ДЕРЖАВНА ІПОТЕЧНА УСТАНОВА
ЗАТВЕРДЖЕНОРішення наглядової ради
Державної іпотечної
установи
24.09.2007
рефінансування іпотечних кредитів,
наданих на будівництво житла
Загальні положення
Цей Порядок рефінансування іпотечних кредитів, наданих на
будівництво житла (далі - Порядок), розроблений відповідно до
Цивільного кодексу України ( 435-15 ), Закону України "Про
фінансові послуги та державне регулювання ринків фінансових
послуг" ( 2664-14 ), Закону України "Про іпотеку" ( 898-15 ),
Закону України "Про інвестиційну діяльність" ( 1560-12 ), Закону
України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при
будівництві житла та операціях з нерухомістю" ( 978-15 ), Статуту
Державної іпотечної установи ( 1715-2004-п ), Стандартів надання,
рефінансування та обслуговування іпотечних кредитів Державної
іпотечної установи (далі - Стандарти) та інших внутрішніх
документів Державної іпотечної установи (далі - ДІУ) з метою
здійснення ДІУ за рахунок власних та залучених коштів іпотечного
кредитування (рефінансування) первинних кредиторів, які провадять
діяльність з надання фізичним особам (позичальникам) кредитів,
забезпечених іпотекою.
Цей Порядок установлює загальні правила та умови здійснення
рефінансування ДІУ первинних кредиторів, які надають іпотечні
кредити за Стандартами ДІУ на будівництво житла (житлового будинку
або квартири) шляхом участі у фонді фінансування будівництва (тут
та далі за текстом у цьому Порядку під фондом фінансування
будівництва розуміється ФФБ типу "А") та визначає: - вимоги та основні принципи акредитації (переакредитації) в
ДІУ учасників системи рефінансування іпотечних кредитів, наданих
первинними кредиторами на будівництво житла; - основні етапи здійснення рефінансування; - особливі умови рефінансування.
Цей Порядок є невід'ємною частиною Стандартів.
Розділ 1. Вимоги та основні принципи акредитації
(переакредитації) в ДІУ учасників системи рефінансування
1.1. Учасниками системи рефінансування відповідно до цього
Порядку є: первинний кредитор - банк, позичальник, забудовник,
управитель та ДІУ.
1.2. Вимоги до первинного кредитора. Первинний кредитор, який претендує на участь у системі
рефінансування згідно з цим Порядком, крім вимог, встановлених
положеннями складової частини Стандартів - "Вимоги до первинних
кредиторів - банків", затверджених рішенням правління ДІУ протокол
N 29 від 16.12.2005 ( v0029534-05 ), повинен відповідати наступним
додатковим вимогам: - мати позитивний досвід співпраці з ДІУ щодо рефінансування
шляхом набуття прав вимоги за іпотечними кредитами, наданими
банком на вторинному ринку житла; - мати позитивний досвід щодо здійснення фінансування
житлового будівництва із застосуванням фондів фінансування
будівництва, що має бути підтверджений конкретними фактами такого
фінансування. Перевагою при здійсненні такої оцінки ДІУ
користується первинний кредитор, що має досвід та приймає участь у
державних програмах підтримки будівництва та/або придбання житла; - мати досвід здійснення довгострокового кредитування
фізичних осіб, у т.ч. на ринку іпотечного житлового кредитування
не менше ніж 3 роки; - мати структурний підрозділ, до функцій якого відноситься
робота з фінансування будівництва житла та іпотечного кредитування
фізичних осіб на первинному ринку житла; - мати затверджені уповноваженим органом первинного кредитора
документи, якими регламентовані основні процедури (положення,
інструкції, порядки тощо), що регулюють здійснення фінансування
будівництва житла та іпотечного житлового кредитування, в тому
числі, первинного ринку житла, проведення акредитації управителів,
забудовників, підрядників та страхових компаній, а також з
регулювання діяльності ФФБ. У разі прийняття рішення щодо
співпраці ДІУ та первинного кредитора стосовно функціонування
конкретного ФФБ, зазначені документи схвалюються ДІУ та
приймаються до роботи. ДІУ може вимагати додаткові документи, необхідні для
прийняття рішення щодо можливості залучення первинного кредитора
до системи рефінансування відповідно до цього Порядку, перелік
яких визначається правлінням ДІУ.
