Справа № 815/4455/15

П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05 жовтня 2015 року Одеський окружний адміністративний суд у складі:

головуючого судді - Завальнюк І.В.,

за участю секретаря - Маковейчук Т.С.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Одесі справу за адміністративним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Сфєра ЛТД» до Департаменту Державної архітектурно-будівельної інспекції в Одеській області про визнання протиправним та скасування наказу, зобов'язання вчинити певні дії,

В С Т А Н О В И В:

Позивач звернувся до суду із вказаним адміністративним позовом, в якому просить визнати протиправним та скасувати наказ «Про скасування декларації про початок виконання будівельних робіт та реєстрації декларації про готовність об'єкта до експлуатації» № 45 «СК»; зобов'язати відповідача відновити реєстрацію декларації про початок виконання будівельних робіт від 21.12.2012 р. № ОД 08312511869 та декларації про готовність об'єкта до експлуатації від 19.12.2013 р. № ОД 143133531394, та внести їх до Єдиного реєстру отриманих повідомлень про початок виконання підготовчих і будівельних робіт, зареєстрованих декларацій про початок виконання будівельних робіт, виданих дозволів на виконання будівельних робіт, зареєстрованих декларацій про готовність об'єкта до експлуатації та виданих сертифікатів, повернених декларацій та відмов у видачі таких дозволів і сертифікатів.

В обґрунтування позовних вимог позивач зазначив, що підстави для прийняття оскаржуваного наказу не відповідають вимогам Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності». Зокрема, замовник, яким ТОВ «Сфера ЛТД» виступає за договором із КП «Великодолинське» про співпрацю від 12.10.2012 р., мав усі права щодо забудови території та оформлення відповідної документації (у т.ч. введення об'єкта в експлуатацію). При цьому чинне законодавство не пов'язує обов'язкову наявність у замовника права користування землею із можливістю подавати відповідні декларації до ДАБІ з метою їх реєстрації. Крім того, позивач зазначає, що декларації є документами одноразового застосування, у зв'язку із чим останні втрачають свою силу момент їх реєстрації, отже правові підстави для їх скасування також відсутні. Також позивач вказав на те, що у перевіряючих не було жодних підстав вважати, що хоча б одна із сторін договором про співробітництво бажала настання інших правових наслідків, аніж передбачалися договором, у зв'язку із чим відповідач помилково посилається на ст.235 ЦК України. У графі декларацій в графах про документ, що посвідчує право власності чи користування цілком правомірно вказано державний акт від 09.10.2012 р. серії ЯЯ № 206433, як документ, на підставі якого використовується земельна ділянка для будівництва. Суть даної графи зводиться до самого факту законності здійснення будівництва на визначеній земельній ділянці і не пов'язує обов'язкової наявності такого документу у особи, яка подає відповідну декларацію до реєстрації.

В судовому засіданні представник позивача позовні вимоги із викладених вище підстав підтримав у повному обсязі та просив задовольнити позов.

Представник відповідача в судовому засіданні позовні вимоги не визнав у повному обсязі, в задоволенні позову просив відмовити, зазначивши, що спірні декларації скасовані в межах правового поля, оскільки в останніх наведено недостовірні відомості. Так, в зазначених деклараціях у відомостях про документ, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, або договір суперфіцію позивачем вказано державний акт на право постійного користування, виданий комунальному підприємству. При цьому договір про співпрацю, укладений позивачем із КП «Великодолинське» передбачає лише передачу будівельного майданчику і питання земельної ділянки вказується лише у преамбулі договору. Отже статус земельної ділянки для цілей забудови не оформлений у відповідності до вимог ст.ст. 92, 95, ст.102-1 Земельного кодексу України, ст.4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», у зв'язку із чим ТОВ «Сфера ЛТД» не може виступати забудовником земельної ділянки. Таким чином, ДАБІ встановлено, що ТОВ «Сфера ЛТД» не оформлювались документи на право користування земельною ділянкою, у зв'язку із чим оскаржуваний наказ відповідає вимогам ч.2 ст.39-1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», оскільки наявні законні підстави для скасування реєстрації відповідних декларацій.

Вислухавши пояснення представників сторін та дослідивши матеріали справи, суд дійшов висновку про необґрунтованість адміністративного позову та відсутність підстав для його задоволення.

