Концепція
           інтегрування систем ціноутворення
   держав - учасниць СНД і впровадження інноваційних
    методів визначення вартості будівництва на всіх
       стадіях інвестиційно-будівельного процесу

        (Міжурядова Рада зі співробітництва в будівельній
            діяльності держав - учасниць СНД
   Комісія з ціноутворення в будівельній діяльності)
 

                                      Схвалено
                                 на засіданні Комісії
                                 10.09.2010
                                 м. Астана
 

                              ВСТУП

     Дану Концепцію розроблено відповідно до доручення  Комісії  з
ціноутворення   в   будівельній  діяльності  Міжурядової  Ради  зі
співробітництва в будівельній діяльності держав - учасниць СНД від
25 листопада 2008 р.  (протокол N П-2/КЦ) і спрямовано на подальшу
координацію  спільних  зусиль  всіх  країн  -   учасниць   СНД   з
удосконалювання   ціноутворення   у   будівництві,  на  інтеграцію
національних  систем  ціноутворення  з  урахуванням   інноваційних
методів   визначення   вартості   будівництва   на   всіх  стадіях
інвестиційно-будівельного процесу з метою  зближення  підходів  до
ціноутворення,      підвищення     ефективності     функціонування
інвестиційних і будівельних ринків,  ринків праці та  стимулювання
потоків інвестиційного капіталу усередині країн - учасниць СНД.

     Концепція базується  на  теоретичних передумовах,  вироблених
ученими і практиками в економічно  розвинених  країнах  Заходу  та
країнах   колишнього   СРСР.  Застосування  пропонованих  підходів
дозволить  підвищити  ефективність  інвестиційної   діяльності   в
країнах   -   учасницях   СНД,   створити  умови  для  розширеного
застосування нових технологій,  а також упорядкування  процесів  і
процедур,  пов'язаних  з будівництвом,  у тому числі зі здійснення
контрольних функцій.

     Для завершення переходу на нові принципи  ціноутворення  буде
потрібно   коригування  чинних  національних  і  підготовка  нових
нормативних  правових   документів,   що   регламентують   порядок
формування   цін   у  будівництві  в  державах  -  учасницях  СНД,
укрупнених  нормативів  вартості  споживчої  одиниці   будівельної
продукції,  формування банку даних щодо вартості об'єктів-аналогів
на міжнаціональному рівні,  розроблення  підрядними  організаціями
своїх  власних норм витрати матеріальних,  трудових та інших видів
ресурсів при виконанні одиниці будівельних робіт.

     Інтегрування систем   ціноутворення   у   будівництві    буде
здійснюватися   поетапно  з  урахуванням  готовності  національних
законодавств країн  -  учасниць  СНД  і  організацій  будівельного
комплексу до практичного впровадження нових підходів.

         1. ОСНОВНІ ПРИНЦИПИ ФОРМУВАННЯ ЦІН У БУДІВНИЦТВІ

     В основі формування вартості будь-якого товару, у тому числі,
і  вартості  будівельної   продукції,   лежить   ряд   економічних
принципів,  що спираються на логіку,  правила і моделі економічної
поведінки людей.  Сучасна економічна наука  виділяє  чотири  групи
універсальних принципів формування вартості товару:

     - принципи, що ґрунтуються на поданнях користувача;

     - принципи, пов'язані з ринковим середовищем;

     - принципи, пов'язані з об'єктом власності;

     - принцип найкращого і найбільшого використання.

     Універсальні принципи   формування   вартості  взаємозалежні,
взаємодоповнювані і застосовні до всіх видів товарів, у тому числі
до такого    специфічного    товару,   як   будівельна   продукція
(Рисунок 1).  Їх практична спрямованість може мінятися залежно від
характеристик об'єкта будівництва.

 ------------------      ---------------        ---------------
 | Принципи,      |      | Принципи,   |        | Принципи,   |
 | що ґрунтуються |      | пов'язані з |        | пов'язані з |
 | на уявленнях   |      | ринковим    |        | об'єктом    |
 | користувача    |      | середовищем |        | власності   |
 ------------------      ---------------        ---------------
         |                      |                      |
         |                      |                      |
         V                      V                      V
 ------------------  ------------------------ --------------------
 | Корисність;    |  | Залежність;          | | Внесок;          |
 | Заміщення;     |  | Попит та пропозиція; | | Збалансованість; |
 | Очікуванність  |  | Відповідність;       | | Підвищувальна і  |
 ------------------  | Зміна зовнішнього    | | знижувальна      |
                     | середовища;          | | віддача          |
                     | Конкуренція          | --------------------
                     ------------------------

           -------------------------------------------------
           | Принцип найкращого і найбільшого використання |
           -------------------------------------------------

             Рисунок 1 - Принципи формування вартості

     Перша група   -   принципи,   що   ґрунтуються  на  уявленнях
користувача,  містить у собі принцип корисності, принцип заміщення
і принцип очікування.

     Принцип корисності   означає,   що   чим   більше  будівельна
продукція,  як  товар,   здатна   задовольнити   потреби   покупця
(замовника), тим вище його корисність і вартість.

     Аспекти корисності розкриваються в тому, що:

     розумний інвестор  не  заплатить  за  будівельний об'єкт вище
ціни  порівнянного  існуючого  об'єкта,  що  володіє  такою  самою
корисністю;

     за будівельний  об'єкт  недоцільно  платити більше,  ніж буде
коштувати будівництво  іншого  об'єкта  аналогічної  корисності  в
прийнятний термін.

     Для деяких  видів  будівельної продукції найбільша корисність
досягається,  якщо об'єкти розглядаються як окремі елементи,  інші
можуть виявитися більш корисними як складова частина групи.

     Принцип заміщення  означає,  що за наявності певної кількості
однорідних (за корисністю або прибутковістю) будівельних  об'єктів
найвищим  попитом  будуть користуватися об'єкти з найменшою ціною.
Даний  принцип  походить  з  наявності  у   інвестора   можливості
альтернативного   вибору,   тобто  вартість  створюваного  об'єкта
нерухомості  залежить  від  того,  чи  є  на  ринку  об'єкти,   що
заміщають,  або  альтернативні  пропозиції  підрядників побудувати
аналогічні об'єкти.

     Принцип заміщення пов'язаний з  установленням  верхньої  межі
вартості будівництва об'єкта нерухомості, яка обумовлена суспільно
необхідними витратами  на  будівництво  будівельного  об'єкта,  що
заміняє, у прийнятний термін. Розсудливий інвестор не буде платити
за будівництво конкретного  об'єкта  нерухомості  більше  вартості
незабудованої   земельної   ділянки   та   витрат  на  будівництво
аналогічного об'єкта.

     Принцип заміщення   найбільше    повно    реалізується    при
будівництві в районах масової житлової забудови,  коли переважають
однотипні  земельні  ділянки   і   висок   рівень   стандартизації
архітектурних і містобудівних проектів будинків.

     Принцип очікування  полягає  в тому,  що будь-який інвестор у
будівництві  очікує  одержати  в  майбутньому  певний   дохід   (з
урахуванням  величини  і  строків  одержання)  або  інші вигоди та
зручності  від  використання  побудованого  об'єкта   нерухомості,
включаючи   виручку  від  подальшого  його  перепродажу.  Інвестор
вкладає кошти в будівництво об'єкта нерухомості сьогодні,  тому що
очікує одержання вигоди від володіння їм у майбутньому.

     Друга група   принципів   формування   вартості  -  принципи,
пов'язані з ринковим середовищем.

     Принцип залежності  з'ясовує,  у   якому   ступені   вартість
будівництва  об'єкта  нерухомості піддається впливу і сама впливає
на величину вартості інших функціонуючих разом з ним об'єктів.

     Принцип попиту та пропозиції  означає,  що  ціна  будівництва
об'єкта  нерухомості,  як  і  ціна  будь-якого  іншого  товару або
послуги змінюється в результаті взаємодії попиту та пропозиції  на
відповідному  товарному  ринку.  Він  виражає взаємозалежність між
зростаючою  потребою  в  нових  об'єктах  нерухомості   в   умовах
соціально-економічного   розвитку   суспільства   та   обмеженістю
пропозиції, обумовленою природною обмеженістю земельних ділянок, а
також   обмеженістю  економічних  ресурсів,  що  споживаються  при
будівництві.

     Попит на   будівельному   ринку   представлений   у   вигляді
платоспроможної  потреби  інвесторів  у будівництві нових об'єктів
нерухомості  або  реконструкції  чи  ремонті  існуючих.  Зростання
попиту  в  умовах вільного будівельного ринку обов'язково викликає
посилення  активності  підрядників   (постачальників   будівельних
послуг).   Умовою   зростання   попиту  є  розширення  економічних
можливостей потенційних інвесторів, зростання їх доходів. Величина
пропозиції  визначається  обсягами нового будівництва і потужністю
(можливостями) будівельних організацій,  а також,  опосередковано,
пропозицією   аналогічних  побудованих  об'єктів,  виставлених  на
вторинному ринку нерухомості.

     Попит зазвичай більш мінливий,  ніж пропозиція. Грошова маса,
процентні ставки,  побоювання інвесторів,  емоційні сплески, зміна
умов діяльності;  внески;  оподаткування можуть сильно вплинути на
характер попиту в будь-який заданий час. Наявність дефіциту, тобто
перевищення попиту над пропозиціями,  приводить до підвищення ціни
на будівельному ринку,  і,  навпаки,  при скороченні попиту - ціна
знижується.

     Відповідність характеристик будівельного об'єкта  потребам  і
очікуванням  місцевого  ринку забезпечує високий ринковий попит на
нього,  а,  отже,  і більш високу вартість з позиції споживача.  У
цьому зв'язку необхідно розглядати принцип відповідності очікувань
споживачів  архітектурно-конструктивним  характеристикам   об'єкта
нерухомості  і  його  місцю  розташування.  Принцип  відповідності
проявляється  через  прогресію   і   регресію.   Ефект   прогресії
передбачає  позитивний  вплив  зовнішнього  оточення  або сусідніх
об'єктів на вартість споруджуваного об'єкта.  Регресія має  місце,
по-перше,   коли   будівельний   об'єкт  характеризується  зайвими
поліпшеннями,  які  не  затребувані  ринком,  або  коли   зовнішнє
оточення впливає на цільове призначення споруджуваного об'єкта.

     Принцип конкуренції означає,  що ціни на будівельну продукцію
встановлюються за  допомогою  постійного   суперництва   суб'єктів
ринку -   підрядних   організацій,   які   прагнуть  до  одержання
максимального прибутку.  Висока норма прибутку на  вільному  ринку
стимулює  залучення додаткових інвестицій у розширення будівельних
потужностей і  посилює  конкуренцію.  Позитивна  роль  конкуренції
полягає   в   тому,  що  вона  грає  на  зниження  норми  прибутку
підрядників  і,  відповідно,  сприяє  зниженню  ринкової  вартості
будівельної продукції.

     Третя група   принципів   формування   вартості  -  принципи,
пов'язані з об'єктом будівництва. Дана група принципів відноситься
більшою   мірою   до   визначення  вартості  будівництва  методами
дохідного підходу,  тобто розглядає вартість з позиції споживача -
інвестора в будівництві.

     Принцип внеску  говорить,  що  кожна  частина  споруджуваного
об'єкта нерухомості повинна вносити свій внесок у  його  здатність
приносити  дохід.  При цьому під внеском розуміється сума приросту
ринкової вартості споруджуваного об'єкта нерухомості в  результаті
привнесення   якого-небудь  нового  фактору  (секції,  приміщення,
модуля, інженерної системи тощо), а не приріст фактичних витрат на
цей фактор.

     У цьому    випадку    проявляється   дія   закону   граничної
продуктивності,  згідно  з  яким  внесок  елементів   будівельного
об'єкта   ефективний   доти,   доки  збільшення  вартості  об'єкта
перевищує   вартість   граничних   витрат.   Основною   проблемою,
пов'язаною з оцінкою величини внеску,  є те, що на практиці багато
елементів,  що впливають на  вартість,  украй  рідко  можуть  бути
виділені в чистому виді зі складу об'єкта або додані до неї.

     Пов'язаний із  принципом  внеску  -  принцип підвищувальної і
знижувальної  віддачі,   говорить,   що   збільшення   витрат   на
будівництво   необов'язково   приводить   до  підвищення  вартості
будівельного об'єкта, рівному цьому збільшенню.

     Принцип збалансованості  говорить  про  те,  що  для  кожного
споруджуваного   об'єкта   нерухомості   можна   підібрати   певні
компоненти,  оптимальне  поєднання  яких  забезпечить  максимальну
ринкову вартість такого об'єкта. Збалансованість порушується, якщо
будівельний об'єкт характеризується  недостатніми  вдосконаленнями
або, навпаки, має зайві поліпшення стосовно оптимального набору.

     Принцип найкращого   і   найбільш   ефективного  використання
проявляється   в   тому,   що    інвестор    найімовірніше    буде
використовувати споруджуваний об'єкт нерухомості ефективно.  Тобто
серед фізично можливих, економічно виправданих, юридичне законних,
фінансово здійсненних варіантів інвестор вибере той,  у результаті
використання   якого   ринкова   вартість   побудованого   об'єкта
нерухомості буде максимальною.

     Усі перелічені  вище  універсальні принципи формування ціни в
будівництві  тісно  взаємозалежні  і  можуть  грати  основну   або
допоміжну  роль  при  формуванні  вартості  споруджуваного об'єкта
нерухомості  з  позиції  інтересів   того   чи   іншого   учасника
будівництва.

     Крім універсальних    принципів   при   формуванні   вартості
будь-якого  виду  продукції,   у   т.ч.   будівельної,   необхідно
враховувати  принципи,  встановлені  національними законодавствами
про ціноутворення:

     - поєднання вільних і регульованих цін (тарифів);

     - розмежування   повноважень   суб'єктів   ціноутворення    з
встановлення та регулювання цін (тарифів);

     - установлення  регульованих цін (тарифів) на товари (роботи,
послуги) на рівні, що забезпечує суб'єктам господарювання покриття
економічно   обґрунтованих   витрат  і  одержання  достатньої  для
розширеного відтворення прибутку з урахуванням  державних  дотацій
та інших заходів державної підтримки;

     - державний   контроль   за   дотриманням   чинного   порядку
ціноутворення,  установлених   нормативів   і   регульованих   цін
(тарифів).

     В умовах  стабілізації макроекономічної ситуації в державах -
учасницях СНД необхідно також  враховувати  специфіку  будівельної
галузі і практику ціноутворення в будівництві в перехідний період,
що  виразилася  у  формуванні  дворівневих  систем  ціноутворення,
наявності  індексації  та,  в  остаточному  підсумку,  зумовлювало
наявність розриву між договірною (контрактною) ціною  будівництва,
зафіксованою в договорі будівельного підряду,  і сумою,  оплаченою
замовником у ході його виконання.  У цьому зв'язку на даному етапі
для вдосконалювання національних систем ціноутворення в державах -
учасницях СНД стратегічно важливим стає  прагнення  до  дотримання
специфічних принципів, а саме:

     - стабільність ціни на будівельну продукцію на весь період її
створення.  Ціна будівництва повинна бути незмінною до  закінчення
будівництва  об'єкта нерухомості,  за винятком особливих випадків,
передбачених  законодавством   і   (або)   обумовлених   договором
(контрактом) будівельного підряду;

     - взаємозв'язок  між  стабільною ціною і порядком розрахунків
між замовником і підрядником за виконані роботи. Сума платежів при
проміжних  розрахунках  за  виконані  роботи  повинна  відповідати
договірній (контрактній) ціні;

     - взаємозалежність між обліковою вартістю об'єкта будівництва
для   зарахування   його   на   баланс   замовника  (експлуатуючої
організації)   і   договірною   (контрактною)   ціною.   Договірна
(контрактна)  ціна  будівництва  об'єкта  в  сукупності  з  іншими
витратами інвестора на зведення  об'єкта  повинні  визначати  його
облікову вартість.

                  2. ВИДИ БУДІВЕЛЬНОЇ ПРОДУКЦІЇ.
         ПОНЯТТЯ ВАРТОСТІ ТА ЦІНИ В БУДІВНИЦТВІ

     Великий вплив на процес  формування  вартості  в  будівництві
мають    техніко-економічні    особливості   будівельної   галузі.
Перелічимо найважливіші з них:

     Різноманіття та індивідуальність будівельної продукції - вона
виготовляється  "на  замовлення",  як правило,  за індивідуальними
проектами.  Навіть якщо об'єкт будується за типовим  або  повторно
застосовуваним  проектом,  його  вартість змінюється з урахуванням
прив'язки до місцевих умов.  У цьому зв'язку випливає,  що  кожний
споруджуваний  об'єкт  нерухомості  унікальний  і  підібрати точну
копію (ідентичний об'єкт) з метою визначення ціни неможливо;

     Тривалий виробничий  та  інвестиційний  цикл  і,  відповідно,
велика залежність вартості робіт від інфляційних процесів;

     Високий рівень  матеріалоємності  виробництва  (у  середньому
близько  60%  від  кінцевої  вартості  будівельно-монтажних  робіт
становить вартість матеріалів, виробів і конструкцій) приводить до
великої залежності вартості  будівельної  продукції  від  вартості
будівельних  матеріалів,  виробів  і конструкцій,  що виробляються
підприємствами будіндустрії;

     Територіальна закріпленість    будівельної    продукції    та
використання її в тих місцях,  де вона створена.  Будівництво - це
єдина галузь матеріального виробництва,  продукт якої (будівлі  та
споруди)    територіально    закріплений   за   місцевим   ринком,
розрахований на тривалий строк експлуатації,  а його  переміщення,
як правило, економічно не виправдано.

     У той самий час активна частина виробничих фондів будівельних
організацій рухома,  тому вартість будівництва може змінюватися  у
зв'язку з прив'язкою об'єктів до місцевих умов;

     Постійний вплив   атмосферно-кліматичних  факторів  в  умовах
цілорічного ведення будівельно-монтажних робіт.  Виробничий процес
ведеться,  як правило,  на відкритому повітрі в різних кліматичних
умовах,  що безпосередньо  впливає  на  технологічні  процеси  та,
відповідно,   повинно   враховуватися   при   формуванні  вартості
будівництва.

     Використання при    зведенні    кожного    об'єкта    широкої
номенклатури  матеріалів,  виробів,  конструкцій  та устаткування,
машин і механізмів,  трудових ресурсів.  За масштабом охоплення та
номенклатурою  використовуваних  ресурсів  і  професій  виконавців
(понад  1500  ресурсів,  порядку  30   професій)   будівництво   є
унікальною   сферою  людської  діяльності,  зумовлюючи  складність
управління будівництвом, а значить і складність формування ціни на
будівельну продукцію.

     У широкому   сенсі   термін  "будівельна  продукція"  означає
закінчені  будівництвом  (прийняті  в  експлуатацію)  будівлі   та
споруди  (їх  комплекси).  Крім  готових  будівель  та  споруд  як
будівельна продукція можуть розглядатися будівельні,  монтажні  та
інші спеціальні роботи і послуги в будівництві.

     Саме така  будівельна  продукція виступає як предмет договору
будівельного підряду, тобто товар, ринкова ціна на який є однією з
істотних умов такого договору.

     У більшості   випадків   будівельна   продукція  (будівлі  та
споруди) має великі розміри,  значну загальну масу і масу  окремих
конструктивних елементів, відрізняється різноманіттям виробничих і
експлуатаційних характеристик,  зовнішнім виглядом і  вимагає  при
зведенні,  реконструкції та ремонті різноманітних предметів труда,
матеріалів  і  виробів.  Ці  особливості   будівельної   продукції
зумовлюють  необхідність  розроблення  і  застосування  в  кожному
конкретному випадку не тільки неординарних організаційних  форм  і
технологічних методів і прийомів її створення, але й нових методів
формування  її  ринкової  вартості  з  урахуванням  конструктивних
характеристик,     індивідуальних    умов    виробничо-економічної
діяльності  підрядної  організації,  кон'юнктури  ринку  та  інших
факторів.

     Будівельна продукція    створюється    на   основі   широкого
кооперування  діяльності  загальнобудівельних  і   спеціалізованих
(субпідрядних)  будівельних  організацій.  Продукцією  останніх  є
виконані обсяги будівельних, монтажних та інших спеціальних робіт,
необхідних для введення об'єкта в експлуатацію.

     Ціноутворення у будівництві базується на основних економічних
поняттях, таких як собівартість, вартість, ціна.

     Вартість будівельної продукції  -  це  виражена  в  грошовому
еквіваленті  розрахункова величина її цінності в конкретний момент
часу  з  точки  зору  продавця  або  покупця.  Причому   вартість,
сформована   економічними   методами,   які   враховують   позицію
підрядника (виробника будівельної  продукції),  як  правило,  вище
вартості,   сформованої   економічними  методами,  які  враховують
позицію  покупця  (замовника).  Ринкова  вартість,   як   правило,
компромісна,  тобто  ближче  всього  підходить до ціни будівельної
продукції.  Ціна  -  це  грошова  сума,  сплачена  за   будівельну
продукцію  в  конкретній  угоді.  Тобто  ціна  в  будівництві - це
результат  конкретної  угоди   між   підрядником   і   замовником,
зафіксований  у  договорі будівельного підряду.  У період планової
економіки  поняття  "кошторисна  вартість"  і  "ціна"  будівельної
продукції   були   тотожними   внаслідок  відсутності  інфляційних
процесів.

     Залежно від   стадії   реалізації   інвестиційно-будівельного
процесу  розрізняють  такі  види  вартості  будівельної продукції:
попередню,  кошторисну,  вартість  підрядника  (оферта),  ринкову,
облікову (балансову), утилізаційну. Попередня вартість будівельної
продукції  являє   собою   вартість   капітальних   вкладень   для
конкретного   інвестора,  що  ґрунтується  на  його  інвестиційних
вимогах.

     Кошторисна вартість  -  це  сума  всіх   суспільно-необхідних
(усереднених) витрат, пов'язаних зі зведенням об'єкта будівництва,
визначених у кошторисній документації.  Дана вартість є  підставою
для  визначення  розміру інвестицій,  формування договірних цін на
будівельну продукцію,  розрахунків за виконані будівельно-монтажні
роботи, відшкодування інших витрат за рахунок коштів, передбачених
зведеним  кошторисним  розрахунком.  Для  визначення   кошторисної
вартості  будівництва  складається  кошторисна  документація,  яка
складається  з   локальних   кошторисів,   локальних   кошторисних
розрахунків,    об'єктних    кошторисів,   об'єктних   кошторисних
розрахунків,  кошторисних  розрахунків  на  окремі  види   витрат,
зведених  кошторисних  розрахунків  вартості будівництва,  зведень
витрат тощо.  В основі  кошторисної  вартості  будівництва  лежить
метод послідовного калькулювання витрат всіх учасників будівельної
діяльності (локальні,  об'єктні  кошториси,  відомість  обсягів  і
вартості робіт, зведений кошторисний розрахунок, зведення витрат).
Істотним недоліком кошторисної вартості є те,  що вона не враховує
як фактори, пов'язані з впровадженням науково-технічного прогресу,
так і інші економічні фактори,  пов'язані  з  кон'юнктурою  ринку.
Наприклад,  використання  нових  технологій,  будівельних  машин і
механізмів, інноваційних матеріалів не відбивається на кошторисній
вартості будівництва.

