КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
справа №357/11015/18 Головуючий у І інстанції - Кошель Б.І.
апеляційне провадження №22-ц/824/2834/2020 Доповідач у ІІ інстанції - Суханова Є.М.
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
13 липня 2020 року
Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати в цивільних справах:
головуючого судді: Суханової Є.М.,
суддів: Березовенко Р.В., Лівінського С.В.
розглянувши цивільну справу в порядку письмового провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Матюші» на рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 21 листопада 2019 року у справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Матюші» до ОСОБА_1 , Державного реєстратора Київської обласної філії Комунального підприємства «Реєстрація нерухомості та бізнесу» Міхачова Вячеслава Анатолійовича, Товариства з додатковою відповідальністю «Шамраївський цукровий завод», Державного реєстратора Комунального підприємства «ПРІОРИТЕТ» Бартко Тетяни Миколаївни про визнання недійсним правочину щодо дострокового розірвання договору оренди, визнання недійсним договору оренди, скасування рішень про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно,
встановила:
У вересні 2018 року позивач звернувся до суду з вказаним вище позовом, мотивуючи тим, що відповідач ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 2,105 га з кадастровим номером 3220483500:03:002:0045, яка розташована у межах Матюшівської сільської ради Білоцерківського району Київської області. 07.08.2014 року ОСОБА_1 уклав з ТОВ Агрофірма "Матюші" договір оренди землі № б/н, за яким передав в оренду позивачу свою земельну ділянку строком на 10 років.
18 березня 2015 року було проведено державну реєстрацію зазначеного права оренди за індексним номером 20085294.
14 лютого 2018 року позивач отримав від ОСОБА_1 повідомлення про розірвання Договору оренди з позивачем в односторонньому порядку. Повідомлення про розірвання було мотивоване тим, що ТОВ Агрофірма "Матюші" не виконало належним чином зобов`язання щодо сплати ОСОБА_1 орендної плати за 2016, 2017 роки, у зв`язку з чим орендодавець розриває Договір оренди з позивачем в односторонньому порядку на підставі пункту 33 цього договору.
Однак, позивач зазначив, що підстав для розірвання даного Договору оренди в односторонньому порядку у орендодавця не було, оскільки ТОВ Агрофірма "Матюші" належним чином сплатило відповідачу орендну плату за 2016, 2017 роки.
У березні 2018 року позивачу стало відомо, що 17.02.2018 року на підставі вказаного Повідомлення про розірвання державний реєстратор Міхачов В.А. прийняв рішення про державну реєстрацію припинення права оренди ТОВ Агрофірма "Матюші" на Земельну ділянку з індексним номером 39732938.
Крім того, позивачу стало відомо, що 19.02.2018 року ОСОБА_1 уклав з ТОВ "Шамраївський цукровий завод", договір оренди, за яким передав останньому в оренду земельну ділянку, та 23.02.2018 року державним реєстратором Бартко Т.М. було проведено державну реєстрацію права оренди на цю земельну ділянку за індексним номером 39847018.
Просив суд визнати недійсним вчинений ОСОБА_1 односторонній правочин щодо розірвання в односторонньому порядку Договору оренди № б/н від 07.08.2014 року, укладеного між ОСОБА_1 і ТОВ Агрофірма "Матюші", оформлений повідомленням ОСОБА_1 від 14.02.2018 року; скасувати рішення державного реєстратора Київської обласної філії Комунального підприємства "Реєстрація нерухомості та бізнесу" Міхачова В .А. про державну реєстрацію припинення іншого речового права - права оренди: індексний номер: 39732938 від 17.02.2018 14:05:22; визнати недійсним договір оренди землі №б/н від 19.02.2018 року, укладений між ОСОБА_1 та ТДВ "Шамраївський цукровий завод" щодо земельної ділянки з кадастровим номером площею 2,105 га з кадастровим номером 3220483500:03:002:0045; скасувати рішення державного реєстратора Комунального підприємства «ПРІОРИТЕТ» Бартко Т.М. про державну реєстрацію іншого речового права - права оренди: індексний номер: 39847018 від 23.02.2018 17:07:30 та стягнути з відповідачів на користь позивача понесені судові витрати.
Ухвалою від 05.11.2018 року було відкрито провадження у справі за правилами спрощеного позовного провадження з повідомленням (викликом) сторін.
Ухвалою від 10.01.2019 року ТОВ Агрофірма «Матюші» відмовлено у задоволенні заяви про забезпечення позову .
Постановою Київського апеляційного суду від 27 березня 2019 року ухвалу Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 10 січня 2019 року скасовано, заяву ТОВ Агрофірма «Матюші» задоволено частково, вжито заходів забезпечення позову.
Ухвалою суду від 16 січня 2019 року задоволено клопотання позивача про витребування доказів, яка частково виконана.
