Переоформлення права на землю.Поспішати чи не поспішати?
Президент України вкотре скористався своїм правом вето і
26 жовтня 2004 року повернув до парламенту закон про внесення змін
до Земельного кодексу України. Цей закон був відомий переважно з
одного боку - продовженням мораторію на купівлю-продаж землі
сільгосппризначення. При цьому решта передбачених ним змін у
Перехідних положеннях Земельного кодексу України ( 2768-14 )
залишалася в тіні. Але серед них - і таке важливе питання, як
продовження строку на переоформлення земельних ділянок, які
знаходяться у фізичних та юридичних осіб на праві постійного
користування. Таким чином, сьогодні все складається так, що
1 січня 2005 року цей строк усе ж таки закінчиться. І відразу ж
виникає багато важливих запитань. Чого очікувати тим, хто таке
переоформлення ще й не починав або розпочав, але не закінчив? Що
буде з такою землею після 1 січня 2005 року? Що робити і куди
звертатися, щоб зберегти за собою ділянку, що використовується? Ця
публікація допоможе відповісти на ці запитання. Крім того, ми
розглянемо й інші не менш важливі питання земельної реформи: що
робити тим користувачам землі, в яких на неї взагалі немає
державних актів? Чи необхідно їм поспішати з оформленням землі?
Документи статті
- Постанова про земельну реформу - Постанова Верховної Ради
УРСР "Про земельну реформу" від 18.12.90 р. N 563-XII ( 563-12 ),
зі змінами та доповненнями. - Постанова про прискорення земельної реформи - Постанова
Верховної Ради УРСР "Про прискорення земельної реформи та
приватизацію землі" від 13.03.92 р. N 2200-XII ( 2200-12 ). - Земельний кодекс від 18.12.90 р. - Земельний кодекс України
від 18.12.90 р. N 561-XII ( 561-12 ), зі змінами та доповненнями. - Земельний кодекс від 25.10.2001 р. - Земельний кодекс
України від 25.10.2001 р. N 2768-III ( 2768-14 ), зі змінами та
доповненнями. - Методика експертної грошової оцінки земельних ділянок -
Методика експертної грошової оцінки земельних ділянок, затверджена
постановою КМУ від 11.10.2002 р. N 1531 ( 1531-2002-п ). - Закон про оренду землі - Закон України "Про оренду землі"
від 06.10.98 р. N 161-XIV ( 161-14 ), зі змінами та доповненнями. - Закон про державну експертизу землевпорядної документації -
Закон України "Про державну експертизу землевпорядної
документації" від 17.06.2004 р. N 1808-IV ( 1808-15 ). - Наказ N 264 - наказ Державного комітету України по
земельних ресурсах "Про затвердження Граничних розмірів плати з
виконання землевпорядних робіт" від 12.08.2004 р. N 264
( z1042-04 ).
Відразу ж уточнимо, що предметом нашого розгляду не будуть
землі сільськогосподарського призначення. Ми розглянемо іншу
сферу: землі житлової та громадської забудови (ділянки в межах
населених пунктів), а також землі промисловості, транспорту,
зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення, що перебувають
у користуванні громадян, підприємств, установ та організацій.
Стосовно цих земель нас цікавитиме суто практичний аспект -
строк і порядок належного оформлення права власності або
користування, а також можливі правові наслідки використання
земельної ділянки без такого оформлення. Тут, звичайно ж, усе
залежатиме від історії конкретної земельної ділянки: чи існують
документи, що підтверджують право на неї, і якщо існують, то які?
Але перш ніж приступати до розгляду цих питань, необхідно
розібратися з "належним". Як на сьогодні має бути оформлено
земельну ділянку? Які в цьому плані вимоги законодавства?
Як має бути оформлено землю?
Звернемося до чинного Земельного кодексу від 25.10.2001 р.
( 2768-14 ) - головного законодавчого акта у сфері земельних
відносин. Норми статей 78, 92, 125 і 126 дозволяють зробити кілька
важливих висновків: 1) користуватися земельною ділянкою можна лише після
оформлення відповідних прав на неї: після встановлення її меж у
натурі (на місцевості), оформлення правовстановлюючого документа
(державного акта чи договору оренди) і реєстрації останнього; 2) користуватися земельною ділянкою можна на різних
підставах: на праві власності, праві постійного користування або
на праві оренди; 3) вибір однієї з перелічених підстав використання земельної
ділянки залежить від самого землекористувача (підприємства чи
громадянина), власника (розпорядника) земельної ділянки, а також
від вимог та умов законодавства.
Розглянемо докладніше кожну з можливих на сьогодні підстав
законного використання земельної ділянки.
