ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХЕРCОНСЬКОЇ ОБЛАСТІ

вул.Театральна,18, м. Херсон, 73000,

тел./0552/26-47-84, 49-31-78, факс 49-31-78, веб сторінка: ks.arbitr.gov.ua/sud5024/

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

27 квітня 2021 року Справа № 923/193/21

Господарський суд Херсонської області у складі судді Пригузи П.Д., за участі секретаря Чімітової А.В., розглянувши у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції з використанням програмного забезпечення "EASYCON" справу

за позовом: Генічеської міської ради, код ЄДРПОУ 35248359, вул. Міська, 8, м. Генічеськ, Херсонської області,

до: Фізичної особи-підприємця Овчіннікової (Рибіної) Марини Олександрівни, код ЄДРПОУ НОМЕР_1 , АДРЕСА_1 ,

про розірвання договору оренди землі,

за участю представників сторін:

від позивача: Волошин В.С., довіреність від 02.02.2021;

відповідача: Овчіннікова М.О., паспорт,

в с т а н о в и в:

Генічеська міська рада 15.02.2021 звернулась до Господарського суду Херсонської області з позовом до Фізичної особи-підприємця Овчіннікової (Рибіної) Марини Олександрівни. Позивач просить суд розірвати договір оренди землі, укладений між позивачем та відповідачем укладений 01 жовтня 2009 року між Генічеською міською радою та фізичною особою - підприємцем Овчінніковою Мариною Олександрівною на земельну ділянку площею 0,0030 га, кадастровий номер: 6522110100:02:900:0001 (архівний запис згідно даних ДЗК) та зареєстрований 15 жовтня 2009 р. за № 4АА002144-040972000022; зобов`язати Овчіннікову Марину Олександрівну звільнити земельну ділянку комунальної власності від самовільно встановленої нею тимчасової споруди та огорожі.

Ухвалою від 16.02.2021 Господарський суд відкрив провадження у справі, постановив розгляд справи здійснювати за правилами загального позовного провадження, призначив підготовче засідання по справі для усіх учасників процесу в режимі відеоконференцзв`язку поза межами суду на 16 березня 2021 року об 11:00 год., встановив сторонам строк для надання відзиву на позовну заяву, відповіді на відзив, заяв та клопотань по суті справи.

Відповідач 04.03.2021 надала до суду відзив на позовну заяву відповідно до якого просить суд в задоволенні позову відмовити в повному обсязі.

Ухвалою від 16.03.2021 відкладено підготовче засідання, призначено підготовче засідання на 06.04.2021 в режимі відеоконференції для всіх учасників процесу, про що повідомлено учасників справи, доручено Генічеському районному суду, що знаходиться за адресою: вул. Братів Коваленко, 66, м. Генічеськ, забезпечити проведення 06 квітня 2021 року о 14:30 год. відеоконференції під час судового засідання у справі № 923/193/21, зал № 2, за участю представника Генічеської міської ради.

В судове засідання 06.04.2021 не з`явився представник позивача у зв`язку з зайнятістю залів судових засідань у Генічеському районному суді та не можливістю провести судове засідання в режимі відеоконференції з Генічеським районним судом за участю представника позивача. Відповідач не заперечувала щодо закриття підготовчого провадження та призначення судового засідання для розгляду справи по суті.

Ухвалою від 06.04.2021 суд постановив закрити підготовче провадження та призначити справу до судового розгляду по суті на 27 квітня 2021 року о 14 годині 30 хвилин.

За результатами розгляду справи по суті в судовому засіданні 27.04.2021, суд видалився до нарадчої кімнати, після виходу оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

І. Позиція позивача:

Позивач вказує, що Генічеська міська рада 01 жовтня 2009 року уклала договір оренди землі з фізичною особою підприємцем Овчінніковою (Рибіною) Мариною Олександрівною (ідентифікаційний номер НОМЕР_1 ) згідно зазначеного договору Орендодавець на підставі рішення ХХХХІ сесії V скликання Генічеської міської ради від 24 червня 2009 року № 998 "Про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду» надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку із земель запасу житлової та громадської забудови, яка знаходиться за адресою: м. Генічеськ, вул. Леніна, 37/1. Договір зареєстрований у Генічеському районному відділі Херсонська регіональна філія ДП «Центр ДЗК» про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 15 жовтня 2009 року за № 4АА002144-040972000022.

