § 58, рішення від 10 лютого 2010 року).
Пункт 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року (далі - Конвеція) зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід (рішення Європейського Суду з прав людини у справі "Трофимчук проти України", no. 4241/03, від 28.10.2010 року).
Обґрунтованим визнається рішення суду, ухвалене на основі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених доказами, які були досліджені в судовому засіданні і які відповідають вимогам закону про їх належність та допустимість, або обставин, що не підлягають доказуванню, а також якщо рішення містить вичерпні висновки суду, що відповідають встановленим на підставі достовірних доказів обставинам, які мають значення для вирішення справи.
Ще одне призначення обґрунтованого рішення полягає в тому, щоб продемонструвати сторонам, що вони були почуті. (п. 58 Рішення Європейського Суду з прав людини у справі "Серявін проти України"). Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (див. рішення у справі "Руїс Торіха проти Іспанії" (Ruiz Torija v. Spain) від 9 грудня 1994 року, серія A, N 303-A, п. 29). Хоча національний суд має певну свободу розсуду щодо вибору аргументів у тій чи іншій справі та прийняття доказів на підтвердження позицій сторін, орган влади обов`язаний виправдати свої дії, навівши обґрунтування своїх рішень (див. рішення у справі "Суомінен проти Фінляндії" (Suominen v. Finland), N 37801/97, п. 36, від 1 липня 2003 року).
Колегія суддів зауважує, що ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод гарантує особі право на справедливий суд. Однак ця стаття не закріплює будь-яких правил допустимості доказів чи правил їх оцінки, а тому такі питання регулюються передусім національним правом і належать до компетенції національних судів.
Для того, щоб судовий розгляд був справедливим, як того вимагає п. 1 ст. 6 Конвенції, суд зобов`язаний належним чином вивчити та перевірити зауваження, доводи й докази, а також неупереджено їх оцінити на предмет того, чи будуть вони застосовуватися в рішенні суду.
І хоча Європейський суд з прав людини у своїх рішеннях констатує, що п. 1 ст. 6 Конвенції дійсно вимагає, щоб суди мотивували висновки в рішеннях, однак ця вимога не означає обов`язку суду надавати детальну відповідь на кожен аргумент; таке питання вирішується виключно у світлі обставин конкретної справи.
Аналогічна позиція викладена у постанові Верховного Суду від 24.05.2018 року у справі № 918/519/17.
Враховуючи викладене, судова колегія вважає, що норми чинного законодавства місцевим господарським судом застосовані правильно, рішення відповідає приписам матеріального та процесуального права, а також фактичним обставинам справи, а мотиви, з яких подана апеляційна скарга, не можуть бути підставою для скасування рішення.
За таких обставин, судова колегія вважає, що апеляційна скарга Одеської міської ради не підлягає задоволенню, а рішення Господарського суду Одеської області від 31.10.2019 року у справі № 916/1998/19 відповідає обставинам справи та вимогам закону і достатніх правових підстав для його скасування не вбачається.
Відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України, витрати по сплаті судового збору за апеляційний перегляд судового рішення покладаються на скаржника.
Керуючись ст.ст. 129, 269, 270, 275, 276, 281-284 ГПК України, колегія суддів
ПОСТАНОВИЛА:
1. Апеляційну скаргу Одеської міської ради - залишити без задоволення.
2. Рішення Господарського суду Одеської області від 31.10.2019р. у справі №916/1998/19 без змін.
Відповідно до ст.284 ГПК України постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку протягом 20 днів, які обчислюються у відповідності до ст.288 ГПК України.
Повний текст постанови
складено 10.03.2020р.
Головуючий суддя С.І. Колоколов
Суддя Г.П. Разюк
Суддя А.І. Ярош