Таблиця 1
Підстави використання земельної ділянки,передбачені чинним законодавством
------------------------------------------------------------------ | Належна на сьогодні | Належне оформлення | Можливі суб'єкти | |підстава використання| | права (хто може | | земельної ділянки | | оформити це право) | |---------------------+--------------------+---------------------| |Право приватної |Державний акт на |Будь-які юридичні та | |власності (стаття 78 |право власності на |фізичні особи (1) | |Земельного кодексу |земельну ділянку |(статті 80, 81 і 82 | |від 25.10.2001 р. |(статті 125 і 126 |Земельного кодексу | |( 2768-14 ) |Земельного кодексу |від 25.10.2001 р. | | |від 25.10.2001 р. |( 2768-14 ) | | |( 2768-14 ) | | |---------------------+--------------------+---------------------| |Право постійного |Державний акт на |- підприємства, | |користування (2) |право постійного |установи та | |(стаття 92 |користування |організації державної| |Земельного кодексу |земельною ділянкою |та комунальної | |від 25.10.2001 р. |(статті 125 і 126 |власності; | |( 2768-14 ) |Земельного кодексу |- громадські | | |від 25.10.2001 р. |організації інвалідів| | |( 2768-14 ) |України, їх | | | |підприємства | | | |(об'єднання), | | | |установи та | | | |організації (стаття | | | |92 Земельного кодексу| | | |від 25.10.2001 р. | | | |( 2768-14 ) | |---------------------+--------------------+---------------------| |Право оренди (стаття|Договір оренди |Будь-які юридичні та | |93 Земельного кодексу|земельної ділянки |фізичні особи | |від 25.10.2001 р. |(статті 125 і 126 |(стаття 93 | |( 2768-14 ) |Земельного кодексу |Земельного кодексу | | |від 25.10.2001 р. |від 25.10.2001 р. | | |( 2768-14 ) |( 2768-14 ) | ------------------------------------------------------------------ _______________(1) Нагадаємо, що ми розглядаємо виключно землі
несільськогосподарського призначення, щодо яких не діють обмеження
на придбання нерезидентами України. (2) Варто звернути увагу, що повсюдно поширене раніше
використання землі на праві постійного користування сьогодні
доступне дуже небагатьом юридичним особам: підприємствам,
установам та організаціям державної та комунальної власності, а
також громадським організаціям інвалідів України, їх підприємствам
(об'єднанням), установам та організаціям. Усі інші юридичні та
фізичні особи, які володіють землею на праві постійного
користування, мають переоформити володіння нею на праві оренди чи
приватної власності.
Такі вимоги чинного законодавства до належного користування
землею. У результаті кожен землекористувач зобов'язаний оформити
свою ділянку на одній із трьох зазначених підстав.
Однак у цій підсумковій конструкції є своє "але", традиційне
для нашого законодавства, що постійно реформується: вона не
уникнула "деформацій" із боку спеціальних правил перехідного
періоду від єдиної державної форми власності на землю до трьох
рівноправних форм власності (приватної, комунальної та державної).
Ідеться саме про право користування, а також можливість і строки
оформлення за собою тієї землі, яку раніше на цілком законних
підставах було отримано у володіння чи користування, але сьогодні
це володіння або користування не вписується в систему вимог
чинного законодавства.
---------------------------------------- |Використання землі на праві постійного| |користування сьогодні доступне лише | |юридичним особам, та й то не всім | ----------------------------------------
Переоформлення: умови та строки
Умови та строки переоформлення землі, а також правовий статус
неналежним чином оформлених земель визначено кількома документами.
Покажемо їх хронологію у таблиці.
Таблиця 2
Хронологія законодавчих нормпро переоформлення прав на землю
-------------------------------------------------------------------------------------------------------- |Період дії |З 18.12.90 р. |З 04.06.93 р. |З 24.02.94 р. |З 17.12.97 р. |З 17.12.99 р. |З 17.02.2004 | |_______ | | | | | | | |Норма | | | | | | | |------------+--------------+--------------+--------------+--------------+--------------+--------------| |Пункт 6 |Установити, що|Установити, що|Установити, що|Установити, що|Установити, що|Установити, що| |Постанови |громадяни, |громадяни, |громадяни, |громадяни, |громадяни, |громадяни, | |про земельну|підприємства, |підприємства, |підприємства, |підприємства, |підприємства, |підприємства, | |реформу |установи та |установи та |установи та |установи та |установи та |установи та | |( 563-12 ) |організації, |організації, |організації, |організації, |організації, |організації, | | |які мають у |які мають у |які мають у |які мають у |які мають у |які мають у | | |користуванні |користуванні |користуванні |користуванні |користуванні |користуванні | | |земельні |земельні |земельні |земельні |земельні |земельні | | |ділянки, |ділянки, |ділянки, |ділянки, |ділянки, |ділянки, | | |надані їм до |надані їм до |надані їм до |надані їм до |надані їм до |надані їм до | | |набрання |набрання |набрання |набрання |набрання |набрання | | |чинності |чинності |чинності |чинності |чинності |чинності | | |Земельним |Земельним |Земельним |Земельним |Земельним |Земельним | | |кодексом |кодексом УРСР |кодексом УРСР |кодексом УРСР |кодексом УРСР |кодексом УРСР | | |УРСР (1) |( 561-12 ), |( 561-12 ), |( 561-12 ), |( 561-12 ), |( 561-12 ), | | |( 561-12 ), |повинні до 15 |повинні до |повинні |повинні до |повинні | | |повинні до 15 |березня |1 січня |до 1 січня |1 січня |до 1 січня | | |березня |1994 року |1998 року |2000 року |2004 року |2008 року | | |1994 року |оформити |оформити |оформити |оформити |оформити | | |оформити |право |право |право |право |право | | |право на |власності |власності |власності |власності |власності | | |володіння чи |або право |або право |або право |або право |або право | | |користування |користування |користування |користування |користування |користування | | |землею |землею |землею |землею |землею |землею | | |-----------------------------------------------------------------------------------------| | |Після закінчення зазначеного строку раніше надане їм | | |право користування земельною ділянкою втрачається. | |------------+-----------------------------------------------------------------------------------------| |Період дії | | З 13.03.92 р. | |____________| | | |Норма | | | |------------+--------------+--------------------------------------------------------------------------| |Пункт 8 | |Установити, що громадяни, підприємства, установи, організації, | |Постанови | |яким було надано в установленому порядку земельні ділянки в | |про | |довічне успадковуване чи постійне володіння, зберігають свої | |прискорення | |права на використання цих земельних ділянок до оформлення | |земельної | |права власності або землекористування відповідно до Земельного | |реформи | |кодексу України ( 2768-14 ) | |( 2200-12 ) | | | |------------+--------------+--------------------------------------------------------------------------| |Період дії | | З 1 січня 2002 р. | |__________ | | | |Норма | | | |------------+--------------+--------------------------------------------------------------------------| |Пункт 6 | |Громадяни та юридичні особи, які мають у постійному | |Перехідних | |користуванні земельні ділянки, але згідно з цим Кодексом | |положень | |( 2768-14 ) не можуть мати їх на такому праві, повинні | |Земельного | |до 1 січня 2005 року переоформити в установленому порядку | |кодексу від | |право власності або право оренди на них | |25.10.2001 | | | |р. | | | |( 2768-14 ) | | | -------------------------------------------------------------------------------------------------------- ______________(1) 15 березня 1991 року.
