ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
05 серпня 2022 року
м. Київ
cправа № 922/2060/20
Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду:
Волковицька Н. О. - головуючий, судді: Багай Н. О., Берднік І. С., Зуєв В. А., Краснов Є. В., Мачульський Г. М., Могил С. К., Случ О. В., Суховий В. Г., Уркевич В. Ю., Чумак Ю. Я.,
розглянув у письмовому провадженні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Варіант-Технології"
на рішення Господарського суду Харківської області від 22.09.2020 і постанову Східного апеляційного господарського суду від 13.01.2021 у справі
за позовом Харківської міської ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Варіант-Технології"
про стягнення 322 983,16 грн.
Короткий зміст і підстави позовних вимог
У червні 2020 року Харківська міська рада (далі - Міськрада) звернулася до Господарського суду Харківської області із позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю "Варіант-Технології" (далі - ТОВ "Варіант-Технології") про стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати у сумі 322 983,16 грн.
Обґрунтовуючи позовні вимоги, Міськрада зазначила, що ТОВ "Варіант-Технології" у період із 01.01.2019 по 31.05.2020 користувалося земельною ділянкою площею 0,3691 га, кадастровий номер 6310137200:02:022:0019, розташованою на вул. Пащенківській, 22 у м. Харкові, не оформлюючи права користування цією земельною ділянкою і не сплачуючи коштів за таке користування, внаслідок чого відповідач безпідставно зберіг кошти за рахунок Міськради як власника земельної ділянки у розмірі орендної плати, що підлягають стягненню на користь позивача згідно з положеннями статей 1212- 1214 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України).
Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій
Рішенням Господарського суду Харківської області від 22.09.2020 (суддя Жиляєв Є. М.) у справі № 922/2060/20, залишеним без змін постановою Східного апеляційного господарського суду від 13.01.2021 (Чернота Л. Ф. - головуючий, судді Зубченко І. В., Пушай В. І.), позов задоволено повністю.
Судові рішення мотивовані таким: відповідач дійсно зберіг (заощадив) у себе кошти, що як орендна плата нараховуються за володіння і користування земельною ділянкою (кадастровий номер 6310137200:02:022:0019) на вул. Пащенківській, 22 у м. Харкові; земельна ділянка, на якій розташований об`єкт нерухомості, належний на праві приватної власності ТОВ "Варіант-Технології", сформована з 18.04.2018, має кадастровий номер 6310137200:02:022:0019, її межі чітко визначені, площа становить 0,3691 га, тобто зазначена земельна ділянка є окремим об`єктом цивільних прав; збереження (заощадження) цього майна почалося безвідносно до волі сторін, у результаті правомірних дій відповідача із часу набуття ним права власності на нежитлову будівлю літ. "А-4" загальною площею 4 246,1 кв. м, розташовану на вул. Пащенківській, 22 у м.Харкові. Неукладення у період із 01.01.2019 по 31.05.2020 договору оренди земельної ділянки має фактичним наслідком володіння і користування ТОВ "Варіант-Технології" чужою земельною ділянкою без відповідної грошової компенсації.
Отже, суди дійшли висновку, що у відповідача виник обов`язок сплатити позивачеві за період із 01.01.2019 по 31.05.2020 грошові кошти за користування земельною ділянкою площею 0,3691 га, кадастровий номер 6310137200:02:022:0019, на якій розташований об`єкт нерухомості, належний ТОВ "Варіант-Технології", у сумі 322 983,16 грн.
Стосовно тверджень скаржника про те, що ТОВ "Варіант-Технології" не користується усією площею земельної ділянки, кадастровий номер 6310137200:02:002:0019, апеляційний господарський суд, проаналізувавши положення статей 79, 79-1 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), дослідивши витяг із Державного земельного кадастру від 17.06.2020 № НВ-0005090282020, за змістом якого земельна ділянка загальною площею 0,3691 га, кадастровий номер 6310137200:02:022:0019, сформована як об`єкт цивільних прав, дата її державної реєстрації - 18.04.2018, наголосив, що оскільки відомості про спірну земельну ділянку містяться у Державному земельному реєстрі, їй присвоєно кадастровий номер, ця земельна ділянка сформована належним чином, визначено її площу та межі. Таким чином, розмір земельної ділянки, якою користується відповідач, доведено та обґрунтовано, а також підтверджено достатніми та належними доказами. Апеляційний господарський суд також дійшов висновку, що у наведеному випадку суд першої інстанції достовірно встановив обставини правомірного володіння і користування відповідачем належною йому нежитловою будівлею, що само по собі свідчить про фактичне користування ТОВ "Варіант-Технології" земельною ділянкою, сформованою як об`єкт цивільних прав, позаяк відповідач не надав жодних доказів у розумінні вимог статей 73- 79 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) на підтвердження формування за адресою: вул. Пащенківська, 22, м. Харків, земельної ділянки меншої чи більшої площі для експлуатації та обслуговування зазначеної нежитлової будівлі.
Щодо часу формування земельної ділянки як об`єкта цивільних прав, то суди попередніх інстанцій, беручи до уваги положення частин 1, 3, 4, 9 статті 79-1 ЗК України, акцентували на тому, що земельна ділянка є сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера та реєстрації у Державному земельному кадастрі, а саме із 18.04.2018.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
Не погоджуючись із рішенням Господарського суду Харківської області від 22.09.2020 і постановою Східного апеляційного господарського суду від 13.01.2021 у справі № 922/2060/20, ТОВ "Варіант-Технології" звернулося до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду із касаційною скаргою, в якій просить рішення та постанову скасувати, ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовити повністю.
Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу
За змістом касаційної скарги (у редакції заяви про усунення недоліків касаційної скарги, яка надійшла на адресу Верховного Суду 10.03.2021) її подано на підставі положень пунктів 1, 3 частини 2 статті 287 ГПК України.
На обґрунтування підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, скаржник наголошує, що суди попередніх інстанцій в оскаржуваних судових рішеннях застосували положення статті 79-1 ЗК України без урахування викладеного у постанові Верховного Суду від 13.02.2019 у справі № 922/392/18 (пункти 50, 52 постанови) висновку щодо застосування зазначеної норми права у подібних правовідносинах, згідно з яким земельна ділянка може бути об`єктом цивільних прав лише з моменту її формування та державної реєстрації права власності на цю ділянку.
Відповідно до статті 3 Закону України "Про оренду землі" об`єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності.
В оскаржуваній постанові Східного апеляційного господарського суду від 13.01.2021 у справі № 922/2060/20 суд апеляційної інстанції зазначив, що згідно з копією наданого позивачем витягу із Державного земельного кадастру про земельну ділянку на вул. Пащенківській, 22 у м. Харкові, кадастровий номер 6310137200:02:022:0019, дата державної реєстрації земельної ділянки - 18.04.2019. Наявні у справі докази свідчать, що державну реєстрацію права власності на спірну земельну ділянку за Міськрадою здійснено 23.08.2019.
