Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин
{Із змінами, внесеними згідно з Постановами Вищого господарського суду
№ 14 від 26.12.2011
№ 10 від 17.10.2012
№ 3 від 16.01.2013
№ 8 від 29.05.2013
№ 13 від 17.12.2013}
Відповідно до пункту 6 статті 36 Закону України "Про судоустрій і статус суддів" пленум Вищого господарського суду України ПОСТАНОВЛЯЄ:
З метою однакового і правильного застосування господарськими судами норм матеріального і процесуального права у розгляді справ у спорах, що виникають із земельних відносин, дати такі роз'яснення.
1. Підвідомчість і підсудність справ у спорах, що виникають із земельних відносин
{Назва пункту 1 із змінами, внесеними згідно з Постановою Вищого господарського суду № 8 від 29.05.2013}
1.1. Питання про те, чи підвідомча господарському суду справа у спорі, що виник із земельних правовідносин, повинно вирішуватись залежно від того, який характер мають спірні правовідносини, тобто чи є вони приватноправовими чи публічно-правовими, та чи відповідає склад сторін у справі статті 1 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК).
З цією метою господарським судам слід аналізувати предмет позову, підстави позову і зміст позовних вимог.
1.2. Господарським судам підвідомчі лише справи у спорах, що виникають із земельних відносин приватноправового характеру, тобто з відносин, врегульованих нормами цивільного або господарського права і пов'язаних із здійсненням сторонами цивільних або інших майнових прав на земельні ділянки на засадах рівності.
У вирішенні питання про те, чи мають земельні відносини приватноправовий характер, слід враховувати таке.
1.2.1. Виходячи з положень статей 13, 14 Конституції України, статей 177, 181, 324, глави 30 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), статті 148 Господарського кодексу України (далі - ГК України), земля та земельні ділянки є об'єктами цивільних прав, а держава та територіальні громади через свої органи беруть участь у земельних відносинах з метою реалізації цивільних та інших прав у приватноправових відносинах, тобто прав власників земельних ділянок.
1.2.2. З положень статей 13, 14, 140, 142, 143 Конституції України, статей 11, 16, 167, 169, 374 ЦК України, статей 2, 8, 48, 133, 148, 152, 197 ГК України, статей 80, 84, 123, 124, 127, 128 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) випливає, що органи виконавчої влади або органи місцевого самоврядування у правовідносинах щодо розпорядження земельними ділянками державної та комунальної власності (наданні земельних ділянок громадянам та юридичним особам у власність або в користування, відчуженні земельних ділянок державної або комунальної власності, укладенні, зміні, розірванні договорів купівлі-продажу, ренти, оренди земельної ділянки та інших договорів щодо земельних ділянок, встановленні сервітуту, суперфіцію, емфітевзису, в тому числі прийнятті державними органами та органами місцевого самоврядування відповідних рішень) діють як органи, через які держава або територіальна громада реалізують повноваження власника земельних ділянок.
Реалізуючи відповідні повноваження, державні органи або органи місцевого самоврядування вступають з юридичними та фізичними особами у цивільні та господарські правовідносини. Отже, у таких відносинах держава або територіальні громади є рівними учасниками земельних відносин з іншими юридичними та фізичними особами, у тому числі з суб'єктами підприємницької діяльності.
Таким чином, справи у спорах за участю державних органів та органів місцевого самоврядування, що виникають з правовідносин, у яких державні органи та органи місцевого самоврядування реалізують повноваження власника землі, а також в інших спорах, які виникають із земельних відносин приватноправового характеру, за відповідності складу сторін спору статті 1 ГПК підвідомчі господарським судам.
{Підпункт 1.2.2 підпункту 1.2 пункту 1 із змінами, внесеними згідно з Постановою Вищого господарського суду № 8 від 29.05.2013}
1.2.3. Згідно з частиною другою статті 13 Конституції України кожний громадянин має право користуватися природними об'єктами права власності народу відповідно до закону.
Громадяни та юридичні особи у визначеному законом порядку набувають прав власності та користування земельними ділянками відповідно до їх цільового призначення для ведення господарської діяльності або задоволення особистих потреб.
Відносини, пов'язані з набуттям та реалізацією громадянами, юридичними особами прав на земельні ділянки та з цивільним оборотом земельних ділянок грунтуються на засадах рівності сторін і є цивільно-правовими.
1.2.4. За змістом статей 13, 14 Конституції України, статті 11 ЦК України, статей 123, 124, 127, 128 ЗК України рішенням органу місцевого самоврядування або державної адміністрації про надання земельної ділянки господарюючому суб'єкту у власність або в користування здійснюється волевиявлення власника землі і реалізуються відповідні права у цивільних правовідносинах з урахуванням вимог ЗК України, спрямованих на раціональне використання землі як об'єкта нерухомості (власності).
Індивідуальні акти органів держави або місцевого самоврядування, якими реалізовуються волевиявлення держави або територіальної громади як учасника цивільно-правових відносин і з яких виникають, змінюються, припиняються цивільні права і обов'язки, не належать до правових актів управління, а спори щодо їх оскарження мають приватноправовий характер, тобто справи у них підвідомчі господарським судам.
1.2.5. Спір, що виник внаслідок порушення права суб'єкта господарської діяльності на земельну ділянку, в тому числі органами державної влади та місцевого самоврядування, є спором про право цивільне і підлягає розгляду за правилами ГПК.
Зокрема, відповідно до статті 20 ГК України, статей 16, 393 ЦК України визнання судом незаконним і скасування акта органів державної влади, влади Автономної Республіки Крим або місцевого самоврядування, який не відповідає законові і порушує права власника, належить до способів захисту права власності. Предметом спору є захист права власності особи, а не публічно-правових інтересів держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади.
До спорів про право цивільне належать також спори, пов'язані з правом на використання природних ресурсів у господарській діяльності, гарантованим статтею 14 Конституції, главою 15 ГК України.
1.3. У порядку господарського судочинства вирішенню підлягають такі категорії спорів, засновані на положеннях статті 319 ЦК України, глав 27, 29, 33, 34 ЦК України та глави 15 ГК України, розділів III-V ЗК України:
- щодо набуття, здійснення та припинення прав юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців, територіальних громад та держави на земельні ділянки (крім спорів, передбачених частиною першою статті 16 Закону України "Про відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності");
- пов'язані із захистом права на земельні ділянки (в тому числі відновлення порушеного права третьої особи, яка на підставі рішень державних органів або органів місцевого самоврядування претендує на спірну земельну ділянку);
- про визнання незаконними рішень, дій чи бездіяльності органів державної влади та органів місцевого самоврядування з питань передачі земельних ділянок у власність чи надання їх у користування, припинення права власності на земельні ділянки, вилучення цих ділянок з користування і про зобов'язання названих органів залежно від характеру спору виконати певні дії, як цього вимагають приписи чинного законодавства;
- про повернення самовільно зайнятих земельних ділянок;
- про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою;
- пов'язані з набуттям, зміною та припиненням права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), для сільськогосподарських потреб (емфітевзис);
- про встановлення, зміну та припинення земельного сервітуту;
- що виникають з укладення, зміни, розірвання, виконання договору оренди земельних ділянок, інших договорів користування земельними ділянками, в тому числі спори про стягнення заборгованості з орендної плати за договорами на користування земельною ділянкою;
- про стягнення шкоди, у тому числі упущеної вигоди, завданої порушеннями прав власників, у тому числі держави та територіальних громад, і користувачам земельних ділянок;
- інші спори, пов'язані з правами і охоронюваними законом інтересами суб'єктів господарювання та інших юридичних осіб на земельні ділянки.
Системний аналіз норм законодавства України дає підстави для висновку про те, що орендна плата за земельну ділянку, яка перебуває в державній або в комунальній власності, має подвійну правову природу, оскільки, з одного боку, є передбаченим договором оренди землі платежем, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (частина перша статті 21 Закону України "Про оренду землі", підпункт 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України, далі - ПК України), з іншого - є однією з форм плати за землю як загальнодержавного податку нарівні із земельним податком (підпункт 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 ПК України). Разом з тим підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є саме договір оренди такої земельної ділянки (частина друга статті 21 Закону України "Про оренду землі", пункт 288.1 статті 288 ПК України). У зв'язку з цим та оскільки орендну плату за землю орендар вносить орендодавцеві (стаття 21 Закону України "Про оренду землі", стаття 288 ПК України), то право на стягнення заборгованості з орендної плати має орендодавець шляхом звернення до відповідного господарського суду в установленому ГПК порядку.