Як бачимо, усі ці норми розраховано виключно на законних
землекористувачів: 1) норми пункту 6 Постанови про земельну реформу ( 563-12 ) -
на будь-яких користувачів, юридичних та фізичних осіб, які
офіційно отримали землю в користування до 15 березня 1991 року,
наприклад, на підставі рішень місцевих рад. При цьому в них на
руках може й не бути документів, що підтверджують таке отримання,
однак такі документи збереглися у сторони, що "передала". На
сьогодні в них є ще три роки для належного оформлення землі, що
використовується; 2) норми пункту 6 Перехідних положень Земельного кодексу від
25.10.2001 р. ( 2768-14 ) - на користувачів землі, які після 15
березня 1991 року отримали її на законних підставах у довічне
успадковуване володіння, постійне володіння або постійне
користування, що можуть підтвердити документально - державними
актами. Вони на сьогодні перебувають у гірших умовах, оскільки
повинні переоформити свої акти вже до 1 січня 2005 року.
Обидві ці категорії користувачів мають "переотримати" землю
на одній із підстав, наведених у табл. 1. Порядок такого
"переотримання" в кожному можливому випадку ми розглянемо пізніше.
А поки що підготуємо для цього необхідне теоретичне підґрунтя і
розберемося з правовим станом земель, що використовуються на
"старих" підставах: на якому праві ця земля перебуває у
землекористувача? Що з нею в цей перехідний період робити можна, а
що не можна?
Розглянемо окремо кожне запитання.
-------------------------------------------- |Строки переоформлення встановлено виключно| |для законних землекористувачів | --------------------------------------------
Хто є розпорядником землі, що використовується?
Земля, як і будь-який інший об'єкт, завжди має власника.
Причому саме і лише власник має право на розпорядження землею. Хто
ж сьогодні є розпорядником ділянки, що перебуває в користуванні
особи на "старих підставах"? Адже сам такий користувач
розпорядником не є тому, що він не набув офіційного статусу
власника - не має державного акта на право власності.
Для відповіді на це запитання звернемося до Перехідних
положень Земельного кодексу від 25.10.2001 р. ( 2768-14 ), які
містять спеціальну тимчасову норму. Так, згідно з пунктом 12
Перехідних положень Земельного кодексу від 25.10.2001 р. до
розмежування земель державної та комунальної власності
повноваження щодо розпорядження землями в межах населених пунктів,
крім земель, переданих у приватну власність, здійснюють відповідні
сільські, селищні, міські ради, а за межами населених пунктів -
відповідні органи виконавчої влади. Згадане тут розмежування
земель державної та комунальної власності - дуже тривалий та
складний процес, який до того ж розпочався зовсім недавно. У
зв'язку з цим на сьогодні та в найближчому майбутньому для
визначення розпорядника ділянки, яку ще не передано у приватну
власність (на яку ще не оформлено акт на право власності),
необхідно орієнтуватися на місцезнаходження цієї ділянки: - якщо ділянка розташована в межах населеного пункту (села,
селища або міста), її розпорядником є відповідно сільська, селищна
або міська рада народних депутатів. Причому саме рада, а не її
виконавчий орган (виконком); - якщо ж ділянка розташована за межами населеного пункту
(села, селища або міста), її розпорядником є районні державні
адміністрації.
Отже, щодо питання належного оформлення права на земельну
ділянку необхідно звертатися або до сільської, селищної, міської
ради, або до районної держадміністрації залежно від того, де
знаходиться ділянка.
-------------------------------------------------- |Щодо питання належного оформлення права на | |земельну ділянку необхідно звертатися або до | |місцевої ради, або до районної держадміністрації| --------------------------------------------------
Які права має землекористувач?
Необхідно враховувати, що сьогодні користувач володіє землею
на підставі спеціального права "перехідного періоду" згідно з
пунктом 8 Постанови про прискорення земельної реформи ( 2200-12 )
(див. табл. 2).
Це право полягає у праві користування земельною ділянкою і,
безумовно, праві володіння нею, оскільки без володіння не буває
користування. Отже, користувач може володіти земельною ділянкою
(впливати на неї відповідно до свого інтересу), а також
користуватися нею (отримувати її корисні властивості для
задоволення власних потреб). А ось права розпорядження ділянкою
він не має. Це означає, що ні продати, ні обміняти, ні подарувати
(або в інший спосіб провести відчуження), так само як і передати
іншій особі своє право володіння та користування земельною
ділянкою (наприклад, передати її в оренду), користувач не може.
