СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
14 грудня 2022 року м. Харків Справа №922/367/21
Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючий суддя Гетьман Р.А., суддя Геза Т.Д. , суддя Гребенюк Н.В.
за участю секретаря судового засідання Міракова Г.А.,
за участю представників сторін:
від прокурора Горгуль Н.В.,
від позивача не з`явився,
від відповідача не з`явився,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Гуляєва Андрія Олександровича (вх.№1080Х/1 від 13.10.2022) на рішення Господарського суду Харківської області від 06.09.2022 у справі №922/367/21 (м. Харків, суддя Суслова В.В., повний текст рішення складено 14.09.2022),
за позовом В.о. керівника Харківської місцевої прокуратури № 1, м. Харків, в інтересах держави, в особі Харківської міської ради, м. Харків,
до Фізичної особи-підприємця Гуляєва Андрія Олександровича, м. Харків,
про розірвання договору та повернення ділянки, -
ВСТАНОВИВ:
Позивач В.о. керівника Харківської місцевої прокуратури Харківської місцевої прокуратури № 1 в інтересах держави в особі Харківської міської ради звернувся до Господарського суду Харківської області з позовом до Фізичної особи - підприємця Гуляєва Андрія Олександровича (далі - відповідач), у якому просив суд :
- розірвати договір оренди землі від 18.04.2006, укладений між Харківською міською радою та фізичною особою підприємцем Гуляєвим Андрієм Олександровичем щодо оренди земельної ділянки з кадастровим номером 6310136300:09:001:0041 загальною площею 0,1100 га, яка знаходиться по пр. Науки, буд. 25 у м. Харкові, який зареєстровано у Харківській регіональній філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» в Державному реєстрі земель від 18.04.2006 за №140667100100, з додатковими угодами;
- зобов`язати фізичну особу-підприємця Гуляєва Андрія Олександровича, ідентифікаційний код НОМЕР_1 , повернути земельну ділянку з кадастровим номером 6310136300:09:001:0041 загальною площею 0,1100 га, яка знаходиться по пр. Науки, буд. 25 у м. Харкові Харківській міській раді.
- судовий збір стягнути з відповідача за такими реквізитами: Харківська обласна прокуратура, код ЄДРПОУ 02910108, банк отримувач: Державна казначейська служба України м. Київ, рахунок UА 178201720343160001000007171, код класифікації видатків бюджету - 0901010.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що орендарем не виконуються свої зобов`язання відповідно до вимог договору оренди землі від 18.04.2006 за №140667100100, а саме, ФОП Гуляєв А.О. не здійснив будівництво офісної будівлі на орендованій земельній ділянці та сплачує орендну плату, яка не відповідає умовам договору оренди землі (з врахуванням додаткової угоди до договору, визнаної укладеною за рішенням господарського суду Харківської області від 13.09.2016 у справі №922/2300/16), що має наслідком розірвання вказаного договору в судовому порядку.
Рішенням Господарського суду Харківської області від 19.05.2021 в позові прокурора відмовлено повністю.
Постановою Східного апеляційного господарського суду від 03.09.2021 рішення Господарського суду Харківської області від 19.05.2021 залишено без змін.
Постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 24.11.2021 у справі №922/367/21 касаційну скаргу заступника керівника Харківської обласної прокуратури задоволено частково. Постанову Східного апеляційного господарського суду від 03.09.2021 і рішення Господарського суду Харківської області від 19.05.2021 у справі №922/367/21 скасовано, справу направлено на новий розгляд до Господарського суду Харківської області.