1.3. Вимоги до управителя. Управитель, який претендує на участь у системі рефінансування
згідно з цим Порядком, зобов'язаний: - відповідати вимогам Закону України "Про фінансово-кредитні
механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з
нерухомістю" ( 978-15 ) та мати досвід професійної діяльності не
менше ніж 2 роки; - мати бездоганну репутацію, не бути відповідачем у судових
справах, які можуть істотно погіршити їх фінансовий стан та/або
можливість виконання своїх зобов'язань щодо організації
спорудження об'єкта будівництва; - бути клієнтом первинного кредитора або перейти на часткове
обслуговування до такого первинного кредитора та бути
акредитованим у первинного кредитора згідно з його (первинного
кредитора) процедурами акредитації, схвалених ДІУ; - мати позитивний досвід управління активами довірителів ФФБ,
підтверджений конкретними фактами, та надати інформацію щодо
кількості ФФБ, за якими здійснює свою діяльність управитель. У разі, якщо управитель є первинним кредитором, він повинен
відповідати всім наведеним вище вимогам. При цьому ДІУ надає
перевагу управителям, які є первинними кредиторами.
1.4. Вимоги до підрядника (генерального підрядника) та
забудовника. Підрядник (генеральний підрядник) та забудовник, які
претендують на участь у системі рефінансування згідно з цим
Порядком, зобов'язані: - пройти акредитацію (переакредитацію) у первинного
кредитора; - бути в довгострокових договірних відносинах з будівельними
компаніями, які мають позитивний досвід житлового будівництва; - відповідати показникам фінансової стійкості, які
встановлені первинним кредитором, у разі визначення будівельної
компанії генеральним підрядником; - відкрити поточні рахунки у первинного кредитора,
здійснювати за цими рахунками операції, пов'язані із здійсненням
будівництва за конкретним об'єктом будівництва (для забудовника); - мати позитивний досвід житлового будівництва, підтверджений
конкретними фактами спорудження не менше 3-х житлових об'єктів
(для генерального підрядника).
1.5. З метою укладення генерального договору про
співробітництво, згідно розділу 2 цього Порядку, ДІУ мають бути
надані наступні документи за кожним ФФБ: - рішення про відведення земельної ділянки під спорудження
об'єкта будівництва (забудовник); - договір щодо оренди та акт прийому-передачі вказаної
земельної ділянки або державний акт про право постійного
користування земельною ділянкою (державний акт про право власності
на земельну ділянку) (забудовник); - дозвіл на виконання будівельних робіт та адміністративний
ордер про тимчасове порушення благоустрою та зведення огорожі
(забудовник); - правила ФФБ, оформлені відповідно до вимог законодавства
України (первинний кредитор або управитель); - договір про організацію спорудження об'єкта будівництва,
іпотечний договір, договір відступлення майнових прав, договір
доручення, які укладені між управителем та забудовником (первинний
кредитор або управитель); - довіреність, що оформлена забудовником на управителя
(первинний кредитор або управитель); - договори страхування будівельно-монтажних робіт та предмета
іпотеки (первинний кредитор або управитель); - техніко-економічне обґрунтування спорудження об'єкта
будівництва (забудовник); - проектно-кошторисна документація спорудження об'єкта
будівництва (забудовник).
Розділ 2. Основні етапи здійснення рефінансування
2.1. Рефінансування здійснюється на підставі укладеного
Генерального договору про співробітництво між ДІУ, управителем,
забудовником та первинним кредитором (далі - сторони), за формою,
встановленою ДІУ.
2.2. Генеральний договір про співробітництво регулює
відносини між сторонами щодо фінансового забезпечення
функціонування ФФБ, створених управителем з метою фінансування
будівництва житла, а також щодо організації процесу надання
первинним кредитором іпотечних кредитів позичальникам - фізичним
особам, з метою отримання ними житла шляхом участі у ФФБ.
2.3. Генеральний договір про співробітництво визначає
зобов'язання кожної сторони цього договору, у тому числі, але не
виключно: 2.3.1. Управитель забезпечує: - створення ФФБ, затвердження Правил ФФБ, укладення договору
із забудовником та відкриття рахунку ФФБ; - здійснення залучення грошових коштів фізичних та/або
юридичних осіб - довірителів до ФФБ; - акумулювання залучених коштів та розпорядження ними на
умовах, визначених відповідними правилами ФФБ, а також
відповідними договорами про участь у ФФБ; - управління грошовими коштами ФФБ, а також належним
довірителям майном від власного імені, але виключно в інтересах
довірителів ФФБ. 2.3.2. Первинний кредитор забезпечує: - кредитування довірителів з метою їх участі у конкретному
ФФБ; - контроль за об'єктом будівництва (до моменту здачі його в
експлуатацію) та об'єктом нерухомості (до моменту оформлення
кожним позичальником (довірителем ФФБ) права власності на
конкретний об'єкт інвестування (квартиру). 2.3.3. Забудовник (замовник будівництва) забезпечує: - укладання необхідних договорів з підрядними, субпідрядними
організаціями та іншими суб'єктами підприємницької діяльності, які
беруть участь у спорудженні об'єкта будівництва; - своєчасне введення в експлуатацію кожного об'єкта
будівництва, а також за його відповідність вимогам державних
будівельних норм, вимогам якості та безпечності, у відповідності з
вимогами договорів про організацію спорудження об'єкта
будівництва. 2.3.4. ДІУ забезпечує: - надання фінансових кредитів первинному кредитору (далі -
фінансові кредити) з цільовим призначенням: кредитування фізичних
осіб для участі у конкретному ФФБ з метою отримання житла. Кредити
надаються на підставі отриманих від первинного кредитора
прогнозних обсягів рефінансування за кожним окремим ФФБ; - рефінансування наданих первинним кредитором стандартних
іпотечних кредитів на будівництво житла. Операція рефінансування
проводиться за умови введення об'єкта будівництва в експлуатацію
та оформлення позичальниками (довірителями ФФБ) права власності на
відповідні об'єкти інвестування.
