ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

33001 , м. Рівне, вул. Яворницького, 59

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21 червня 2019 року Справа № 918/728/18

Північно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючий суддя Василишин А.Р., суддя Бучинська Г.Б. , суддя Мельник О.В.

при секретарі судового засідання Першко А.А.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Рівненської міської ради на рішення Господарського суду Рівненської області від 20 лютого 2019 року в справі №918/728/18 (суддя - Марач В.В.)

час та місце ухвалення: 20 лютого 2019 року; м. Рівне, вул. Набережна, 26-А; вступна і резолютивна частина проголошена о 11:18 год; повний текст рішення складено 4 березня 2019 року

за позовом Рівненської міської ради

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Компанія Престиж"

про внесення змін до договору оренди землі

та зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Компанія Престиж"

до Рівненської міської ради

про розірвання договору оренди землі

за участю представників сторін:

від Позивача за первісним позовом - Поліщук І.С.;

від Відповідача за первісним позовом - Столяр М.В..

ВСТАНОВИВ:

Рівненська міська рада (надалі – Первісний Позивач) звернулась до Господарського суду Рівненської області з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю (надалі – Первісний Відповідач), в якій просила визнати укладеним додатковий договір про внесення змін до договору оренди землі від 16 листопада 2010 року № 041058300224 у редакції наведені у прохальній частині позовної заяви.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що у між Первісним Позивачем та Первісним Відповідачем було укладено договір оренди землі від 16 листопада 2010 року № 041058300224 строком на 10 років. При проведені нормативно-грошової оцінки даної земельної ділянки та видачі розрахунку розміру орендної плати коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф), був прийнятий у розмірі 0,5 (на період будівництва). Відповідно до наказу Міністерства аграрної політики та продовольства України від 25 листопада 2016 року № 489, яким затверджено Порядок нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, коефіцієнт у розмірі 0,5, передбачений для земель зайнятих поточним та відведених під майбутнє будівництво, відсутній.

З метою внесення змін до договору оренди землі від 16 листопада 2010 року № 041058300224, Первісний Позивач, в силу вимог статті 188 Господарського кодексу України та статті 19 Господарського процесуального кодексу України, надіслав Первісному Відповідачу пропозицію від 12 вересня 2018 року № 08-1450, а саме додатковий договір про внесення змін до договору оренди землі від 16 листопада 2010 року № 041058300224, для розгляду та підписання. Однак, як вказує Первісний Позивач Первісний Відповідач ухиляється від внесення змін до договору оренди земельної ділянки, що й стало підставою для звернення до суду з даним позовом.

4 грудня 2018 року до суду від Первісного Позивача надійшла заява про зміну предмету позову, в якій він уточнив пункт 1 позовної вимоги та просив суд внести зміни до договору оренди землі від 16 листопада 2010 року № 041058300224 та окремі його пункти викласти в редакції, зазначені в даній заяві (а.с. 35).

Окрім того, 3 грудня 2018 року до Господарського суду Рівненської області надійшов зустрічний позов від Первісного Відповідача до Первісного Позивача, в котрому Первісний Відповідач просив розірвати договір оренди землі від 7 жовтня 2010 року (а.с. 47-52).

В обгрунтування зустрічного позову ОСОБА_1 Відповідач посилається на наступне.

Між Первісним Позивачем та Первісним Відповідачем був укладено договір оренди землі від 7 жовтня 2010 року на умовах передачі Первісному Відповідачу земельної ділянки по вул. Соборній, 16 площею 673 м.кв., для реконструкції будівлі клубу, медпункту і прохідної під торгово-адміністративний центр, без права розміщення гральних автоматів та об`єктів грального бізнесу, в тому числі тих, які надають гральні послуги через мережу інтернет. Відповідно до зазначеного Договору, Первісний Відповідач сплачував орендну плату в сумі 3894 грн 57 коп. в рік, що становило 3% від нормативно грошової оцінки земельної ділянки, яка складала 129 818 грн 93 коп. Такий розмір орендної плати, на думку Первісного Відповідача, відповідає вимогам законодавства, а саме статті 288 Податкового кодексу України.

Станом на 17 серпня 2018 року на адресу Первісного Відповідача надійшов лист від Первісного Позивача з пропозицією та проектом додаткового договору про внесення змін до договору оренди землі. Згідно надісланого проекту договору, Первісному Відповідачеві пропонувалося внести зміни в пункт 9 Договору, в якому зазначити що розмір орендної плати в рік за земельну ділянку складає 79591 грн, що становить 5% від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки. Нормативно-грошова оцінка земельної ділянки, згідно проекту додаткового договору становить 1 591 820 грн.. Однак, Первісний Відповідач не погоджується із запропонованими змінами до договору, тому що запропоновані зміни, на його переконання, укладаються за вкрай не вигідних для Первісного Відповідача умов.

Первісний Відповідача зазначає про те, що на даний час істотно змінилися обставини, щодо використання орендованої земельної ділянки, а саме: умови використання орендованої земельної ділянки, що визначені в Договорі припинені, реконструкція вищезазначених будівель завершилася. Крім того істотно змінюються обставини, якими Первісний Відповідач керувався при укладенні договору, а саме орендна плата за землю з моменту укладення Договору суттєво збільшилася, що порушує співвідношення майнових інтересів відповідача та призводить до втрати того на що розраховував останній при укладенні Договору.

Як на правову підставу розірвання Договору Первісний Відповідач посилається на те, що відповідно до абзацу 2 частини 1 статті 652 Цивільного кодексу України, зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. На адресу Первісного Позивача було надіслано пропозицію від 12 жовтня 2018 року з проектом додаткової угоди про дострокове розірвання договору оренди землі. Однак, договір не було розірвано та на пропозицію було надано відповідь, згідно якої слідує, що рішення Первісним Позивачем про дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки не приймалося. Посилаючись на дані обставини Первісний Відповідач звернувся до суду із зустрічним позовом про розірвання договору оренди земельної ділянки.