Рішенням Господарського суду Харківської області від 06.09.2022 позов задоволено. Розірвано договір оренди землі від 18.04.2006, укладений між Харківською міською радою та фізичною особою підприємцем Гуляєвим Андрієм Олександровичем щодо оренди земельної ділянки з кадастровим номером 6310136300:09:001:0041 загальною площею 0,1100 га, яка знаходиться по пр. Науки, буд. 25 у м. Харкові, який зареєстровано у Харківській регіональній філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» в Державному реєстрі земель від 18.04.2006 за №140667100100, з додатковими угодами. Зобов`язано фізичну особу-підприємця Гуляєва Андрія Олександровича, ідентифікаційний код НОМЕР_1 , повернути земельну ділянку з кадастровим номером 6310136300:09:001:0041 загальною площею 0,1100 га, яка знаходиться по пр. Науки, буд. 25 у м. Харкові Харківській міській раді. Стягнуто з Фізичної особи-підприємця Гуляєва Андрія Олександровича на користь Харківської обласної прокуратури - витрати зі сплати судового збору у розмірі 4540,00 грн.
Відповідач з вказаним рішенням суду першої інстанції не погодився та звернувся до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій, посилаючись на порушення судом першої інстанції при прийнятті рішення норм чинного законодавства, просить скасувати рішення Господарського суду Харківської області від 06.09.2022 по справі №922/367/21 повністю та ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позову прокурора повністю; розглянути справу №922/367/21 за участі представника ФОП Гуляєва А.О.
В апеляційній скарзі скаржник (відповідач) зокрема зазначає наступне:
- сторони не заявляли наміру дострокового розірвання договору оренди;
- скаржник про необхідність доплати оренди не знав та дізнався лише з рішення суду у справі №922/2300/16. Участі в розгляді тієї справи не приймав. Як тільки довідався про рішення, одразу здійснив доплату. Всю існуючу заборгованість погасив;
- прокурором не доведено наявності збитків держави.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 17.10.2022 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Фізичної особи-підприємця Гуляєва Андрія Олександровича (вх.№1080Х/1 від 13.10.2022) на рішення Господарського суду Харківської області від 06.09.2022 у справі №922/367/21. Витребувано з Господарського суду Харківської області матеріали справи №922/367/21. Встановлено сторонам строк для подання відзиву на апеляційну скаргу - протягом п`ятнадцяти днів з дня вручення даної ухвали. Відзив має бути оформлено у відповідності до вимог ст.263 Господарського процесуального кодексу України, якою, зокрема, передбачено, що до відзиву додаються докази надсилання (надання) копій відзиву та доданих до нього документів іншим учасникам справи. Східним апеляційним господарським судом в умовах воєнного стану, зважаючи на утруднення реалізації учасниками справи прав, наданих їм Господарським процесуальним кодексом України рекомендовано учасникам справи для прискорення документообігу в межах цієї справи, надсилати документи (відзиви, заяви, клопотання тощо) з використанням програми «Електронний суд» (за умов відповідної реєстрації) або скеровувати їх з засвідченням електронним цифровим підписом уповноваженої особи на електронну адресу Східного апеляційного господарського суду inbox@eag.court.gov.ua Реєстрація в електронному кабінеті можлива за посиланням https://id.court.gov.ua/rt.gov.ua/sud4875/ Учасникам судового процесу необхідно повідомити суд про їх номери телефонів і факсів, адресу електронної пошти або інші засоби зв`язку, зокрема, мобільного (за їх наявності), які можуть бути використані для викликів або повідомлень.
28.10.2022 на виконання вимог ухвали суду від Господарського суду Харківської області надійшли матеріали справи №922/367/21 (вх.№6559).
Від Харківської обласної прокуратури надійшов відзив на апеляційну скаргу (вх.№6792 від 07.11.2022), в якому просить апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення, рішення Господарського суду Харківської області від 06.09.2022 залишити без змін.