Судом встановлено, що на підставі постанови слідчого Київського РВ ГУМВС України в Одеській області від 24.04.2015 р., матеріалів досудового розслідування, внесеного до ЄРДР за № 42014160010000123, ДАБК України прийнято наказ від 12.06.2015 р. № 581 Про проведення позапланової передвіки ТОВ «Сфєра ЛТД» з питань дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил під час проведення будівельних робіт в смт. Великодолинське Овідіопольського району в межах вулиць Одеська, Іллічівська, Морська, Аккаржанська.

На підставі вищевказаного наказу та направлення від 16.06.2015 р. № 1825 співробітниками Інспекції ДАБК в Одеській області проведено перевірку, за результатами якої складено акт від 08.01.2015 р.

Перевіркою встановлено, що замовнику ТОВ «Сфєра ЛТД» Інспекція ДАБК в Одеській області 21.12.2012 р. зареєстровано декларацію про початок виконання будівельних робіт з будівництва житлового комплексу «Сімейне містечко» (І черга будівництво) за адресою: Овідіопольський район, смт. Великодолинське, в межах вулиць Одеська, Іллічівська, Морська, Аккаржанська № ОД 08312511869. В подальшому 18.12.2013 р. Інспекцією ДАБК в Одеській області зареєстровано декларацію про готовність об'єкта до експлуатації № ОД 143133531394.

Комісією, створеною відповідно до рішення Великодолинської сільради № 1086-УІ від 29.08.2014 р., було проведено обстеження об'єкта передачі, розташованого за адресою: в смт. Великодолинське Овідіопольського району в межах вулиць Одеська, Іллічівська, Морська, Аккаржанська та було передано Великодолинській сільраді Овідіопольського району.

Державною архітектурно-будівельною інспекцією України видано ТОВ «Сфєра ЛТД» дозвіл на виконання будівельних робіт із будівництва житлового комплексу «Сімейне Містечко» за адресою: смт. Великодолинське Овідіопольського району (в межах вулиць Одеська, Іллічівська, Морська, Аккаржанська) ІІ черга будівництва 22.06.2014 р. № ІУ № 114141120083, генеральним підрядником виступає ТОВ «Сфєра Білдінг», проектна документація розроблена ТОВ «АПГ «Грані», яка затверджена наказом замовника № 2 від 20.02.2014 р., категорія складності об'єкта IV, ГАП - Зірчук Г.В., інженер технічного нагляду - Ус В.В.

Земельна ділянка за вказаною вище адресою належить КП «Великодолинське» на підставі державного акту на право постійного користування земельною ділянкою від 08.10.2012 р. серія ЯЯ № 206433. Відповідно до договору про співпрацю від 12.10.2012 р. КП «Великодолинське» передано функції замовника будівництва з функціями укладення договорів, пов'язаних з будівництвом та вводом об'єкту до експлуатації ТОВ «Сфера ЛТД», який затверджений рішенням виконавчого комітету Великодолинської селищної ради Овідіопольського району від 12.10.2012 р. № 162.

Відповідно до листа прокуратури Одеської області від 12.06.2015 р. № 05/1-2423 вих.15 прокуратурою опрацьовується стан додержання діючого законодавства України під час проведення будівництва на території Овідіопольського району Одеської області.

Так, прокуратурою встановлено, що КП «Великодолинське» на підставі державного акту на право постійного користування використовує земельну ділянкою площею 9,8447 га, що розташована в смт. Великодолинське Овідіопольського району (землі житлової і громадської забудови).

З метою забудови вищезазначеної земельної ділянки між КП «Великодолинське» та ТОВ «Сфера ЛТД» укладено договір про співпрацю від 12.10.2012 р., відповідно до п.2 якого комунальне підприємство зобов'язано передати ТОВ «Сфєра ЛТД» всі функції замовника будівництва об'єкту з правом укладати будь-які договори, пов'язані з будівництвом та введенням об'єкту в експлуатацію, на період будівництва передано ТОВ «Сфера ЛТД» будівельну площадку шляхом підписання відповідного акту приймання-передачі, передано ТОВ «Сфера ЛТД» всі наявні документи на землекористування та будівництва об'єкту.

З огляду на акт перевірки від 08.07.2015 р. (а.с.15-18), перевіряючі дійшли висновку, що фактичною метою укладання вказаного договору про співпрацю є оренда земельної ділянки для будівництва багатоповерхових об'єктів нерухомості.

Також в ході перевірки встановлено, що 21 грудня 2012 р. Інспекцією ДАБК в Одеській області прийнято рішення щодо реєстрації декларації про початок виконання будівельних робіт ТОВ «Сфера ЛТД», а саме будівництво житлового комплексу «Сімейне містечко» на вищевказаній земельній ділянці, яка перебуває в постійному користуванні КП «Великодолинське».