Чи може бути вилучено землю у землекористувача?
Наявність у землекористувача спеціального права "перехідного
періоду" на використання та оформлення землі за собою дозволяє
дійти висновку, що це право підлягає юридичному захисту і обмежує
розпорядника земельної ділянки, що використовується (місцеву раду
або райдержадміністрацію), у його правах на володіння,
користування та розпорядження цією ділянкою. Причому останнє з
обмежень (на розпорядження) пояснюється наявністю у
землекористувача права оформлення цієї ділянки за собою (див.
табл. 2). Це право закріплено за ним законодавчо, а отже, до
закінчення встановлених строків (див. табл. 2) місцева рада або
райдержадміністрація не має права ні продати, ні передати цю
ділянку в оренду іншим особам, ні вилучити її без дотримання
встановленої Земельним кодексом від 25.10.2001 р. ( 2768-14 )
процедури (статті 143, 149, 150 і 151). Право користування
ділянкою може бути припинено тільки в разі порушення користувачем
земельного законодавства та екологічних вимог, а також у разі
систематичної несплати земельного податку (статті 141, 143 і 144).
При цьому користувач у будь-якому випадку має змогу звернутися до
суду за захистом своїх прав на використання та оформлення ділянки
за собою.
Що означає "переоформити"?Чи потрібно платити власне за землю?
Переоформити - це означає отримати земельну ділянку на тій
підставі (див. табл. 1) і в тому порядку, що передбачені чинним
Земельним кодексом від 25.10.2001 р. ( 2768-14 ). Причому саме
порядок отримання землі окремими категоріями осіб дозволить
відповісти на запитання, чи потрібно цим особам платити власне за
землю. Тож розберемося з можливими на сьогодні варіантами
отримання землі в користування або власність і тим колом осіб, які
можуть скористатися кожним із них.
I. Фізичні особи - громадяни України
Сьогодні їм доступні три шляхи отримання земельної ділянки:
1. Приватизація (безоплатне отримання земліу приватну власність)
Чинний Земельний кодекс від 25.10.2001 р. ( 2768-14 )
передбачає можливість приватизації землі виключно фізичними
особами - громадянами України (статті 25, 32, 35, 42, 81, 116, 118
і 121). Причому ключовими тут можна вважати норми частини 3 статті
116 Земельного кодексу від 25.10.2001 р., згідно з якими
безоплатна передача земельних ділянок у власність громадян
здійснюється у разі: а) приватизації земельних ділянок, що перебувають у
користуванні громадян; б) отримання земельних ділянок у результаті приватизації
державних та комунальних сільськогосподарських підприємств,
установ та організацій; в) отримання земельних ділянок із земель державної та
комунальної власності в межах норм безоплатної приватизації. Ці
норми розмірів земельних ділянок залежно від їх передбачуваного
цільового використання визначено статтею 121 Земельного кодексу
від 25.10.2001 р. ( 2768-14 ) (див. табл. 3).
Таблиця 3
Норми безоплатної передачі (приватизації) громадянамземельних ділянок із земель державної
та комунальної власності
------------------------------------------------------------------ | Цільове використання | Розмір | | ділянки (з якою метою її | | | може бути надано у | | | власність) | | |--------------------------+-------------------------------------| |Для ведення фермерського |У розмірі земельної частки (паю), | |господарства |визначеної для членів | | |сільськогосподарських підприємств, | | |розташованих на території сільської, | | |селищної, міської ради, де | | |знаходиться фермерське господарство. | | |Якщо на території сільської, | | |селищної, міської ради розташовано | | |декілька сільськогосподарських | | |підприємств, розмір земельної частки | | |(паю) визначається як середній по цих| | |підприємствах. У разі відсутності | | |сільськогосподарських підприємств на | | |території відповідної ради розмір | | |земельної частки (паю) визначається | | |як середній по району | |--------------------------+-------------------------------------| |Для ведення особистого |Не більше 2,0 гектарів | |селянського господарства | | |--------------------------+-------------------------------------| |Для ведення садівництва |Не більше 0,12 гектара | |--------------------------+-------------------------------------| |Для будівництва та | | |обслуговування житлового | | |будинку, господарських | | |будівель і споруд | | |(присадибна ділянка): | | |--------------------------+-------------------------------------| |- у селах |Не більше 0,25 гектара | |--------------------------+-------------------------------------| |- у селищах |Не більше 0,15 гектара | |--------------------------+-------------------------------------| |- у містах |Не більше 0,10 гектара | |--------------------------+-------------------------------------| |Для індивідуального |Не більше 0,10 гектара | |дачного будівництва | | |--------------------------+-------------------------------------| |Для будівництва |Не більше 0,01 гектара | |індивідуальних гаражів | | ------------------------------------------------------------------
Особливо підкреслимо, що правом на приватизацію землі та цими
нормами може скористатися будь-який громадянин України: як той, що
вже має земельну ділянку у фактичному користуванні (законному чи
незаконному), так і той, що не має ділянки, але бажає її отримати.
Варто лише пам'ятати, що безоплатна передача земельних ділянок у
межах цих норм здійснюється один раз щодо кожного виду
використання.