Згідно Витягу з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 22.11.2022, у зв`язку з відпусткою судді Сгари Е.В. для розгляду справи №922/367/21 визначено наступний склад колегії суддів: суддя Гетьман Р.А., суддя Геза Т.Д., суддя Гребенюк Н.В.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 25.11.2022 призначено справу №922/367/21 до розгляду на « 14» грудня 2022 р. о 09:30 год. у приміщенні Східного апеляційного господарського суду за адресою: 61058, місто Харків, пр. Незалежності, 13, 1-й поверх, в залі засідань №131. Повідомлено учасників справи про дату, час та місце розгляду справи. Роз`яснено учасникам справи, що в умовах дії режиму воєнного стану, з міркувань безпеки та враховуючи приписи ст.3 Конституції України, розгляд апеляційної скарги може бути перенесений на іншу дату. Запропоновано учасникам справи заздалегідь визначитися із бажанням та можливістю взяти участь у судовому засіданні, про що письмово повідомити Східний апеляційний господарський суд. Явку представників учасників справи визнано необов`язковою. Запропоновано учасникам справи для прискорення документообігу в межах цієї справи, надсилати документи (заяви, клопотання тощо) з використанням програми «Електронний суд» (за умов відповідної реєстрації) або скеровувати їх з засвідченням електронним цифровим підписом уповноваженої особи на електронну адресу Східного апеляційного господарського суду inbox@eag.court.gov.ua. Реєстрація в електронному кабінеті можлива за посиланням https://id.court.gov.ua/rt.gov.ua/sud4875/
Представником Харківської обласної прокуратури Петровою О.І. було надано суду апеляційної інстанції заяву (вх.№7784 від 07.12.2022) про участь прокурора відділу Горгуль Н.В. у судовому засіданні призначеному на 14.12.2022 та, у разі відкладення розгляду справи, в усіх наступних судових засіданнях по справі №922/367/21 у режимі відеоконференції поза приміщенням суду з використанням власних технічних засобів.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 08.12.2022 задоволено заяву представника Харківської обласної прокуратури Петрової О.І. про участь прокурора відділу Горгуль Н.В. у судових засіданнях по справі №922/367/21 у режимі відеоконференції поза приміщенням суду за допомогою програмного забезпечення «EаsyCon», з використанням власних технічних засобів представника. Судове засідання у справі №922/367/21, яке відбудеться 14.12.2022 о 09:30 год. та подальші судові засідання у даній справі ухвалено провести за участю представника Харківської обласної прокуратури Горгуль Н.В. у режимі відеоконференції поза межами приміщення суду за допомогою програмного забезпечення «EаsyCon», з використанням власних технічних засобів вказаного представника.
До судового засідання Східного апеляційного господарського суду 23.11.2022 сторони у справі не з`явились. Про судове засідання сторони повідомлялись шляхом надсилання копій ухвали від 25.11.2022 рекомендованими повідомленнями про вручення поштових відправлень (позивач трекінг Укрпошти 6102271645669; вручено за довіреністю 06.12.2022, відповідач трекінг Укрпошти 6102271645677, знаходиться у точці видачі). Та згідно картки обліку вихідних документів №1970 від 28.11.2022 шляхом направлення на електронні адреси, які учасниками провадження у справі були зазначені як контактні, про що в системі «Діловодство спеціалізованого суду» міститься додаток про успішне доставлення електронних листів.
Ураховуючи те, що суд не визнавав обов`язковою явку учасників справи, судом здійснено дії щодо їх належного повідомлення про час та місце проведення судового засідання по розгляду апеляційної скарги, зважаючи на необхідність дотримання розумних строків розгляду справи, забезпечення судом реалізації учасниками судового процесу права приймати участь в судових засіданнях в режимі відеоконференції, сприяння у наданні їм достатнього часу для належної підготовки своєї позиції та поданні процесуальних документів, констатуючи достатність матеріалів для апеляційного перегляду справи, колегія суддів дійшла висновку про розгляд справи в даному судовому засіданні.
В судовому засіданні Східного апеляційного господарського суду прокурор заперечив проти вимог апеляційної скарги, просив оскаржуване судове рішення залишити без змін.
Дослідивши матеріали справи, а також викладені у апеляційній скарзі та відзиві на неї доводи, перевіривши правильність застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, а також повноту встановлення обставин справи та відповідність їх наданим доказам, та розглянувши справу в порядку статті 269 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів встановила наступні обставини.
Як вбачається з матеріалів справи, на підставі рішення Харківської міської ради №247/05 від 23.12.2005 «Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об`єктів» між Харківською міською радою та ФОП Гуляєв А.О. укладено договір оренди землі від 18.04.2006, який зареєстровано у Харківській регіональній філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» в Державному реєстрі земель від 18.04.2006 за №140667100100 (надалі - договір оренди землі від за № 140667100100).
