ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ

__________________________________________________________________________________________________________________________________________

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

"12" грудня 2017 р.Справа № 916/661/17

За позовом: Заступника прокурора Одеської області в інтересах держави в особі Одеської обласної державної адміністрації

До відповідачів: Регіонального відділення Фонду Державного майна України по Одеській області, Фізичної особи-підприємця Лавренюк Валентини Олексіївни

За участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповдачів: Державного закладу "Спеціалізованого (спеціального) клінічного санаторію В.П. Чкалова" Міністерства охорони здоров'я України

За участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідачів: Міністерства охорони здоров'я України

про визнання недійсним договору оренди землі, укладеного шляхом підписання удаваного правочину - договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності та зобов'язання повернути земельні ділянки, шляхом складання акту прийому-передачі

Колегія суддів у складі: Головуючий суддя Д'яченко Т.Г.

Судді: Волков Р.В., Никифорчук М.І.

Представники:

від прокуратури: Шивцова С.А., за посвідченням

від позивача (Одеської обласної державної адміністрації): не з'явився

від відповідача (Регіонального відділення Фонду Державного майна України по Одеській області): Данилов К.О., представник за довіреністю;

від відповідача (Фізичної особи-підприємця Лавренюк Валентини Олексіївни): .Мандрик Г.М., представник за довіреністю

від третьої особи (Державного закладу "Спеціалізованого (спеціального) клінічного санаторію В.П. Чкалова" Міністерства охорони здоров'я України): Чумак А.В., представник за довіреністю

від третьої особи (Міністерства охорони здоров'я України): не з'явився

У судовому засіданні, яке відбулось 17.11.2017р. відповідно до вимог ст. 77 ГПК України було оголошено перерву по справі до 04.12.2017р. о 14:00.

Суть спору: Заступник прокурора Одеської області в інтересах держави в особі Одеської обласної державної адміністрації та Одеської міської ради звернувся до господарського суду Одеської області з позовною заявою, у якій просить суд:

-визнати недійсним договір оренди землі, укладений 23.11.2007 року між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Одеській області та Фізичною особою-підприємцем Лавренюк Валентиною Олексіївною, площею 133,5 кв.м, 214,5 кв.м, 50 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, Франзуцький бульвар, 85, шляхом підписання удаваного правочину - договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, а саме: бетонного покриття пішохідних доріжок (парники), площею 133,5 кв.м, ґрунтової ділянки (насипний грунт під стелажем між доріжками) площею 214,5 кв.м, щебеневого майданчику площею 50 кв.м, розміщених за адресою: м. Одеса, Французький бульвар, 85, що перебувають на балансі Клінічного санаторію ім. В.П. Чкалова, укладеного 23.11.2007 р. між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Одеській області та Фізичною особою-підприємцем Лавренюк Валентиною Олексіївною;

-зобов'язати Фізичну особу-підприємця Лавренюк Валентину Олексіївну повернути Одеській обласній державній адміністрації земельні ділянки площею 133,5 кв.м, 214,5 кв.м, 50 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, Французький бульвар, 85, вартістю 1687738,90 грн. шляхом складання акту прийому-передачі.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 17.07.2017р. порушено провадження у справі №916/661/17, залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідачів: Державний заклад „Спеціалізованого (спеціального) клінічного санаторію ім. В.П. Чкалова" Міністерства Охорони Здоров'я України та призначено справу до розгляду у судовому засіданні.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 21.08.2017р. залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідачів, Міністерство охорони здоров'я України.

01.08.2017р. до господарського суду Одеської області представником Фізичної особи-підприємця Лавренюк Валентини Олексіївни надано клопотання в порядку ст. 22, п.1 ч. 1 ст. 81 ГПК України, у якому заявник просив суд частину позовних вимог заступника прокурора Одеської області в інтересах держави в особі Одеської міської ради до Регіонального відділення Фонду Державного майна України по Одеській області, Фізичної особи-підприємця Лавренюк Валентини Олексіївни, за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідачів: Державного закладу "Спеціалізованого (спеціального) клінічного санаторію В.П. Чкалова" Міністерства охорони здоров'я України, Міністерство охорони здоров'я України про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, укладеного шляхом підписання удаваного правочину - договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності у справі №916/661/17 - залишити без розгляду.

21.08.2017р. представником Регіонального відділення Фонду Державного майна України по Одеській області надано відзив на позовну заяву. (а.с. 231-237, т. 2).

13.09.2017р. до суду прокуратурою надано додаткові пояснення у справі та долучено до матеріалів справи додаткові документи. (а.с. 11-25, т. 3).

13.09.2017р. до господарського суду Одеської області представником Державного закладу "Спеціалізованого (спеціального) клінічного санаторію В.П. Чкалова" Міністерства охорони здоров'я України надано відзив на позовну заяву. (а.с. 26-32, т. 3).

Представником Одеської обласної державної адміністрації 13.09.2017р. надано пояснення до позовної заяви (а.с. 33,34, т. 3).

Ухвалою господарського суду Одеської області від 13.09.2017р. позовну заяву Заступника прокурора Одеської області в інтересах держави в особі Одеської міської ради до відповідачів: Регіонального відділення Фонду Державного майна України по Одеській області, Фізичної особи-підприємця Лавренюк Валентини Олексіївни, за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні відповдачів: Державного закладу "Спеціалізованого (спеціального) клінічного санаторію В.П. Чкалова" Міністерства охорони здоров'я України, Міністерство охорони здоров'я України про визнання недійсним договору оренди землі, укладеного шляхом підписання удаваного правочину - договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності та зобов'язання повернути земельні ділянки, шляхом складання акту прийому-передачі у справі №916/661/17 залишено без розгляду.

20.09.2017р. Міністерством охорони здоров'я України надано пояснення по справі (а.с. 58-63, т.3).

21.09.2017р. до господарського суду Одеської області від прокуратури надійшли додаткові пояснення у справі з копіями документів. (а.с. 64-74, т. 3).

22.09.2017р. представником відповідача - Фізичної особи-підприємця Лавренюк Валентини Олексіївни надано клопотання про залучення до матеріалів справи доказів укладання та виконання договору оренди нерухомого майна, що належить до Державної власності від 23.11.2007 року. (а.с. 75-136, т. 3).