     Під вартістю  підрядника  на  будівельну  продукцію  (оферта)
розуміється вартість,  визначена з урахуванням індивідуальних умов
виробничо-економічної     діяльності     підрядної     організації
(сформований   рівень   продуктивності   та   організації   труда,
організації    будівельного    виробництва,    управління   тощо),
застосовуваних  нею  механізмів   зниження   витрат   за   рахунок
удосконалювання   проектних   рішень,   застосування  прогресивних
технологій виконання робіт і сучасних будівельних матеріалів.

     По завершенні  будівництва  і   підписанні   акту   приймання
об'єкта,  закінченого будівництвом,  реконструкцією, реставрацією,
формується  облікова  вартість  кожного  наново   створеного   або
реконструйованого  об'єкта,  виділеного  в  складі будови,  шляхом
підсумовування відбитих у бухгалтерському обліку прямих  і  частки
непрямих  витрат.  У  процесі  експлуатації  об'єкта будівництва в
бухгалтерському  обліку  балансова  вартість  підрозділяється  на:
первісну; відновну; залишкову.

     Первісна вартість  відбивається  в  облікових  документах  на
момент введення будівельного об'єкта в  експлуатацію.  Відновна  -
вартість  відтворення  раніше створених основних коштів у сучасних
умовах.  Найчастіше вона застосовується  при  укладанні  договорів
страхування  і характеризує вартість будівництва нової будівлі або
споруди  при  настанні  страхового  випадку.  Залишкова   вартість
відрізняється  від  балансової  на  суму  накопиченого  за  період
експлуатації об'єкта зношування.

     Утилізаційна вартість об'єкта будівництва - це  вартість,  що
дорівнює  ринковій  вартості  зворотних  матеріалів від розбирання
об'єкта з урахуванням витрат на утилізацію об'єкта будівництва.

     Ринкова вартість   будівельної   продукції   формується,   як
правило,  на  основі  кошторисної  вартості  виходячи  з  поточної
ситуації на ринку на конкретну дату,  тому при зміні ринкових умов
вона  може  змінюватися.  На відміну від попередньої вартості,  що
залежить  від  індивідуальних  вимог,  які  ставляться  конкретним
інвестором,   ринкова  вартість  визначається  одночасно  мотивами
поведінки як підрядника, так і замовника (інвестора).

     Ціна будівництва - це ринкова вартість, установлена договором
будівельного  підряду  в процесі конкурентної боротьби під впливом
ринкових факторів з дотриманням рівності економічних інтересів між
замовником  і підрядником.  Сформована ціна будівельної продукції,
що  виражає  компромісний  результат,  неминуче  відхиляється  від
планово-розрахункової  вартості  будівництва в конкретних ринкових
умовах під впливом різних факторів  (рівня  споживчого  попиту  на
будівельну   продукцію,   рівня   цін   на  аналогічну  будівельну
продукцію,   характеристик   будівельних   організацій-конкурентів
тощо).

        3. ОСНОВНІ ПІДХОДИ ДО ЦІНОУТВОРЕННЯ У БУДІВНИЦТВІ

     Залежно від переваги тих чи інших принципів ціноутворення,  а
також залежно від виду будівельної продукції і формованої вартості
на неї, застосовуються спеціальні підходи до ціноутворення.

     В основу  підходів  до  ціноутворення  покладено  інтереси та
спонукальні економічні мотиви сторін, які беруть участь в угоді, а
також характер кон'юнктури конкретного ринку.

     У теорії   формування  вартості  та  ціноутворенні  основними
підходами є:

     - витратний,  що відображає точку  зору  найбільш  імовірного
(типового) продавця (виробника, підрядника) на формовану ціну;

     - порівняльний,   що   відбиває   сукупність   ціноутворюючих
факторів  конкретного  ринку,  присутніх  на   момент   формування
вартості (попит та пропозиція, конкуренція, обмеження тощо);

     - дохідний,   що  відбиває  точку  зору  найбільш  імовірного
(типового) покупця (замовника, інвестора) на формовану ціну.

     Витратний підхід розглядає вартість будівельної  продукції  з
точки зору підрядника - виконавця будівельних робіт і базується на
минулих подіях.

     Дохідний підхід - з точки  зору  потенційного  інвестора  або
замовника будівництва і ґрунтується на майбутніх подіях.

     Порівняльний підхід  розглядає вартість будівельної продукції
виходячи з фактичних домовленостей замовника і підрядника про ціну
будівництва об'єктів,  аналогічних оцінюваному,  тобто ґрунтується
на подіях теперішнього часу.

     Вибір того  чи  іншого  підходу   при   визначенні   вартості
будівельної  продукції  (Рисунок  2) у кожному конкретному випадку
здійснюється виходячи з:

     - специфіки  будівельної  продукції  (її  виду,  призначення,
технічних характеристик);

     - особливостей конкретного ринку;

     - стадії реалізації інвестиційно-будівельного процесу;

     - інтересів того чи іншого учасника будівельної діяльності;

     - складу  відомостей  і показників,  що містяться в доступній
інформації.

            ------------------------------------------
            | Методи визначення вартості будівництва |
            ------------------------------------------
                               |
         ----------------------+-------------------------
         |                     |                        |
         V                     V                        V
 ------------------  --------------------------  ---------------------
 | Методи         |  | Методи                 |  | Методи            |
 | витратного     |  | порівняльного          |  | дохідного         |
 | підходу        |  | підходу                |  | підходу           |
 ------------------  --------------------------  ---------------------

 ------------------  --------------------------  ---------------------
 | Розглядає      |  | Розглядає              |  | Розглядає         |
 | вартість       |  | вартість будівельної   |  | вартість          |
 | будівельної    |  | продукції виходячи з   |  | будівельної       |
 | продукції з    |  | фактичної домовленості |  | продукції з точки |
 | точки зору     |  | замовника і підрядника |  | зору потенційного |
 | підрядника -   |  | про ціну будівництва   |  | інвестора або     |
 | виконавця      |  | об'єктів, аналогічних  |  | замовника         |
 | будівельних    |  | оцінюваному,           |  | будівництва і     |
 | робіт і        |  | тобто ґрунтується      |  | ґрунтується на    |
 | базується на   |  | на подіях              |  | майбутніх подіях  |
 | минулих подіях |  | теперішнього часу      |  |                   |
 ------------------  --------------------------  ---------------------

                    Рисунок 2 - Основні методи
            визначення вартості будівництва

     Розглянемо більш  докладно   методи   кожного   з   наведених
підходів.

     3.1 Методи  формування  вартості  будівельної  продукції,  що
ґрунтуються на витратному підході

     У загальному виді витратний підхід  ґрунтується  на  принципі
заміщення,  відповідно  до  якого передбачається,  що інформований
покупець не заплатить за власність більше,  ніж вартість витрат на
створення   об'єкта  тієї  ж  корисності,  що  заміщає.  В  основі
розрахунку витратним способом лежить визначення відновної вартості
об'єкта, що може бути розрахована на базі вартості відтворення або
вартості заміщення.  В основі визначення відновної вартості лежить
розрахунок  усіх  витрат,  пов'язаних  з  будівництвом  об'єкта  і
введенням його в експлуатацію.  У такий спосіб  формована  ринкова
вартість   будівельної   продукції   є   похідною   від   вартості
відтворення.

     До складу вартості відтворення (заміщення)  зазвичай  входять
прямі  витрати (формуються за статтями або економічними елементами
витрат),  накладні витрати (управлінські, господарські, непрямі на
оплату  труда  тощо);  прибуток  виробника і податки відповідно до
чинного  законодавства.  Головним  елементом   вартості   при   її
формуванні методами витратного підходу є собівартість будівництва.

    При  формуванні  вартості  будівельної  продукції  з   позиції
витратного підходу в голову кута ставиться припущення, що  витрати
на будівництво об'єкта в сукупності з ринковою вартістю  земельної
ділянки, на якій знаходиться цей  об'єкт,  є  основним  орієнтиром
обґрунтованої  ринкової  ціни  будівництва.  У  багатьох  випадках
застосування  методів  витратного  підходу   є   єдино   можливим.
 Наприклад,  при  визначенні   вартості   будівництва   унікальних
неповторних будівель і  споруд,  коли  підібрати  близький  аналог
практично неможливо, або коли інформація  про  аналогічні  об'єкти
будівництва  являє  собою  державну   або   комерційну   таємницю.
Укрупнена    процедура   застосування   витратного   підходу   при
формуванні вартості будівництва відображена на рисунку 3.

 -------------------                       -----------------                             ---------------------
 | Вартість нового |                       | Прибуток      |                             | Витрати на        |
 | будівництва     |           +           | інвестора     |             +               | придбання прав на |
 -------------------                       | (забудовника) |                             | земельну ділянку  |
         |----------------------           -----------------                             ---------------------
         |                     |                   |                                      |   ---------------
         V                     V                   V                                      |   | Метод       |
 --------------------- --------------------- ---------------  --------------------------  |-> | нормативної |
 | Пряме             | | Непряме           | | Ринкові або |  | Перевищення            |  |   | ціни землі  |
 | визначення витрат | | визначення витрат | | розрахункові|  | фактичних витрат       |  |   ---------------
 --------------------- --------------------- | показники   |  | на оплату предмета     |  |   ---------------
         |                     |             ---------------  | договору будівельного  |  |   | Метод       |
         V                     V                              | підряду в процесі      |  |-> | порівняльних|
 --------------------------  -------------------------------  | будівництва над        |  |   | продаж      |
 | Поелементний метод     |  | Аналого-параметричний метод |  | контрактною ціною      |  |   ---------------
 | Індексація калькуляцій |  | Індексний метод             |  | (властиво країнам з    |  |   -----------------
 | Укрупнений розрахунок  |  | Питомі укрупнені показники  |  | перехідною економікою) |  |-> | Метод         |
 --------------------------  -------------------------------  --------------------------  |   | співвіднесення|
                                                                                          |   -----------------
                           /\                                       Поле, що визначає     |   -----------------
                           |                                        необхідність          |   | Метод         |
  -----------------------------------------------------------       удосконалювання       |-> | капіталізації |
  | Методи розрахунку кошторисної вартості в поточних цінах |       системи               |   | земельної     |
  -----------------------------------------------------------       ціноутворення         |   | ренти         |
        -------------------+---------------------                                         |   -----------------
        V        |         V          |         V                                         |   -----------------
 --------------  |   --------------   |   --------------                                  |   | Метод         |
 | Методи     |  |   | Базисно-   |   |   | Ресурсний  |                                  |   | інвестиційного|
 | непрямого  |  |   | індексний  |   |   | метод      |                                  --> | залишку       |
 | визначення |  |   | метод      |   |   |            |                                      -----------------
 | витрат     |  |   |            |   |   |            |
 --------------  |   --------------   |   --------------
                 |                    |
                 V                    V
     ------------------------  -------------------------
     | Базисно-             |  | Ресурсно-індексний    |
     | компенсаційний метод |  | метод                 |
     ------------------------  -------------------------

      Рисунок 3 - Процедура застосування витратного підходу
       для оцінки вартості будівельної продукції

     Червоним кольором  відображено  специфіку   ціноутворення   у
будівництві   в  країнах  з  перехідною  економікою,  пов'язану  з
виникненням деякого перевищення загальної суми платежів  інвестора
(замовника)  на  користь  підрядника  в  процесі  будівництва  над
зафіксованою в договорі будівельного підряду контрактною  ціною  в
результаті  впливу  факторів  інфляції.  Розмір такого перевищення
повинен постійно скорочуватися.

     Залежно від   стадії   реалізації   інвестиційно-будівельного
процесу  та  наявності  вихідної  інформації  застосовуються різні
методи витратного підходу.

     Методи витратного підходу можна розділити на 2 групи.

     До першої  групи  відносяться  методи,  що   ґрунтуються   на
способах прямого визначення витрат, а саме:

     - методи  поелементного  розрахунку  витрат,  які полягають в
послідовному калькулюванні витрат  усіх  ресурсів  на  будівництво
об'єкта з розбивкою їх по економічних елементах або статтях витрат
з урахуванням нормативного прибутку підрядника;

     - методи  аналізу  та  індексації   наявних   калькуляцій   у
базисному  рівні  цін,  які полягають у визначенні вартості шляхом
індексування по економічних елементах витрат  або  статтях  витрат
(витрати на матеріали,  зарплату робітників,  експлуатація машин і
механізмів,  накладні  витрати,  планові  накопичення,   тимчасові
будівлі  та споруди,  зимові подорожчання тощо),  приводячи їх тим
самим до поточного рівня цін;

     - методи укрупненого розрахунку собівартості, які полягають у
визначенні вартості будівельної продукції шляхом розрахунку повної
собівартості  виготовлення  по  укрупнених  нормативах  виробничих
витрат з нормативним прибутком підрядника.

     До другої   групи   відносяться  методи,  що  ґрунтуються  на
способах непрямого визначення витрат:

     - метод  заміщення  або   аналого-параметричний   метод,   що
ґрунтується  на  принципі  заміщення і полягає в підборі об'єктів,
аналогічних оцінюваному за  корисністю  та  функціями.  Цей  метод
дозволяє  на  підставі  відомих  вартостей  і  техніко-економічних
характеристик об'єктів-аналогів розраховувати вартість оцінюваного
об'єкта;

     - індексний метод (по трендах зміни цін);

     - метод  питомих цінових показників,  суть якого зводиться до
розрахунку вартості на основі питомих  цінових  показників,  тобто
показників   вартості,   що   припадають   на   одиницю  головного
ціноутворювального параметра.

     В економічній    літературі    і    практиці    ціноутворення
зустрічаються  й  інші  найменування  наведених методів витратного
підходу. Саме витратний підхід при формуванні вартості будівельної
продукції   є  переважним  на  сьогоднішній  день  у  національних
системах ціноутворення в державах -  учасницях  СНД.  Нормативними
правовими  і  технічними документами з ціноутворення у будівництві
передбачаються такі методи,  що ґрунтуються  на  способах  прямого
визначення       витрат:       базисно-індексний,       ресурсний,
ресурсно-індексний.  Дані методи  досить  добре  пророблені  як  з
практичної,  так  і  з  теоретичної  точки  зору  і  не потребують
кардинальної зміни.  Однак використання тільки  наведених  методів
дозволяє  в  першу  чергу  враховувати інтереси однієї зі сторін -
підрядника. Крім того, застосування методів витратного підходу, що
ґрунтуються  на  способах  прямого  визначення витрат,  можливо на
стадії завершення розроблення  проектної  документації,  коли  вже
відомі обсяги виконуваних робіт на об'єкті, витрати основних видів
ресурсів.

     При удосконалюванні  системи  ціноутворення   у   будівництві
пропонується   приділити   більшу  увагу  методам,  заснованим  на
непрямому визначенні витрат.

     Більш докладну інформацію про  економічні  методи  витратного
підходу наведено в Додатку А до даної Концепції.

    3.2  Методи  формування  вартості  будівельної  продукції,  що
ґрунтуються на порівняльному підході

     Порівняльний підхід застосовується  для  формування  вартості
будівельної  продукції шляхом аналізу і порівняння контрактних цін
недавніх угод з ідентичними або аналогічними об'єктами будівництва
на ефективно функціонуючому вільному ринку підрядних робіт.

     Під ефективно функціонуючим ринком підрядних робіт мається на
увазі  ринок,  на  якому   існує   конкуренція   між   виробниками
будівельної   продукції   (підрядниками),  а  замовники  приймають
незалежні рішення виходячи зі своїх  власних  інтересів  і  доброї
волі.  Таким чином,  ефективно функціонуючий ринок підрядних робіт
передбачає  рівновагу  між  попитом  та   пропозицією,   а   також
відсутність  зовнішніх  факторів,  здатних  вплинути  на ухвалення
рішення як замовником, так і підрядником.

     Даний підхід ґрунтується на принципі заміщення,  суть  якого,
як  зазначалося  вище,  полягає  в  тому,  що  у  замовника  існує
альтернативний   вибір   аналогічних   або    схожих    пропозицій
підрядників, ринкова вартість (ціна пропозиції) яких має тенденцію
зупинятися на ціні придбання рівно прийнятної заміни.

     Методи порівняльного  підходу  можуть   застосовуватися,   як
правило,  у  випадках формування вартості на будівельну продукцію,
так  званого,  "масового   або   серійного   виробництва",   тобто
будівництво  об'єктів  методом "під ключ" за типовими або повторно
застосовуваними проектами або виконання окремих видів будівельних,
монтажних  або інших спеціальних робіт (наприклад,  опоряджувальні
роботи, роботи з благоустрою територій, з утеплення зовнішніх стін
тощо).   Ще   однією   умовою   ефективного  застосування  методів
порівняльного підходу є наявність достатньої кількості достовірної
інформації про результати підрядних торгів, що відбулися (відносно
контрактної ціни,  строків,  умов фінансування та  інших  істотних
умов).

     Застосування методів  порівняльного  підходу  виправдано  при
формуванні вартості на будівельну продукцію на  передінвестиційній
стадії.  Саме на цій стадії потрібно здійснення попередньої оцінки
вартості інвестиційного проекту.  Для  цього  треба,  як  мінімум,
формувати,  так звану,  попередню вартість, яка служить для оцінки
фінансових можливостей інвестора (замовника) і дозволяє  визначити
потребу в джерелах фінансування будівництва об'єкта,  а також,  за
необхідності, в обсягах коштів, що залучаються у інших інвесторів,
і  (або)  позикового  капіталу.  Крім  того,  у випадку проведення
підрядних торгів за відсутності проектно-кошторисної документації,
методи  порівняльного  підходу  є  єдино  можливими при формуванні
ринкової вартості  будівельної  продукції  як  замовником,  так  і
підрядником.

     Формування вартості     будівельної     продукції    методами
порівняльного  підходу  передбачає  реалізацію  ряду   послідовних
етапів:

     1 етап  - збір даних про реальні результати підрядних торгів,
що відбулися,  попит та пропозиції щодо об'єктів  будівництва  або
окремих   видів   робіт,  подібних  з  передбачуваною  будівельною
продукцією - об'єктів-аналогів;

     2 етап -  порівняння  будівельної  продукції,  вартість  якої
формується, з аналогічними об'єктами будівництва або окремих видів
будівельних робіт за окремими елементами порівняння;

     3 етап - коригування реальних результатів  підрядних  торгів,
що    відбулися.    При    цьому   коригування   провадиться   від
об'єкта-аналога до оцінюваного об'єкта.

     Після коригування реальних  контрактних  цін  на  будівництво
об'єктів-аналогів їх можна використовувати для визначення ринкової
вартості передбачуваної будівельної продукції.

     Перевага порівняльного  підходу  полягає  в  тому,  що   його
застосування   за   наявності   достатньої  кількості  достовірної
інформації про результати підрядних торгів,  що реально відбулися,
дозволяє   одержати   ринкову   вартість   будівельної   продукції
максимально точно для конкретного ринку.

     Основним варіантом  використання  порівняльного  підходу  при
формуванні   вартості  будівельної  продукції  є  аналіз  реальних
результатів  підрядних   торгів,   що   відбулися,   по   об'єктах
будівництва  або  окремих  видах робіт,  подібних з передбачуваною
будівельною продукцією,  тобто аналіз  первинного  ринку  -  ринку
підрядних  робіт.  У той самий час,  у випадку формування вартості
будівництва об'єктів  нерухомості  методом  "під  ключ",  можливий
другий  варіант використання порівняльного підходу,  а саме аналіз
вторинного  ринку,  на   якому   продаються   аналогічні   об'єкти
нерухомості.  Порівняння  вартості  нового будівництва і придбання
існуючого  об'єкта  нерухомості  на  вторинному   ринку   дозволяє
інвестору   на   етапі  задуму  інвестиційного  проекту  визначити
доцільність його  реалізації  шляхом  будівництва  нового  об'єкта
нерухомості  та  установити  для  себе граничний обсяг капітальних
вкладень у проектування,  будівництво та введення  в  експлуатацію
об'єкта   нерухомості.  З  огляду  на  вузький  спектр  можливості
застосування  другого  варіанта,  надалі  розглядається  винятково
основний   варіант   використання   порівняльного   підходу,  який
ґрунтується на аналізі первинного ринку - ринку підрядних робіт.

     Вибір аналогічних об'єктів здійснюється  шляхом  установлення
їх  подібності  за  трьома  рівнями  показників,  що  впливають на
вартість будівельної продукції:

     1 рівень - функціональна  подібність  (показники  призначення
будівельної   продукції).   Наприклад,   при  формуванні  вартості
будівництва житлового будинку як аналоги слід  розглядати  об'єкти
житлового будівництва;

     2 рівень          -          конструктивна         подібність
(архітектурно-конструктивні   рішення   будівель    або    споруд,
застосовувані матеріали тощо).  Наприклад, при формуванні вартості
будівництва  цегляного  багатоповерхового  житлового   будинку   з
монолітним  несучим каркасом як аналоги слід розглядати результати
підрядних торгів,  предметом  яких  було  будівництво  саме  таких
будівель;

     3 рівень      -      параметрична     подібність     (основні
техніко-економічні показники (площа,  будівельний об'єм, кількість
приміщень),   показники   потужності   для  промислових  об'єктів,
показники  якості,  ергономічності,  естетичності,   економічності
експлуатації тощо).

     Після вибору   аналогічних  об'єктів  установлюється  ступінь
подібності  між  ними  та  об'єктом  будівництва,  вартість  якого
формується,   по   елементах   порівняння.  При  цьому  елементами
порівняння є не тільки характеристики порівнюваних об'єктів,  як у
методах  непрямого  визначення  витрат  (витратний підхід),  але й
характеристики угод (інші умови  договорів  будівельного  підряду,
укладених за результатами підрядних робіт).

     Елементи порівняння можна об'єднати в такі групи:

     а) характеристики   будівельної   продукції   (функціональні,
конструктивні, параметричні, технічні тощо);

     б) місце  розташування  (географічне   розташування   об'єкта
будівництва);

     в) умови    ринку   підрядних   робіт   (спад   або   підйом,
співвідношення між попитом та пропозицією);

     г) умови  підрядних  торгів  (строки,   вимоги   до   якості,
гарантійні зобов'язання та інші форми специфічної відповідальності
підрядника,      наявність      додаткових       видів       робіт
(проектно-вишукувальні,  шефмонтаж,  пробний  пуск),  вимоги  щодо
страхування інвестиційно-будівельних ризиків підрядниками тощо);

     д) характеристики  контрактних   цін   (умови   фінансування,
наявність  передоплати,  авансів  (частка  авансованого капіталу),
пільгового кредитування, частка централізованих (бюджетних) джерел
фінансування,  банківських  або  державних гарантій,  акредитиви в
розрахунках,  наявність  у  ціні  додаткових  витрат   підрядника,
податкові пільги, зміна податкового законодавства тощо)

     Широко відомі такі методи порівняльного підходу:

     - метод прямого порівняння;

     - метод аналогового порівняння;

     - метод спрямованих коригувань;

     - метод статистичних (стохастичних) моделей;

     - метод питомих техніко-економічних показників.

     Найменування методів   у   різних   літературних  джерелах  і
національних  системах  ціноутворення  в  будівництві  можуть   не
збігатися.

