ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МІСТА КИЄВА _{01030, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 284-18-98, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua}

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

18.03.2020

справа №910/17088/19

Господарський суд міста Києва у складі судді Марченко О.В., за участю секретаря судового засідання Роздобудько В.В., розглянув у закритому судовому засіданні

справу №910/17088/19

за позовом Дніпровської районної в місті Києві державної адміністрації (02094, м. Київ, бульвар Праці, буд. 1/1; ідентифікаційний код 37203257) та

комунального підприємства «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Дніпровського району м. Києва» (02002, м. Київ, вул. Челябінська, буд. 9-Г; ідентифікаційний код 39606435)

до фізичної особи - підприємця Федоренка Євгена Олександровича ( АДРЕСА_1 ; реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 )

про стягнення 54 441,86 грн. заборгованості, дострокове розірвання договору оренди від 31.01.2018 №312/1, виселення з нежитлового приміщення та зобов`язання передати нежитлове приміщення,

за участю:

представника позивача-1 - Майданіка В.Ю. (ордер від 29.11.2019 серія КС№154290);

представника позивача-2 - Майданіка В.Ю. (ордер від 29.11.2019 серія КС №154291);

відповідача - Федоренка Є.О. (особисто; паспорт серія НОМЕР_2 ).

ІСТОРІЯ СПРАВИ

1. Стислий виклад позовних вимог

Дніпровська районна в місті Києві державна адміністрація (далі - Адміністрація) та комунальне підприємство «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Дніпровського району м. Києва» (далі - Компанія) звернулися до господарського суду міста Києва з позовом до фізичної особи - підприємця Федоренка Євгена Олександровича (далі - Підприємець) з позовом про:

- стягнення 54 441,86 грн. заборгованості з орендної плати, що утворилася у зв`язку з неналежним виконанням відповідачем умов укладеного сторонами договору про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду від 31.01.2018 №321/1 (далі - Договір);

- дострокове розірвання Договору у зв`язку з невиконанням відповідачем умов Договору;

- виселення Підприємця з нежитлового підвального приміщення загальною площею 73,50 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Бажова, 12 (далі - нежитлове приміщення);

- передачу нежитлового приміщення Компанії шляхом підписання позивачем-2 та відповідачем двостороннього акта приймання-передачі орендованого майна.

Позовні вимоги мотивовано тим, що:

- 31.01.2018 Адміністрацією (орендодавець), Підприємцем (орендар) та Компанією (підприємство-балансоутримувач) укладено Договір, відповідно до якого орендодавець на підставі протоколу засідання постійної комісії Київської міської ради з питань власності від 11.07.2017 №57, протоколу засідання конкурсної комісії Адміністрації від 11.01.2018 №2, затвердженого розпорядженням голови Адміністрації від 16.01.2018 №26, передає, а орендар приймає в оренду нерухоме майно (нежитлове приміщення), що належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва, яке знаходиться за адресою: вул. Бажова, буд. 12 (далі - об`єкт), для розміщення суб`єкта господарювання, що здійснює побутове обслуговування населення (ремонт побутової техніки);

- станом на 19.02.2019 набрало законної сили рішення господарського суду міста Києва у справі №910/16787/18, яким стягнуто з Підприємця на користь Компанії 34 276,60 грн. заборгованості з орендної плати за Договором, 2 329,20 грн. пені та 49,93 грн. втрат від інфляції; на виконання вказаного рішення у справі № 910/16787/18 відкрито виконавче провадження;

- разом з тим, у відповідача утворилася нова заборгованість перед позивачем-2 за період з грудня 2018 року по жовтень 2019 року у сумі 54 441,86 грн.;

- 19.09.2019 Компанія надіслала на адресу відповідача листи з повідомленням про дострокове розірвання Договору, Підприємець лист не отримав, рекомендоване поштове відправлення було повернуто відправнику з причини закінчення встановленого строку зберігання після спливу строку зберігання у відділенні поштового зв`язку за адресою відповідача;

- станом на 27.11.2019 у відповідача наявна заборгованість з орендної плати у сумі 54 441,86 грн.;

- на думку позивачів, враховуючи істотне порушення відповідачем умов Договору (тривала несплата орендної плати), Договір має бути розірвано, відповідача виселено з орендованого приміщення, а приміщення повернуто Компанії.

