Правова позиція

Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду

згідно з Постановою

від 30 травня 2023 року

у справі № 922/1317/22

Господарська юрисдикція

Щодо недоведення істотності порушення умов договору оренди як підстави його розірвання згідно з ч. 2 ст. 651 ЦК України

ФАБУЛА СПРАВИ

Прокурор в інтересах держави в особі Харківської міської ради (далі - Харківська міськрада, Міськрада, Орендодавець) звернувся до господарського суду з позовом до Приватної фірми "Злагода" (далі - ПФ "Злагода", Фірма, Орендар) про:

1. розірвання договору оренди землі від 21.04.2006, укладеного між сторонами щодо оренди земельної ділянки з додатковими угодами;
2. зобов`язання ПФ "Злагода" повернути спірну земельну ділянку Харківській міськраді з посиланням на положення статей 319, 321, 391, 416, 525, 526, 530, 611, 629, 651, 785 ЦК України, статей 188, 193 ГК України, статей 12, 83, 1021, 116, 152 ЗК України, статей 13, 24, 32, 34, 36 Закону України "Про оренду землі", статті 23 Закону України "Про прокуратуру".

Рішенням господарського суду у задоволенні позову відмовлено повністю.

Постановою апеляційного господарського суду рішення господарського суду залишено без змін з інших мотивів

ОЦІНКА СУДУ

До відносин, пов'язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України і при вирішенні питання щодо розірвання договору оренди землі застосуванню також підлягають положення частини 2 статті 651 ЦК України. Водночас застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини 1 статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність і розумність.

Під час вирішення спору апеляційний суд цілком правомірно виходив з тих встановлених обставин, що, незважаючи на неповне виконання ПФ "Злагода" умов договору оренди від 21.04.2006, зокрема в частині здачі культурно-ділового центру в експлуатацію в термін до 31.12.2018, визначений додатковою угодою від 29.12.2016, що дійсно могло мати для позивача певний суспільний інтерес і бути одним із бажаних результатів, на який орган місцевого самоврядування початково розраховував під час укладення вказаного договору, однак, Міськрада (Орендодавець) висловила чітку позицію щодо недоцільності розірвання договору під час широкомасштабної воєнної агресії російської федерації на території України та перебування міста Харкова під постійними ворожими обстрілами, починаючи з 24.02.2022, в зв`язку з тим, що наразі розірвання договору оренди землі неминуче призведе до втрати певної частини доходу бюджету місцевої територіальної громади, а також зважаючи на пріоритетність суспільного інтересу Орендодавця в збереженні орендних відносин між сторонами з метою продовження отримання підвищеного розміру орендної плати, визначеного додатковою угодою від 29.12.2016, яка (орендна плата в підвищеному розмірі) вноситься Фірмою з 01.01.2018 та є важливим джерелом наповнення місцевого бюджету в період воєнного стану, що також свідчить про найраціональніше на цей час використання органом місцевого самоврядування орендованої земельної ділянки як джерела доходу місцевого бюджету.

При цьому Верховний Суд бере до уваги неспростований скаржником висновок апеляційного суду про те, що повторна спроба передачі Міськрадою в оренду звільненої Фірмою (в разі розірвання договору оренди від 21.04.2006) земельної ділянки комунальної власності з метою будівництва культурно-ділового центру наразі видається надскладним і малоймовірним (з огляду на його безперспективність) "завданням" для органу місцевого самоврядування під час війни, позаяк з 24.02.2022 Місто-герой Харків перебуває під постійними ворожими обстрілами.

Наведеним вище повністю спростовується твердження скаржника про те, що порушення Орендарем умов договору в частині завершення забудови земельної ділянки у визначений цим договором строк (до 31.12.2018) є істотним порушенням договору оренди від 21.04.2006, яке відповідно до частини 2 статті 651 ЦК України є підставою для дострокового розірвання цього договору в судовому порядку та припинення права користування спірною земельною ділянкою.

ВИСНОВКИ: враховуючи критерій "пропорційності", який відповідно до статті 1 Першого протоколу до Конвенції передбачає необхідність дотримання справедливої рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства), пов`язаними з втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання, дійшов висновку про недоведеність Прокурором істотності допущеного відповідачем порушення умов договору оренди як підстави його розірвання згідно з частиною 2 статті 651 ЦК України. Адже саме в цьому випадку Прокурором не доведено наявності поряд із виявленим порушенням відповідачем умов договору (відсутність здачі об'єкта в експлуатацію) завдання реальної шкоди іншій стороні договору (Міськраді), внаслідок чого Орендодавця було би позбавлено можливості отримати очікуване при укладенні договору.

КЛЮЧОВІ СЛОВА: землекористування, підстави припинення договору оренди землі, дострокове розірвання договору, принцип пропорційності, припинення прав оренди