     Більш докладну інформацію про економічні методи порівняльного
підходу наведено в Додатку Б до даної Концепції.

     3.3 Методи  формування  вартості  будівельної  продукції,  що
ґрунтуються на дохідному підході

     Значна тривалість  життєвого  циклу  виробництва  будівельної
продукції при постійному зростанні цін на матеріальні, енергетичні
ресурси   викликає   необхідність   впровадження   досить   точних
механізмів прогнозної оцінки  вартості  будівництва  різних  типів
об'єктів  залежно  від передбачуваних доходів і строків реалізації
інвестиційних проектів.  Визначення вартості будівельної продукції
з  використанням  методів  тільки витратного підходу у відриві від
доходів,  які може одержати в майбутньому інвестор від  реалізації
такого  інвестиційного  проекту  в  будівництві,  завдає  шкоди  і
замовнику, і підряднику, і національним економікам у цілому.

     Внаслідок цього проблема підвищення  ефективності  визначення
вартості    будівельної    продукції,   особливо   на   попередній
(передінвестиційній) стадії  інвестором  (замовником)  залишається
досить  актуальною.  При плануванні вартості будівельної продукції
інвестору необхідно враховувати  не  тільки  статистичні  ціни  на
будівельну  продукцію,  але  й динаміку їх зміни в силу дії різних
факторів (девальвація національних валют до світових валют,  зміни
податкового    законодавства   тощо).   Особливо   сильний   вплив
макроекономічних факторів  позначається  на  вартості  будівництва
об'єктів  виробничого  призначення  у  зв'язку  з тривалістю циклу
реалізації таких інвестиційних проектів від двох і  більше  років.
Найважливішим   показником  економічної  ефективності  будівництва
комерційних (промислових і цивільних)  об'єктів  нерухомості  крім
витрат  (витрат  на  їх  зведення)  є  економічний  ефект  (дохід,
прибуток) і строк окупності капітальних вкладень.

     Дохідний метод ґрунтується на  визначенні  поточної  вартості
будівництва   об'єкта   як   суми   майбутніх   доходів  від  його
використання,  тобто  вартість  будівництва  об'єкта   нерухомості
повинна  відповідати  поточній  оцінці  майбутнього  доходу,  який
здатен принести інвестору (замовнику) даний об'єкт.  У  противному
випадку   будівництво   даного   об'єкта   недоцільно.  Виключення
становлять  лише  інвестиційні  проекти,  що   передбачають   крім
економічного  ефекту  одержання  соціального  або іншого значимого
ефекту,  спрямовані на рішення суспільно-необхідної  задачі  тощо.
Таким  чином,  дохідний  підхід  використовується  при  визначенні
інвестиційної   вартості   будівництва    об'єктів    нерухомості,
створюваних для одержання в майбутньому доходу.

     Потенційний інвестор  не буде будувати об'єкт за більшу суму,
ніж поточна вартість майбутніх доходів,  одержуваних від володіння
цим  об'єктом.  Визначення вартості будівництва методами дохідного
підходу відбиває точку зору інвестора (замовника) і відбиває  його
можливість  окупити кошти,  вкладені в дане будівництво.  Інвестор
згідно  зі  своїми   інвестиційними   цілями   визначає   вартість
будівельної  продукції виходячи з усіх очікуваних доходів у період
володіння  об'єктом  нерухомості  та  від  реалізації  його  після
закінчення  строку володіння.  При формуванні вартості будівництва
рекомендується зіставляти всі очікувані доходи  з  орієнтацією  на
необхідну   норму  доходу  на  капітал.  У  результаті  проведення
розрахунків  методами  дохідного  підходу   можна   визначити   як
максимальні,   так  і  мінімальні  значення  вартості  будівництва
(залежно від варіантів економічної  ефективності  будівництва),  у
межах   яких   інвестор   визначає  найбільш  прийнятну  договірну
(контрактну) ціну на будівництво об'єкта нерухомості методом  "під
ключ" з урахуванням витрат на придбання прав на земельну ділянку.

     Загальну логічну     послідовність     визначення    вартості
будівництва методами дохідного підходу  можна  представити  такими
етапами:

     а) Визначення  потенційного  валового доходу від використання
аналогічних об'єктів нерухомості на основі маркетингового  аналізу
поточних цін,  ставок і тарифів на місцевому ринку для аналогічних
об'єктів;

     б) Оцінка втрат від неповного завантаження та  нестягнутих  з
боржників платежів провадиться на основі аналізу ринку,  характеру
його динаміки.  Розрахована в такий спосіб  величина  віднімається
від   потенційного  валового  доходу,  а  підсумковий  показник  є
ефективним валовим доходом.

     в) Визначення витрат  на  експлуатацію  аналогічних  об'єктів
нерухомості - прямих, накладних та інших з урахуванням податків та
інших обов'язкових платежів;

     г) Розрахунок величини щорічного чистого доходу від володіння
(використання) аналогічного об'єкта нерухомості (чистий прибуток +
амортизаційні відрахування) у процесі його експлуатації;

     д) Визначення коефіцієнта капіталізації  (дисконтування)  для
подальшого застосування при формуванні вартості будівництва.

     е) Розрахунок   інвестиційної  вартості  будівництва  об'єкта
нерухомості методами дохідного підходу;

    ж) Розподіл отриманої інвестиційної вартості на:

     - витрати   з   придбання   прав   на  земельну  ділянку  для
будівництва об'єкта нерухомості;

     - прямі  витрати  -  витрати  на  фінансування проектування і
будівництва об'єкта до введення його в експлуатацію;

     - непрямі  витрати  -  витрати на погашення податків та інших
обов'язкових платежів, інші витрати інвестора тощо.

     Основними принципами формування вартості будівництва дохідним
методом є:

     - принцип очікування,  суть якого, як ми вже зазначали вище в
тому, що вартість об'єкта визначається поточною цінністю всіх його
майбутніх  (очікуваних)   доходів.   Типовий   інвестор   здійснює
будівництво   комерційного  об'єкта  чекаючи  одержання  майбутніх
доходів або вигід;

     - принцип найкращого використання;

     - принцип заміщення.

     Виділяють такі  модифікації  дохідного  підходу  залежно  від
урахування   фактору   часу:   статична   і   динамічна.  Статична
представлена методом  прямої  капіталізації,  при  якому  вартість
визначається   на  основі  середньорічного  (середньоквартального,
середньомісячного)   чистого   доходу   і   коефіцієнта   (ставки)
капіталізації.  Капіталізація  доходу  -  це  процес перерахування
потоку майбутніх доходів у скінченну величину, що дорівнює сумі їх
поточних  вартостей.  Динамічна модифікація - це процес приведення
майбутніх  грошових  надходжень  від  інвестицій  до  їх  поточної
вартості (дисконтування),  тобто порівняння різночасних показників
витрат і доходів,  їх дисконтування та обчислення  на  цій  основі
вартості.  У першому випадку мова йде про рух грошового потоку від
сьогодення до майбутнього,  у другому - про рух від майбутнього до
сьогодення.  У тих випадках, коли інвестор (замовник) має детально
пророблений  бізнес-план  реалізації  інвестиційного  проекту,  що
передбачає    будівництво    об'єкта    комерційної   нерухомості,
рекомендується  застосовувати  на  практиці  метод   дисконтування
відповідних  очікуваних  (прогнозованих)  річних доходів.  Головна
умова   застосування   даного   методу   наявність    економічного
обґрунтування   розміру   очікуваних  у  майбутньому  доходів  від
побудованого  комерційного  об'єкта  (наприклад,  при  зведенні  і
володінні  готелю,  торгового  дому,  заводу з випуску будівельних
матеріалів тощо).  За  відсутності  такого  бізнес-плану  доцільно
використовувати метод прямої капіталізації доходу,  використовуючи
як вихідні дані усереднені значення річного доходу, який генерують
аналогічні  об'єкти  нерухомості,  побудовані  в  найближчі кілька
років.  Цей метод  найбільш  ефективний  для  визначення  вартості
будівництва  об'єктів,  від  володіння  (реалізації) яких інвестор
одержить стабільні річні доходи,  тобто коли очікується, що доходи
мають рівне значення в різні проміжки часу.

     У випадку,  якщо  розрахована інвестором вартість будівництва
об'єкта  методами  дохідного  підходу  виявиться  нижче  вартості,
розрахованої   підрядником   (методами   витратного  підходу),  то
реалізація  такого  інвестиційного  проекту  може   бути   визнана
недоцільною і припинена.

     Дохідний підхід  відбиває  не  тільки кількість доходу,  який
об'єкт  будівництва  може  принести  інвесторові  протягом  усього
строку  володіння,  але  й  ризики,  характерні для будівництва та
експлуатації даного об'єкта. Описані вище методи дохідного підходу
рекомендується застосовувати при визначенні інвестиційної вартості
будівництва  в  тому  випадку,   коли   інвестор   може   впевнено
прогнозувати  на  тривалу  перспективу  такі  показники як грошові
потоки, витрати, процентні ставки доходу.

     У даний  час  значимість  дохідного  підходу  до   визначення
вартості будівництва об'єкта в країнах з перехідною економікою, на
нашу думку,  недооцінена.  Але ж саме оцінка витрат на будівництво
об'єкта   нерухомості   з  позиції  його  корисності,  економічної
ефективності,   виправданості    дозволяє    підвищити    загальну
ефективність   функціонування   національної  економіки,  уникнути
невиправданих ризиків і зберегти обмежені сировинні ресурси.

     Більш докладну інформацію  про  економічні  методи  дохідного
підходу наведено в Додатку В до даної Концепції.

     Розглянувши відомі   науці   і   практиці  методи  визначення
вартості будівельної  продукції,  що  ґрунтуються  на  витратному,
порівняльному  і  дохідному  підходах,  слід звернутися до досвіду
ціноутворення  в  державах  -  учасницях  СНД  для  того,  щоб  на
принципово    новому    рівні   ідентифікувати   застосовувані   в
національних системах ціноутворення у будівництві методи, виділити
найважливіші з них і намітити шляхи інтеграції.

           4. АНАЛІЗ НАЦІОНАЛЬНИХ СИСТЕМ ЦІНОУТВОРЕННЯ
          У БУДІВНИЦТВІ ДЕРЖАВ - УЧАСНИЦЬ СНД

     Основні принципи  і  система   нормування   ціноутворення   у
будівництві в  державах  -  учасницях  СНД  склалися  до  середини
50-х років  минулого  століття,  коли   були   вперше   розроблені
елементні  кошторисні  норми  на  будівельні конструкції і роботи,
одиничні   розцінки,   кошторисні   ціни   на   ресурси.   Система
ціноутворення  у  будівництві,  що  діяла в колишньому Радянському
Союзі, була заснована на фіксованих цінах на будівельну продукцію,
тобто була орієнтована на збереження стабільного рівня кошторисної
вартості і не вимагала уточнення внаслідок поточних  змін  цінових
факторів.  У  період  планової  економіки  при формуванні вартості
будівництва використовувалися винятково методи витратного підходу,
засновані на послідовному підсумовуванні всіх суспільно-необхідних
витрат на виробництво одиниці будівельної  продукції  в  грошовому
виразі.  Перехід  до  ринкових  відносин  на  початку  90-х  років
визначив перегляд методологічних підходів до  формування  вартості
будівельної   продукції  в  державах  -  учасницях  СНД.  Протягом
1991-2010  р.  проводився  перехід  від  планової  централізованої
системи до ринкової системи ціноутворення у будівництві, коли ціна
на  будівельну  продукцію  формується  під   впливом   попиту   та
пропозиції,  змінюваних  цінових факторів,  фінансових можливостей
інвесторів,  конкурентної боротьби між  підрядними  організаціями.
При  цьому відмінності в "інтенсивності" економічних перетворень і
застосуванні тих чи інших підходів і методів у ціноутворенні стали
визначати  розбіжності  в  національних  системах  ціноутворення у
будівництві держав - учасниць СНД.

                    АЗЕРБАЙДЖАНСЬКА РЕСПУБЛІКА

     Держава і Уряд Азербайджанської Республіки постійно  приділяє
особливу  увагу  підвищенню  ефективності  проведених  економічних
реформ у будівельному комплексі країни.  З  цією  метою  в  країні
створено   Державний  Комітет  з  Містобудування  та  Архітектури,
Державне  Агентство  з  контролю   за   безпекою   в   будівництві
Міністерства Надзвичайних Ситуацій Азербайджанської Республіки.

     З метою   підвищення  ефективності  інвестицій  у  капітальне
будівництво і створення нормальних умов  для  визначення  вартості
об'єктів   в   умовах   ринкової   економіки  були  розроблені  та
затверджені  Кабінетом   Міністрів   Азербайджанської   Республіки
"Методичні  вказівки щодо визначення вартості будівельно-монтажних
робіт базисно-індексним методом".  За даною методикою поточна  або
реальна вартість будівництва об'єкта визначається із застосуванням
норм і розцінок кошторисно-нормативної бази на рівні цін 1991 року
із застосуванням індексу кошторисної вартості.

     Розрахунок договірних  цін  по об'єктах будівництва покладено
на  госпрозрахунковий  "Центр  ціноутворення  у  будівництві"  при
Державному  Агентстві  з  контролю  за  безпекою в будівництві МНС
Азербайджанської Республіки.

     Паралельно з   базисно-індексним   методом   у   будівельному
комплексі   республіки   також  використовується  ресурсний  метод
ціноутворення.

     Практика застосування кошторисних цін 1991 року показала,  що
ці ціни в будівництві не в достатньому ступені відбивають фактичні
витрати.  Крім цього,  складність визначення вартості  будівництва
впливає  на  весь  ринок  підрядних  послуг,  у  той  самий  час в
істотному ступені ускладнює розрахунки витрат держави при зведенні
об'єктів за рахунок бюджетних коштів.

     Специфіка положення,  що  склалося,  вимагала розвитку нового
порядку кошторисного нормування  і  ціноутворення  в  будівництві,
проведення   робіт   з  підтримки  в  актуальному  стані  існуючої
кошторисно-нормативної бази та створення методики і технології  із
заміни  старих  нормативів  на  нові,  враховуючі  ринкові зміни в
економіці.

     З метою вдосконалювання системи ціноутворення в будівництві в
2004 році Президентом Азербайджанської Республіки був виданий Указ
про прискорення процесу розроблення нової нормативної бази.

     На виконання  указу  Президента  Азербайджанської  Республіки
видані     відповідні     розпорядження     Кабінету     Міністрів
Азербайджанської   Республіки   на   підставі   яких   затверджено
календарний план комплексних заходів.

     При цьому,  у республіці передбачалося виконати великий обсяг
робіт з удосконалювання нормативно-кошторисної бази,  що  потребує
досить тривалого часового періоду.

     Роботи з    удосконалювання   комплексної   автоматизації   і
впровадження  нової  кошторисно-нормативної  бази  в  будівництві,
сформованої  на  рівні цін станом на 01.01.2004 року,  проводилися
провідним Проектним Інститутом Республіки - "Азерстройпроект".

     Основою створення нової нормативної бази  в  Азербайджанській
Республіці  був  прийнятий  досвід роботи Російської Федерації.  З
цією метою наші фахівці неодноразово були відряджені до Москви.

     Слід відзначити, що особливо корисними виявилися консультації
співробітників  Федерального  центра ціноутворення у будівництві і
промисловості будівельних матеріалів, яким керує Євгеній Євгенович
Єрмолаєв,  і Координаційного Центру з Ціноутворення і Кошторисного
Нормування в будівництві, що функціонує в м. Москві.

     Були залучені  також  фахівці  Центру   Будівельних   програм
"Эрикос"   для  надання  допомоги  з  розроблення  автоматизованої
програми "1С:Підприємство 8. Кошторис".

     Реалізація ринкових  принципів  ціноутворення  у  будівництві
здійснювалася   шляхом   повного  моніторингу  цін  на  будівельні
матеріали, машини, механізми і транспортні послуги.

     На першому  етапі   проводилися   підготовчі   роботи,   були
розроблені   відповідні   методичні   вказівки   щодо  розроблення
державних кошторисних норм,  збірників кошторисних цін будівельних
матеріалів конструкцій і виробів,  застосовуваних у будівництві (у
п'яти частинах),  збірників одиничних розцінок  тощо.  Також  були
розроблені  методичні  вказівки щодо визначення величини накладних
витрат, кошторисного прибутку.

     На другому   етапі   здійснювалася   робота   з   розроблення
елементних   кошторисних   норм   і   збірників   кошторисних  цін
будівельних матеріалів конструкцій  і  виробів,  застосовуваних  у
будівництві (у п'яти частинах).

     На третьому  етапі проводилася робота з розроблення одиничних
розцінок і складання їх збірників,  розроблені методичні  вказівки
щодо  застосування  одиничних  розцінок,  методичні  вказівки щодо
визначення   вартості   будівельної   продукції    на    території
Азербайджанської Республіки.

     На четвертому етапі передбачається на базі єдиної методології
сформувати  кошторисно-нормативну  базу   по   економічних   зонах
республіки.

     Як відомо,  в умовах інфляції ціни постійно змінюються,  і їх
динаміка відслідковується шляхом застосування індексів цін.

     Індексація вартості будівельно-монтажних робіт застосовується
в   Азербайджані   з   1991   року,   і   в  даний  час  необхідно
використовувати систему  індексів.  У  зв'язку  з  цим  розроблено
відповідну  методику  визначення  індексів  на будівельно-монтажні
роботи за  статтями  прямих  витрат  і  методичні  рекомендації  з
розрахунку індексів цін на будівельну продукцію.

     Таким чином,  у  повному  обсязі  сформовано нову національну
кошторисно-нормативну    база    для    будівельного     комплексу
Азербайджанської Республіки.

     За результатами  всього  обсягу  виконаних  робіт  і зібраної
інформації    складено    комплексну    автоматизовану    програму
"1С:Підприємство 8. Кошторис" азербайджанською мовою.

     Усю виконану  роботу  з  формування  і  введення  кошторисної
нормативної бази профінансовано за  рахунок  коштів  з  державного
бюджету Азербайджанської Республіки.

     При інституті "Азерстройпроект" створено Навчальний центр, де
організовано семінари з навчання навичкам  роботи  і  особливостям
визначення  вартості  будівельно-монтажних  і ремонтно-будівельних
робіт будівель і споруд та пусконалагоджувальних робіт  на  основі
нової кошторисно-нормативної бази.

     На проведених   семінарах   у   республіці   з  питань  нової
кошторисно-нормативної бази також брали активну участь  фахівці  і
консультанти з провідних підприємств Російської Федерації.

     Проведені реформи  і  прийняття  нової кошторисно-нормативної
бази в будівництві дозволить  підвищити  ефективність  інвестицій,
вкладених  у  капітальне  будівництво,  а  також створення системи
розроблення,  обліку,  відновлення,  зберігання   і   використання
нормативної інформації в будівництві,  яка ґрунтується на ринкових
правилах.

     Реформа дозволить зробити  процес  розвитку  ціноутворення  в
республіці планомірним і керованим.

     З упевненістю   можна  відзначити,  що  результати  роботи  з
удосконалювання   кошторисно-нормативної   бази   в    будівельній
діяльності Азербайджанської Республіки вплине на інтеграцію систем
ціноутворення     та     уніфікацію      міждержавної      системи
нормативно-методичних   документів   з   урахуванням  особливостей
національних систем ціноутворення,  а також у цілому на вироблення
систем спільних дій органів ціноутворення у будівництві країн СНД.

                       РЕСПУБЛІКА ВІРМЕНІЯ

     Система нормативних  документів ціноутворення у будівництві в
Республіці  Вірменія  розроблена   для   застосування   в   галузі
містобудування   і   містить   у   собі   як  обов'язкові,  так  і
рекомендовані нормативи.

     Система нормативних  документів  ціноутворення  є   складовою
частиною  системи  нормування  та  стандартизації  в будівництві і
складається з:

     * комплексу   нормативних   документів    ціноутворення    та
економічних нормативів проектних робіт,

     * комплексу    нормативних    документів   ціноутворення   та
економічних нормативів у будівництві,

     * комплексу     норм     і      нормативів      ціноутворення
пусконалагоджувальних робіт,

     * комплексу    нормативних    документів   ціноутворення   та
економічних нормативів з експлуатації будівель і споруд.

     Система нормативних  документів  ціноутворення  являє   собою
сукупність взаємозалежних нормативних документів, що складаються з
комплексу норм і нормативів, правил і положень, а також необхідних
вимог,  і  служить для визначення кошторисної вартості будівництва
на стадії  проектування  та  уточнення  її  в  процесі  формування
вартості   будівництва   при   проведенні  підрядних  конкурсів  і
укладання договорів.

     Діючий комплекс  норм  і  нормативів  системи   ціноутворення
підрозділяється на укрупнені та елементні.

     У даний час підлягають перегляду розроблені на базі 1984 року
такі елементні норми і нормативи:

     * на будівельні роботи і конструкції

     * на монтаж устаткування

     * на ремонтно-будівельні роботи і ремонт конструкцій

     * на ремонтно-реставраційні роботи і реставрацію конструкцій

     * на експлуатацію будівельних машин і механізмів

     По укрупнених нормах і нормативах були переглянуті:

     * нормативи розрахунку вартості проектних робіт

     * нормативи розрахунку вартості  будівельних  робіт  (у  т.ч.
норми накладних витрат, середньої заробітної плати тощо).

     Розроблення документації  велося  на основі моніторингу ринку
попиту  та  пропозицій,  разом  з   проектувальниками   і   Союзом
будівельників,  великими підрядними організаціями, що здійснюють у
даний  час  відповідальні  програми  із   забудови   столиці,   із
застосуванням нових методів і технологій будівництва.

     При будівництві  за рахунок коштів держбюджету обов'язкові до
застосування такі нормативно-технічні документи:

     * "Порядок  розрахунку  вартості  розроблення   містобудівної
документації"

     * "Порядок  розрахунку  вартості будівельних робіт за діючими
цінами".

     У той   самий    час    вищеперелічені    документи    носять
рекомендаційний   характер  при  будівництві,  фінансування  якого
здійснюється за рахунок приватних коштів.

     Нормативи вартості  розроблення  містобудівної   документації
містять у собі:

     * вартість розроблення програмної містобудівної документації

     * вартість   розроблення  архітектурно-будівельної  проектної
документації.

     "Порядок розрахунку вартості  будівельних  робіт  за  діючими
цінами"  містить  у  собі  основні  складові  вартості будівельної
продукції:

     * прямі витрати

     * накладні витрати

     * інші витрати

     * прибуток

     * витрати  на  непередбачені  роботи  і  витрати,  50%   яких
первісне   виплачується   підряднику   по   підписанні  підрядного
контракту,  інші  -  по   пред'явленні   відповідних   підстав   -
документації з проведення наново виявлених, невідкладних заходів.

     * розрахунок середньої зарплати робітників (З  ),  зайнятих у
                                             ср
будівництві,  провадиться залежно  від  змін  розміру  мінімальної
зарплати,    установлюваного    в    республіці,    і    показника
середньомісячної  зарплати  (З    ),  зафіксованого   Національною
                         стат
статистичною    службою   Республіки   Вірменія,   який   підлягає
щомісячному коригуванню.