26.09.2017р. до суду від Державного закладу "Спеціалізованого (спеціального) клінічного санаторію В.П. Чкалова" Міністерства охорони здоров'я України надійшли пояснення щодо позовних вимог. (а.с. 137-150, т. 3).

27.09.2017р. до господарського суду Одеської області представником прокуратури надано клопотання про призначення судової будівельно-технічної експертизи, у якому заявник просив суд призначити судову будівельно технічну експертизу, на вирішення якої поставити наступні питання:

- Чи є бетонне покриття пішохідних доріжок (парники)Ю площею 133,5 кв.м, ґрунтова ділянка (насипний грунт під стелажами між доріжками) площею 214,5 кв.м, щебеневий майданчик площею 50 кв.м, розміщені за адресою: м. Одеса, Французький бульвар, 85, що перебувають на балансі Клінічного санаторію ім. В.П. Чкалова об'єктом нерухомого майна?

- Чи вірно класифіковано об'єкт оцінки в звіті ТОВ ОВ „Ін юг-Експертиза" за 2013 рік про оцінку ринкової вартості об'єкта оцінки - бетонне покриття пішохідних доріжок (парники); ґрунтову ділянку (насипний грунт під стелажами між доріжками); щебеневий майданчик (інв. №10310053), загальною площею 398 кв.м, розміщені за адресою: м.Одеса, Французький бульвар, 85, що перебувають на балансі Клінічного санаторію ім. ВП. Чкалова? Якщо ні, то яким чином це вплинуло на результати вказаної оцінки?

Проведення експертизи доручити Одеському науково-дослідному інституту судових експертиз Міністерства юстиції України.

27.09.2017р. до суду від Регіонального відділення Фонду Державного майна України по Одеській області надійшли додаткові пояснення по справі. (а.с. 155-157, т. 3).

27.09.2017р. представником Фізичної особи-підприємця Лавренюк Валентини Олексіївни надано письмові пояснення по справі. (а.с. 158-165, т.3).

Ухвалою господарського суду Одеської області від 27.09.2017р. призначено справу №916/661/17 до колегіального розгляду у складі трьох суддів господарського суду Одеської області.

На підставі ухвали господарського суду Одеської області від 27.09.2017р., у справі №916/661/17 було призначено автоматичний розподіл справи між суддями з метою визначення складу колегії суддів. Згідно даних автоматичного розподілу справи між суддями від 27.09.2017р. було визначено наступний склад колегії суддів для колегіального розгляду справи №916/9661/17: головуючий суддя Д'яченко Т.Г., Волков Р.В., Никифорчук М.І.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 29.09.2017р. прийнято справу №916/661/17 до колегіального розгляду у наступному складі суду: головуючий суддя Д'яченко Т.Г., судді Волков Р.В., Никифорчук М.І. та призначено до розгляду у судвому засіданні.

02.11.2017р. до суду прокуратурою подано додаткові пояснення у справі. (а.с. 221-225, т. 3).

02.11.2017р. до господарського суду Одеської області представником Регіонального відділення Фонду Державного майна України по Одеській області надано клопотання в порядку ст. 30 ГПК України, у якому він просив суд викликати у судове засідання для надання пояснень з питань оцінки об'єктів оренди державного нерухомого майна оцінювача ОСОБА_8, яка знаходиться за адресою 65049, м. Одеса, Фонтанська дорога, 16/8, офіс №6, Товариство з обмеженою відповідальністю „ІНЮГ-ЕКСПЕРТИЗА".

Ухвалою господарського суду Одеської області від 03.11.2017р., зокрема, клопотання Регіонального відділення Фонду Державного майна України по Одеській області в порядку ст. 30 ГПК України від 02.11.2017р. задоволено, викликано у судове засідання, оцінювача ОСОБА_8 Товариства з обмеженою відповідальністю „ІНЮГ-ЕКСПЕРТИЗА" (Свідоцтво про реєстрацію №2655 від 15.04.2005р.; 65049, м.Одеса, Фонтанська дорога, 16/8, офіс №6) для надання пояснень з питань складеного оцінювачем Звіту про оцінку ринкової вартості об'єкта оцінки, розташованого за адресою: м. Одеса, Французький бульвар, №85.

У судовому засіданні, яке відбулось 17.11.2017р., присутнім оцінювачем ТОВ „ІНЮГ-ЕКСПЕРТИЗА" ОСОБА_8 було зазначено суду, що нею при складанні Звіту про ринкову вартість об'єкта оцінки оцінювалось нерухоме майно: бетоноване покриття пішохідних доріжок (парники), ґрунтове покриття (насип грунту під стелажами між доріжками) та щебеневий майданчик (інв. № 10310053), загальною площею 398 кв.м., які перебувають на балансі Спеціалізованого (спеціального) клінічного санаторію ім. В.П. Чкалова, за адресою м. Одеса, Французький бульвар, №85, та є об'єктами нерухомого майна, та відповідний об'єкт оцінки було ідентифіковано саме як нерухоме майно у вигляді спору та за ознакою відсутності у ринковому обігу, об'єкт оцінки був віднесений до спеціалізованого майна.

Відповідно до ст. 41 ГПК України, для роз'яснення питань, що виникають при вирішенні господарського спору і потребують спеціальних знань, господарський суд призначає судову експертизу. При цьому, учасники судового процесу мають право пропонувати господарському суду питання, які мають бути роз'яснені судовим експертом. Остаточне коло цих питань встановлюється господарським судом в ухвалі. В свою чергу, проведення судової експертизи доручається державним спеціалізованим установам чи безпосередньо особам, які відповідають вимогам, встановленим Законом України "Про судову експертизу".

Приймаючи до уваги, що суб'єктом оціночної діяльності ОСОБА_8, яка має спеціальні знання, при проведення незалежної оцінки було визначено та ідентифіковано відповідний об'єкт оренди, а також приймаючи до уваги пояснення, які були надано нею у судовому засіданні 17.11.2017р., судом клопотання прокуратури про призначення судової будівельно-технічної експертизи залишено без задоволення.

04.12.2017р. до господарського суду Одеської області представником Фізичної особи-підприємця Лавренюк Валентини Олексіївни надано письмові пояснення по справі. (а.с. 43-50, т. 4).

Розглянувши матеріали справи, заслухавши в судових засіданнях пояснення представників сторін, суд встановив.