{Підпункт 1.3 пункту 1 доповнено абзацом згідно з Постановою Вищого господарського суду № 8 від 29.05.2013}
1.4. Господарським судам не підвідомчі справи у спорах, що виникають з публічно-правових відносин, у яких держава та територіальні громади через свої органи беруть участь з метою реалізації владних повноважень, а також справи, пов'язані з оскарженням правових актів, спрямованих на здійснення повноважень управління у земельних відносинах.
Правовідносини у сфері використання і охорони земель, врегульовані розділами VI та VII ЗК України, можуть мати як приватноправовий, так і публічно-правовий характер (глави 29, 30, 33 названого Кодексу), а тому спори, що виникають з відповідних правовідносин, можуть, у залежності від їх правового характеру та складу учасників, вирішуватися за правилами адміністративного або господарського судочинства.
{Абзац другий підпункту 1.4 в редакції Постанови Вищого господарського суду № 14 від 26.12.2011}
Виходячи з цього визначається й підвідомчість справ зі спорів, пов'язаних із здійсненням державного контролю та нагляду за господарською діяльністю суб'єктів господарювання у сфері земельних відносин - за використанням і охороною земель (частина третя статті 19 ГК України). Такі справи підлягають розглядові господарськими судами, оскільки стосуються об'єктів цивільних відносин - земельних ділянок та інших природних ресурсів, цивільних прав суб'єктів господарювання на ділянки і зазначені ресурси, зокрема, у спорах про: визнання недійсними правочинів стосовно земельних ділянок, звільнення самовільно зайнятих земельних ділянок, відшкодування збитків, завданих землям і природним ресурсам господарською діяльністю, стягненням заборгованості з орендної плати за договорами оренди землі державної та комунальної форм власності тощо.
{Абзац третій підпункту 1.4 в редакції Постанови Вищого господарського суду № 14 від 26.12.2011}
1.5. В силу приписів частини першої статті 16 Закону України "Про відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності" спори, пов'язані із зверненням до адміністративного суду органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування з позовом про примусове відчуження від власника необхідних для суспільних потреб земельних ділянок, не підлягають вирішенню в господарських судах.
1.6. У вирішенні спорів, що виникають у зв'язку з укладенням, зміною, розірванням, виконанням, припиненням договорів оренди земельних ділянок, інших договорів щодо користування земельними ділянками, у тому числі про стягнення заборгованості з орендної плати за договорами користування земельною ділянкою, господарським судам слід виходити з правил виключної підсудності, встановлених частиною дев'ятою статті 16 ГПК, а якщо відповідачем у справі є орган, зазначений у частині п'ятій цієї статті, то така справа піддягає розгляду в господарському суді міста Києва.
{Пункт 1 доповнено підпунктом 1.6 згідно з Постановою Вищого господарського суду № 8 від 29.05.2013}
2. Справи у спорах, пов'язаних з набуттям і реалізацією права на земельні ділянки
2.1. Підстави набуття прав на землю визначені розділом IV ЗК України.
Після прийняття органом державної влади або місцевого самоврядування рішення про надання земельної ділянки у власність або в користування, затвердження результатів аукціону, укладення відповідної цивільно-правової угоди, набуття права власності на житловий будинок, будівлю, споруду особа має право на одержання земельної ділянки у власність або в користування і право вимагати оформлення документів, що посвідчують право власності або право користування земельною ділянкою.
Право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав (стаття 125 ЗК України).
За відсутності рішення органу виконавчої влади або місцевого самоврядування про надання земельної ділянки у власність або в користування юридична особа або фізична особа не має права використовувати земельну ділянку державної або комунальної форми власності.
2.2. Проект відведення земельної ділянки не визначений законом як підстава набуття права на земельну ділянку і не є правовстановлюючим документом, спрямованим на набуття, зміну або припинення прав та обов'язків сторін, а є лише невід'ємною частиною договору оренди земельної ділянки (частина четверта статті 15 Закону України "Про оренду землі").
2.3. Державні акти про право власності або право постійного користування на земельну ділянку є документами, що посвідчують відповідне право і видаються на підставі рішень Кабінету Міністрів України, обласних, районних, Київської і Севастопольської міських, селищних, сільських рад, Ради Міністрів Автономної Республіки Крим, обласної, районної, Київської і Севастопольської міських державних адміністрацій.
У спорах, пов'язаних з правом власності або постійного користування земельними ділянками, недійсними можуть визнаватися як зазначені рішення, на підставі яких видано відповідні державні акти, так і самі акти про право власності чи постійного користування.
Разом з тим господарським судам слід враховувати, що право, посвідчене державними актами, є похідним від відповідного рішення органу державної влади чи органу місцевого самоврядування про передачу земельної ділянки у власність чи в користування, а тому з огляду на приписи частини першої статті 16 ЦК України та статті 152 ЗК України захист прав осіб на земельні ділянки не може здійснюватися лише шляхом визнання відповідного державного акта недійсним, якщо рішення, на підставі якого видано цей державний акт, не визнано недійсним у встановленому порядку.
{Підпункт 2.3 пункту 2 доповнено абзацом згідно з Постановою Вищого господарського суду № 8 від 29.05.2013}
2.4. З позовами про визнання недійсними правочинів щодо земельних ділянок мають право звертатися сторони цих правочинів (договорів), а також інші зацікавлені особи, зокрема, особи, що мають право на придбання земельної ділянки, яка є предметом спірного договору. При цьому інтерес такої особи стосовно придбання у власність земельної ділянки має бути законним, не суперечити Конституції і законам України, суспільним інтересам, справедливості, добросовісності, розумності та іншим загальноправовим засадам, а також відповідати критеріям охоронюваного законом інтересу, офіційне тлумачення якого надане в резолютивній частині Рішення Конституційного Суду України від 01.12.2004 № 18-рп/2004 (справа № 1-10/2004).
2.5. Частиною другою статті 82 ЗК України встановлено обмеження у набутті у власність земельних ділянок іноземними юридичними особами.
Спільні підприємства, засновані за участю іноземних юридичних і фізичних осіб, можуть набувати право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення у випадках, визначених частинами першою та другою статті 82 ЗК України, та в порядку, встановленому цим Кодексом для іноземних юридичних осіб (частина третя названої статті).
У визначенні понять іноземної юридичної особи та спільного підприємства судам слід враховувати положення статті 1 Закону України "Про зовнішньоекономічну діяльність", статті 25 Закону України "Про міжнародне приватне право".
Вирішуючи відповідні спори, необхідно враховувати, що мораторій на відчуження земель сільськогосподарського призначення не може поширюватися на випадок, передбачений частиною четвертою статті 82 ЗК України, оскільки зазначена норма встановлює обов'язок іноземного підприємства здійснити відчуження земель сільськогосподарського призначення.
2.6. Забезпечення позову шляхом заборони реєструвати право власності на спірну земельну ділянку, відчужувати її будь-яким способом, передавати в іпотеку, користування, а також використовувати спірну земельну ділянку або її частину допускається за наявності відомостей про можливість вчинення відповідачем дій, які можуть утруднити чи зробити неможливим виконання рішення господарського суду. При цьому суд повинен визначити, чи перебувають заходи забезпечення позову, про вжиття яких заявляє клопотання сторона, у зв'язку із заявленими позовними вимогами та предметом спору, чи є ймовірність утруднення виконання або невиконання в майбутньому рішення суду про задоволення позову в разі невжиття таких заходів.
2.7. Статтею 92 ЗК України передбачено, що право постійного користування земельною ділянкою із земель державної та комунальної власності набувають лише: підприємства, установи та організації, що належать до державної та комунальної власності; громадські організації інвалідів України, їх підприємства (об'єднання), установи та організації; релігійні організації України, статути (положення) яких зареєстровано у встановленому законом порядку, виключно для будівництва і обслуговування культових та інших будівель, необхідних для забезпечення їх діяльності; публічне акціонерне товариство залізничного транспорту загального користування, утворене відповідно до Закону України "Про особливості утворення публічного акціонерного товариства залізничного транспорту загального користування". Однак ця норма не обмежує і не скасовує право постійного користування земельними ділянками, набуте іншими особами в установлених законодавством випадках станом на 01.01.2002 (див. Рішення Конституційного Суду України від 22.09.2005 № 5-рп/2005 у справі № 1-17/2005).
