Такі висновки щодо набрання чинності договором оренди земельної ділянки зроблено у постанові Верховного Суду України від 13 червня 2016 року у справі № 570/3056/15-ц (провадження № 6-643цс16), у мотивувальній частині якої міститься роз`яснення аналогічного розуміння правового висновку, викладеного Верховним Судом України у постанові від 19 лютого 2014 року у справі № 0426/14068/2012 (провадження № 6-162цс13).

Ця практика як Верховного Суду України, так і Великої Палати Верховного Суду є усталеною.

Відповідно до матеріалів справи сторони в п. 7 Договору оренди землі від 06.05.2005, керуючись загальними принципами цивільного законодавства, зокрема щодо свободи договору (ст. 6, 627 ЦК України), зазначили про момент припинення дії вказаного договору - до 01.11.2014.

З огляду на викладене, факт реєстрації вказаного договору у Пологівському РВ ЗРФ ЦДЗК лише 09.02.2006, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 09.02.2006 за № 040627600001, не впливає на термін припинення даного договору - 01.11.2014.

В подальшому наказом Головного управління Держземагентства у Запорізькій області від 26.12.2014 № 8-924/15-14-СГ вищезазначений договір було поновлено на 5 років із встановленням орендної плати в розмірі 6% (шість відсотків) від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки.

На виконання вищезазначеного наказу, між сторонами Договору було укладено додаткову угоду від 26.12.2014, відповідно до якої Договір укладено строком на 5 років з урахуванням ротації культур. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір подовжити його дію.

22.02.2016 в державному реєстрі прав було зареєстровано поновлене право оренди (номер запису про право в державному реєстрі прав 13431262).

З урахуванням моменту державної реєстрації права оренди - 22.02.2016 за додатковою угодою від 26.12.2014 господарський суд прийшов до висновку, що кінцевий строк дії договору оренди - 22.02.2021 (22.02.2016 + 5 років). Тому на момент прийняття даного рішення (09.03.2021) ще не сплинув місячний строк з дня закінчення строку дії договору.

Колегія суддів вважає, що зазначений вище висновок господарського суду про кінцевий строк дії договору оренди - 22.02.2021 не відповідає фактичним обставинам справи, оскільки зроблений із неправильним застосуванням норм матеріального права, з огляду на наступне.

На час підписання додаткової угоди від 26.12.2014 до Договору оренди землі від 06.05.2005 частина 2 ст. 124 ЗК України передбачала, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу.

У частині 2 ст. 125 ЗК України вказано, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав

Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (ст. 126 ЗК України).

Як вже зазначалося спеціальним законом, що регулює спірні правовідносини, є Закон України "Про оренду землі" .

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.01.2020 у справі № 322/1178/17 Верховний Суд звернув увагу на те, що відповідно до положень ст.ст. 18, 20 Закону України "Про оренду землі" (в редакції до 01.01.2013), укладений договір оренди землі підлягав обов`язковій державній реєстрації, з моменту якої набував чинності. Тобто розмежовувався момент укладення договору оренди землі, внаслідок чого договір набував юридичного значення як факт (наявність домовленостей сторін на виникнення між ними прав та обов`язків у майбутньому після державної реєстрації договору) та момент набрання чинності договором в результаті проведення його державної реєстрації, після чого виникали суб`єктивні цивільні права та обов`язки сторін. Тобто, державна реєстрація правочину виконувала функцію фіксації державою волевиявлення сторін договору оренди для подальшого офіційного визнання права оренди землі та гарантування його реалізації орендарем з метою забезпечення стабільності цивільного обороту речових прав на земельні ділянки.

Так і Верховний Суд України вказував, що поняття "момент укладення договору" та "момент набрання чинності договором оренди земельної ділянки" різняться змістовим наповненням, а також можуть відрізнятися у часі, про що зазначено і у мотивувальних частинах постанов від 19.02.2014 у справі № 0426/14068/2012 (провадження № 6-162цс13) та від 13.06.2016 у справі № 570/3056/15-ц (провадження № 6-643цс16).

В свою чергу, з 01.01.2013 набрав чинності Закон України № 3613-VІ, згідно з підпунктом "е" підпункту 2 пункту 5 розділу VІІ "Прикінцеві та перехідні положення" якого ст. 126 ЗК України викладено у новій редакції та передбачено, що право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

За змістом ст. 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації. Державній реєстрації прав підлягають, зокрема, право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки.