Ухвалою Господарського суду Рівненської області від 4 грудня 2018 року було об`єднано вимоги за зустрічним позовом в одне провадження з первісним позовом (а.с. 76-77).

Рішенням Господарського суду Рівненської області від 20 лютого 2019 року в справі №918/728/18 у задоволенні первісного позову було відмовлено. Зустрічний позов було задоволено. Розірвано договір оренди від 7 жовтня 2010 року, укладений між Первісним Позивачем та Первісним Відповідачем.

Такий висновок суду ґрунтується на тому, що Первісним Відповідачем належними та допустимими доказами було доведено наявність підстав для дострокового розірвання договору оренди землі, а відтак зустрічний позов Первісного Відповідача підлягає задоволенню. Позов же Первісного Позивача задоволенню не підлягає, так як по-перше, задоволення зустрічного позову про дострокове розірвання договору оренди землі виключає внесення змін у вищевказаний договір і по-друге, Первісний Позивач не довів належними та допустимими доказами віднесення до повноважень Первісного Позивача встановлення граничних (мінімальний та максимальний) розмірів орендної плати за земельні ділянки комунальної власності та те, що вищевказані рішення можуть бути підставою для внесення змін до договору оренди землі.

Не погоджуючи з зазначеним рішенням місцевого господарського суду, Первісний Позивач звернувся до Північно-західного апеляційного господарського суду із апеляційною скаргою, в якій просить рішення Господарського суду Рівненської області у справі № 918/728/18 скасувати повністю та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги Первісного Позивача задовольнити у повному обсязі, а у задоволенні зустрічних позовних вимог відмовити повністю.

Апеляційна скарга мотивована порушенням місцевим господарським судом норм матеріального і процесуального права та неповним з`ясуванням всіх обставин справи.

Скаржник зазначає, що відповідно до пункту 288.1 статті 288 Податкового кодексу України підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Розмір та умови внесення орендної плати відповідно до пункту 288.4 статті 288 Податкового кодексу встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем. Податковий кодекс України у пункті 288.5 статті 288 визначає тільки обмеження щодо максимального та мінімального розміру орендної плати за землю. За цим виключенням, питання щодо розміру орендної плати регулюються виключно договором оренди.

Окрім того, статтею 21 Закону України "Про оренду землі" розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

На перекоання апелянта, законодавством України чітко визначено, що розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, а Податковий кодекс України регулює лише строки внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, податковий період, порядок обчислення орендної плати та порядок її зарахування до бюджетів відповідно.

Крім цього, скаржник зазначає, що відповідно до інформаційної довідки з державного реєстру речових прав на нерухоме майно на праві власності за Первісним Відповідачем перебуває нерухоме майно, а відтак фактичне використання земельної ділянки Первісним Відповідачем буде продовжено, оскільки на ній розміщене нерухоме майно Первісного Відповідача.

Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 16 квітня 2019 року справу № 918/728/18 прийнято до свого провадження та призначено до розгляду. Запропоновано Первісному Відповідачу надати відзив на апеляційну скаргу.

Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 23 квітня 2019 року було призначено справу № 918/728/19 до розгляду на 22 травня 2019 року об 14:30 год..

Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 22 травня 2019 року, з підстав, зазначених у даній ухвалі, розгляд апеляційної скарги було відкладено на 14 червня 2019 року об 10:00 год..

Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 13 червня 2019 року було виправлено описку в ухвалі від 22 травня 2019 року змінивши дату та час призначення судового засідання на 19 червня 2019 року об 15:00 год..

В судовому засіданні від 19 червня 2019 року було оголошено перерву до 21 червня 2019 року об 10:00 год. про що сторони були повідомленні під розписку.

В судовому засіданні від 19 та 21 червня 2019 року, представник Первісного Позивача підтримав доводи, наведені в апеляційній скарзі, та з підстав, висвітлених в ній, просить суд її задоволити, оскаржуване рішення скасувати та прийняти нове рішення, яким задоволити первісні позовні вимоги Позивача та відмовити в задоволенні зустрічних позовних вимог. Зазначив, що на даній земельній ділянці знаходиться нерухоме майно, котре на праві власності належить Первісному Відповідачу, а відтак розірвання договору оренди земельної ділянки не призведе до повернення такої земельної ділянки до земель запасу м. Рівне, а фактично залишається в користування Первісного Відповідача.

В судовому засіданні від 19 та 21 червня 2019 року представник Первісного Відповідача заперечив проти доводів, наведених в апеляційній скарзі, просив рішення суду першої інстанції залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення. Вказав, що не зважаючи на те, що на орендованій земельній ділянці знаходиться нерухоме майно, котре належить на праві власності Первісному Відповідачу, даний договір оренди земельної ділянки укладався саме на здійснення робіт із реконструкції даного приміщенні, а реєстрація деяких об`єктів нерухомого майна була проведена ще до укладення спірного договору оренди.

Заслухавши пояснення представників Первісного Позивача та Первісного Відповідача, дослідивши матеріали справи та обставини на предмет повноти їх встановлення, надання їм судом першої інстанції належної юридичної оцінки, вивчивши доводи апеляційної скарги стосовно дотримання норм матеріального і процесуального права судом першої інстанції, колегія суддів Північно-західного апеляційного господарського суду прийшла до висновку, що оскаржуване рішення слід залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення. При цьому суд апеляційної інстанції виходив з наступного.

