ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23 жовтня 2019 року

м. Київ

справа № 521/3074/15-ц

провадження № 61-26907св18

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - судді Карпенко С. О. (судді-доповідача),

суддів: Жданової В. С., Ігнатенка В. М., Стрільчука В. А., Тітова М. Ю.,

учасники справи:

позивач за первісним позовом ОСОБА_1 ,

відповідачі за первісним позовом: ОСОБА_2 , ОСОБА_3 ,

позивач за зустрічним позовом ОСОБА_4 ,

відповідачі за зустрічним позовом: ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 ,

розглянувши у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу ОСОБА_5 , подану її представником ОСОБА_8 , на рішення Малиновського районного суду м. Одеси від 1 грудня 2016 року, ухвалене у складі судді Жуган Л. В., та ухвалу апеляційного суду Одеської області від 27 квітня 2017 року, постановлену колегією у складі суддів: Гірняк Л. А., Дрішлюка А. І., Сєвєрової Є. С.,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог за первісним і зустрічним позовами

У лютому 2015 року ОСОБА_5 звернулася з позовом, уточненим у травні 2015 року, до ОСОБА_2 і ОСОБА_3 про визнання договорів недійсними.

В обґрунтування позову зазначила, що є власником двокімнатної квартири АДРЕСА_1 загальною площею 34,6 кв.м.

11 листопада 2013 року між нею і ОСОБА_3 укладено договір позики грошей, згідно з яким їй надано у позику 148 830 гривень, що є еквівалентом 18 150 доларів США, на строк до 11 травня 2014 року.

Цього ж дня вони уклали іпотечний договір, відповідно до умов якого вона передала в іпотеку квартиру АДРЕСА_1 , а також договір про задоволення вимог іпотекодержателя.

ОСОБА_5 вказує, що з листопада 2013 року по квітень 2014 року виконувала зобов`язання щодо повернення коштів належним чином, однак наприкінці квітня 2014 року отримала від відповідача ОСОБА_3 заяву щодо повернення грошових коштів внаслідок неналежного виконання зобов`язань за договором позики, у якій вказано, що позикодавець прийняв рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом продажу квартири від свого імені будь-якій особі на підставі відповідного договору купівлі-продажу.

Позивач за первісним позовом посилається на те, що договір позики грошей, іпотечний договір і договір про задоволення вимог іпотекодержателя від 11 листопада 2013 року є недійсними, оскільки укладені під впливом тяжкої обставини і на вкрай невигідних умовах. Вказала, що позика була необхідна їй для погашення простроченого банківського кредита, тому вона погодилася на запропоновані позикодавцем умови, проте оціночна вартість предмета іпотеки на час укладення іпотечного договору в дійсності становила 239 536 гривень, що майже вдвічі перевищує суму отриманих за договором позики коштів, крім того, вона пояснила ОСОБА_3 , що не працевлаштована і доходу не має, тому матиме труднощі щодо повернення коштів у шестимісячний термін.

13 лютого 2015 року ОСОБА_5 дізналася, що квартира АДРЕСА_1 продана ОСОБА_2 за договором купівлі-продажу від 10 лютого 2015 року у рахунок погашення боргу за договором позики.

Вважає вказаний договір купівлі-продажу від 10 лютого 2015 року недійсним, так як квартира продана за ціною значно нижчою, ніж середня ринкова вартість аналогічного майна, крім того її не повідомлено про дату і час укладення договору, що позбавило можливості прийняти участь у обговоренні ціни продажу квартири та реалізувати переважне право на її купівлю.

За таких обставин ОСОБА_5 просила визнати договір позики грошей, іпотечний договір і договір про задоволення вимог іпотекодержателя від 11 листопада 2013 року, а також договір купівлі-продажу від 10 лютого 2015 року недійсними.

У вересні 2015 року ОСОБА_2 звернулася із зустрічним позовом до ОСОБА_5 , ОСОБА_9 і ОСОБА_7 про усунення перешкод у користуванні квартирою шляхом виселення.

В обґрунтування позову зазначила, що на підставі договору купівлі-продажу від 10 лютого 2015 року є власником квартири АДРЕСА_1 .

У цій квартирі проживає попередній власник ОСОБА_5 , її чоловік ОСОБА_7 і дочка ОСОБА_10 .