                       З   = 1,333 х З
                   ср            стат

     де: 1,333 - коефіцієнт, що враховує періодичні зміни
            мінімальної зарплати;

будівництві,  провадиться залежно  від  змін  розміру  мінімальної
зарплати,    установлюваного    в    республіці,    і    показника
середньомісячної  зарплати  (З    ),  зафіксованого   Національною
                         стат
статистичною    службою   Республіки   Вірменія,   який   підлягає
щомісячному коригуванню.

                       З   = 1,333 х З
                   ср            стат

     де: 1,333 - коефіцієнт, що враховує періодичні зміни
            мінімальної зарплати;

         З   - перемінна величина, що враховує інфляційні зміни
     ср

     * по   частині   витрати   матеріалів   розрахунок   вартості
провадиться  за  діючими  нормами  1984 р.,  а по частині вартості
матеріалів і конструкцій - виходячи з діючих цін на  даний  момент
часу

     * транспортні витрати розраховуються за принципом індексації,
залежно   від  місця  будівництва,  матеріалів,  що  ввозяться,  і
дальності   перевезень,   із   застосуванням   11    коефіцієнтів,
установлених для 11-і регіонів республіки.

     Залежно від    вартості    розроблення   проектно-кошторисної
документації  об'єктів,  фінансованих  за   рахунок   держбюджету,
установлено орієнтовні показники для обов'язкової експертизи.

     До порядку  розрахунку  вартості  будівництва  включені також
витрати з авторського (від 0,4 до 0,6) і технічного (від 1,8 до 2)
нагляду,   які   розраховуються   у   відсотковому  відношенні  до
кошторисної вартості будівництва.

     Кошторисна вартість будівництва,  визначена базисно-індексним
методом   на  основі  норм  і  нормативів  1984  і  1991  років  з
урахуванням поточних індексів,  які  щомісяця  переглядаються,  до
будівельно-монтажних  робіт  і  капвкладень,  фактично,  знаходить
застосування лише в програмах, що фінансуються з держбюджету.

                       РЕСПУБЛІКА БІЛОРУСЬ

     Застосовуваний у   Республіці   Білорусь    при    здійсненні
будівництва об'єктів порядок ціноутворення ґрунтується на системі,
яка діяла в соціалістичний період (у колишньому СРСР) і адаптована
до   умов   високої   та   важко   прогнозованої  інфляції  шляхом
застосування до цін базисного періоду відповідних  індексів  зміни
вартості будівельної продукції по регіонах,  видах робіт,  окремих
об'єктах і елементах  витрат,  по  укрупнених  групах  матеріалів;
виробів    і    конструкцій,    статистичних   індексів   вартості
будівельно-монтажних робіт;  установлення норм накладних витрат  і
планових   накопичень   на  виконання  будівельних  і  спеціальних
монтажних робіт;  затвердження нормативу граничної вартості одного
квадратного метра загальної площі житлового приміщення тощо.

     Основне завдання  індексації  вартості  будівництва  в умовах
важко прогнозованої інфляції - установлення меж,  у  яких  повинна
знаходитися    економічно    обґрунтована   ціна.   Розрахунок   і
затвердження  у  встановленому  порядку  індексів  зміни  вартості
будівельної  продукції  здійснюється  щомісяця  на  підставі даних
відстеження цін і тарифів на застосовувані  в  галузі  матеріальні
ресурси,  яке  провадиться  спеціально  створеними  для  цих цілей
регіональними центрами з ціноутворення у будівництві.

     Відповідно до Методичних вказівок  щодо  визначення  вартості
будівництва  в  поточному  рівні  цін,  розрахунку  і застосуванню
індексів  цін   у   будівництві   (РСН   8.01.105-2007)   вартість
будівництва визначається у двох рівнях цін:

     - у  базисному  рівні  -  за  ресурсно-кошторисними нормами у
цінах 2006 р.(1)

     - у поточному (прогнозному) рівні - на основі індексів  зміни
вартості окремих елементів витрат до їх базисної вартості або цін,
що склалися на певний період часу.

----------------     (1) Оскільки   розрахунок  вартості  будівництва  об'єктів  у
базисному рівні цін 2006 р.  введено  з  01.01.2008  р.,  вартість
запроектованих   раніше   об'єктів   будівництва  визначається  за
кошторисно-нормативною базою 1991 року.

     Відповідно до Інструкції з  визначення  кошторисної  вартості
будівництва  і  складання  кошторисної документації,  затвердженої
постановою  Міністерства  архітектури  та  будівництва  Республіки
Білорусь від 03.12.2007 р.  N 25, базою для розрахунку кошторисних
нормативів,  відповідно до яких визначається  кошторисна  вартість
об'єкта    будівництва,    є   ресурсно-кошторисні   норми.   Вони
розробляються на підставі даних технологічних карт  на  будівельні
процеси,  враховуючи  усереднені  умови  і методи виконання робіт.
Основним документом,  що визначає кошторисну вартість будівництва,
є  зведений  кошторисний розрахунок,  згідно з яким встановлюється
кошторисний  ліміт  коштів,  необхідних  для  повного   завершення
будівництва   всіх   об'єктів,  передбачених  проектно-кошторисною
документацією.  У  зведеному  кошторисному  розрахунку  кошторисна
вартість будівництва розподіляється по таких 12 главах:  розділ 1.
"Підготовка території будівництва";  розділ  2.  "Основні  об'єкти
будівництва";  розділ 3.  "Об'єкти підсобного та обслуговувального
призначення";  розділ  4.  "Об'єкти  енергетичного  господарства";
розділ 5.   "Об'єкти   транспортного   господарства  та  зв'язку";
розділ 6. "Зовнішні мережі та споруди водопостачання, каналізації,
теплопостачання   і   газопостачання";   глава   7.   "Благоустрій
території"; глава 8. "Тимчасові будівлі і споруди"; глава 9. "Інші
роботи  і витрати";  глава 10.  "Утримання забудовника,  замовника
(технічного нагляду),  витрати на здійснення авторського  нагляду,
утримання  органів  державного  будівельного  нагляду";  глава 11.
"Підготовка  експлуатаційних  кадрів";  глава  12.   "Проектні   і
вишукувальні  роботи".  Окремим  рядком  за  підсумком  глав  1-12
зведеного кошторисного розрахунку вартості будівництва  наводиться
резерв коштів на непередбачені роботи і витрати.

     В умовах   інфляційних   процесів   при  визначенні  вартості
будівництва  в  цінах  поточного  періоду  застосовується  система
індексації  до  розцінок  кошторисно-нормативної  бази в рівні цін
1991 р.  або 2006  р.  Для  розроблення  індексів  зміни  вартості
будівельно-монтажних  робіт  використовується нормативно-довідкова
база ресурсно-кошторисних норм,  відомості уніфікованих укрупнених
груп  матеріалів,  виробів  і  конструкцій,  будівельних  машин  і
механізмів,       сформовані       по       об'єктах-представниках
ресурсно-технологічні  моделі,  що  містять  дані по фіксованих на
встановлений   період    розрахунку    обсягах    виробленої    та
використовуваної  в будівництві продукції,  структури вартості БМР
по  елементах  витрат  (заробітна  плата,   транспортні   витрати,
накладні  витрати  і  планові  накопичення,  витрати  на тимчасові
будинки і споруди та зимові  подорожчання,  вартість  матеріальних
ресурсів  і  витрат  на експлуатацію машин і механізмів) у розрізі
видів будівельно-монтажних робіт.  На підставі  аналізу  отриманих
даних,  спеціалізована  організація  - РУП "РНТЦ з ціноутворення у
будівництві" щомісяця провадить розрахунок індексів зміни вартості
будівельно-монтажних  робіт по елементах витрат до базисного рівня
цін (у цілому по республіці та  семи  регіонах),  середньозважених
цін  на  матеріали-представники  і машини-представники,  які після
затвердження   їх   Міністерством   архітектури   та   будівництва
Республіки   Білорусь   застосовуються   для  визначення  вартості
виконаних робіт  при  щомісячних  розрахунках  між  замовниками  і
підрядниками.  Для координації діяльності в галузі ціноутворення у
будівництві,   удосконалювання    нормативно-правової    бази    з
урахуванням  інтересів  всіх  учасників інвестиційного процесу при
Міністерстві архітектури та будівництва і  Міністерстві  економіки
Республіки   Білорусь   створена   і   функціонує  постійно  діюча
Міжвідомча комісія з ціноутворення у будівництві.

     В умовах  становлення   ринкових   відносин   для   посилення
конкурентної  боротьби  між  підрядними організаціями в республіці
було  прийнято  Положення  про   порядок   формування   договірної
(контрактної)  ціни і розрахунків між замовником і підрядником при
будівництві об'єктів N 235 від 03.03.2005 р.,  яким  надано  право
учасникам  будівельного  процесу  формувати договірну (контрактну)
ціну і фіксувати її в договорі  підряду.  Розрахунки  за  виконані
роботи в цьому випадку провадяться на підставі цін, сформованих по
етапах (комплексах) робіт,  передбачених графіком виконання  робіт
із  застосуванням  коефіцієнта,  що  визначається  співвідношенням
відповідних статистичних індексів зміни вартості  БМР.  Однак,  як
правило,  на  вимогу  замовників і контролюючих органів,  підрядні
організації змушені щомісяця  складати  акти  приймання  виконаних
робіт за формою С-2 (акт приймання виконаних робіт) і С-3 (довідка
вартості виконаних робіт),  як для об'єктів,  що будуються  не  за
договірними  (контрактними)  цінами.  Невідповідність  прийнятих у
нормативах технічних рішень, норм витрати матеріальних, трудових і
фінансових   ресурсів   реальним   умовам   будівництва,  надмірне
укрупнення  та  усереднення  всіх  елементів  витрат,  відсутність
можливості швидкого реагування на зміни вихідних даних, врахованих
при розробленні елементних кошторисних норм,  одиничних розцінок і
кошторисів, обумовили в даний час невисоку ефективність договірних
цін  у  будівництві.  У  результаті  економічний  сенс  договірної
(контрактної) ціни втрачається.

     За наявності проектно-кошторисної документації при формуванні
інвесторського кошторису і  кошторису-оферти  застосовуються  такі
методи  витратного  підходу,  що  ґрунтуються  на способах прямого
визначення       витрат:       базисно-індексний,       ресурсний,
ресурсно-індексний.    Ресурсний   метод   не   знайшов   широкого
застосування  при  підготовленні   кошторисів-оферт   будівельними
організаціями   Республіки   Білорусь  у  зв'язку  з  необхідністю
постійного коригування власної нормативної бази. Через відсутність
стимулів  до  розроблення  усередині підрядної організації власних
інформаційних баз даних,  у республіці  практично  всі  будівельні
організації,  як правило, використовують лише затверджені державні
ресурсно-кошторисні норми.  Внаслідок цього, як основний метод при
формуванні  оферти  (ціни  пропозиції  будівельної  продукції)  по
об'єктах будівництва, що фінансуються за рахунок бюджетних коштів,
використовується базисно-індексний метод.  У результаті формування
вартості ресурсів базується на усередненій ціні одиниці ресурсу  в
базисному рівні цін і застосуванні усереднених індексів.

     За відсутності     проектно-кошторисної    документації    на
передінвестиційній  стадії  при  формуванні  вартості  будівельної
продукції  згідно  з  Методичними  рекомендаціями  щодо визначення
кошторисної вартості будівництва  на  основі  об'єктів-аналогів  і
укрупнених  кошторисних  нормативів  вартості (РСН 8.01.106-2008),
замовник і підрядник можуть використовувати такі методи витратного
підходу,   що   ґрунтуються   на   непрямому   визначенні  витрат:
аналого-параметричні,   питомих   техніко-економічних   показників
(укрупнених нормативів вартості будівництва та укрупнених розцінок
вартості будівництва).

     З метою урахування впливу основних  учасників  інвестиційного
процесу  на  процес  формування  вартості  будівельної продукції в
умовах ринкових відносин Міжвідомчою комісією  з  ціноутворення  у
будівництві   при   Міністерстві   архітектури  та  будівництва  і
Міністерстві економіки було розроблено  Концепцію  удосконалювання
ціноутворення  у  будівництві,  у  якій  було передбачено поетапне
формування вартості будівельної продукції  об'єкта  з  урахуванням
стадій  інвестиційного  процесу  та  більш широкий розвиток різних
методів  ціноутворення  у  будівництві,  у  тому   числі   методів
порівняльного і дохідного підходів.

                       РЕСПУБЛІКА КАЗАХСТАН

     На передпроектній    стадії    (ТЕО,   ОІ)   для   формування
розрахункової     вартості     бюджетно-інвестиційного     проекту
застосовується метод аналогів,  а також використовуються укрупнені
показники вартості.

     Як аналоги     приймаються      проекти,      близькі      за
техніко-економічними   показниками,   які   пройшли  експертизу  і
затвердження у встановленому порядку.

     У СН  РК  8.02-01-2002  "Порядок   визначення   розрахункової
вартості будівництва на стадії техніко-економічного обґрунтування"
наведено середні базові вартості будівництва на 1  кв.м  загальної
площі  житлових  будинків  різних  типів  і  на одиницю виробничої
потужності  об'єктів  цивільного   будівництва,   призначені   для
визначення розрахункової вартості в будівництві.

     Відповідно до   СН   РК   8.02-02-2002   "Порядок  визначення
кошторисної   вартості   будівництва   в   Республіці   Казахстан"
кошторисна   вартість   будівництва   в  кошторисній  документації
проектів  і  робочих   проектів   визначається   базисно-індексним
методом.

     Базисно-індексний метод  ґрунтується на використанні поточних
індексів відносно до вартості,  визначеної в  базовому  рівні  цін
2001  року.  Перехід  на  поточний рівень кошторисної вартості від
базового рівня цін  2001  року  здійснюється  через  індекс  зміни
місячного розрахункового показника (И   ), установлюваного щорічно
                                мрп
відповідно до бюджетного законодавства за формулою:

                      И    = МРП   /МРП
                  мрп      тек    2001

відповідно до бюджетного законодавства за формулою:

                      И    = МРП   /МРП
                  мрп      тек    2001

     З огляду на те,  що передпроектна і проектна документація  на
будівництво  об'єктів затверджується в поточних цінах,  а вартість
будівництва формується  на  момент  проектування,  для  визначення
кошторисної    вартості    будівництва    нормативною   тривалістю
будівництва більше одного року застосовуються планові  коефіцієнти
перерахування,  що  визначаються  на  основі  місячного розрахунку
показника відповідного року.

     Система кошторисно-нормативних   документів   у   будівництві
містить такі види державних нормативів:

     1. Порядок  визначення  розрахункової вартості будівництва на
стадії техніко-економічного обґрунтування;

     2. Порядок визначення кошторисної вартості будівництва;

     3. Елементні  кошторисні  норми  і  розцінки  на  будівельні,
ремонтно-будівельні та монтажні роботи;

     4. Укрупнені      кошторисні     норми     на     будівельні,
ремонтно-будівельні та монтажні роботи;

     5. Кошторисні норми витрат на тимчасові будівлі і споруди;

     6. Кошторисні  норми  витрат   на   зимове   подорожчання   в
будівництві;

     7. Кошторисні   норми   витрат  на  інвентар  і  устаткування
громадських будівель і споруд.

     Положення, викладені в кошторисно-нормативних  документах,  є
обов'язковими   при  будівництві  об'єктів  за  рахунок  державних
коштів, для об'єктів позабюджетного будівництва - рекомендованими.

     Система кошторисних  документів   базується   на   бюджетному
законодавстві   і   діє   в   рамках  законодавства  по  державних
закупівлях.

     З метою  вдосконалювання   до   кошторисно-нормативної   бази
вносяться    доповнення    і   зміни,   продиктовані   об'єктивною
необхідністю з урахуванням даних Агентства Республіки Казахстан зі
статистики       і      його      регіональних      представництв,
підприємств-виробників       будівельної       індустрії        та
заводів-виготовлювачів матеріалів і устаткування,  що мають широке
застосування.

     З урахуванням розвитку  інфраструктури,  будіндустрії,  появи
виробництва  імпортозаміщувальних  будівельних  матеріалів,  нових
технологій і методів виконання робіт, останніх змін у законодавчій
базі   гостро   стоїть   питання  про  необхідність  оновлення  та
реорганізації  існуючої  системи  ціноутворення   і   кошторисного
нормування.

     Для рішення  цих  завдань  Агентство  Республіки  Казахстан у
справах будівництва та житлово-комунального господарства в  рамках
бюджетної   програми  протягом  2010  року  проводить  організацію
розроблення нової кошторисно-нормативної бази.

                       РОСІЙСЬКА ФЕДЕРАЦІЯ

     При складанні   кошторисів   застосовуються    такі    методи
визначення      вартості:      ресурсний,      ресурсно-індексний,
базисно-індексний, на основі об'єктів-аналогів.

     Порядок визначення вартості будівництва регламентує  Методика
визначення  вартості будівельної продукції на території Російської
Федерації МДС 81-35.2004.

     Визначення вартості будівельної  продукції  на  території  РФ
здійснюється    на    основі   системи   кошторисних   нормативів,
обов'язкової для застосування при визначенні вартості будівництва,
здійснюваного із залученням коштів федерального бюджету.

     Мінрегіоном Росії  щорічно  встановлюється  план  розроблення
кошторисних нормативів  у  містобудівній  сфері  діяльності.  План
виконується  структурними  підрозділами та підвідомчими установами
міністерства.

     Нормативи (підлягають     узгодженню     з      Міністерством
регіонального розвитку РФ) підрозділяються на:

     Державні (Державні  елементні кошторисні норми на будівельні,
монтажні,  пусконалагоджувальні  та  ремонтні  роботи,  Федеральні
одиничні розцінки на будівельні, монтажні, пусконалагоджувальні та
ремонтні роботи,  збірники кошторисних цін на будівельні  ресурси,
Федеральні   збірники  кошторисних  цін  на  механізми,  вироби  і
конструкції);

     Територіальні (одиничні  розцінки  на  будівельні,  монтажні,
пусконалагоджувальні  та  ремонтні роботи,  прив'язані до місцевих
умов будівництва);

     Індивідуальні;

     Галузеві.

     У даний  час  планується  перехід   на   дворівневу   систему
ціноутворення, розроблено нові види кошторисних нормативів:

     - Укрупнені    нормативи   ціни   будівництва   (УНЦС),   для
використання  на  стадії  перевірки  ефективності   інвестиційного
проекту;

     - Укрупнені   нормативи   ціни   конструктивних  рішень,  для
використання на стадії проектування.

     До базисних цін на стадії переведення в поточний  рівень  цін
перед  експертизою  застосовуються  індекси  подорожчання вартості
будівництва:  індекси зміни вартості будівельно-монтажних робіт по
видах    об'єктів    будівництва   та   індекси   зміни   вартості
будівельно-монтажних  робіт  по  видах  робіт,  що   розробляються
Міністерством  регіонального розвитку РФ.  Для прив'язки одиничних
розцінок до місцевих умов будівництва допускається розроблення  та
застосування     територіальних     коефіцієнтів.     На    стадії
взаєморозрахунків    до    територіальних    одиничних    розцінок
розробляються індекси по суб'єктах РФ.

     Для розрахунку     твердої    ціни    державного    контракту
використовується  уніфікований  набір  індексів  по  певних  видах
будівництва,    які    застосовуються    для   загальноекономічних
розрахунків до  укрупнених  показників  вартості  будівництва,  що
розробляються у поточних цінах.

     Для визначення  кошторисної вартості будівництва проектованих
підприємств,  будівель,  споруд або їх черг складається кошторисна
документація,  що  складається  з локальних кошторисів,  локальних
кошторисних   розрахунків,   об'єктних    кошторисів,    об'єктних
кошторисних  розрахунків,  кошторисних  розрахунків на окремі види
витрат,  зведених  кошторисних  розрахунків  вартості  будівництва
(ремонту).  Кошторисна  документація складається в поточному рівні
цін,  допускається зазначати вартість  робіт  у  двох  рівнях  цін
(базисному і поточному).

     У даний  час  на  рівні законодавчої влади існує усвідомлення
того,  що будівельна галузь економіки не може регулюватися  тільки
ринковими відносинами,  в інвестиційно-будівельній сфері необхідна
наявність державного контролю.

     08.07.2005 випущено Федеральний Закон N  94  "Про  розміщення
замовлень на поставки товарів, виконання робіт, надання послуг для
державних і муніципальних потреб".  Згідно з  даним  Законом  ціна
державного  або  муніципального  контракту  є  твердою  і  не може
змінюватися в ході його виконання,  існуюча система  ціноутворення
орієнтована на опис витрат,  що виникають у процесі будівництва, і
не дозволяє реалізувати положення ФЗ N 94 повною мірою.

     З метою удосконалювання російської системи ціноутворення було
здійснено такі дії:

     У жовтні  2007 року (постанова Уряду Російської Федерації від
25.10.2007  N  701)  федеральним  органом  виконавчої  влади,   що
здійснює    функції    з    вироблення    державної   політики   і
нормативно-правового регулювання в сфері будівництва,  архітектури
та   містобудування,   стає  Міністерство  регіонального  розвитку
Російської Федерації.

     Наказом Міністерства регіонального розвитку РФ від 11.04.2008
N   44   "Про  затвердження  порядку  розроблення  і  затвердження
нормативів в галузі кошторисного  нормування  та  ціноутворення  в
сфері  містобудівної діяльності" введено у дію порядок розроблення
і затвердження  нормативів  в  галузі  кошторисного  нормування  в
містобудівній  сфері діяльності,  що встановлює загальні вимоги до
процедури розроблення,  розгляду і затвердження кошторисних  норм,
розцінок  і цін,  а також методичних документів,  що регламентують
порядок    їх    розроблення    і    застосування.    Уперше     в
нормативно-правовому  акті  наведено  визначення  видів  державних
кошторисних   нормативів,   усі   види    нормативів    підлягають
обов'язковій  перевірці  та реєстрації Міністерством регіонального
розвитку Російської Федерації.

     Наказом Міністерства   регіонального   розвитку    Російської
Федерації від 15.07.2009 N 296 затверджено порядок ведення реєстру
кошторисних нормативів,  що підлягають застосуванню при визначенні
кошторисної    вартості    об'єктів    капітального   будівництва,
будівництво  яких  ведеться  із  залученням  коштів   федерального
бюджету.  Погоджені  та  введені в дію Міністерством регіонального
розвитку кошторисні нормативи включаються до реєстру,  що  діє  на
всій території Російської Федерації.

     Постановою Уряду  Російської  Федерації  від  16.02.2008 N 87
"Про склад розділів проектної документації та вимоги до їх змісту"
визначено склад кошторисного розділу проектної документації.

     Наказами Міністерства   регіонального   розвитку   Російської
Федерації N 207 (від 13.10.2008),  N 253 (від 17.11.2008),  N  307
(від 28.07.2009),  N 308 (від 28.07.2009),  N 321 (від 04.08.2009)
затверджено державні кошторисні нормативи  в  містобудівній  сфері
діяльності.

     Ухвалено рішення  про перероблення територіальних кошторисних
нормативів ТЕР-2001.  У  даний  час  у  81%  суб'єктів  Російської
Федерації сформовано нову редакцію ТЕР.