Як вбачається з доказів, долучених до матеріалів справи, 7 жовтня 2010 року між первісним Позивачем та Первісним Відповідачем було укладено Договір оренди (далі – Договір; а.с. 12-13), зареєстрований у Рівненському міськрайонному відділі Рівненській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру" 16 листопада 2010 року за № 041058300224.

За умовами пункту 1 Договору, Первісний Позивач надає, а Первісний Відповідач приймає в строкове платне користування земельну ділянку для реконструкції будівлі клубу, медпункту і прохідної під торгово-адміністративний центр, без права розміщення гральних автоматів та об`єктів грального бізнесу, в тому числі тих, які надають гральні послуги через мережу Інтернет, яка знаходиться в м. Рівне на вул. Соборній, 16.

Відповідно до пунктів 2 та 3 Договору: в оренду передається земельна ділянка загальною площею 673 (шістсот сімдесят три) квадратних метри, за рахунок земель житлової та громадської забудови міста; на земельній ділянці знаходиться об`єкт нерухомого майна - торгово-адміністративний центр.

Згідно з пунктом 5 Договору, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 649 094 грн 63 коп. - витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 04-09/62, виконаний управлінням Держкомзему у місті Рівному станом на 28 вересня 2010 року.

Пунктом 8 Договору сторони погодили, що: договір укладено на 10 (десять) років; після закінчення строку договору Первісний Відповідач має переважне право поновлення його на новий строк; у цьому разі Первісний Відповідач повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово Первісного Позивача про намір продовжити його дію.

За змістом пункту 9 Договору: за оренду земельної ділянки Первісний Відповідач сплачує Первісному Позивачу орендну плату виключно у грошовій формі; розмір орендної плати в рік за земельну ділянку складає 27 261 грн 97 коп., що становить 4,20 % від нормативно грошової оцінки земельної ділянки, - розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку № 04-09/62-1, виконаний управлінням Держкомзему у місті Рівному станом на 22 липня 2010 року; сторони погоджуються, що орендна плата за землю справляється з моменту прийняття Первісним Позивачем рішення про надання земельної ділянки в оренду (рішення Первісного Позивача № 3866 від 22 липня 2010 року.

В силу дії пункту 13 Договору: розмір орендної плати може змінюватися в односторонньому порядку, пропозиції про перегляд розміру орендної плати надсилаються не частіше, ніж один раз на квартал; зміна розміру орендної плати при її індексації проводиться без внесення змін до цього Договору у порядку та у випадках, передбачених законодавством України; розмір орендної плати переглядається у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни нормативно грошової оцінки земель у місті Рівному; зміни розмірів земельного податку, підвищення штрафів, зміни коефіцієнтів індексації, визначено законодавством.

В свою чергу відповідно до пунктів 15-17 Договору: земельна ділянка передається в оренду - для реконструкції будівлі клубу, медпункту і прохідної під торгово - адміністративний центр, без права розміщення гральних автоматів та об`єктів грального бізнесу, в тому числі тих, які надають гральні послуги через мережу Інтернет; цільове призначення земельної ділянки - для реконструкції будівлі клубу, медпункту і прохідної під торгово - адміністративний центр, без права розміщення гральних автоматів та об`єктів грального бізнесу, в тому числі тих, які надають гральні послуги через мережу Інтернет; умови збереження стану об`єкта оренди - використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення.

Відповідно до пункту 20 Договору, передача земельної ділянки Первісному Відповідачу здійснюється після державної реєстрації цього договору за актом її приймання - передачі.

Пунктом 29 Договору передбачено, що Первісний Позивач зобов`язаний не вчиняти дій, які перешкоджали б Первісному Відповідачеві користуватися орендованою земельною ділянкою.

В той же час відповідно до пунктів 36-37 Договору, дія Договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених Договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом; розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, крім випадків вилучення земельної ділянки, у зв`язку із систематичною несплатою орендної плати та використанням земельної ділянки не за цільовим призначенням; умовами розірвання Договору в односторонньому порядку є підстави, передбачені чинним законодавством України.

В силу дії пункту 41 Договору, цей Договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Вказаний Договір підписаний повноважними представниками сторін та скріплено відбитками печаток сторін.

Договір зареєстрований у Рівненському Міськрайонному відділі Рівненської регіональної філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 16 листопада 2010 року за № 041058300224.

На виконання пункту 20 Договору, відповідно до акту приймання - передачі земельної ділянки в оренду від 16 листопада 2010 року, Первісний Позивач передав, а Первісний Відповідач прийняв земельну ділянку площею 673 м. кв. на вул. Соборній, 16 в оренду на підставі Договору (а.с. 18).

Окрім того, 12 вересня 2011 року сторонами укладено Додатковий договір про внесення змін до Договору, за умовами якого, сторони домовилися внести зміни до Договору, та викласти його окремі пункти в наступній редакції:

- п. 5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 129 818 грн 93 коп. - витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 04-09/56, виконаний управлінням Держкомзему у місті Рівному станом на 23 серпня 2011 року. Розрахунок дійсний на період будівництва;

- п. 9. Розмір орендної плати в рік за земельну ділянку складає 3894 грн 57 коп. - розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку № 04-09/56, виконаний управлінням Держкомзему у місті Рівному станом на 28 липня 2011 року. Розрахунок дійсний на період будівництва (а.с. 19-20).

В той же час, згідно витягу Відділу у м. Рівному Міськрайонного управління у Рівненському районі та м. Рівному ГУ Держгеокадастру у Рівненській області № 2585 від 20 серпня 2018 року із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, нормативна грошова оцінка земельної ділянки, орендованої Первісним Відповідачем, по вул. Соборна, 16, кадастровий номер земельної ділянки 5610100000:01:027: НОМЕР_1 , з урахуванням коефіцієнта індексації, складає 1 591 820 грн (а.с. 23).