{Підпункт 2.7 пункту 2 в редакції Постанови Вищого господарського суду № 8 від 29.05.2013}
2.8. Право постійного землекористування є безстроковим, на відміну від права оренди, і може бути припинене лише з підстав, передбачених статтею 141 ЗК України, перелік яких є вичерпним.
Дії органів державної влади та місцевого самоврядування, спрямовані на позбавлення суб'єкта права користування земельною ділянкою після державної реєстрації такого права поза межами підстав, визначених у статті 141 ЗК України, є такими, що порушують право користування земельною ділянкою.
{Абзац третій підпункту 2.8 пункту 2 виключено на підставі Постанови Вищого господарського суду № 10 від 17.10.2012}
Господарські суди повинні мати на увазі, що відповідно до частини другої статті 149 ЗК України вилучення земельних ділянок здійснюється за згодою землекористувачів у випадках, передбачених законом, на компенсаційних засадах з визначенням повноважень органів, які здійснюють таке вилучення, та обмежень, встановлених статтею 151 ЗК України.
При цьому земельні ділянки державної власності, які перебувають у постійному користуванні, - рілля, багаторічні насадження для несільськогосподарських потреб, ліси площею понад 1 гектар для нелісогосподарських потреб, а також земельні ділянки природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного призначення вилучає Кабінет Міністрів України, крім випадків, визначених частинами п'ятою-восьмою статті 149 ЗК України, та у випадках, визначених статтею 150 ЗК України.
Порядок припинення права користування земельними ділянками, які використовуються з порушенням земельного законодавства, врегульовано статтею 144 ЗК України.
2.9. З урахуванням положень статті 3 ЗК України правове регулювання відносин, пов'язаних з орендою земельних ділянок, здійснюється спеціальним земельним законодавством, а договір оренди землі не є тотожним зобов'язанням найму, визначеним у ЦК України.
У вирішенні спорів, пов'язаних з укладанням, зміною, розірванням, припиненням учасниками земельних відносин договорів оренди земельних ділянок, загальні положення глави 20 ГК України застосовуються, якщо відповідні відносини не врегульовано спеціальними нормами ЗК України, Закону України "Про оренду землі".
{Підпункт 2.9 пункту 2 доповнено новим абзацом другим згідно з Постановою Вищого господарського суду № 8 від 29.05.2013}
Суб'єкт господарювання має право на визнання за ним права на оренду земельної ділянки лише за умов дотримання вимог статей 124, 125 ЗК України і статті 16 Закону України "Про оренду землі".
{Абзац третій підпункту 2.9 пункту 2 із змінами, внесеними згідно з Постановою Вищого господарського суду № 8 від 29.05.2013}
Суди мають враховувати, що способи захисту прав юридичних та фізичних осіб на земельні ділянки, визначені статтею 152 ЗК України, положення якої у відповідних правовідносинах підлягають переважному застосуванню перед нормами ЦК України та ГК України.
2.10. У вирішенні спорів щодо переходу права власності на земельну ділянку внаслідок переходу права власності на житлові будинки, будівлі, споруди, що на них розміщені, судам необхідно досліджувати умови договору купівлі-продажу зазначеного нерухомого майна, наявність у продавця визначених законом документів, що посвідчують право на земельну ділянку, відповідність нерухомого майна, розміщеного на відповідних земельних ділянках, ознакам житлового будинку (будівлі, споруди), здійснення державної реєстрації права власності особи, яка придбала відповідне нерухоме майно, з урахуванням положень статей 331, 376 ЦК України, статей 116, 123, 124, 126 ЗК України.
{Абзац перший підпункту 2.10 пункту 2 із змінами, внесеними згідно з Постановами Вищого господарського суду № 8 від 29.05.2013, № 13 від 17.12.2013}
Правочин, за яким переходить право власності на житлові будинки, будівлі, споруди, тягне за собою перехід права на земельну ділянку, на якій знаходиться відповідне нерухоме майно. Новий власник будинку (будівлі, споруди) у зв'язку з цим не звільняється від необхідності оформлення права на земельну ділянку відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на майно та їх обтяжень". Таке оформлення здійснюється з урахуванням законодавчих приписів, зазначених в абзацах другому-п'ятому підпункту 2.12 пункту 2 цієї постанови, і положень постанови Кабінету Міністрів України від 06.05.2009 № 439 "Про деякі питання посвідчення права власності на земельну ділянку".
{Абзац другий підпункту 2.10 пункту 2 із змінами, внесеними згідно з Постановою Вищого господарського суду № 13 від 17.12.2013}
Судам необхідно мати на увазі, що згідно з частиною другою статті 134 ЗК України земельні ділянки державної чи комунальної власності, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб, не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах).
У вирішенні спорів належить враховувати положення статті 126 ЗК України (у редакції Закону від 05.03.2009 № 1066-VI, яка набрала чинності з 02.05.2009). Згідно з частиною шостою зазначеної статті орган, який здійснює реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обмежень, робить відмітку про реєстрацію прав на земельну ділянку відповідно до документа, на підставі якого відбулося відчуження, складеного та посвідченого в порядку, встановленому законом, протягом 14 календарних днів з дня подання до цього органу зазначеного документа.
2.11. У застосуванні положень статей 377 ЦК України та 120 ЗК України щодо переходу права користування земельною ділянкою внаслідок переходу права на розташований на ній житловий будинок, будівлю, споруду господарським судам слід враховувати, що положення відповідних статей обох кодексів мають один і той же предмет регулювання, а тому підлягають застосуванню в сукупності.
До відносин, пов'язаних з переходом права користування земельною ділянкою, на якій знаходиться житловий будинок, будівля, споруда, до особи, що набула права власності на відповідне нерухоме майно, в тому числі стосовно розміру такої земельної ділянки, застосовується законодавство, що діяло на час переходу права власності на житловий будинок, будівлю, споруду.
До відносин користування власником житлового будинку (будівлі, споруди) земельною ділянкою, на якій розташований житловий будинок (будівля, споруда) як до правовідносин, що тривають, застосовується законодавство, що діє протягом періоду користування земельною ділянкою. Норми законодавства, якими змінено правовий режим та умови користування такими земельними ділянками, повинні застосовуватися також і до умов користування земельною ділянкою, які існували до відповідних змін.
2.12. Відповідно до частини другої статті 120 ЗК України у разі набуття права власності на житловий будинок (будівлю, споруду), що знаходяться на земельній ділянці, наданій у користування, до набувача переходить право користування відповідною земельною ділянкою в тому ж обсязі, що був у попереднього землекористувача. Отже, якщо попередній власник житлового будинку (будівлі, споруди) користувався земельною ділянкою, на якій розміщено відповідне нерухоме майно на підставі договору оренди, новий власник може вимагати переоформлення права користування земельною ділянкою на своє ім'я в установленому законом порядку, в тому числі з додержанням вимог згаданих Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на майно та їх обтяжень" і статті 125 ЗК України, яка пов'язує виникнення права на земельну ділянку з моментом державної реєстрації відповідного права". Він за необхідності може звернутися до господарського суду також з позовом про визнання за ним права користування земельною ділянкою (пункт 1 частини другої статті 16 ЦК України).
При цьому необхідно враховувати також приписи:
{Підпункт 2.12 пункту 2 доповнено абзацом згідно з Постановою Вищого господарського суду № 13 від 17.12.2013}
- статті 120 ЗК України, зокрема її другої частини, та статті 126 названого Кодексу;
{Підпункт 2.12 пункту 2 доповнено абзацом згідно з Постановою Вищого господарського суду № 13 від 17.12.2013}
- статті 377 ЦК України;
{Підпункт 2.12 пункту 2 доповнено абзацом згідно з Постановою Вищого господарського суду № 13 від 17.12.2013}
- статті 50 Закону України "Про землеустрій", зокрема, частини першої згаданої статті.
{Підпункт 2.12 пункту 2 доповнено абзацом згідно з Постановою Вищого господарського суду № 13 від 17.12.2013}
{Підпункт 2.12 пункту 2 із змінами, внесеними згідно з Постановами Вищого господарського суду № 3 від 16.01.2013, № 13 від 17.12.2013}
2.13. Статтею 120 ЗК України (в редакції від 25.10.2001) було передбачено перехід права користування земельною ділянкою до нового власника житлового будинку (будівлі, споруди), розташованого на цій земельній ділянці, на підставі договору оренди. З 20.06.2007 набрав чинності Закон України "Про внесення змін та визнання такими, що втратили чинність, деяких законодавчих актів України у зв'язку з прийняттям Цивільного кодексу України" від 27.04.2007 № 997-V, яким було змінено редакцію частин першої та другої статті 120 ЗК України. Зокрема, стаття 120 ЗК України (в редакції від 27.04.2007) не містила положення про договір оренди як про єдину підставу права користування земельною ділянкою, на якій знаходиться житловий будинок, будівля, споруда. Отже, з дати набрання чинності названим Законом передбачене статтею 120 ЗК України право власника нерухомого майна користуватися земельною ділянкою, на якій знаходиться це майно, може ґрунтуватися й на інших підставах, ніж договір оренди земельної ділянки.