2. Стислий виклад заперечень відповідача

Відповідач 11.02.2020 подав суду відзив на позовну заяву, в якому заперечив проти задоволення позовних вимог у повному обсязі з огляду на те, що:

- відповідно до Договору орендар не має жодних прав та можливостей (не передбачено Договором) відмовитись, припинити чи розірвати Договір виключно як за «погодженням та згодою» орендодавця;

- Підприємець у вересні 2018 року попередив позивачів про припинення використання нежитлового приміщення, про неможливість використання вказаного приміщення (фактичне використання третіми особами) та «пропозицію/звернення/вимогу/відмову/розірвання» про дострокове розірвання Договору;

- позивачем-1 на адресу відповідача та позивача-2 було направлено лист від 19.10.2018 вих. №9643/26/2/103 в якому позивач-1, керуючись статтею 782 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) та пунктом 9.3 Договору, повідомив Підприємця та Компанію про відмову від Договору та щодо повернення нежитлового приміщення за актом приймання-передачі;

- з моменту отримання відповідачем та позивачем-2 листа від 19.10.2018 вих. №9643/26/2/103 про відмову позивача-1 від Договору відповідно до частини другої статті 782 ЦК України Договір є розірваним з 27.10.2018;

- проте з 27.10.2018 позивач-2 не вчинив жодних дій щодо підписання акта приймання-передачі, проігнорував лист від 19.10.2018 вих. №9643/26/2/103 та вимогу позивача-1 щодо розірвання Договору, комісія не була направлена для підтвердження та встановлення фактів використання нежитлового приміщення третіми особами і не було усунуто перешкоди з його використання, та продовжив нараховувати орендну плату та експлуатаційні витрати до 26.12.2019;

- Підприємець надіслав позивачам листи від 01.10.2018 та від 21.01.2019 №2 про розірвання Договору та договору від 28.02.2018 №1144 у зв`язку з неможливістю експлуатації (з середини 2018 року) нежитлового приміщення;

- відповідач фактично не користувався нежитловим приміщенням з 01.10.2018 та був позбавлений можливості потрапити до нього, відсутності докази реального знаходження Підприємця в нежитловому приміщенні та споживання останнім комунальних послуг, а тому позовні вимоги є безпідставними.

- 26.12.2019 відповідачем та представниками позивачів підписано акт приймання-передачі нежитлового приміщення.

3. Процесуальні дії у справі

Ухвалою господарського суду міста Києва від 12.12.2019 позовну заяву Адміністрації та Компанії залишено без руху та встановлено позивачам десятиденний строк з дня вручення ухвали про залишення позовної заяви без руху для усунення недоліків позовної заяви.

Ухвалою господарського суду міста Києва від 20.12.2019 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі в порядку загального позовного провадження.

20.01.2020 представник позивачів Майданік В.Ю. подав суду клопотання, в якому просить суд долучити до матеріалів справи копію акта приймання-передачі від 26.12.2019 нежитлового підвального приміщення загальною площею 73,50 кв.м, що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Бажова, 12; крім того, зазначив про те, що вказаний акт свідчить про визнання відповідачем позовних вимог в частині.

У підготовчому засіданні 27.01.2020 представник позивачів наголосив на доводах заяви від 17.12.2019, в якій викладено прохальну частину позовної заяви про:

- стягнення 54 441,86 грн. орендної плати, що утворилася у зв`язку з неналежним виконанням відповідачем умов Договору;

- дострокове розірвання Договору у зв`язку з невиконанням відповідачем його умов;

- виселення Підприємця з нежитлового приміщення;

- передачу нежитлового приміщення Компанії шляхом підписання позивачем-2 та відповідачем двостороннього акта приймання-передачі орендованого майна.

Ухвалою господарського суду міста Києва від 27.01.2020 продовжено строк підготовчого провадження у справі №910/17088/19; підготовче засідання відкладено на 24.02.2020.

Ухвалою господарського суду міста Києва від 24.02.2020 закрито підготовче провадження та призначено справу №910/17088/19 до судового розгляду по суті на 18.03.2020.

Представник позивачів у судовому засіданні 18.03.2020 оголосив вступне слово та підтримав позовні вимоги у повному обсязі.

Відповідач оголосив вступне слово та заперечив проти задоволення позовних вимог.