     Постановою Уряду  Російської  Федерації  від 18.05.2009 N 427
"Про  порядок  проведення   перевірки   достовірності   визначення
кошторисної    вартості    об'єктів    капітального   будівництва,
будівництво яких фінансується із  залученням  коштів  федерального
бюджету"   передбачено   розроблення   нових   видів   кошторисних
нормативів:

     - Укрупнених  нормативів   ціни   будівництва   (УНЦС),   для
використання   на  стадії  перевірки  ефективності  інвестиційного
проекту;

     - Укрупнених  нормативів  ціни  конструктивних  рішень,   для
використання на стадії проектування.

     А також   перевірка   достовірності   визначення  кошторисної
вартості  об'єктів  капітального  будівництва  виділена  в  окрему
процедуру, за результатами якої видається власний висновок.

                      РЕСПУБЛІКА ТАДЖИКИСТАН

     До 2004   р.  кошторисна  вартість  будівництва  об'єктів  на
території  республіки  Таджикистан  визначалася  базисно-індексним
методом  на  основі  кошторисно-нормативної  бази  СНиР-1991 р.  з
урахуванням застосування поточних індексів до БМР  і  капвкладень,
які   розраховувалися   один   раз  на  рік  Комітетом  у  справах
будівництва та архітектури при Уряді Республіки  Таджикистан.  При
складанні актів виконаних робіт базисно-індексний метод виключався
і фактична  вартість  робіт  визначалася  в  базисному  рівні  цін
1991 р. з урахуванням розрахунків додаткових витрат, пов'язаних зі
збільшенням зарплати робітників, вартості експлуатації будівельних
машин,  подорожчанням  матеріальних ресурсів,  уточненням величини
накладних  витрат  та  інших  додаткових  витрат,  погоджених   із
Замовником.    Дані    розрахунки   були   дуже   громіздкими   та
трудомісткими, що являли собою документ, що важко сприймався.

     З 1 березня 2004  р.  у  Республіці  Таджикистан  установлено
порядок  визначення  вартості  будівництва  об'єктів  у договірних
поточних  цінах  ресурсним  методом.  Цей  метод  поширюється   на
будівельні,   монтажні,   спеціальні   будівельні   роботи   і   є
обов'язковим  для  всіх  учасників  інвестиційного   процесу,   що
фінансуються  за  рахунок централізованих капітальних вкладень,  а
для інших недержавних джерел фінансування  носить  рекомендаційний
характер.  Ресурсний  метод  ґрунтується  на  визначенні  поточної
вартості виділених ресурсів (витрат труда,  потреби в  будівельних
машинах,    витрати   матеріалів,   виробів   і   конструкцій)   і
використовується  всіма  учасниками   інвестиційного   процесу   -
замовниками  (інвесторами)  будівництва,  проектними  і підрядними
підприємствами  незалежно  від  їх  форм  власності  та   відомчої
належності.    Метод   поширюється   на   будівельні,   спеціальні
будівельні, монтажні та пусконалагоджувальні роботи.

     Застосування ресурсного методу значно  знижує  погрішність  у
кошторисних  розрахунках у зіставленні з раніше діючими методиками
розрахунків  (базисно-індексний,  компенсаційний)   і   забезпечує
прозорість і обґрунтованість застосовуваних вартісних показників з
урахуванням ринкових змін.

     Для забезпечення  учасників  будівельної  галузі   необхідною
нормативно-методичною  літературою  Центром  ціноутворення  за час
своєї діяльності було розроблено і випущено близько 40 найменувань
нормативно-методичних  документів  з  ціноутворення і кошторисного
нормування в будівництві,  серед яких такі основні документи,  як:
Положення  про  порядок визначення вартості будівництва об'єктів у
договірних поточних цінах і  приклади  складання  актів  виконаних
робіт; Методичні рекомендації зі складання кошторисних розрахунків
(кошторисів) на будівельні та монтажні роботи  ресурсним  методом;
Збірники   базових   цін   на   проектні   роботи  у  будівництві;
щоквартальний    інформаційно-аналітичний     Збірник     середніх
кошторисних  цін  на  основні  будівельні  ресурси;  Збірники 1-21
ресурсних   кошторисних   норм   на   ремонтно-будівельні   роботи
(РСНр-РТ); Збірники 1-47 елементних кошторисних норм на будівельні
роботи (ЭСН РТ-2007);  Правила щодо договорів підряду (контрактів)
на   будівництво   в   Республіці   Таджикистан;   Положення   про
взаємовідносини   організацій   -   генеральних   підрядників   із
субпідрядними  організаціями;  Методичні рекомендації з визначення
кошторисної вартості (розцінок) на експлуатацію будівельних  машин
і автотранспортних засобів та порядок індексації,  різні методичні
рекомендації,  Довідники інформаційного характеру. Перехід на нові
кошторисні норми ЭСН РТ-2007 - об'єктивна необхідність,  зумовлена
змінами,  що відбулися  у  технологіях  будівельного  виробництва,
широким   застосуванням  нових  будівельних  матеріалів,  виробів,
конструкцій, машин і механізмів.

     Щоквартально Центром  ціноутворення  у   будівельній   галузі
проводиться   відстеження   поточних   цін   основних  будівельних
ресурсів,  які відбиваються в  інформаційно-аналітичному  Збірнику
середніх   кошторисних  цін  на  основні  будівельні  ресурси,  що
випускається  щоквартально.   Центр   займається   систематизацією
поточних   цін,   відслідковуючи  їх  за  даними  Держкомстату  РТ
(середньомісячна зарплата по будкомплексу),  за  даними  підрядних
організацій  (планово-розрахункові  ціни  на  експлуатацію машин і
механізмів),  за даними НДІ "Наклиет" Мінтранспорту РТ (тарифи  на
перевезення    вантажів),    за   даними   ринків   будматеріалів,
будмагазинів,  підприємств - виробників будпродукції (ЗБК, товарні
бетони  і  розчини  тощо),  за  даними  російського інформаційного
журналу "Стройцена".  На сьогоднішній  день  Збірники  цін  значно
полегшують    роботу    інженерів-кошторисників    при   складанні
кошторисних  розрахунків  (кошторисів)  з  визначення  кошторисної
вартості   будівництва   об'єктів   ресурсним   методом,  а  також
використовуються    підрядними     організаціями,     замовниками,
міжнародними організаціями тощо.

     Цього року    на    основі    елементних   кошторисних   норм
(ЭСН 2007-РТ)  мають  бути  розроблені  збірники  республіканських
одиничних  розцінок  на  будівельні  та ремонтно-будівельні роботи
(ТЕР РТ-2009), які дозволять надалі ввести базисно-індексний метод
з   урахуванням   застосування   поточних  індексів  перерахування
паралельно з дією ресурсного і ресурсно-індексного методів.  Також
планується   протягом   5   років  розробити  збірники  елементних
кошторисних   норм   на   монтаж   устаткування   (ЭСНм   РТ)    і
пусконалагоджувальні  роботи  (ЭСНп  РТ)  і  на основі їх одиничні
розцінки на ці види робіт.

                             УКРАЇНА

     Вартість будівництва   в   Україні   визначається   ресурсним
методом,  що  базується  на  нормативно-розрахункових показниках і
поточних  цінах  на  трудові  та   матеріально-технічні   ресурси.
Нормативним  показником є витрати трудових і матеріально-технічних
ресурсів,  які  визначаються  на  підставі   державних   ресурсних
елементних  кошторисних норм.  На підставі цих норм і поточних цін
на трудові  та  матеріально-технічні  ресурси  визначаються  прямі
витрати. Інші витрати визначаються не за нормами, а розрахунково.

     Основними нормативними    документами   з   ціноутворення   у
будівництві  є  державні  будівельні  норми  "Правила   визначення
вартості будівництва" (ДБН Д.1.1-1-2000) ( v0174241-00 ), ресурсні
елементні кошторисні норми на будівельні  роботи  (ДБН  Д.2.2-99),
монтаж устаткування     (ДБН     Д.2.3-99),    ремонтно-будівельні
(ДБН Д.2.4-2000),  реставраційно-відновлювальні (ДБН  Д.2.5-2001),
пусконалагоджувальні роботи (ДБН Д.2.6-2000),  ресурсні кошторисні
норми експлуатації     будівельних     машин     і      механізмів
(ДБН Д.2.7-2000). Крім цього, в Україні існують ресурсні елементні
кошторисні норми -  стандарти  організацій  України  СОУ  (відомчі
нормативи) та індивідуальні ресурсні елементні кошторисні норми.

     Колишні накладні   витрати   у   зв'язку   зі   змінами  ряду
законодавчих і нормативних  документів  розділилися  на  2  групи:
загальновиробничі  та  адміністративні витрати.  Загальновиробничі
витрати  -  це   непрямі   витрати,   пов'язані   з   управлінням,
організацією  та  обслуговуванням  будівельного  виробництва,  які
групуються  в  3  блоки:  заробітна  плата  ІТП,  відрахування  на
соціальні   потреби  та  інші  статті  загальновиробничих  витрат.
Адміністративні  витрати  -   це   загальногосподарські   витрати,
спрямовані    на    обслуговування   та   управління   будівельною
організацією.   Базою   для   нарахування   загальновиробничих   і
адміністративних  витрат  є кошторисні трудовитрати,  визначені на
підставі  ресурсних  елементних  кошторисних   норм.   При   цьому
виключається вплив вартості матеріальних ресурсів,  що підтверджує
об'єктивність такої бази обчислення.

     Визначення маси прибутку від нормативних трудовитрат дозволяє
обчислювати  прибуток  виходячи  з  призначення будов і складності
робіт,  що характеризується трудомісткістю.  Базою для нарахування
прибутку є загальна кошторисна трудомісткість будівельно-монтажних
робіт,  яка передбачається в прямих витратах, у загальновиробничих
витратах,  у  коштах на зведення і розбирання титульних тимчасових
будівель  і  споруд,   у   додаткових   витратах   при   виконанні
будівельно-монтажних робіт  у  зимовий  та літній періоди.  Розмір
прибутку залежить від виду будівництва,  технічної і технологічної
складності,  строків будівництва,  умов його фінансування та інших
особливостей будівництва.  Для будівництва,  яке  здійснюється  за
рахунок бюджетних коштів,  розроблено усереднені показники розміру
прибутку,  а  при  будівництві,  яке   здійснюється   за   рахунок
недержавних  коштів,  розмір прибутку встановлюється сторонами,  а
показники прибутку,     передбачені     в     ДБН     Д.1.1-1-2000
( v0174241-00 ), служать орієнтиром.

     До кошторисної вартості будівництва включаються також кошти:

     - на  зведення  і  розбирання  тимчасових  будівель і споруд,
розмір яких в інвесторській кошторисній документації  визначається
або  калькуляційним  методом  за  даними ПОБ,  або за усередненими
процентними показниками, установленими Мінрегіонбудом;

     - на додаткові  витрати  при  виконанні  будівельно-монтажних
робіт  у  зимовий  період просто неба і в неопалюваних приміщеннях
при температурі зовнішнього повітря нижче  0  град.C,  а  також  в
літній  період  просто  неба  при  температурі зовнішнього повітря
більше + 27 град.C,  які в інвесторській кошторисній  документації
визначаються за усередненими процентними показниками, що надаються
Мінрегіонбудом.  На  стадії  взаєморозрахунків  зазначені  витрати
уточнюються виходячи з обсягів робіт, виконаних за таких умов;

     - на   покриття   ризику   всіх  учасників  будівництва,  які
призначені на  відшкодування  витрат,  пов'язаних  зі  збільшенням
вартості обсягів робіт і витрат,  характер і методи яких не можуть
бути точно визначені при проектуванні, а також збільшення вартості
будівництва,  викликаного  зміною  державних  стандартів на окремі
матеріали, вироби і конструкції, устаткування тощо;

     - на покриття додаткових витрат,  пов'язаних  з  інфляційними
процесами,  які  призначені  для відшкодування збільшення вартості
трудових і матеріально-технічних ресурсів, викликаного інфляцією.

     Використання такої системи ціноутворення дозволяє  оперативно
реагувати     на     ринкові    зміни    вартості    трудових    і
матеріально-технічних   ресурсів,    забезпечує    прозорість    і
достовірність.

     З 1  квітня  2009  були  введені  зміни  до Правил визначення
вартості  будівництва   (   v0174241-00   ),   якими   передбачено
диференційоване  визначення  прибутку  та  адміністративних витрат
залежно від виду і призначення  конкретного  об'єкта  будівництва.
Цими змінами також передбачено при визначенні вартості будівництва
поточні ціни на матеріальні ресурси приймати за  найменшою  ціною,
що  склалася на такий вид ресурсів у регіоні.  Ціни на матеріальні
ресурси  реєструються  в   Мінекономіки.   Крім   цього,   змінами
передбачено  при  проведенні взаєморозрахунків за обсяги виконаних
робіт кошти на покриття витрат підрядника на  зведення  тимчасових
будівель  і  споруд  визначати  на підставі виконавчого кошторису,
погодженого із замовником,  і фактично зведених будівель і споруд.
Уточнено умови, при яких може уточнюватися тверда договірна ціна.

           5. НАПРЯМКИ ІНТЕГРУВАННЯ НАЦІОНАЛЬНИХ СИСТЕМ
   ЦІНОУТВОРЕННЯ У БУДІВНИЦТВІ НА ОСНОВІ ВИКОРИСТАННЯ
          ІННОВАЦІЙНИХ МЕТОДІВ НА ВСІХ СТАДІЯХ
           ІНВЕСТИЦІЙНО-БУДІВЕЛЬНОГО ПРОЦЕСУ

     Основним напрямком    інтегрування    національних     систем
ціноутворення  у  будівництві  та  їх удосконалювання в державах -
учасницях СНД буде удосконалювання механізму формування договірної
(контрактної)    ціни   за   результатами   підрядних   торгів   з
використанням інноваційних методів визначення вартості будівництва
на  різних  стадіях  інвестиційно-будівельного процесу.  Це має на
увазі заходи для  подальшого  практичного  впровадження  положень,
передбачених   даною   Концепцією,   в  практику  ціноутворення  в
будівництві.

     Вартість будівництва об'єкта повинна формуватися поетапно  на
різних  стадіях  інвестиційного процесу з урахуванням інтересів як
замовника, так і підрядника.

     На передінвестиційній   стадії   передбачається    здійснення
попередньої оцінки вартості інвестиційного проекту. Для цього слід
формувати,  так звану,  попередню вартість, яка служить для оцінки
фінансових  можливостей інвестора (замовника) і дозволяє визначити
потребу в джерелах фінансування будівництва об'єкта,  а  також  за
необхідності, в обсягах коштів, що залучаються в інших інвесторів,
і (або) позикового капіталу.

     З огляду на відсутність проектно-кошторисної документації, на
цьому  етапі кращими підходами до формування вартості будівельного
об'єкта є дохідний і порівняльний підходи.  Можуть застосовуватися
такі основні методи ціноутворення:

     - прямої капіталізації;

     - дисконтування майбутніх грошових потоків;

     - прямого порівняння;

     - аналогового порівняння;

     - спрямованих коригувань;

     - побудови статистичних моделей;

     - питомих техніко-економічних показників.

     Можливим джерелом   інформації   для  визначення  попередньої
вартості будівництва на передінвестиційному етапі можуть виступати
ескізні рішення.

     Застосування таких      методів      вимагає      розроблення
інформаційно-довідкової  електронної  автоматизованої  системи  на
міжнаціональному рівні, яка дозволяє накопичувати та узагальнювати
інформацію  про  вартісні,  техніко-економічні  та   конструктивні
характеристики споруджуваних об'єктів,  про проведені в державах -
учасницях СНД підрядних торгах у частині договірних  (контрактних)
цін,  а  також  здійснювати  зручний  пошук такої інформації серед
аналогічних об'єктів.

     Для більш точного визначення попередньої вартості будівництва
об'єкта можна застосовувати кілька методів з подальшим обчисленням
середнього значення.

     На інвестиційній стадії  слід  виділяти  4  етапи  формування
ціни.

     Перший етап    -    етап   розроблення   проектно-кошторисної
документації  і  формування  кошторисної  вартості  будівництва  в
"базисному"  і  "поточному"  рівні  цін  (за  винятком будівництва
об'єктів методом "під ключ").

     Основним застосовуваним підходом на цьому етапі  є  витратний
підхід  з  використанням  методів  як  прямого,  так  і  непрямого
визначення витрат. А саме:

     - ресурсно-індексний;

     - базисно-індексний;

     - базисно-компенсаційний;

     - укрупненого розрахунку собівартості;

     - аналого-параметричний.

     Необхідними і достатніми вихідними даними для формування ціни
інвестора  (замовника)  є  дані  про  обсяги  робіт (послуг) та їх
вартості,  що містяться в затвердженій у встановленому  порядку  і
такій,   що   пройшла  державну  експертизу,  проектно-кошторисної
документації.

     Сформована на даному етапі кошторисна вартість є основою  для
визначення   більш   точної   в   порівнянні   з   попередньої  на
передінвестиційній стадії ціни  інвестора  (замовника)  на  момент
повідомлення про проведення підрядних торгів.

     З метою  інтегрування  національних  систем  ціноутворення  у
будівництві    буде     потрібна     гармонізація     національних
ресурсно-кошторисних  нормативів з урахуванням особливостей кожної
держави  -  учасниці  СНД  і  формування  на   початковому   етапі
рекомендаційних   ресурсно-кошторисних   норм   на   окремі   види
будівельних робіт.  Така робота може проводитися тільки  спільними
зусиллями з урахуванням природно-кліматичних, економічних та інших
особливостей кожної держави з подальшим проведенням  апробації  на
експериментальних об'єктах.

     Другий етап  ціноутворення  на  інвестиційній  стадії  - етап
проведення  підрядних  торгів   і   формування   ціни   пропозиції
підрядником (оферта).

     Ціна пропозиції   визначається   підрядними  організаціями  -
претендентами на одержання замовлення  на  будівництво  об'єкта  і
служить  для  подання  ними  конкурсної  пропозиції  при  участі в
торгах.

     Вихідними даними для визначення ціни пропозиції є:

     - проектно-кошторисна  документація  на  об'єкт  будівництва,
виставлений на торги;

     - дані   про   обсяги   будівельних   робіт,  які  підлягають
виконанню,  що  містяться  в  конкурсній  документації   інвестора
(замовника);

     - власна  (внутріфірмова)  база даних організації-претендента
про витрати матеріальних,  трудових та інших  видів  ресурсів  при
виконанні одиниці будівельних робіт.

     Пріоритетними методами визначення ціни пропозиції є ресурсний
або  ресурсно-індексний,  укрупненого   розрахунку   собівартості;
аналого-параметричний,   які   дозволяють   підрахувати   ціну   з
достатньою  достовірністю  і  врахувати   при   цьому   специфічні
особливості     виробничо-економічної     діяльності    конкретної
будівельної   організації   (ціни    постачальників    будівельних
матеріалів,   вартість   застосовуваної   на  об'єкті  будівельної
техніки,  рівень продуктивності праці і його оплати,  що  склався,
тощо).

     Оцінка вартості   виконуваних   будівельних  робіт  підрядною
організацією (ціна пропозиції) у цьому випадку  формується  кожним
претендентом   на   основі   планової   собівартості,  всіх  видів
установлених  податків  і  неподаткових  платежів  відповідно   до
податкового  і  бюджетного  законодавства  та  норми  прибутку,  з
урахуванням якості послуг і кон'юнктури ринку.

     Накладні та інші прямі витрати,  що включаються  до  планової
собівартості   підрядника,   можуть   обчислювати   за  нормами  і
нормативами,  затверджуваними керівником  організації-претендента,
на  підставі  кошторису  фактичних витрат за попередній період або
виходячи  з  нормативів,   установлених   національними   органами
державного  управління  (наприклад,  для  об'єктів,  що  будуються
повністю  або  за  часткової  участі  бюджетних  коштів,  об'єктів
житлового   будівництва   з  державною  підтримкою  тощо).  Розмір
прибутку може  визначатися  виходячи  з  розрахункового  нормативу
рентабельності в розмірі,  необхідному для діяльності організації,
з урахуванням якості послуг і кон'юнктури  ринку  або  виходячи  з
нормативу,   установленого   національними   органами   державного
управління.

     Ціна пропозиції повинна  бути  сформована  таким  чином,  щоб
забезпечити конкурентоспроможність підрядної організації на торгах
і в той самий час покрити витрати виробництва і отримати прибуток,
необхідний  для  відновлювальних  процесів,  у випадку перемоги на
торгах.  Тому  для  швидкого  і   достовірного   визначення   ціни
пропозиції  підрядні  будівельні  організації  повинні мати власну
базу даних про витрати при виконанні будівельних робіт (послуг)  з
урахуванням  коригувальних  поправок  на виконання робіт у тих або
інших економічних і  природно-кліматичних  умовах.  При  цьому  на
національному    рівні    можуть    створюватися    спеціалізовані
консалтингові  або  аналітичні  організації,   які   в   інтересах
об'єднань   підрядників   або  холдингів  будуть  розробляти  такі
коригування.

     Третій етап ціноутворення на  інвестиційній  стадії,  один  з
основних  -  етап формування твердої договірної (контрактної) ціни
та укладання договору будівельного підряду з  переможцем  конкурсу
(підрядних торгів).

     Сформована на   цьому   етапі   договірна  (контрактна)  ціна
повинна,  по  можливості,  залишатися  фіксованою  до   закінчення
будівництва, крім окремих випадків:

     внесення замовником  змін  у  затверджувану частину проектної
документації,  які тягнуть  за  собою  зміну  раніше  передбачених
обсягів будівельних робіт;

     зміни національного законодавства про оподатковування, тарифи
і збори в державі - учасниці СНД,  на території якої  здійснюється
будівельна діяльність;

     непередбачені при  укладанні  договору  будівельного  підряду
зміни макроекономічних умов (істотне непередбачене  зростання  або
разовий   стрибок  вартості  паливно-енергетичних  або  сировинних
ресурсів  на  міжнародних  ринках,  основних   видів   будівельних
матеріалів  тощо).  При  цьому  перевага  віддається  застосуванню
компенсаційних   механізмів   коригування   сформованої   ціни   з
урахуванням   інтересів  всіх  учасників  інвестиційно-будівельної
діяльності.

     При виникненні     вищезазначених     непередбачених     змін
макроекономічних    умов   в   укладеному   договорі   (контракті)
будівельного  підряду  слід   передбачати   механізм   компенсації
інвестором  (замовником)  виниклих додаткових витрат у підрядника.
Розмір такої компенсації  слід  визначати  в  кожному  конкретному
випадку  з  урахуванням  критеріїв,  що  визначають  розмір  зміни
макроекономічних умов.

     Сформована стабільна    (тверда,     фіксована)     договірна
(контрактна)   ціна   повинна   враховувати  прогнозований  рівень
зростання цін в економіці держави,  на території якої здійснюється
будівництво  об'єкта  протягом  нормативного  терміну  будівництва
об'єкта  за  допомогою  прогнозних  індексів  зростання   вартості
будівництва,   які   розраховуються   як   національними,   так  і
міжнародними   експертами   (експертними    організаціями).    При
збереженні  стабільності в економіці та відсутності непередбачених
макроекономічних потрясінь,  зміна договірної  (контрактної)  ціни
протягом усього строку будівництва неприпустима.