23 листопада 2007 року між Регіональним відділенням Фонду Державного майна України по Одеській області (Орендодавець), Фізичною особою-підприємцем Лавренюк Валентиною Олексіївною (Орендар) та Клінічним санаторієм ім. В.П. Чкалова (далі - Балансоутримувач) було укладено Договір оренди нерухомого майна, що належить до Державної власності (надалі - договір), за умовами п. 1.1. якого Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування державне нерухоме майно бетонне покриття пішохідних доріжок (праники), площею 133,5 кв.м; ґрунтова ділянка (насипний грунт під стелажем між доріжками), площею 214,5 кв.м, щебеневий майданчик, площею 50 кв.м (далі - майно), розміщені за адресою: м. Одеса, Французький бульвар, 85, що перебувають на балансі Клінічного санаторію ім. В.П. Чкалова (далі - Балансоутримувач), вартість якого визначена згідно зі звітом про незалежну оцінку, що була проведена ОФ „Ін юг-Експертиза" у формі ТОВ на 31 травня 2007р. і становить 139000 грн.

Відповідно до п. 1.2. Договору, майно передається в оренду з метою розміщення пішохідних доріжок (інше використання нерухомого майна), площею 133,5 кв.м, продаж квітів (розміщення торговельних об'єктів з продажу непродовольчих товарів), площею 214,5 кв.м, розміщення кафе (розміщення кафе, які не здійснюють продаж товарів підакцизної групи), площею 50 кв.м.

Стан майна на момент укладання договору визначається згідно звіту про незалежну оцінку та дозволяє використовувати відповідно до мети Орендаря. (п. 1.3. Договору).

Відповідно до п. 2.1. Договору, Орендар вступає у строкове платне користування майном у термін, указаний у Договорі, але не раніше дати підписання Сторонами цього Договору та акта приймання-передавання майна.

На виконання умов укладеного Договору, 23 листопада 2007 року між Регіональним відділенням Фонду Державного майна України по Одеській області та Фізичною особою-підприємцем Лавренюк Валентиною Олексіївною було складено та підписано Акт приймання-передачі державного нерухомого майна, що перебуває на балансі Клінічного санаторію імені В.П. Чкалова, за яким Орендодавець передав, а Орендар прийняв в строкове платне користування державне нерухоме майно: бетонне покриття пішохідних доріжок (праники), площею 133,5 кв.м; ґрунтова ділянка (насипний грунт під стелажем між доріжками), площею 214,5 кв.м, щебеневий майданчик, площею 50 кв.м (далі - майно), розміщені за адресою: м. Одеса, Французький бульвар, 85, що перебувають на балансі Клінічного санаторію ім. В.П. Чкалова (далі - Балансоутримувач), вартість якого визначена згідно зі звітом про незалежну оцінку, що була проведена ОФ „Ін юг-Експертиза" у формі ТОВ від 31 травня 2007р. і становить 139000 грн.

Даний Акт приймання-передачі державного нерухомого майна від 23.11.2007р. було погоджено Балансоутримувачем - Клінічним санаторієм ім. В.П. Чкалова. (а.с. 44, т. 2).

Відповідно до п. 2.2. Договору, передача майна в оренду не тягне за собою виникнення в Орендаря права власності на це майно. Власником майна залишається держава, а Орендар користується ним протягом строку оренди.

Орендована нерухоме майно залишається на балансі Балосоутримувача із зазначенням того, що цей об'єкт є орендованим. (п. 2.5. Договору).

Умовами п. 3.1. Договору визначено, що орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995р. №786 (із змінами) та п. 19 Порядку проведення конкурсу на право оренди державного майна, який затверджено наказом Фонду державного майна України від 16.05.2007р. №768, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 11.06.2007р. за №604/13871 - за пропозицією Орендаря як єдиного заявника і становить ПДВ 2300 грн.

Орендна плата за перший місяць оренди - листопад 2007р. визначається шляхом коригування орендної плати, яка визначена у абзаці І цього пункту на індекси інфляції за серпень 2007р., за вересень 2007р., за жовтень та листопад 2007р. включно.

Відповідно до п. 3.6. Договору, орендна плата перераховується до державного бюджету та Балансоутримувачу у співвідношенні 50% до 50% щомісячно не пізніше 15 числа місяця відповідно до пропорцій розподілу, установлених Кабінетом Міністрів України і чинних на кінець періоду, за який здійснюється платіж. Одночасно копія платіжного доручення на перерахування орендної плати до державного бюджету 50% насилається Орендарем Орендодавцеві.

Відповідно до п. 6.1. Договору, Орендар має право використовувати орендоване майно згідно мети використання (п. 1.2.) та умов цього Договору.

Договором від 05.11.2010р. про внесення змін до Договору оренди від 23.11.2007р. (обліковий номер договору №20984091447) нерухомого майна, що належить до Державної власності було продовжено термін дії договору до 10.11.2012р., включно.

Надалі, між сторонами було укладено Договір від 20.03.2013р. до Договору оренди від 23.11.2007р. (обліковий номер договору №20984091447) нерухомого майна, що належить до Державної власності, яким внесено зміни до п. 3.1. Договору, та визначено, що орендна плата становить без урахування ПДВ за базовий місяць розрахунку лютий 2013р. - 6568,37 грн., термін дії договору продовжено до 10.10.2015р. включно, а також погоджено, зокрема, що Акт приймання-передачі від 23.11.2007р. вважається таким, що втратив чинність.

20 березня 2013 року Регіональним відділенням Фонду Державного майна України по Одеській області та Фізичною особою-підприємцем Лавренюк Валентиною Олексіївною було складено та підписано новий Акт приймання-передачі державного нерухомого майна, що перебуває на балансі Клінічного санаторію імені В.П. Чкалова, до Договору оренди від 23.11.2007р., за яким Орендодавець передав, а Орендар прийняв в строкове платне користування державне нерухоме майно бетонне покриття пішохідних доріжок (праники), площею 133,5 кв.м; ґрунтова ділянка (насипний грунт під стелажем між доріжками), площею 214,5 кв.м, щебеневий майданчик, площею 50 кв.м (далі - майно), розміщені за адресою: м. Одеса, Французький бульвар, 85, що перебувають на балансі Клінічного санаторію ім. В.П. Чкалова (далі - Балансоутримувач), вартість якого визначена згідно зі звітом про незалежну оцінку, що була проведена ОФ „Ін юг-Експертиза" у формі ТОВ від 31 травня 2007р. і становить 439100 грн.