Статтями 92, 93, 98, 102 ЗК України передбачено користування земельною ділянкою на праві постійного користування, оренди, сервітуту, еміфітевзису та суперфіцію. При цьому відповідно до статей 102-1 ЗК України, 413 ЦК України суперфіцій визначено як право користування земельною ділянкою для забудови. Таким чином, укладення договору суперфіцію є спеціальним способом надання права на користування земельними ділянками, що надаються або були надані з цільовим призначенням для забудови та експлуатації житлових будинків, будівель, споруд.
{Абзац другий підпункту 2.13 пункту 2 із змінами, внесеними згідно з Постановою Вищого господарського суду № 8 від 29.05.2013}
Користування земельною ділянкою на правах суперфіцію забезпечує реалізацію прав власників житлових будинків, будівель, споруд на користування земельними ділянками, на яких знаходиться відповідне майно, з огляду на такі положення законодавства:
- право користування чужою земельною ділянкою для забудови може бути встановлено як на визначений, так і на невизначений строк (крім права користування земельною ділянкою державної чи комунальної власності), який не може перевищувати 50 років (частини четверта і п'ята статті 413 ЦК України, частина четверта статті 102-1 ЗК України);
- передбачений частиною третьою статті 415 ЦК України перехід суперфіцію до особи, яка набула права власності на будівлі (споруди), кореспондується з положеннями статей 120 ЗК України і 377 ЦК України;
- відповідно до статті 102-1 ЗК України та статті 413 ЦК України суперфіцій, крім права користування земельною ділянкою державної або комунальної форми власності, може відчужуватися.
Таким чином, власник житлового будинку (крім багатоквартирного), будівлі, споруди на підставі статей 120, 102-1 ЗК України та статей 377, 413 ЦК України вправі вимагати від власника земельної ділянки (в тому числі й шляхом подання відповідного позову) оформлення права користування земельною ділянкою, на якій розташоване відповідне нерухоме майно, та ділянкою, необхідною для його обслуговування, шляхом укладення договору суперфіцію.
2.14. За наслідками розгляду справ за позовами до органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування щодо оскарження (визнання незаконними) прийнятих ними актів з питань, пов'язаних з наданням земельних ділянок у власність чи в користування суб'єктам господарської діяльності (про відмову у передачі земельної ділянки у власність чи в користування, у продажу земельної ділянки, у наданні дозволу і вимог на розроблення проекту відведення земельної ділянки тощо) господарський суд залежно від характеру спору може зобов'язати названі органи виконати певні дії, як цього вимагають приписи чинного законодавства, зокрема розглянути в установленому для даного органу порядку питання, яке стосується предмета спору.
Водночас суд не вправі приймати рішення з питань, віднесених до виключної компетенції цих органів, наприклад, про надання земельних ділянок у власність або в користування, укладення договорів купівлі-продажу або оренди земельних ділянок, а також зазначати, яке конкретно рішення повинно бути прийнято.
2.15. Оскільки зі змісту статей 12, 17 ЗК України вбачається, що розпорядження землями територіальної громади та землями державної власності (в межах, визначених ЗК України), у тому числі надання їх у користування, належить до повноважень органів місцевого самоврядування і органів виконавчої влади та здійснюється відповідно до вимог цього Кодексу, то в будь-якому спорі, що стосується права користування земельною ділянкою, належною до земель державної чи комунальної власності, суд має залучити до участі у справі відповідний орган виконавчої влади чи орган місцевого самоврядування як уповноважений орган власника земельної ділянки.
2.16. Необхідною умовою укладення договору оренди земельної ділянки, яка перебуває у державній або в комунальній власності, є наявність рішення відповідного органу про надання земельної ділянки. Водночас зобов'язання цього органу в судовому порядку укласти такий договір за відсутності зазначеного рішення є неможливим (крім випадку, передбаченого статтею 120 ЗК України та статтею 377 ЦК України), оскільки це порушувало б його передбачену Конституцією України виключну компетенцію.
{Абзац перший підпункту 2.16 пункту 2 із змінами, внесеними згідно з Постановою Вищого господарського суду № 8 від 29.05.2013}
Якщо на час звернення до суду з відповідним позовом не подано доказів прийняття відповідним органом виконавчої влади чи органом місцевого самоврядування рішення про передачу в оренду спірної земельної ділянки, вимоги позивача про зобов'язання такого органу укласти договір оренди задоволенню не підлягають.
2.17. У вирішенні спорів, пов'язаних з поновленням (пролонгацією) договорів оренди земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, судам слід враховувати положення статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", який набрав чинності з 12.03.2011).
Частиною шостою зазначеної статті передбачено, що договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором, у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою і за відсутності протягом місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі.
Відтак господарським судам у вирішенні відповідних спорів необхідно з'ясовувати, зокрема, чи повідомляв орендар орендодавця у встановленому порядку про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк та чи заперечував орендодавець у строк, визначений законом, проти поновлення договору.
Разом з тим судам слід враховувати, що до спірних правовідносин має застосовуватися саме та редакція закону, яка була чинною на дату, з якої виникло переважне право на поновлення договору оренди земельної ділянки. При цьому, якщо відповідні правовідносини виникли між сторонами до внесення змін Законом України "Про регулювання містобудівної діяльності" (набрав чинності з 12.03.2011) до статті 33 Закону України "Про оренду землі", судам слід брати до уваги, що попередня редакція зазначеної статті Закону України "Про оренду землі" не передбачала автоматичного поновлення договорів оренди землі. Реалізація переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності пов'язувалася з наявністю відповідного рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.
{Підпункт 2.17 пункту 2 доповнено абзацом згідно з Постановою Вищого господарського суду № 8 від 29.05.2013}
2.18. Вирішення спорів про внесення змін до договору пов'язане із застосуванням положення частини першої статті 626 ЦК України, відповідно до якої договір є узгодженим волевиявленням двох або більше сторін, і тому суд не може зобов'язати іншу сторону договору внести зміни до нього. Отже, зацікавлена сторона у випадках, передбачених законом, може просити суд про внесення зміни до договору згідно з рішенням суду, а не про зобов'язання відповідача внести такі зміни до договору.
2.19. У разі прийняття уповноваженим органом рішення про внесення змін до ставок орендної плати за землю та затвердження нових коефіцієнтів, що використовуються для розрахунку орендної плати за земельні ділянки, такі обставини можуть не братися судом до уваги лише у разі скасування відповідного рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування в установленому законом порядку.
Згідно зі статтею 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У визначених законом випадках застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.
Судам слід враховувати, що розмір орендної плати за землю визначається сторонами у договорі, в тому числі може визначатися шляхом встановлення відсоткового відношення до нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що відповідає чинному законодавству України, зокрема, приписам частини першої статті 15, статті 21 Закону України "Про оренду землі".
{Абзац третій підпункту 2.19 пункту 2 в редакції Постанови Вищого господарського суду № 8 від 29.05.2013}
Статтею 30 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. Оскільки орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то законодавча зміна граничного розміру цієї плати може бути підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору. При цьому надсилання відповідачеві пропозицій щодо внесення змін до договору оренди є правом, а не обов'язком позивача, тому недотримання останнім вимог частини другої статті 188 ГК України щодо надсилання іншій стороні пропозицій про зміну умов договору не позбавляє його права звернутися до господарського суду з позовом про зміну умов договору.
{Абзац підпункту 2.19 пункту 2 в редакції Постанови Вищого господарського суду № 8 від 29.05.2013; із змінами, внесеними згідно з Постановою Вищого господарського суду № 13 від 17.12.2013}
При цьому згідно з частиною третьою статті 653 ЦК України якщо договір змінюється або розривається в судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.
Під час вирішення спору щодо внесення змін до договору оренди землі, зокрема, в частині розміру орендної плати, господарський суд може залучити як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, відповідний територіальний орган центрального органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів (Державного агентства земельних ресурсів України).