Таким чином, з урахуванням викладених норм, поняття "державна реєстрація договору" та "державна реєстрація речового права" не є тотожними.

Як зазначила Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15.01.2020 у справі № 322/1178/17, сторони в договорі оренди землі мали право зазначати про момент початку перебігу та припинення дії вказаного договору, оскільки такі права прямо передбачені принципами та закріплені загальними нормами цивільного законодавства.

Разом з тим, якщо сторони не вказали про час (термін, календарну дату, подію) початку перебігу та закінчення строку договору, діють загальні правила, передбачені спеціальним Законом України "Про оренду землі", який прямо зазначав, що договір оренди земельної ділянки набирає чинності після його державної реєстрації, що і є моментом укладення договору оренди земельної ділянки відповідно до ч. 3 ст. 640 ЦК України.

Водночас, чинна редакція Закону України "Про оренду землі" (в редакції після 01.01.2013) не передбачає державної реєстрації договору оренди землі, а тому для визначення початку перебігу та закінчення строку дії договору оренди має значення момент його підписання, а не момент вчинення реєстраційних дій, тобто внесення до Державного реєстру прав на нерухоме майно та їх обтяжень відомостей про речові права на нерухоме майно, якщо тільки сторони договори не домовилися про інше.

Аналогічний висновок щодо застосування норм права викладений у постанові Верховного Суду від 03.04.2020 у справі № 912/3294/18.

Дійсно, ч. 5 ст. 6 Закону № 161-XIV (доповнено на підставі Закону від 11.02.2010 № 1878-VI) передбачає, що право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Однак, строк дії договору починає свій перебіг з моменту укладення договору, а не реєстрації речового права, якщо тільки сторони не домовились про інше.

Верховний Суд зазначив, що договір оренди землі є консенсуальним договором (орендодавець зобов`язаний передати, а не передає), який встановлює такі базові права сторін: 1) для орендаря: право вимагати передання йому у володіння та користування земельну ділянку; 2) для орендодавця: право на оренду плату; право вимагати використання ділянки відповідно до договору та законодавства. Розмежовувати слід момент укладення договору оренди і момент виникнення речового права, який пов`язаний з моментом його державної реєстрації.

З моменту державної реєстрації права оренди вважається, що ділянка передана орендарю і у орендаря виникає речове право (ст. 17 Закону України "Про оренду землі" прямо вказує на це: "Об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом").

Разом з тим, у проміжку між укладенням договору і переданням орендарю земельної ділянки (реєстрація речового права) договір діє, а у сторін є право захищати свої порушені договірні права зобов`язального характеру зобов`язально-правовими способами.

Таким чином, оскільки додаткова угода від 26.12.2014 укладена сторонами після 01.01.2013, то чинна редакція Закону України "Про оренду землі" не передбачала державної реєстрації додаткової угоди до договору оренди землі, а тому для визначення терміну закінчення дії договору оренди не має значення момент вчинення реєстраційних дій щодо реєстрації даної додаткової угоди.

Відповідно до статті 15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, строк дії договору оренди.

Згідно з частиною першою статтею 19 Закону строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.

Статтею 31 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.

Оскільки Договір оренди від 06.05.2005 припинив свою дію 01.11.2014, а додатковою угодою від 26.12.2014 його поновлено на 5 років, то строк закінчення дії даного договору оренди сплив 01.11.2019.

Одночасно, статтею 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції Закону України від 17.02.2011 N 3038-VI, який набрав чинності з 12.03.2011, передбачено можливість поновлення договору оренди землі.

Так, за наведеною нормою по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (ч. 1).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (ч. 2).

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (ч. 3).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (ч. 4).

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (ч. 5).

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із:

-власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності);

- уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності) (ч. 6).

Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу (ч. 7).

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку (ч. 8).

Таким чином, ст. 33 Закону України "Про оренду землі" визначає правові підстави поновлення договору оренди землі та фактично об`єднує два випадки поновлення такого договору, обов`язковим у яких є укладення додаткової угоди.

У справі, яка розглядається, матеріально-правовою підставою позову є частини 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

Велика Палата Верховного Суду в постанові від 22 вересня 2020 у справі № 313/350/16-ц зробила наступний правовий висновок.

Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що статтею 33 Закону України Про оренду землі було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк та поновлення договору оренди землі, використовуючи конструкцію поновлення договору оренди землі як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою - п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша - п`ята статті 33 Закону України Про оренду землі).

У разі якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (частина шоста статті 33 Закону України Про оренду землі).

При цьому додаткова угода про поновлення договору оренди землі має бути укладена в обов`язковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання усіх перелічених вище умов - орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку.

Тобто виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини на певних умовах. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини шостої статті 33 Закону України Про оренду землі. І саме в такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення в поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як мовчазну згоду орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

У постановах Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18), від 21 листопада 2018 року у справі № 530/212/17 (провадження № 14-330цс18), викладено наступний висновок, згідно з яким для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України Про оренду землі, необхідна наявність таких юридичних фактів:

- орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди;

- до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк;

- до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою;

- орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Згідно з висновком Судової палати з розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду, викладеним у постанові від 10 вересня 2018 року у справі № 920/739/17, статтею 33 Закону України "Про оренду землі" регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частини 1- 5 цієї норми), так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина 6 цієї норми).

Аналіз наведених норм матеріального права дає підстави для висновку, що для застосування положень частини 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти:

- орендар належним чином виконує свої обов`язки за договором;

- орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк;

- до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди;

- орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.

Верховний Суд в постанові від 10.09.2018 у справі № 920/739/17 зазначив, що законодавцем у частині 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" визначено алгоритм дій, який зобов`язує орендодавця після отримання листа-повідомлення орендаря:

1) розглянути лист-повідомлення на відповідність вимогам закону;

2) узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови договору;

3) за відсутності заперечень прийняти рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності);

4) укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендареві направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Зазначені положення слід розуміти таким чином:

а) орендодавець у разі невідповідності змісту листа-повідомлення та умов проекту додаткової угоди вимогам закону повинен протягом місяця із дати його отримання повідомити орендареві про такі невідповідності, що, у свою чергу, може бути підставою для заперечення у задоволенні заяви орендаря;

б) може запропонувати свою редакцію істотних умов договору оренди землі.

При цьому необхідно мати на увазі, що заперечення орендодавця щодо невідповідності листа-повідомлення із проектом додаткової угоди вимогам закону мають бути обґрунтованими і містити конкретні посилання на порушення закону, зазначені у листі-повідомленні або проекті додаткової угоди, або містити конкретні істотні умови договору, щодо яких орендодавець пропонує зміни.

Якщо орендар та орендодавець у процесі погодження фактично дійшли згоди щодо нових істотних умов договору оренди землі, але не уклали додаткової угоди, то способом захисту прав орендаря буде саме його звернення до суду із позовом про укладення додаткової угоди на нових узгоджених істотних умовах, а не автоматична пролонгація на попередніх умовах.

Вищенаведене узгоджується з приписами частини 1 ст. 777 Цивільного кодексу України та з висновком Верховного Суду, викладеними у постанові від 18.01.2018 у справі №910/12017/17, в якій зазначено, що сторони попереднього договору оренди, і в першу чергу орендодавець, має право на перегляд умов попереднього договору при укладенні нового. Це право прямо передбачено ч.1 ст.777 Цивільного кодексу України. Але ці нові умови мають бути доведені в чіткій та конкретній формі попередньому орендарю, щоб останній міг зробити такий же чіткий та конкретний вибір: прийняти ці умови і скористатися своїм переважним правом на укладення нового договору або відмовитися від таких умов і на цьому його переважне право припиняється.

Як встановлено матеріалами справи, 01.10.2019 позивач звернувся до відповідача з листом повідомленням про свій намір скористатися переважним правом на укладання договору оренди землі на новий строк, додавши проекти додаткової угоди, якою було передбачено наступні умови: 1. Поновити термін дії договору оренди землі від 06.05.2005 площею 2,86 га, зареєстрованого в державному реєстрі прав 22.02.2016, номер запису про право (в державному реєстрі прав) 13431262. 2. Ця Додаткова угода є невід`ємною частиною Договору оренди землі від 06.05.2005 площею 2,86 га зареєстрованого в державному реєстрі прав 22.02.2016 номер запису про право (в державному реєстрі прав) 13431262.