Вказаним договором оренди землі Харківська міська рада передає, а ФОП Гуляєв А. О. приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови, загальною площею 0,1100 га з кадастровим номером 6310136300:09:001:0041, яка знаходиться по просп. Науки (колишній проспект Леніна), буд. 25 у м. Харкові. На вказаній земельній ділянці відсутні об`єкти нерухомого майна, а також інші об`єкти інфраструктури.
Згідно з актом приймання-передачі земельної ділянки від 18.04.2006 до договору оренди землі від 18.04.2006 за №140667100100 Харківською міською радою передано, а ФОП Гуляєв А.О. прийнято земельну ділянку загальною площею 0,1100 га по просп. Науки, буд. 25 у м. Харкові.
Пунктом 15 договору оренди землі від 18.04.2006 за №140667100100 передбачено, що земельна ділянка передається в оренду для будівництва офісної будівлі (але не пізніше прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію) та подальшої експлуатації об`єкта.
Відповідно до п.8 договору оренди землі від 18.04.2006 за №140667100100, вказаний договір укладено строком на період будівництва до 31.12.2007 (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації), на період експлуатації до 31.12.2030.
На підставі п. 41 додатку 1 до рішення Харківської міської ради від №132/07 ФОП Гуляєву А.О. продовжено строки будівництва офісної будівлі по просп. Науки, 25 у м. Харкові строком до 31.12.2010.
На підставі п. 3 додатку 1 до рішення Харківської міської ради від 08.11.2017 за №803/17 ФОП Гуляєву А.О. продовжено строки будівництва офісної будівлі по просп. Науки, 25 в м. Харкові до 08.11.2019. Та зазначено, щоб ФОП Гуляєв А.О. звернувся до Департаменту земельних відносин Харківської міської ради для оформлення додаткової угоди до договору оренди землі від 18.04.2006 за №140667100100 в частині подовження строку будівництва об`єкта.
Водночас, як вказує прокурор, відповідно до листа Департаменту територіального контролю Харківської міської ради від 21.09.2020 за №14970/0/226-20 додаткова угода на виконання вищевказаних рішень про продовження строків будівництва по просп. Науки, 25 у м. Харкові між Харківською міською радою та ФОП Гуляєв А.О. не укладалася. Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Харківській області видано ФОП Гуляєву А.О. дозвіл на виконання будівельних робіт №08/051 від 04.06.2008 на виконання підготовчих робіт для будівництва офісної будівлі відповідно до проектної документації, що узгоджена та зареєстрована в управлінні містобудування та архітектури м. Харкова за №23/08 від 14.04.2008. Строк дії дозволу зазначено до 10.09.2008. Проте, відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (реєстр будівельної діяльності) ФОП Гуляєв А.О. до теперішнього часу не виконано умови договору оренди землі від 18.04.2006 за №140667100100 та не здійснено будівництво офісної будівлі як це передбачено п. 15 вказаного договору.
Зокрема, пунктом 7 договору оренди землі від 18.04.2006 за №140667100100 передбачено, що у випадку не здачі об`єкту до експлуатації у встановлені в рішенні строки, а також не отримання дозволу на виконання будівельних робіт, зазначене рішення втрачає чинність і договір оренди земельної ділянки підлягає розірванню у встановленому порядку. Проте, ФОП Гуляєв А.О. з моменту отримання дозволу на виконання будівельних робіт №08/051 від 04.06.2008 не здійснив будівництва офісної будівлі, як це передбачено вимогами п. 15 договору оренди землі від 18.04.2006 за № 140667100100.