В зв`язку з вищенаведеним Первісний Позивач, 13 вересня 2018 року направив пропозицію Первісному Відповідачу про необхідність внесення змін до Договору з примірником додаткового договору (а.с. 21-22).

Разом з тим, Первісний Відповідач звернувся до Первісного Позивача з пропозицією від 12 жовтня 2018 року, відповідно до якої зазначив про те, що на даний час істотно змінилися обставини, щодо використання орендованої земельної ділянки, а саме: умови використання орендованої земельної ділянки, що визначені в Договорі припинені, реконструкція вищезазначених будівель завершилася. Крім того істотно змінюються обставини, якими орендар керувався при укладені договору, а саме орендна плата за землю з моменту укладення Договору суттєво збільшилася, що порушує співвідношення майнових інтересів орендаря та призводить до втрати того на що останній розраховував при укладенні Договору, а отже знаючи, що розмір орендної плати буде становити 79 591 грн, даний Договір не укладав би. Тому, враховуючи вищезазначене, Первісний Відповідач, з метою розірвання договору оренди землі, надіслав пропозицію з проектом додаткової угоди про дострокове розірвання Договору (а.с. 67-68).

Однак, 26 жовтня 2018 року Первісний Позивач листом № 05-2788 повідомив Первісного Відповідача про неможливість підписання додаткової угоди про дострокове розірвання Договору, так як рішення Первісним Позивачем про розірвання Договору не приймалося. Також в даному листі Первісний Позивач зазначив, що для розгляду питання про розірвання Договору необхідно звернутись в Управління забезпечення надання адміністративних послуг Рівненської міської ради з відповідним клопотанням на ім`я міського голови про припинення права оренди земельної ділянки та розірвання Договору з наданням відповідних документів (а.с. 69).

Зважаючи на вищеописану відмову Первісного Відповідача від підписання змін до договору в частині зміни сплати розміру орендної плати, Первісний Позивач звернувся за захистом порушеного, на його думку, права до суду з позовом (з врахуванням заяви про зміну предмет позову) про внесення зміни до Договору та окремі його пункти викласти в редакції, зазначені в заяві.

Водночас, Первісний Відповідач зважаючи на відмову Первісного Позивача від підписання договору про розірвання договору оренди землі, звернувся за захистом порушеного, на його думку, права до суду із зустрічним позовом про розірвання Договору.

Аналізуючи встановлені обставини справи та переглядаючи спірні правовідносини на предмет наявності правових підстав для задоволення позовних вимог, суд апеляційної інстанції приймає до уваги наступні положення діючого законодавства з урахуванням фактичних даних справи.

Відповідно до частини 1, 2 статті 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів може бути, зокрема, визнання правочину недійсним.

Статтею 2 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Статтями 93 та 96 Земельного кодексу України передбачено, що: право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності; землекористувачі зобов`язані, зокрема, забезпечувати використання землі за цільовим призначенням.

За змістом статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

За змістом статей 13, 19 Закону України "Про плату за землю": підставою для нарахування земельного податку є дані державного земельного кадастру, а орендної плати за земельну ділянку, яка перебуває у державній або комунальній власності, - договір оренди такої земельної ділянки; розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності).

Відповідно до частини 1 статті 628 Цивільного кодексу України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

За приписами статті 15 Закону України "Про оренду землі", істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

Частиною 2 статті 651 Цивільного кодексу України передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до частини 2 статті 632 Цивільного кодексу України зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Статтею 30 Закону України «Про оренду землі» визначено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Виходячи зі змісту статей 632, 651 Цивільного кодексу України та статті 30 Закону України «Про оренду землі» слід дійти висновку про те, що за загальним правилом зміна умов договору, в тому числі в частині розміру орендної плати, здійснюється за взаємною згодою сторін. За відсутності такої згоди такий договір може бути змінений за рішенням суду лише у випадках, встановлених умовами договору або в силу закону.

Статтею 141 Земельного кодексу України встановлено, що підставами припинення права користування земельною ділянкою є: добровільна відмова від права користування земельною ділянкою; вилучення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Кодексом; припинення діяльності релігійних організацій, державних чи комунальних підприємств, установ та організацій; використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам; використання земельної ділянки не за цільовим призначенням; систематична несплата земельного податку або орендної плати; набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці; використання земельної ділянки у спосіб, що суперечить вимогам охорони культурної спадщини.

В той же час частинами 2, 3, 4 статті 188 Господарського кодексу України визначено, що: сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором; сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду; у разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

За змістом статті 652 Цивільного кодексу України, у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона. У разі розірвання договору внаслідок істотної зміни обставин суд, на вимогу будь-якої із сторін, визначає наслідки розірвання договору виходячи з необхідності справедливого розподілу між сторонами витрат, понесених ними у зв`язку з виконанням цього договору.

Розглядаючи зустрічну позовну вимогу Первісного Відповідача щодо розірвання договору оренди із посиланням на наявність усіх чотирьох елементів необхідних для встановлення істотної зміни обставин, саме в правовому полі нормативно-правового регулювання розірвання договорів, колегія суддів акцентує увагу на тому, що існування одночасно умов, що відповідно до частини 2 статті 652 Цивільного кодексу України є необхідним для встановлення ускладнень у виконанні, достатніх для розірвання або зміни договору вимагає з`ясування змісту кожної окремо взятої умови, а відтак розірвання договору можливе за рішенням суду виключно у разі наявності всіх вищезазначених чотирьох умов.