Відповідно до пункту 15 зазначеного договору оренди земельна ділянка передається в оренду для розміщення торгівельного павільйону.

Відповідно до довідки начальника відділу містобудування та архітектури від 04 листопада 2019 року враховуючи наявні повноваження відділу містобудування та архітектури і данні по журналах реєстрації містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки, будівельних паспортів забудови земельної ділянки, паспортів прив`язки тимчасових споруд для провадження підприємницької діяльності межах міста Генічеськ за період 2011-2019 роки, фізичній особі-підприємцю Овчінніковій (Рибіній) Марині Олександрівні за адресою: АДРЕСА_2 зазначені документи не надавались.

Згідно частин 1 статті 416 ЦК України право користування земельною ділянкою для забудови припиняється крім іншого у разі невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд.

Тому, рішенням Генічеської міської ради від 29 листопада 2019 року № 1303 «Про розірвання договору оренди землі» відділу з питань правовідносин та звернень громадян виконавчого комітету Генічеської міської ради доручено провести заходи щодо розірвання в судовому порядку договору оренди землі укладеного 01 жовтня 2009 року між Генічеською міською радою та фізичною особою-підприємцем Овчінніковою (Рибіною) Мариною Олександрівною на земельну ділянку площею 0,0030 га, кадастровий номер: 6522110100:02:900:0001 (архівний запис згідно даних ДЗК), та зареєстрованого 15 жовтня 2009 року за № 4АА0022144-040972000022, строком на 49 років для розміщення торгівельного павільйону (цільове призначення земельної ділянки згідно договору оренди землі - землі роздрібної торгівлі та комерційний послуг), яка розташована за адресою: місто Генічеськ, вулиця Центральна, 37/1 на підставі підпункту 4) пункту 1 статті 416 Цивільного кодексу України (невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд).

Крім того, позивач зазначає, що до міськвиконкому надійшли скарги, а саме лист від 29 жовтня 2019 року № 09/1740 від адміністрації Генічеської загальноосвітньої школи І-ІІІ ступенів № 4 Генічеської районної ради Херсонської області та лист від 29 жовтня 2019 року № 09/1741 від адміністрації ясел-садка № 3 «Казка» про незручності, які відчувають на собі батьки та їх з діти у результаті здійснення Овчінніковою М.О. своєї підприємницької діяльності за адресою орендованої земельної ділянки за адресою м. Генічеськ, вул. Центральна, 37/1, де відбувається розвантаження багатогабаритних вантажів.

Відповідно до Акту обстеження земельної ділянки за адресою м. Генічеськ, вул. Центральна, 37/1 представниками міськвиконкому 13 листопада 2019 року встановлено, що на обстежуваній земельній ділянці розташовано тимчасову споруду, однак за інформацією відділу містобудування та архітектури міськвиконкому паспорта прив`язки чи інших довільних документів на її розміщення не видавались. Дана тимчасова споруда використовується для провадження підприємницької діяльності (складське приміщення), в ній зберігаються лісоматеріали, з метою їх подальшої реалізації. Обіг зазначених матеріалів здійснюється за допомогою автотранспорту, в тому числі вантажним автотранспортом, який здійснює операції по розвантаженню на магістральній вулиці - Центральна, чим спричиняє небезпеку для громадян. Біля вище зазначеної ділянки відсутня можливість безпечного під`їзду вантажних автомобілів з подальшою зупинкою та вигрузкою вантажів.

Вказуючи на порушення відповідачем умов договору оренди і підстав для розірвання договору, позивач зазначає, що 29 жовтня 2019 року інспектором КП «Азовкомунсервіс» складено протокол про адміністративне правопорушення передбачене ст. 152 КУпАП на Овчіннікову М.О. про порушення правил благоустрою за адресою орендованої вищезазначеної орендованої земельної ділянки. За результатами розгляду адміністративного протоколу на Овчіннікову М.О. накладено штраф. Остання штраф не сплатила, постанову у суді не оскаржила.

Позивач наполягає на задоволення позову, розірванні договору оренди земельної ділянки та звільнення земельної ділянки від самовільно встановленої нею споруди та огорожі.