Водночас Міськрада звернулася із позовними вимогами до ТОВ "Варіант-Технології" про стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за період із 01.01.2019 по 31.05.2020, тобто вимоги позивача, задоволені судами попередніх інстанцій, на думку скаржника, стосувалися періоду, коли Міськрада не була власником цієї земельної ділянки, а земельна ділянка - об`єктом цивільних прав (дата державної реєстрації права власності на земельну ділянку - 23.08.2019).
У контексті наведеної підстави касаційного оскарження ТОВ "Варіант-Технології" стверджує, що позивач набув право на передачу в оренду спірної земельної ділянки лише із часу державної реєстрації права власності на неї, а саме із 23.08.2019. До укладення договору оренди землі від 05.06.2020 скаржник не користувався усією площею спірної земельної ділянки. Втім, якщо позивач вважає себе власником спірної земельної ділянки із 01.01.2019 до дати державної реєстрації права власності (23.08.2019), то він мав можливість передати частину земельної ділянки (окрім тієї площі, на якій розташована належна відповідачеві будівля) іншим особам у користування та отримувати за це орендну плату.
На обґрунтування підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 3 частини 2 статті 287 ГПК України, ТОВ "Варіант-Технології" зазначає, що Східний апеляційний господарський суд як на підставу набуття права комунальної власності за Міськрадою на конкретну земельну ділянку в межах населеного пункту послався на положення підпункту "б" пункту 3 розділу ІІ "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України від 06.09.2012 № 5245-VI "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності" (далі - Закон № 5245-VI).
Водночас відповідно до частини 1 статті 79 ЗК України земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.
Згідно зі статтею 125 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.
Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (стаття 126 ЗК України).
Однак скаржник зазначає, що суд апеляційної інстанції до спірних правовідносин положення статей 125, 126 ЗК України та норми Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" не застосував.
На думку ТОВ "Варіант-Технології", зважаючи на зміст частини 1 статті 79, статей 79-1, 125, 126 ЗК України, право комунальної власності на конкретну сформовану земельну ділянку виникає з моменту державної реєстрації прав на неї. Отже, окрім того, що земельна ділянка має бути сформована, відповідно до статей 79, 79-1 ЗК України право власності на цю земельну ділянку повинно бути зареєстровано за територіальною громадою у період, за який заявлено до стягнення кошти у виді орендної плати, після чого орган місцевого самоврядування має право розпоряджатися цією ділянкою шляхом надання в її оренду тощо.
Проте висновку Верховного Суду про застосування наведених норм права щодо набуття органом місцевого самоврядування (стягувачем безпідставно збережених коштів) правомочностей власника стосовно створеного об`єкта - земельної ділянки та дати виникнення у територіальної громади права власності на цей об`єкт, підтверджених належними документами, немає.
ТОВ "Варіант-Технології" також зазначає, що немає висновку Верховного Суду щодо того, з якого саме моменту орган місцевого самоврядування (Міськрада у спірних правовідносинах) є власником конкретної земельної ділянки, розташованої в межах населеного пункту, - чи з часу прийняття Закону № 5245-VІ, на положення якого посилається суд апеляційної інстанції, чи з часу державної реєстрації права власності на конкретно сформовану земельну ділянку в межах населеного пункту, як це передбачено статтями 125, 126 ЗК України.
Ураховуючи відсутність висновків Верховного Суду із зазначених питань, на думку скаржника, необхідно сформувати єдину практику щодо встановлення дати виникнення в органу місцевого самоврядування права комунальної власності на земельну ділянку в межах населеного пункту, що сприятиме однаковому підходу судів під час розгляду подібних справ, предметом позову в яких є стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за той період, коли право власності на конкретну земельну ділянку за органом місцевого самоврядування зареєстровано не було.
Крім того, як зауважує скаржник, аналіз положень статті 120 ЗК України, частини 3 статті 7, статті 34 Закону України "Про оренду землі" дає підстави для висновку, що право користування загальною площею всієї земельної ділянки могло виникнути у ТОВ "Варіант-Технології" лише у разі, якщо ця земельна ділянка перебувала у користуванні іншої особи, до того ж на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
Однак Міськрада не надала суду доказів того, що спірна земельна ділянка раніше перебувала у користуванні попереднього землекористувача або інших осіб. Позивач також не надав суду доказів про укладення Міськрадою відповідного договору оренди землі із попереднім землекористувачем до часу придбання ТОВ "Варіант-Технології" об`єктів нерухомого майна, розташованих на спірній земельній ділянці.
На думку скаржника, суди попередніх інстанцій не з`ясовували обставин повернення Міськраді попереднім орендарем земельної ділянки, якщо така раніше перебувала у користуванні. Суд мав установити ці обставини, оскільки повернення орендодавцю земельної ділянки після припинення договору із попереднім землекористувачем свідчить про відсутність переходу прав на всю площу земельної ділянки до нового власника об`єкта нерухомості - ТОВ "Варіант-Технології". Суд апеляційної інстанції також не надав оцінки доводам відповідача, який, посилаючись на інформацію із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, акцентував на тому, що ТОВ "Варіант-Технології" є власником нежитлової будівлі загальною площею 4 246,1 кв. м, розташованої на вул. Пащенківській, 22 у м. Харкові, тому площа земельної ділянки, на якій розташована будівля, значно менша від тієї площі, з якої позивач здійснював розрахунок суми безпідставно збережених коштів.
Міськрада у відзиві на касаційну скаргу просить залишити її без задоволення, а рішення і постанову - без змін. Зокрема, позивач наголошує, що спірна земельна ділянка на вул. Пащенківській, 22 у м. Харкові сформована як об`єкт цивільних прав із часу присвоєння їй кадастрового номера та проведення державної реєстрації саме у Державному земельному кадастрі. Такі обставини Міськрада підтвердила витягом із Державного земельного кадастру щодо спірної земельної ділянки.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
Як свідчать матеріали справи та установили суди попередніх інстанцій, відповідно до витягу із Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 05.08.2019 № НВ-6310911152019 земельна ділянка площею 0,3691 га, кадастровий номер 6310137200:02:022:0019, розташована на вул. Пащенківській, 22 у м. Харкові, перебуває у комунальній власності. Дата державної реєстрації земельної ділянки - 18.04.2018 (том 1, а. с. 29).
Департамент територіального контролю Міськради 19.06.2020 обстежив земельну ділянку, розташовану на вул. Пащенківській, 22 у м. Харкові, з урахуванням зазначеного витягу із Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 05.08.2019 № НВ-6310911152019. За результатами обстеження складено акт від 19.06.2020.
Так, унаслідок обстеження на місцевості встановлено, що на спірній земельній ділянці площею 0,3691 га, кадастровий номер 6310137022:02:022:0019, на вул. Пащенківській, 22 у м. Харкові розташована нежитлова будівля літ. "А-4", право власності на яку з 19.12.2018 зареєстровано за ТОВ "Варіант-Технології", що підтверджується інформацією із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 19.06.2020 № 213227384 (том 1, а. с. 25, 26).