Суд, заслухавши вступне слово представника позивачів та Підприємця, з`ясувавши обставини, на які посилаються сторони, дослідив в порядку статей 209 і 210 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) докази у справі.

Після закінчення з`ясування обставин справи та перевірки їх доказами суд перейшов до судових дебатів.

Представник позивачів та Підприємець виступили з промовами (заключним словом), в яких посилалися на обставини і докази, досліджені у судовому засіданні.

У судовому засіданні 18.03.2020 було оголошено вступну та резолютивну частини рішення відповідно до статті 233 ГПК України.

Судом згідно з вимогами статей 222 і 223 ГПК України здійснювалося повне фіксування судового засідання технічними засобами та секретарем судового засідання велися протоколи судових засідань, які долучені до матеріалів справи.

ВИКЛАД ОБСТАВИН СПРАВИ, ВСТАНОВЛЕНИХ СУДОМ

31.01.2018 Адміністрацією (орендодавець), Підприємцем (орендар) і Компанією (підприємство-балансоутримувач) укладено Договір, за умовами якого:

- орендодавець на підставі протоколу засідання постійної комісії Київської міської ради з питань власності від 11.07.2017 №57, протоколу засідання конкурсної комісії Адміністрації від 11.01.2018 №2, затвердженого розпорядженням голови Адміністрації від 16.01.2018 №26 «Про затвердження протоколу № 2 засідання конкурсної комісії Дніпропетровської районної в місті Києві державної адміністрації на право оренди нежитлового приміщення загальною площею 73,50 кв. м на вул. Бажова, 12 від 11.01.2018» передає, а орендар приймає в оренду нерухоме майно (нежитлове приміщення), що належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва, яке знаходиться за адресою: вул. Бажова, буд. 12, для розміщення суб`єкта господарювання, що здійснює побутове обслуговування населення (ремонт побутової техніки) (пункт 1.1 Договору);

- об`єктом оренди є нежитлове приміщення, загальною площею 73,50 кв.м., у тому числі підвал 73,50 кв.м., згідно з викопіюванням з поповерхового плану, що складає невід`ємну частину Договору (пункт 2.1 Договору);

- стан об`єкта на дату передачі його орендарю визначається в акті приймання-передачі за узгодженим висновком підприємства-балансоутримувача і орендаря (пункт 2.3 Договору);

- орендна плата визначена за результатами конкурсу, затвердженими розпорядженням голови Адміністрації від 16.01.2018 №26, і становить без ПДВ за 1 кв.м. 50 грн., що в цілому за базовий (січень 2018 року) місяць складає 3 675 грн. без ПДВ; розмір місячної орендної плати за перший місяць оренди січня 2018 року становить 3 675 грн. без ПДВ (пункт 3.1 Договору);

- орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць (пункт 3.2 Договору);

- додатково до орендної плати нараховується податок на додану вартість у розмірах та порядку, визначених законодавством України, який сплачується орендарем разом з орендною платою (пункт 3.5 Договору);

- орендна плата сплачується орендарем незалежно від наслідків господарської діяльності орендаря щомісячно не пізніше 15 числа поточного місяця (пункт 3.7 Договору);

- у разі якщо орендар не може використовувати орендоване майно у зв`язку з необхідністю проведення ремонтних робіт, за його клопотанням рішенням орендодавця на підставі рішення постійної комісії Київської міської ради з питань власності на період виконання ремонтних робіт орендна плата може бути зменшена на 50% для об`єктів площею до 150 кв.м. на строк не більше 3 місяців, а для об`єктів площею більше 150 кв.м. на строк не більше 6 місяців; інформація щодо неможливості використання орендованого майна підтверджується відповідним актом, складеним орендарем та підприємством-балансоутримувачем (пункт 3.8 Договору);

- у разі припинення (розірвання) Договору орендар сплачує орендну плату до дня повернення об`єкта за актом приймання-передачі включно; закінчення строку дії Договору не звільняє орендаря від обов`язку сплатити заборгованість за орендною платою, якщо така виникла, у повному обсязі, враховуючи санкції, підприємству-балансоутримувачу (пункт 3.12 Договору);

- орендар зобов`язаний:

прийняти за актом приймання-передачі об`єкт (підпункт 4.2.1 пункту 4.2 Договору);

своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату та інші платежі (підпункт 4.2.3 пункту 4.2 Договору);