Відповідачі за зустрічним позовом, достовірно знаючи про відсутність у них права користування квартирою, добровільно її звільнити відмовляються, що порушує права ОСОБА_2 як власника на вільне володіння, користування і розпорядження своїм майном.

За таких обставин ОСОБА_2 просила усунути їй перешкоди у користуванні власністю шляхом виселення ОСОБА_5 , ОСОБА_9 і ОСОБА_7 з квартири АДРЕСА_1 .

Короткий зміст судових рішень судів першої і апеляційної інстанцій та мотиви їх прийняття

Рішенням Малиновського районного суду м. Одеси від 1 грудня 2016 року ОСОБА_5 у задоволенні позову відмовлено.

Зустрічний позов ОСОБА_2 задоволено. Усунено ОСОБА_2 перешкоди в користуванні квартирою АДРЕСА_1 шляхом виселення ОСОБА_5 , ОСОБА_9 і ОСОБА_7 . Вирішено питання щодо розподілу судових витрат.

Відмовляючи у задоволенні первісного позову, суд першої інстанції виходив з відсутності визначених цивільним законодавством правових підстав для визнання оспорюваних договорів недійсними. Задовольняючи зустрічний позов, суд дійшов висновку про те, що відповідачі за зустрічним позовом у спірній квартирі проживають без будь-яких правових підстав, тому права ОСОБА_2 як власника цієї квартири підлягають захисту шляхом їх виселення.

Ухвалою апеляційного суду Одеської області від 27 квітня 2017 року апеляційну скаргу ОСОБА_5 відхилено, рішення Малиновського районного суду м. Одеси від 1 грудня 2016 року залишено без змін.

Відхиляючи апеляційну скаргу, суд апеляційної інстанції погодився із висновками суду першої інстанції про наявність правових підстав для відмови у первісному позові і задоволення зустрічного позову, оскільки вважав, що до таких висновків суд першої інстанції дійшов на підставі всебічного і повного з`ясування обставин справи.

Короткий зміст вимог касаційної скарги та узагальнені доводи особи, яка її подала

У травні 2017 року ОСОБА_5 звернулася до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ з касаційною скаргою, у якій просить рішення Малиновського районного суду м. Одеси від 1 грудня 2016 року і ухвалу апеляційного суду Одеської області від 27 квітня 2017 року скасувати та ухвалити у справі нове рішення, яким задовольнити її позов і відмовити у задоволенні зустрічного позову ОСОБА_2 .

Касаційна скарга мотивована тим, що рішення судів першої і апеляційної інстанцій ухвалені з неправильним застосуванням норм матеріального права і порушенням норм процесуального права.

Заявник зазначає, що всупереч вимогам Закону України «Про іпотеку» не була повідомлена ОСОБА_3 за тридцять днів про намір продати належну їй квартиру у рахунок погашення боргу за договором позики, у зв`язку з чим не реалізувала своє переважне право на її купівлю.

Вважає, що до спірних правовідносин підлягає застосуванню стаття 109 ЖК Української РСР, згідно з якою громадянам, яких виселяють з жилих приміщень, одночасно надається інше постійне жиле приміщення, яке повинно бути зазначено в рішенні суду. Відсутність постійного жилого приміщення, яке може бути надане особам, що виселяються, є підставою для відмови у позові, на що суди попередніх інстанцій уваги не звернули.

Суд першої інстанції, на думку заявника, допустив порушення цивільного процесуального законодавства, так як не залучив до участі у справі орган опіки та піклування Малиновської районної адміністрації Одеської міської ради, хоча його участь є обов`язковою з тих підстав, що з ОСОБА_11 у спірній квартирі проживає малолітній син ОСОБА_12 , ІНФОРМАЦІЯ_2 тому при її виселенні будуть порушені також права дитини.

Позиція інших учасників справи

У липні 2017 року ОСОБА_2 подала заперечення на касаційну скаргу, у яких послалася на безпідставність її доводів. Зазначила, що вона є законним власником спірної квартири, звільнити яку у добровільному порядку відповідачі відмовляються, тому рішення суду про їх виселення є законним і обґрунтованим, оскільки спрямоване на захист її гарантованих Конституцією України прав як власника.