Суди установили, що у період із 01.01.2019 по 31.05.2020 спірна земельна ділянка перебувала у фактичному володінні і користуванні відповідача, проте у зазначений період право користування (оренди) чи інші речові права ТОВ "Варіант-Технології" на земельну ділянку, кадастровий номер 6310137022:02:022:0019, на вул. Пащенківській, 22 у м. Харкові, на якій розташована нежитлова будівля літ. "А-4", зареєстровані за відповідачем не були. Зокрема, договору оренди спірної земельної ділянки між Міськрадою і ТОВ "Варіант-Технології" у період із 01.01.2019 по 31.05.2020 укладено не було, тому й орендної плати за володіння і користування цією земельною ділянкою відповідач на користь позивача не сплачував.
За інформацією із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 19.06.2020 № 213260355 право оренди земельної ділянки площею 0,3691 га, кадастровий номер 6310137200:02:022:0019, на вул.Пащенківській, 22 у м. Харкові зареєстровано за ТОВ "Варіант-Технології" лише із 15.06.2020 на підставі договору оренди землі від 05.06.2020 (том 1, а. с. 27, 28).
Наведені обставини, на думку позивача, свідчать про порушення його прав та інтересів, що є підставою для їх захисту шляхом стягнення з відповідача на користь позивача майна (коштів), збереженого (заощадженого) відповідачем за рахунок Міськради за відсутності на те достатніх правових підстав, - орендної плати, нарахованої за володіння і користування спірною земельною ділянкою у період із 01.01.2019 по 31.05.2020 у сумі 322 983,16 грн.
Позиція Верховного Суду
Здійснивши розгляд касаційної скарги у письмовому провадженні, дослідивши наведені у ній доводи, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування господарськими судами попередніх інстанцій норм процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.
У поданій касаційній скарзі ТОВ "Варіант-Технології", зокрема, наголошує на відсутності висновку Верховного Суду стосовно набуття органом місцевого самоврядування (стягувачем безпідставно збережених коштів) правомочності власника щодо створеного об`єкта - земельної ділянки, та дати виникнення у територіальної громади права власності на цей об`єкт, підтвердженої належними документами, а також висновку, з якого саме моменту орган місцевого самоврядування (Міськрада у спірних правовідносинах) є власником конкретної земельної ділянки, розташованої у межах населеного пункту: чи з часу прийняття Закону № 5245-VІ, на положення якого посилається суд апеляційної інстанції, чи з моменту державної реєстрації права власності на конкретно сформовану земельну ділянку в межах населеного пункту, як це передбачено статтями 125, 126 ЗК України.
Враховуючи відсутність висновків Верховного Суду стосовно зазначеного, на думку скаржника, необхідно сформувати єдину практику щодо встановлення дати виникнення в органу місцевого самоврядування права комунальної власності на земельну ділянку в межах населеного пункту, що сприятиме однаковому підходу судів під час розгляду подібних справ, предметом яких є стягнення безпідставно збережених коштів за період, коли право власності на конкретну земельну ділянку за органом місцевого самоврядування зареєстровано не було.
Зважаючи на викладене, Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду акцентує увагу на тому, що із прийняттям 28.06.1996 Конституції України визначено один із фундаментальних принципів конституційного ладу держави, а саме гарантування права власності на землю, яке набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону (стаття 14 Конституції України).
Ці положення створили принципово нову основу як для галузевого (земельного та цивільного) законодавства, так і для господарської діяльності і фактично відображені у статті 1 ЗК України та статті 373 ЦК України.
Історико-правовий аналіз чинного законодавства свідчить, що до державної власності в Україні відповідно до статті 31 Закону України від 07.02.1991 № 697-XII "Про власність" (діяв до 20.06.2007) належала загальнодержавна (республіканська) власність і власність адміністративно-територіальних одиниць (комунальна власність).
При цьому суб`єктами права комунальної власності відповідно до частини 2 статті 32 цього Закону були визначені адміністративно-територіальні одиниці в особі обласних, районних, міських, селищних, сільських рад народних депутатів.
Згідно із частиною 1 статті 13 Конституції України земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об`єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.
За змістом частини 2 статті 60 Закону України від 21.05.1997 № 280/97-ВР "Про місцеве самоврядування в Україні" (у редакції, чинній на 21.05.1997) підставою для набуття права комунальної власності є передача майна територіальним громадам безоплатно державою, іншими суб`єктами права власності, а також майнових прав, створення, придбання майна органами місцевого самоврядування в порядку, встановленому законом.
У пункті 10 прикінцевих та перехідних положень Закону України від 21.05.1997 № 280/97-ВР "Про місцеве самоврядування в Україні" передбачено, що з набранням чинності цим Законом майно, яке до прийняття Конституції України у встановленому законодавством порядку передане державою до комунальної власності адміністративно-територіальних одиниць та набуте ними на інших законних підставах, крім майна, що відчужене у встановленому законом порядку, є комунальною власністю відповідних територіальних громад сіл, селищ, міст. Майно, передане до комунальної власності областей і районів, а також набуте на інших законних підставах, є спільною власністю територіальних громад сіл, селищ, міст, управління яким відповідно до Конституції України здійснюють районні і обласні ради або уповноважені ними органи. Відчуження зазначеного майна здійснюється лише за рішенням власника або уповноваженого ним органу. За пропозицією сільських, селищних, міських рад районні, обласні ради повинні приймати рішення про передачу до комунальної власності відповідних територіальних громад окремих об`єктів, спільної власності територіальних громад, які знаходяться на їх території і задовольняють колективні потреби виключно цих територіальних громад.
Із уведенням у дію 01.01.2002 нового ЗК України у комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земель приватної та державної власності, а також земельні ділянки за їх межами, на яких розташовані об`єкти комунальної власності, про що зазначено у частині 2 статті 83 ЗК України.
Отже, принцип розмежування земель державної і комунальної власності відображено у положеннях ЗК України, який, зокрема, полягає у визнанні пріоритету належності земель у межах населеного пункту відповідній територіальній громаді. Тобто всі землі у межах населеного пункту вважаються такими, що із 01.01.2002 перебувають у комунальній власності, крім земель, належність яких державі або приватним власникам зафіксована у ЗК України.
Законом України від 05.02.2004 № 1457-IV "Про розмежування земель державної та комунальної власності" (втратив чинність 01.01.2013, підстава - Закон № 5245-VI) було визначено правові засади розмежування земель державної та комунальної власності і повноваження органів державної влади та органів місцевого самоврядування щодо регулювання земельних відносин з метою створення умов для реалізації ними конституційних прав власності на землю, забезпечення національного суверенітету, розвитку матеріально-фінансової бази місцевого самоврядування.
У статті 5 цього Закону було наголошено, що суб`єктами права власності на землі комунальної власності є територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування.
Водночас при розмежуванні земель державної та комунальної власності до земель комунальної власності територіальних громад сіл, селищ, міст передаються: усі землі в межах населених пунктів, крім земель приватної власності та земель, віднесених до державної власності; земельні ділянки за межами населених пунктів, на яких розташовані об`єкти комунальної власності; землі запасу, які раніше були передані територіальним громадам сіл, селищ, міст відповідно до законодавства України; земельні ділянки, на яких розміщені об`єкти нерухомого майна, що є спільною власністю територіальної громади та держави (стаття 7 Закону України "Про розмежування земель державної та комунальної власності").