Представник відповідача ТДВ «Шамраївський цукровий завод» - Кузьменко Є.А. надав письмові пояснення на позовну заяву, в яких проти задоволення позову заперечував та зазначив, що відповідно до інформації, яка міститься в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, ОСОБА_1 , шляхом направлення позивачу повідомлення від 14.02.2018 року про розірвання договору оренди, припинив договірні відносини із позивачем. Тож станом на 23.02.2018 року, тобто на момент державної реєстрації права оренди земельної ділянки за товариством, були відсутні інші речові права щодо оренди зазначеної земельної ділянки. Посилаючись на зазначені обставини, відповідач в задоволенні позову просить відмовити в повному обсязі.
Представником позивача ТОВ «Агрофірма «Матюші» адвокатом Танцюрою Ю.Б. подано 01.02.2019 року відповідь на відзив та 19.11.2019 року детальний опис робіт /наданих послуг/ та здійснення витрат в процесі надання правничої допомоги.
Представником ТОВ «Агрофірма «Матюші» адвокатом Танцюрою Ю.Б. 12.04.2019 року подано заяву про відвід судді Кошель Б.І. Ухвалою Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 16.04.2019 року заяву про відвід судді залишено без задоволення.
Ухвалою Білоцерківського міськрйонного суду Київської області від 17 квітня 2019 року у даній справі поновлено провадження.
Представником відповідача ТДВ «Шамраївський цукровий завод» - Кузьменком Є.А. 23 травня 2019 року подано заяву про відвід судді Кошель Б.І. Ухвалою Сквирського районного суду Київської області від 04.07.2019 року заяву про відвід судді залишено без задоволення.
30 серпня 2019 року Державним реєстратором Київської обласної філії Комунального підприємства «Реєстрація нерухомості та бізнесу» Міхачовим В.А. подано апеляційну скаргу на ухвалу Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 05 листопада 2018 року про відкриття провадження у справі.
Ухвалою Київського апеляційного суду від 11 жовтня 2019 року відмовлено державному реєстратору Київської обласної філії Комунального підприємства «Реєстрація нерухомості та бізнесу» Міхачова В.А . у відкритті апеляційного провадження на ухвалу Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 05 листопада 2018 року.
Ухвалою Білоцерківського міськрйонного суду Київської області від 28 жовтня 2019 року у даній справі поновлено провадження.
Рішенням Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 21 листопада 2019 року позов задоволено частково.
Визнано недійсним, вчинений ОСОБА_1 односторонній правочин щодо розірвання в односторонньому порядку Договору оренди № б/н від 07.08.2014 року, укладеного між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Матюші», оформлений повідомленням ОСОБА_1 за вих. № б/н від 14.02.2018 року.
Визнано недійсним Договір оренди землі № б/н від 19.02.2018 року, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з додатковою відповідальністю «Шамраївський цукровий завод» щодо земельної ділянки площею 2,105 га з кадастровим номером 3220483500:03:002:0045.
В решті вимог - відмовлено.
Стягнуто з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Матюші» судові витрати в розмірі 5 436,70 грн.
Стягнуто з Товариства з додатковою відповідальністю «Шамраївський цукровий завод» на користь Товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Матюші» судові витрати в розмірі 5 436,70 грн.
Стягнуто з Державного реєстратора Київської обласної філії Комунального підприємства «Реєстрація нерухомості та бізнесу» Міхачова Вячеслава Анатолійовича на користь Товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Матюші» судові витрати в розмірі 5 436,70 грн.
Стягнуто з Державного реєстратора Комунального підприємства «ПРІОРИТЕТ» Бартко Тетяни Миколаївни на користь Товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Матюші» судові витрати в розмірі 5 436,70 грн.
Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції в частині відмови у задоволенні позовних вимог ТОВ Агрофірма «Матюші» подало апеляційну скаргу, посилаючись на те, що воно є незаконним, необґрунтованим та таким, що винесено з порушенням норм процесуального права та невірним застосуванням норм матеріального права.
В обґрунтування доводів апеляційної скарги, посилається на те, що ТОВ Агрофірма «Матюші» належним чином виконувало свої зобов`язання за договором оренди як в частині повної та своєчасної виплати орендної плати орендодавцю, так і в частині належного користування земельною ділянкою за призначенням.
Отримання грошових коштів в рахунок орендної плати підтверджується особистим підписом ОСОБА_1 у зазначених відомостях.
За період з 2016 по 2017 року ОСОБА_1 була виплачена орендна плата у наступному розмірі: - 6 000 грн.; - за 2017 рік - 6 160 грн. (враховуючи, що домовленості про підвищення розміру орендної плати сторони досягли на підставі Договору угоди, яка була укладена лише 09 жовтня 207 року).