Провадження у суді касаційної інстанції

Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 22 червня 2017 року відкрито касаційне провадження у справі і зупинено виконання рішення Малиновського районного суду м. Одеси від 1 грудня 2016 року до закінчення його перегляду у касаційному порядку.

Відповідно до пункту 6 розділу XII «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про судоустрій і статус суддів» Вищий спеціалізований суд України з розгляду цивільних і кримінальних справ діяв в межах повноважень, визначених процесуальним законом, до початку роботи Верховного Суду та до набрання чинності відповідним процесуальним законодавством, що регулює порядок розгляду справ Верховним Судом.

15 грудня 2017 року набрав чинності Закон України від 3 жовтня 2017 року № 2147-VIII «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України та інших законодавчих актів», за яким судом касаційної інстанції у цивільних справах є Верховний Суд (стаття 388 ЦПК України).

Відповідно до підпункту 4 пункту 1 розділу XIIІ «Перехідні положення» ЦПК України у редакції Закону України від 3 жовтня 2017 року № 2147-VIII касаційні скарги (подання) на судові рішення у цивільних справах, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цією редакцією Кодексу, передаються до Касаційного цивільного суду та розглядаються спочатку за правилами, що діють після набрання чинності цією редакцією Кодексу.

У 2018 році справу передано до Верховного Суду.

Ухвалою Верховного Суду від 29 липня 2019 року справу призначено до судового розгляду.

Встановлені судами першої і апеляційної інстанцій фактичні обставини справи

Судами попередніх інстанцій встановлено, що 11 листопада 2013 року між ОСОБА_5 і ОСОБА_3 укладено договір позики грошей, згідно з пунктом 1 якого позикодавець передав, а позичальник прийняла у власність грошову суму в розмірі 148 830 гривень, що за їх домовленістю еквівалентно 18 150 доларам США.

У пункті 4 договору позики грошей сторони узгодили, що позичальник зобов`язаний повернути позику у повному обсязі у строк до 11 травня 2014 року включно; вказаний строк може бути продовжено за взаємною згодою сторін.

Пунктом 4.1 договору передбачено, що у випадку зміни курсу гривні до долара США, позика підлягає поверненню у розмірі, що відповідає її еквіваленту у доларах США за комерційним курсом продажу іноземної валюти, встановленим АТ КБ «ПриватБанк» станом на дату повернення позики.

Згідно з пунктом 4.2 договору позики повернення позиченої суми грошей повинно вчинятись за наступним графіком: у період з 11 листопада 2013 року по 11 квітня 2014 року - 11 числа кожного місяця по 4 305 гривень, що еквівалентно 525 доларам США; залишок суми у розмірі 123 000 гривень, що еквівалентно 15 000 доларам США, підлягала поверненню до 11 травня 2014 року включно. Повернення коштів підлягало оформленню відповідними письмовими розписками.

У пункті 8 договору позики грошей вказано, що у разі, якщо позичальник не поверне позикодавцю позику (або її частину) у встановлений строк, позикодавець вправі стягнути заборгованість за позикою та штрафні санкції у примусовому порядку відповідно до діючого законодавства України.

Пунктом 9 договору передбачено, що у разі, якщо позичальник своєчасно не поверне суму позики (та/або її частину) у встановлений строк, або у випадку будь-яких порушень графіку повернення суми позики, позичальник зобов`язаний сплатити на вимогу позикодавця суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, 100% річних від простроченої суми, а також пеню у розмірі 1,5% від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов`язання за кожний день прострочення та за кожне відповідне неналежне виконання умов цього договору.

Судами встановлено, що ОСОБА_5 не виконала зобов`язання за договором позики і грошові кошти ОСОБА_3 у погоджений строк не повернула.

Згідно з пунктом 13 договору позики грошей сторони домовились, що у забезпечення виконання зобов`язань за договором укладуть іпотечний договір.

11 листопада 2013 року між ОСОБА_5 і ОСОБА_3 укладено іпотечний договір, відповідно до умов якого в іпотеку передано квартиру АДРЕСА_1 .

У цій квартирі проживають ОСОБА_5 , її чоловік ОСОБА_7 і дочка ОСОБА_13 .