У листі № 27-8-0.6-5589/2-19 від 16.10.2019 відповідач зазначив наступне:

В ході розгляду листа було встановлено, що між Пологівською райдержадміністрацією та ФГ Гілея укладено договір оренди землі від 06.05.2005, зареєстрований 09.02.2006 за № 040627600001.

Наказом Головного управління Держземагенства у Запорізькій області від 26.12.2014 № 8-924/15-14-СГ було поновлено вищевказаний договір оренди землі (земельна ділянка площею 2,86 га, кадастровий номер 2324281200:03:010:0001), на підставі якого 26.12.2014 між Головним управлінням Дерземагенства у Запорізькій області та ФГ Гілея укладено додаткову угоду про поновлення договору на 5 років та внесення змін до нього.

Відповідно до положень статті 33 Закону України Про оренду землі (далі - Закон), по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Для переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити, серед іншого, факт належного виконання орендарем своїх обов`язків за умовами договору.

Обов`язки землекористувачів визначені ст. 96 Земельного кодексу України, ст. 25 Закону України Про оренду землі та умовами договору.

На підставі викладеного, пропонуємо надати відомості щодо належного виконання орендарем своїх обов`язків за умовами, визначеними законом та договором, у тому числі стосовно оплати орендної плати та стосовно проведення нормативної грошової оцінки земельної ділянки та протягом року подання на затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки до відповідного органу місцевого самоврядування та укладання з відповідним органом додаткової угоди про внесення змін до договору в частині нормативної грошової оцінки.

Крім того, пропонуємо надати агрохімічний паспорт земельної ділянки.

Стосовно орендної плати та строку дії договору роз`яснюємо, що згідно статті 288 Податкового кодексу України, річна сума орендної плати не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території;

288.5.2. не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Крім того, листом Держгеокадастру від 05.07.2017 № 22-28-0.13-10489/2-1 територіальним органам Держгеокадастру рекомендовано про поновленні (переукладанні) договорів оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення, встановлювати максимальну відсоткову ставку орендної плати, визначену Податковим кодексом України.

Відповідно до ч. 11 ст. 93 Земельного кодексу України строк оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва не може бути меншим як 7 років.

Тому, пропонуємо при поновленні договору оренди землі визначити істотні умови договору: розмір орендної плати 12 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки з терміном дії оренди 7 років.

У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору чи не доведення належного виконання обов`язків за умовами договору, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Про прийняття пропозиції та у разі підтвердження належного виконання умов договору, пропонуємо повідомити Головне управління до 25.10.2019.

Листом-повідомленням від 22.10.2019 позивач погодився на умови, запропоновані відповідачем. Проте, до вказаного листа-повідомлення позивачем не було доданого нового проєкту додаткової угоди з новими істотними умовами договору та доказів належного виконання умов договору оренди землі, у тому числі стосовно оплати орендної плати та стосовно проведення нормативної грошової оцінки земельної ділянки протягом року та подання на затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки до відповідного органу місцевого самоврядування та укладання з відповідним органом додаткової угоди про внесення змін до договору в частині нормативної грошової оцінки (п. 32 договору оренди землі в редакції додаткової угоди від 26.12.2014).

Листом-повідомленням № 27-8-0.6-5921/2-19 від 01.11.2019 відповідач заперечив проти продовження строку дії договору на підставі ч. 1 5 ст. 33 Закону України Про оренду землі, зокрема, зазначив, що: З метою встановлення факту належного виконання умов договору, Головним управлінням на адресу орендаря було направлено лист від 16.10.2019 № 28-8-0.6-5589/2-19, яким пропонувалось, серед іншого, надати відомості щодо належного виконання орендарем своїх обов`язків за умовами, визначеними законом та договором, у тому числі стосовно оплати орендної плати та стосовно проведення нормативної грошової оцінки земельної ділянки та протягом року подання на затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки до відповідного органу місцевого самоврядування та укладення з відповідним органом додаткової угоди про внесення змін до договору в частині нормативної грошової оцінки. Крім того, пропонувалось надати агрохімічний паспорт земельної ділянки.