2.4. ДІУ в межах укладеного Генерального договору про
співробітництво надає первинному кредитору фінансовий кредит,
виконання зобов'язань за яким забезпечується заставою майнових
прав за іпотечними активами, які відповідають Стандартам, без
урахування вимог пунктів 3.3, 3.4, 5.2.6 складової Стандартів
"Вимоги до іпотечних кредитів" ( vc006534-05 ). При цьому, терміни повернення іпотечних кредитів, майнові
права за якими є забезпеченням виконання зобов'язань за фінансовим
кредитом, повинні перевищувати термін повернення фінансового
кредиту не менше ніж на 6 місяців. Способом забезпечення зобов'язань за такими іпотечними
кредитами може бути лише житлова нерухомість, право власності на
яку оформлено відповідно до законодавства. Кредити, майнові права за якими є забезпеченням виконання
зобов'язань за фінансовим кредитом, можуть бути видані як у
гривні, так і в іноземній валюті. Строк надання фінансових кредитів визначається з урахуванням
строку спорудження об'єкта будівництва відповідно до державних
будівельних норм, а також строків, необхідних для введення в
експлуатацію спорудженого об'єкта будівництва та реєстрації права
власності на об'єкт інвестування. У будь-якому разі строк надання
фінансових кредитів не може перевищувати 2,5 років. Розмір відсоткової ставки за кожним окремим фінансовим
кредитом та порядок її сплати визначається правління ДІУ, а
погашення фінансового кредиту здійснюється поступово шляхом
відступлення на користь ДІУ стандартних іпотечних кредитів. Суттєвою умовою договору фінансового кредиту має бути також
встановлення фінансових санкцій до первинного кредитора за
нецільове використання фінансового кредиту та за неналежне
здійснення контролю за функціонуванням конкретного ФФБ (або
будівництвом конкретного об'єкта), що призвело до порушення
строків введення об'єкта будівництва в експлуатацію,
необґрунтованого перевищення кошторисної вартості об'єкта
будівництва, порушення строку повернення фінансового кредиту тощо.
2.5. Первинний кредитор за рахунок коштів фінансового кредиту
та в межах встановленого ДІУ ліміту рефінансування, а також в
межах ліміту кредитування за конкретним ФФБ, надає іпотечні
кредити позичальникам - фізичним особам - довірителям ФФБ, які
мають відповідати вимогам Стандартів. Одночасно з цим між ДІУ та первинним кредитором укладається
попередній договір відступлення права вимоги на користь ДІУ за
такими іпотечними кредитами після введення об'єкта будівництва у
експлуатацію та оформлення позичальниками (довірителями ФФБ)
відповідних документів, які засвідчують право власності на об'єкт
інвестування.
2.6. Рішення щодо можливості відступлення права вимоги за
іпотечним кредитом на користь ДІУ у майбутньому приймається на
підставі поданої первинним кредитором пропозиції про відступлення
прав вимоги за іпотечним кредитом та у разі відповідності
іпотечного кредиту Стандартам.
2.7. Попередній договір про відступлення права вимоги за
конкретними іпотечними кредитами у майбутньому укладається
відповідно до форми, встановленої ДІУ.
2.8. Первинний кредитор на підставі укладених попередніх
договорів про відступлення прав вимоги за іпотечними кредитами
формує пул іпотечних кредитів (сукупність договорів про іпотечний
кредит, іпотечних договорів та договорів поруки, які відповідають
Стандартам та щомісячно повідомляє ДІУ про його стан та можливі
строки укладення основного договору відступлення права вимоги.
2.9. Після завершення будівництва житла та передачі у
власність позичальнику (довірителю ФФБ) об'єкта інвестування, ДІУ
набуває права вимоги за такими іпотечними кредитами шляхом
укладення остаточного договору відступлення права вимоги за
іпотечними кредитами, який укладається відповідно до Стандартів,
умов Генерального договору про співробітництво та попереднього
договору відступлення права вимоги.
