Правова позиція

Верховного Суду України

згідно з Постановою

від 24 червня 2015 року

у справі № 6-318цс15

Цивільна юрисдикція

Щодо необхідності захисту майнових прав інвестора на об'єкти нерухомості

ФАБУЛА СПРАВИ

ОСОБА_9 звернувся до суду із позовом до ТОВ «Аверс-Сіті» про визнання права власності на об'єкти нерухомості та зобов'язання вчинити певні дії.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що між позивачем і ТОВ «Аверс-Сіті» укладено договори купівлі-продажу майнових прав, за якими відповідач продав, а він купив майнові права на об'єкти нерухомості - складову та невід'ємну частину об'єкта капітального будівництва, а саме на квартири.

Вважаючи, що відповідач порушив його права, оскільки він повністю оплатив вартість майнових прав, будинок введено в експлуатацію, але відповідач не підписує акти приймання-передачі майнових прав на квартири, тобто ухиляється від передачі йому документів і майна для оформлення права власності, позивач просив визнати за ним право власності на квартири та зобов'язати ТОВ «Аверс-Сіті» передати йому технічну документацію (технічні паспорти) на них.

Рішенням суду першої інстанції в задоволенні позовних вимог відмовлено.

Справа переглядась судами неодноразово.

Рішенням апеляційного суду рішення суду першої інстанції скасовано й ухвалено нове рішення, яким позов задоволено в повному обсязі.

ОЦІНКА СУДУ

Відповідно до статей 526, 527, 530 - 532 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту та інших вимог, що звичайно ставляться.

Майном як особливим об'єктом вважаються окремі речі, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки (частина перша статті 190 ЦК України).

Майновими правами визнаються будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права та право вимоги.

Майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об'єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

Разом з тим частиною першою статті 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Стаття 331 ЦК України встановила загальне правило, відповідно до якого право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації прав на нерухоме майно після завершення будівництва та прийняття його в експлуатацію.

За правилами статті 392 ЦК України позов про визнання права власності може бути пред'явлено, по-перше, якщо особа є власником майна, але її право оспорюється або не визнається іншою особою; по-друге, якщо особа втратила документ, який засвідчує його право власності.

Крім того, на час укладення сторонами договорів про купівлю-продаж майнових прав правовідносини щодо залучення коштів фізичних осіб з метою фінансування будівництва, порядку управління цими коштами регулювалися законами України від 19 червня 2003 року № 978-IV «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» та від 18 вересня 1991 року № 1560-XII «Про інвестиційну діяльність» (далі - Закони).

Виникнення права власності на новостворений об'єкт нерухомості на підставі судового рішення зазначеними нормами та нормою статті 331 ЦК України не передбачено.

Указаними Законами визначено порядок оформлення права власності (здійснення державної реєстрації права власності) на об'єкт інвестування після прийняття такого об'єкта до експлуатації.

ВИСНОВКИ: у цій справі мається на увазі необхідність захисту майнових прав позивача, а не права власності, яке ще не виникло. Отже, в позивача не виникло право власності на спірні квартири. За змістом договорів купівлі-продажу майнових прав позивач отримав лише право на набуття права власності, а не саме право власності на нерухоме майно.

КЛЮЧОВІ СЛОВА: захист прав інвестора, спори із замовниками будівництва, підстави набуття права власності, правовий режим нерухомого майна, способи захисту права власності, речово-правові способи захисту прав