{Підпункт 2.19 пункту 2 доповнено абзацом згідно з Постановою Вищого господарського суду № 8 від 29.05.2013}
2.20. У вирішенні спорів про розірвання договору оренди земельної ділянки судам слід враховувати, що відповідно до статті 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених умовами договору, та з підстав, визначених статтями 24 і 25 Закону України "Про оренду землі", у разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також з підстав, визначених ЗК України та іншими законами України.
2.21. У разі встановлення порушень, передбачених статтею 143 ЗК України, зокрема, коли земельна ділянка використовується не за цільовим призначенням, визначеним умовами договору, та у спосіб, що суперечить екологічним вимогам, суди мають правові підстави для задоволення вимог про розірвання договору оренди на підставі статті 32 Закону України "Про оренду землі".
Про невиконання відповідачем умов договору щодо використання землі за цільовим призначенням може свідчити, зокрема, відсутність проведення будь-яких будівельних робіт на об'єкті, що може підтверджуватися, наприклад, актом, складеним Державною архітектурно-будівельною інспекцією. Разом з тим слід звернути увагу на те, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме факт використання землі не за цільовим призначенням, а не, наприклад, невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд.
2.22. Якщо підставою розірвання договору оренди землі визначається невиконання або несвоєчасне виконання орендарем передбаченого договором обов'язку щодо здачі об'єкта будівництва в експлуатацію у встановлений граничний строк, то господарським судам слід виходити з положень Законів України "Про основи містобудування" та "Про регулювання містобудівної діяльності" (набрав чинності з 12.03.2011) і відповідних обставин, які впливають або могли б вплинути на порушення строків будівництва та введення в експлуатацію об'єкта. У вирішенні таких спорів суди мають з'ясовувати, у чому полягає шкода, завдана органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування у зв'язку з зазначеною обставиною, та чим саме така обставина порушує чи обмежує права орендодавця, а відтак чи буде це істотним порушенням умов договору оренди, що в подальшому може потягнути його розірвання. При цьому судами також повинні досліджуватися якісні характеристики об'єкта будівництва, обсяг будівництва, а також реальні строки здачі в експлуатацію об'єкта, що має визначатися проектом будівництва, який відповідно повинен бути предметом вивчення судом.
2.23. Розглядаючи справи зі спорів про розірвання договору оренди з підстав заборгованості з орендної плати, потрібно мати на увазі, що згідно зі статтями 1, 13 Закону України "Про оренду землі" основною метою договору оренди земельної ділянки та одним з визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі.
Разом з тим доводи про наявність заборгованості з орендної плати мають підтверджуватися належними доказами, наприклад, довідкою, виданою державною податковою інспекцією про наявність (або відсутність) заборгованості за земельним податком та орендною платою.
2.24. Для правильного вирішення спору про визнання недійсним договору оренди суттєве значення має з'ясування правового режиму спірної земельної ділянки та дотримання сторонами порядку передачі її в оренду згідно з вимогами статей 84, 118, 123, 124 ЗК України з урахуванням необхідності у певних випадках дотримання порядку її вилучення. З огляду на це судам потрібно встановлювати наявність у відповідної ради повноважень для вирішення питання щодо затвердження проекту відведення і передачі спірної земельної ділянки в оренду, а отже й дійсність укладеного договору, що оспорюється.
{Абзац перший підпункту 2.24 пункту 2 із змінами, внесеними згідно з Постановою Вищого господарського суду № 8 від 29.05.2013}
З огляду на це судам необхідно враховувати, що оскільки договір оренди укладається на виконання рішення органу місцевого самоврядування чи виконавчої влади, то без скасування таких рішень у встановленому законом порядку відсутні правові підстави для визнання відповідних договорів недійсними з підстав відсутності повноважень у відповідної місцевої ради чи органу виконавчої влади на затвердження проекту відведення та передачі спірної земельної ділянки в оренду.
2.25. У спорах про визнання договорів оренди землі недійсними судам належить ретельно з'ясовувати наявність відповідних повноважень у осіб, якими підписується договір. Звернути увагу судів на те, що відповідно до статті 42 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" повноваження міського голови закінчуються в момент вступу на цю посаду іншої обраної особи.
2.26. У частині першій статті 15 Закону України "Про оренду землі" встановлено перелік істотних умов договору оренди землі, відсутність однієї з яких згідно з частиною другою цієї статті є підставою для визнання договору недійсним.
{Абзац перший підпункту 2.26 пункту 2 із змінами, внесеними згідно з Постановою Вищого господарського суду № 8 від 29.05.2013}
Водночас згідно з частиною четвертою статті 15 Закону України "Про оренду землі" невід'ємними частинами договору оренди землі є: 1) план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; 2) кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; 3) акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); 4) акт приймання-передачі об'єкта оренди; 5) проект відведення земельної ділянки у разі його розроблення згідно із законом.
У вирішенні спорів про визнання недійсними договорів оренди земельної ділянки суди мають з'ясовувати наявність на момент укладення оспорюваного договору оренди рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування про надання дозволу на розроблення проекту відведення земельної ділянки, оскільки його відсутність суперечить вимогам пункту 5 частини четвертої статті 15 Закону України "Про оренду землі" та пункту 3 Порядку розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26.05.2004 № 677.
Також, розглядаючи справи у спорах про визнання недійсними договорів оренди, суди повинні з'ясовувати питання чинності рішень (розпоряджень), на підставі яких було укладено такі договори.
2.27. Як передбачено частиною другою статті 13 ЦК України при здійсненні своїх прав особа зобов'язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, завдати шкоди довкіллю або культурній спадщині, а тому якщо судами буде встановлено факт передачі в оренду земельної ділянки, на якій знаходиться майно (нерухомість), що належить іншій особі на праві власності, то відповідний факт є правовою підставою для визнання оспорюваного договору недійсним, оскільки відповідно до частини першої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.
Указом Президента України від 08.08.95 № 720/95 "Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям" акціонерам сільськогосподарського акціонерного товариства гарантовано право на отримання земельного паю, а в подальшому - на виділення його в натурі та оформлення у приватну власність, і тому за наявності звернень акціонерів з проханням виділити земельні паї в натурі та надати їм землю для ведення особистого селянського господарства укладення договору оренди землі з іншими особами є неправомірним, що, в свою чергу, може бути підставою для визнання відповідного договору оренди недійсним у судовому порядку.
2.28. У вирішенні відповідних спорів судам слід враховувати вимоги законодавства про реєстрацію права власності та права користування земельною ділянкою, а саме положення статей 125, 126 ЗК України, законів України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", "Про Державний земельний кадастр" (набрав чинності з 01.01.2013), Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.2012 № 1051 (набрала чинності з 01.01.2013), Інструкції про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право власності на земельну ділянку і право постійного користування земельною ділянкою та договорів оренди землі, затвердженої наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 04.05.99 № 43, а також суб'єктний склад сторін таких договорів, маючи на увазі, що власники земельних паїв (фізичні особи), як правило, є сторонами у відповідних угодах та не можуть бути сторонами у судовому процесі в господарських судах.
{Підпункт 2.28 пункту 2 в редакції Постанови Вищого господарського суду № 8 від 29.05.2013}
2.29. Звернути увагу господарських судів на те, що договір оренди земельної ділянки може бути припинений лише на майбутнє, оскільки неможливо повернути вже здійснене за ним користування ділянкою. Одночасно з визнанням договору недійсним господарський суд повинен зазначити в рішенні, що цей договір припиняється лише на майбутнє.
2.30. Дозвіл на розміщення зовнішньої реклами, ордер або інші дозвільні документи на право торгівлі не належать до документів, що посвідчують право користування земельною ділянкою. Суб'єкти господарської діяльності, яким видано відповідні дозвільні документи, вправі вимагати оформлення їх права користування земельною ділянкою у загальному порядку, визначеному законодавством.
2.31. Поняття, зміст та підстави встановлення і припинення земельного сервітуту визначені главою 32 ЦК України (статті 401-406), главою 16 ЗК України (статті 98-102).
Господарським судам для визначення правильності обрання позивачем способу захисту порушеного права необхідно розмежовувати встановлення сервітуту та усунення перешкод у користуванні майном (негаторний позов).
У зв'язку з цим слід звернути увагу господарських судів на те, що основним критерієм у відповідному розмежуванні є наявність або відсутність протиправного характеру дій відповідача.
За відсутності протиправного характеру дій відповідача виключається можливість задоволення негаторного позову про усунення перешкод у користуванні майном. У такому разі позивач для задоволення потреби у доступі до свого нерухомого майна повинен вжити заходів для встановлення земельного сервітуту або іншим способом отримати право користування земельною ділянкою.