     Незмінність договірної  (контрактної)  ціни  на  весь  період
будівництва  передбачає  повну  відповідальність   підрядника   за
прийняття  зобов'язань по вартості і термінам будівництва об'єкта,
а  замовника  -  за  своєчасне  фінансування,  а  також   стимулює
підрядника вишукувати шляхи ресурсозбереження і придбання ресурсів
за більш низькими цінами, скорочувати терміни будівництва об'єктів
для  можливості  одержання  економії  в  порівнянні  з  договірною
(контрактною) ціною.

     Використання такого     порядку     формування     договірної
(контрактної)  ціни  буде  забезпечувати один з основних принципів
ціноутворення - принцип стабільності ціни на будівельну продукцію.

     Дотримання принципу  взаємозв'язку  між  стабільною  ціною  і
розрахунками  між замовником і підрядником повинне забезпечуватися
на заключному,  четвертому етапі  ціноутворення  на  інвестиційній
стадії  -  етапі  розрахунків між замовником і підрядником у межах
сформованої стабільної договірної  (контрактної)  ціни.  Виділення
даного  етапу  в  самостійний  обумовлено тим,  що за багато років
(починаючи з 1991 року) у будівництві стало  звичним  явище,  коли
остаточна   сума   платежів   інвестора   (замовника)  на  користь
підрядника за виконувані за договором будівельного підряду  роботи
перевищувала  передбачену  договірну  (контрактну) ціну цих робіт.
Тому багато інвесторів (замовників) не можуть прорахувати  реальні
витрати  на  зведення  об'єктів,  у результаті невчасно здійснюють
розрахунки за виконані роботи,  створюють прострочену  дебіторську
заборгованість підрядних організацій, які зазнають необґрунтованих
збитків.

     Для здійснення  розрахунків  (платежів)  між   замовником   і
підрядником    у    межах    сформованої   стабільної   договірної
(контрактної) ціни можуть застосовуватися два основних способи: за
виконані   етапи   (комплекси)   робіт  або  залежно  від  ступеня
будівельної готовності об'єкта.  Обидва з наведених методів  не  є
принципово новими,  були апробовані в радянський період і оцінені,
як позитивні.

     Під етапом слід розуміти закінчені частини і вузли будівель і
споруд.   В  етап  (комплекс)  повинні  входити  всі  технологічно
взаємозалежні операції,  після завершення яких відповідні  частини
або  вузли,  незалежно  від  стану  всього комплексу споруджуваних
будівель і споруд, можуть здаватися для виконання подальших робіт.
Для  переходу  на  таку  форму  розрахунків буде потрібно виробити
загальний рекомендаційний порядок  виділення  етапів  (комплексів)
робіт  і  порядок  визначення  питомої ваги вартості кожного етапу
(комплексу)  у  вартості  будівництва  всього  об'єкта.  У  період
виконання    договору   (контракту)   будівельного   підряду   для
забезпечення нормального процесу будівництва об'єкта замовник може
виплачувати    аванси    на    виконання    етапів    (комплексів)
будівельно-монтажних робіт або всього обсягу  будівельно-монтажних
робіт.   Розмір   таких  авансів  в  окремих  випадках  може  бути
встановлений  національним  законодавством  або   регламентуватися
договором (контрактом) будівельного підряду.

     При використанні  способу  розрахунків  залежно  від  ступеня
будівельної  готовності  об'єкта,   платежі   можуть   провадитися
щомісяця   або   з  будь-якою  іншою  періодичністю,  передбаченою
договором (контрактом) будівельного  підряду.  Розмір  платежу  за
виконані  будівельні роботи слід визначати виходячи з питомої ваги
їх вартості  в  договірній  (контрактній)   ціні,   прийнятій   за
100 відсотків.

     У цьому   випадку   значно   спроститься  порядок  державного
контролю  в  сфері  ціноутворення  у  будівництві  та   проведення
перевірок  витрати  державних коштів на будівництво об'єктів.  При
цьому основними методами  контролю  повинні  стати  економічні  та
запобіжні, а не фіскальні (санкції, штрафи тощо).

     Контроль буде здійснюватися за:

     - правильністю   визначення  договірної  (контрактної)  ціни,
установленої  в  договорі  (контракті)  будівельного  підряду   за
результатами торгів;

     - відповідністю   розміру   коштів,   спрямованих  на  оплату
будівництва об'єкта, договірної (контрактної) ціні;

     - будівельною  готовністю  (завершеність)  оплачених   етапів
(комплексів) робіт і об'єкта будівництва в цілому;

     - відповідністю  споживчих  і якісних характеристик виконаних
робіт  затвердженій   проектній   документації   та   національним
технічним    нормативним    актам,    що    відповідно    підвищує
відповідальність органів  технічного,  державного  та  авторського
нагляду.

     Для реалізації   основних   положень   даної   Концепції   та
інтегрування  національних  систем  ціноутворення  у   будівництві
держав - учасниць СНД буде потрібно:

     - вироблення  єдиних  термінологічних  і методологічних основ
ціноутворення на основі запропонованих методів формування вартості
будівництва на різних стадіях інвестиційно-будівельного процесу;

     - проведення  аналітичної  роботи з гармонізації національних
систем   ресурсно-кошторисного   нормування   в   будівництві    з
урахуванням    економічних,    природно-кліматичних    та    інших
особливостей кожної держави - учасниці СНД;

     - створення  і   розвиток   міжнаціональних   систем   обміну
інформацією   і   формування   єдиної   бази  даних  вартісної  та
техніко-економічної інформації про побудовані об'єкти на території
держав  - учасниць СНД,  про прогнозні значення індексів зміни цін
тощо.

     Для реалізації даної  Концепції  потрібне  розроблення  плану
спільних  дій  з  інтегрування національних систем ціноутворення у
будівництві держав - учасниць  СНД,  затвердження  його  на  рівні
Міжурядової  Ради  зі  співробітництва  в  будівельній  діяльності
держав - учасниць  СНД  і  визначення  відповідальних  від  кожної
держави за реалізацію передбачених у ньому заходів.
 

                                      Додаток А
 

                              Методи
       формування вартості будівельної продукції,
          що ґрунтуються на витратному підході
 

     До методів поелементного розрахунку витрат можна віднести:

     - Метод кількісного обстеження;

     - Ресурсний метод.

     Метод кількісного   обстеження   ґрунтується   на   детальних
кількісних  і  вартісних розрахунках витрат на будівництво окремих
елементів  будівлі   або   споруди   в   цілому,   окремих   видів
будівельно-монтажних робіт.

     Даний метод  може  мати  ряд  варіантів.  По першому варіанту
пропонуються всі витрати підрозділяти на: перемінні, що змінюються
пропорційно   змінам   обсягу   продукції  (витрати  на  сировину,
матеріали,  енергію, транспортування продукції тощо); постійні, що
не   змінюються  в  даному  звітному  періоді  (на  придбання  або
довгострокову оренду машин,  механізмів, устаткування і приміщень,
їх   амортизацію,  управління  діяльністю,  виплату  відсотків  за
банківський  кредит,  рекламу  тощо);  змішані,   що   залишаються
незмінними   до   певного   рівня  зростання  обсягів  виробництва
продукції.

     Такий варіант  надає  досить  точні   результати   формування
вартості,  оскільки  складається  повна  калькуляція  всіх  витрат
(перемінних,  постійних,  змішаних)  при  будівництві  об'єкта.  У
сучасних  умовах  його  застосування досить трудомістке,  оскільки
вимагає  переходу  на  складання  калькуляції  (кошторису)  не  за
статтями   витрат   (зарплата   основних  робітників,  витрати  на
матеріали,  експлуатацію машин і механізмів,  накладні  витрати  і
планові  накопичення,  зимові  подорожчання,  тимчасові  будівлі і
споруди тощо),  а по економічних елементах  (матеріальні  витрати,
витрати на оплату труда,  амортизаційні відрахування, відрахування
на соціальні потреби та інші витрати). Такий перехід у будівництві
здійснити досить не просто.  Крім того,  буде потрібно розроблення
методики розподілу  між  обсягами  виконуваних  будівельних  робіт
непрямих  (постійних  і  змішаних)  витрат - або прямо пропорційно
обсягам, або використовуючи маржинальний підхід.

     Другим варіантом  застосування  даного  методу  є   ресурсний
метод.  Він  застосовується  в  практиці ціноутворення в більшості
держав - учасниць СНД і передбачений як один з  основних  методів.
Суть   складається   в   застосуванні   фактичних   (поточних)   і
середньозважених цін до нормативної витрати споживаних  у  процесі
будівництва        ресурсів:        трудових,        матеріальних,
паливно-енергетичних, будівельних машин і механізмів, устаткування
та інвентарю (рисунок 4).

            -----------------------------------------
            | Вартість будівництва, що визначається |
            |           ресурсним методом           |
            -----------------------------------------
                              |
         -----------------------------------------------
         |                                             |
 --------------------------       ------------------------
 | Норми витрати ресурсів |       |   Ціни на ресурси    |
 --------------------------       ------------------------
 ...........................
 . ----------------------- .      ------------------------
 . | Матеріальні ресурси | .      |     Поточні ціни     |
 . | в натуральних       | .      ------------------------
 . | вимірах (куб.м,     | .            |
 . | тонна, штука тощо)  | .            |      -------------------
 . |---------------------| .            |------| Середньозважені |
 . | Машини і механізми  | .            |      -------------------
 . | в маш.-год.         | .            |
 . |---------------------| .            |      -------------------
 . | Витрати труда       | .            -------|    Фактичні     |
 . | в люд.-год.         | .                   -------------------
 . ----------------------- .
 ...........................

               /\                                /\
 -------------------------------   -------------------------------
 |            (РКН)            |   |   Внутрішньофірмові норми   |
 | (ресурсно-кошторисні норми) |   |       витрати ресурсів      |
 -------------------------------   -------------------------------

        Рисунок 4 - Схема визначення вартості будівництва
                   ресурсним методом

     Ресурсний метод  має ряд переваг.  Він дозволяє надалі досить
точно коригувати кошторисну вартість під  нові  ціни  на  ресурси.
Використання  ресурсного методу складання кошторисної документації
дозволяє зробити процес визначення вартості будівельної  продукції
більш  прозорим  і об'єктивним (замовнику видні вартісні показники
всіх ресурсів,  обсяги  їх  застосування,  споживчі  властивості).
Виникають  труднощі  з використанням ресурсного методу в тому,  що
будівельні  організації,  як  правило,  користуються  нормативними
(усередненими, установленими для всіх) нормами витрати ресурсів, у
той час як в умовах конкуренції,  для того щоб  бути  успішним  на
ринку,  підрядники  повинні  постійно  контролювати  свої витрати,
впроваджувати      ресурсозбережні       заходи,       стимулювати
раціоналізаторську   і   винахідницьку   діяльність  та  формувати
внутріфірмові  норми  витрати   ресурсів.   Урахування   ресурсних
показників  у  прив'язці  до конкретних видів будівельно-монтажних
робіт слід організувати як у натуральному  (люд.-год.,  маш.-год.,
кг, шт., куб.м, кв.м), так і у вартісному вираженні.

     За наявності  даних про фізичні витрати ресурсів (матеріалів,
труда,  часу роботи відповідних машин) на зведення  конструктивних
елементів  або  виконання будівельно-монтажних робіт відповідно до
застосовуваних технологій,  а також даних про ринкові ціни на  них
можна    розрахувати    не    середні   за   загальновстановленими
ресурсно-кошторисними нормами, а реальні прямі витрати виробництва
в   конкретній   будівельно-монтажній  організації  при  виконанні
                                                 i
одиниці об'єму i-го виду будівельно-монтажних робіт  u       і  по
                                                  и.п.
підрядному контракту в цілому за формулами (1, 2):

одиниці об'єму i-го виду будівельно-монтажних робіт  u       і  по
                                                  и.п.
підрядному контракту в цілому за формулами (1, 2):

                       П.К.         i
                 И     = S V  u                           (1)
                  И.П.   i  i  и.п.
 

      i       i       i              i                  i     u     = k     S M  (ц  + d ) + q  З   + k       S m  Ц    (2)      и.п.    Н.М. i  j   j    j        ДН    Н.МЕХ. k  k  K

     де: V  - обсяги виконаних i-х  будівельно-монтажних  робіт  у
     i
натуральному вираженні;

      iнатуральному вираженні;

      i     M  - необхідні витрати j-го  виду  матеріалів   за  нормою  у      j
фізичному     вираженні    на    одиницю    виміру    i-го    виду
будівельно-монтажних робіт;

фізичному     вираженні    на    одиницю    виміру    i-го    виду
будівельно-монтажних робіт;

     ц  и d  - відповідно реальні ціни  придбання  і  доставки  до      j    j
місця  укладання  або  монтажу  j-го виду будівельних конструкцій,
матеріалів;

      iмісця  укладання  або  монтажу  j-го виду будівельних конструкцій,
матеріалів;

      i     q  -   витрати   труда   на   виконання   одиниці  i-го  виду
будівельно-монтажних робіт;

     З   - денна заробітна плата робітників за даними ринку труда;      дн

      i     m  -  необхідна  кількість  машино-змін  роботи   k-го   виду      k
будівельної  машини  за  нормою   на   одиницю  виміру  i-го  виду
будівельно-монтажних робіт;

будівельної  машини  за  нормою   на   одиницю  виміру  i-го  виду
будівельно-монтажних робіт;

     Ц  - ціна однієї машино-зміни k-ої будівельної машини;      К

      i     k     і    К       -  коефіцієнти,   що   враховують  потребу      Н.М.       Н.МЕХ.
відповідно  в  неосновних  будівельних  матеріалах  і   неосновних
будівельних  машинах  (у  нормах  виробничих  витрат  пропонується
визначати у відсотках від витрат  на  будівельні  матеріали  і  на
механізацію виконання будівельно-монтажних робіт);

відповідно  в  неосновних  будівельних  матеріалах  і   неосновних
будівельних  машинах  (у  нормах  виробничих  витрат  пропонується
визначати у відсотках від витрат  на  будівельні  матеріали  і  на
механізацію виконання будівельно-монтажних робіт);

     S - знак суми.

               i
Величини u      представляють  внутрішні  розцінки  (ціни) на
          и.п.
виконання будівельно-монтажних робіт,  що  відображають  конкретні
умови виробництва на відміну від усереднених кошторисних норм.

виконання будівельно-монтажних робіт,  що  відображають  конкретні
умови виробництва на відміну від усереднених кошторисних норм.

     До витрат  виробництва,  врахованих  формулою (1),  необхідно
додати   витрати   на   виконання   загальномайданчикових   робіт,
пов'язаних  з  організацією будівництва об'єктів,  а також витрати
будівельної організації з управління будівництвом.

     Витрати виробництва,       пов'язані       з       виконанням
загальномайданчикових  робіт  і організацією будівництва об'єктів,
можуть бути визначені за формулою (3):

     И     = С     + А     + С     + Р  - М  + Р     + Э       + Х  (3)
      О.П.    М.Д.    В.З.    В.К.    К    В    В.З.    В.З.К.    Р

     де: С      - витрати на монтаж, демонтаж і транспортування зі
     М.Д.
складу і на склад (з об'єкта  на  об'єкт)  тимчасових  інвентарних
будівель і споруд;

складу і на склад (з об'єкта  на  об'єкт)  тимчасових  інвентарних
будівель і споруд;

     А     - амортизація за  використання  тимчасових  будівель  і      В.З.
споруд відповідно до прийнятих строків їх експлуатації;

споруд відповідно до прийнятих строків їх експлуатації;

     С     - витрати  на  прокладання  тимчасових  комунікацій  на      В.К.
об'єкті;

об'єкті;

     Р  - витрати на розбирання тимчасових комунікацій;      К

     М  -   вартість   зворотних   матеріалів   після   розбирання      В
тимчасових комунікацій;

тимчасових комунікацій;

     Р     -  витрати на ремонт конструкцій тимчасових інвентарних      В.З.
приміщень;

приміщень;

     Э       - поточні витрати з експлуатації тимчасових приміщень      В.З.К.
і комунікацій у період будівництва;

і комунікацій у період будівництва;

     Х  -  витрати,  пов'язані  з  роз'їзним  і рухомим характером      Р
роботи, перевезенням робітників тощо.

роботи, перевезенням робітників тощо.

     Витрати виробництва,  пов'язані  з  управлінням  будівництвом
об'єктів,  пропонується  враховувати   за   допомогою   збільшення
величин,  що визначаються за формулами (1) і (2), на коефіцієнт К,
який обчислюється за формулою (4):

                                  б
                            З
                             у
                   K = 1 + ----                           (4)
                                 V
                             б
 

          б
де: З   - витрати на управління в базовому році;
     у

     V  - сумарний обсяг  будівельно-монтажних  робіт  у  базовому      б(попередньому) році.

     Після визначення прямих  і  непрямих  витрат  виробництва  на
виконання будівельно-монтажних робіт до них додаються всі податки,
передбачені  національним  законодавством,  а   також   економічно
обґрунтована норма прибутку будівельного виробництва. Обґрунтовану
норму прибутку підрядника в складі формованої вартості будівельної
продукції  можна  визначати відповідно до принципів функціонування
ринкової економіки, наприклад, за формулою (5):

                       Ф    + Ф
                   ОСН    ОБ    r
         Kn = 1 + ---------- · ---                        (5)
                           V        100

     де: Ф    і Ф    -  відповідно  основних  і  оборотних  коштів
     ОСН    ОБ
будівельної організації;

будівельної організації;

     V - річний  обсяг  будівельно-монтажних  робіт,  виконаний  у
попередньому році;

     r - необхідна норма рентабельності капіталу.

     При всіх достоїнствах  ресурсного  методу  є  ряд  негативних
моментів:   збільшуються  трудовитрати  на  складання  кошторисної
документації,   потрібен   перехід   на   автоматизований    режим
розрахунку,  постійний  моніторинг  цін  на  ресурси.  У даний час
внутріфірмове нормування  ще  не  дістало  належного  поширення  в
будівельних організаціях. Це пов'язано в першу чергу з фінансовими
витратами   і   необхідністю   постійного   коригування    власної
нормативної   бази,   а   також  з  тим,  що  керівники  більшості
кошторисно-договірних відділів будівельних організацій не вважають
за необхідне створювати власну нормативну базу,  вважаючи за краще
працювати з  державними  ресурсними  базами,  рекомендованими  або
затвердженими уповноваженими органами державного управління.

     Група методів аналізу та індексації наявних калькуляцій:

     - Ресурсно-індексний метод

     - Базисно-індексний метод

     - Базисно-компенсаційний метод

     Дані методи   витратного   підходу   одержали   саме   широке
розповсюдження, вони досить пророблені як у методологічному, так і
практичному   плані  і  схожі  в  багатьох  національних  системах
ціноутворення у будівництві держав - учасниць СНД.

     Ресурсно-індексний метод - це поєднання ресурсного  методу  з
системою  індексів  цін  на  ресурси,  витрати  яких  визначаються
відповідно до  проектних  рішень.  Вартість  ресурсів,  на  які  є
середньозважені  та  (або)  діючі (поточні) ціни,  визначається із
застосуванням цих цін,  а вартість ресурсів, ціни на які відсутні,
із застосуванням індексів зміни вартості, розрахованих підрядником
самостійно або  затверджуваних  уповноваженим  органом  державного
управління.

     Базисно-індексний метод    -   передбачає   застосування   до
вартості,  визначеної в базисному рівні цін шляхом  перемножування
фізичного обсягу робіт за проектом на одиничну розцінку,  поточних
або прогнозних індексів зміни вартості  за  елементами  витрат.  У
загальному  значенні  даний  метод  визначення вартості передбачає
застосування до  базисної  кошторисної  вартості  підрядних  робіт
економічно      обґрунтованих      індексів     зміни     вартості
будівельно-монтажних робіт за  елементами  витрат.  Індекси  зміни
вартості   будівельно-монтажних   робіт,   залежно  від  варіантів
використання  даного  методу   і   вимог   законодавства,   можуть
визначатися  підрядником  самостійно та затверджуватися керівником
організації або застосовуватися  індекси,  затверджувані  щомісяця
органами державного управління.

     Методика розрахунку    індексів    полягає   в   періодичному
відстеженні та статичному обробленні поточних  цін  на  будівельну
продукцію,  роботи  та  ресурси з подальшим усередненням отриманих
індексів.  При  базисно-індексному  методі   розрахунку   вартість
будівництва визначається,  як правило,  у розрізі елементів витрат
(рисунок 5).

 ----------------------------------------   ----------------------------
 | одинична | обсяг робіт | поправочні  |   | Індекси,   | Індекси,    |
 | розцінка |             | коефіціенти |   | обчислені  | затверджені |
 ----------------------------------------   | самостійно | державою    |
   |                                  |     ----------------------------
   |       за елементами витрат       |       |      за вибором      |
   |                                  |
   ------------------------------------       ------------------------
                   |                                     |
      ------------------------                ------------------------
      | Вартість у базисному |                |    Індекси зміни     |
      |      рівні цін       |                |       вартості       |
      ------------------------                ------------------------
                   |                                     |
                   ---------------------------------------
                                     |
                          ------------------------
                          | Вартість у поточному |
                          |      рівні цін       |
                          ------------------------

         Рисунок 5 - Принципова схема розрахунку вартості
         будівництва базисно-індексним методом

     Базисно-компенсаційний метод   -   підсумовування   вартості,
обчисленої  в  базисному  рівні  цін,  і  визначених  розрахунками
додаткових  витрат,  пов'язаних  зі  зміною  цін  і   тарифів   на
використовувані  ресурси  в  процесі  будівництва.  Даний метод не
дістав  широкого  застосування,  оскільки  розрахунок   додаткових
витрат,   пов'язаних   зі   зміною  цін  на  споживані  в  процесі
будівництва ресурси, у сучасних умовах досить трудомісткий. Однак,
з урахуванням стабілізації національних економік держав - учасниць
СНД,  використання даного методу може  мати  місце.  Основна  його
перевага   полягає   в   прозорості   для   інвестора  (замовника)
об'єктивних   причин,   що   призвели   до   збільшення   вартості
будівництва.   Застосування   даного  методу  також  доцільно  при
використанні в договорах будівельного підряду твердої (фіксованої)
контрактної  ціни на будівельну продукцію та умов її коригування у
випадку  настання  певних   подій   (різке   збільшення   вартості
якого-небудь  ресурсу  в  процесі   будівництва  з причин,  що  не
залежать від підрядника).

     Метод укрупненого  розрахунку  собівартості  -   застосування
даного методу при розрахунку вартості об'єкта ґрунтується на тому,
що існує певна спільність структури витрат  на  виконання  окремих
видів   будівельних   робіт.   Метод   передбачає   визначення  за
укрупненими нормативами виробничих витрат  собівартості  по  видах
робіт (роздільно для кожного виду), а потім визначення підсумкової
вартості  по  об'єкту  в  цілому  з  урахуванням  норми   прибутку
підрядника.

     Вартість нової продукції визначається за принциповою формулою
(6):

                      C = C  * (1 + P/100)                     (6)
                      n

     де: C - вартість будівництва;

     C  - повна собівартість будівництва;      n

     P - норма прибутку підрядника.