ІІ. Позиція відповідача:

Відповідач з позовною заявою Генічеської міської ради не погоджується, вважає її необґрунтованою та безпідставною, з огляду на наступне.

Так, дійсно між позивачем та відповідачем 01 жовтня 2009 року було укладено договір оренди землі. Відповідно до п. 1 договору, орендодавець (позивач) на підставі рішення ХХХХІ сесії V скликання Генічеської міської ради від 24 червня 2009 року № 998 «Про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду» надає, а орендар (відповідач) приймає в строкове платне користування земельну ділянку із земель запасу житлової та громадської забудови, яка знаходиться м. Генічеськ, вул. Леніна, 37/1.

Згідно п.п. 2, 3.4 договору, в оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,0030 га. На земельній ділянці відсутні об`єкти нерухомого майна. Земельна ділянка передається в оренду без будинків, будівель та інших об`єктів.

Договір укладено строком на 49 (корок дев`ять) років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (п. 8 договору).

Відповідно до п.п. 15, 16 договору оренди землі, земельна ділянка передається в оренду для розміщення торгівельного павільйону. Цільове призначення земельної ділянки - землі роздрібної торгівлі та комерційних послуг.

Згідно п. 38 договору, дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення. Пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

З огляду на наведене, а саме на умови спірного договору вбачається, що земельна ділянка передавалася відповідачу в оренду для розміщення торгівельного павільйону, а цільове призначення земельної ділянки - землі роздрібної торгівлі та комерційних послуг.

В позовній заяві позивач, як на підставу розірвання договору оренди земельної ділянки, вказує на те, що відповідачем не здійснено забудову земельної ділянки протягом трьох років.

Відповідач вважає, що вказана підстава розірвання договору є надуманою та такою, що не відповідає дійсності, з огляду на норми цивільного законодавства, що регулюють відносинпи суперфіцію.

Відповідно до ч. 1 ст. 413 ЦК України (підстави виникнення права користування чужою земельною ділянкою для забудови), власник земельної ділянки має право надати її в користування іншій особі для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель (суперфіцій). Таке право виникає на підставі договору або заповіту.

Як зазначалося вище, земельна ділянка передавалася відповідачу в оренду для розміщення торгівельного павільйону, а цільове призначення земельної ділянки - землі роздрібної торгівлі та комерційних послуг.

Відповідно до ч.1 ст.181 Цивільного кодексу до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Згідно з ч.2 ст.181 ЦК рухомими речами є речі, які можна вільно переміщувати у просторі.

Відповідно до ч. 2 ст. 28 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» тимчасова споруда торговельного, побутового, соціально-культурного чи іншого призначення для здійснення підприємницької діяльності - одноповерхова споруда, що виготовляється з полегшених конструкцій з урахуванням основних вимог до споруд, визначених технічним регламентом будівельних виробів, будівель і споруд, і встановлюється тимчасово, без улаштування фундаменту. Тимчасова споруда для здійснення підприємницької діяльності може мати закрите приміщення для тимчасового перебування людей (павільйон площею не більше 30 м2 по зовнішньому контуру) або не мати такого приміщення.

Частиною 4 ст. 28 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» передбачено, що розміщення тимчасових споруд для провадження підприємницької діяльності здійснюється в порядку, встановленому центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики у сфері містобудування.

Відповідно до Державно будівельних норм України (ДБН В.2.2-23:2009 Підприємства торгівлі, будинки і споруди) Павільйон - торговельний об`єкт у роздрібній торгівлі, призначений для організації продажу товарів кінцевим споживачам, розміщений в окремій споруді полегшеної конструкції та має торговельну залу для покупців.

У Державному класифікаторі будівель та споруд ДК 018-2000, затвердженому наказом Державного комітету стандартизації, метрології та сертифікації від 17.08.2000 № 507, міститься визначення терміна «будівля», їх перелік та класифікація - тимчасова споруда до будівель не належить і не є нерухомістю.

З огляду на вище викладене, незрозумілим є твердження позивача про те, що відповідач мав здійснити будівництво на земельній ділянці, адже торгівельний павільйон не є нерухомістю, а саме цільове призначення земельної ділянки - землі роздрібної торгівлі та комерційних послуг, а не землі житлової та громадської забудови. Тобто, у відповідача не має права здійснювати будівництво на земельній ділянці, яку отримано в оренду на підставі спірного договору.