Протягом всього строку дії договору оренди із позивачем жодних заперечень чи претензій щодо неналежного виконання орендарем своїм зобов`язань на адресу ТОВ Агрофірма «Матюші» від ОСОБА_1 не надходило.
Апелянт, вважає, що оскаржуване рішення про задоволення позову в частині вимог мотивоване виключно недотриманням відповідачем-1 процедури розірвання договору від 07.08.2014 року.
Відмовляючи у задоволенні позовних вимог в частині скасування оскаржених рішень державних реєстраторів про припинення державної реєстрації права оренди на земельну ділянку за ТОВ Агрофірма «Матюші» та про державну реєстрацію права оренди на так земельну ділянку за ТДВ «Шамраївський цукровий завод», суд першої інстанції зазначив про невірно обраний позивачем спосіб захисту і виходив з того, що рішення суб`єкта державної реєстрації прав чи їх припинення вичерпує свою дію із внесенням відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, а тому після внесення такого запису скасування зазначеного рішення не може бути належним способом захисту прав або інтересу позивача.
Крім того, суд першої інстанції безпідставно залишив поза увагою приєднані до позовної заяви ТОВ Агрофірма «Матюші» та подані додатково належним чином засвідчені копії відомостей, якими підтверджується виплата ОСОБА_1 орендної плати у 2016-2017 роках.
Вищезазначені обставини на думку апелянта, мали важливе значення для повного та всебічного розгляду спору по суті, оскільки подана ТОВ Агрофірма «Матюші» позовна заява була мотивована саме відсутністю підстав для дострокового розірвання орендодавцем Договору оренди від 07.08.2014 року в односторонньому порядку з огляду на належне виконання орендарем своїх зобов`язань за цим договором.
Апелянт стверджує, що судом першої інстанції не було враховано, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно здійснюється на підставі документів, що відповідно до законодавства підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно та повинні відповідати вимогам, встановленим законом та іншими нормативно - правовими актами.
Просив скасувати рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 21 листопада 2019 року в частині відмови у задоволенні позовних вимог про скасування рішення державного реєстратора Київської області філії КП «Реєстрація нерухомості та бізнесу» Міхачова В`ячеслава Анатолійовича про державну реєстрацію припинення іншого речового права - права оренди: індексний номер:39732938 від 17.02.2018 14:05:22; та скасування рішення державного реєстратора Комунального підприємства «ПРІОРИТЕТ» Бартко Тетяна Миколаївна про державну реєстрацію іншого речового права - права оренди: індексний номер: 39847018 від 23.02.2018 17:07:30. Прийняти в цій частині нове рішення про задоволення позову. Змінити оскаржуване рішення в частині мотивів задоволення позовних вимог про визнання недійсним вчиненого ОСОБА_1 одностороннього правочину щодо розірвання в односторонньому порядку Договору оренди №б/н від 14.02.2018 року.
Відповідно до ч.1 ст.368 ЦПК України справа розглядається судом апеляційної інстанції за правилами, встановленими для розгляду справи в порядку спрощеного позовного провадження, з особливостями, встановленими главою І розділу V ЦПК України.
Відповідно до ч.1. ст.369 ЦПК України, апеляційні скарги на рішення суду у справах з ціною позову менше ста розмірів прожиткового мінімуму для працездатних осіб, крім тих, які не підлягають розгляду в порядку спрощеного позовного провадження, розглядаються судом апеляційної інстанції без повідомлення учасників справи.
Згідно ч.13 ст.7 ЦПК України розгляд справи здійснюється в порядку письмового провадження за наявними у справі матеріалами, якщо цим Кодексом не передбачено повідомлення учасників справи. У такому випадку судове засідання не проводиться.
Крім того, практика Європейського суду з прав людини з питань гарантій публічного характеру провадження у судових органах в контексті пункту 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, свідчить про те, що публічний розгляд справи може бути виправданим не у кожному випадку (рішення від 08 грудня 1983 року у справі «Axen v. Germany», заява №8273/78, рішення від 25 квітня 2002 року «Varela Assalino contre le Portugal», заява № 64336/01).
Так, у випадках, коли мають бути вирішені тільки питання права, то розгляд письмових заяв, на думку ЄСПЛ, є доцільнішим, ніж усні слухання, і розгляд справи на основі письмових доказів є достатнім. В одній із зазначених справ заявник не надав переконливих доказів на користь того, що для забезпечення справедливого судового розгляду після обміну письмовими заявами необхідно було провести також усні слухання. Зрештою, у певних випадках влада має право брати до уваги міркування ефективності й економії. Зокрема, коли фактичні обставини не є предметом спору, а питання права не становлять особливої складності, та обставина, що відкритий розгляд не проводився, не є порушенням вимоги пункту 1 статті 6 Конвенції про проведення публічного розгляду справи.