Крім того, прокурор зазначає, що відповідно до листа Департаменту територіального контролю Харківської міської ради №14970/0/226-20 від 21.09.2020 земельна ділянка площею 0,1100 га з кадастровим номером 6310136300:09:001:0041 по просп. Науки, 25 у м. Харкові огороджена металевим парканом, будівництво офісної будівлі не ведеться, влаштовано місця для паркування. Департаментом територіального контролю виконавчого комітету Харківської міської ради до адміністрації Шевченківського району було надіслано листа стосовно збору та надання матеріалів щодо законності встановлення металевого паркану. Зокрема, Департаментом територіального контролю Харківської міської ради листом №21807/0/226-20 від 17.12.2020 надіслано до місцевої прокуратури акт обстеження земельної ділянки з кадастровим номером 6310136300:09:001:0041 в якому також зазначено, що вказана земельна ділянка огороджена металевим парканом, будівництво офісної будівлі не ведеться, влаштовано місця для паркування. Крім того, додатково огороджено земельну ділянку на якій встановлено пункт охорони та металеву споруду.
Отже, за твердженнями прокуратури, ФОП Гуляєв А.О. використовує вказану земельну ділянку не для будівництва офісної будівлі, як це передбачено умовами договору оренди землі від 18.04.2006 за №140667100100, а для влаштування автостоянки. При цьому, орендарем не виконуються зобов`язання відповідно до вимог договору оренди землі від 18.04.2006 за №140667100100. ФОП Гуляєв А.О. не здійснив будівництво офісної будівлі на орендованій земельній ділянці та сплачує орендну плату, яка не відповідає умовам договору оренди землі (з врахуванням додаткової угоди до договору, визнаної укладеною за рішенням господарського суду Харківської області від 13.09.2006 у справі №922/2300/16).
Таким чином, на думку прокуратури, вищевказане свідчить про те, що орендарем ФОП Гуляєв А.О. не виконуються істотні умови договору оренди землі від 18.04.2006 за №140667100100, що має наслідком розірвання вказаного договору в судовому порядку.
На підставі викладеного, в.о. керівника Харківської місцевої прокуратури Харківської місцевої прокуратури № 1 в інтересах держави в особі Харківської міської ради звернувся до Господарського суду Харківської області з позовом до Фізичної особи - підприємця Гуляєва Андрія Олександровича, в якому просить: розірвати договір оренди землі від 18.04.2006, укладений між Харківською міською радою та фізичною особою підприємцем Гуляєвим Андрієм Олександровичем щодо оренди земельної ділянки з кадастровим номером 6310136300:09:001:0041 загальною площею 0,1100 га, яка знаходиться по пр. Науки, буд. 25 у м. Харкові, який зареєстровано у Харківській регіональній філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» в Державному реєстрі земель від 18.04.2006 за №140667100100, з додатковими угодами; зобов`язати фізичну особу-підприємця Гуляєва Андрія Олександровича, ідентифікаційний код НОМЕР_1 , повернути земельну ділянку з кадастровим номером 6310136300:09:001:0041 загальною площею 0,1100 га, яка знаходиться по пр. Науки, буд. 25 у м. Харкові Харківській міській раді.
Як на підставу представництва, прокурор посилається на ст. 23 Закону України «Про прокуратуру», якою визначено виключні випадки представництва прокурором інтересів держави в суді, а також на ст. 53 ГПК України. За твердженнями прокуратури, Харківською міською радою, як органом уповноваженим на здійснення відповідних функцій держави у спірних правовідносинах, не було вжито заходів щодо звернення до суду з позовом, що призводить до порушення інтересів держави, необхідність захисту яких, відповідно до положень статті 131-1 Конституції України, покладено на органи прокуратури.
В свою чергу, заперечуючи проти позову, відповідач вказує на те, що він неодноразово звертався до позивача з листами щодо продовження строків будівництва. В останнє листом від 13.01.2021 р. відповідач звернувся до Харківського міського Голови із проханням подовжити строки будівництва. Так, 24.02.2021р. на 3 сесії Харківської міської ради 8 скликання звернення ФОП Гуляєва А. О. було розглянуто та строки будівництва офісної будівлі по пр. Науки, 25 (Шевченківський район) подовжені до 01.03.2023 року з відповідними змінами до договору оренди землі №140667100100 від 18.04.2006 р.