З врахуванням серйозності та важливості основного доводу Первісного Відповідача, що зміна нормативно грошової оцінки призведе до неможливості виконання даного договору оренди землі та користування орендованою земельною ділянкою, Північно-західний апеляційний господарський суд повно, всебічно та об`єктивно дослідив всі доводи та докази як вищевказані, так і інші, наведені у позовній заяві, зустрічній позовній заяві та апеляційній скарзі як кожний окремо, так і, головне, у їх комплексі та сукупності на підтвердження чи непідтвердження обставин щодо розірвання договору оренди землі, і наявності усіх чотирьох умов істотної зміни обставин.

Так, першою умовою при істотній зміні обставин, що визначена частини 2 статті 652 Цивільного кодексу України, є умова про те, що в момент укладення договору сторони вважали, що така зміна обставин не настане. Відповідно до статті 632 Цивільного Кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Відтак, Первісний Позивач та Первісний Відповідач уклали Договір оренди землі погодили його істотні умови, в тому числі розмір орендної плати, і, відповідно, вважали, що істотна зміна обставин, за яких сторони уклали договір, не настане. Однак в подальшому, відповідно до матеріалів справи, істотні обставин, за яких сторони уклали договір, змінилися, а саме Первісному Відповідачу стало відомо про зміну істотних обставини, а саме необхідності зміни розміру орендної плати за землю, після отримання від Первісного Позивача пропозицій про внесення змін до Договору. При цьому Первісний Відповідач не міг передбачити факту збільшення розміру орендної плати після укладення Договору. Відтак така зміна істотних обставин викликала ускладнення у виконанні Договору, так як новий розмір орендної плати є непомірним для Первісного Відповідача. Розмір орендної плати за земельну ділянку в сумі 27 261 грн 97 коп. Первісний Відповідач сплачував з моменту укладення Договору, а саме з листопада 2010 року по 28 липня 2011 року. Оскільки, Первісним Відповідачем було отримано земельну ділянку в оренду на умовах використання - для реконструкції будівлі клубу, медпункту і прохідної під торгово-адміністративний центр на 10 років, а встановлена у Договорі орендна плата у сумі 27 261 грн 97 коп. для Відповідача була непомірним тягарем та порушувала його майнові інтереси, тому Первісний Відповідач з Первісним Позивачем дійшли згоди про зменшення розміру орендної плати за земельну ділянку, саме тому між Первісним Відповідачем та Первісним Позивачем було укладено додатковий договір про внесення змін до Договору (зареєстрований в Управлінні земельних відносин виконавчого комітету від 30 вересня 2011 року за №132). Згідно даного Додаткового договору, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 129 818 грн 93 коп. та розмір орендної плані в рік за земельну ділянку складає 3 894 грн 57 коп..

Тобто, з доказів вбачається, що і раніше питання більшої величини орендної плати ставало умовою для перегляду її розміру з огляду на її високий розмір для Первісного Відповідача.

При цьому, що ж стосується доводів апеляційної скарги Первісного Позивача щодо того, що на даній земельній ділянці знаходиться нерухоме майно, котре є власністю Первісного Відповідача (та що саме тому у разі розірвання Договору, земельна ділянка фактично залишиться у користуванні Первісного Відповідача та не буде повернута розпорядникові) то колегія суддів зауважує наступне.

Згідно Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна (а.с. 98-100) вбачається, що за Первісним Відповідачем зареєстровано право власності на певне нерухоме майно як уже після укладення спірного Договору (12 липня 2013 року на торго-адміністративний центр) так і до укладення Договору (15 грудня 2009 року будівля клубу, медпункту), що на переконання колегії суддів свідчить про те, що така реєстрація речового права, зважаючи на наявність законних підстав щодо розірвання договору, ніяким чином не може вплинути на законність такого розірвання.

При цьому, зважаючи на знаходження на спірній земельній ділянці нерухомого майна, котре належить на праві приватної власності Первісному Відповідачу, Первісний Позивач зважаючи на статус такого майна, позбавлений законної можливості надати в користування дану земельну ділянку будь-якому іншому суб`єкту окрім законного власника даного нерухомого майна, зважаючи на пов`язаність такої будівлі із земною поверхнею (частиною території на якій знаходиться будівля).

Окрім того, зважаючи на статус земельної ділянки (комунальна форма власності) користування якою повинно бути здійснюватися на законних підставах, а саме на підставі правовстановлюючих документів (якими є договір оренди або документ, що посвідчує право власності), Первісний Відповідач в принципі не зважаючи навіть на розірвання Договору, не буде позбавлений можливості узаконити своє користування земельною ділянкою, котра знаходиться під об`єктом права власності та необхідною частиною для обслуговування такого приміщення (на площі що реально зайнята об`єктами Первісного Відповідача, а не інших приміщень юридичних осіб), в протилежному випадку таке користування буде вважатися незаконним на підставі чого відповідні контролюючі органи не будуть позбавлені можливості нарахувати збитки (на підставі 1212 Цивільного кодексу України).

Відтак Північно-західний апеляційний господарський суд підсумовуючи вищезазначене констатує, що істотна зміна обставин, зазначених вище, зумовлена причинами, які заінтересована сторона (Первісний Відповідач) не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися, так як збільшення розміру орендної плати після укладення договору, відбулося поза його волею, а саме в результаті зміни законодавчих норм, які регулюють правовідносини щодо оренди землі. Зазначене є другою умовою істотної зміни обставин, що визначена частиною 2 статті 652 Цивільного кодексу України.

При цьому колегія суддів зауважує, що за істотної зміни обставин, зазначених вище, виконання Договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б Первісного Відповідача того, на що він розраховував при укладенні договору, а саме використання земельної ділянки на умовах оренди для реконструкції будівлі клубу, медпункту і прохідної під торгово-адміністративний центр зі сплатою орендної плати в розмірі встановленому у співвідношенні до цільового використання земельної ділянки та закріпленому у Додатковому договорі про внесення змін до Договору.