Майно передається в оренду з метою розміщення пішохідних доріжок (інше використання нерухомого майна), площею 133,5 кв.м, продаж квітів (розміщення торговельних об'єктів з продажу непродовольчих товарів), площею 214,5 кв.м, розміщення кафе (розміщення кафе, які не здійснюють продаж товарів підакцизної групи), площею 50 кв.м.

Договором від 21.10.2015р. про внесення змін до Договору оренди від 23.11.2007р. (обліковий номер договору №20984091447) нерухомого майна, що належить до Державної власності було продовжено термін дії договору до 10.09.2018р., включно.

Відповідно до Звіту ОФ „Ін юг-Експертиза" у формі ТОВ про оцінку ринкової вартості об'єкта оцінки - бетонованого покриття пішохідних доріжок (парники) ґрунтового покриття (насип грунту під стелажами між доріжками), щебеневого майданчика (інв. № 10310053), загальною площею 398 кв.м, які перебувають на балансі Спеціалізованого (спеціального) клінічного санаторію ім. В.П. Чкалова, за адресою м.Одеса, Французький бульвар, №85, визначено, що ціль оцінки - визначення ринкової вартості об'єкта оцінки станом на 31 грудня 2012 року для розрахунку орендної плати при укладанні Замовником договору оренди.

За даним Звітом визначено об'єкт оцінки як бетоноване покриття пішохідних доріжок (парники), ґрунтове покриття (насип ґрунту під стелажами між доріжками), щебеневий майданчик (інв. № 10310053), загальна площа 398 кв.м, які находяться на балансі Спеціалізованого (спеціального) клінічного санаторію ім. В.П. Чкалова, за адресою м. Одеса, Французький бульвар, №85.

У даному Звіті зазначено, що відкрита площадка загальною площею 348 кв.м розташована з тепличним комплексом та призначена для установки металевих стелажів з виставленою продукцією тепличного господарства, забезпечена організованими підходами к стелажам у вигляді бетонованого покриття.

Площа бетонованого покриття складає 133,5 кв.м, представляє собою бетоновані доріжки між стелажами. Покриття виконано в 2005р., перебуває у гарному стані.

Ґрунтова площадка представлена насипним грунтом - чорнозем під стелажами між доріжками, загальною площею 214,5 кв.м Глибина засипки складає орієнтовно 300 мм.

Щебеневий майданчик площею 50 кв.м призначений для установки бесідки (кафе), майданчик розташований рядом з тепличним комплексом на господарчому дворі.

З урахуванням наданих Замовником документів та вихідних даних, які розглядались оцінювачем, як достовірні, ґрунтуючись на результатах маркетингу ринку та виконаних розрахунках, з обов'язковим врахуванням допущень, викладених в Звіті, ринкова вартість об'єкта оцінки в сумі складає 439100 грн., в тому числі відкриті майданчики площею 348 кв.м, з бетонованим та ґрунтовим покриттям - 386000 грн. та майданчики площею 50 кв.м з щебеневим покриттям - 53100 грн.

З матеріалів справи вбачається, що Державний Акт серія І-ОД №001831 на право постійного користування землею, виданий Клінічному санаторію ім. В.П. Чкалов (м.Одеса, Французький бульвар, 85) Одеською міською Радою народних депутатів Одеської області на право постійного землекористування 17,9040 гектарів землі в межах згідно з планом користування землю, за яким надано у постійне користування для експлуатації та обслуговування будівель і споруд санаторію відповідно до Рішення Одеської міської Ради народних депутатів від 29 квітня 2002 року №97-ХХІV.

Даний Державний Акт серія І-ОД №001831 на право постійного користування землею зареєстровано в Книзі записів державних актів на право постійного користування землею за №227.

У подальшому, Розпорядженням Одеської обласної державної адміністрації від 16 травня 2003 року №401/А-2003 „Про надання в оренду земельної ділянки Товариству з обмеженою відповідальністю „Ольвія", зокрема, припинено право постійного користування клінічним санаторієм імені В.П. Чкалова земельною ділянкою площею 1,2851 за за адресою м. Одеса, Французький бульвар, 85, та зараховано її до земель запасу. Затверджено проект відведення земельної ділянки Товариству з обмеженою відповідальністю „Ольвія" та надано із земель запасу Товариству з обмеженою відповідальністю „Ольвія" в довгострокову оренду строком на 50 років земельну ділянку площею 1,2851 га, в тому числі під капітальну одноповерхову забудову - 0,0118 га, під проїздами, проходами та площадками - 0,1931 га, під зеленими насадженнями - 0,6964 га, за адресою: м. Одеса, Французький бульвар, 85 для експлуатації та обслуговування будівель та споруд спортивного комплексу.

Рішенням Одеської міської ради від 04.02.204р. №2359-ХХІV припинено право постійного користування клінічним санаторієм імені В.П. Чкалова земельною ділянкою площею 1,2851 за адресою м. Одеса, Французький бульвар, 85, за його добровільною відмовою, затверджено проект відведення земельної ділянки надано Товариству з обмеженою відповідальністю „Ольвія" на земельну ділянку площею 1,2851 га, в тому числі під капітальну одноповерхову забудову - 0,0118 га, під проїздами, проходами та площадками - 0,1931 га, під зеленими насадженнями - 0,6964 га, за адресою: м. Одеса, Французький бульвар,85, для експлуатації та обслуговування будівель та споруд спортивного комплексу та, зокрема, затверджено договір оренди земельної ділянки між Одеською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю „Ольвія".

Ґрунтуючи заявлені позовні вимоги прокурором було зазначено суду наступне.

На думку Заступника прокурора Одеської області, Договір оренди нерухомого майна, що належить до Державної власності від 23 листопада 2007 року є удаваним, та вчинений його сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, а саме договору оренди землі, у зв'язку з чим прокурор просить суд визнати такий договір недійсним.

Заступник прокурора Одеської області зазначає, що відповідно до п. 2 Національного стандарту № 2 „Оцінка нерухомого майна", який затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 28.10.2004р. за №1442 встановлено, що земельна ділянка - частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, визначеними щодо неї межами. Під час проведення оцінки земельна ділянка розглядається як частина земної поверхні і (або) простір над та під нею висотою і глибиною, що необхідні для здійснення земельних поліпшень.

При цьому, як зазначає прокурор, відповідно до переліку майна, що перебуває на балансі санаторію, наданого Міністерством охорони здоров'я України листом від 17.08.2016р., таке майно як щебеневий майданчик, ґрунтова ділянка (насипний грунт) та бетонне покриття пішохідних доріжок - відсутнє.