Із 01.01.2013 набув чинності Закон № 5245-VI, за змістом пункту 3 розділу II "Прикінцеві та перехідні положення" якого з дня набрання чинності цим Законом землями комунальної власності відповідних територіальних громад вважаються:
а) земельні ділянки:
на яких розташовані будівлі, споруди, інші об`єкти нерухомого майна комунальної власності відповідної територіальної громади;
які перебувають у постійному користуванні органів місцевого самоврядування, комунальних підприємств, установ, організацій;
б) всі інші землі, розташовані в межах відповідних населених пунктів, крім земельних ділянок приватної власності та земельних ділянок, зазначених у підпунктах "а" і "б" пункту 4 цього розділу.
Згідно з пунктом 5 розділу II "Прикінцеві та перехідні положення" Закону № 5245-VI державна реєстрація права держави чи територіальної громади на земельні ділянки, зазначені у пунктах 3 і 4 цього розділу, здійснюється на підставі заяви органів, які згідно зі статтею 122 ЗК України передають земельні ділянки у власність або у користування, до якої додається витяг з Державного земельного кадастру про відповідну земельну ділянку.
Як передбачено у пункті 6 розділу II "Прикінцеві та перехідні положення" Закону № 5245-VI, "у разі якщо відомості про земельні ділянки, зазначені у пунктах 3 і 4 цього розділу, не внесені до Державного реєстру земель, надання дозволу на розроблення документації із землеустрою, що є підставою для державної реєстрації таких земельних ділянок, а також її затвердження здійснюються:
у межах населених пунктів - сільськими, селищними, міськими радами;
за межами населених пунктів - органами виконавчої влади, які відповідно до закону здійснюють розпорядження такими земельними ділянками".
За змістом пункту 9 розділу II "Прикінцеві та перехідні положення" Закону № 5245-VI державна реєстрація речових прав на земельні ділянки державної та комунальної власності, зазначених у пунктах 3 і 4 цього розділу, здійснюється в порядку, встановленому законом.
Отже, беручи до уваги наведені положення Конституції України, ЗК України і пункту 3 розділу II "Прикінцеві та перехідні положення" Закону № 5245-VI, Міськрада є власником спірної земельної ділянки, оскільки ця ділянка розташована в межах населеного пункту - м. Харкова, а відсутність державної реєстрації речового права не впливає на обставини виникнення права комунальної власності на неї.
Цьому висновку відповідає також положення пункту 9 розділу II "Прикінцеві та перехідні положення" Закону № 5245-VI: "державна реєстрація речових прав на земельні ділянки … здійснюється в порядку, встановленому законом", що з урахуванням змісту пункту 3 розділу II "Прикінцеві та перехідні положення" Закону № 5245-VI лише визначає порядок державної реєстрації права, однак не змінює моменту, з якого земля вважається комунальною власністю відповідних територіальних громад в силу закону.
За таких підстав Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду вважає, що правом власності на спірну земельну ділянку, розташовану в межах відповідного населеного пункту, Міськрада наділена в силу закону, зокрема з уведенням 01.01.2002 у дію нового ЗК України. При цьому за змістом пунктів 1, 3, 7, 9 розділу II "Прикінцеві та перехідні положення" Закону № 5245-VІ державну реєстрацію речових прав на земельні ділянки державної та комунальної власності об`єктивно не можна було здійснити раніше, ніж із часу розмежування земель державної та комунальної власності, тобто до 01.01.2013. Подібну за змістом правову позицію Верховний Суд виклав у постанові від 12.05.2020 у справі № 911/488/18. Водночас відсутність державної реєстрації речового права на спірну земельну ділянку після 01.01.2013 не впливає на обставини виникнення та наявність права комунальної власності на відповідну земельну ділянку. Наведене повністю спростовує твердження скаржника про те, що право комунальної власності на конкретну земельну ділянку в межах населеного пункту виникає з моменту державної реєстрації цього речового права.
Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду зазначає, що у статті 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" наведено дефініцію поняття "державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", згідно з якою державна реєстрація - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Державна реєстрація є не підставою набуття права власності, а лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, і ототожнювати факт набуття права власності із фактом його державної реєстрації не можна. Досліджуючи обставини наявності в особи права власності, насамперед необхідно з`ясувати підстави, з яких особа набула такого права, оскільки факт реєстрації права власності є лише елементом юридичного складу, що зумовлює визнання права власності, а не підставою набуття цього права. Сама по собі реєстрація права не є підставою виникнення права власності, оскільки такої підстави закон не передбачає.
Аналогічну правову позицію викладено у постанові Верховного Суду від 20.02.2018 у справі № 917/553/17.
Крім цього, Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду акцентує увагу на тому, що у разі виникнення спору щодо приналежності земельної ділянки в межах населеного пункту до комунальної власності або відповідних доводів особи, яка заперечує це, судам слід виходити з того, що за умов правового регулювання статті 83 ЗК України право власності територіальної громади (комунальної власності) на земельні ділянки в межах населених пунктів є спростовною презумпцією.
Обов`язок щодо спростування цієї презумпції належними, допустимими та достовірними доказами покладається саме на ту особу, яка її заперечує, а оцінка таких доказів здійснюється судами з урахуванням вимог статті 86 ГПК України. При цьому для особи, яка заперечує цю обставину, не достатньо лише послатися на те, що спірна земельна ділянка не є комунальною власністю, переклавши тягар доведення на орган місцевого самоврядування (у цій справі Міськраду), а необхідно саме спростувати зазначену презумпцію.
Зазначене відповідає правовій позиції, викладеній Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 18.03.2020 у справі № 129/1033/13-ц, відповідно до якої принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи та покладає тягар доказування на сторони. Водночас цей принцип не створює для суду обов`язок вважати доведеною та встановленою обставину, про яку стверджує сторона. Таку обставину треба доказувати таким чином, аби реалізувати стандарт більшої переконливості, за яким висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається вірогіднішим, ніж протилежний (див. постанови Верховного Суду від 02.10.2018 у справі № 910/18036/17, від 23.10.2019 у справі № 917/1307/18 ). Більш того, певна обставина не може вважатися доведеною, допоки інша сторона її не спростує (концепція негативного доказу), оскільки за такого підходу принцип змагальності втрачає сенс (див. пункт 43 постанови Верховного Суду від 23.10.2019 у справі № 917/1307/18).
У цій справі право комунальної власності підтверджено розташуванням спірної земельної ділянки у межах м. Харкова, чого не заперечували та не спростовували сторони справи. При цьому у цій конкретній справі № 922/2060/20 доказом того, що спірна земельна ділянка перебуває саме у комунальній власності, є витяг із Державного земельного кадастру від 05.08.2019 № НВ-6310911152019, за змістом якого земельна ділянка, кадастровий номер 6310137200:02:022:0019, на вул. Пащенківській, 22 у м. Харкові перебуває у комунальній власності. Протилежного скаржник не довів.
Ураховуючи те, що у спірних правовідносинах з уведенням у дію нового ЗК України Міськрада, безспірно, є власником земельної ділянки, кадастровий номер 6310137200:02:022:0019, на вул. Пащенківській, 22 у м. Харкові як власник цієї земельної ділянки, позивач має повноваження на захист свого права на землю (спірну земельну ділянку), тобто цивільного права, у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
При цьому за умовами частини 2 статті 152 ЗК України власник земельної ділянки може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, відшкодування завданих збитків.