2. Купівля
Із необхідністю придбання земельної ділянки державної чи
комунальної власності за грошові кошти громадянин може зіткнутися
в таких випадках: а) розмір ділянки, яку він бажає приватизувати, перевищує
норми приватизації, визначені статтею 121 Земельного кодексу від
25.10.2001 р. ( 2768-14 ) (див. табл. 3); б) громадянин бажає отримати у власність ділянку того ж виду
використання, що й раніше приватизована ним ділянка (наприклад, ще
одна ділянка для будівництва та обслуговування житлового будинку,
господарських будівель і споруд); в) громадянин є підприємцем і бажає придбати ділянку,
призначену для продажу суб'єктам підприємницької діяльності під
забудову.
При цьому слід ураховувати, що згідно з частиною 2 статті 127
Земельного кодексу від 25.10.2001 р. ( 2768-14 ) продаж земельних
ділянок державної та комунальної власності громадянам здійснюється
на конкурентних засадах (аукціон, конкурс), крім викупу ними
земельних ділянок, на яких розташовано належні їм об'єкти
нерухомого майна. Інакше кажучи, при продажу земель "приватного
сектора" (земельної ділянки, на якій уже розташовано житловий
будинок і господарські споруди), ні аукціон, ні конкурс не
проводиться - безумовний пріоритет тут має фактичний користувач
ділянки. При цьому вартість земельної ділянки визначається на
підставі її експертної грошової оцінки, яка провадиться згідно з
Методикою експертної грошової оцінки земельних ділянок
( 1531-2002-п ).
3. Оренда
Згідно зі статтею 40 Земельного кодексу від 25.10.2001 р.
( 2768-14 ) земельні ділянки державної та комунальної власності
для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських
будівель і гаражного будівництва можуть надаватися громадянам в
оренду тільки в межах норм статті 121 Земельного кодексу від
25.10.2001 р. (див. табл. 3). Якщо ділянка перевищує норму, від
цього перевищення або доведеться відмовитися, або купити його. А в
усьому іншому жодних обмежень в оренді землі фізичними особами не
передбачено.
II. Юридичні особи - резиденти
На відміну від громадян України, юридичні особи навіть зі
100-відсотковим вітчизняним капіталом не мають права на
приватизацію землі (отримання її у власність на безоплатній
основі). Для них можливі три шляхи:
1. Купівля
Продаж земельної ділянки здійснюється розпорядником землі, на
якій розташовано ділянку (див. "Хто є розпорядником землі, що
використовується?"). При цьому необхідно враховувати, що згідно з
частиною 2 статті 127 Земельного кодексу від 25.10.2001 р.
( 2768-14 ) продаж земельних ділянок державної та комунальної
власності юридичним особам здійснюється на конкурентних засадах
(аукціон, конкурс), крім викупу ними земельних ділянок, на яких
розташовано належні їм об'єкти нерухомого майна.
Останнє можна розглядати як своєрідну пільгу, адже в цьому
випадку згідно з частиною 8 статті 128 Земельного кодексу від
25.10.2001 р. ( 2768-14 ) вартість земельної ділянки визначається
на підставі її експертної грошової оцінки, яка провадиться за
Методикою експертної грошової оцінки земельних ділянок
( 1531-2002-п ). А це принаймні дає гарантію, що вартість ділянки
не збільшиться під час аукціону або конкурсу.
Утім, навіть без такого можливого зростання експертна
вартість землі може становити значну суму, яку не кожна юридична
особа зможе сплатити (1). У цьому випадку не залишається нічого
іншого, як скористатися одним з інших шляхів отримання земельної
ділянки, про які далі і піде мова.
_______________(1) І тут навряд чи втішить можливість розстрочення платежу,
передбачена частиною 9 статті 128 Земельного кодексу від
25.10.2001 р. ( 2768-14 ).
_______________(1) І тут навряд чи втішить можливість розстрочення платежу,
передбачена частиною 9 статті 128 Земельного кодексу від
25.10.2001 р. ( 2768-14 ).
2. Отримання в постійне користування
Як уже відзначалося (див. табл. 1), отримати земельну ділянку
із земель державної чи комунальної власності на праві постійного
користування сьогодні можуть лише юридичні особи, та й то не всі.
Постійне користування передбачає передачу землі на безоплатній
основі.
3. Оренда
Будь-яких умов чи обмежень щодо оренди землі юридичними
особами чинне законодавство не передбачає. Цей шлях отримання
ділянки в користування доступний кожному підприємству, установі чи
організації - головне, щоб існувала взаємна зацікавленість між
орендодавцем і потенційним орендарем, адже ці відносини належать
до сфери цивільно-правових.
----------------------------------------------------- |Юридичні особи не мають права на приватизацію землі| -----------------------------------------------------
Чи обов'язкове переоформлення?
Користувач землі, незважаючи на категоричні формулювання
законодавства ("повинен" - див. табл. 2), ні в якому разі не
позбавлений можливості взагалі не оформляти землю належним чином
або "зволікати" з таким оформленням аж до закінчення встановлених
строків. Щоправда, у цих випадках він має бути готовий до
наслідків своєї бездіяльності.
Що буде, якщо пропущено строк переоформлення?
Якщо землекористувач не виявляє активності в переоформленні
своєї землі, то після закінчення встановленого для переоформлення
строку розпорядник землі (місцева рада або райдержадміністрація)
або державний інспектор з використання та охорони земель має повне
право вимагати від такого землекористувача звільнити ділянку. Ця
вимога може включати і приведення ділянки у придатний для
використання стан із знесенням за рахунок землекористувача
будинків, будівель і споруд. Із позиції Земельного кодексу від
25.10.2001 р. ( 2768-14 ) ця ділянка розглядатиметься як
самовільно зайнята (стаття 212), і в разі відмови землекористувача
звільнити її розпорядник землі або державний інспектор з
використання та охорони земель може домагатися такого звільнення
через суд.