Проте, листом від 22.10.2019 господарство надало згоду лише на запропоновані умови щодо зміни розміру ставки орендної плати та строку орендної плати. Підтвердження належного виконання умов договору, зазначених вище, вами надано не було. Також не було надано агрохімічний паспорт земельної ділянки.

Разом з тим, згідно даних АС ДОК ПРОФ Степ 3.0.2.109, в період 2015-2019, до Головного управління не надходили заяви (клопотання) від орендаря стосовно внесення змін до договору оренди землі в частині нормативної грошової оцінки землі.

У зв`язку із зазначеним, через невиконання обов`язків за умовами договору оренди землі, переважне право на поновлення договору оренди землі від 06.05.2005, зареєстрованого 09.02.2006 за № 040627600001 (зі змінами) втрачається.

Саме з цих причин Головне управління заперечує проти поновлення договору оренди землі від 06.05.2005, зареєстрований 09.02.2006 за № 040627600001 (зі змінами), земельна ділянка площею 2,86 га кадастровий номер 2324281200:03:010:0001. Договір буде вважатися припиненим 02.11.2019…

… Тому, вам необхідно виконати умови договору та Закону України Про оренду землі щодо повернення земельної ділянки.

Наведене вище свідчить про те, що сторони за обопільною згодою увійшли у процедуру поновлення договору на підставі правової конструкції, унормованої частинами 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", та дійшли згоди щодо зміни істотних умов Договору.

Так, згідно із частиною 1 ст. 626 Цивільного Кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина 1 ст. 627 Цивільного кодексу України).

Положеннями статей 641, 642 Цивільного кодексу України визначено порядок подання пропозиції до укладення договору (оферта) та її прийняття (акцепт). Так, пропозиція укласти договір має містити істотні умови договору і виражати намір особи, яка її зробила, вважати себе зобов`язаною у разі її прийняття. А відповідь особи, якій адресована пропозиція укласти договір, про її прийняття (акцепт) повинна бути повною і безумовною.

Статтею 646 Цивільного кодексу України передбачено, що відповідь про згоду укласти договір на інших, ніж було запропоновано, умовах є відмовою від одержаної пропозиції і водночас новою пропозицією особі, яка зробила попередню пропозицію.

Відтак, лист ГУ Держгеокадастру у Запорізькій області № 27-8-0.6-5589/2-19 від 16.10.2019, в якому відповідачем на пропозицію позивача від 01.10.2019 запропоновано узгодити інші істотні умови Договору оренди землі, є відмовою від одержаної пропозиції позивача від 01.10.2019, але в той же час, новою пропозицією у розумінні статті 646 Цивільного кодексу України, яка була отримана позивачем.

Як слідує з матеріалів справи, Фермерське господарство Гілея після отримання листа відповідача № 27-8-0.6-5589/2-19 від 16.10.2019 вчинило конклюдентні дії - розпочато підготовку запитуваної відповідачем документації та надано відповідачеві відповідь у листі від 22.10.2019 про прийняття пропозиції ГУ Держгеокадастру у Запорізькій області на поновлення Договору на запропонованих відповідачем умовах: розмір орендної плати - 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки; термін дії оренди - 7 років.

Вищенаведеним спростовується висновок господарського суду про те, що сторонами не була досягнута згода щодо істотних умов договору, та саме в результаті цього переважне право позивача на поновлення договору оренди землі припинилося.

З підстав викладеного, колегія суддів погоджується з доводами апеляційної скарги, що при реалізації Фермерським господарством Гілея переважного права на поновлення Договору на підставі частин 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" сторони дійшли згоди щодо встановлення строку дії Договору на 7 років та розміру орендної плати на рівні 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Однак, додаткову угоду укладено не було.

Направлення ГУ Держгеокадастру у Запорізькій області заперечень в поновленні Договору згідно листів від 01.11.2019 за вих. № 27-8-0.6-5921/2-19 та від 27.11.2019 за вих. №27-8-0.63-6308/2-19 не спростовує встановлені вище обставини досягнення між сторонами згоди щодо усіх істотних умов договору.

В той же час, відповідно до частини 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі" однією з обов`язкових умов визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди є належне виконання орендарем своїх обов`язків за договором оренди.

Колегія суддів констатує, що Головне управління заперечило проти поновлення договору оренди землі від 06.05.2005 саме через невиконання позивачем обов`язків за договором оренди.