     Повна собівартість визначається  за  укрупненими  нормативами
виробничих витрат за формулою (7):

          C  = (М + И + З) * (1 + альфа) * (1 + бета)          (7)
      n

     де:

     М - вартість основних і допоміжних матеріалів;

     И - вартість покупних виробів і напівфабрикатів;

     З - основна заробітна плата виробничих працівників;

     альфа - коефіцієнт,  що враховує величину  накладних  витрат,
які   включають   заробітну  плату  адміністративно-управлінського
персоналу,  допоміжних  робітників,  додаткову   заробітну   плату
виробничих    працівників,    відрахування   органам   соціального
страхування,  амортизаційні відрахування,  загальногосподарські та
інші витрати;

     бета -  коефіцієнт,  що  враховує позавиробничі витрати,  які
включають витрати з підготовки кадрів,  збуту продукції,  освоєння
нового виробництва тощо.

     Повна собівартість виробництва складається з прямих (М, И, З)
і непрямих витрат, що визначаються коефіцієнтами альфа і бета. Для
визначення повної собівартості нового будівництва типових будівель
(наприклад,  однієї  серії  великопанельних  будівель)  на  стадії
технічного  проектування і підготовки можна використовувати типову
структуру прямих  виробничих  витрат,  тому  що  структура  прямих
витрат аналогічна для однотипного процесу будівництва.

     На основі  типової  структури  прямих  витрат  на  аналогічне
виробництво та величини витрат по одному з елементів (наприклад  -
3)  обчислюється  вся  сума  прямих  витрат  і  окремі їх елементи
(формули 8-10):

                       С     = З/d                             (8)
                   прям      з

                       М = З/d  * d                            (9)
                         з    m

                       И = З/d  * d                           (10)
                         з    u

     де: d ;  d ;  d   -  питомі  ваги заробітної плати,  вартості
     з    m    u
матеріалів та покупних  виробів  і  напівфабрикатів  відповідно  в
загальній сумі прямих витрат за їх типовою структурою.

матеріалів та покупних  виробів  і  напівфабрикатів  відповідно  в
загальній сумі прямих витрат за їх типовою структурою.

     Даний метод   у   практиці   ціноутворення   у    будівництві
застосовується вкрай рідко у зв'язку з тим, що структура витрат по
елементах на створення тієї або іншої будівельної продукції досить
різна  і  навіть на об'єктах,  що будуються за типовими проектами,
структура може  розрізнятися  через  розбіжності  умов  прив'язки,
інших   рішень   підземної   частини  будівлі,  місць  підключення
внутрішніх комунікацій тощо.  У той самий час,  метод  укрупненого
розрахунку  собівартості дає гарні результати в поєднанні з іншими
методами   витратного   підходу   (базисно-індексним,   ресурсним,
ресурсно-індексним).   З   використанням   укрупнених   нормативів
виробничих витрат  обчислюються,  як  правило,  накладні  та  інші
витрати, а також нормативний прибуток підрядника.

     Названі вище    методи,    як    вже    зазначалося,   широко
застосовуються в практиці ціноутворення у будівництві в державах -
учасницях  СНД.  Однак  їх використання потребує наявності великих
інформаційних баз даних (норм витрати ресурсів, одиничних розцінок
у  базисному рівні цін,  укрупнених нормативів виробничих витрат).
Через  відсутність  стимулів  до  розроблення  внутріфірмових  баз
даних, будівельні організації використовують, як правило, державні
ресурсно-кошторисні   норми,   рекомендовані    або    затверджені
уповноваженими   органами   державного  управління.  У  результаті
втрачається принцип ринкової змагальності підрядників за  зниження
ціни виконання будівельного підряду,  оскільки підрядник не оцінює
свої конкурентні переваги.

     Друга група  методів,  заснованих  на  непрямому   визначенні
витрат - методи аналого-параметричні, які містять у собі:

     - Метод порівняльної одиниці;

     - Метод розбивки по компонентах.

     Метод порівняльної  одиниці ґрунтується на принципі заміщення
і  передбачає   використання   вартісних   і   техніко-економічних
показників по будівлях,  спорудах, проектно-технологічних модулях,
елементах витрат по об'єктах, аналогічних проектованому об'єкту за
функціональним  призначенням,  конструктивною  характеристикою  та
близьких за об'ємно-планувальними показниками.

     Вибір об'єкта-аналога здійснюється  на  основі  споруджуваних
або  побудованих  об'єктів,  кошториси  яких  складено за робочими
кресленнями.   При   виборі   аналога   повинна    забезпечуватися
максимальна  відповідність  характеристик  проектованого об'єкта і
об'єкта-аналога  за  виробничо-технологічним  або   функціональним
призначенням і за конструктивно-планувальною схемою.

     Елементи порівняння такі:

     - характеристики    будівельної   продукції   (функціональні,
конструктивні, параметричні, технічні тощо);

     - місце   розташування   (географічне   знаходження   об'єкта
будівництва);

     Головна особливість  аналого-параметричних методів витратного
підходу від порівняльного полягає в усіченій  кількості  елементів
порівняння,  а  саме  в методах витратного підходу не враховуються
елементи порівняння,  пов'язані з умовами угоди,  характеристиками
ринку будівельних послуг тощо.

     Метод ґрунтується  на  аналізі подібності об'єктів-аналогів з
майбутнім об'єктом,  внесенні у вартісні показники об'єкта-аналога
необхідних   коригувань   залежно   від   зміни  конструктивних  і
об'ємно-планувальних рішень,  урахуванні особливостей, що залежать
від намічуваного технологічного процесу,  а також окремо робляться
поправки за рівнем вартості для району будівництва.

     Для розрахунку   повної    вартості    оцінюваного    об'єкта
скоригована  вартість  одиниці  порівняння  множиться на кількість
одиниць порівняння (площа,  об'єм будівлі  тощо).  Для  визначення
величини   витрат   зазвичай  використовують  різні  довідкові  та
нормативні матеріали.

     Оскільки в більшості випадків базою для порівняння є вартість
порівняльної одиниці не ідентичного об'єкта,  а близького аналога,
то обчислена за методом порівняльної одиниці  вартість  об'єкта  є
вартістю заміщення.  Щоб реалізувати схему визначення ціни на базі
банку даних необхідно перебудувати систему обліку і  звітності  та
забезпечити  облік  витрат  не тільки по об'єктах,  але й по видах
робіт  і  конструктивних  елементах.   Інформаційною   базою   для
наведеної    методики    розрахунку    можуть    служити   видання
консалтингових (спеціалізованих) компаній,  проектних організацій,
з   яких  можна  отримати  інформацію  про  техніко-економічні  та
вартісні характеристики  запроектованих  і  побудованих  будівель,
споруд,  окремі  види будівельних,  монтажних та інших спеціальних
робіт.

     Метод розбивки по компонентах  відрізняється  від  попередніх
тим,  що  вартість  усієї будівлі розраховується як сума вартостей
його  окремих  будівельних  компонентів   -   фундаментів,   стін,
перекриттів тощо.

     Існує декілька  варіантів  використання  методу  розбивки  по
компонентах:

     - з розбивкою по субпідрядниках;

     - з розбивкою по профілю робіт;

     - виділення витрат.

     Метод розбивки по профілі  аналогічний  методу  субпідряду  і
ґрунтується  на  розрахунку  витрат  на  виконання  окремих  видів
технологічно   взаємозалежних   робіт   (кам'яна   кладка    стін,
оштукатурювання поверхонь, столярно-теслярські роботи тощо). Метод
виділення витрат передбачає використання різних одиниць порівняння
для будівництва різних компонентів будівель,  після чого ці оцінки
підсумовуються.

     Метод питомих цінових  показників.  При  визначенні  вартості
методом  питомих  показників  виходять  з припущення про наявність
прямої пропорційної залежності між  вартістю  об'єкта  і  головним
його   параметром.   Питомі  цінові  показники  розраховуються  за
ринковим даними для  однорідної  групи  об'єктів.  Ця  група  може
поєднувати  досить велике коло об'єктів,  що мають функціональну і
параметричну  подібність  (призначення,   складність   конструкції
тощо).

     Після вибірки  однорідних  об'єктів  і визначення для кожного
об'єкта  питомої  вартості  основного   параметра   розраховується
питомий ціновий показник і визначається вартість об'єкта оцінки. У
випадку якщо оцінюваний об'єкт  має  додаткові  переваги  (або  їх
відсутність)  у  порівнянні з об'єктами,  що входять до однорідної
групи,  використовуються   поправочні   коефіцієнти.   Цей   метод
використовується при оцінці великого масиву однорідних одиниць,  а
також коли підбор прямого аналога не представляється можливим.

     Вартість розраховується за такою принциповою формулою (11):

                          C = C   * N                         (11)
                          уд

     де: C - шукана вартість об'єкта оцінки;

     C   -  питомий  ціновий  показник,  що  припадає  на  одиницю      уд
головного   параметра   маси  або  об'єму  (наприклад,  потужність
підприємства);

головного   параметра   маси  або  об'єму  (наприклад,  потужність
підприємства);

     N - значення головного параметра оцінюваного об'єкта.

     Метод розрахунку    за    питомими    ціновими    показниками
універсальний,  але великої точності не дає,  тому що для багатьох
видів будівництва вартість (ціна)  визначається  не  тільки  одним
параметром.  Щоб  врахувати вплив інших факторів,  питомий ціновий
показник  установлюється  диференційованим   залежно   від   інших
параметрів  і характеристик.  Сам по собі питомий ціновий показник
може застосовуватися тільки в деякому інтервалі значень  головного
параметра, в інших інтервалах значення цього показника буде іншим.
У багатьох випадках спостерігається закономірне зниження  питомого
цінового показника із зростанням головного параметра.

     Слід зазначити,  що  в  рамках  порівняльного  підходу дістав
більший розвиток  аналогічний  метод  питомих  техніко-економічних
показників,  який  відзначається  більшою точністю.  Його докладно
розглянуто нижче.

     Індексний метод передбачає  формування  вартості  будівельної
продукції   за   трендами   зміни  цін.  Для  визначення  вартості
будівництва  на  різних  стадіях  інвестиційного   процесу   можна
використовувати   систему  індексів  (трендів)  зміни  (коливання)
собівартості,  диференційованої по елементах,  або ціни  з  плином
часу.  Слід  звернути  увагу  на те,  що індекси застосовуються до
собівартості або до ціни,  а не до вартості,  оскільки вартість  є
показником   розрахунковим   і  визначається  різними  методами  з
урахуванням багатьох економічних факторів. Зміни цін (собівартості
по  елементах  витрат)  відмічаються і простежуються протягом ряду
періодів,  як правило,  по  однорідних  об'єктах.  Потім  елементи
(статті)  витрат  собівартості або ціни порівнюються один з одним,
визначається величина зміни,  і ця інформація використовується для
вироблення індексу.

     Даний метод  має  ряд  недоліків:  неточність  визначення цін
минулих  років;   труднощі   виведення   обґрунтованого   індексу;
накопичення помилки.  Крім того,  індексний метод,  як правило, не
використовується в чистому виді в  будівництві,  оскільки  складно
знайти  однорідні  об'єкти.  Однак  він  широко  застосовується  в
поєднанні з іншими методами ціноутворення.
 

                                      Додаток Б
 

                              Методи
       формування вартості будівельної продукції,
        що ґрунтуються на порівняльному підході
 

     Скоригована вартість    будівництва    аналогічного   об'єкта
визначається за принциповою формулою (12):

 С  = Ц * I * К  * К  * ... * К  +- С         +- С            (12)
  а            1    2          n     доп.раб.     доп.изд.

     де С    -   скоригована   вартість   аналогічної  будівельної
    а
продукції;

продукції;

     Ц - контрактна ціна будівництва аналогічного об'єкта;

     I -   індекс   зміни   ціни   аналога  за  період  з  моменту
встановлення ціни на нього до моменту формування шуканої вартості;

     К , К ,  ...  К  - коригувальні параметричні коефіцієнти,  що      1   2         n
враховують   відмінності   в  значеннях  параметрів  по  елементах
порівняння;

враховують   відмінності   в  значеннях  параметрів  по  елементах
порівняння;

     С         -   вартість   додаткових   робіт,   наявність  або      доп.раб.
відсутність яких відрізняє аналог від  будівельної  продукції,  на
яку формується вартість;

відсутність яких відрізняє аналог від  будівельної  продукції,  на
яку формується вартість;

     С         -  додаткові  витрати  підрядника,  наявність   або      доп.изд.
відсутність яких призводить до коригування ціни пропозиції.

відсутність яких призводить до коригування ціни пропозиції.

     Коригувальні параметричні  коефіцієнти   (К ,   К ,...,   К )
                                           1     2         n
обчислюються за такою принциповою формулою (13):

                        K  = N /N                             (13)
                    n    n  n a

     де N  - значення параметра n у об'єкта будівництва із шуканою
    n
вартістю;

вартістю;

     N    - значення параметра n у об'єкта-аналога.      n a

     Вплив відмінності   в   значеннях   параметрів   у   об'єктів
порівняння  на  вартість  будівельної  продукції,  як правило,  не
пропорційний. Тому при більш обережному підході слід користуватися
степеневою  функцією  з  різними "коефіцієнтами гальмування",  які
дозволяють врахувати вплив законів економії на масштабах тощо.

     Формула в цьому випадку може прийняти такий вид (14):

                                      t
                   K  = (N /N   )                        (14)
                    n     n  n a

     де t - показник степені, що враховує зміну впливу на вартість
будівництва  зростання  різниці між параметрами аналога і шуканого
об'єкта.

     При формуванні  вартості  на  будівельну  продукцію  методами
порівняльного  підходу  необхідно  використовувати  якомога більшу
кількість даних про контрактні ціни і реальні результати підрядних
торгів.   Чим  більша  вибірка  аналогічних  об'єктів  присутня  в
аналізі,  тим більш  наближеною  до  ринкової  виявиться  вартість
будівництва, сформована методами порівняльного підходу.

     Існують також    певні    правила    послідовності   внесення
коригувань.    Спочатку    рекомендується    вносити     пов'язані
(коефіцієнтні) коригування,  а потім вже - незалежні (поправочні).
Серед того  та  іншого  виду  коригувань  у  першу  чергу  вносять
найбільш  значимі,  а  потім  невеликі.  З  точки зору призначення
коригування бувають 2-х видів:

     - коригування з  метою  виправити  контрактну  ціну  аналога,
тобто  щоб  його  ціна  відповідала умовам формованої вартості (за
структурою і часом дії);

     - коригування з метою врахувати розбіжності між об'єктами  за
параметрами,  наявністю  (відсутністю)  додаткових видів робіт або
витрат підрядника.

     Коригування першого  виду   вносять   у   першу   чергу,   що
пояснюється   прагненням   оперувати   надалі   з   відкоригованою
достовірною ціною.  Найпоширенішим коригуванням першого виду  слід
вважати коригування за фактором часу, тобто урахування розбіжності
між моментом утворення  контрактної  ціни  будівництва  аналога  і
даним  моментом  часу,  станом  на  який  відбувається  формування
вартості   будівельної   продукції.   На   практиці,   як    такий
коригувальний   коефіцієнт  доцільно  використовувати  вже  наявні
індекси    зміни    вартості    будівельно-монтажних,   проектних,
вишукувальних,    пусконалагоджувальних   та   інших   робіт,   що
обчислюються і затверджуються уповноваженими  органами  державного
управління.

     Коригування другого   виду  рекомендується  вносити  в  такій
послідовності:

     1 етап - вносять коригування на  виключення  з  ціни  аналога
вартості додаткових робіт або додаткових витрат, які є у аналога і
відсутні у об'єкта з шуканою вартістю;

     2 етап  -  вносять  коригування  на  розбіжності  в  головних
параметрах (рекомендується не більше 4 параметрів);

     3 етап  -  коригують  включення вартості додаткових робіт або
додаткових витрат,  які відсутні у аналога,  але  є  у  об'єкта  з
шуканою вартістю.

     Критерієм того,   що   внесені   коригування   виправдані   і
підвищують  точність   формування   ринкової   вартості,   служить
підвищення   збіжності  скоригованих  цін  аналогів  між  собою  в
порівнянні з вихідними цінами.

     З огляду  на  величезний  вплив   фактору   часу   на   ціни,
рекомендується  при виборі аналогів для порівняння використовувати
інформацію по  підрядних  торгах,  давність  яких   не   перевищує
3-х років.

     Розглянемо більш докладно методи порівняльного підходу.

     Метод прямого порівняння ґрунтується на порівнянні ідентичних
об'єктів з об'єктом,  вартість якого формується, підрядні торги по
яких  були проведені відносно недавно.  Застосування даного методу
відносно будівельної  продукції  досить  обмежено.  Це  пов'язано,
насамперед,  з  такою  особливістю  будівництва і нерухомості,  як
унікальність.  Складно знайти на практиці два  ідентичних  об'єкти
нерухомості.   Однак   при   формуванні   вартості  окремих  видів
будівельних,  монтажних і спеціальних  робіт  застосування  даного
методу  цілком  виправдано.  У  виняткових  випадках застосовувати
даний метод можливо при формуванні вартості будівництва  об'єктів,
що  зводяться  за  типовими проектами.  При цьому слід враховувати
тільки  розбіжності  у  вартості  зведення  нульових  циклів,  яка
пов'язана   з   впливом  зовнішнього  фактору  місця  розташування
об'єкта.

     Якщо функціональні,  параметричні  та   інші   характеристики
об'єктів   порівняння   ідентичні,   то   поправки   до   вартості
порівнюваного об'єкта будуть визначатися тільки по таких елементах
порівняння,  як  місце розташування;  умови ринку підрядних робіт;
умови підрядних торгів; характеристики контрактних цін.

     Метод аналогового порівняння передбачає  формування  вартості
на  основі  аналізу цін аналогічних (але не ідентичних) об'єктів і
коригування вартості аналогів на всі відмінності по всіх елементах
порівняння.

     Використання такого методу більш імовірно, оскільки доступної
інформації про ціни на аналогічні об'єкти значно  більше,  ніж  на
ідентичні.   Наведені   вище   принципові   формули  повною  мірою
справедливі для даного методу  порівняльного  підходу.  Інформація
про  індивідуальну  по  кожному  об'єкту  та усереднену по великій
кількості  об'єктів  фактичну  вартість  одиниці   обсягів   робіт
утворить  "банк  даних",  використовуваний  будівельною  підрядною
організацією  для  оцінки  наступних  замовлень,   а   також   при
плануванні  на  перспективу.  При  цьому  аналізу  піддається весь
"життєвий  цикл"  існування  об'єкта,  починаючи  зі  стадії  його
проектування  і  закінчуючи  стадією  експлуатації  та  заміни.  З
використанням  бази  даних  вартості  поточних  цін   на   ресурси
здійснюється   розрахунок   прямих  витрат.  Розрахунок  накладних
витрат,  кошторисного прибутку та інших витрат може  здійснюватися
або  нормативним методом у відсотках від заробітної плати основних
робітників і машиністів машин і  механізмів,  або  калькуляційними
методами  шляхом калькулювання вартості елементів накладних витрат
та інших витрат,  а прибутку виходячи з умов ринку для  замовників
проектів  і  специфіки  функцій  і  організаційної  структури  для
підрядних підприємств.

     Формована даним методом ринкова вартість будівництва  повинна
бути  також  скоригована на величину,  так званого,  регіонального
індексу,  суть якого полягає в тому,  щоб урахувати відмінність  у
рівні цін на різних національних або регіональних ринках. Навіть у
межах території однієї держави  відчувається  вплив  регіонального
ринку.   Так   вартість  будівництва  в  столичних  регіонах  буде
відрізнятися в більшу  сторону  від  інших  регіонів  через  більш
високий  рівень  заробітної  плати у великих містах.  Певний вплив
мають транспортні витрати  з  доставки  на  будівельний  майданчик
деяких  видів  немісцевих  будівельних  матеріалів.  У  випадку  ж
порівняння  об'єктів-аналогів,  побудованих  у  різних   державах,
значення  регіонального  індексу  може  бути  визначальним  в силу
різного рівня заробітної плати робітників  будівельників,  цін  на
будівельні  матеріали,  витрат  на експлуатацію машин і механізмів
тощо.  Досить грубу оцінку можна зробити по  паритету  купівельної
спроможності на різних ринках.

     Метод спрямованих коригувань досить зручний у ситуації,  коли
розбіжностей  між  порівнюваними   об'єктами   дуже   багато,   і,
відповідно,  потрібно  внести  багато  коригувань.  При цьому ціну
(вагу коректувань) важко або  неможливо  визначити  через  нестачу
інформації.

     Метод передбачає вибрати, як мінімум, два аналоги і визначити
лише  спрямованість  впливу  коригувань   на   вартість,   а   всі
коригування поділити на два види:

     1) підвищувальну вартість;

     2) знижувальну вартість.

     Вибрати аналоги треба таким чином,  щоб об'єкт будівництва за
своїми технічними параметрами і характеристиками,  а,  отже,  і за
вартістю займав проміжне положення.

     Як вже   зазначалося,  при  прямому  порівнянні  коригуванням
піддаються аналоги і,  тим самим,  їх ціни доводяться  до  шуканої
ринкової  вартості.  У  результаті порівняння аналог одержує певну
кількість як підвищувальних, так і знижувальних коригувань.

     Даний метод  виходить  з  припущення,  що  коригування  мають
приблизно   однакову   вагомість,  тобто  у  одного  аналога  одне
підвищувальне   коригування   і    одне    знижувальне    повністю
нейтралізують один одне.

     Аналог, у якого кількість підвищувальних коригувань перевищує
кількість знижувальних, задає нижню ціну - нижній аналог.

     Аналог, у якого кількість знижувальних  коригувань  перевищує
кількість підвищувальних, задає верхню ціну - верхній аналог.

     Шукана вартість  лежить  в  інтервалі  між нижньою і верхньою
ціною, а її положення можна визначити виходячи з формули (15):

   С = С   + (С   - С  )/(Дельта К  + Дельта К ) * Дельта К   (15)
   ан     ав    ан           в           н            н
 

     де: С - шукана вартість будівельної продукції;

     С   - вартість нижнього аналога;      ан

     С   - вартість верхнього аналога;      ав

     Дельта К  - різниця в кількості знижувальних  коригувань  над
        в
підвищувальними у верхнього аналога;

підвищувальними у верхнього аналога;

     Дельта К  - різниця в кількості підвищувальних коригувань над
        н
знижувальними в нижнього аналога.

знижувальними в нижнього аналога.

     Серед переваг  даного  методу  слід  зазначити  те,  що   він
дозволяє   формувати  ринкову  вартість  при  мінімальному  обсязі
вихідної інформації.  Серед недоліків - невисоку  в  порівнянні  з
попередніми методами точність визначення шуканої вартості.

     Метод статистичних (кореляційних) моделей. В окремих випадках
описані  вище  методи  прямого  порівняння  реальних   результатів
підрядних торгів неможливі.  У таких ситуаціях визначення вартості
будівельної продукції може  виконуватися  на  основі  стохастичних
(випадкових)    залежностей   вартості   від   різних   показників
(функціональних,    конструктивних,     параметричних).     Оцінка
взаємозалежності  вартості і показників,  що характеризують об'єкт
будівництва,  проводиться методами  регресійного  і  кореляційного
аналізу.

     У загальному  виді  рівняння  регресії (формула 16) має такий
вид:

                 Y = f (X , X , X , ..., X );                 (16)
                    1   2   3        n

     де: Y -  залежна  перемінна  (результуюча  ознака)  -  шукана
ринкова вартість будівельної продукції;

     X , X ,  X , ..., X  - впливові перемінні (факторні ознаки) -      1   2    3        n
характеристики будівельної продукції.