З огляду на що колегія суддів звертає увагу, що ні Договором оренди, ні звичаями ділового обороту не передбачено, що ризик зміни орендної плати несе орендар (Первісний Відповідач) за Договором.

Отже, підсумовуючи усе вищевстановлене у даному судовому рішенні, колегія суддів приходить до висновку, що зміна обставин, яким керувалися сторони при укладенні Договору оренди землі є істотними, так як вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б даний Договір або уклали б його на інших умовах.

Відтак на час настання істотної зміни обставин, якими керувались сторони при укладенні Договору, наявні усі чотири умови для розірвання Договору, визначені частиною 2 статтею 652 Цивільного кодексу України, що на переконання колегії суддів свідчать про обґрунтованість доводів Первісного Відповідача про розірвання договору.

Таким чином, зустрічні позовні вимоги Первісного Відповідача про дострокове розірвання Договору, укладеного між Позивачем та Відповідачем, зареєстрованого у Рівненському Міськрайонному відділі Рівненської регіональної філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру" за № 041058300224, грунтуються на законі, а відтак є правомірними та, відповідно, такими, що підлягають задоволенню.

Відповідно Північно-західний апеляційний господарський суд задовільняє зустрічні позовні вимоги Первісного Відповідача про розірвання договору оренди землі.

Дане вчинено і місцевим господарським судом, а відтак апеляційний господарський суд залишає оспорювань рішення в цій частині без змін з огляду на його законність і обгрунтованість,

Що ж стосується позовної вимоги Первісного Позивача (із врахуванням заяви про зміну предмета позову від 4 грудня 2018 року) про внесення змін до Договору оренди землі від 7 жовтня 2010 року, то колегія суддів зазначає наступне.

Відповідно до статті 653 Цивільного кодексу України у разі зміни договору зобов`язання сторін змінюються відповідно до змінених умов щодо предмета, місця, строків виконання тощо. У разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються. У разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Статтею 188 Господарського кодексу України передбачено, що сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Тобто вказаними нормами Закону передбачається, що внесення змін у судовому порядку можливе в уже укладений договір, який, зокрема, існує на момент ухвалення судом рішення за наслідками вирішення спору.

Водночас враховуючи те, що даним судовим рішенням було задоволено вимогу Первісного Відповідача про дострокове розірвання Договору оренди від 7 жовтня 2010 року, укладеного між Первісним Позивачем та Первісним Відповідачем, зареєстрованого у Рівненському Міськрайонному відділі Рівненської регіональної філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру" за № 041058300224, то, в правовому полі дії статті 653 Цивільного кодексу України, такий договір є припиненим, а, відповідно, зміни в припинений договір вноситися не можуть, дане, в свою чергу, повністю виключає можливість задоволення позову Первісного Позивача про внесення змін у вищевказаний Договір (з огляду на його відсутність в правовій природі).

Водночас , колегія суддів вважає за необхідне зазначити наступне стосовно позовних вимог щодо внесення змін в Договір, в редакції запропонованій Первісним Позивача.

Статтею 206 Земельного кодексу України передбачено, що використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно з статтею 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Пунктом 14.1.136 статті 14 Податкового кодексу України встановлено, що орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності є обов`язковим платежем, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

В свою чергу підпунктом 14.1.147 пункту 14.1 статі 14 Податкового кодексу України закріплено, що орендна плата, поряд із земельним податком, є формою плати за землю, яка, в силу положень підпункту 9.1.10 пункту 9.1 статті 9 Податкового кодексу України, віднесена до загальнодержавних податків.

Відповідно до підпункту 270.1.1 пункту 270.1 статті 270 Податкового кодексу України об`єктом оподаткування за цим податком є земельні ділянки, які перебувають у власності або користуванні.

Базою оподаткування, відповідно до підпункту 271.1.1 пункту 271.1 статті 271 Податкового кодексу України, є нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого цим розділом.

Таким чином, системний аналіз норм земельного та податкового законодавства України дає підстави для висновку про те, що орендна плата за земельну ділянку, яка перебуває в державній або в комунальній власності, має подвійну правову природу, оскільки, з одного боку, є передбаченим договором оренди землі платежем, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (частина 1 статті 21 Закону України "Про оренду землі", підпункт 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України), з іншого - є однією з форм плати за землю як загальнодержавного податку нарівні із земельним податком (підпункт 14.1.147 пункт 14.1 статті 14 Податкового кодексу України).

Разом з тим, основною підставою для нарахування орендної плати за землю є саме договір оренди земельної ділянки, дане повністю кореспондується зі частиною 2 статті 21 Закону України "Про оренду землі", пункту 288.1 статті 288 Податкового кодексу України.

Відповідно до статті 1 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок є капіталізованим рентним доходом із земельної ділянки, визначеним за встановленими і затвердженими нормативами; нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.

Згідно до частини 1 статті 13 Закону України "Про оцінку земель" передбачено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

У силу вимог частини 1 статті 15 Закону України "Про оцінку земель", підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

Відповідно до статті 18 Закону України "Про оцінку земель"; нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності; нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться: розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років; розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7-10 років.

Частиною 2 статті 20 Закону України «Про оцінку земель», дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

За змістом статті 23 Закону України «Про оцінку земель»: технічна документація з бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою; витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

Отже, підсумовуючи усе вищевизначене колегія суддів зазначає, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

Всупереч зазначеним нормам Первісний Позивач не надав а ні суду першої інстанції, а ні суду апеляційної інстанції належних та допустимих доказів того, що Первісним Позивачем чи його виконавчим органом приймалося рішення про проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) та саме рішення Первісного Позивача про затвердження нормативної грошової оцінки земель міста Рівного та введення її в дію.