2.32. За змістом частини першої статті 98 ЗК України земельний сервітут (крім особистого) може бути встановлений для власника або землекористувача сусідньої земельної ділянки. Відповідно вимоги особи, яка не є таким власником або користувачем, про встановлення сервітуту для проходу (проїзду) задоволенню не підлягають.
Види права земельного сервітуту визначає стаття 99 ЗК України, положення якої є такими, що встановлюють підстави, за наявності яких можливе звернення з вимогою про встановлення сервітуту. Зазначена стаття визначає конкретних суб'єктів, між якими виникають відносини щодо сервітуту. Вимагати встановлення земельних сервітутів можуть власники або землекористувачі земельних ділянок. Ініціатором встановлення земельного сервітуту може бути власник або користувач земельної ділянки, у яких є потреба у використанні суміжної (сусідньої) земельної ділянки, щоб усунути недоліки своєї ділянки, зумовлені її місцем розташування або природним станом.
2.33. Відповідно до частини першої статті 402 ЦК України та частини першої статті 100 ЗК України суд може винести рішення про встановлення сервітуту, умови якого визначаються судом з урахуванням обставин справи.
Згідно з частиною третьою статті 402 ЦК України спір про встановлення сервітуту вирішується судом за позовом особи, яка вимагає встановлення сервітуту, у разі не досягнення домовленості про встановлення сервітуту та його умови. У зв'язку з цим господарським судам необхідно враховувати, що обов'язковою умовою звернення до суду з позовом про встановлення сервітуту є вжиття особою, яка вимагає такого встановлення, заходів щодо встановлення сервітуту за домовленістю з власником (володільцем) відповідної земельної ділянки.
Якщо особа до звернення до суду не вчиняла дій щодо встановлення сервітуту за домовленістю сторін (зокрема, не звернулася до іншої сторони з пропозицією про укладення договору про встановлення сервітуту), господарським судам слід відмовляти у задоволенні відповідних вимог у зв'язку з відсутністю у такої особи права вимагати встановлення сервітуту за рішенням суду.
2.34. Обов'язковою умовою встановлення земельного сервітуту є неможливість задоволення потреби особи, яка вимагає встановлення сервітуту, в інший спосіб.
Під час розгляду справи у спорі про встановлення земельного сервітуту господарським судам належить з'ясовувати, з яких причин позивач не може використовувати належне йому майно. Не підлягають задоволенню позовні вимоги про встановлення земельного сервітуту, якщо судом визначено, що неможливість використання майна зумовлена діями самого позивача.
2.35. У вирішенні спорів про встановлення сервітуту суд має враховувати, що обов'язок обґрунтування площі і меж чужої земельної ділянки, встановлення сервітуту на яку вимагає позивач, а також виготовлення проекту технічного (кадастрового) плану спірної земельної ділянки покладається на позивача.
2.36. У разі якщо підставою позову про встановлення земельного сервітуту є недосягнення сторонами згоди щодо окремих умов встановлення сервітуту господарський суд, встановлюючи сервітут своїм рішенням, не позбавлений права врахувати досягнуту сторонами домовленість щодо умов сервітуту.
2.37. При визначенні умов сервітуту необхідно враховувати витрати власника (володільця) земельної ділянки щодо сплати орендної плати земельного податку, утримання прибудинкової території і т.ін. в частині тієї площі, на якій встановлено земельний сервітут.
У рішенні суду про встановлення сервітуту має бути чітко зазначено для якого виду використання встановлюється земельний сервітут.
2.38. Складовою договору про встановлення земельного сервітуту має бути план земельної ділянки.
Користування сервітуарієм чужою земельною ділянкою без відповідної технічної документації та без визначення на місцевості меж дії земельного сервітуту може бути підставою для визнання договору про встановлення земельного сервітуту недійсним у судовому порядку.
2.39. Право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) є речовим правом на земельну ділянку, врегульованим главою 34 ЦК України та статтею 161 ЗК України.
Договір суперфіцію має особливу правову природу, відмінну від договору оренди, тому положення законодавства про суперфіцій не підлягають застосуванню до правовідносин оренди. Зокрема, помилковим є застосування господарськими судами приписів статті 416 ЦК України у вирішенні спорів про припинення оренди земельної ділянки.
2.40. Відповідно до частини першої статті 413 ЦК України та частини першої статті 102 ЗК України право суперфіцію виникає на підставі договору про суперфіцій або заповіту. У цих статтях вичерпно визначено підстави встановлення суперфіцію.
У разі звернення до господарських судів позивачів з вимогами про спонукання до укладення договору суперфіцію господарські суди повинні враховувати, що відповідно до статті 41 Конституції України власник має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Законодавством не передбачено підстав обов'язкового укладення власником, у тому числі державою та територіальними громадами, договору суперфіцію на вимогу особи, яка має намір здійснювати будівництво.
Суди також повинні враховувати, що визнання договору на право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцію), укладеним у редакції позивача, є обмеженням у реалізації прав власника земельної ділянки, який не може бути примушений виконувати умови договору, визначені в односторонньому порядку.
2.41. У вирішенні спорів, пов'язаних з наданням земельних ділянок державної та комунальної власності у користування на умовах суперфіцію, господарським судам необхідно враховувати, що надання земельної ділянки юридичній особі здійснюється за правилами статті 12, частини другої статті 116, статей 120, 123, статті 125 ЗК України, в силу яких у вирішенні питання про встановлення суперфіцію державні органи або органи місцевого самоврядування мають право на загальних засадах вимагати від заявника розробки проекту відведення земельної ділянки.
2.42. Під час вирішення спорів щодо суперфіцію судам слід встановлювати дійсного власника спірної земельної ділянки і обов'язково залучати його до участі у справі.
3. Відповідальність за порушення земельного законодавства
3.1. Відповідно до вимог чинного законодавства обов'язковою умовою фактичного використання земельної ділянки є наявність у особи, що її використовує, правовстановлюючих документів на цю земельну ділянку, а відсутність таких документів може свідчити про самовільне зайняття земельної ділянки.
Разом з тим, у вирішенні питання про застосування відповідальності за самовільне зайняття земельної ділянки господарським судам необхідно враховувати, що саме по собі встановлення судом наявності фактичного користування земельною ділянкою без документів, що посвідчують права на неї, не є достатньою підставою для кваліфікації такого використання земельної ділянки як самовільного її зайняття. Господарським судам у вирішенні таких спорів необхідно досліджувати, чи передбачено спеціальним законом отримання правовстановлюючих документів на земельну ділянку для розміщення певних об'єктів, причини відсутності таких документів у особи, що використовує земельну ділянку, наявність у особи права на отримання земельної ділянки у власність чи в користування, вжиття нею заходів до оформлення права на земельну ділянку тощо.
3.2. Не може вважатися самовільно зайнятою земельна ділянка комунальної власності, на якій без отримання правовстановлюючих документів на неї на підставі відповідного дозволу органу місцевого самоврядування розміщено зовнішній рекламний засіб, оскільки у Законі України "Про рекламу" та Типових правилах розміщення зовнішньої реклами, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 29.12.2003 № 2067, встановлено вичерпний перелік документів, необхідних для одержання дозволу на розміщення зовнішньої реклами, до яких правовстановлюючий документ на земельну ділянку не віднесено.
3.3. Ордер та інші дозвільні документи на право торгівлі надають суб'єкту господарювання право на здійснення підприємницької діяльності, зокрема, на відповідній території, земельній ділянці або у приміщенні. При цьому такий документ не надає права на відповідну земельну ділянку як частину земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування та з визначеними щодо неї правами в розумінні частини першої статті 79 ЗК України. Отже, розміщення малої архітектурної форми для здійснення підприємницької діяльності за відсутності правовстановлюючих документів на земельну ділянку, на якій вона розміщена, може свідчити про самовільне зайняттям земельної ділянки і тягнути за собою наслідки, визначені статтею 212 ЗК України.
3.4. За змістом статті 377 ЦК України та статті 120 ЗК України до особи, яка набула права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності або право користування на земельну ділянку, на якій розміщено відповідне нерухоме майно, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).
З огляду на приписи статті 182, частини другої статті 331, статті 657 ЦК України покупець нерухомого майна вправі вимагати оформлення відповідних прав на земельну ділянку, зайняту нерухомістю, з моменту державної реєстрації переходу права власності на нерухоме майно.