протягом строку дії Договору до передачі об`єкта підприємству-балансоутримувачу за актом приймання-передачі за свій рахунок проводити необхідний поточний ремонт об`єкта (фасаду будинка, покрівлі, орендованих приміщень, місць спільного користування, системи опалення, водопостачання та водовідведення); дана умова Договору не розглядається як дозвіл на здійснення поліпшень орендованого об`єкта і не тягне за собою зобов`язання орендодавця щодо компенсації вартості поліпшень (підпункт 4.2.6 пункту 4.2 Договору);

не менш як за 2 місяці письмово до припинення використання об`єкта повідомити орендодавцю та підприємству-балансоутримувачу (підпункт 4.2.11 пункту 4.2 Договору);

після припинення дії Договору протягом 3 календарних днів передати майно за актом приймання-передачі підприємству-балансоутримувачу; акт приймання-передачі об`єкта підписується відповідним орендодавцем, орендарем та підприємством-балансоутримувачем; у разі невиконання даного пункту орендар сплачує неустойку у подвійному розмірі орендної плати (підпункт 4.2.19 пункту 4.2 Договору);

- орендодавець має право відмовитися від Договору та вжити необхідних заходів для примусового виселення орендаря при несплаті орендарем орендної плати протягом 3 місяців підряд з дня закінчення строку платежу (підпункт 5.1.3 пункту 5.1 Договору);

- при невиконанні або порушенні однією із сторін умов Договору та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України, Договір може бути розірваний достроково на вимогу однієї із сторін за рішенням суду (пункт 6.7 Договору);

- орендар не має права без письмової згоди орендодавця проводити переобладнання, перепланування, ремонт об`єкта, вести будівельні роботи на прибудинковій території (пункт 7.2 Договору);

- згода на виконання таких робіт надається листом орендодавця, в якому зазначається про надання згоди, погодження проекту (якщо його наявність передбачена законодавством України), кошторису витрат та термін виконання робіт (пункт 7.3 Договору);

- у разі закінчення/припинення дії Договору або при його розірванні орендар зобов`язаний за актом приймання-передачі повернути об`єкт підприємству-балансоутримувачу у стані, не гіршому, ніж в якому перебував об`єкт на момент передачі його в оренду, з урахуванням усіх здійснених орендарем поліпшень, які неможливо відокремити від об`єкта без заподіяння йому шкоди, з урахуванням зносу за період строку дії Договору (пункт 7.5 Договору);

- Договір є укладеним з моменту підписання його сторонами строком на 2 роки 364 дні і діє з 31.01.2018 до 30.01.2021 (пункт 9.1 Договору);

- одностороння відмова від Договору не допускається, крім випадку, передбаченого підпунктом 5.1.3 пункту 5.1 Договору; лист з відмовою від Договору надсилається поштою з повідомленням про вручення за місцезнаходженням орендаря, вказаним у Договорі; Договір є розірваним з дати одержання орендарем повідомлення орендодавця про відмову від Договору або з дати повернення орендодавцю відмови від Договору з відміткою відділення зв`язку про відсутність орендаря за зазначеною адресою (пункт 9.3 Договору);

- Договір може бути розірвано за погодженням сторін; Договір вважається розірваним з дати повідомлення орендаря/орендодавця про згоду розірвати Договір, але не раніше дати повернення підприємству-балансоутримувачу об`єкта за актом приймання-передачі (пункт 9.5 Договору);

- на вимогу однієї із сторін Договір може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов`язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України (пункт 9.6 Договору).

28.02.2018 орендарем, орендодавцем і підприємством-балансоутримувачем було підписано та скріплено печатками акт приймання-передачі в оренду нерухомого майна, що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Бажова, буд. 12, за яким Адміністрація передала, а Підприємець прийняв в користування нежитлове приміщення загальною площею 73,50 кв.м., у тому числі підвал - 73,50 кв.м.