Суд апеляційної інстанції створив учасникам процесу належні умови для ознайомлення з рухом справи шляхом надсилання процесуальних документів та апеляційної скарги, а також, надав сторонам строк для подачі відзиву.
Крім того, кожен з учасників справи має право безпосередньо знайомитися з її матеріалами, зокрема, з аргументами іншої сторони, та реагувати на ці аргументи відповідно до вимог ЦПК України.
Бажання сторони у справі викласти під час публічних слухань свої аргументи, які висловлені нею в письмових та додаткових поясненнях, не зумовлюють необхідність призначення до розгляду справи з викликом її учасників. (ухвала Великої Палати Верховного Суду у справі №668/13907/13ц).
Враховуючи вищевикладене, розгляд справи здійснено в порядку письмового провадження, без повідомлення учасників справи.
Перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції та обставини справи в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає до задоволення з наступних підстав.
Відповідно до ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, невідповідність висновків, викладених у рішенні суду, обставинам справи, порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
Відповідно до ст.263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Судом встановлено, що 07 серпня 2014 року між ТОВ Агрофірма «Матюші» ОСОБА_1 було укладено Договір оренди землі №б/н /а.с. 10-11/, за яким останній передав позивачу в оренду земельну ділянку площею 2,105 га з кадастровим номером: 3220483500:03:002:0045 строком на 10 років, зі сплатою орендної плати, яка нараховується та видається орендарем в розмірі 3% від грошової оцінки земельної ділянки у грошовій, натуральній та відробітковій формах за добровільним рішенням власника земельної ділянки, що становить 1913,84 грн.
Додаткові умови: оранка, культивація, збір зернових на присадибній ділянці орендодавця площею до 0,30 га буде проводитись безкоштовно, надання автомобіля для доставки хворого до лікувального закладу, надання допомоги на лікування, при наявності документа та заяви, в розмірі 200 (двісті) гривень, в разі смерті Орендодавця допомога на поховання в розмірі 500 (п`ятсот) гривень або продукти на дану суму на підставі заяви особи, що займається похованням.
Обчислення розміру орендної плати на землю здійснюється з урахуванням коефіцієнтів індексації вартості землі, без врахування індексів інфляції.
Орендна плата видається у строк до 31 грудня поточного року. Видача грошей, продукції та надання послуг в рахунок орендної плати оформляється відомістю на видачу грошей, продукції та послуг.
Розмір орендної плати переглядається 1 раз на 5 років за взаємною згодою сторін.
За п.32 цього договору оренди землі дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором; внаслідок випадкового знищення чи пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, передбачених законом.
Відповідно до п.33 договору розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку допускається. Умовами розірвання договору в односторонньому порядку є несплата в повному обсязі орендної плати в строки, встановлені договором.
18 березня 2015 року державний реєстратор Реєстраційної служби Білоцерківського міськрайонного управління юстиції Київської області Попова Л.О. прийняв рішення про державну реєстрацію права оренди на земельну ділянку за позивачем за індексним номером 20085294 /а.с.12/
Також встановлено, що 14 лютого 2018 року позивач отримав від ОСОБА_1 повідомлення про розірвання Договору оренди з позивачем в односторонньому порядку за вих. № б/н від 14.02.2018 року, яке мотивоване невиконанням ТОВ Агрофірма «Матюші» зобов`язань щодо сплати орендної плати за 2016, 2017 роки /а.с.13/
17 лютого 2018 року на підставі повідомлення ОСОБА_6 про розірвання договору оренди землі державний реєстратор Київської обласної філії Комунального підприємства «Реєстрація нерухомості та бізнесу» Міхачов В.А. прийняв рішення про державну реєстрацію припинення права оренди ТОВ Агрофірма «Матюші» на земельну ділянку з індексним номером 39732938 /а.с.22/
Встановлено, що 19 лютого 2018 року ОСОБА_1 уклав з Товариством з додатковою відповідальністю «Шамраївський цукровий завод» договір оренди землі б\н, за яким передав останньому в оренду вищевказану земельну ділянку /а.с. 185/
23 лютого 2018 року державний реєстратор Комунального підприємства «ПРІОРИТЕТ» Бартко Т.М. прийняла рішення про державну реєстрацію права оренди на цю земельну ділянку за ТДВ «Шамраївський цукровий завод» з індексним номером 39847018 /а.с.21-23/
Ухвалюючи рішення про часткове задоволення позову, суд першої інстанції виходив із того, що згідно умови договору оренди землі № б/н від 07.08.2014 року, повідомлення ОСОБА_1 про розірвання договору в односторонньому порядку від 14.02.2018 року не може вважатися правомірним одностороннім правочином, оскільки в договорі не прописана процедура його реалізації, ОСОБА_1 діяв на власний розсуд, бо п.33 договору не обумовлено порядку її дій у разі розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку. А так як між сторонами існує спір щодо належного виконання орендарем своїх зобов`язань, договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною на підставі ч.2 ст.651 ЦК України.