У разі встановлення факту правомірного набуття особою права на нерухоме майно за наявності у попереднього власника належно оформленого права на земельну ділянку, на якій воно розміщене, необхідно враховувати, що така особа набула права на відповідну земельну ділянку. З виникненням прав власності на будівлю чи споруду у юридичної особи виникає право одержати земельну ділянку в користування, а розглянути таке питання та прийняти відповідне рішення в строки, встановлені законом, зобов'язаний відповідний повноважний орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування. Тому відсутність у такої особи переоформлених на її ім'я правовстановлюючих документів на земельну ділянку не може кваліфікуватися як самовільне зайняття земельної ділянки. З урахуванням викладеного в таких випадках положення статті 212 ЗК України застосуванню не підлягають.
3.5. Не є самовільним використання земельної ділянки юридичною особою після зміни організаційно-правової форми цієї юридичної особи, якщо земельна ділянка використовується нею на підставі документа, який посвідчує право на земельну ділянку, виданого юридичній особі до її реорганізації.
{Підпункт 3.5 пункту 3 із змінами, внесеними згідно з Постановою Вищого господарського суду № 13 від 17.12.2013}
3.6. У вирішенні питання про задоволення вимог щодо стягнення шкоди, завданої самовільним зайняттям земельної ділянки, господарським судам необхідно мати на увазі, що розмір такої шкоди визначається відповідно до розрахунку, зробленого територіальними органами інспекції Міністерства екології та природних ресурсів України або Державною інспекцією з контролю за використанням і охороною земель Держкомзему та її територіальними підрозділами на підставі Методики визначення розміру шкоди, заподіяної внаслідок самовільного зайняття земельних ділянок, використання земельних ділянок не за цільовим призначенням, зняття ґрунтового покриву (родючого шару ґрунту) без спеціального дозволу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 25.07.2007 № 963.
3.7. Власники землі та землекористувачі мають право на захист своїх прав шляхом стягнення збитків з особи, яка вчинила неправомірні дії щодо відповідних земельних ділянок, у випадках, встановлених главою 24 ЗК України, та за процедурою, передбаченою Порядком визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 19.04.93 № 284.
3.8. Вирішуючи спори за позовами органів державної влади або місцевого самоврядування про стягнення з особи, яка набула у власність житловий будинок, будівлю або споруду і не переоформила право користування земельною ділянкою, збитків у вигляді упущеної вигоди (зокрема у розмірі неодержаної плати за оренду земельної ділянки), господарські суди повинні брати до уваги положення статті 22 ЦК України та частини другої статті 224 ГК України. Для застосування такого заходу відповідальності слід встановлювати наявність у діях відповідача усіх чотирьох елементів складу цивільного правопорушення (протиправної поведінки, збитків, причинного зв'язку між протиправною поведінкою та збитками і вини).
{Абзац перший підпункту 3.8 пункту 3 в редакції Постанови Вищого господарського суду № 13 від 17.12.2013}
У розгляді таких справ господарські суди мають докладно з'ясовувати причини неоформлення чи несвоєчасного оформлення відповідного землекористування та обставини, пов'язані із вжиттям господарюючими суб'єктами усіх залежних від них заходів щодо одержання документів, які посвідчують право землекористування. При цьому суду слід враховувати вимоги частини другої статті 120 ЗК України, якою передбачено що у разі коли жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
{Абзац другий підпункту 3.8 пункту 3 в редакції Постанови Вищого господарського суду № 13 від 17.12.2013}
Якщо у розгляді справи буде з'ясовано обставини, зазначені в абзаці третьому підпункту 3.4 пункту 3 цієї постанови, і що суб'єкт господарювання вживав необхідних заходів до оформлення свого права землекористування, то відсутність у нього переоформлених на його ім'я правовстановлюваних документів на земельну ділянку не може розцінюватися як правопорушення.
{Абзац підпункту 3.8 пункту 3 в редакції Постанови Вищого господарського суду № 13 від 17.12.2013}
3.9. Згідно з пунктом 3.1 наказу Державного агентства земельних ресурсів України та Державної інспекції з контролю за використанням і охороною земель від 12.09.2007 № 110 "Про затвердження Методичних рекомендацій щодо застосування Методики визначення розміру шкоди, заподіяної внаслідок самовільного зайняття земельних ділянок, використання земельних ділянок не за цільовим призначенням, зняття ґрунтового покриву (родючого шару грунту) без спеціального дозволу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 25.07.2007 № 963" підставою для здійснення розрахунку розміру шкоди, заподіяної державі, територіальним громадам, юридичним чи фізичним особам внаслідок самовільного зайняття земельних ділянок, використання земельних ділянок не за цільовим призначенням, зняття ґрунтового покриву (родючого шару ґрунту) без спеціального дозволу, є матеріали справи про адміністративне правопорушення, які підтверджують факт вчинення цього правопорушення, а саме:
- акт перевірки дотримання вимог земельного законодавства;
- протокол про адміністративне правопорушення;
- припис (з вимогою усунення порушення земельного законодавства);
- акт обстеження земельної ділянки.
Отже, підставою для здійснення розрахунку розміру шкоди, заподіяної державі або територіальній громаді внаслідок самовільного зайняття земельних ділянок, є зазначені документи в їх сукупності, оскільки саме вони можуть підтвердити сам факт самовільного зайняття земельної ділянки, розмір зайнятої ділянки та період часу, протягом якого вона використовується без належних правових підстав.
{Підпункт пункту 3 із змінами, внесеними згідно з Постановою Вищого господарського суду № 13 від 17.12.2013}
4. Особливості вирішення спорів щодо окремих категорій земель та суб'єктів землекористування
4.1. У вирішенні спорів про зміну цільового призначення земельних ділянок сільськогосподарського призначення господарським судам необхідно враховувати таке.
Відповідно до статті 207 ЗК України втрати сільськогосподарських угідь (ріллі, багаторічних насаджень, перелогів, сінокосів, пасовищ), лісових земель та чагарників як основного засобу виробництва в сільському і лісовому господарстві внаслідок вилучення їх для потреб, не пов'язаних із сільськогосподарським і лісогосподарським виробництвом, підлягають відшкодуванню.
Отже, вирішуючи пов'язані з цим спори, господарські суди повинні встановлювати наявність передбачених законом підстав для зміни відповідачем категорії земельної ділянки, яка знаходилася у запасі на території відповідної ради, з земель сільськогосподарського призначення на землі іншої категорії. За вимогами статті 20 ЗК України така зміна має бути здійснена за рішенням повноважного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.
{Абзац третій підпункту 4.1 пункту 4 із змінами, внесеними згідно з Постановою Вищого господарського суду № 8 від 29.05.2013}
Також господарським судам належить з'ясовувати та враховувати обставини, які свідчать про наявність постійного чи тимчасового використання земельної ділянки, цільове використання земельної ділянки після експлуатації родовища та її власне цільове призначення, категорію земель, можливість відновлення і подальшого раціонального використання відповідно до вимог статей 4, 5, 19, 30, пункту 4 статті 66, статті 79 ЗК України та застосування правових наслідків, встановлених статтею 20 ЗК України у разі порушення згаданих норм цього Кодексу.
У визначенні категорії, до якої відноситься земельна ділянка, судам слід керуватися положеннями статей 18, 19, глав 5-14 ЗК України і враховувати приписи статей 20, 21 названого Кодексу, а також Закону України "Про Державний земельний кадастр" (набрав чинності з 01.01.2013).
{Підпункт 4.1 пункту 4 доповнено абзацом згідно з Постановою Вищого господарського суду № 8 від 29.05.2013}
4.2. За змістом статті 1 Закону України "Про використання земель оборони" та статті 77 ЗК України землями оборони визнаються землі, надані для розміщення і постійної діяльності військових частин, установ, військово-навчальних закладів, підприємств та організацій Збройних Сил України, інших військових формувань, утворених відповідно до законодавства України. Землі оборони з 01.01.2013 можуть перебувати лише в державній власності.
{Абзац перший підпункту 4.2 пункту 4 із змінами, внесеними згідно з Постановою Вищого господарського суду № 3 від 16.01.2013}
Відповідно до Законів України "Про оборону України" та "Про правовий режим майна у Збройних Силах України" Міністерство оборони України є уповноваженим державою органом управління військовим майном. З огляду на це залучення Міністерства оборони України до участі у розгляді справ, предметом спору в яких виступають землі оборони, є обов'язковим.