Статтею 416 ЦК України, на яку посилається позивач у позовній заяві передбачено, що право користування земельною ділянкою для забудови припиняється у разі, зокрема, невикористання земельної для забудови протягом трьох років підряд.

Тобто, дана стаття регулює порядок припинення права користування земельною ділянкою передаю для забудови, а згідно до умов договору оренди землі від 01 жовтня 2009 року відповідачу земельна ділянка передавалася для розміщення торгівельного павільйону (який не є нерухомим майном).

Відповідно, спи 416 ЦК України не підлягає для застосування до спірних правовідносин.

Статтею 792 ЦК України передбачено, що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них.

Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Згідно ч. 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» (припинення договору оренди землі шляхом його розірвання) на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та інтими законами України.

Статтею 24 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що орендодавець має право вимагати від орендаря:

використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди;

дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання норм і правил;

дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смут, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються;

своєчасного внесення орендної плати.

Орендодавець зобов`язаний: передати в користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди;

при передачі земельної ділянки в оренду забезпечувати відповідно до закону реалізацію прав третіх осіб щодо орендованої земельної ділянки;

не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою;

відшкодувати орендарю капітальні витрати, пов`язані з поліпшенням стану об`єкта оренди, яке проводилося орендарем за згодою орендодавця;

попередити орендаря про особливі властивості та недоліки земельної ділянки, які в процесі її використання можуть спричинити екологічно небезпечні наслідки для довкілля або призвести до погіршення стану самого об`єкта оренди.

Органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування, які укладають договори оренди землі, повинні до 1 лютого надавати податковому органу за місцезнаходженням земельної ділянки переліки орендарів, з якими укладено договори оренди землі на поточний рік, та інформувати відповідний податковий орган про укладення нових, внесення змін до існуючих договорів оренди землі та їх розірвання до 1 числа місяця, що настає за місяцем, у якому відбулися зазначені зміни.

Згідно ст. 25 Закону України «Про оренду землі», орендар земельної ділянки має право:

самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі;

за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження;

отримувати продукцію і доходи;

здійснювати в установленому законодавством порядку за письмовою згодою орендодавця будівництво водогосподарських споруд та меліоративних систем.

Орендар земельної ділянки зобов`язаний:

приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, але не раніше державної реєстрації відповідного права оренди;

виконувати встановлені щодо об`єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі;

дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення;

у п`ятиденний строк після державної реєстрації права оренди земельної ділянки державної або комунальної власності надати копію договору відповідному податковому органу.

З огляду на вище викладене та враховуючи те, що відповідач використовує земельну ділянку за цільовим призначення, своєчасно та в повному обсязі сплачує оренду плату, відсутні підстави для розірвання договору оренди землі від 01 жовтня 2009 року.

Крім того, відповідач зазначає, що позивач у позовній заяві посилається на те, відповідачем не було оскаржено ХН № 000386 від 29 жовтня 2019 року про накладення штрафу, а сам штраф не сплачено. Втім, даним твердженням позивач вводить суд в оману, так як позивачем було оскаржено до суду постанову № 07/80 по справі про адміністративне правопорушення від 06 листопада 2019 року (яка була наслідком складання протоколу), а рішенням Генічеського районного суду Херсонської області від 26 січня 2021 року по справі № 653/4106/19 скасовано постанову № 07/80 від 06 листопада 2019 року.

Відповідач зазначає, що займається підприємницькою діяльністю з 2007 року, а саме здійснюю роздрібну торгівлю лісовими дошками, моя господарська діяльність нікому не заважає, а торгівельний павільйон знаходиться більше ніж за 20 метрів від зупинки міського транспорту.

ІІІ. Мотивувальна частина рішення:

Судом встановлено, що між Генічеською міською радою (позивачем) та ФОП Рибіною (прізвище змінено на Овчіннікова) Мариною Олександрівною (відповідачем) 01 жовтня 2009 року було укладено договір оренди землі (а.с. 7-9).

Відповідно до п. 1 договору, орендодавець (позивач) на підставі рішення ХХХХІ сесії V скликання Генічеської міської ради від 24 червня 2009 року № 998 «Про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду» надає, а орендар (відповідач) приймає в строкове платне користування земельну ділянку із земель запасу житлової та громадської забудови, яка знаходиться АДРЕСА_2 .