З висновками суду першої інстанції колегія суддів не погоджується, оскільки вони не ґрунтуються на матеріалах справи, а також не узгоджуються з вимогами чинного законодавства з огляду на наступне.
Відповідно до ст.2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Відповідно до ст.1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Згідно зі ст.13 вказаного Закону договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Відповідно до Закону України «Про оренду землі»; нормативно-правовий акт № 161-XIV від 06.10.1998" ст.21 вказаного Закону орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
Статтею 22 вказаного Закону встановлено, що орендна плата справляється у грошовій формі. За згодою сторін розрахунки щодо орендної плати за землю можуть здійснюватися у натуральній формі. Розрахунок у натуральній формі має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати.
Згідно ст. 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.
Положеннями ст.32 даного Закону передбачено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків,
Передбачених ст.ст.24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Пунктом «д» ч.1 ст.141 ЗК України передбачено, що підставами припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Разом з тим згідно із ч.2 ст.651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що вказані положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають саме систематичної (два та більше випадків) несплати орендарем орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки, що вважається істотним порушенням умов договору, оскільки позбавляє орендодавця можливості отримати гарантовані договором кошти за те, що його земельну ділянку використовує інша особа.
Відповідно до ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Сторони є вільними в укладанні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ст. 627 ЦК України).
За своєю правовою природою договір є правочином. Водночас, договір є й основною підставою виникнення цивільних прав та обов`язків (ст.11 ЦК України).
Згідно ст.526 ЦК України зобов`язання повинно виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства.
За частиною 2 статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним Кодексом України та Законом України «Про оренду землі», який є спеціальним нормативно-правовим актом, що регулює правовідносини з оренди земельних ділянок.
Згідно з ч. 4 ст.124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Підставою для укладення договору оренди може бути цивільно-правовий договір про відчуження права оренди.
Відповідно до ст.125 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.
Відповідно до ч. 1 ст. 792 ЦК України, та ст. 13 Закону України «Про оренду землі» за договором оренди землі орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Відповідно до ч.ч. 1, 3 ст. 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
Відповідно до ч.ч. 2, 3 ст. 653 ЦК України, у разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються. У разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни.
Згідно з п. 9 Договору оренди, видача грошей, продукції та надання послуг в рахунок орендної плати оформляється відомістю на видачу продукції та послуг.
Відповідно до п. 8 Договору оренди, орендна плата видається у такі строки - до 31 грудня поточного року.
Пунктом 32 Договору оренди передбачено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін, рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.
У пункті 33 Договору зазначено, що розірвання договору оренди в односторонньому порядку допускається. Умовами розірвання договору в односторонньому порядку є несплата в повному обсязі орендної плати в строки, встановлені договором.
ТОВ Агрофірма «Матюші» належним чином виконувало свої зобов`язання за Договором оренди як в частині повної та своєчасної виплати орендної плати Орендодавцю, так і в частині належного користування Земельною ділянкою за призначенням.
Згідно наданих суду першої інстанції первинних бухгалтерських документів, ОСОБА_1 протягом 2016-2017 років було видано орендну плату за користуванням земельної ділянки: грошовими коштами, зерном та продуктами, отримання яких підтверджується особистим підписом ОСОБА_1 у наявних в матеріалах справи відомостях (т. 1 а.с. 14-20).
Протягом всього строку дії Договору оренди із позивачем жодних заперечень чи претензій щодо неналежного виконання орендарем своїх зобов`язань на адресу ТОВ Агрофірма «Матюші» від ОСОБА_1 не надходило. Починаючи з 2014 року позивач користувався орендованою земельною ділянкою, здійснював її обробіток та сплачував орендну плату у відповідності до досягнутих сторонами домовленостей.
Вказані відомості належним чином засвідчені та не спростовані відповідачем, а відтак є належними, допустимими та достовірними доказами, у розумінні ст.77-80 ЦПК України, які підтверджують факт виплати орендної плати.
Таким чином у ОСОБА_1 були відсутні підстави для розірвання договору оренди з підстав не виконання ТОВ Агрофірма «Матюші» умов договору оренди.
З врахуванням наведеного, односторонній правочин вчинений ОСОБА_1 про дострокове розірвання Договору оренди від 07.08.2014 підлягає визнанню недійсним на підставі норм частини першої статті 203, частин першої та третьої статті 215 ЦК України не лише з огляду на порушення ОСОБА_1 процедури такого розірвання, але і у зв`язку з відсутністю фактичних обставин, які свідчили б про наявність підстав для такого розірвання.