Верховний Суд, розглядаючи спори у подібних правовідносинах, у своїх постановах неодноразово звертав увагу на те, що предметом регулювання глави 83 ЦК України є відносини, що виникають у зв`язку із безпідставним отриманням чи збереженням майна і не врегульовані спеціальними інститутами цивільного права.
Відповідно до частин 1, 2 статті 1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення цього Кодексу застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.
Кондикційні зобов`язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала.
Правові підстав користування земельною ділянкою комунальної власності за змістом глави 15 ЗК України реалізується через право постійного користування або право оренди.
Частиною 1 статті 93 і статтею 125 ЗК України передбачено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права.
Землекористувачі також зобов`язані своєчасно сплачувати орендну плату (пункт "в" частини 1 статті 96 ЗК України).
Принцип платного використання землі також передбачено статтею 206 ЗК України, за змістом якої використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.
Плата за землю - обов`язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності (підпункт 14.1.147 пункту 14.1 статті 4 Податкового кодексу України (далі - ПК України), тут і далі - у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин).
Земельним податком є обов`язковий платіж, що справляється з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів, а орендною платою за земельні ділянки державної і комунальної власності - обов`язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (підпункти 14.1.72, 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 ПК України).
Отже, законодавець розмежовує поняття "земельний податок" та "орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності" залежно від правових підстав передання прав землекористування такими ділянками.
Водночас згідно зі статтями 122- 124 ЗК України міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб. Надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.
Особи, які отримують земельну ділянку комунальної власності в користування за договором оренди (договором купівлі-продажу права оренди), зобов`язані сплачувати за неї орендну плату. Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди, як це передбачено частиною 1 статті 21 Закону України "Про оренду землі".
Водночас ЗК України регламентує перехід прав на земельну ділянку, пов`язаний з переходом права на будинок, будівлю або споруду. Відповідно до частин 1, 2 статті 120 цього Кодексу (у редакції, чинній на час набуття відповідачем права власності на нежитлову будівлю, розташовану на спірній земельній ділянці) у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
Верховний Суд, розглядаючи спори у подібних правовідносинах, у своїх постановах неодноразово звертав увагу на те, що виникнення права власності на будинок, будівлю, споруду не є підставою для виникнення права оренди земельної ділянки, на якій вони розміщені та яка не була відведена в оренду попередньому власнику. Право оренди земельної ділянки виникає на підставі відповідного договору з моменту державної реєстрації цього права.
Водночас Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 зазначила, що принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди відомий ще за часів Давного Риму (лат. superficies solo cedit - збудоване приростає до землі). Цей принцип має фундаментальне значення та глибокий зміст, він продиктований як потребами обороту, так і загалом самою природою речей, невіддільністю об`єкта нерухомості від земельної ділянки, на якій він розташований. Нормальне господарське використання земельної ділянки без використання розташованих на ній об`єктів нерухомості неможливе, як і зворотна ситуація - будь-яке використання об`єктів нерухомості є одночасно і використанням земельної ділянки, на якій ці об`єкти розташовані. Отже, об`єкт нерухомості та земельна ділянка, на якій цей об`єкт розташований, за загальним правилом мають розглядатися як єдиний об`єкт права власності.
Звідси власник нерухомого майна має право на користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване. Ніхто інший, окрім власника об`єкта нерухомості, не може претендувати на земельну ділянку, оскільки вона зайнята об`єктом нерухомого майна.
Аналогічну правову позицію викладено Верховним Судом у постанові від 15.12.2021 у справі № 924/856/20.
Таким чином, положення глави 15, статей 120, 125 ЗК України, статті 1212 ЦК України дають підстави вважати, що до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, ураховуючи принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, особа яка придбала такий об`єкт стає фактичним користувачем тієї земельної ділянки, на якій такий об`єкт нерухомого майна розташований, а відносини з фактичного користування земельною ділянкою без оформлення прав на цю ділянку (без укладення договору оренди тощо) та недоотримання її власником доходів у виді орендної плати є за своїм змістом кондикційними.
Подібний правовий висновок викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16-ц, від 20.11.2018 у справі № 922/3412/17, від 13.02.2019 у справі № 320/5877/17, у постановах Верховного Суду від 14.01.2019 у справі № 912/1188/17, від 21.01.2019 у справі № 902/794/17, від 04.02.2019 у справі № 922/3409/17, від 12.03.2019 у справі № 916/2948/17, від 09.04.2019 у справі № 922/652/18, від 21.05.2019 у справі № 924/552/18, а також у постановах Верховного Суду України від 30.11.2016 у справі № 922/1008/15, від 07.12.2016 у справі № 922/1009/15, від 12.04.2017 у справах № 22/207/15 і № 922/5468/14 та у постанові Верховного Суду від 17.03.2020 у справі № 922/2413/19.
Отже, фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг (заощадив) у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов`язаний повернути такі кошти власникові земельної ділянки на підставі положень частини 1 статті 1212 ЦК України.
Такий самий правовий висновок викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16-ц та від 20.09.2018 у справі № 925/230/17 .
Підсумовуючи наведене, Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду дійшов висновку, що із дня набуття права власності на об`єкт нерухомого майна власник цього майна стає фактичним користувачем земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, а тому саме із цієї дати у власника об`єкта нерухомого майна виникає обов`язок сплати за користування земельною ділянкою, на якій таке майно розташовано. При цьому до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, такі кошти є безпідставно збереженими.
У справі, що розглядається, суди установили, що згідно з інформацією із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно від 19.06.2020 № 213227384 право власності на нежитлову будівлю літ. "А-4" загальною площею 4 246,1 кв. м, на вул. Пащенківській, 22 у м. Харкові із 19.12.2018 зареєстровано за ТОВ "Варіант-Технології". Зазначена нежитлова будівля розташована на земельній ділянці площею 0,3691 га, кадастровий номер 6310137022:02:022:0019.
Отже, із дня набуття права власності на об`єкт нерухомого майна ТОВ "Варіант-Технології" як власник такого майна стало фактичним користувачем спірної земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, тому саме із цієї дати у відповідача виник обов`язок належно оформити правовідносини щодо користування земельною ділянкою (укласти відповідний договір та оформити речові права на земельну ділянку), а також обов`язок сплачувати за користування земельною ділянкою, на якій розташовано майно.
Суди установили, що згідно з інформацією із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 19.06.2020 № 213260355 право оренди земельної ділянки площею 0,3691 га, кадастровий номер 6310137200:02:022:0019, на вул. Пащенківській, 22 у м. Харкові зареєстровано за ТОВ "Варіант-Технології" лише із 15.06.2020 на підставі договору оренди землі від 05.06.2020.
Установлені обставини свідчать, що відповідач як власник об`єкта нерухомого майна у спірний період із 01.01.2019 по 31.05.2020 користувався земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований, за відсутності оформленого згідно з вимогами чинного законодавства права користування земельною ділянкою, не сплачуючи коштів за користування нею, тому суди попередніх інстанцій дійшли правильного висновку, що ТОВ "Варіант-Технології" є фактичним користувачем спірної земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок позивача - власника земельної ділянки зберіг у себе кошти, які мав сплатити за користування нею, тому зобов`язаний повернути ці кошти власникові земельної ділянки на підставі положень частини 1 статті 1212 ЦК України.