Заявами від 15.10.2018 №1 і від 21.01.2019 №2 (повторно) Підприємець просив Компанію розірвати Договір у зв`язку з неможливістю експлуатації, а саме відсутністю каналізації та неможливості проведення робіт щодо підключення до неї, відсутності безпосереднього підключення до електропостачання (приміщення підключено, безпосередньо, до власників приміщення на першому поверсі, які відмовляються провести розмежування), неможливості проведення робіт з безпосереднього підключення до електрощитової будинку (у зв`язку з перенавантаженням електромереж будинку), наявності суміжного орендаря в підвальному приміщенні, втручанню власника першого поверху (над даним підвальним приміщенням, який використовував його у власних потребах), а саме його представників та третіх осіб, які створювали і створюють несприятливі умови для проведення ремонтних робіт та роботи в цілому, наявності каналізаційного люку в самому підвальному приміщенні, який (сама система) не піддається реконструкції, що є загрозою затоплення приміщення, якої уникнути буде неможливо, все наведене в сукупності унеможливлює нормальне використання об`єкта оренди, що неможливо було встановити чи виявити під час підписання Договору та попереднього огляду приміщення; станом на 15.10.2018 у Підприємця перед Компанією виникла значна заборгованість щодо орендних платежів та експлуатаційні витрати; у зв`язку з викладеним, відповідач просив провести перерахунок орендної плати з урахуванням неможливості експлуатації приміщення; також, враховуючи відсутність фінансування та наявність оперативних коштів, відповідач просив надати можливість сплатити заборгованість у термін 6 місяців після підписання акта приймання-передачі приміщення; Підприємець гарантував оплату заборгованості.

На вказані заяви Компанія відповіді не надала.

Адміністрація листом від 19.10.2018 №9643/26/2/103 повідомила Компанію і Підприємця про таке:

- до Адміністрації надійшов лист відповідача від 01.10.2018 №1 (вх. від 16.10.2018 №103/7064) щодо відмови від оренди нежитлового приміщення площею 73,50 кв.м., яке розташоване за адресою: вул. Бажова, 12, за Договором;

- Адміністрація доручає балансоутримувачу комунального майна - Компанії прийняти орендоване майно з користування, оформити належним чином та надіслати на адресу Адміністрації підписані акти приймання-передачі (повернення);

- майно вважається повернутим з моменту підписання акта приймання-передачі (повернення) об`єкта оренди орендарем та підприємством-балансоутримувачем; при цьому, необхідно сплатити балансоутримувачу орендну плату до дати фактичного звільнення та пеню (за її наявності) та надати копії платіжних доручень, що підтверджують факт перерахування.

Претензією від 29.11.2018 №103/45-7324 Компанія вимагала сплатити 34 276,60 грн. заборгованості за лютий - листопад 2018 року.

У зв`язку з несплатою відповідачем вказаної заборгованості Компанія у 2018 року звернулася до господарського суду міста Києва з позовом до Підприємця про стягнення 34 276 грн. основного боргу, 2 329,20 грн. пені та 49,93 грн. втрат від інфляції.

Рішенням господарського суду міста Києва від 13.02.2019 зі справи №910/16787/18 (Пукшин Л.Г.) позов задоволено повністю; стягнуто з Підприємця на користь Компанії 34 276,60 грн. заборгованості з орендних платежів, 2 329,20 грн. пені, 49,93 грн. 3% річних та 1 762 грн. судового збору.

Так, вказаним рішенням, зокрема, встановлено таке:

- в період з лютого по листопад 2018 року Компанією виставлялися Підприємцю рахунки-фактури на оплату орендних платежів, а також акти виконаних робіт на загальну суму 41 584,94 грн.;

- на виконання умов Договору Підприємцем було сплачено лише авансовий платіж у сумі 7 308,34 грн., що підтверджується платіжним дорученням від 20.12.2017 №Н12207R4JJ, інші платежі залишені без оплати;

- при цьому, заявою від 15.10.2018 №1 Підприємець підтвердив існування станом на 15.10.2018 заборгованості з орендних платежів та експлуатаційних витрат, яку гарантував оплатити.