Пунктом 6.2.1 іпотечного договору визначено, що іпотекодержатель вправі звернути стягнення на предмет іпотеки та одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами у разі невиконання чи неналежного виконання основного зобов`язання, в тому числі при одноразовому порушенні графіку повернення суми позики. Документом, що підтверджує безспірну заборгованість позичальника та встановлює прострочення виконання зобов`язання, за домовленістю сторін вважається заява, передана іпотекодержателем позичальнику в порядку статті 84 Закону України «Про нотаріат».

Згідно з пунктом 1.3 іпотечного договору за рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги та відшкодувати витрати за основним зобов`язанням у повному обсязі, що визначається на момент фактичного задоволення, а саме щодо сплати основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, прямо передбаченого договором, з якого виникає основне зобов`язання.

Також 11 листопада 2013 року між ОСОБА_5 і ОСОБА_3 укладено договір про забезпечення вимог іпотекодержателя, яким визначено способи і порядок позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки.

Обставин, які б свідчили про те, що у момент укладення договору позики грошей, іпотечного договору і договору про задоволення вимог іпотекодержателя від 11 листопада 2013 року, ОСОБА_5 перебувала у складних життєвих обставинах, які вимусили її підписати зазначені договори на відповідних умовах, судами не встановлено.

3 квітня 2014 року ОСОБА_3 звернувся до приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Чужовської Н. Ю. із заявою, яку просив передати ОСОБА_5 , щодо невиконання нею умов договору позики грошей, а саме неповернення частини позики у розмірі 131 610 гривень, що еквівалентно 16 050 доларам США. У заяві також зазначив, що відповідно до пункту 7.8 договору позики грошей просить виконати умови договору та протягом тридцяти днів повернути позичені грошові кошти і сплатити пеню. Попередив, що у разі, якщо ОСОБА_5 у тридцятиденний строк з дня отримання цього повідомлення не будуть виконані зазначені вимоги, він розпочне процедуру звернення стягнення на квартиру АДРЕСА_1 .

Також повідомив, що відповідно до пунктів 6.3, 6.7.1 іпотечного договору, пункту 8 договору про задоволення вимог іпотекодержателя і статті 38 Закону України «Про іпотеку», прийняв рішення про звернення стягнення на вказану квартиру шляхом її продажу від свого імені будь-якій особі на підставі відповідного договору купівлі-продажу у порядку, встановленому законом.

Вказану заяву-повідомлення ОСОБА_5 отримала 3 квітня 2014 року, що підтверджується її особистим підписом на заяві із зазначенням: «заяву отримала особисто, з правовими наслідками ознайомлена та погоджуюсь з ними».

Пунктом 6.7.1 іпотечного договору встановлено, що у разі виникнення у іпотекодержателя права звернути стягнення на предмет іпотеки, задоволення вимог іпотекекодержателя шляхом переходу до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки, та застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом продажу предмету іпотеки іпотекодержателем будь-якій особі, провадиться згідно з умовами окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя, який має бути нотаріально посвідчений одночасно з укладенням цього договору.

Відповідно до пункту 5.1 договору про задоволення вимог іпотекодержателя з метою задоволення своїх вимог іпотекодержатель має право звернути стягнення на предмет іпотеки у випадку, якщо в момент настання терміну виконання будь-якого із зобов`язань, передбачених договором позики грошей, вони не будуть виконані.

Пунктом 8 договору про задоволення вимог іпотекодержателя передбачено, що звернення стягнення на предмет іпотеки за вибором іпотекодержателя може бути здійснено у позасудовому порядку, зокрема, шляхом продажу іпотекодержателем предмета іпотеки від свого імені будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому законом, для чого іпотекодавець надає іпотекодержателю право укласти такий договір за ціною та на умовах, визначених на власний розсуд іпотекодержателем. Про початок процедури звернення стягнення на предмет іпотеки іпотекодержатель сповіщає іпотекодавця шляхом надіслання останньому повідомлення.

Згідно з пунктом 11 договору про задоволення вимог іпотекодержателя при зверненні стягнення на предмет іпотеки шляхом продажу предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору письмово повідомити іпотекодавця і всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти такий договір. Дії щодо продажу предмета іпотеки та укладення договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені на підставі цього договору, що передбачає право іпотекодрежателя на продаж предмет іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження від іпотекодавця.