Верховний Суд неодноразово викладав правову позицію, згідно з якою для вирішення спору щодо стягнення з власника об`єкта нерухомого майна безпідставно збережених коштів на підставі положень статей 1212- 1214 ЦК України за фактичне користування без належних на те правових підстав земельною ділянкою комунальної власності, на якій цей об`єкт розташований, необхідно, насамперед, з`ясувати: 1) фактичного користувача земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цих ділянок зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування ділянками у відповідний період, або наявність правової підстави для використання земельної ділянки у такого фактичного користувача; 2) площу земельної ділянки; 3) суму, яку мав би отримати власник земельної ділянки за звичайних умов, яка безпосередньо залежить від вартості цієї ділянки (її нормативно-грошової оцінки); 4) період користування земельною ділянкою комунальної власності без належної правової підстави. Отже, встановлення саме таких обставин входить до предмета доказування у межах вирішення спору у цій справі, що і було зроблено судами попередніх інстанцій.
Стосовно площі спірної земельної ділянки Верховний Суд зазначає про таке.
Відповідно до частини 1 статті 79 ЗК України земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.
Згідно із частинами 1- 4, 9 статті 79-1 ЗК України формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об`єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру. Формування земельних ділянок здійснюється: у порядку відведення земельних ділянок із земель державної та комунальної власності; шляхом поділу чи об`єднання раніше сформованих земельних ділянок; шляхом визначення меж земельних ділянок державної чи комунальної власності за проектами землеустрою щодо впорядкування територій населених пунктів, проектами землеустрою щодо впорядкування території для містобудівних потреб, проектами землеустрою щодо приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій; за проектами землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв). Сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі. Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера. Формування земельних ділянок (крім випадків, визначених у частинах 6, 7 цієї статті) здійснюється за проектами землеустрою щодо відведення земельних ділянок. Земельна ділянка може бути об`єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї.
Отже, земельна ділянка є сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера та реєстрації її у Державному земельному кадастрі.
Аналогічну правову позицію викладено, зокрема, у постановах Верховного Суду від 16.06.2021 у справі № 922/1646/20 та від 04.03.2021 у справі № 922/3463/19.
У справі, яка розглядається, суди установили, що земельна ділянка, кадастровий номер 6310137200:02:022:0019, на якій розташований об`єкт нерухомого майна, належний ТОВ "Варіант-Технології", та за користування якою позивач просить стягнути безпідставно збережені кошти у виді орендної плати, сформована з 18.04.2018 (визначено її площу і межі), їй присвоєно кадастровий номер, відомості про неї внесено до Державного земельного кадастру.
За змістом копії витягу із Державного земельного кадастру про земельну ділянку на вул. Пащенківській, 22, у м. Харкові: кадастровий номер земельної ділянки 6310137200:02:022:0019; місце розташування (адміністративно-територіальна одиниця): Харківська обл., м. Харків, Холодногірський р-н, вул. Пащенківська, 22; цільове призначення: 11.02 - для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості; категорія земель: землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення; вид використання земельної ділянки: для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі літ. "А-4"; форма власності - комунальна; площа земельної ділянки, гектарів: 03691; дата державної реєстрації земельної ділянки: 18.04.2018.
Зважаючи на викладене, спір у цій справі стосується сформованої земельної ділянки, а тому сумнівів щодо її розміру Суд не має.
При цьому твердження скаржника про користування меншою площею земельної ділянки, а саме лише тією, на якій розташована нежитлова будівля літ. "А-4", колегія суддів вважає недоречними, оскільки, по-перше, спір стосується користування вже сформованою земельною ділянкою, по-друге, як правильно встановили суди попередніх інстанцій, позивач не надав доказів на підтвердження формування за спірною адресою земельної ділянки меншої чи більшої площі для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі. Отже, розмір земельної ділянки, якою користується відповідач, доведений, обґрунтований і підтверджений достатніми доказами, про що правомірно зазначили суди попередніх інстанцій.
Крім цього, варто зауважити, що Верховний Суд у своїх постановах неодноразово наводив таку правову позицію: у разі користування сформованою земельною ділянкою комунальної власності, якій присвоєно окремий кадастровий номер, без оформлення договору власник такої земельної ділянки може захистити своє право на компенсацію йому недоотриманої орендної плати у порядку статті 1212 ЦК України (пункт 27 постанови Верховного Суду від 09.02.2022 у справі № 910/8770/19, пункт 7.10 постанови Верховного Суду від 09.11.2021 у справі № 905/1680/20), а в постанові від 14.02.2022 у справі № 646/4738/19, до вирішення якої було зупинено провадження у цій справі, Верховний Суд навів правовий висновок щодо застосування положень статті 1212 ЦК України, згідно з яким необхідність встановлення сформованості земельної ділянки як об`єкта оренди, визначення її меж, кадастрового номера, внесення інформації до Державного земельного кадастру взагалі залежить від конкретних обставин справи.
Підсумовуючи наведене, Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду звертає увагу на те, що одночасно із переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду до покупця (набувача) такого об`єкта нерухомості, розташованого на земельній ділянці комунальної власності, переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача (за їх наявності). При цьому нездійснення державної реєстрації речового права на сформовану земельну ділянку за органом місцевого самоврядування у відповідності до положень статті 79-1 ЗК України не впливає ні на її розмір, ні на обов`язок власника будівлі (у спірних правовідносинах ТОВ "Варіант-Технології") сплачувати за користування цією земельною ділянкою.
Щодо визначення суми безпідставно збережених коштів, що підлягає стягненню з відповідача, колегія суддів зазначає таке.
Відповідно до пунктів 289.1, 289.2 статті 289 ПК України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок. Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель, на який індексується нормативна грошова оцінка сільськогосподарських угідь, земель населених пунктів та інших земель несільськогосподарського призначення за станом на 1 січня поточного року, що визначається за певною формулою.
Отже, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки - підставою для перегляду розміру орендної плати, який у будь-якому разі не може бути меншим, ніж установлено положеннями підпункту 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 ПК України.
При цьому статтею 12 Закону України "Про оцінку земель" у редакції, чинній на час вирішення спору судом, регламентовано, що нормативно-правові акти з проведення оцінки земель затверджуються Кабінетом Міністрів України. Для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності нормативна грошова оцінка земель проводиться обов`язково (стаття 13 цього Закону); нормативно-грошова оцінка земельних ділянок у межах населених пунктів проводиться не рідше ніж один раз на 5- 7 років (стаття 18 Закону України "Про оцінку земель").
Відповідно до статті 20 зазначеного Закону за результатами бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація, а за результатами проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок складається звіт. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.
Згідно з положеннями частини 3 статті 23 Закону України "Про оцінку земель" (у редакції, чинній на час розгляду спору судом) витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.