Право оренди (договір) зареєстроване 15.10.2009 у Генічеському районному відділі Херсонської регіональної філії ДП "Центр ДЗК у Державному реєстрі земель за № 4АА002144-040972000022.

Згідно п.п. 2, 3, 4 договору, в оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,0030 га. На земельній ділянці відсутні об`єкти нерухомого майна. Земельна ділянка передається в оренду без будинків, будівель та інших об`єктів.

Договір укладено строком на 49 (корок дев`ять) років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (п. 8 договору).

Відповідно до п.п. 15, 16 договору оренди землі, земельна ділянка передається в оренду для розміщення торгівельного павільйону. Цільове призначення земельної ділянки - землі роздрібної торгівлі та комерційних послуг.

Згідно п. 38 договору, дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення. Пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Позивач висунув вимогу до відповідача про розірвання договору оренди.

Підставою для розірвання договору відповідно до позовної заяви позивач називає такі обставини:

- неотримання землекористувачем будівельних паспортів забудови земельної ділянки, паспортів прив`язки тимчасових споруд для провадження підприємницької діяльності у межах міста Генічеська за період 2011-2019 роки;

- невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд.

- порушення правил благоустрою на спірній земельній ділянці.

Правовою підставою для розірвання договору позивач називає положення статті 416 ЦК України - припинення права користування земельною ділянкою для забудови.

Щодо правової природи договору та правовідносин сторін

Правовідносини, що виникли між сторонами є відносинами оренди земель комунальної власності, які регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України «Про оренду землі», Законом України «Про державний контроль за використанням та охороною земель», іншими законами України, а також іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, окрім того договором оренди землі.

В силу приписів статей 173, 174, 175 Господарського кодексу України одна сторона повинна вчинити певну господарську дію на користь другої сторони, а інша (управнена) сторона має право вимагати від зобов`язаної сторони виконання її обов`язку.

За частиною 1 статті 175 того ж Кодексу майнові зобов`язання, які виникають між учасниками господарських відносин, регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Основними нормами права, що визначені Законом України «Про оренду землі», які впливають на вирішення наявного цього спору є такі:

Стаття 24. Права та обов`язки орендодавця

Орендодавець має право вимагати від орендаря:

-використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди;

-дотримання режиму зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються;

-своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку, а в разі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також орендної плати за водний об`єкт.

Орендодавець зобов`язаний:

-не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою;

-попередити орендаря про особливі властивості та недоліки земельної ділянки, які в процесі її використання можуть спричинити екологічно небезпечні наслідки для довкілля або призвести до погіршення стану самого об`єкта оренди.

Стаття 25. Права та обов`язки орендаря

Орендар земельної ділянки має право:

-самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі;

-за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження;

-отримувати продукцію і доходи;

Орендар земельної ділянки зобов`язаний:

-приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, але не раніше державної реєстрації відповідного права оренди;

-виконувати встановлені щодо об`єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі;

-у п`ятиденний строк після державної реєстрації права оренди земельної ділянки державної або комунальної власності надати копію договору оренди до відповідного податкового органу;

-своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку;

-виконувати встановлені законодавством вимоги пожежної безпеки.

Стаття 31. Припинення договору оренди землі

Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Стаття 32. Припинення договору оренди землі шляхом його розірвання

На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Щодо правових підстав розірвання договору оренди.

Отже, положеннями Закону про оренду землі визначені умови дострокового розірвання договору оренди землі та наслідки такого розірвання. Зокрема, однією з підстав розірвання договору є невиконання орендарем обов`язків, передбачених статтею 25 цього Закону та умов договору, а саме у випадку, коли орендар не приступив до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі.

У контексті позовної вимоги про підставу розірвання договору оренди землі суд зазначає, що обрана позивачем підстава, що відповідач на земельній ділянці не здійснив забудови протягом трьох років підряд не відповідає передбаченій Законом "Про оренду землі"правовою підставою - якщо орендар не приступив до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі.

Досліджені судом обставини вказують на те, що відповідач приступив до використання земельної ділянки саме за цільовим призначенням - для роздрібної торгівлі та комерційних послуг.