Утім, такі жорсткі наслідки будуть, скоріше, рідкісним
винятком, ніж загальним правилом. Навіть після закінчення строку
переоформлення (див. табл. 2) "недбайливий" користувач і
"терплячий" розпорядник можуть "за обопільною згодою та
зацікавленістю" укласти договір купівлі-продажу чи оренди землі.
Крім того, якщо будуть чинними норми статті 92 Земельного кодексу
від 25.10.2001 р. ( 2768-14 ), буде можливою і передача ділянки в
постійне користування тим юридичним особам, які мають право на
таке отримання. Аналогічного висновку можна дійти і щодо
приватизації ділянки, адже закінчення строку на переоформлення ні
в якому разі не означає закінчення строку приватизації землі
громадянами України. Доки не втратять чинності відповідні норми
Земельного кодексу від 25.10.2001 р. (статті 32, 35, 42, 81, 116,
118 і 121), приватизація землі буде можлива. Тож якщо право на
приватизацію землі існуватиме, то навіть після закінчення строку
переоформлення (див. табл. 2) землекористувач зможе ним
скористатися.
Але, що б там не було, після закінчення строку переоформлення
у землекористувача буде "залізний стимул" для приватизації або
отримання в постійне користування, або купівлі, або оренди землі,
що використовується, - згадана стаття 212 "Повернення самовільно
зайнятих земельних ділянок" Земельного кодексу від 25.10.2001 р.
( 2768-14 ).
А якщо переоформлення розпочати сьогодні?Ще можна встигнути?
Щоб відповісти на це запитання, необхідно розібратися, що
означає пропустити строк переоформлення. Сьогодні це надзвичайно
важливо для тих землекористувачів, для яких строк переоформлення
закінчується вже 31 грудня 2004 року (див. табл. 2).
Дійсно, якщо переоформлення ініціювати зараз, чи
вважатиметься це пропуском? Адже в цьому випадку до закінчення
строку все одно не встигнути. Крім того, це запитання можна
сформулювати й ширше: чи вважатимуться такими, що пропустили строк
переоформлення, ті землекористувачі, які розпочали його цілком
завчасно, але з не залежних від них причин не закінчили на момент
завершення строку?
Законодавство із цього приводу прямої відповіді не дає. Але
водночас, якщо формально трактувати припис про переоформлення
землі (див. табл. 2), можна дійти досить невтішного висновку: на
встановлені дати (1 січня 2005 року і 1 січня 2008 року) процес
переоформлення вже має бути завершено.
Утім, через це не варто особливо перейматися, адже згадані
строки мають скоріше "виховний", ніж заборонний характер. На
практиці все залежить від рішення розпорядника землі (див. "Що
буде, якщо пропущено строк для переоформлення?") та його
ліберального ставлення, на яке в цьому питанні можна цілком
розраховувати. Тож якщо місцева рада або райдержадміністрація не
заперечує проти передачі земельної ділянки її користувачу у
власність, постійне користування чи оренду, то побоюватися
закінчення строку переоформлення немає жодних причин.
------------------------------------------------- |Строки переоформлення мають скоріше "виховний",| |ніж заборонний характер | -------------------------------------------------
Як переоформити землю?
Тепер "суху теорію" законодавства покажемо у практичному
ключі. Розглянемо конкретні ситуації з неналежним оформленням
землі, які сьогодні можуть мати місце на практиці, та розберемося,
що ж необхідно робити, щоб оформити землю належним чином.
Незалежно від категорії користувача першим його кроком буде
подання відповідної заяви (клопотання) розпоряднику землі (див.
"Хто є розпорядником землі, що використовується?").
Громадяни
Вони можуть оформити земельну ділянку, що використовується,
або на праві власності, або на праві оренди.
При приватизації ділянки, що використовується, їм необхідно
керуватися статтею 118 "Порядок безоплатної приватизації земельних
ділянок громадянами" Земельного кодексу від 25.10.2001 р.
( 2768-14 ) і подати заяву до відповідної районної державної
адміністрації або до сільської, селищної, міської ради за
місцезнаходженням земельної ділянки.
При купівлі земельної ділянки державної чи комунальної
власності необхідно керуватися порядком статті 128 Земельного
кодексу від 25.10.2001 р. ( 2768-14 ). Заява також подається до
райдержадміністрації або до місцевої ради. У ній зазначають бажане
місце розташування земельної ділянки, її цільове призначення та
розмір.
Якщо придбавається раніше надана в користування земельна
ділянка, до заяви додаються: - за наявності - державний акт на право постійного
користування землею або договір оренди; - у разі відсутності державного акта - план земельної ділянки
і документ про його надання; - якщо ділянка придбавається з комерційною метою, - свідоцтво
про реєстрацію суб'єкта підприємницької діяльності.
Якщо ж ділянка вільна, до заяви на її придбання з комерційною
метою додається свідоцтво про реєстрацію суб'єкта підприємницької
діяльності.
У разі оренди громадянин має керуватися нормами статті 93
Земельного кодексу від 25.10.2001 р. ( 2768-14 ) та Закону про
оренду землі ( 161-14 ). Із клопотанням про укладення договору
оренди земельної ділянки, знову ж таки, необхідно звертатися до її
розпорядника - до райдержадміністрації або до місцевої ради.
Підприємства, установи та організації державноїта комунальної власності, громадські організації
інвалідів України, їх підприємства (об'єднання),
установи та організації
Юридичні особи цієї категорії можуть оформити земельну
ділянку, що використовується, або на праві постійного
користування, або на праві власності (викупивши її), або на праві
оренди.