У разі наявності будь - яких претензій з боку орендодавця щодо порядку та строків виконання орендарем умов договору оренди та наміру орендодавця розірвати такий договір, останній зобов`язаний у встановленому законом порядку звернутися до суду з відповідною вимогою та довести наявність підстав для дострокового розірвання договору за рішенням суду.
У разі відсутності взаємної згоди сторін щодо дострокового розірвання договору оренди, наявний спір про право іншої сторони здійснити таке розірвання на її вимогу. При цьому, умовами даного Договору оренди від 07.08.2014, а також положеннями закону передбачено, що вимога про дострокове розірвання такого правочину повинна бути предметом судового розгляду, за наслідками якого і приймається відповідне рішення про задоволення вимоги однієї із сторін щодо дострокового розірвання договору, або про відмову у задоволенні заявленої вимоги з огляду на відсутність для цього правових підстав.
З врахуванням наведеного, колегія суддів приходить до висновку, що доводи апеляційної скарги заслуговують на увагу, а судове рішення підлягає зміні в частині мотивів задоволення позовних вимог про визнання недійсним одностороннього правочину вчиненого ОСОБА_1 щодо розірвання договору оренди шляхом доповнення такими підставами як відсутність порушень ТОВ Арофірма «Матюші» умов договору оренди і відсутності підстав для такого розірвання.
Колегія суддів звертає свою увагу на ту обставину, що судом першої інстанції було безпідставно залишено поза увагою положенням ч. 1 ст. 236 ЦК України, згідно з яким нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Тобто такий правочин не міг породжувати жодних правових наслідків, окрім тих, які пов`язані з його недійсністю, а відповідно до приписів ч. 2 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, а також у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав.
Зауваження про те, що оскаржені рішення вичерпали свою дію у даних спірних правовідносинах є недоречним, адже у даній справі порушено питання про недійсність правочину (з моменту його вчинення), на підставі якого державними реєстраторами прийняті оскаржені рішення про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх припинення, а також порушено питання про грубі порушення вимог чинного законодавства у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, допущені державними реєстраторами.
За таких обставин, такий спосіб захисту, як звернення до суду з позовом, є ефективним з огляду на потенційну можливість відновити порушені права ТОВ Агрофірми «Матюші» у зв`язку із скасуванням таких рішень державного реєстратора та відповідає приписам ст. 216 ЦК України, з огляду на те, що недійсність правочинів, на підставі якого було прийнято оскаржені рішення державного реєстратора, встановлюється з моменту вчинення таких правочинів.
Щодо порушення реєстратором порядку вчинення реєстраційних дій, колегія суддів виходить з таких міркувань.
Згідно з абз. 1 ч. 1 ст. 22, ч. 1 ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно здійснюється на підставі документів, що відповідно до законодавства підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно та повинні відповідати вимогам, встановленим законом та іншими нормативно-правовими актами.
Частиною четвертою статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим/отриманим документам.
Відповідно до пункту 4 частини першої статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо подані документи не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження.
Суд першої інстанції залишив поза увагою доводи позивача про те, що у державного реєстратора об`єктивно не було можливості встановити наявність/відсутність обставин, на які посилався ОСОБА_1 у своєму повідомленні про розірвання, адже жодного іншого документу до такого повідомлення не додано, і про наявність будь-яких інших документів, які могли підтверджувати обґрунтованість заявлених ОСОБА_1 вимог про припинення державної реєстрації права оренди позивача на спірну земельну ділянку, державним реєстратором у ДРРПНМ не зазначено.
На підставі самого лише повідомлення про розірвання договору в односторонньому порядку державний реєстратор з об`єктивних причин не мав можливості встановити наявність чи відсутність обставин, якими було мотивоване право на розірвання договору оренди в односторонньому порядку.
Жодних доказів звернення до орендаря із претензіями, вимогами, листами з приводу неналежного виконання умов договору оренди від 07.08.2014 року ОСОБА_1 а ні державному реєстратору, а ні суду не надав.
Крім того, умовами договору оренди від 07.08.2014 року не передбачено можливості його розірвання в односторонньому порядку шляхом надсилання орендодавцем відповідного повідомлення орендарю, а, отже, згідно з умовами договору оренди з позивачем повідомлення про розірвання не може бути документом, що підтверджує припинення права оренди ТОВ Агрофірма «Матюші» на земельну ділянку.
