Правова позиція

Європейського суду з прав людини

згідно з Рішенням

від 12 січня 2023 року

у справі «PAŘÍZEK v. THE CZECH REPUBLIC»

за заявою № 76286/14

Щодо процесу дерегуляції орендної плати в умовах житлової реформи

Фабула справи: заявник скаржився на те, що в результаті прийнятих у його справі судових рішень, якими орендну плату було збільшено заднім числом та всупереч принципу пропорційності, він був позбавлений значної суми грошей (його власності).

13 жовтня 1995 року заявник став орендарем квартири в багатоквартирному будинку, що належав на той час Празькому будівельному управлінню, ТОВ. (Pražská správa nemovitostí, s.r.o.). Щомісячна орендна плата, розрахована за схемою контролю за орендною платою, була встановлена у розмірі 297 чеських крон (11 євро). 12 листопада 1999 року Празьке будівельне управління, ТОВ, продало багатоквартирний будинок новому орендодавцю. 1 липня 2002 року контрольовану орендну плату було збільшено до 900 чеських крон (33 євро). 5 серпня 2003 року орендодавець звернувся до суду з позовом до заявника, в якому просив а зобов'язати заявника сплачувати щомісячну орендну плату в розмірі 4 500 чеських крон (166 євро) з 1 квітня 2003 року. Справа розглядалась судами неодноразово. 21 грудня 2006 року заявник став власником відповідної квартири. 2 березня 2011 року Конституційний суд ухвалив рішення, пославшись на висновок Конституційного суду у справі № Pl. ÚS-st. 27/09 від 28 квітня 2009 року] … в якому зазначено про можливість загальних судів приймати рішення про підвищення орендної плати за період до 31 грудня 2006 року, але неможливості це робити за період до початку судового процесу. Рішенням від 31 липня 2012 року районний суд задовольнив позов орендодавця, зобов'язавши заявника сплатити заборгованість з орендної плати та пославшись на висновок Конституційного суду №. Pl. ÚS-st. 27/09 від 28 квітня 2009 року. Суд взяв до уваги експертний висновок, наданий орендодавцем, згідно з яким звичайна орендна плата у цій місцевості у 2004 році становила 4 500 чеських крон (166 євро), тобто суму, яка не покривала законних витрат на утримання житла. Суд також взяв до уваги експертний висновок, доповнення до нього та заяву призначеного судом експерта з питань економіки. Було доведено, що в період з 6 серпня по 31 грудня 2003 року звичайна щомісячна орендна плата за квартиру, про яку йдеться, становила 4 494 чеських крон (166 євро), у 2004 році - 5 248 чеських крон (194 євро), у 2005 році - 5 036 чеських крон (186 євро), а з 1 січня по 21 грудня 2006 року - 5 543 чеських крон (205 євро). Суд зазначив, що він не відступив від практики Конституційного Суду і що він прийняв рішення відповідно до усталеної практики загальних судів. Рішенням від 30 травня 2014 року Конституційний суд відхилив конституційну скаргу заявника як явно необґрунтовану.

Правове обґрунтування: Суд повторює, що оренда може вважатися майновим інтересом, який підпадає під захист статті 1 Протоколу № 1 (див. рішення у справах Stretch v. the United Kingdom, no. 44277/98, §§ 32-35, 24 червня 2003 року; Bruncrona v. Finland, no. 41673/98, § 79, від 16 листопада 2004 року; та Bosphorus Hava Yolları Turizm ve Ticaret Anonim Şirketi v. Ireland [GC], no. 45036/98, § 140, ECHR 2005-VI). Суд зазначає, що стосовно втручань, які підпадають під дію другого пункту статті 1 Протоколу № 1, має існувати розумний зв'язок пропорційності між застосованими засобами та метою, яку необхідно досягти. Таким чином, баланс, який повинен підтримуватися між вимогами загального інтересу суспільства та вимогами основоположних прав, порушується, якщо відповідна особа була змушена нести "непропорційний тягар". Крім того, принцип "належного врядування" вимагає, щоб у випадках, коли на карту поставлено питання, що становить загальний інтерес, органи державної влади діяли належним чином і з максимальною послідовністю (див. рішення у справі Bērziņš and Others v. Latvia, № 73105/12, § 90, від 21 вересня 2021 року).