Відповідачу було надіслано акти виконаних робіт від 31.12.2018 №1186 на суму 4 802,75 грн., від 31.01.2019 №957 на суму 4 841,17 грн., від 28.02.2019 №981 на суму 4 889,60 грн., від 31.03.2019 №972 на суму 4 914,04 грн., від 30.04.2019 №1033 на суму 4 958,26 грн., від 31.05.2019 №1007 на суму 5 007,84 грн., від 30.06.2019 №1071 на суму 5 042,90 грн., від 31.07.2019 №941 на суму 5 017,68 грн., від 31.08.2019 №1044 на суму 4 987,58 грн., від 30.09.2019 №888 на суму 4 972,62 грн., від 31.10.2019 №989 на суму 5 007,42 грн. та рахунки-фактури від 10.12.2018 №1186 на суму 4 802,75 грн., від 10.01.2019 №903 на суму 4 841,17 грн., від 11.02.2019 №1047 на суму 4 889,60 грн., від 11.03.2019 №1039 на суму 4 914,04 грн., від 11.04.2019 №1097 на суму 4 958,26 грн., від 10.05.2019 №1075 на суму 5 007,84 грн., від 11.06.2019 №1079 на суму 5 042,90 грн., від 10.07.2019 №964 на суму 5 017,68 грн., від 12.08.2019 №1123 на суму 4 987,58 грн., від 10.09.2019 №942 на суму 4 972,62 грн. і від 10.10.2019 №998 на суму 5 007,42 грн.

Конверти з наведеними документами повернуто Компанії з відмітками відділення поштового зв`язку «за закінченням встановленого строку зберігання».

Підприємцем відповіді на претензію від 29.11.2018 №103/45-7324 надано не було; заборгованість з орендної плати за грудень 2018 року - жовтень 2019 року не сплачено.

Листом від 19.09.2019 №103/8509/26/1 Адміністрація повідомила Підприємця про те, що станом на 17.09.2019 у відповідача наявна заборгованість з орендної плати у сумі 83 711,04 грн., яка не оплачена більше трьох місяців, а тому Адміністрація розриває Договір та вимагає у триденний строк повернути нежитлове приміщення за актом приймання-передачі, та провести повний розрахунок за заборгованістю з орендної плати, пенею та штрафними санкціями за весь період оренди по день фактичної передачі майна.

Листом від 12.12.2019 №1 Підприємець просив Компанію розірвати Договір у зв`язку з неможливістю експлуатації (з середини 2018 року), а саме: «втручання «власника» першого поверху (над даним підвальним приміщенням, «який» використовував та використовує його у власних потребах, без жодної згоди, що мене як Орендаря так і КП чи РДА), а саме його представників та третіх осіб які створювали та створюють несприятливі умови для проведення ремонтних робіт та роботи в цілому (перешкоджають роботі, розміщують своє майно в орендованому приміщенні, самовільно міняють замки, не допускають у приміщення, відмовляються надати ключі та доступ до приміщення, тощо). У 2018 - 2019 роках, дані обставини, були предметом «викликів» Поліції, однак, вони відмовлялись приїхати та засвідчити дані факти.

Втручання та незаконним розпоряджанням, обмеження доступу до приміщення вчиняли «співробітники та представниками» - Соціалістичної Партії, Всеукраїнського Союзу ветеранів АТО, а на даний момент «нібито» Адвокатського об`єднання пов`язаного з «якимось» Депутатом ВР - які знаходяться на першому поверсі. Як вбачається, це ті самі люди (тобто, представники), однак, відбувалась зміна безпосереднього «власника» приміщення, а «обслуговуючий персонал» лишався той самий.

З середини 2018 року по 2019 (на 11.12.2019 року) рік включно, «самовільно» даними «представниками» було змінено (неодноразово) замки, проведено заміну електро - мережі, встановлено нове освітлення, встановлено систему вентиляції, встановлено «стелажі» для зберігання «речей», проведено профілактику системи опалення - хоча вона і відсутня (з викликом представників ЖЕКу), встановлено лічильник «холодної води» щодо показників першого поверху, проведено «чистку» каналізаційного люку (з викликом представників ЖЕКу), проведено ремонт вхідної-вихідної групи (сходів у підвал), тощо.

Тобто, з середини 2018 року - «треті особи» створюють перешкоди в користуванні нерухомим майном, про що було вказано у Листі від 01.10.2018 року.».

Крім того, у вказаному листі відповідач вказав про те, що 01.10.2018 ним було надіслано Адміністрації і Компанії лист-заяву з зазначеними обставинами та щодо розірвання Договору в цілому; вказані дії вчинено не було, акт для підписання не надано, комісія для підтвердження та встановлення наведених фактів направлена не була. Також Підприємець просив невідкладно сформувати комісію та направити її для підтвердження викладених у листі обставин, про що повідомити Підприємця належним чином з метою підписання акта приймання-передачі повернення приміщення.