02.07.2021р. між Харківською міською радою та ФОП Гуляєвим А. О. укладена додаткова угода до Договору оренди землі (м. Харків, просп. Науки, 25 (колишня просп. Леніна), 8 = 0,1100 га, кадастровий номер 6310136300:09:001:0041, якою продовжено строки будівництва до 01.03.2023 р., а також закріплено новий розмір орендної плати.
Крім того, ФОП Гуляєв А.О. вказує, що він скоригував намір та замовив новий проект забудови території, звертаючи увагу на те, що відбулися зміни у будівельному законодавстві України, а також замовив проектній організації візуалізацію майбутнього об`єкту будівництва, ескізний проект, робочий проект, котрий буде погоджений належним чином згідно діючого законодавства.
Також, ФОП Гуляєв А. О. зазначає, що про існування рішення Господарського суду Харківської області від 13.09.2016 у справі №922/2300/16, згідно з яким було змінено розмір орендної плати йому було невідомо, а коли відповідач дізнався про рішення суду та зміну суми нарахувань, останнім було здійснено відповідну доплату в повному обсязі, тому несвоєчасна оплата відбулась не з вини ФОП Гуляєва А. О.
Отже, ФОП Гуляєв А. О. наполягає на тому, що користується земельною ділянкою на законних підставах, оскільки строк дії договору оренди не сплив, строки будівництва продовжені до 01.03.2023, протягом дії договору оренди відповідач належно виконує свої обов`язки та щомісяця вчасно сплачує орендні платежі згідно з умовами договору оренди.
Приймаючи оскаржуване рішення суд першої інстанції дійшов висновку, що орендарем ФОП Гуляєв А.О. не виконувалися істотні умови договору оренди землі від 18.04.2006 за №140667100100, що має наслідком розірвання вказаного договору та задоволення позовних вимог прокуратури в цій частині. Зважаючи на вказане, а також приймаючи до уваги розірвання договору оренди землі від 18.04.2006 за №140667100100 в судовому порядку, суд, також, прийшов до висновку про обґрунтованість позовної вимоги щодо повернення спірної земельної ділянки орендарю (власнику), тобто Харківській міській раді.
Колегія суддів погоджується з такими висновками суду першої інстанції, з огляду на наступне.
Предметом спору у цій справі є вимога про дострокове розірвання договору оренди, укладеного між позивачем та відповідачем, зокрема у зв`язку з тим, що відповідач не здійснив будівництво офісної будівлі на орендованій земельній ділянці та у зв`язку з систематичною несплатою орендної плати за землю, що є істотним порушенням умов договору оренди.
За змістом статті 1 Закону України «Про оренду землі», яка кореспондується з положеннями частини першої статті 93 Земельного кодексу України, орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Положеннями частини першої статті 2 Закону України «Про оренду землі» визначено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
У частині першій статті 15 Закону України «Про оренду землі» визначено істотні умови договору оренди, якими, зокрема, є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, а положення статей 24, 25 цього Закону визначають права та обов`язки орендодавця та орендаря, зокрема, право орендодавця вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди і своєчасного внесення орендної плати, а також право орендаря самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.
Згідно із частиною першою статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Положеннями пункту «д» частини першої статті 141 Земельного кодексу України встановлено, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Аналіз вище вказаних норм права дає можливість зробити висновок, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати (два та більше випадки).
При цьому систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 Цивільного кодексу України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Тобто систематична (два і більше разів) несплата орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами правочину, в тому числі сплата орендної плати не у повному обсязі (часткове виконання зобов`язання), є підставою для розірвання такого договору.
Подібні правові висновки викладено в постанові Верховного Суду від 02.05.2018 у справі №925/549/17, від 06.03.2019 у справі №183/262/17, від 31.07.2020 у справі №479/1073/18, від 07.10.2020 у справі №313/780/19, від 10.02.2021 у справі №923/1001/19, на які посилається скаржник у касаційній скарзі.
Разом з тим згідно із частиною другою статті 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Виходячи із системного аналізу наведених положень законодавства та враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення Цивільного кодексу України, слід зазначити, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 Цивільного кодексу України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.