При цьому, суд зазначає, що позивач не наводить порушення відповідачем як орендарем обмежень (обтяжень) щодо використання земельної ділянки, що передбачені пунктом 26 Договору - охоронна зона щодо підземної лінії зв`язку.

Суд зазначає, що надані позивачем докази підтверджують використання земельної ділянки за договором у підприємницькій діяльності.

Обов`язки щодо своєчасного внесення орендної плати за користування землею орендар виконує, позивач цю обставину підтверджує.

Суд зазначає, що обставини порушення відповідачем правил благоустрою, які стали однією з підстав прийняття позивачем рішення та дій щодо розірвання спірного договору, не підтвердилися, спростовані поданим до суду відповідачем рішенням Генічеського районного суду Херсонської області від 26.01.2021 у справі №653/4106/19, яким скасовано постанову адміністративної комісії при виконавчому комітеті Генічеської міської ради від 06.11.2019 року.

Отже, суд зазначає, що позивачем не доведено наявності підстав для розірвання договору відповідно до приписів статтей 24, 25, 32 Закону України «Про оренду землі».

Щодо припинення договору через нездійснення забудови протягом 3 років

Розглядаючи правову підставу для розірвання договору за статтею 416 ЦК України, суд зазначає таке.

Відповідно до приписів п. 4 ч. 1 статті 395 ЦК України право забудови земельної ділянки (суперфіцій) є речовим правом на чуже майно.

Головним у визначенні поняття суперфіцію є користування чужою земельною ділянкою для забудови, тобто будівництва об`єктів нерухомого майна.

Так, за змістом частини 1 статті 102-1 Земельного кодексу України право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) виникають на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для таких потреб, відповідно до Цивільного кодексу України.

У свою чергу, статтею 413 ЦК України визначено, що власник земельної ділянки має право надати її в користування іншій особі для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель (суперфіцій); таке право виникає на підставі договору або заповіту.

Отже, за суперфіцієм земельна ділянка передається виключно для її забудови, а тому на правовідносини суперфіцію не розповсюджуються правовідносини щодо інших умов оренди. Об`єктом суперфіційного права є право користування земельною ділянкою для будівництва певних видів споруд чи будівель з правом суперфіціарію набути право власності на них.

Суперфіцій є особливим видом речового права. Основною відмінністю права суперфіцію від права оренди землі є те, що землекористувач має право продати право суперфіцію іншій особі, передати його у спадщину, закласти (щоправда, таке право, за невеликим виключенням, не поширюється на земельні ділянки комунальної власності, оскільки у відповідності до частини 3 статті 102-1 ЗК України таке право не може бути відчужене відносно земельних ділянок комунальної власності).

Важливою ознакою прав на чужі речі є визначення їх переліку, оскільки вони є абсолютними, тобто встановлюють обов`язок для невизначеного кола осіб, а тому такі особи повинні бути поінформованими про зміст і види цих прав. Безпосередньо відповідні права повинні бути визначені у договорі суперфіцію.

Відповідно до статті 414 ЦК України власник земельної ділянки, наданої для забудови, має право на одержання плати за користування нею; якщо на земельній ділянці збудовані промислові об`єкти, договором може бути передбачено право власника земельної ділянки на одержання частки від доходу землекористувача (частина 1); власник земельної ділянки має право володіти, користуватися нею в обсязі, встановленому договором із землекористувачем; перехід права власності на земельну ділянку до іншої особи не впливає на обсяг права власника будівлі (споруди) щодо користування земельною ділянкою (частина 2).

За змістом статті 415 того ж Кодексу землекористувач має право користуватися земельною ділянкою в обсязі, встановленому договором (частина 1); землекористувач має право власності на будівлі (споруди), споруджені на земельній ділянці, переданій йому для забудови (частина 2); особа, до якої перейшло право власності на будівлі (споруди), набуває право користування земельною ділянкою на тих же умовах і в тому ж обсязі, що й попередній власник будівлі (споруди)(частина 3); землекористувач зобов`язаний вносити плату за користування земельною ділянкою, наданою йому для забудови, а також інші платежі, встановлені законом (частина 4); землекористувач зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення (частина 5).

Отже, до істотних умов договору суперфіцію відносяться відомості про:

- земельну ділянку, у тому числі її цільове призначення,

- мету її надання,

- вид та обсяги будівництва, що має бути розпочато,

- умови платного користування ділянкою.