Крім того, 22.04.2014 р. ДАБІ України видано ТОВ «Сфера ЛТД» дозвіл на виконання будівельних робіт щодо будівництва житлового комплексу «Сімейне містечко» за адресою: смт. Великодолинське Овідіопольського району (в межах вулиць Одеська, Іллічівська, Морська, Аккаржанська) ІІ черга будівництва.

З урахуванням викладеного, перевіряючі дійшли висновку про те, що вищевказані дозволи надані з істотним порушенням законодавства, зокрема з порушенням вимог ч.5 ст.116 Земельного кодексу України, ч.4 ст.26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», Порядку виконання будівельних робіт, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 р. № 466, оскільки право на будівництво нерухомого майна (забудову) мають власники земельних ділянок, землекористувачі, особи, які набули права користування чужою земельною ділянкою за договором із власником земельної ділянки або з інших передбачених законом підстав.

Втім, ТОВ «Сфера ЛТД» у власність або користування вищевказана земельна ділянка, на які проводяться будівельні роботи, не передавалась.

З огляду на державний акт на право постійного користування земельною ділянкою, вищевказана земельна ділянка надана в постійне користування КП «Великодолинське», у зв'язку із чим ТОВ «Сфера ЛТД» не має законних підстав використання цієї ділянки. Отже фактичною метою укладання вказаного договору про співпрацю є оренда земельної ділянки для будівництва багатоповерхових об'єктів нерухомості.

На підставі вищевикладеного перевіряючі дійшли висновку про те, що договір про співпрацю від 12.10.2012 р., укладений між КП «Великодолинське» та ТОВ «Сфера ЛТД» є удаваним та таким, що приховує договір оренди земельної ділянки, у зв'язку із чим не є належною правовою підставою для використання вказаної земельної ділянки під забудову.

На підставі вищевказаного акту перевірки Департаментом ДАБІ в Одеській області прийнято наказ від 14.07.2015 р. № 45 ск «Про скасування декларації про початок виконання будівельних робіт та реєстрації декларації про готовність об'єкта до експлуатації», яким скасовано реєстрацію декларації про початок виконання будівельних робіт № ОД 08312511869 від 21.12.2012 р. та декларації про готовність об'єкту до експлуатації № ОД 143133531394 від 19.12.2013 р.

Оцінивши належність, допустимість, достовірність наданих сторонами доказів, а також достатність та взаємний зв'язок у їх сукупності, суд вважає зазначений наказ обґрунтованим, а позовні вимоги такими, що не підлягають задоволенню у зв'язку з наступним.

З огляду на матеріали справи, Департаментом ДАБІ в Одеській області під час проведення перевірки було виявлено недостовірні дані у декларації про початок виконання будівельних робіт та декларації про готовність об'єкту до експлуатації, які є підставою вважати об'єкт самочинним будівництвом.

Так, жодних договорів щодо оренди земельної ділянки між КП «Великодолинське» та ТОВ «Сфера ЛТД» не укладалось. Натомість між комунальним підприємством та ТОВ «Сфера ЛТД» укладений договір про співпрацю від 12.02.2012 р.

Порядок будівництва нерухомого майна врегульовано відповідними нормативними актами, а саме: Земельним кодексом України; ЦК України; законами України: «Про основи містобудування», «Про регулювання містобудівної діяльності», «Про архітектурну діяльність», «Про пожежну безпеку», «Про забезпечення санітарного та епідемічного благополуччя населення», «Про охорону навколишнього природного середовища», «Про екологічну експертизу», «Про охорону культурної спадщини»; Порядком видачі будівельного паспорта забудови земельної ділянки, затвердженим наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 5 липня 2011 року N 103, зареєстрованим у Міністерстві юстиції України 22 липня 2011 року за N 902/19640.

У положеннях спеціальної матеріально-правової норми, що міститься в частині першій статті 376 ЦК України, поняття самочинного будівництва визначено через сукупність його основних ознак, які виступають умовами або підставами, за наявності яких об'єкт нерухомості може бути визначений самочинним, а саме, якщо: 1) він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена в установленому порядку для цієї мети; 2) об'єкт нерухомості збудовано без належного дозволу чи належно затвердженого проекту; 3) об'єкт нерухомості збудований з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Згідно із частиною другою статті 376 ЦК України особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Відповідно до ч.1 ст.102-1 Земельного кодексу України право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) і право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) виникають на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для таких потреб, відповідно до Цивільного кодексу України.