Реформа житлової системи в контексті поступового переходу від контрольованої державою орендної плати до повністю договірної орендної плати під час фундаментальних реформ в країні після падіння комуністичного режиму була розглянута Судом у справі Bittó and Others v. Slovakia (№ 30255/09, 28 січня 2014 року), яка була порушена за позовом орендодавців, що скаржилися на низький розмір орендної плати, яку вони отримували за схемою контролю за орендою. Суд визнав цю схему несумісною зі статтею 1 Протоколу № 1, оскільки вона унеможливлювала отримання орендодавцями доходу від орендної плати або, принаймні, покриття витрат на її утримання.

Висновки: у цій справі національні суди діяли відповідно до вказівок, зазначених у практиці Конституційного Суду, та розглянули позов орендодавця по суті, незважаючи на відсутність спеціального законодавства, і зобов'язали заявника сплатити заборгованість з орендної плати, яка відповідала різниці між контрольованою орендною платою та ринковою орендною платою в даному населеному пункті за період з 6 серпня 2003 року по 20 грудня 2006 року. Суд вважає, що за відсутності спеціального законодавства провідна практика Конституційного Суду становила "закон" у розумінні статті 1 Протоколу № 1. При цьому втручання у права заявника було "законним" у розумінні статті 1 Протоколу № 1. У цій справі Суд не вбачає підстав відступати від оцінки Конституційного Суду, що втручання, яке було наслідком процесу дерегуляції орендної плати, переслідувало легітимну мету, а саме покласти край дискримінації певних категорій власників, щоб відновити їхнє право на мирне володіння своїм майном у розумінні статті 1 Протоколу № 1 до Конвенції.

Вирішуючи питання по суті скарги заявника, Суд враховує один з основних принципів, якого слід дотримуватися у сфері житлової реформи, а саме, що, збалансовуючи надзвичайно складні та соціально чутливі питання, пов'язані з узгодженням суперечливих інтересів власників житла та орендарів, держава повинна забезпечити "справедливий розподіл соціального та фінансового тягаря, пов'язаного з трансформацією та реформуванням житлового забезпечення країни". Суд зазначає, що в результаті дерегуляції орендної плати в Чеській Республіці орендарі (такі як заявник) у відповідних квартирах повинні були сплачувати дерегульовану орендну плату, яка була значно вищою, ніж орендна плата, яку вони сплачували протягом попередніх років, і яку деякі з орендарів ледве могли собі дозволити. Суд може погодитися, однак, що це були неминучі наслідки рішення чеських органів влади відновити традиційні відносини між орендодавцями та орендарями, які були зруйновані за часів комуністичного режиму.

Крім того, варто зазначити, що заявник протягом декількох років користувався пільговим режимом, передбаченим схемою контролю за орендною платою. Зокрема, він не повинен був сплачувати повну ринкову орендну плату, а лише адміністративно визначену неприбуткову орендну плату. З наданих Суду документів вбачається, що неприбуткова орендна плата, яку вимагали від заявника, була значно нижчою, ніж орендна плата, що стягувалася на вільному ринку, і що заявника зобов'язали повернути орендодавцю суму заборгованості з орендної плати на підставі експертного висновку. Таким чином, перехід до ринково орієнтованої економіки знайшов своє відображення і в житловій сфері. Крім того, заявник, який сам став власником квартири у грудні 2006 року, не зміг переконливо довести, що розмір ринкової орендної плати, яку йому було призначено сплачувати, був надмірним по відношенню до його фінансового становища.

Коли орендодавець подав позов проти заявника у серпні 2003 року, судова практика Конституційного Суду з цього питання була добре усталеною. Національні суди, які брали участь у процесі прийняття рішень у цій справі, були пов'язані правовими висновками, послідовно сформульованими Конституційним Судом щодо різних правових засобів, доступних для орендодавців з метою стягнення дерегульованої орендної плати.

У світлі цих обставин Суд вважає, що, збалансовуючи надзвичайно складні та соціально чутливі питання, пов'язані з узгодженням суперечливих інтересів власників житла та орендарів, держава-відповідач не перевищила свою широку свободу розсуду при розподілі соціального та фінансового тягаря, спричиненого процесом реформування житлового господарства.

Констатовані порушення: відсутнє порушення права мирно вільно володіти своїм майном (ст. 1 Протоколу № 1 до Конвенції).

Ключові слова: захист прав орендодавців, інтереси орендаря, заходи контролю за використанням майна, житлові спори