Проте, з тексту укладеного між сторонами договору оренди землі не вбачаються істотні умови, які б характеризували його як договір суперфіцію, у тому числі вид, обсяги та строки будівництва. Відсутність таких обов`язкових умов вказує на укладення між сторонами лише договору оренди земельної ділянки.

Положеннями пункту 4 частини 6 статті 102-1 ЗК України та пункту 4 частини 1 статті 416 ЦК України встановлені наслідки невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд, а саме зазначено, що у такому випадку право користування земельною ділянкою для забудови припиняється.

Водночас, як вказано судом, на правовідносини сторін не розповсюджуються правові положення, якими регулюються правовідносини суперфіцію, а тому підстави для застосування пункту 4 частини 6 статті 102-1 ЗК України та пункту 4 частини 1 статті 416 ЦК України відсутні.

Із змісту договору вбачається, що його укладено із застосуванням типової форми без наповнення конкретним змістом, що стосується дійсного предмету договору та його істотних умов договору стосовно суб`єктного складу учасників правочину. Так, у п. 9 договору йдеться про орендну плату на період будівництва; у п. 15 договору йдеться про розміщення торгівельного павільйону; умови збереження стну об`єкта - відсутні; п. 30 договору передбачає право орендаря зводити в установленому законом порядку жилі, виробничі та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження; п. 37 - припинення договору через ліквідацію юридичної особи-орендаря тощо.

Висновки з предмету судового розгляду

На підставі викладеного, за результатами оцінки доказів, обставин справи та вказаних правових положень, суд вважає, що:

- зміст та умови договору, аналіз правовідносин та господарсько-договірних зобов`язань, які виникли між сторонами на його підставі, свідчать, що за своєю юридичною природою між ними укладений договір оренди землі,

- за статтями 25 та 32 Закону про оренду землі умовою можливого дострокового розірвання договору оренди землі є випадок, коли орендар не приступив до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі,

- у договорі відсутній строк для початку розміщення на орендованій земельній ділянці торгівельного павільйону, оскільки він сторонами не визначався, а лише встановлено строки зміни орендної плати в залежності від "періоду будівництва" (п.9), тому підстави для застосування положень статей 25 та 32 Закону про оренду землі відсутні,

- умови пунктів 14 та 15 договору висловлені таким чином, що не надають можливості їх сприйняття як наявність обов`язку відповідача на зведення об`єктів нерухомого майна, оскільки в них застосовано слово «розміщення», а не «забудова».

- за суперфіцієм земельна ділянка передається виключно для її забудови, а тому на правовідносини суперфіцію не розповсюджуються правовідносини щодо інших умов оренди, у тому числі будівництво об`єктів,

- важливою ознакою прав на чужі речі є визначення їх переліку, а тому відповідні права повинні бути визначені у договорі суперфіцію,

- з тексту укладеного між сторонами договору оренди землі не вбачаються істотні умови, які б характеризували його як договір суперфіцію, у тому числі вид, обсяги та строки будівництва,

- оскільки на правовідносини сторін не розповсюджуються правові положення, якими регулюються правовідносини суперфіцію, підстави для застосування пункту 4 частини 6 статті 102-1 ЗК України та пункту 4 частини 1 статті 416 ЦК України відсутні.

З огляду на зроблені висновки позовні вимоги є необґрунтованими та задоволенню не підлягають.

Розподіл судових витрат

Судовими витратами у даній справі є витрати позивача, які здійснені ним на сплату судового збору відповідно до платіжного доручення № 333 від 04.02.2021 у сумі 4540,00грн, які у відповідності до статті 129 ГПК України відносяться на нього.

Керуючись статтями 238, 240 ГПК України, суд

у х в а л и в:

1. У позові відмовити повністю.

2. Судові витрати покласти на позивача.

Згідно з ч.1, 2 ст.241 ГПК України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення може бути оскаржене протягом двадцяти днів з дня складання повного тексту рішення у порядку, передбаченому ст.257 ГПК України.

До дня початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи, апеляційна скарга подається до Південно-західного апеляційного господарського суду або через Господарський суд Херсонської області (підпункт 17.5 пункту 1 Розділу ХІ Перехідні положення Господарського процесуального кодексу України).

Повний текст рішення складено та підписано 05.05.2021

Суддя П.Д. Пригуза