У порушення норм абзацу 1 п. 1 ч. З ст. 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор Бартко Тетяна Миколаївна не перевірив належним чином, чи підтверджує повідомлення про розірвання припинення права оренди ТОВ Агрофірма «Матюші» на спірну земельну ділянку відповідно до норм чинного законодавства України та умов договору оренди з позивачем, і не встановив, що вказане повідомлення не підтверджує припинення цього права, тобто не відповідає вимогам, встановленим абзацом 1 ч. 1 ст. 22, частиною 1 ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», що згідно з п. 4 ч. 1 ст. 24 вказаного Закону є підставою для відмови у державній реєстрації прав.
З наведеного вбачається, що дії державного реєстратора Бартко Т.М. при проведенні державної реєстрації припинення права оренди ТОВ Агрофірми «Матюші» на спірну земельну ділянку явно виходили за межі наданих їй повноважень під час внесення відповідного запису до ДРРПНМ та прямо суперечили вимогам чинного законодавства, яким регулюються підстави та порядок вчинення дій щодо державної реєстрації речових прав на нерухоме майно.
За таких обставин, суд першої інстанції не мав підстав відмовляти у задоволенні позовних вимог про скасування рішень про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно, оскільки така вимога позивача не є похідною від позовних вимог про визнання недійсними оскаржуваних правочинів.
Отже, враховуючи, що доводи апеляційної скарги під час перегляду справи апеляційним судом знайшли своє підтвердження, і було встановлено неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, невідповідність висновків суду обставинам справи, колегія суддів дійшла висновку, що рішення суду в оскаржуваній частині є безпідставним та незаконним, а тому, підлягає скасуванню у відповідній частині з ухваленням в цій частині нового судового рішення.
Відповідно до ст. 141 ЦПК України якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: 1) у разі задоволення позову - на відповідача; 2) у разі відмови в позові - на позивача; 3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
При вирішенні питання про розподіл судових витрат суд враховує: 1) чи пов`язані ці витрати з розглядом справи; 2) чи є розмір таких витрат обґрунтованим та пропорційним до предмета спору з урахуванням ціни позову, значення справи для сторін, в тому числі чи міг результат її вирішення вплинути на репутацію сторони або чи викликала справа публічний інтерес; 3) поведінку сторони під час розгляду справи, що призвела до затягування розгляду справи, зокрема, подання стороною явно необґрунтованих заяв і клопотань, безпідставне твердження або заперечення стороною певних обставин, які мають значення для справи, безпідставне завищення позивачем позовних вимог тощо; 4) дії сторони щодо досудового вирішення спору та щодо врегулювання спору мирним шляхом під час розгляду справи, стадію розгляду справи, на якій такі дії вчинялися.
Статтею 137 ЦПК України передбачено, що витрати, пов`язані з правничою допомогою адвоката, несуть сторони, крім випадків надання правничої допомоги за рахунок держави.
За результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами. Для цілей розподілу судових витрат: 1) розмір витрат на правничу допомогу адвоката, в тому числі гонорару адвоката за представництво в суді та іншу правничу допомогу, пов`язану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо, а також вартість послуг помічника адвоката визначаються згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою; 2) розмір суми, що підлягає сплаті в порядку компенсації витрат адвоката, необхідних для надання правничої допомоги, встановлюється згідно з умовами договору про надання правничої допомоги на підставі відповідних доказів, які підтверджують дійснення відповідних витрат.
Для визначення розміру витрат на правничу допомогу з метою розподілу судових витрат учасник справи подає детальний опис робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом, та здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги.
Розмір витрат на оплату послуг адвоката має бути співмірним із: 1) складністю справи та виконаних адвокатом робіт (наданих послуг); 2) часом, витраченим адвокатом на виконання відповідних робіт (надання послуг); 3) обсягом наданих адвокатом послуг та виконаних робіт;4) ціною позову та (або) значенням справи для сторони, в тому числі впливом вирішення справи на репутацію сторонни або публічним інтересом до справи.
Як вбачається з матеріалів справи, позивачем під час розгляду справи у суді першої інстанції було сплачено судовий збір у розмірі 7 929 грн. = (7048+881), де 7 048 - судовий збір за вимоги немайнового характеру, а 881 - судовий збір за звернення до суду із заявою про забезпечення позову (т.1, а.с. 75-83).
Під час розгляду справи судом апеляційної інстанції, позивачем було сплачено судовий збір в розмірі 12 493 грн. = (1 921+10 572), де 1921 - судовий збір за звернення до суду з апеляційною скаргою на ухвалу суду першої інстанції, а 10 572 - сплачений судовий збір за звернення до суду з апеляційною скаргою на рішення суду першої інстанції (т. 2, а.с. 26).
Окрім того, позивачем були понесені витрати, пов`язані з правничою допомогою адвоката. Так, з матеріалів справи вбачається, що позивачем було сплачено грошові кошти, пов`язані з професійною правничою допомогою, яка була надана позивачем під час розгляду справи у суді першої та апеляційної інстанції, загальний розмір яких становить 26 367 грн. 82 коп.