Також, як було зазначено у позові, відсутні відомості щодо майна, яке передано у оренду Фізичній особі-підприємцю Лавренюк Валентині Олексіївні в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Разом з тим, у постійному користуванні Клінічного санаторію ім. В.П. Чкалова на підставі Державного акту на право постійного користування серії І-ОД №001831 від 30.08.2002р. перебуває земельна ділянка 17,9040 га.

За твердженнями прокурора, об'єкти нерухомості, які можуть бути об'єктами цивільних прав, що знаходяться у користуванні (віданні) державного підприємства є земельні ділянки площами 133 кв.м, 214,5 кв.м та 50 кв.м, а не ґрунтова доріжка, щебеневий майданчик та бетоноване покриття пішохідних доріжок.

За посиланням Заступника прокурора Одеської області, Регіональним відділенням Фонду Державного майна України по Одеській області на підставі спірного правочину було передано в оренду Фізичній особі-підприємцю Лавренюк Валентині Олексіївні не нерухоме майно, що належить до державної власності, а земельні ділянки, які знаходяться у постійному користуванні державного підприємства на підставі відповідного державного акту, порядок передачі яких в оренду визначається Земельним Кодексом України та Законом України „Про оренду землі".

Як стверджує Заступник прокурора Одеської області, враховуючи положеннями чинного законодавства та аналізуючи положення спірного договору оренди державного майна, вбачається, що Регіональне відділення Фонду державного майна України по Одеській області за плату передало на користь Фізичної особи-підприємця Лавренюк Валентини Олексіївни саме земельну ділянку, отже, до спірного правочину підлягають застосуванню нормативно-правові акти, які регламентують вимоги для укладення саме договорів оренди землі.

Відповідно до приписів чинного законодавства, Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Одеській області не було виконано обов'язкових процедур для відведення в оренду земельної ділянки, та оскільки Договір оренди нерухомого майна, що належить до Державної власності віл 23 листопада 2007 року укладений в порушення вимог ст. 122, 123, 124 та 134 Земельного Кодексу України, він, на думку прокурора, підлягає визнанню недійним, у зв'язку з тим, що суперечить актам цивільного законодавства.

Також, прокурором було зазначено, що відповідно до довідки Управління Держгеокадастру у м. Одесі від 26.10.2016р., вартість 1 кв.м. земельної ділянки за адресою: м. Одеса, Французький бульвар, 85 складає 4240,55 грн., тобто вартість земельної ділянки площею 398, кв.м, які фактично передано у оренду складає 1687738,90грн.

Позивач - Одеська обласна державна адміністрація підтримує заявлені вимоги прокурора та зазначає, що укладений між сторонами договір є удаваним та його вчинено сторонами з метою приховання іншого договору - договору оренди земельної ділянки.

Власником земельної ділянки є держава в особі Одеської обласної державної адміністрації, у зв'язку з чим використання відповідачем земельної ділянки державної власності без відповідного рішення Одеської обласної державної адміністрації є неправомірним.

Заперечуючи проти заявлених вимог Заступника прокурора Одеської області в інтересах держави в особі Одеської обласної державної адміністрації відповідачем - Регіональним відділенням Фонду Державного майна України по Одеській області зазначалось суду наступне.

Об'єкти оренди - нерухоме майно знаходяться на земельній ділянці, яка перебуває в користуванні Державного закладу "Спеціалізованого (спеціального) клінічного санаторію В.П. Чкалова" Міністерства охорони здоров'я України на підставі відповідного Державного акту.

Для передачі в оренду площадки площею 348 кв.м (парник), щебеневої площадки 50 кв.м було надано пакет документів, а саме довідки баланосоутримувача від 09.07.2007р. №237/01 від 11.06.2007р. №212/01, 11/01 від 15.01.2013р. про те, що об'єкти оренди, а саме бетоноване покриття пішохідних доріжок (парники) площею 133,5 кв.м, ґрунтова ділянка (парники), загальною пдощею 214,5 кв.м. та щебеневий майданчик, загальною площею 50 кв.м, знаходяться на балансі Клінічного санаторію ім. В.П. Чкалова за інвентарним номером 10100503, та лист-згода Міністерства охорони здоров'я України від 21.08.2007р. №9.03-15/603 на передачу в оренду державного нерухомого майна - парників загальною площею - 348 кв.м, майданчика площею 50 кв.м, з метою розміщення пішохідних доріжок, продаж квітів та розміщення кафе.

Тобто, Міністерство охорони здоров'я України, як орган уповноважений на управління майном, і балансоутримувач надали свою згоду на передачу в оренду державного нерухомого майна.

Згідно Звіту пор ринкову вартість об'єкту оренди, об'єктом оренди є відкрита площадка, загальною площею 348,2 кв.м, яка призначена для встановлення металевих стелажів з виставленою продукцією тепличного господарства, яка забезпечує організовані підходи до стелажів у вигляді бетонного покриття, та складається з бетонного покриття - 133,5 кв.м, яке виконано у 2005р. (бетонні доріжки між стелажами), ґрунтової ділянки, яка представлена насипним грунтом - чорнозем - під стелажами між доріжками площею 214,5 кв.м, тобто, це площадка з насипним грунтом - чорноземом, глибиною 500 мм, яка призначена для парників, яка в силу ст. 181 Цивільного Кодексу України, є нерухомим майном та щебенева площадка - 50 кв.м для встановлення альтанки (кафе).

Як було зазначено у відзиві, право постійного користування земельною ділянкою із земель державної та комунальної власності набувають лише підприємства, установи та організації, що належать до державної або комунальної власності. Тому Державний заклад "Спеціалізованого (спеціального) клінічного санаторію В.П. Чкалова" Міністерства охорони здоров'я України сплачує податок за землю, а Орендар - Фізична особа-підприємцем Лавренюк Валентина Олексіївна тільки орендує державне нерухоме майно.

Також, Регіональним відділенням Фонду Державного майна України по Одеській області було зазначено суду, що земельна ділянка вимірюється в гектарах, а ні в квадратних метрах, як було зазначено у позові прокурором.

Також пояснювалось суду, що Договір оренди нерухомого майна, що належить до Державної власності від 23 листопада 2007 року, було укладено у відповідності до вимог ст. 10 Закону України „Про оренду державного та комунального майна".