Заявою від 21.01.2020 №2 відповідач просив Компанію надати:

- завірену копію комісійного обстеження приміщення (акт комісійного обстеження приміщення) представниками Компанії, Адміністрації і ЖЕД №402 з грудня 2019 року;

- відповідь та інформацію:

«- Чи була сформована Комісія для обстеження приміщення, у зв`язку з повідомленням Орендаря (ФОП Федоренко Є.О.) що вказаним приміщенням користуються треті особи та Орендар не має до нього доступу, та не може здійснювати експлуатацію?

- Чи була сформована Комісія для обстеження приміщення з метою підписання Акту приймання передачі орендованого приміщення (за дорученням Дніпровської РДА), з відповідним повідомленням Орендаря про час та дату?

- Чи було повідомлено Орендаря про розірвання / припинення Договору (за його ж ініціативою)?

- Чи було повідомлено Дніпровську РДА в місті Києві, щодо виконання її доручення?

- Чи проводилось Комісійне обстеження приміщення з жовтня 2018 року по даний час, вказаного вище приміщення чи суміжних (дотичних) до нього, які їх результати та за чиєю ініціативою чи Заявою вони проводились?

- Про надати копії Комісійного обстеження приміщення з 2018 року по 2020 роки включно (Копії Актів обстеження приміщення).».

Відповіді на вказані лист і заяву Компанія не надіслала, комісійного огляду приміщення не здійснила.

ДЖЕРЕЛА ПРАВА Й АКТИ ЇХ ЗАСТОСУВАННЯ. ПОЗИЦІЯ СУДУ

Згідно із статтею 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Абзацом першим частини першої стаття 12 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (чинному на момент виникнення спірних правовідносин) передбачено, що договір оренди вважається укладеним з моменту досягнення домовленості з усіх істотних умов і підписання сторонами тексту договору.

Відповідно до частин першої і четвертої статті 13 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» передача об`єкта оренди орендодавцем орендареві здійснюється у строки і на умовах, визначених у договорі оренди.

Орендодавець зобов`язаний передати орендарю об`єкт оренди в комплекті та у стані, що відповідають істотним умовам договору оренди та призначенню майна, і повідомити орендаря про особливі властивості та недоліки майна, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров`я, майна орендаря або інших осіб чи призвести до пошкодження самого майна під час користування ним.

Згідно з частиною третьою статті 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендар зобов`язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі.

Частинами першою - третьою статті 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендар за користування об`єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності.

Методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються для об`єктів, що перебувають у державній власності, Кабінетом Міністрів України. Методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються органами, уповноваженими Верховною Радою Автономної Республіки Крим (для об`єктів, що належать Автономній Республіці Крим), та органами місцевого самоврядування (для об`єктів, що перебувають у комунальній власності) на тих самих методологічних засадах, як і для об`єктів, що перебувають у державній власності.

Орендна плата, встановлена за відповідною методикою, застосовується як стартова під час визначення орендаря на конкурсних засадах.

Строки внесення орендної плати визначаються у договорі.

Відповідно до абзацу першого частини першої, частин четвертої - шостої статті 762 ЦК України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася.

Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Згідно із статтею 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» одностороння відмова від договору оренди не допускається.

Договір оренди припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; приватизації об`єкта оренди орендарем (за участю орендаря); укладення концесійного договору з орендарем державного майна відповідно до Закону України «Про концесію»; банкрутства орендаря; загибелі об`єкта оренди; ліквідації юридичної особи, яка була орендарем або орендодавцем.

Договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов`язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Статтею 782 ЦК України передбачено, що наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

У разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.

Відповідно до пункту 1 частини першої статті 784 ЦК України наймач має право вимагати розірвання договору найму, якщо: наймодавець передав у користування річ, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі.

Згідно із статтею 28 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендареві забезпечується захист його права на майно, одержане ним за договором оренди, нарівні із захистом, встановленим законодавством щодо захисту права власності.

Орендар може зажадати повернення орендованого майна з будь-якого незаконного володіння, усунення перешкод у користуванні ним, відшкодування шкоди, завданої майну громадянами і юридичними особами, включаючи орендодавця.