Подібні правові висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 27.11.2018 у справі №912/1385/17 (провадження №12-201гс18), постановах Верховного Суду від 10.01.2019 у справі №904/3953/17, від 22.10.2019 у справі №923/826/18, від 17.08.2021 у справі №923/410/20.
Так, відповідно до відповіді ГУ ДПС у Харківській області №17716/9/20-40-56-06-21 від 02.09.2020 та №7236/5/20-40-24-13-22 від 02.04.2021, листами ГУ ДПС у Харківській області №14492/ФОП/20-40-56-06 від 18.12.2018, №29970/10/20-40-56-06-09 від 20.08.2020 та №10683/6/20-40- 24-13 від 26.03.2021 ФОП Гуляєву А.О. запропоновано здійснити перерахунок суми орендної плати за землю відповідно до вказаної вище додаткової угоди з дати її державної реєстрації шляхом надання уточнюючої податкової декларації.
Згідно з базами АС «Податковий блок» станом на 26.03.2021 ФОП Гуляєвим А.О. уточнююча податкова звітність з орендної плати за земельну ділянку за попередні роки не надавалась.
Ураховуючи викладене, суд першої інстанції дійшов правомірного висновку, що ФОП Гуляєвим А.О. у продовж 2017-2020 років не сплачувалась орендна плати за землю як це передбачено додатковою угодою до договору оренди землі від 18.04.2006 за №140667100100.
Сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого.
Стосовно посилань апелянта на те, що про необхідність доплати оренди він не знав та дізнався лише з рішення суду у справі №922/2300/16; участі в розгляді тієї справи не приймав; як тільки довідався про рішення, одразу здійснив доплату, всю існуючу заборгованість погасив, колегія суддів зазначає наступне.
У постанові від 23.03.2021 у справі №922/2754/19 Верховний Суд зазначив, що сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена заборгованість в подальшому (після звернення з позовом про розірвання договору). Верховний Суд у постанові від 10.11.2021 у справі №175/642/19 зазначив, що тлумачення пункту «д» частини першої статті 141 Земельного кодексу України, частини другої статті 651 Цивільного кодексу України свідчить, що несплата орендної плати охоплює випадки як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплата у розмірі меншому, ніж визначеному договором (без урахування індексації, індексу інфляції тощо). Такий правовий висновок викладено також у постанові Верховного Суду від 20.11.2019 у справі №549/178/17.
Отже, зважаючи на те, що факт систематичності порушення щодо сплати орендної плати є доведеним, суд вважає, що це є достатнім для визнання наявності підстав про систематичне порушення істотних умов договору.
Стосовно посилань апелянта на те, що сторони не заявляли наміру дострокового розірвання договору оренди, колегія суддів зазначає, що вказаний довід спростовується висновками Верховного Суду, зробленими у даній справі.
Відповідно до ч.1 ст.316 ГПК України вказівки, що містяться у постанові суду касаційної інстанції, є обов`язковими для суду першої та апеляційної інстанцій під час нового розгляду справи.
Як вже було зазначено вище Верховний Суд у постанові від 24.11.2021 у даній справі вказав, що застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 Цивільного кодексу України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність. А отже в даному випадку дострокове розірвання договору є таким, що відповідає принципам цивільного та господарського законодавства.
Стосовно посилань апелянта на те, що прокурором не доведено наявності збитків держави, колегія суддів вказує наступне.
Предметом спору у цій справі є вимога про дострокове розірвання договору оренди, укладеного між позивачем та відповідачем, зокрема у зв`язку з істотними порушеннями умов договору оренди. При цьому збитки не входять в коло доказування при зазначеному предмету спору, а отже відповідні обставини судом не досліджуються.
Крім того, суд апеляційної інстанції звертає увагу, що рішення сесії ради від 24.02.2021 про продовження орендареві строку будівництва офісної будівлі, на яке посилається апелянт, станом на момент виникнення спору не існувало.
В той же час, спірна земельна ділянка, яка відповідно до ст.2 Закону України «Про охорону земель» є об`єктом особливої охорони держави, наразі перебуває у стані нераціонального її використання - розміщення автостоянки замість використання земельної ділянки в межах визначених Договором умов використання (будівництво офісної будівлі та подальша експлуатація об`єкту).