Відтак, з огляду на зазначене, колегія суддів не може вважати правомірним Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 2585 від 20 серпня 2018 року, виданий Відділом у м. Рівному Міськрайонного управління у Рівненському районі та м. Рівному Головного управління Держгеокадастру у Рівненській області (а.с. 25).

Водночас, відповідно до розрахунку № 03-04/260 розміру орендної плати за земельну ділянку площею 673 кв.м., що знаходиться по вул. Соборній АДРЕСА_1 16, яка надана в оренду Первісному Відповідачу станом на 17 серпня 2018 року, виконаного начальником Управління земельних відносин Рівненської міськради, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 1 591 820 грн, визначено розмір орендної плати в рік, який складає 79591 грн, 5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (а.с. 23).

Як вбачається з вказаного розрахунку, розмір орендної плати встановлювався контрольною комісією Рівненської міської ради з питань встановлення розмірів орендної плати за земельні ділянки (протокол № 10 від 3 вересня 2018 року).

При цьому, колегія суддів зауважує, що в матеріалах справи відсутній, а Первісним Позивачем не надано для дослідження протоколу № 10 від 3 вересня 2018 року засідання контрольної комісії по встановленню розмірів орендної плати за земельні ділянки.

Згідно частини 1 статті 15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Частиною 1 статті 632 Цивільного кодексу України передбачено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Частиною 1 статті 2 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Що ж стосується доводів Первісного Позивача наведених в апеляційній скарзі, відносно того, що пропозиція Первісного Позивача щодо внесення змін у договір оренди узгоджується із нормами Податкового кодексу України, то колегія суддів зауважує, що за змістом статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Зазначена стаття кореспондується з пунктом 34 Договору.

За статтею 30 Закону України "Про оренду землі", зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Поряд з тим, відповідно до статті 188 Господарського кодексу України: зміна господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором; сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Як вбачається з доказів долучених до матеріалів справи, Первісний Позивач направив Первісному Відповідачу пропозицію від 12 вересня 2018 року за № 08-1450 та проект додаткового договору про внесення змін до договору оренди землі (а.с. 21, 22).

При цьому Первісний Позивач акцентує увагу суду на тому, що пропозиція та проект додаткового договору про внесення змін до Договору надсилалися Відповідачу, що підтверджується фіскальним чеком поштового відправлення від 13 вересня 2018 року, однак з вказаного фіскального чеку (а.с. 24) не вбачається, що Відповідачу направлялася саме пропозиція та проект додаткового договору про внесення змін до Договору.

Водночас, частиною 1 статті 632 Цивільного кодексу України визначено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки, тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Поміж тим, частиною 1 та 2 статті 21 Закону України "Про оренду землі", орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди, крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України.

Згідно з пунктом 3 частини 1 статті 15 Закону України "Про оренду землі" істотною умовою договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення, перегляду та відповідальності за її несплату.

Частиною 2 статті 651 Цивільного кодексу України передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до частини 2 статті 632 Цивільного кодексу України, зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Статтею 30 Закону України "Про оренду землі" визначено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Виходячи зі системного аналізу статей 632, 651 Цивільного кодексу України та статті 30 Закону України "Про оренду землі" колегія суддів прийшла до висновку, що за загальним правилом зміна умов договору, в тому числі в частині розміру орендної плати, здійснюється за взаємною згодою сторін. За відсутності такої згоди такий договір може бути змінений за рішенням суду лише у випадках, встановлених умовами договору або в силу закону.

Згідно з пунктом 288.5 статті 288 Податкового Кодексу України, розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу: не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території; не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Відповідно до Витягу з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, наданого на запит суду, основним видом діяльності Первісного Відповідача є надання в оренду й експлуатація власного чи орендованого нерухомого майна.

В Договорі (в редакції із змінами від 12 вересня 2011 року) орендна плата встановлена в розмірі 3% від нормативної грошової оцінки землі.

При цьому Рішенням Первісного Позивача від 19 жовтня 2017 року №3427 "Про затвердження Положення про порядок встановлення розмірів орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності на території міста Рівного та за його межами, які є власністю територіальної громади міста, і затвердження складу територіальної комісії рівненської міської ради з питань встановлення розмірів орендної плати за земельні ділянки" затверджено Положення про порядок встановлення розмірів орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності на території міста Рівного та за його межами, яким, зокрема, встановлено мінімальні та максимальні величини розміру орендної плати за земельні ділянки.

Посилаючись на дане Положення Первісний Позивач звернувся до суду з позовом про внесення зміни в Договір в частині встановлення орендної плати в розмірі 5% від нормативної грошової оцінки землі.

Проаналізувавши рішення Первісного Позивача від 19 жовтня 2017 року № 3427 "Про затвердження Положення про порядок встановлення розмірів орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності на території міста Рівного та за його межами, які є власністю територіальної громади міста, і затвердження складу територіальної комісії Рівненської міської ради з питань встановлення розмірів орендної плати за земельні ділянки", та зважаючи на неоднакове тлумаченням його змісту та умов Договору колегія суддів констатує, що власне таке рішення може слугувати самостійною підставою для внесення змін до Договору, якщо сторони цього Договору безпосередньо визначили таку підставу для внесення змін в самому ж Договорі, що відповідає принципу свободи договору, встановленому статтями 3, 6, 627 Цивільного кодексу України.

Водночас, колегія суддів зазначає, що відповідно до пункту 13 Договору розмір орендної плати переглядається у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни нормативної грошової оцінки земель у місті Рівному; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, зміни коефіцієнтів індексації визначених законодавством; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини Орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом.