Так, типовий договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до державної власності, Фонд державного майна України затвердив своїм Наказом від 23.08.2000р. №1774, який було зареєстровано в Міністерстві юстиції України 21.12.2000р. за №931/5152 (із змінами та доповненнями).

В свою чергу, типовий договір оренди землі, який був затверджений Постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004р. №220, відрізняється за змістом від типового договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до державної власності.

Як пояснює відповідач, в наданих прокурором відомостях про державне нерухоме майно станом на 01.07.2016р. під інвентарним номером 10310053 рахуються будівлі тепличного господарства, та саме це майно і стало об'єктом оренди у 2007 році.

Міністерством охорони здоров'я України, зокрема, було зазначено, що в прохальній частині прокурор просить суд повернути земельну ділянку за адресою: м.Одеса, Французький бульвар, 85 Одеській обласній державній адміністрації, однак, разом з тим, земельна ділянка за вказаною адресою перебуває у постійному користуванні Санаторію, органом управління якого є Міністерство охорони здоров'я України.

Відповідач - Фізична особа-підприємець Лавренюк Валентина Олексіївна з позовними вимогами не погоджується, вважає їх необґрунтованими, незаконними та такими, що не підлягають задоволенню з наступних підстав.

Прокурор стверджує, що об'єктами нерухомості, які можуть бути об'єктами цивільних прав, що знаходяться у користуванні (відданні) державного підприємства є земельні ділянки площами 133,5 кв.м, 214,5 кв.м та 50 кв.м, а не ґрунтова доріжка, щебеневий майданчик та бетоноване покриття пішохідних доріжок, однак з даними доводами відповідач не погоджується.

Об'єкт оцінки був ідентифікований як нерухоме майно у вигляді споруди: права користування земельною ділянкою з поліпшеннями, які з нею пов'язані у вигляді доріжок та покриття (Національний стандарт оцінки №1, п. 3, абз. 9).

Згідно Національного стандарту №2 до земельних поліпшень відносяться результати будь-яких заходів, що призводять до зміни якісних характеристик земельної ділянки та її вартості. До земельних поліпшень належать матеріальні об'єкти, розташовані в межах земельної ділянки, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни призначення, а також результати господарської діяльності або проведення певного виду робіт (зміна рельєфу, поліпшень ґрунтів, розміщення посівів, багаторічних насаджень, інженерної інфраструктури тощо) (п. 2 абз.3).

До споруд відносяться - земельні поліпшення, що не належать до будівель та приміщень, призначені для виконання спеціальних технічних функцій (п. 2 абз. 11).

Правомірність віднесення доріжок або майданчиків до об'єктів нерухомого майна - земельних поліпшень підтверджується, зокрема, п. 2 Інструкції „Про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна", затвердженої Наказом Держбуду України від 24.05.2003р. №127, яким передбачено, що технічної інвентаризації у якості об'єктів нерухомого майна підлягають елементи благоустрою та замощення.

Класифікатором державного майна, затвердженого Фондом державного майна України від 15.03.2006р. №461, передбачено, що нерухоме майно (нерухомі речі): інженерні споруди - до яких віднесені об'ємні, площині або лінійні наземні, надземні або підземні будівельні системи, що складаються з несучих та в окремих випадках огороджувальних конструкцій і призначені для виконання виробничих процесів різних видів, розміщення устаткування, матеріалів та виробів, для тимчасового перебування і пересування людей, транспортних засобів, вантажів, переміщення рідких та газоподібних продуктів та інше".

За ознакою відсутності у ринковому обігу, об'єкт оцінки віднесений до спеціалізованого майна.

Згідно до Національного стандарту №1 (п. 3 абз. 18), спеціалізоване майно - майно, що як правило, не буває самостійним об'єктом продажу на ринку і має найбільшу корисність та цінність у складі цілісного майнового комплексу.

Оцінка спеціалізованого майна здійснюється за дефініцією залишкової вартості заміщення (НС №1 п. 22 „Залишкова вартість заміщення (відтворення)", як база оцінки визначається із застосуванням витратного підходу і використовується для проведення оцінки спеціалізованого майна, у тому числі для ведення бухгалтерського обліку з метою визначення його справедливої вартості з положеннями (стандартами) бухгалтерського обліку.

Вартість заміщення бетонованого покриття пішохідних доріжок та щебеневого майданчика визначалась за збірником УПВС №12, вартість ґрунтового покриття - шляхом розрахунку витрат на відтворення аналогічного об'єкта станом на дату оцінки.

Об'єм прав на об'єкт оцінки визначений виходячи з наданих оцінювачу замовником документів.

Права на земельні поліпшення підтверджуються листом Державного закладу «Спеціалізований (спеціальний) клінічний санаторій ім. В.П. Чкалова» МОЗ України про утримання їх на балансі замовника.

Права користування земельною ділянкою підтверджуються державним актом на право постійного користування земельною ділянкою Державним закладом „Спеціалізований (спеціальний) клінічний санаторій ім. В.П. Чкалова" МОЗ України.

На дату проведення оцінки, земельна ділянка, яка зайнята об'єктом оцінки, вилучена, викуплена (приватизована) не була, і, відповідно, ринкова вартість прав власності на земельну ділянку не може являтись складовою частиною ринкової вартості об'єкту оцінки.

Вартість нематеріального активу - права користування земельною ділянкою, визначалась відповідно до вимог п.41 Методики оцінки майна, затвердженого Постановою КМУ №1891 від 10.12.2003 року та роз'ясненнями деяких положень Методики №10-36-835 від 23.01.2004 року (п.13), які передбачають, що при оцінці об'єктів державної власності обов'язково враховувати вартість нематеріальних активів (в даному випадку - права користування земельними ділянками під покриттям) і при відсутності „ринкових даних" необхідних для розрахунку додаткового доходу орендаря за перший рік, його величина визначається шляхом капіталізації фактично нарахованої земельної орендної плати або земельного податку за використання земельними ділянками, якщо орендна плата встановлена на рівні земельного податку.

За поясненнями відповідача, прокурор стверджує, що його висновки щодо фактичної передачі в оренду земельної ділянки, а не іншого майна, підтверджуються висновком про оцінку ринкової вартості об'єкту оцінки №1447, виготовленої ТОВ ОФ „ІНЮГ-ЕКСПЕРТИЗА", це твердження прокурора, на думку відповідача, не відповідає дійсності з наступних підстав.