Вартість предмета іпотеки, за якою іпотекодержатель набуває його у власність чи продає від свого імені, за домовленістю сторін становить 239 536 гривень. На момент переходу права власності ця вартість має бути уточнена на підставі оцінки, здійсненої суб`єктом оціночної діяльності, право визначати якого має іпотекодержатель (пункт 12 договору про задоволення вимог іпотекодержателя).

10 лютого 2015 року ОСОБА_3 та ОСОБА_2 уклали договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 . При укладенні цього договору ОСОБА_3 діяв як продавець на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя від 11 листопада 2013 року і статті 38 Закону України «Про іпотеку».

Пунктом 4 договору купівлі-продажу передбачено, що продаж квартири за домовленістю сторін вчиняється за 237 403 гривень. Вказана вартість визначена на підставі звіту про незалежну оцінку квартири АДРЕСА_1 , складеного Товариством з обмеженою відповідальністю «АДВАЙС СЕРВІС» 4 лютого 2015 року.

З висновку № 6788/24 судової будівельно-технічної та оціночно-будівельної експертизи від 8 липня 2016 року суди встановили, що ринкова вартість спірної квартири станом на 4 лютого 2015 року становить 296 102 гривень +/- 20%, тобто перебуває у діапазоні від 236 882 до 355 322 гривень. Оцінка вартості квартири, проведена 4 лютого 2015 року Товариством з обмеженою відповідальністю «Адвайс Сервіс», у цілому відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, методології, методам, оціночним процедурам, але має незначні недоліки, що не вплинули на достовірність оцінки в доларовому еквіваленті.

Також суди встановили, що на день продажу предмета іпотеки борг ОСОБА_5 перед ОСОБА_3 становив 93 291 доларів США, що еквівалентно 2 317 348,44 гривень.

З довідки (виписки з домової книги про склад сім`ї та прописку) № 845 від 5 березня 2015 року суди встановили, що власником квартири АДРЕСА_1 є ОСОБА_2 , інші особи у цій квартирі не зареєстровані.

8 травня 2015 року ОСОБА_2 звернулась до ОСОБА_5 , ОСОБА_7 і ОСОБА_9 із вимогою про добровільне звільнення спірної квартири; вказані вимоги отримані відповідачами за зустрічним позовом 13 травня 2015 року.

На вказані вимоги ОСОБА_2 отримала відповідь про те, що до вирішення судом справи про визнання недійсними договору позики грошей, іпотечного договору, договору про задоволення вимог іпотекодержателя і договору купівлі-продажу вимога про виселення не може бути задоволена.

Позиція Верховного Суду, застосовані норми права та мотиви, з яких виходить суд при прийнятті постанови

Вивчивши матеріали цивільної справи та перевіривши доводи касаційної скарги, суд дійшов таких висновків.

Відповідно до статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими (частина перша статті 400 ЦПК України).

Щодо первісного позову ОСОБА_5 про визнання договорів недійсними

Відповідно до статей 626, 628 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору (стаття 638 ЦК України).

Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, встановлені у статті 203 ЦК України, згідно з якою зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам, а волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (стаття 204 ЦК України).

Відповідно до статті 233 ЦК України правочин, який вчинено особою під впливом тяжкої для неї обставини і на вкрай невигідних умовах, може бути визнаний судом недійсним незалежно від того, хто був ініціатором такого правочину.

Тяжкими обставинами можуть бути тяжка хвороба особи, членів її сім`ї чи родичів, смерть годувальника, загроза втратити житло чи загроза банкрутства та інші обставини, для усунення або зменшення яких необхідно укласти такий правочин. Особа (фізична чи юридична) має вчиняти такий правочин добровільно, без наявності насильства, обману чи помилки. Особа, яка оскаржує правочин, має довести, що за відсутності тяжкої обставини правочин не було б вчинено взагалі або вчинено не на таких умовах.

Відповідно до статті 60 ЦПК України у редакції Кодексу, чинній на час розгляду справи судами попередніх інстанцій, кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених статтею 61 цього Кодексу.

Згідно зі статтею 57 ЦПК України у тій же редакції доказами є будь-які фактичні дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин, що обґрунтовують вимоги і заперечення сторін, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються на підставі пояснень сторін, третіх осіб, їхніх представників, допитаних як свідків, показань свідків, письмових доказів, речових доказів, зокрема звуко- і відеозаписів, висновків експертів.