Порядок надання земельних ділянок у постійне користування
визначено статтею 123 Земельного кодексу від 25.10.2001 р.
( 2768-14 ). Зацікавлена юридична особа має звернутися до
розпорядника землі - до райдержадміністрації або до місцевої ради
- із клопотанням, до якого додаються: - викопіювання з генерального плану чи іншої містобудівної
документації населеного пункту; - копія плану земельної ділянки; - дані про склад угідь земельної ділянки та умови її
відведення.
При купівлі земельної ділянки державної чи комунальної
власності юридичні особи цієї категорії мають керуватися загальним
порядком статті 128 Земельного кодексу від 25.10.2001 р.
( 2768-14 ). Заява подається до райдержадміністрації або до
місцевої ради. У ній зазначаються бажане місце розташування
земельної ділянки, її цільове призначення та розмір. Якщо
придбавається раніше надана в користування земельна ділянка, до
заяви додаються: - за наявності - державний акт на право постійного
користування землею або договір оренди; - у разі відсутності державного акта - план земельної ділянки
і документ про його надання; - якщо ділянка придбавається з комерційною метою, - свідоцтво
про реєстрацію суб'єкта підприємницької діяльності.
Якщо ж ділянка вільна, до заяви на її придбання з комерційною
метою додається свідоцтво про реєстрацію суб'єкта підприємницької
діяльності.
У разі оренди юридична особа має керуватися нормами статті 93
Земельного кодексу від 25.10.2001 р. ( 2768-14 ) та Закону про
оренду землі ( 161-14 ). Із клопотанням про укладення договору
оренди земельної ділянки необхідно звертатися до її розпорядника -
до райдержадміністрації або до місцевої ради.
Усі інші підприємства, установи та організації Ці юридичні
особи можуть оформити земельну ділянку, що використовується, або
на праві власності (викупивши її), або на праві оренди (2).
_______________(2) До цієї категорії потрапляють також релігійні,
благодійні, громадські організації, установи культури та
мистецтва. Унаслідок специфіки їх діяльності вони опиняються в
нелегкій ситуації, адже для них навіть орендна плата може бути
непосильною. Виходом може бути встановлення орендної плати в дуже
малому, символічному розмірі. Але це вже залежить виключно від
розпорядника землі.)
_______________(2) До цієї категорії потрапляють також релігійні,
благодійні, громадські організації, установи культури та
мистецтва. Унаслідок специфіки їх діяльності вони опиняються в
нелегкій ситуації, адже для них навіть орендна плата може бути
непосильною. Виходом може бути встановлення орендної плати в дуже
малому, символічному розмірі. Але це вже залежить виключно від
розпорядника землі.)
При купівлі земельної ділянки державної чи комунальної
власності юридичні особи мають керуватися порядком статті 128
Земельного кодексу від 25.10.2001 р. ( 2768-14 ). Заява подається
до райдержадміністрації або до місцевої ради. У ній зазначаються
бажане місце розташування земельної ділянки, її цільове
призначення та розмір. Якщо придбавається раніше надана в
користування земельна ділянка, до заяви додаються: - за наявності - державний акт на право постійного
користування землею або договір оренди; - у разі відсутності державного акта - план земельної ділянки
і документ про його надання; - якщо ділянка придбавається з комерційною метою, - свідоцтво
про реєстрацію суб'єкта підприємницької діяльності.
Якщо з комерційною метою придбавається вільна ділянка, до
заяви додається свідоцтво про реєстрацію суб'єкта підприємницької
діяльності.
У разі оренди юридична особа має керуватися нормами статті 93
Земельного кодексу від 25.10.2001 р. ( 2768-14 ) та Закону про
оренду землі ( 161-14 ). Із клопотанням про укладення договору
оренди земельної ділянки необхідно звертатися до
райдержадміністрації або до місцевої ради.
Подальші дії землекористувача залежатимуть від історії
ділянки: чи існують на неї документи і якщо так, то які.
Ситуація 1
Землю надано у володіння або в користування до 15 березня
1991 року (до дня набрання чинності Земельним кодексом від
18.12.90 р. ( 561-12 ), на підтвердження чого у самого
землекористувача або в архівах місцевої ради є відповідний
документ. Після цього земля не переоформлялася. Прикладом таких землекористувачів можуть бути приватизовані
та неприватизовані державні підприємства, створені ще за часів
СРСР, житловий "приватний сектор".
У цьому випадку користувач, зацікавлений у збереженні за
собою права на землю, може скористатися правом на переоформлення,
наданим йому пунктом 6 Постанови про земельну реформу ( 563-12 )
(див. табл. 2).
Для цього в нього є ще три роки. Але це ні в якому разі не
означає, що з переоформленням можна зволікати до останнього. У цій
ситуації землекористувачу, найімовірніше, доведеться замовляти
проект землевідведення, погоджувати його з кількома органами та
проводити його державну експертизу, що забере певний час і
потребуватиме певних витрат.