На підтвердження вказаних обставин позивачем було надано суду договір №17/08-03 про надання правової допомоги від 07 серпня 2017 року, додаткова угода № 04/17-45 від 02 грудня 2019 року, додаткова угода № 2 від 03.05.2018 року, додаткова угода № 09/12/19-1 від 09.12.2019 року, детальний опис робіт та здійснених витрат в процесі надання правничої допомоги у справі, акт приймання-передачі наданих юридичних послуг/правової допомоги за договором про надання правової допомоги №17/08-03 від 07 серпня 2017 року, рахунок на оплату №224 від 02 серпня 2018 року, рахунок на оплату №215 від 25 квітня 2019 року, рахунок на оплату №543 від 02 грудня 2019 року.
Таким чином, з відповідачів на користь позивача підлягають стягненню витрати, пов`язані з правничою допомогою адвоката, загальний розмір яких становить 49 439 грн. 38 коп.
На підтвердження цих обставин суду були надані договір про надання правової допомоги (т. 2 а.с. 152-156), додаткова угода № 2 та № 09/12/19/1 (т. 2 а.с. 157-158), рахунок наданих послуг та платіжні доручення (т. 1 а.с. 39, т.2 а.с. 55, 122)
Наявність документального підтвердження витрат на правову допомогу та їх розрахунок є підставою для задоволення вимог про відшкодування таких витрат.
Враховуючи вищевикладене, рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 21.11.2019 підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про задоволення позову ТОВ Агрофірма «Матюші».
Відповідно до ст. 376 ЦПК України, підставами для скасування рішення суду повністю та ухвалення нового рішення є невідповідність висновків суду, викладених у рішенні суду першої інстанції обставинам справи.
Згідно з ст. 141 ЦПК України пропорційно до задоволених вимог здійснити новий розподіл судових витрат за розгляд справи у суді першої інстанції у розмірі 43 493,59 грн. грн., стягнувши на користь ТОВ Агрофірми «Матюші» по 14 493,59 грн. з кожного відповідача.
Враховуючи викладене, керуючись ст.ст. 367, 374, 376, 382 ЦПК України, суд
постановила:
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Матюші»
задовольнити.
Рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 21 листопада 2019 року змінити в частині мотивів задоволення позовних вимог про визнання недійсним одностороннього правочину ОСОБА_1 щодо розірвання договору оренди шляхом доповнення такими підставами як відсутність порушень Товариства з обмеженою відповідалністю Арофірма «Матюші» умов договору оренди і відсутності підстав для такого розірвання.
Рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 21 листопада 2019 року скасувати в частині відмови позовних вимог про скасування рішень про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та ухвалити нове судове рішення наступного змісту.
Позов Товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Матюші» до ОСОБА_1 , Державного реєстратора Київської обласної філії Комунального підприємства «Реєстрація нерухомості та бізнесу» Міхачова Вячеслава Анатолійовича, Товариства з додатковою відповідальністю «Шамраївський цукровий завод», Державного реєстратора Комунального підприємства «ПРІОРИТЕТ» Бартко Тетяни Миколаївни про визнання недійсним правочину щодо дострокового розірвання договору оренди, визнання недійсним договору оренди, скасування рішень про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно- задовольнити.
Скасувати рішення державного реєстратора Київської обласної філії Комунального Підприємства «Реєстрація нерухомості та бізнесу» Міхачова Вячеслава Анатолійовича про державну реєстрацію іншого речового права - права оренди: індексний номер 39732938 від 17 лютого 2018 року.
В іншій частині рішення залишити без змін.
Стягнути з ОСОБА_1 (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Матюші» (ідентифікаційний код 03755348) судові витрати в розмірі 14 493,59 (чотирнадцять тисяч чотириста девяносто три гривні),59 грн.
Стягнути з Товариства з додатковою відповідальністю «Шамраївський цукровий завод» (ідентифікаційний код 13737989) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Матюші»» (ідентифікаційний код 03755348) судові витрати в розмірі 14 493,59 (чотирнадцять тисяч чотириста девяносто три гривні),59 грн.
Стягнути з Державного реєстратора Київської обласної філії Комунального підприємства «Реєстрація нерухомості та бізнесу» Міхачова В`ячеслава Анатолійовича (67243 Одеська область, Іванівський район с. Павлинка, вул. Першотравнева, 16) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Матюші» (ідентифікаційний код 03755348) судові витрати в розмірі 14 493,59 (чотирнадцять тисяч чотириста девяносто три гривні),59 грн.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів у випадках, передбачених статтею 389 Цивільного процесуального кодексу України.
Головуючий: Є.М. Суханова
Судді Р.В. Березовенко
С.В. Лівінський