Оскільки ОСОБА_5 не довела, що договір позики грошей, іпотечний договір і договір про задоволення вимог іпотекодержателя від 11 листопада 2013 року укладені нею під впливом тяжкої обставини і на вкрай невигідних умовах, суди попередніх інстанцій дійшли обґрунтованого висновку про відсутність правових підстав для визнання зазначених договорів недійсними з передбачених статтею 233 ЦК України правових підстав.

Стаття 38 Закону України «Про іпотеку» визначає, що у разі, якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. Протягом тридцятиденного строку з дня отримання такого повідомлення особа, яка має зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, вправі письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки. З дня отримання іпотекодержателем цього повідомлення вказана особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя. Якщо таких повідомлень надійшло декілька, право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя належить особі, яка має вищий пріоритет своїх зареєстрованих прав чи вимог. Якщо особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, не висловили наміру його придбати, іпотекодержатель вправі продати предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд.

Дії щодо продажу предмета іпотеки та укладення договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця.

Аналогічні положення передбачені договором про задоволення вимог іпотекодержателя від 11 листопада 2013 року.

Суди попередніх інстанцій встановили, що ОСОБА_3 повідомив ОСОБА_5 про намір укласти договір купівлі-продажу предмета іпотеки шляхом вручення відповідної заяви від 3 квітня 2014 року, яка нею отримана особисто.

Встановивши, що після отримання цієї заяви позивач за первісним позовом не висловила наміру придбати квартиру, суди попередніх інстанцій дійшли обґрунтованого висновку про те, що укладенням договору купівлі-продажу від 10 лютого 2015 року переважне право ОСОБА_5 на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя не порушене.

Стаття 638 ЦК України визначає, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін (статті 632, 655 ЦК України).

У статті 38 Закону України «Про іпотеку» визначено, що ціна продажу предмета іпотеки, який реалізується іпотекодержателем від свого імені будь-якій особі, встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна.

Суди попередніх інстанцій встановили, що ціна продажу предмета іпотеки у договорі купівлі-продажу від 10 лютого 2015 року визначена на підставі звіту про незалежну оцінку майна від 4 лютого 2015 року, виготовленого Товариством з обмеженою відповідальністю «АДВАЙС СЕРВІС», що відповідає пункту 12 договору про задоволення вимог іпотекодержателя від 11 листопада 2013 року та статті 38 Закону України «Про іпотеку».

Відповідність цього звіту у цілому вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, методології, методам і оціночним процедурам підтверджена висновком № 6788/24 судової будівельно-технічної та оціночно-будівельної експертизи від 8 липня 2016 року, згідно з яким ринкова вартість спірної квартири станом на 4 лютого 2015 року перебуває у діапазоні від 236 882 до 355 322 гривень.

Встановивши такі обставини, суди обґрунтовано відмовили у визнанні оспорюваного договору купівлі-продажу недійсним з тих підстав, що при його укладенні сторони не узгодили ціну, яка є істотною умовою такого договору.

Доводи заявника про те, що вона не була повідомлена ОСОБА_3 про намір продати квартиру саме за тридцять днів до укладення договору купівлі-продажу, у зв`язку з чим не реалізувала своє переважне право на її купівлю, касаційний суд відхиляє.

Судами попередніх інстанцій встановлено, що ОСОБА_3 письмово повідомив ОСОБА_5 про намір продати предмет іпотеки шляхом надання відповідної заяви приватному нотаріусу Одеського міського нотаріального округу Чужовській Н. Ю. для передачі іпотекодавцю. Вказана заява вручена позивачу за первісним позовом, про що свідчить її особистий підпис на заяві, проте про бажання придбати предмет іпотеки ОСОБА_5 іпотекодержателя не повідомила. Заявник факт отримання цієї заяви і належність їй підпису на ній не спростувала.

За таких обставин касаційний суд вважає безпідставними доводи ОСОБА_5 про позбавлення її можливості реалізувати переважне право на купівлю спірної квартири у зв`язку з несвоєчасним повідомленням про намір її продати.

Європейський суд з прав людини вказав, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент.

Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень.

Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (рішення у справі «Проніна проти України»). Оскаржувані судові рішення відповідають критерію обґрунтованості судового рішення.