Так, результатом нормативної грошової оцінки конкретної земельної ділянки є технічна документація на неї, а надання витягу з технічної документації є послугою компетентного органу (Держгеокадастру та його територіальних органів), який веде відповідний облік згідно з Порядком ведення Державного земельного кадастру, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.2012 № 1051 (далі - Порядок № 1051).
Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки - це роздруковані за допомогою програмного забезпечення актуальні дані про земельну ділянку, які є у Державному земельному кадастрі та технічній документації з нормативної грошової оцінки земель станом на певну дату. Витяг з нормативної грошової оцінки земельної ділянки може бути доказом проведення такої оцінки та визначати дані про таку оцінку як на момент його видачі, так за попередній період за умови, що нормативно-грошова оцінка земельної ділянки була сталою та не зазнала змін у цей період.
Отже, технічна документація на конкретну земельну ділянку, яка виготовляється на замовлення землекористувача (власника), відповідно до статті 20 Закону України "Про оцінку земель", є джерелом інформації про нормативну грошову оцінку певної земельної ділянки.
При цьому власник (землекористувач) може використати технічну документацію на обґрунтування нормативної грошової оцінки, надавши суду її оригінал або належно засвідчену копію. Так, технічна документація, виготовлена на конкретну земельну ділянку уповноваженим органом, може бути належним доказом на обґрунтування нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка набула статусу об`єкта цивільних прав.
Водночас у пункті 162 Порядку № 1051 визначено відомості, які можуть бути надані державними кадастровими реєстраторами у формі: 1) витягу з Державного земельного кадастру про об`єкт Державного земельного кадастру; 2) довідки, що містить узагальнену інформацію про землі (території), за формою згідно з додатком 41; 3) викопіювання з картографічної основи Державного земельного кадастру, кадастрової карти (плану); 4) копій документів, що створюються під час ведення Державного земельного кадастру. Витяги, довідки, викопіювання та копії документів, що створюються під час ведення Державного земельного кадастру, в паперовій та електронній формі відповідно до Закону України "Про електронні документи та електронний документообіг" мають однакову юридичну силу.
Зважаючи на викладене, як положення ПК України, так і законодавство про оцінку земель визнають належними доказами на обґрунтування оцінки землі довідку, витяг із Державного земельного кадастру щодо земельної ділянки, яка є об`єктом плати за землю, та технічну документацію на земельну ділянку, виготовлену компетентним органом.
З огляду на те, що земельне законодавство і ПК України не обмежують можливості подання доказів щодо нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної (комунальної) власності для цілей сплати орендної плати виключно витягом із Державного земельного кадастру, належними доказами на обґрунтування нормативної грошової оцінки земельної ділянки можуть бути: технічна документація на спірну земельну ділянку, виготовлена компетентним органом для оформлення договору оренди, довідка із Державного земельного кадастру, витяг із Державного земельного кадастру, а також висновок судової експертизи про встановлення нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки, наданий відповідно до статей 98- 103 ГПК України, які містять інформацію щодо предмета спору в цій справі.
Аналогічну правову позицію викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі № 905/1680/20.
Як установили суди, розмір заявлених позовних вимог ґрунтується на двох витягах із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Так, як свідчать матеріали справи, розрахунок суми безпідставно збережених ТОВ "Варіант-Технології" коштів - орендної плати Міськрада здійснила на підставі витягів із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки на вул. Пащенківській, 22 у м.Харкові (кадастровий номер 6310137200:02:022:0019) від 09.08.2019 № 1289/0/45-19 та від 27.05.2020 № 4161, виданих Відділом у м. Харкові Головного управління Держгеокадастру у Харківській області.
Отже, суди попередніх інстанцій, установивши факт набуття відповідачем права власності на нерухоме майно, а також користування ТОВ "Варіант-Технології" у спірний період без достатніх на те правових підстав сформованою земельною ділянкою, на якій розташована ця нерухомість, дійшли правомірного висновку про обґрунтованість позовних вимог.
Доводи, викладені у касаційній скарзі, наведених висновків судів не спростовують, а в цій частині фактично зводяться до вимог про переоцінку доказів і встановлення інших обставин справи, що не належить до повноважень суду касаційної інстанції.
Щодо підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України та посилань скаржника на правові висновки, викладені Верховним Судом у постанові від 13.02.2019 у справі № 922/392/18, колегія суддів зазначає про таке. За змістом пунктів 50, 52 постанови від 13.02.2019 у справі № 922/392/18: "50. Отже, позивач у даній справі має надати докази існування протягом зазначеного в позові періоду земельної ділянки як об`єкта цивільних прав у розумінні та визначенні земельного законодавства, реальної можливості передачі позивачем цієї земельної ділянки в оренду відповідно до Закону України "Про оренду землі" у зазначений період, а також обґрунтованість розрахунку стягуваної суми (збереженого відповідачем за рахунок позивача майна (коштів)).
52. Проте у даній справі судом апеляційної інстанції встановлено (пункт 10 Постанови), що земельна ділянка під нерухомим майном не сформована як об`єкт цивільних прав в розумінні статті 79-1 ЗК України, що виключає можливість обчислення розміру безпідставно збережених коштів у вигляді орендної плати за землю, оскільки об`єктом оренди може бути тільки земельна ділянка як сформований у встановленому законодавством порядку об`єкт цивільних прав. Таким чином, розмір заявлених до стягнення позовних вимог є недоведеним. У зв`язку з чим доводи касаційної скарги в пункті 13 Постанови відхиляються".
Водночас у пункті 49 цієї постанови суд зазначив, що: "49. Позивач в позові посилається на те, що позбавлений можливості отримати дохід у відповідному розмірі від здачі земельної ділянки в оренду, а тому в обґрунтування заявлених позовних вимог про стягнення недоотриманих коштів повинен надати суду докази на підтвердження обставин, на які він посилається в позові. При цьому докази, що подаються до суду, мають відповідати, зокрема положенням статей 76 і 77 ГПК України щодо їх належності та допустимості".
Зазначене дає підстави вважати, що правовий висновок, викладений у пунктах 50, 52 постанови Верховного Суду від 13.02.2019 у справі № 922/392/18, стосується випадків, коли позов обґрунтовано саме неможливістю розпорядитися земельною ділянкою шляхом передання її в оренду за відсутності доказів сформованості земельної ділянки.
У цьому контексті посилання заявника касаційної скарги на те, що право передати спірну земельну ділянку в оренду виникає у позивача лише з моменту державної реєстрації речового права на таку земельну ділянку, тобто виключає право розпорядження нею до вчинення такої реєстрації, є виправданим, проте не стосується даних спірних правовідносин, які виникли із приводу фактичного користування відповідачем сформованою та внесеною (зареєстрованою) до Державного земельного кадастру земельною ділянкою комунальної власності за відсутності для того достатніх правових підстав за рахунок позивача, якому належать ці землі відповідно до закону.