З огляду на зазначене колегія суддів зауважує, що визначальним для встановлення наявності чи відсутності підстав для внесення змін до договору оренди землі на підставі рішення місцевої ради є наявність чи відсутність застереження щодо такої підстави для зміни договору у тексті самого договору відповідно до принципу свободи договору.

В свою чергу розглядаючи позовні вимоги Первісного Позивача саме в площинні умов Договору (пункт 13) колегія суддів зазначає, що сторони прямо і чітко не передбачили можливість перегляду і зміни розміру орендної плати в разі прийняття Первісним Позивачем рішення про зміну розмірів орендної плати.

З огляду на те, що за змістом пункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу України та статті 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то колегія суддів приходить до висновку, що згідно з пунктом 13 Договору оренди землі підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами цього Договору, має бути саме законодавча зміна граничного (мінімального чи максимального) розміру цієї плати або зміна розміру земельного податку, а не визначення рішенням Первісного Позивача розміру орендної плати за землю шляхом можливого запровадження нових орендних ставок в залежності від видів економічної діяльності землекористувача.

При цьому, колегія суддів зауважує, що до переліку повноважень Первісного Позивача у галузі земельних відносин, визначеного статтею 9 Земельного кодексу України, не входить законодавче встановлення або зміна граничного (мінімального та максимального) розміру орендної плати за земельні ділянки комунальної власності, оскільки такі повноваження в силу приписів статті 288 Податкового кодексу України належать Верховній Раді України - єдиному органу законодавчої влади в Україні (стаття 75 Конституції України).

Окрім того, апеляційний господарський суд відхиляє доводи апеляційної скарги Первісного Позивача, відносно того, що з прийняттям Первісним Позивачем рішення від 19 жовтня 2017 року №3427 фактично змінився розмір орендної плати для даного виду землекористування, оскільки, як зазначено вище в даній постанові, за змістом статті 288 Податкового кодексу України, граничні (мінімальний та максимальний) розміри орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності встановлюються і змінюються виключно на законодавчому рівні, а не рішеннями органів місцевого самоврядування.

Враховуючи усе вищеописане в даному судовому рішенні, судова колегія констатує, що зміна розміру орендної плати (у відсотках від нормативно-грошової оцінки), оформлена додатками до рішень Первісного Позивача "Про затвердження Положення про порядок встановлення розмірів орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності на території міста Рівного та за його межами, які є власністю територіальної громади міста, і затвердження складу територіальної комісії Рівненської міської ради з питань встановлення розмірів орендної плати за земельні ділянки", не може вважатися законодавчою підставою для внесення змін до Договору в частині розміру орендної плати, оскільки цими рішеннями законодавчо не встановлюються граничні (мінімальний та максимальний) розміри орендної плати за земельні ділянки комунальної власності.

Водночас, зазначені рішення можуть бути підставою для внесення змін до договору оренди землі, якщо сторони договору оренди визначили безпосередньо в самому договорі таку підставу для перегляду розміру орендної плати, що узгоджується з принципом свободи договору, встановленим статтями 3, 6, 627 Цивільного кодексу України.

Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 16 квітня 2018 року № 910/7905/17.

З врахуванням усього вищеописаного в даній судовій постанові та з врахуванням серйозності та важливості основного доводу Первісного Відповідача, що внаслідок істотної зміни обставин подальше користування земельною ділянкою на основі спірного Договору є неможливим (з огляду на наявність усіх чотирьох елементів необхідних для застосування статті 652 Цивільного кодексу України) в площинні відсутності правової підстави для внесення змін до Договору щодо розміру орендної плати, Північно-західний апеляційний господарський суд повно, всебічно та об`єктивно дослідив всі доводи та докази Позивача, Відповідача та Третіх осіб, як кожний окремо, так і у їх комплексі та сукупності на підтвердження чи не підтвердження підстав щодо первісного позову про внесення змін до Договору та зустрічного позову про розірвання Договору, і приходить до висновку про обгрунтованість зустрічних позовних вимог Первісного Відповідача та про безпідставність та непідтвердженність позовних вимог.

З огляду на усе вищеописане в даній судовій постанові, апеляційний господарський суд прийшов до висновку про необхідність задоволення зустрічних позовних вимог щодо розірвання договору оренди земельної ділянки та про відмову в задоволенні позовних вимог про внесення змін до договору оренди землі.

Дане вчинено і місцевим господарським судом, а відтак апеляційний господарський суд залишає оспорювань рішення без змін з огляду на його законність і обгрунтованість, а також те, що при прийнятті даної постанови, Північно – західним апеляційним господарським судом не встановлено обставин, що б вказували на необхідність скасування даного рішення (в розумінні частини 4 статті 269 ГПК України).

Відтак , виносячи дану постанову та враховуючи те, що апеляційним господарським судом залишено без задоволення апеляційну скаргу Первісного Позивача, апеляційний господарський суд, відповідно статті 129 Господасрького процесуального кодексу України, залишає судовий збір за розгляд апеляційної скарги за Первісним Позивачем.

Керуючись статтями 269, 270, 271, 272, 273, 275, 276, 277, 278, 279, 280, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Рівненської міської ради на рішення Господарського суду Рівненської області від 20 лютого 2019 року в справі №918/728/18 - залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду Рівненської області від 20 лютого 2019 року в справі №918/728/18 - залишити без змін.

3. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття.

4. Постанову апеляційної інстанції може бути оскаржено у касаційному порядку до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

5. Справу № 918/728/18 повернути Господарському суду Рівненської області.

Повний текст постанови складено 25 червня 2019 року.

Головуючий суддя Василишин А.Р.

Суддя Бучинська Г.Б.

Суддя Мельник О.В.