Правова позиція

Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду

згідно з Постановою

від 16 листопада 2022 року

у справі № 447/2461/20

Цивільна юрисдикція

Щодо визначення моменту, з якого розпочинається перебіг строку дії договору оренди землі

ФАБУЛА СПРАВИ

Сільська рада звернулася до суду з позовом до ОСОБА_1 про розірвання договору оренди земельної ділянки, укладеного між сільською радою та ОСОБА_1, а також про стягнення заборгованості за орендною платою у розмірі 258 743, 18 грн, пені у розмірі 0,1 % річних за кожний день прострочення у сумі 29 051, 68 грн, штрафу за несвоєчасне внесення орендної плати за земельну ділянку у розмірі 100 % річної орендної плати у сумі 260 033, 52 грн та зобов'язання передати земельну ділянку.

Рішенням суду першої інстанції частково задовольнив позов сільської ради.

Постановою апеляційний суд рішення суду першої інстанції скасував, ухвалив нове рішення, яким відмовив у задоволенні позову.

ОЦІНКА СУДУ

Суд апеляційної інстанції, скасовуючи рішення суду першої інстанції про задоволення позову, зробив висновок про те, що сторони момент укладення договору пов`язали з моментом його реєстрації, тому лише факт його підписання сторонами не є достатньою підставою вважати договір таким, що набрав чинності.

Зробивши такий висновок, апеляційний суд керувався умовами договору оренди та статтями 18, 20 Закону України «Про оренду землі» в редакції, яка діяла до 01 січня 2013 року, тоді як відповідно до частин третьої, четвертої статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи; закон, який встановлює нові обов'язки, скасовує чи звужує права, належні учасникам судового процесу, чи обмежує їх використання, не має зворотної дії в часі. Оскільки договір оренди підписаний сторонами 08 липня 2020 року, тому при вирішенні цієї справи суд апеляційної інстанції повинен був керуватися положеннями законодавства, чинними на момент виникнення спірних правовідносин.

На момент підписання оспорюваного договору оренди у чинному на той момент законодавстві не передбачалася можливості саме його державної реєстрації, а лише державна реєстрація певного права оренди, що виникало на підставі укладеного договору. Тож Верховний Суд з метою вирішення цього спору має дати тлумачення відповідному положенню договору (щодо визначення моменту укладення договору, пов`язаного з його державною реєстрацією).

Застосовуючи правило про розумне читання умов договору, Верховний Суд керується тим, що поза очевидним та розумним сумнівом сторони у пункті 40 договору мали на увазі, що він вважатиметься укладеним саме після внесення до відповідного державного реєстру запису про право оренди на підставі такого договору.

Верховний Суд врахував, що сторони скористалися принципом свободи договору та врегулювали взаємні відносини на власний розсуд. Тож за згодою обох сторін визначено і момент набрання договором чинності, що пов`язаний саме з певним моментом у часі - «опублічненням» цих цивільних відносин у відповідному державному реєстрі. Це не суперечить чинному законодавству, зокрема пункту 3 частини першої статті 3 ЦК України, згідно з яким до загальних засад цивільного законодавства віднесено свободу договору, та статтям 6, 627 ЦК України, в яких розкривається зміст цього принципу відповідно до якого сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Сторонами не заперечується, що договір підписано ними, проте державну реєстрацію договору оренди (шляхом реєстрації відповідного права оренди) не було здійснено, що свідчить про те, що договір оренди не може вважатися укладеним, чинності цей договір не набрав.

Верховний Суд врахував, що на відміну від справи № 322/1178/17, в якій державна реєстрація договору оренди землі відбулася до 01 січня 2013 року, тобто до внесення змін до статті 18 Закону України «Про оренду землі», якою встановлювалося правило набрання чинності договором оренди землі після його державної реєстрації, в цій справі суди попередніх інстанцій встановили, що договір оренди землі укладено після 01 січня 2013 року, коли законодавством передбачено реєстрацію права оренди земельної ділянки. Проте, оскільки у справі, що переглядається, сторони договору пов`язали момент набрання чинності договору, а відтак і момент його укладення з моментом його державної реєстрації (моментом державної реєстрації права оренди), тому висновки Великої Палати Верховного Суду від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17 (провадження № 14-338цс19) щодо моменту укладення договору та дії принципу свободи договору застосовні у цій справі.

ВИСНОВКИ: у цій справ сільська рада та фізична особа досягли згоди, що договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Іншого визначення часу чи моменту набрання чинності, а відтак і моменту укладення договору його текст не містить. З урахуванням принципу свободи договору, а також того, що згідно з частиною другою статті 631 ЦК України договір набирає чинності з моменту його укладення, правильним є висновок суду апеляційної інстанції про те, що сторони визначили та пов`язали укладення договору не лише з моментом його підписання, а й з моментом державної реєстрації.

КЛЮЧОВІ СЛОВА: принцип свободи договору, землекористування, зміст договору оренди, орендні відносини, момент набрання чинності правочином