За таких обставин суд касаційної інстанції дійшов висновку, що суди попередніх інстанцій, встановивши фактичні обставини справи, які мають значення для правильного її вирішення, ухвалили судові рішення в частині вирішення первісного позову з додержанням норм матеріального і процесуального права, що відповідно до статті 410 ЦПК Україниє підставою для залишення касаційної скарги без задоволення, а рішення суду першої інстанції та ухвали апеляційного суду в частині вирішення первісного позову без змін.

Щодо зустрічного позову ОСОБА_2 про усунення перешкод у користуванні квартирою шляхом виселення

Відповідно до статті 41 Конституції України ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності; право приватної власності є непорушним.

Проте Конституцією України передбачено не лише захист права власності, а і захист права на житло.

За змістом статті 47 Конституції України ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду.

Частиною першою статті 40 Закону України «Про іпотеку» у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, передбачено, що звернення стягнення на передані в іпотеку житловий будинок чи житлове приміщення є підставою для виселення всіх мешканців, за винятком наймачів та членів їх сімей. Виселення проводиться у порядку, встановленому законом.

Згідно з частиною другою цієї статті після прийняття рішення про звернення стягнення на передані в іпотеку житловий будинок чи житлове приміщення шляхом позасудового врегулювання на підставі договору всі мешканці зобов`язані на письмову вимогу іпотекодержателя або нового власника добровільно звільнити житловий будинок чи житлове приміщення протягом одного місяця з дня отримання цієї вимоги. Якщо мешканці не звільняють житловий будинок або житлове приміщення у встановлений або інший погоджений сторонами строк добровільно, їх примусове виселення здійснюється на підставі рішення суду.

Порядок виселення із займаного жилого приміщення визначається статтею 109 ЖК Української РСР.

За загальним правилом, встановленим частиною другою цієї статті, громадянам, яких виселяють з жилих приміщень, одночасно надається інше постійне жиле приміщення. Постійне жиле приміщення, що надається особі, яку виселяють, повинно бути зазначено в рішенні суду.

Також у даній статті закріплене виключення із загального правила, зокрема, допускається виселення без надання іншого постійного жилого приміщення громадян при зверненні стягнення на жилі приміщення, що були придбані ними за рахунок кредиту (позики) банку чи іншої особи, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного жилого приміщення.

Частина третя статті 109 ЖК Української РСР містить положення, аналогічні частині другій статті 40 Закону України «Про іпотеку», щодо порядку виселення мешканців із жилого приміщення при зверненні стягнення на нього, а саме за рішенням суду у разі відмови виконати вимогу про добровільне звільнення жилого приміщення.

Системний аналіз зазначених положень законодавства дає підстави для висновку, що, вирішуючи справу про виселення мешканців при зверненні стягнення на жиле приміщення, суди повинні застосовувати як статтю 40 Закону України «Про іпотеку», так і статтю 109 ЖК Української РСР та виходити з того, що особам, яких виселяють із жилого будинку (жилого приміщення), що є предметом іпотеки, у зв`язку зі зверненням стягнення на предмет іпотеки, надається інше постійне житло у разі, якщо іпотечне житло було придбане не за рахунок кредиту, забезпеченого іпотекою цього житла.

Статтю 109 ЖК Української РСР викладено у відповідній редакції з урахуванням економічної та соціальної ситуації в державі з метою захисту суспільних інтересів, зокрема незахищених верст населення, які в силу об`єктивних обставин мають ризики втратити право користування житлом.

Особа, яка набуває у власність іпотечне майно, а саме покупець, має оцінити ризики та обмеження, пов`язані з його придбанням.

Неповне інформування покупця майна про обмеження його використання, пов`язані з наявністю проживаючих у цьому житлі осіб, може бути підставою для відшкодування збитків, що свідчить про наявність альтернативних способів захисту прав нового власника. При цьому таке обмеження, з урахуванням змісту статті 109 ЖК Української РСР, є передбачуваним для нового власника.

Відповідні висновки щодо застосування статті 109 ЖК Української РСР до правовідносин, які виникають при вирішенні питання про виселення осіб з жилого приміщення, на яке звертається стягнення, викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 31 жовтня 2018 року у справі № 753/12729/15 та від 5 червня 2019 року у справі № 643/18788/15-ц.