Розпорядженням у розумінні статті 317 ЦК України є одна з правомочностей власника, якому належить право володіння, користування та розпорядження своїм майном. При цьому право розпорядження - це юридично закріплена можливість власника самостійно вирішувати юридичну і фактичну долю майна шляхом його відчуження іншим особам, зміни його стану чи призначення тощо. Проте у справі № 922/2060/20, яка розглядається, спір не стосується права розпорядження Міськрадою своїм майном для передання його в оренду, спір виник з підстав фактичного користування відповідачем земельною ділянкою за відсутності для того достатніх правових підстав за рахунок позивача, який є власником цієї землі відповідно до закону.
Отже, наведені скаржником доводи є безпідставними, оскільки конкретні обставини зазначеної справи відрізняються від обставин цієї, тобто рішення прийнято за різних фактичних обставини, які були встановлені під час розгляду справи. З огляду на таке Верховний Суд не має підстав для відступу від висновків, викладених у постанові від 13.02.2019 у справі № 922/392/18.
Зважаючи на те, що підстава для касаційного оскарження, передбачена у пункті 1 частини 2 статті 287 ГПК України, не отримала підтвердження після відкриття касаційного провадження, колегія суддів відповідно до пункту 5 частини 1 статті 296 цього Кодексу дійшла висновку про необхідність закриття касаційного провадження у справі № 922/2060/20 за касаційною скаргою ТОВ "Варіант-Технології" на рішення Господарського суду Харківської області від 22.09.2020 і постанову Східного апеляційного господарського суду від 13.01.2021 у частині підстави, передбаченої пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України.
Зазначення судом апеляційної інстанції у тексті оскаржуваної постанови (сторінка 7 оскаржуваної постанови) дати державної реєстрації земельної ділянки 18.04.2019, а не 18.04.2018, очевидно, є механічною помилкою (одруком) і на правильність висновків суду щодо наявності підстав для задоволення позову не впливає.
Доводи скаржника щодо нез`ясування судами обставин користування спірною земельною ділянкою попереднім власником нежитлової будівлі колегія суддів відхиляє, адже ці доводи спростовуються змістом оскаржуваних судових рішень. Так, суди, розглядаючи спір у цій справі, встановили, що згідно з інформацією із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 19.06.2020 № 213227384 право власності на нежитлову будівлю літ. "А-4" загальною площею 4 246,1 кв. м на вул. Пащенківській, 22 у м. Харкові із 25.02.2016 було зареєстровано за попереднім власником на підставі договору купівлі-продажу від 25.02.2016 № 468, а із 19.12.2018 - за ТОВ "Варіант-Технології" на підставі акта приймання-передачі нерухомого майна від 18.12.2018. При цьому Вакуленко Віктор Олексійович і ТОВ "Варіант-Технології" у період із 18.04.2018 по 15.06.2020 користувалися спірною земельною ділянкою для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі без оформлення права користування та без державної реєстрації цього права.
Висновки Верховного Суду
Відповідно до частин 1, 2, 4, 5 статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
Зважаючи на те, що підстава для касаційного оскарження, передбачена у пункті 1 частини 2 статті 287 ГПК України, не отримала підтвердження після відкриття касаційного провадження, колегія суддів відповідно до пункту 5 частини 1 статті 296 цього Кодексу дійшла висновку про необхідність закриття касаційного провадження у справі № 922/2060/20 за касаційною скаргою ТОВ "Варіант-Технології" на рішення Господарського суду Харківської області від 22.09.2020 і постанову Східного апеляційного господарського суду від 13.01.2021 у частині підстави, передбаченої пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України.
Зазначена скаржником підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 3 частини 2 статті 287 ГПК України, отримала підтвердження під час касаційного провадження, оскільки на теперішній час відсутній висновок Верховного Суду щодо застосування положень статей 125, 126 ЗК України, підпункту "б" пункту 3 розділу ІІ "Прикінцеві та перехідні положення" Закону № 5245-VI з метою визначення дати виникнення в органу місцевого самоврядування права комунальної власності на земельну ділянку в межах населеного пункту, коли речове право на таку земельну ділянку за органом місцевого самоврядування зареєстровано не було. Проте наведені вище обставини виключають скасування оскаржуваних рішення та постанови з цієї підстави, позаяк зміст оскаржуваних рішення та постанови переконливо свідчить про те, що, дійшовши правильного висновку щодо наявності у Міськради права власності на спірну земельну ділянку, суд апеляційної інстанції фактично переглянув рішення місцевого господарського суду відповідно до правових висновків, викладених у тексті цієї постанови.
Надаючи правову кваліфікацію спірним правовідносинам, з урахуванням фактичних та правових підстав позовних вимог і заперечень проти них, суди попередніх інстанцій дійшли правильного висновку про обґрунтованість позовних вимог, як наслідок, оскаржувані рішення та постанову ухвалено з правильним застосуванням норм матеріального та процесуального права.
Відповідно до пункту 1 частини 1 статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.
За змістом частини 1 статті 309 ГПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Ураховуючи межі перегляду справи в касаційній інстанції, Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду вважає, що доводи, викладені у касаційній скарзі, не спростовують висновків судів попередніх інстанцій про наявність підстав для задоволення позову, тому заявлені у касаційній скарзі вимоги не підлягають задоволенню, а оскаржувані рішення та постанову необхідно залишити без змін.
Висновки про застосування норм права
Ураховуючи фактичні обставини справи та зважаючи на відсутність висновку Верховного Суду щодо комплексного застосування положень статей 125, 126 Земельного кодексу України, підпункту "б" пункту 3 розділу ІІ "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України від 06.09.2012 № 5245-VI "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності" з метою визначення дати виникнення в органу місцевого самоврядування права комунальної власності на земельну ділянку в межах населеного пункту, за відсутності реєстрації речового права на таку земельну ділянку за відповідним органом, Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду вважає за необхідне сформулювати такий правовий висновок:
"За загальним правилом, правом власності на земельну ділянку, розташовану в межах відповідного населеного пункту, орган місцевого самоврядування наділений в силу закону, зокрема з уведенням 01.01.2002 у дію нового Земельного кодексу України. При цьому відсутність державної реєстрації речового права на земельну ділянку після 01.01.2013 не впливає на наявність права комунальної власності на відповідну земельну ділянку.
Крім цього, нездійснення державної реєстрації речового права на сформовану земельну ділянку за органом місцевого самоврядування у відповідності до положень статті 79-1 Земельного кодексу України не є підставою для звільнення набувача права власності на будівлю або споруду від обов`язку сплачувати за фактичне користування земельною ділянкою комунальної власності, на якій розташований такий об`єкт нерухомості".
Розподіл судових витрат
Судовий збір за подання касаційної скарги в порядку статті 129 ГПК України необхідно покласти на скаржника.
Керуючись статтями 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
ПОСТАНОВИВ:
Касаційне провадження в частині підстав касаційного оскарження, передбачених пунктом 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, закрити.
Касаційну скаргу в частині підстав касаційного оскарження, передбачених пунктом 3 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду Харківської області від 22.09.2020 і постанову Східного апеляційного господарського суду від 13.01.2021 у справі № 922/2060/20 залишити без змін.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий Н. О. Волковицька
Судді Н. О. Багай
І. С. Берднік
В. А. Зуєв
Є. В. Краснов
Г. М. Мачульський
С. К. Могил
О. В. Случ
В. Г. Суховий
В. Ю. Уркевич
Ю. Я. Чумак