2.10. Первинний кредитор після відступлення на користь ДІУ
всіх прав вимоги за іпотечними кредитами продовжує здійснювати їх
обслуговування відповідно до Стандартів.
2.11. Форми договорів, що використовуються відповідно до
цього Порядку, затверджуються окремими рішеннями правління ДІУ.
Розділ 3. Особливі умови рефінансування
3.1. Забезпеченням виконання зобов'язань позичальника -
довірителя ФФБ за договором про іпотечний кредит є іпотека
майнових прав на об'єкт інвестування, будівництво якого не
завершено, а після реєстрації права власності на об'єкт
інвестування - об'єкт нерухомості житлового призначення.
3.2. Обов'язковою умовою укладання іпотечного договору є
наявність договору страхування майна позичальника - об'єкта
інвестування від нещасних випадків на суму, не меншу від суми
вартості об'єкта інвестування, зазначеної в іпотечному договорі.
3.3. Об'єкт нерухомості житлового призначення, що переданий в
іпотеку первинному кредитору, після введення його в експлуатацію
та оформлення права власності на нього має бути застрахований
позичальником відповідно до складової Стандартів - "Вимоги до
іпотечних кредитів" ( vc006534-05 ) на суму, не меншу від суми
вартості об'єкта нерухомості, зазначеної в іпотечному договорі.
3.4. Цільовим використанням іпотечного кредиту, наданого
первинним кредитором позичальнику, має бути визначено участь у
конкретному ФФБ.
3.5. З моменту надання первинним кредитором іпотечного
кредиту позичальнику з метою його участі у ФФБ та оформлення усіх
необхідних документів (іпотечний договір, договір страхування
тощо), первинний кредитор має право на укладання з ДІУ договорів
відступлення права вимоги за наданим ним іпотечним кредитом на
строк, що відповідає строку рефінансування ДІУ первинного
кредитора, за умови реєстрації позичальником права власності на
об'єкт інвестування та введення його в експлуатацію.
3.6. Обов'язковою умовою договору відступлення права вимоги
за іпотечними житловими кредитами на користь ДІУ є чітко
зафіксований термін надання первинним кредитором документів, які
засвідчують право власності позичальника на об'єкт інвестування.
Такий термін не може перевищувати три календарні місяці від дати,
вказаної у договорі про участь у ФФБ, та/або від дати підписання
акта прийому-передачі об'єкта інвестування між довірителем -
позичальником та забудовником згідно умов відповідного договору.
3.7. Невиконання первинним кредитором строків надання ДІУ
документів, зазначених у пункті 3.6 цього Порядку, незалежно від
причин їх відсутності, є підставою зворотного відступлення на
користь первинного кредитора прав вимоги за таким іпотечним
житловим кредитом.
3.8. Зміна об'єкта інвестування, відступлення права вимоги за
іпотечним кредитом третім особам можлива лише за погодженням з
ДІУ. Відмова від участі у ФФБ, вимога часткового повернення коштів
з ФФБ та інші зміни можливі лише за умови повного погашення
позичальником заборгованості за іпотечним кредитом, наданим йому
для участі у ФФБ у відповідності до умов укладених кредитних
договорів.
3.9. Після введення об'єкта будівництва в експлуатацію та
оформлення права власності на житло первинний кредитор
зобов'язаний отримати від забудовника правоустановчий документ на
об'єкт інвестування.
3.10. Після отримання від забудовника правоустановчого
документа на об'єкт інвестування первинний кредитор зобов'язаний
погодити з ДІУ та позичальником термін укладення додаткової угоди
до іпотечного договору щодо заміни предмета іпотеки та, за
потреби, зміни його характеристик (зміна розміру площі та у
плануванні об'єкта нерухомості). Такою додатковою угодою також
може бути передбачено внесення інших змін до іпотечного договору,
за умови обов'язкового погодження із ДІУ таких положень.
3.11. Одночасно з укладанням додаткової угоди до іпотечного
договору вносяться зміни (здійснюється перереєстрація) щодо
обтяження предмета іпотеки в державному реєстрі іпотек та щодо
заборони його відчуження в єдиному реєстрі заборон відчуження
майна.
Розділ 4. Прикінцеві положення
4.1. Цей Порядок набирає чинності з моменту його затвердження
наглядовою радою ДІУ.
4.2. Рефінансування ДІУ іпотечних кредитів, наданих на
будівництво житла відповідно до цього Порядку, за рахунок коштів,
залучених під державні гарантії, здійснюється після внесення
відповідних змін до постанови Кабінету Міністрів України від 3
серпня 2006 р. N 1094 ( 1094-2006-п ) в частині використання
коштів, залучених ДІУ під державні гарантії.
Голова правління
Державної іпотечної установи К.Є.Шевченко
-
скопійовано
-
-