ВИСНОВКИ

Позовні вимоги мотивовано тим, що відповідач більше трьох місяців не вносить орендні платежу, у зв`язку з чим, Договір підлягає розірванню, передане Підприємцю в оренду нежитлове приміщення - поверненню балансоутримувачу, відповідач - виселенню, а заборгованість у сумі 54 441,86 грн. з орендної плати - стягненню з Підприємця.

Заперечуючи проти задоволення позовних вимог, відповідач вказує про те, що у зв`язку з перебування у приміщенні сторонніх осіб, використання орендованого за Договором приміщення за його цільовим призначенням є неможливим, та не здійснювалося Підприємцем з середини 2018 року.

З вказаного приводу відповідач неодноразово звертався до позивачів з відповідними листами та заяви, однак позивачами жодних дій щодо перевірки наведених, у отриманих від Підприємця листах, обставин здійснено не було.

Натомість, позивачі вимагали оплати оренди, а в подальшому надіслали Підприємцю лист про розірвання Договору.

Адміністрація листом від 19.10.2018 №9643/26/2/103 повідомила, зокрема, Компанію про те, що доручає балансоутримувачу комунального майна - Компанії прийняти орендоване майно з користування, оформити належним чином та надіслати на адресу Адміністрації підписані акти приймання-передачі (повернення).

Проте з моменту надіслання вказаного листа Компанії і до подачі даного позову до суду Компанією не було вчинено жодних дій щодо отримання від Підприємця з оренди нежитлового приміщення, переданого останньому за Договором.

Вже після надіслання Підприємцем у грудні 2019 року листа від 12.12.2019 №1 Компанією і Підприємцем 26.12.2019 було підписано акт приймання-передачі нерухомого майна, за яким відповідачем було повернуто балансоутримувачу спірне приміщення.

Таким чином, з моменту повернення відповідачем приміщення Компанії Договір є припиненим, тобто з 26.12.2019, а тому позовні вимоги в частині дострокового розірвання Договору задоволенню не підлягають.

Слід також зазначити, що відповідачем подано суду фотофіксацію неможливості використання Підприємцем приміщення, яке йому було передано в оренду.

З фотокопій вбачається, що приміщення використовується невідомими особами під склад (розміщено стелажі, на яких знаходиться різне офісне приладдя та зберігаються шини для автомобіля).

Отже, враховуючи, що відповідач був позбавлений права використовувати приміщення за його цільовим призначенням, визначеним умовами Договору, у зв`язку з використанням такого приміщення третіми особами, тобто фактично наявністю перешкод у користування відповідачем приміщенням, позивачами не вчинено жодних дій щодо сприяння Підприємцю у його законному користуванні орендованим майном, Підприємець у відповідності до частини шостої статті 762 ЦК України звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

З урахуванням викладеного у задоволенні позовних вимог щодо стягнення з відповідача 54 441,86 грн. заборгованості з орендної плати слід відмовити.

Що ж до вимог про виселення Підприємця з орендованого приміщення та передачу Компанії приміщення за актом приймання-передачі шляхом підписання Компанією і відповідачем акта приймання-передачі, то вони не підлягають задоволенню, оскільки, як встановлено судом, приміщення тривалий час не використовується відповідачем, а 26.12.2019 приміщення було повернуто Компанії за актом приймання-передачі, копія якого наявна в матеріалах справи.

За приписами статті 129 ГПК України витрати зі сплати судового збору слід покласти на позивачів.

Керуючись статтями 129, 233, 236 - 238, 240 та 241 ГПК України, господарський суд міста Києва

ВИРІШИВ:

1. Відмовити у задоволенні позову Дніпровської районної в місті Києві державної адміністрації (02094, м. Київ, бульвар Праці, буд. 1/1; ідентифікаційний код 37203257) та комунального підприємства «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Дніпровського району м. Києва» (02002, м. Київ, вул. Челябінська, буд. 9-Г; ідентифікаційний код 39606435) до фізичної особи - підприємця Федоренка Євгена Олександровича ( АДРЕСА_1 ; реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 ) про стягнення 54 441,86 грн. заборгованості, дострокове розірвання договору оренди від 31.01.2018 №312/1, виселення з нежитлового приміщення та зобов`язання передати нежитлове приміщення.

2. Витрати зі сплати судового збору покласти на позивачів.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Північного апеляційного господарського суду через господарський суд міста Києва протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 26.03.2020.

Суддя О.В. Марченко