Нездійснення ФОП Гуляєвим А.О. будівництва офісної будівлі як це передбачено пунктом 15 Договору призводить до не поліпшення інфраструктури міста та подальшого утримання цієї земельної ділянки в належному стані. Так само апелянтом не підтверджено належними та допустимими доказами об`єктивної неможливості виконання обов`язку щодо забудови земельної ділянки та не доведено наявності будь-яких перешкод щодо початку будівництва. В матеріалах справи, також, відсутні докази звернення відповідача для отримання дозволу на виконання будівельних робіт після спливу 10.09.2008 строку дії дозволу на виконання будівельних робіт №08/051 від 04.06.2008, виданого відповідачу.
Таким чином, колегія суддів погоджується із висновком суду першої інстанції про те, що орендарем ФОП Гуляєв А.О. не виконувалися істотні умови договору оренди землі від 18.04.2006 за №140667100100, що має наслідком розірвання вказаного договору та задоволення позовних вимог прокуратури в цій частині.
Статтею 34 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором.
Статтею 785 ЦК України визначено, що у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.
Зважаючи на вказане, а також приймаючи до уваги розірвання договору оренди землі від 18.04.2006 за №140667100100 в судовому порядку, суд дійшов правомірного висновку про обґрунтованість позовної вимоги щодо повернення спірної земельної ділянки орендарю (власнику) - Харківській міській раді.
З урахуванням викладеного вище, колегія суддів зазначає, що в ході апеляційного провадження апелянтом не наведено обставин, які могли б бути підставою для задоволення апеляційної скарги та скасування оскаржуваного рішення.
Ураховуючи, що колегія суддів дійшла висновку про відмову в задоволенні апеляційної скарги, судові витрати понесені апелянтом, у зв`язку з розглядом справи у суді апеляційної інстанції, відшкодуванню не підлягають в силу приписів статті 129 Господарського процесуального кодексу України.
Також, колегія суддів вважає за необхідне зазначити наступне. Відповідно до ч.1 ст. 273 ГПК апеляційна скарга на рішення суду першої інстанції розглядається протягом шістдесяти днів з дня постановлення ухвали про відкриття апеляційного провадження у справі.
Проте, 24.02.2022 Указом Президента України «Про введення воєнного стану в Україні» №64/2022 введено в Україні воєнний стан, який продовжено до 19.02.2023 (Закон України «Про затвердження Указу Президента України «Про продовження строку дії воєнного стану в Україні» від 16.11.2022 №2738-IX).
Відповідно до ст.26 Закону України «Про правовий режим воєнного стану» скорочення чи прискорення будь-яких форм судочинства в умовах воєнного стану забороняється.
При цьому, згідно Рекомендацій прийнятих Радою суддів України щодо роботи судів в умовах воєнного стану, при визначенні умов роботи суду у воєнний час, рекомендовано керуватися реальною поточною обстановкою, що склалася в регіоні. У випадку загрози життю, здоров`ю та безпеці відвідувачів суду, працівників апарату суду, суддів оперативно приймати рішення про тимчасове зупинення здійснення судочинства певним судом до усунення обставин, які зумовили припинення розгляду справ.
На підставі вищевикладеного, у зв`язку із введенням в Україні воєнного стану, враховуючи поточну обстановку, що склалася в місті Харкові, суд був вимушений вийти за межі строку встановленого ст.248 ГПК України.
Керуючись статтями 129, 269, 270, п.1, ч.1 ст.275, 276, 282, 284 Господарського процесуального кодексу України, Східний апеляційний господарський суд, -
ПОСТАНОВИВ:
Апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Гуляєва Андрія Олександровича залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду Харківської області від 06.09.2022 у справі №922/367/21 залишити без змін.
Постанова суду набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена протягом 20 днів з дня складення повного судового рішення до Верховного Суду.
Повний текст постанови складено 28.12.2022.
Головуючий суддя Р.А. Гетьман
Суддя Т.Д. Геза
Суддя Н.В. Гребенюк
