Правова позиція

Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду

згідно з Постановою

від 21 грудня 2022 року

у справі № 753/17582/19

Цивільна юрисдикція

Щодо можливості визнання недійсним іпотечного договору у разі реєстрації права власності на житло як предмета іпотеки без попередньої згоди органу опіки та піклування

Фабула справи: ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до ТОВ «Кредитні ініціативи», ПрАТ «БТА Банк», ОСОБА_2, державного підприємства «Науково-дослідний та проектний інститут землеустрою» (далі - ДП «Науково-дослідний та проектний інститут землеустрою»), треті особи: державний реєстратор ДП «Науково-дослідний та проектний інститут землеустрою», орган опіки та піклування районної в місті державної адміністрації, про визнання недійсним договору іпотеки та скасування державної реєстрації права власності.

Рішенням суду першої інстанції у задоволенні позову відмовлено.

Постановою апеляційного суду рішення суду першої інстанції залишено без змін.

Мотивація касаційної скарги: ОСОБА_1 зазначає, що ТОВ «Кредитні ініціативи» приховано при поданні документів державному реєстратору ОСОБА_3 відомості щодо зареєстрованих у квартирі малолітніх дітей ОСОБА_4 та ОСОБА_5, чим порушено права дітей на житло.

Правова позиція Верховного Суду: відповідно до ст. 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Тобто для реалізації іпотекодержателем позасудового способу звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання права власності на нього за загальним правилом необхідні тільки воля іпотекодержателя та вчинення ним дій, передбачених законом.

При вирішенні справ за позовом в інтересах дітей про визнання недійсними договорів іпотеки, підставами яких позивач визначає порушення ст. 12 Закону України «Про основи соціального захисту бездомних громадян і безпритульних дітей», ст. 177 СК України, необхідно у кожному конкретному випадку: перевіряти наявність у дитини права користування житловим приміщенням на момент укладення оспорюваного договору, а також місце її фактичного проживання; враховувати добросовісність поведінки іпотекодавців щодо надання документів про право дітей на житло, яке є предметом іпотеки, при укладенні оспорюваного договору, з`ясовувати, чи існує фактичне порушення законних прав дитини внаслідок укладення договору іпотеки.

Передбачені ст. 177 СК України, ст. 17 Закону України «Про охорону дитинства» та ст. 12 Закону України «Про основи соціального захисту бездомних громадян і безпритульних дітей» положення про необхідність отримання попереднього дозволу органу опіки та піклування на укладення батьками договору щодо майна, право на яке має дитина, спрямовані на захист майнових прав дітей, тому підставою для визнання недійсним договору щодо майна, право на яке має дитина, за позовом її батьків є порушення майнових прав дитини внаслідок укладення такого договору, а не сам по собі факт відсутності попереднього дозволу органу опіки та піклування на укладення договору.

Відповідно до довідки про реєстрацію місця проживання, наданої позивачем, ОСОБА_4 та ОСОБА_5 зареєстровані у спірній квартирі через 6 років після укладення договору іпотеки.

ОСОБА_4 та ОСОБА_5 не мали і не мають права власності на іпотечну квартиру. Вони набули право користування житлом, як члени сім'ї власника, відповідно до ст. 405 ЦК України, ст. 18 Закону України «Про охорону дитинства».

Таким чином, на момент укладення іпотечного договору, який містить застереження про перехід права власності, вказаних неповнолітніх дітей у спірній квартирі зареєстровано не було, водночас, реєстрація права власності у позасудовому порядку не є правочином, а є наслідком укладеного договору та порушення зобов`язання - актом індивідуальної дії суб'єкта владних повноважень у сфері публічно-правових відносин.

З огляду на викладене, відсутність дозволу органу опіки та піклування на проведення реєстраційної дії з реєстрації права власності на нерухоме майно не вказує на протиправність вчинення реєстраційних дій та порушення прав малолітньої дитини, та відповідає нормам матеріального права.

Висновки: реєстрація права власності, у відповідності до іпотечного договору, без попередньої згоди органу опіки та піклування не є безумовним підтвердженням існування підстав для визнання правочину недійсним. Правочин може бути визнано недійсним, якщо його вчинено батьками без попереднього дозволу органу опіки та піклування призвело до порушення права особи, в інтересах якої подано позов, тобто до звуження обсягу існуючих майнових права дитини та/або порушення охоронюваних законом інтересів дитини, зменшення або обмеження прав та інтересів дитини щодо житлового приміщення.

Ключові слова: порядок державної реєстрації прав, недійсність правочинів, житлові права дитини, порушення кредитного зобов'язання, іпотечне зобов'язання