Дослідивши вищевказаний Звіт (висновок, як його назвав позивач), на титульному аркуші можна побачити найменування об'єкту оцінки - „...бетоноване покриття (насип грунта під стелажами між доріжками (парники), ґрунтового покриття (насип ґрунту під стелажами між доріжками), щебеневої площадки". На аркушах 2, 3, 4 (абз.1), 5 (абз.1) Звіту зазначено об'єкт оцінки - той самий, що і на титульному аркуші. На аркуші 7 (абз.6) в якості аналогу при оцінці було взято саме „...покриття цементно-бетоноване", а не земельна ділянка (грунтовий шар). На аркуші 11 Звіту знову зустрічається об'єкт оцінки - той самий, що і на всіх попередніх аркушах. В додатку №1 „Фотофіксація об'єкту оцінки" під фото в його описах зазначено „бетоноване покриття пішохідних доріжок, ґрунтове покриття і щебеневий майданчик".

Крім того, в листі за №11/01 від 15.01.2013 року на ім'я Оціночної фірми „ІНЮГ - ЕКСПЕРТИЗА" за підписом головного лікаря ДЗ „Спеціалізований (спеціальний) клінічний санаторій ім. В.П. Чкалова" МОЗ України Паненко А.В., вказано саме бетонне покриття пішохідних доріжок (парники), площею 133,5 кв.м, грунтова ділянка (насипний грунт під стелажем між доріжками), площею 214,5 кв.м, щебеневий майданчик, площею 50,0 кв.м, а не земельна ділянка.

Крім того, відповідно до Статуту Державного закладу „Спеціалізований (спеціальний) клінічний санаторій імені В.П. Чкалова" Міністерства охорони здоров'я України, який затверджений наказом МОЗ України від 19.09.2007 року №576 та державну реєстрацію змін до якого проведено 01.11.2007 року та 19.12.2008 року, Санаторій підпорядковується Міністерству охорони здоров'я України.

Майно Санаторію становлять основні фонди, обігові, оборотні і грошові засоби, а також інші матеріальні цінності, вартість яких відображається в балансі. Майно і кошти Санаторію є державною власністю та належать йому на праві оперативного управління. Земельна ділянка закріплена за Санаторієм у порядку визначеним законодавством України.

Таким чином, за посиланням Фізичної особи-підприємця Лавренюк Валентини Олексіївни, виходячи з того, що земельна ділянка надана у постійне користування Державному закладу „Спеціалізований (спеціальний) клінічний санаторій імені В.П. Чкалова" Міністерства охорони здоров'я України, який є державним закладом, а також з того, що на земельній ділянці, яка заходиться у постійному користуванні Санаторію, розташовані будівлі та споруди, інші об'єкти нерухомого майна державної власності, а також ту обставину, що земельна ділянка, яка заходиться у постійному користуванні Державного закладу „Спеціалізований (спеціальний) клінічний санаторій імені В.П. Чкалова" Міністерства охорони здоров'я України у порядку, встановленому законом, підстав для задоволення позову заступника прокурора Одеської області в інтересах держави в особі Одеської обласної державної адміністрації не має у зв'язку з відсутністю порушеного та/чи оспорюваного права.

Враховуючи вищевикладене, відповідач просить суд у задоволені позову заступника прокурора Одеської області в інтересах держави в особі Одеської обласної державної адміністрації до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Одеській області та фізичної особи-підприємця Лавренюк Валентини Олексіївни про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 23.11.2007 року, укладеного шляхом підписання сторонами удаваного правочину - договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності - відмовити повністю.

Позовні вимоги Заступника прокурора Одеської області в інтересах держави в особі Одеської обласної державної адміністрації обґрунтовано тим, що укладений між Фізичною особою-підприємцем Лавренюк Валентиною Олексіївною та Державним закладом "Спеціалізований (спеціальний) клінічний санаторій В.П. Чкалова" Міністерства охорони здоров'я України, договір оренди нерухомого майна - є удаваним правочином, оскільки приховує договір оренди земельної ділянки, який фактично укладений між відповідачами. В свою чергу договір оренди земельної ділянки, який фактично укладений між відповідачами, суперечить вимогам ст.ст.122,123,124 та 134 Земельного кодексу України, що в силу вимог ч.1 ст.215 ЦК України є підставою для визнання недійсним цього договору.

Суд, розглянувши матеріали справи, проаналізувавши норми чинного законодавства, заслухавши пояснення представників прокуратури та сторін, дійшов наступних висновків.

До виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених Господарським Кодексом України.

У відповідності до ч. 1 ст.11 Цивільного Кодексу України, цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки.

Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є: договори та інші правочини; створення літературних, художніх творів, винаходів та інших результатів інтелектуальної, творчої діяльності;завдання майнової (матеріальної) та моральної шкоди іншій особі; інші юридичні факти. (ч. 2 ст. 11 Цивільного Кодексу України).

При цьому, ст.12 Цивільного Кодексу України передбачає, що особа здійснює свої цивільні права вільно на власний розсуд.

Положеннями ст. 15 Цивільного кодексу України визначено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Відповідно до приписів ст. 16 Цивільного кодексу України, кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання права; визнання правочину недійсним; припинення дії, яка порушує право; відновлення становища, яке існувало до порушення; примусове виконання обов'язку в натурі; зміна правовідношення; припинення правовідношення; відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; відшкодування моральної (немайнової) шкоди; визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.

Відповідно до ч.1 ст.509 Цивільного Кодексу України, зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитор) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послуги, платити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. Зобов'язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.

Відповідно до ст.202 Цивільного Кодексу України, правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори). Одностороннім правочином є дія однієї сторони, яка може бути представлена однією або кількома особами. Односторонній правочин може створювати обов'язки лише для особи, яка його вчинила. Односторонній правочин може створювати обов'язки для інших осіб лише у випадках, встановлених законом, або за домовленістю з цими особами. Дво- чи багатостороннім правочином є погоджена дія двох або більше сторін. До правовідносин, які виникли з односторонніх правочинів, застосовуються загальні положення про зобов'язання та про договори, якщо це не суперечить актам цивільного законодавства або суті одностороннього правочину.

Згідно зі ст.203 Цивільного Кодексу України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Відповідно до ст. 235 Цивільного Кодексу України, удаваним є правочин, який вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили. Якщо буде встановлено, що правочин був вчинений сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, відносини сторін регулюються правилами щодо правочину, який сторони насправді вчинили.