Проект відведення земельної ділянки (визначення її меж на
місцевості) розробляють землевпорядні організації (3), що мають
відповідні дозволи (ліцензії). Землекористувач має укласти з такою
організацією договір, в якому за домовленістю сторін визначаються
строки і вартість виконання землевпорядних робіт залежно від їх
складності та обсягу. Виняток становлять лише громадяни, які
приватизують ділянки. Для них наказом N 264 ( z1042-04 ) визначено
максимальні розміри плати, вище яких вартість землевпорядних робіт
у договорі не може бути встановлено. Так, при безоплатній передачі
земельних ділянок громадянам у власність для ведення особистого
селянського господарства плата не може перевищувати 150 гривень
(без ПДВ); для будівництва та обслуговування житлового будинку і
господарських споруд, для дачного будівництва - 176 гривень (без
ПДВ); для ведення садівництва, будівництва індивідуальних гаражів
- 132 гривні (без ПДВ).
_______________(3) Їх перелік можна отримати у розпорядника землі (у
місцевій раді або райдержадміністрації), в органі земельних
ресурсів.)
_______________(3) Їх перелік можна отримати у розпорядника землі (у
місцевій раді або райдержадміністрації), в органі земельних
ресурсів.)
Проект землевідведення погоджується з органом по земельних
ресурсах, природоохоронними і санітарно-епідеміологічними
органами, органами архітектури та охорони культурної спадщини.
Крім того, він підлягає обов'язковій державній експертизі
органом по земельних ресурсах на предмет відповідності до вимог
законодавства, установлених стандартів, норм і правил. Така
експертиза проводиться відповідно до Закону про державну
експертизу землевпорядної документації ( 1808-15 ) та оплачується
землекористувачем із розрахунку 3% від вартості проектно-дослідних
(землевпорядних) робіт, але не менше 20 гривень.
Ситуація 2
Землю надано у володіння або в користування після 15 березня
1991 року, на підтвердження чого у землекористувача є відповідний
державний акт. Після цього земля не переоформлялася. Прикладом таких землекористувачів можуть бути приватизовані
державні підприємства, що встигли свого часу переоформити землю,
яка використовується ними; підприємства недержавної власності,
створені в цей період, які отримали державний акт на відведену їм
землю; власники житлового "приватного сектора", котрі встигли
отримати акти на ділянки, що використовуються ними.
Для цих землекористувачів порядок переоформлення землі може
бути набагато простішим, оскільки свого часу при видачі їм
державних актів землевідведення (визначення меж ділянки на
місцевості) та його погодження вже було проведено. Крім того,
могла бути проведена й державна експертиза проекту
землевідведення.
У цьому випадку розпорядник землі (райдержадміністрація або
місцева рада) може переоформити земельну ділянку на підставі
старої документації.
Якщо ж державна експертиза не проводилася, старий проект
землевідведення, найімовірніше, повинен буде пройти цю процедуру
(див. ситуацію 1). За умови, що висновки державної експертизи
будуть позитивними, розпорядник землі може переоформити земельну
ділянку на підставі старої документації. А при негативній оцінці
державної експертизи землекористувачу доведеться наново пройти всю
процедуру передачі ділянки в порядку відведення (див. ситуацію 1).
А якщо ділянка використовується незаконно?Що робити із самозахопленням?
Земельна ділянка державної або комунальної власності, що
використовується без наявності на те законних підстав,
розглядається як самовільно зайнята. Про "ненаявність законних
підстав використання" свідчить відсутність рішення розпорядника
землі (райдержадміністрації або місцевої ради) про передачу
ділянки у власність або користування особи та відсутність у цієї
особи оформленого в установленому порядку права власності або
права користування (у тому числі відсутність розглянутого нами
вище "права перехідного періоду").
Що робити в цьому випадку землекористувачу, який бажає
залишити ділянку за собою? Чи поширюються на нього розглянуті нами
строки (див. табл. 2) переоформлення?
Щодо останнього питання можна однозначно стверджувати, що на
незаконного користувача строки переоформлення земельних ділянок не
поширюються. Адже йому нема чого переоформляти.
Але він може спробувати оформити таку ділянку. Для цього в
нього є два шляхи: 1) якщо землекористувач є фізичною особою - громадянином
України і при цьому добросовісно, відкрито і безперервно
користувався земельною ділянкою протягом 15 років, він може
скористатися нововведенням Земельного кодексу від 25.10.2001 р.
( 2768-14 ) та оформити на себе ділянку за давністю користування
(набувальною давністю). Це передбачено статтею 119 Земельного
кодексу від 25.10.2001 р. Такий громадянин має право
приватизувати, викупити чи орендувати ділянку, що
використовується, у звичайному порядку нарівні із
землекористувачами, які мають право на переоформлення законно
отриманої землі (див. "Що означає "переоформити"? Чи потрібно
платити власне за землю?" та ситуацію 1). Щоправда, може виникнути
необхідність доводити розпоряднику земельної ділянки
добросовісність, відкритість, безперервність і необхідний строк
користування... 2) можна, не звертаючи уваги на своє незаконне захоплення,
звернутися до розпорядника ділянки із заявою (клопотанням) про її
оформлення як вільної у свою власність, постійне користування чи
оренду (див. "Що означає "переоформити"? Чи потрібно платити
власне за землю?" та ситуацію 1). У цьому випадку залишається
тільки сподіватися на лояльність розпорядника землі.
На закінчення зауважимо, що належне оформлення землі -
кропіткий, витратний і тривалий процес. У зв'язку з цим стає
зрозумілим і виправданим постійне перенесення законодавцем
граничних строків переоформлення. Що ж до сьогоднішніх проблем із
таким перенесенням, то на їх благополучне вирішення ще можна
сподіватися.
Сергій Кирилов - економіст-аналітик редакції газети "Податки
та бухгалтерський облік"
"Податки та бухгалтерський облік",
N 92, 15.11.2004, N 94, 22.11.2004
-
скопійовано
-