Суд першої і апеляційної інстанцій при вирішенні зустрічного позову ОСОБА_2 помилково не застосували до спірних правовідносин статтю 109 ЖК Української РСР і не врахували неможливість виселення відповідачів без надання їм іншого постійного жилого приміщення, яке зазначається у рішенні суду.

Згідно зі статтею 412 ЦПК України підставами для скасування судових рішень повністю або частково і ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права. Неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню.

Оскільки ОСОБА_2 , звертаючись до ОСОБА_5 , ОСОБА_9 і ОСОБА_7 із позовом про їх виселення, не зазначила про інше постійне жиле приміщення, яке може бути їм надане, рішення Малиновського районного суду м. Одеси від 1 грудня 2016 року та ухвала апеляційного суду Одеської області від 27 квітня 2017 року про задоволення зустрічного позову не можуть вважатися законним і обґрунтованими, тому підлягають скасуванню у цій частині із ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позову ОСОБА_2 .

Крім того, стаття 414 ЦПК України визначає, що судове рішення, яким закінчено розгляд справи, підлягає скасуванню в касаційному порядку повністю або частково із закриттям провадження у справі з підстав, передбачених статтею 255 цього Кодексу.

У пункті 7 частини першої статті 255 ЦПК України вказано, що суд закриває провадження у справі, якщо настала смерть фізичної особи, яка була однією із сторін у справі, якщо спірні правовідносини не допускають правонаступництва.

Відповідач за зустрічним позовом ОСОБА_7 помер ІНФОРМАЦІЯ_1 .

Спірні правовідносини стосуються особистого права ОСОБА_7 на користування жилим приміщенням, тому ці правовідносини не допускають правонаступництва.

За таких обставин рішення Малиновського районного суду м. Одеси від 1 грудня 2016 року та ухвала апеляційного суду Одеської області від 27 квітня 2017 року в частині вирішення позовних вимог, пред`явлених до ОСОБА_7 , підлягають скасуванню із закриттям провадження у справі.

Таким чином, у зв`язку з неправильним застосуванням судами попередніх інстанції норм матеріального права, касаційний суд відповідно до статті 412 ЦПК України задовольняє частково касаційну скаргу, скасовує рішення суду першої інстанції та ухвалу апеляційного суду в частині вирішення зустрічного позову та відмовляє у задоволенні позовних вимог про виселення ОСОБА_5 і ОСОБА_9 , а в частині вимог до ОСОБА_7 закриває провадження.

Щодо судових витрат

Згідно з частиною тринадцятою статті 141 ЦПК України якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Частиною першою цієї статті встановлено, що судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

У зв`язку з частковим задоволенням касаційної скарги, скасуванням судових рішень в частині вирішення зустрічного позову і відмови у його задоволенні, ОСОБА_5 за рахунок ОСОБА_2 підлягає частковому відшкодуванню судовий збір, сплачений при поданні апеляційної і касаційної скарг, у розмірі 706,44 гривень.

Керуючись статтями 141, 255, 409, 410, 412, 414, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу ОСОБА_5 , подану її представником ОСОБА_8 , задовольнити частково.

Рішення Малиновського районного суду м. Одеси від 1 грудня 2016 року та ухвалу апеляційного суду Одеської області від 27 квітня 2017 року в частині вирішення зустрічних позовних вимог ОСОБА_2 до ОСОБА_5 і ОСОБА_14 про усунення перешкод у користуванні квартирою шляхом виселення скасувати і у задоволенні зустрічного позову у цій частині відмовити.

Рішення Малиновського районного суду м. Одеси від 1 грудня 2016 року та ухвалу апеляційного суду Одеської області від 27 квітня 2017 року в частині вирішення зустрічних позовних вимог до ОСОБА_7 скасувати і провадження у справі у цій частині закрити.

Рішення Малиновського районного суду м. Одеси від 1 грудня 2016 року та ухвалу апеляційного суду Одеської області від 27 квітня 2017 року в частині вирішення позову ОСОБА_5 до ОСОБА_2 і ОСОБА_3 про визнання договорів недійсними залишити без змін.

Стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_5 706,44 гривень у відшкодування судового збору.

Постанова суду касаційної інстанції є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Судді: С. О. Карпенко В. С. Жданова В. М. Ігнатенко В. А. Стрільчук М. Ю. Тітов