Згідно з висновком, якій міститься у постанові Верховного Суду України №6-1026цс16 від 07.09.2016р., та який в силу вимог ст.111-28 ГПК України є обов'язковим для всіх суб'єктів владних повноважень, які застосовують у своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить відповідну норму права, відповідно до статті 235 ЦК України, удаваним є правочин, який вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили. Якщо буде встановлено, що правочин був вчинений сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, відносини сторін регулюються правилами щодо правочину, який сторони насправді вчинили. За удаваним правочином сторони умисно оформляють один правочин, але між ними насправді встановлюються інші правовідносини. На відміну від фіктивного правочину, за удаваним правочином права та обов'язки сторін виникають, але не ті, що випливають зі змісту правочину. Установивши під час розгляду справи, що правочин вчинено для приховання іншого правочину, суд на підставі статті 235 ЦК України має визнати, що сторони вчинили саме цей правочин, та вирішити спір із застосуванням норм, що регулюють цей правочин.

Відповідно до п.3.11. Постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 29.05.2013р №11 "Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними", встановивши у розгляді справи, що певний правочин вчинено з метою приховати інший правочин (удаваний правочин), господарський суд на підставі частини другої статті 235 ЦК України має виходити з того, що сторонами вчинено саме той правочин, який вони мали на увазі, і розглянути справу по суті із застосуванням правил, що регулюють цей останній правочин. Якщо він суперечить закону, господарський суд має прийняти рішення про визнання його недійсним із застосуванням, за необхідності, відповідних правових наслідків.

Як встановлено судом, правовідносини між Регіональним відділенням Фонду Державного майна України по Одеській області, як орендодавцем, Фізичною особою-підприємцем Лавренюк Валентиною Олексіївною, як орендарем та Клінічним санаторієм ім. В.П. Чкалова, як балансоутримувачем, виникли на підставі укладеного між ними 23 листопада 2007 року Договору оренди нерухомого майна, що належить до Державної власності, за умовами якого Орендодавець передав, а Орендар прийняв в строкове платне користування державне нерухоме майно: бетонне покриття пішохідних доріжок (праники), площею 133,5 кв.м; ґрунтова ділянка (насипний грунт під стелажем між доріжками), площею 214,5 кв.м, щебеневий майданчик, площею 50 кв.м (далі - майно), розміщені за адресою: м. Одеса, Французький бульвар, 85, що перебувають на балансі Клінічного санаторію ім. В.П. Чкалова (далі - Балансоутримувач).

Згідно зі ст. 759 Цивільного Кодексу України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Відповідно до ст.760 Цивільного Кодексу України, предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ). Законом можуть бути встановлені види майна, що не можуть бути предметом договору найму. Предметом договору найму можуть бути майнові права. Особливості найму окремих видів майна встановлюються цим Кодексом та іншим законом.

Згідно з ч.1 ст.2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Частиною першою ст.10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" встановлено, що істотними умовами договору оренди є: - об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); - термін, на який укладається договір оренди; - орендна плата з урахуванням її індексації; - порядок використання амортизаційних відрахувань, якщо їх нарахування передбачено законодавством; - відновлення орендованого майна та умови його повернення; - виконання зобов'язань; - забезпечення виконання зобов'язань - неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо; - порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди; - відповідальність сторін; - страхування орендарем взятого ним в оренду майна; - обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.

Дослідивши предмет укладеного між Регіональним відділенням Фонду Державного майна України по Одеській області, Фізичною особою-підприємцем Лавренюк Валентиною Олексіївною та Клінічним санаторієм ім. В.П. Чкалова Договору оренди нерухомого майна, що належить до Державної власності від 23 листопада 2007 року, проаналізувавши його умови та положення, суд прийшов до висновку, що спірний правочин за своєю природою є договором найму (оренди) нерухомого майна.

Судом встановлено, що у Договорі оренди нерухомого майна, що належить до Державної власності від 23 листопада 2007 року, наявні істотні умови, які має містити договір оренди комунального майна, наявні положення щодо орендної плати з урахуванням її індексації, порядку використання амортизаційних відрухувань, як то передбачено вимогами чинного законодавства України.

Також між Сторонами за оскаржуваним правочином було складено та підписано Акт прийому-передачі об'єкту, фактично відбувалась передача нерухомого майна, що є умовою, яка дозволяє встановити, що між сторонами укладеного саме договір оренди комунального майна.

Щодо самого об'єкту укладеного між сторонами Договору оренди нерухомого майна, що належить до Державної власності від 23 листопада 2007 року суд зазначає наступне.

Згідно з ч.1 ст.4 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", об'єктами оренди за цим Законом є: цілісні майнові комплекси підприємств, їх структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць). Цілісним майновим комплексом є господарський об'єкт з завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг) з наданою йому земельною ділянкою, на якій він розміщений, автономними інженерними комунікаціями, системою енергопостачання. У разі виділення цілісного майнового комплексу структурного підрозділу підприємства складається розподільчий баланс; - грошові кошти та цінні папери з урахуванням дебіторської та кредиторської заборгованості орендодавець надає орендареві на умовах кредиту за ставкою рефінансування Національного банку України, а інші оборотні матеріальні засоби викуповуються орендарем. Порядок викупу оборотних матеріальних засобів та використання грошових коштів, одержаних від їх викупу, а також грошових коштів, наданих орендареві на умовах кредиту відповідно до цієї статті, визначаються Кабінетом Міністрів України; нерухоме майно (будівлі, споруди, нежитлові приміщення) та інше окреме індивідуально визначене майно підприємств; майно, що не увійшло до статутного (складеного) капіталу господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації); захисні споруди цивільного захисту із збереженням їх цільового призначення, крім зазначених у частині другій цієї статті.

Положеннями ч.2 ст.4 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" встановлено, що не можуть бути об'єктами оренди, зокрема, водосховища та водогосподарські канали комплексного призначення, міжгосподарські меліоративні системи, гідротехнічні захисні споруди (крім гідротехнічних споруд рибогосподарської технологічної водойми).

За умовами укладеного між сторонами спірного правочину визначено, що об'єктом Договору оренди нерухомого майна є: бетонне покриття пішохідних доріжок (праники), площею 133,5 кв.м; ґрунтова ділянка (насипний грунт під стелажем між доріжками), площею 214,5 кв.м, щебеневий майданчик, площею 50 кв.м.