характеристики будівельної продукції.

     Задача використання даного методу зводиться  до  встановлення
форми  залежності  і  форми  впливу  факторних  ознак  на вартість
будівельної продукцію,  тобто до  побудови  рівняння  регресії  та
регресійному  аналізу.  При цьому як вихідні дані використовується
обрана  інформація  про   об'єкти-аналоги,   яка   називається   в
статистичній літературі вибіркою.  У процесі кореляційного аналізу
досліджується сила (тіснота) зв'язку  між  вартістю  і  параметром
об'єкта.   У  сучасних  умовах  подібний  аналіз  проводиться,  як
правило, за допомогою сучасних комп'ютерних додатків. Це пов'язано
насамперед  з  тим,  що  проведення  розрахунків  "вручну"  досить
трудомістко.

     Застосування такого   методу   виправдано,    коли    вносити
коригування  у  вартість об'єктів-аналогів важко через відсутність
чіткого  представлення  про  вплив  змін  головних  параметрів  на
результуючий показник - вартість.

     Метод питомих техніко-економічних показників. Даний метод, як
свідчить  світовий   досвід   ціноутворення   у   будівництві,   є
найпоширенішим.  Це  пов'язано  з  рядом переваг,  які він надає -
простота розрахунків,  зручність  у  використанні,  досить  висока
точність   визначення   шуканої   ринкової   вартості  будівельної
продукції  на  передінвестиційній  стадії  в  умовах   відсутності
проектно-кошторисної документації.

     Найчастіше в   публікаціях   з   ціноутворення   даний  метод
розуміється занадто спрощено - досить помножити  питомий  показник
вартості (наприклад,   укрупнений  показник  вартості  будівництва
1 кв.м   загальної    площі    житлового    будинку    з    певним
архітектурно-конструктивним  рішенням) на загальну площу житлового
будинку,  будівництво якого передбачається, як отриманий результат
можна   використовувати   як  шукану  ринкову  вартості.  Спрощене
розуміння даного методу в рамках витратного підходу (метод питомих
цінових   показників)  не  дозволяє  одержати  необхідну  точність
розрахунків і може використовуватися тільки на  початковій  стадії
прийняття рішення про реалізацію інвестиційного проекту.

     Перший етап  застосування  даного  методу  -  вибір головного
ціноутворювального  параметра,   що   потім   використовується   в
розрахунках.  Для цього необхідно досліджувати тісноту зв'язку між
ціною  і  кожним  параметром.  Ступінь  тісноти  зв'язку  визначає
коефіцієнт  кореляції  (r),  значення  якого  близьке  до "плюс 1"
свідчить про наявність жорстко детермінованого прямо пропорційного
зв'язку  між  ціною  і  параметром  об'єкта,  а значення "мінус 1"
жорстко детермінованого обернено пропорційного зв'язку.

     Перший етап застосування даного методу найчастіше  опускають,
оскільки    відносно    об'єктів   будівництва   вибір   головного
ціноутворювального  параметра  можна  майже  безпомилково  зробити
експертним шляхом.  Наприклад,  для об'єктів житлового будівництва
головним параметром визнається загальна площа  житлових  приміщень
або   будівельний   об'єм  будинку,  для  промислових  об'єктів  -
потужність виробництва тощо.

     Другий -  основний  етап   зазначеного   методу   полягає   у
визначенні  шуканої ринкової вартості будівельної продукції шляхом
послідовного  множення   значення   головного   ціноутворювального
параметра  на  питому  вартість  і  на  "коефіцієнт гальмування" -
лінійний або степеневий.

     З використанням   лінійного   коефіцієнта   шукана   вартість
визначається за формулою (17):

                      С = С   * N * К                         (17)
                      уд        л

     де: С - шукана вартість будівельної продукції;

     С   -  питома  вартість  об'єктів-аналогів,  що  припадає  на      уд
одиницю головного ціноутворювального параметра;

одиницю головного ціноутворювального параметра;

     N - значення параметра об'єкта  будівництва,  вартість  якого
формується;

     К  - лінійний коефіцієнт гальмування.      л

     Визначення питомої вартості, що припадає на одиницю головного
ціноутворювального     параметра,    здійснюється    по    кожному
об'єкту-аналогу.  При цьому рекомендується аналізувати як  мінімум
два  аналогічних  об'єкти  -  верхній  і нижній аналог виходячи зі
співвідношення їх параметрів  з  параметром  об'єкта  будівництва,
вартість  якого  визначається.  Таку  умову  можна виразити у виді
нерівності (формула 18):

                       N                      ai          aj

     де: N   - значення i-го аналога - нижнього;
     ai

     N - значення параметра шуканого об'єкта;

     N   - значення j-го аналога - верхнього.      aj

     Мінімальна питома вартість,  що припадає на одиницю головного
ціноутворювального параметра,  визначається  виходячи  з  нижнього
аналога,  а  максимальна  виходячи з верхнього аналога.  При цьому
використовуються такі формули (19) і (20):

                  C    = C /N   = C                           (19)
              удi    i  ai    уд min

                  C    = C /N   = C                           (20)
              удj    j  aj    уд max

     Лінійний коефіцієнт  гальмування  визначається  за   формулою
(21):

                        K  = C   /C                           (21)
                    л    удi  удj

     Підставивши замість значення  C   у  формулу С = С   * N * K
                               уд                 уд        л
отримані значення  C     і  C     одержимо два попередніх значення
               удi      удj
вартості будівництва шуканого об'єкта - максимальне  і  мінімальне
(формули 22, 23).

вартості будівництва шуканого об'єкта - максимальне  і  мінімальне
(формули 22, 23).

                  C    = C       * N  * K                     (22)
              min    уд min    i    л

                  C    = C       * N  * K                     (23)
              max    уд max    j    л

     Формована ринкова   вартість   знаходиться   між   отриманими
значеннями.  Шукане  значення  обчислюють,  як   правило,   шляхом
середнього арифметичного.

     Даний метод порівняльного підходу можливо використовувати при
формуванні вартості будь-якої будівельної  продукції,  як  об'єкта
будівництва в цілому, так і виконання окремих видів робіт.

     Відмінність буде складатися лише в тому, який використовувати
питомий показник.

     При формуванні  вартості  будівництва  об'єкта  в  цілому  як
питомий  показник  рекомендується  використовувати питому вартість
будівництва одиниці потужності,  об'єму,  площі,  тобто  головного
ціноутворювального параметра.

     При формуванні  вартості виконання окремих видів будівельних,
монтажних  або  інших  спеціальних  робіт  як   питомий   показник
рекомендується  використовувати  вартість  виконання одиниці даної
роботи (цегляної кладки 1 куб.м перегородок,  улаштування  1  кв.м
покрівлі,  монтаж  1  збірної  з/б  панелі  тощо),  а  як головний
ціноутворювальний параметр може  виступати  об'єм  даних  робіт  у
натуральному  вираженні  або нормативні витрати труда на виконання
всього обсягу робіт або витрати машинного часу тощо.

     Даний метод   доцільно   комбінувати   з   іншими    методами
порівняльного  і  витратного  підходу.  Наприклад,  при формуванні
вартості будівництва будівлі або споруди в цілому і відсутності як
верхнього і нижнього аналогів будівель і споруд,  будівництво яких
передбачало  виконання  або  невиконання  додаткових   робіт   або
додаткових витрат підрядника,  можна на першому етапі скористатися
методом  аналогового   порівняння,   а   потім,   після   внесення
відповідних коригувань - методом укрупнених показників.

     Даний метод   досить   непогано   комбінується   з   методами
витратного підходу,  які розглянуто  вище  в  даному  звіті.  Така
комбінація  полягає  в  тому,  що використовуючи методи витратного
підходу,  можна попередньо розрахувати (скласти кошторис) значення
питомої    вартості,    що    припадає    на   одиницю   головного
ціноутворювального параметра або  на  одиницю  об'єму  виконуваних
будівельних, монтажних та інших спеціальних робіт. Такі попередньо
розраховані питомі показники,  як правило,  зводяться в спеціальні
збірники  або  прейскуранти.  Розрахунок  або  визначення  питомих
показників,  як свідчить досвід ціноутворення у будівництві,  може
здійснюватися централізовано - спеціально створеними структурами з
ціноутворення,  консалтинговими компаніями  тощо,  або  самостійно
зацікавленими   підрядними   організаціями.   У   першому  випадку
формуються загальногалузеві  (як  правило,  рекомендаційні)  норми
питомих показників, які називаються в різних джерелах по різному -
укрупнені  нормативи  вартості  будівництва,  укрупнені  показники
вартості  будівництва,  укрупнені  розцінки  вартості будівництва,
укрупнені показники обсягу робіт, прейскуранти тощо.

     У другому випадку мова йде  про  внутріфірмові  норми,  зміст
яких  для  розробника  становить  комерційну  таємницю  і дозволяє
використовувати свої переваги і внутрішні  резерви  зі  скорочення
витрат на будівництво при участі в підрядних торгах.

     Перспективні задачі   пов'язані   з   поетапним  розробленням
прейскурантів  натуральних  укрупнених  показників  на   одиничний
показник    (одиницю    потужності)   будівельної   продукції   по
об'єктах-представниках.  Використовуючи ці прейскуранти,  а  також
дані  моніторингу  поточних ринкових цін на основні види ресурсів,
можна формувати з використанням  прикладних  комп'ютерних  програм
ринкову  вартість  будівництва  в  поточному  рівні  цін  з досить
високим ступенем точності.
 

                                      Додаток В
 

                              Методи
       формування вартості будівельної продукції,
          що ґрунтуються на дохідному підході
 

     Метод прямої  капіталізації  - метод визначення інвестиційної
вартості будівництва дохідного об'єкта,  що ґрунтується на прямому
перетворенні  найбільш  типового  чистого  річного  (за  даними за
останній  звітний  рік)  доходу  від   експлуатації   (реалізації)
побудованого об'єкта-аналога в поточну вартість будівництва нового
об'єкта шляхом ділення його  на  коефіцієнт  капіталізації.  Даний
метод  дає  достовірну  оцінку  інвестиційної вартості будівництва
лише для стабільно функціонуючого об'єкта з малими ризиками. Метод
прямої капіталізації передбачає послідовне рішення трьох задач:

     - визначення  середньорічного  (середньомісячного) доходу від
володіння (реалізації) об'єкта (ЧОД);

     - визначення  коефіцієнта  (ставки)   капіталізації   (К)   -
процентної  ставки,  використовуваної для перерахування доходів на
ринкову вартість об'єктів;

     - визначення інвестиційної вартості будівництва  об'єкта  (С)
на  основі  середньорічного  (середньомісячного)  чистого доходу і
коефіцієнта капіталізації за формулою (24):

                               ЧОД
                     С = ------                          (24)
                                К

     Ставка капіталізації   відображає   всі   ті   ризики,   яким
піддаються кошти, вкладені в будівництво того чи іншого об'єкта.

     Найбільш складне  завдання  при  використанні  даного  методу
складається у визначення ставки  капіталізації.  Для  цього  можна
використовувати:

     - метод ринкової екстракції (вибірки);

     - метод кумулятивної побудови (аналітичний);

     - метод  інвестиційного  аналізу (при використанні капіталу з
різних джерел).

     Основним методом  визначення  ставки  капіталізації  є  метод
ринкової  екстракції  (вибірки),  суть  якого  полягає  в  аналізі
ринкових даних про співвідношення чистого доходу та  інвестиційної
вартості   будівництва   об'єктів   по   аналогічних  реалізованих
інвестиційних проектах.  Коефіцієнт капіталізації визначається  за
формулою (25):

                               ЧОД
                     К = ------                          (25)
                                Ц
                            n

     де: К - коефіцієнт капіталізації;

     ЧОД -  значення  чистого  операційного  доходу   по   кожному
проданому об'єкту-аналогу;

     Ц  - ціна будівництва об'єкта-аналога.      n

     Даний метод найбільш переважний,  простий,  але  він  вимагає
достовірної  і  повної  інформації  про  об'єкти  порівняння.  Для
ефективного  застосування  даного  методу   необхідна   достовірна
інформація  про  результати  (з  точки  зору  доходу  і  вартості)
достатньої кількості вже  реалізованих  аналогічних  інвестиційних
проектів.   За   допомогою   методів  математичної  статистики  за
результатами  вибірки  ринкових  даних  слід  визначити   діапазон
значень   (середньоквадратичне   відхилення   середньоарифметичної
величини),  усередині якого - з достатнім ступенем  імовірності  -
може перебувати істинна величина.  Однак,  на практиці, коефіцієнт
капіталізації визначити виходячи тільки з інформації, отриманої по
реалізованих   інвестиційних   проектах,  досить  проблематично  у
зв'язку  зі  складностями,  що  виникають  при  зборі  інформації.
Особливо  це  стосується  даних  про величину чистого операційного
доходу, який  одержав   інвестор   від   реалізації   побудованого
об'єкта -  найчастіше  це  конфіденційна  інформація.  Виходячи  з
цього,  доцільно використовувати математичний  метод  кумулятивної
побудови коефіцієнта капіталізації, що передбачає роздільну оцінку
норми віддачі на капітал і норми його відшкодування (повернення) -
метод  кумулятивної  побудови.  При  методі  кумулятивної побудови
коефіцієнт капіталізації визначається як сума ставки доходу (p)  і
ставки відшкодування (K ) капиталу (формула 26):
                  в

                          K = p + K ,                         (26)
                              в

     Перша складова  коефіцієнта  капіталізації - ставка доходу на
капітал визначається за формулою (27):

                          p = (R ) + (SR),                    (27)
                           б

     де R    -   безризикова  ставка  доходу,  що  встановлюється,
    б
виходячи з середньої ставки по депозитах  банків  вищої  категорії
надійності залежно від валюти внеску;

виходячи з середньої ставки по депозитах  банків  вищої  категорії
надійності залежно від валюти внеску;

     SR -  сума  ризиків,  характерних  для  конкретного   об'єкта
будівництва.

     Урахування впливу   суми   ризиків  на  значення  коефіцієнта
капіталізації  являє  собою  досить  складну  задачу.   Насамперед
необхідно   виділити   (класифікувати)   ризики,  властиві  даному
інвестиційному  проекту.  Потім  їх  необхідно  проранжирувати   з
урахуванням  їх  впливу  на  ставку  капіталізації,  а  значить на
вартість будівництва.  Тільки  після  цього  можна  приступати  до
розрахунку їх впливу.

     Існують різні   методи   математичного  визначення  сумарного
ризику. Наприклад, це можливо:

     - через усереднене значення у відсотках;

     - через середньозважене  значення  з  урахуванням  факторного
впливу  кожного  значення  ризику  на прибутковість споруджуваного
об'єкта у відсотках.

     У першому випадку сумарний ризик описується такою  залежністю
(формула 28):

     SR = f  * k  + f  * k  + f  * k  + ... + f  * k ;        (28)
      1    1    2    2    3    3          n    n

     де f  ...  f  - чутливість активу до кожного фактору ризику в
    1       n
зіставленні із середньою чутливістю ринку до даного фактору;

зіставленні із середньою чутливістю ринку до даного фактору;

     k  ... k  - премія за ризик, пов'язаний з даним фактором, для      1      n
середнього активу.

середнього активу.

     Другий спосіб визначення впливу ризиків передбачає самостійне
визначення   Інвестором   факторів   ризику   та   їх   впливу  на
прибутковість споруджуваного об'єкта.  Після  складання  докладної
матриці  ризиків,  у  якій  кожному  фактору  інвестор  привласнює
відповідний рівень ризику,  можна знайти  середньозважений  фактор
ризику  (X)  для  даного  інвестиційного проекту.  Потім визначити
ставку доходу можна за такою формулою (29):

                     p = R  + X * (R  - R );                  (29)
                     б         к    б

     де: R  - безризикова ставка доходу;
     б

     X - визначений інвестором середньозважений фактор ризику;

     R  - середньозважене значення банківських ставок по кредитах.      к

     Основним недоліком  даного  методу  є  комплексна  підготовка
інформації і докладного  аналізу  ринку,  зовнішнього  середовища,
характерного для об'єкта будівництва.

     Друга складова   коефіцієнта   капіталізації   -   коефіцієнт
відшкодування (повернення) капіталу (K ) може визначатися:
                                 в

     - за  методом Ринга,  як величина,  зворотна строку володіння
побудованим   об'єктом   нерухомості.   Метод    Ринга    доцільно
використовувати,  коли очікується,  що відшкодування основної суми
буде  здійснюватися  рівними  частинами.  Річна  норма  повернення
капіталу  розраховується  шляхом  ділення вартості активу на строк
володіння   об'єктом,   тобто   це   величина,   зворотна   строку
експлуатації об'єкта будівництва;

     - за   методом   Хоскольда,   що  ґрунтується  на  обчисленні
фінансової функції фактору фонду відшкодування (формула 30):

                                    n
                K  = i/((1 + i)  - 1);                   (30)
                 в

     де: i = R  - безризикова складова ставки доходу на капітал;
         б

     n - кількість років, необхідних для повернення капіталу.

     Переваги методу  капіталізації  доходів полягають в тому,  що
цей метод безпосередньо відображає ринкову  кон'юнктуру  володіння
споруджуваним об'єктом нерухомості. Основний недолік методу - його
важко  застосувати  в  умовах,  коли   відсутня   інформація   про
реалізовані аналогічні інвестиційні проекти.

     Методи дисконтування майбутніх доходів

     Для проведення  ефективного аналізу реалізації інвестиційного
проекту  по  будівництву   комерційного   об'єкта   рекомендується
використовувати   метод  дисконтування,  що  дозволяє  враховувати
нерівномірну структуру доходів і витрат інвестора. В основі даного
методу лежить припущення про те,  що майбутні надходження коштують
менше,  ніж рівна по величині грошова сума,  наявна у інвестора на
даний  момент,  тобто  відбувається  перетворення  всіх  майбутніх
доходів від володіння побудованим об'єктом у їх поточну вартість.

     Метод дисконтування грошових  потоків  передбачає  послідовне
рішення таких задач:

     - вибирається  прогнозний  період  (строк  володіння об'єктом
будівництва);

     - складається  прогноз  майбутніх  грошових  потоків,   тобто
чистого  доходу,  одержуваного  від володіння (реалізації) об'єкта
будівництва.  Як  об'єкт  доходу  можна   використовувати   чистий
прибуток;

     - розраховується ставка дисконтування;

     - обчислюється  повернення  від продажу об'єкта по закінченні
строку володіння (реверсія);

     - провадиться приведення майбутньої величини потоків доходу і
величини реверсії в поточну вартість;

     - підсумовується поточна вартість періодичного потоку доходів
і поточна вартість реверсії та обчислюється інвестиційна  вартість
будівництва (на момент початку будівництва об'єкта).

     Відповідно до  даного  методу при визначенні вартості об'єкта
інвестор   повинен   вирішити   дві   задачі:   проаналізувати   і
спрогнозувати  майбутні  потоки  грошових  доходів з точки зору їх
структури,  величини,  часу і частоти їх  надходжень  і  визначити
ставку дисконтування. При розрахунку величини грошового потоку для
кожного  року   прогнозного   періоду   рекомендується   розробити
бізнес-план  інвестиційного  проекту  з  будівництва  комерційного
об'єкта (бізнес-центру,  готелю, виробничого підприємства) на весь
прогнозний  період  (період  володіння  або експлуатації об'єкта).
Потім окремо дисконтуються  з  подальшим  підсумовуванням  грошові
потоки  по  кожному року експлуатації об'єкта,  включаючи грошовий
потік від його перепродажу  наприкінці  прогнозного  періоду.  Цей
метод дозволяє врахувати будь-яку динаміку зміни доходів і витрат.

     Вартість об'єкта будівництва визначається за формулою (31):

                      NOI           FV
        C = S ----------  + ----------                   (31)
                            n             n
               (1 + K )      (1 + K )
                     д             д

     де K  - ставка дисконтування;
    д

     NOI - величина  доходів,  отриманих  від  володіння  об'єктом
будівництва в n-й період прогнозного періоду;

     FV -  ціна  реалізації об'єкта будівництва наприкінці періоду
володіння (реверсія);

     n - порядковий номер року в період володіння або експлуатації
об'єкта.

     Основними методами дисконтування є:

     - метод чистої поточної вартості;

     - метод інтегральної поточної вартості;

     - метод внутрішньої норми рентабельності.

     Вибір ставки  дисконтування  ґрунтується на аналізі доступних
альтернативних варіантів інвестицій з порівнянним  рівнем  ризику,
тобто ця ставка розглядається як альтернативна вартість капіталу і
враховує окремі фінансові інтереси, включені в структуру капіталу.
Як  ставку  дисконтування  можна  використовувати:  цільову  норму
прибутку,  що дорівнює  мінімально  припустимій  для  потенційного
інвестора  річній  прибутковості  вкладень  капіталу;  відсоток по
довгострокових кредитах банку; ставку рефінансування Національного
банку.  У  необхідних  випадках  може враховуватися компенсація за
ризик (премія за інвестування в будівництво об'єкта того чи іншого
функціонального призначення), що додається до ставки дисконтування
для безризикових вкладень.

     Як правило,  ставка дисконтування розраховується  виходячи  з
середньозваженої  норми дисконту з урахуванням структури капіталу.
Наприклад,  вибір  середньозваженої  норми  дисконту  (К   )   для
                                                   ncp
власного і позикового капіталу може визначатися за формулою (32):

                        Р   * СК + Р   * ЗК
             n      ск         зк
            К   = ---------------------;                 (32)
                  cp          100

     де: Р   - процентна ставка на власні кошти;
     ск

власного і позикового капіталу може визначатися за формулою (32):

                        Р   * СК + Р   * ЗК
             n      ск         зк
            К   = ---------------------;                 (32)
                  cp          100

     де: Р   - процентна ставка на власні кошти;
     ск

     СК - частка власних коштів у загальному обсязі  інвестиційних
витрат;

     Р   - процентна ставка по кредиту;      зк

     ЗК -   частка   позикових   коштів   у   загальному    обсязі
інвестиційних витрат.

     Процентна ставка  для  власних коштів приймається на рівні не
нижче середньої вартості фінансових ресурсів на ринку капіталу.

     Розглянуті методи  дохідного  підходу  дозволяють  з  позиції
інвестора  визначити  граничну  інвестиційну  вартість будівництва
об'єкта комерційної нерухомості. Для одержання повної картини щодо
вартості будівництва самого об'єкта необхідно розподілити отриману
інвестиційну вартість на:

     - витрати  з  придбання  прав   на   земельну   ділянку   для
будівництва об'єкта нерухомості;

     - прямі  витрати  -  витрати  на  фінансування проектування і
будівництва об'єкта до введення його в експлуатацію;

     - непрямі витрати - витрати на погашення  податків  та  інших
обов'язкових платежів, інші витрати інвестора тощо.

     Для цього   користуються  методом  капіталізації  і  залишку.
Причому  основна  задача  полягає  в   тому,   щоб   з   отриманої
інвестиційної  вартості  відняти  витрати  на  придбання  прав  на
земельну ділянку для  будівництва  об'єкта  нерухомості.  Вартість
землі оцінюється з використанням відповідних методів оцінки.