Порядок використання земель оборони встановлюється законом. Порядок використання земель оборони в господарських цілях визначено статтею 4 Закону України "Про використання земель оборони".
У разі відсутності доказів зміни цільового призначення земельної ділянки, яка належить до земель оборони, в порядку, визначеному статтею 20 ЗК України, така ділянка не може використовуватися у господарських цілях, в тому числі для житлової забудови, у зв'язку з чим укладені договори, об'єктами яких є землі оборони, підлягають визнанню недійсними.
У вирішенні відповідних спорів судам слід враховувати, що Законом України "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва" (набрав чинності з 14.01.2009) статтю 4 Закону України "Про використання земель оборони" доповнено частиною другою, згідно з якою землі оборони можуть використовуватися для будівництва об'єктів соціально-культурного призначення, соціального та доступного житла без зміни їх цільового призначення. В подальшому зазначену статтю було доповнено частинами третьою та четвертою (Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення механізму використання земель оборони", який набрав чинності з 06.05.2012), що визначають особливості відчуження земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти нерухомого військового майна, що підлягають реалізації, та земельних ділянок, які вивільняються у процесі реформування Збройних Сил України, Державної спеціальної служби транспорту.
{Абзац п'ятий підпункту 4.2 пункту 4 в редакції Постанови Вищого господарського суду № 8 від 29.05.2013}
4.3. Порушення порядку встановлення та зміни цільового призначення земель є підставою, зокрема, для визнання недійсними рішень органів державної влади та органів місцевого самоврядування про надання (передачу) земельних ділянок громадянам та юридичним особам, а також визнання недійсними угод щодо відповідних земельних ділянок (стаття 21 ЗК України).
Виходячи зі змісту статті 47, пункту "г" частини четвертої статті 84 ЗК України, землі під об'єктами природно-заповідного фонду, історико-культурного та оздоровчого призначення, мають особливу екологічну, оздоровчу, наукову, естетичну та історико-культурну цінність та, якщо інше не передбачено законом, належать до земель державної власності і не можуть передаватися у приватну власність.
{Абзац другий підпункту 4.3 пункту 4 із змінами, внесеними згідно з Постановою Вищого господарського суду № 3 від 16.01.2013}
Вилучення земельних ділянок природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного призначення, крім випадків, визначених частинами п'ятою-восьмою статті 149 ЗК України, та у випадках, визначених статтею 150 цього Кодексу, здійснює Кабінет Міністрів України.
Отже, для правильного вирішення земельних спорів особливе значення має дослідження судом правового статусу і приналежності спірної земельної ділянки, підстави надання такої ділянки та її цільового призначення, наявності на земельній ділянці об'єктів природно-заповідного фонду, з урахуванням чого судом визначається відповідність вимогам закону умов договору щодо розпорядження земельною ділянкою, а також наявність порушення порядку зміни цільового призначення землі, що тягне за собою наслідки, передбачені статтею 21 ЗК України.
4.4. У вирішенні спорів, предметом яких виступають земельні ділянки, що використовуються для забезпечення діяльності Національної академії наук України (державних галузевих академій наук), суди мають враховувати, що такі ділянки належать до земель державної власності та не можуть передаватися у комунальну або в приватну власність, якщо інше не передбачено законом.
{Абзац другий підпункту 4.4 пункту 4 виключено на підставі Постанови Вищого господарського суду № 3 від 16.01.2013}
Статтею 5 Закону України "Про особливості правового режиму діяльності Національної академії наук України, галузевих академій наук та статусу їх майнового комплексу" передбачено, що Національна академія наук України, галузеві академії наук та організації, що віднесені до їх відання, мають право використовувати належне їм майно для участі у цивільних відносинах, у тому числі для ведення фінансово-господарської діяльності відповідно до цілей їх утворення та в межах їх цивільної правоздатності. Вилучення земельних ділянок Національної академії наук України та галузевих академій наук може здійснюватися лише за згодою Президії Національної академії наук України та президій галузевих академій наук відповідно до ЗК України. Відчуження нерухомого майна Національної академії наук України та галузевих академій наук і організацій, що віднесені до їх відання, здійснюється відповідно до Порядку відчуження об'єктів державної власності, затвердженого постановою Кабінетом Міністрів України від 06.06.2007 № 803.
Національна та галузеві академії наук виключно на підставі окремих актів Кабінету Міністрів України можуть приймати рішення стосовно передачі державного майна до статутних фондів господарських товариств, утворених за участю держави та суб'єктів господарювання недержавної форми власності.
Таким чином, якщо господарським судом буде встановлено, що на спірній земельній ділянці знаходиться нерухоме майно, яке перебуває на балансі та входить до майнового комплексу Національної академії наук України, то суду необхідно керуватися зазначеними правовими нормами.
4.5. Статтею 68 ЗК України, статтею 6 Закону України "Про залізничний транспорт", статтею 23 Закону України "Про транспорт" встановлено, що до земель залізничного транспорту належать землі, надані в користування підприємствам і організаціям залізничного транспорту відповідно до чинного законодавства України.
Закон України "Про оренду землі" не відносить землекористувачів, яким земельні ділянки надані в постійне користування, до числа орендодавців землі. Закон не надає права землекористувачу, якому земельна ділянка надана в постійне користування, ні передавати земельну ділянку в субкористування (суборенду тощо), ані стягувати плату за її використання, якщо вона не надавалася в оренду, суборенду тощо у порядку, визначеному законом.
З урахуванням змісту статей 67, 72, підпункту "б" пункту 4 статті 84 ЗК України землі під об'єктами державної власності повітряного транспорту, а саме: аеропортами, аеродромами, відокремленими спорудами (об'єктами управління повітряним рухом, радіонавігації та посадки, очисними та іншими спорудами), службово-технічними територіями з будівлями та спорудами, що забезпечують роботу авіаційного транспорту та надані підприємствам авіаційного транспорту для виконання покладених на них завдань щодо експлуатації, ремонту і розвитку об'єктів транспорту, належать до земель державної власності і не можуть передаватися у приватну власність.
4.6. Відповідно до статті 75 Лісового кодексу України, статті 24 Закону України "Про тваринний світ", частини першої статті 22, частини другої статті 23 Закону України "Про мисливське господарство та полювання" питання щодо надання та припинення права користування земельною ділянкою лісового фонду та мисливськими угіддями для потреб мисливського господарства належить до компетенції Верховної Ради Автономної Республіки Крим, обласних, Київської та Севастопольської міських рад, які приймають відповідні рішення за поданням місцевого органу спеціально уповноваженого центрального органу виконавчої влади у галузі мисливського господарства та полювання, погодженим з Радою міністрів Автономної Республіки Крим, обласними, Київською та Севастопольською міськими державними адміністраціями, місцевими органами спеціально уповноваженого центрального органу виконавчої влади у галузі охорони навколишнього природного середовища.
Вирішуючи спори про надання у користування мисливських угідь, судам, виходячи з дати прийняття відповідного рішення Міністерством охорони навколишнього природного середовища, Міністерством аграрної політики, Міністерством оборони та Державним комітетом лісового господарства, слід враховувати розпорядження Кабінету Міністрів України від 25.11.2009 № 1472-р "Деякі питання надання у користування мисливських угідь і відшкодування збитків, завданих мисливськими тваринами".
4.7. Розглядаючи справи зі спорів, предметом яких є землі, надані в установленому законом порядку у власність або в користування для розміщення, будівництва і експлуатації об'єктів з виробництва і передачі електричної та теплової енергії, об'єктів альтернативної енергетики та об'єктів технологічної інфраструктури об'єктів енергетики (землі енергетики), суди мають враховувати спеціальні законодавчі приписи, викладені, зокрема, в Законах України "Про землі енергетики та правовий режим спеціальних зон енергетичних об'єктів", "Про електроенергетику", "Про альтернативні джерела енергії", "Про використання ядерної енергії та радіаційну безпеку", "Про порядок прийняття рішень про розміщення, проектування, будівництво ядерних установок і об'єктів, призначених для поводження з радіоактивними відходами, які мають загальнодержавне значення".
5. Визнати такими, що втратили чинність, роз'яснення президії Вищого арбітражного суду України від 27.06.2001 № 02-5/743 "Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності на землю і землекористування" (з подальшими змінами) і рекомендації президії Вищого господарського суду України від 02.02.2010 № 04-06/15 "Про практику застосування господарськими судами земельного законодавства" (з подальшими змінами і доповненнями).
{Пункт 5 в редакції Постанови Вищого господарського суду № 14 від 26.12.2011}