Важливою ознакою прав на чужі речі є визначення їх закритого переліку виключно законом (numerus clausus). Оскільки ці права є абсолютними, тобто встановлюють обов'язок для невизначеного кола осіб, такі особи повинні бути поінформовані про зміст і види цих прав.

Вищезазначена норма вказує на можливі способи встановлення цих прав: за договором (емфітевзис) та договором і заповітом (суперфіцій). Істотними умовами договору суперфіцію (виходячи насамперед із положень гл. 34 «Право користування чужою земельною ділянкою для забудови» ЦКУ) слід вважати (1) об'єкт - земельну ділянку, (2) її цільове призначення (будівництво «промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель» - ч. 1 ст. 413 ЦКУ), (3) визначений або невизначений строк (ч. ч. 4, 5 ст. 413 ЦКУ), (4) плата за користування, що може бути встановлена у вигляді «частки від доходу землекористувача», «якщо на земельній ділянці збудовані промислові об'єкти» (ч. 1 ст. 414 ЦКУ). Дуже доцільним є визначення у договорі також (5) долі будівель та споруд у випадку закінчення договору (див. ст. 417 ЦКУ), хоча дана умова і не віднесена законом до істотних.

Договір про суперфіцію укладається в письмовій формі (вимога щодо нотаріального посвідчення законом не передбачена). Необхідність додержання письмової форми випливає із ст. ст. 206 та 208 ЦКУ, а також необхідності державної реєстрації договору, передбаченої ст. ст. 182, 210 ЦКУ (див. також ст. 202 ЗКУ, Закон України «Про державну реєстрацію речових право на нерухоме майно та їх обтяжень»).

Згідно з ч.5 цієї ж статті укладення договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови здійснюється відповідно до Цивільного кодексу України з урахуванням вимог цього Кодексу.

Відповідно до ч.1 ст.4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» обов'язковій державній реєстрації підлягають речові права та обтяження на нерухоме майно, розміщене на території України, що належить фізичним та юридичним особам, державі в особі органів, уповноважених управляти державним майном, іноземцям та особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним організаціям, іноземним державам, а також територіальним громадам в особі органів місцевого самоврядування, а саме: право власності на нерухоме майно; 2) право володіння; право користування (сервітут); право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); право забудови земельної ділянки (суперфіцій); право господарського відання; право оперативного управління; право постійного користування та право оренди земельної ділянки; право користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами; іпотека; довірче управління майном; 3) інші речові права відповідно до закону; 4) податкова застава, предметом якої є нерухоме майно, та інші обтяження.

Відповідно до норм ст. 182 ЦК, Законів N 1952-IV, від 7 липня 2011 р. N 3613-VI «Про Державний земельний кадастр» емфітевзис і суперфіцій підлягають державній реєстрації.

Вирішуючи спір, суд враховує, що підстав для здійснення будівництва у якості забудовника, без оформлення земельної ділянки відповідно до ст.ст. 92, 95, 102-1 ЗК України, ч.2 п.1 ст.4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», у ТОВ «Сфера ЛТД» немає.

Так, предметом Договору про співпрацю від 12.02.2012 р. є передача КП «Великодолинське» ТОВ «Сфера ЛТД» будівельного майданчику, - площадки, на якій здійснюється будівництва Об'єкта, розташованого на земельній ділянці площею 9,8447 га, розташованої на території Великодолинської селищної ради, смт. Великодолинське, Овідіопольський район, Одеська область.

Вищезазначеним договором не врегульовано передачу земельної ділянки, на якій здійснюється будівництво житлового комплексу «Сімейне містечко» за адресою: Одеська область, Овідіопольський район, смт. Великодолинське, у межах вулиць Одеська, Іллічівська та Морська, КП «Великодолинське», замовником якого виступає ТОВ «Сфера ЛТД».

Відповідно до пункту 4 частини першої статті 1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» замовником будівництва є фізична або юридична особа, яка має намір щодо забудови території (однієї чи декількох земельних ділянок) і подала в установленому законодавством порядку відповідну заяву.

Частинами четвертою та п'ятою статті 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» встановлено, що право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації. Проектування та будівництво об'єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку: отримання замовником або проектувальником вихідних даних, розроблення проектної документації та проведення у випадках, передбачених статтею 31 цього Закону, її експертизи, затвердження проектної документації, виконання підготовчих та будівельних робіт, прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, реєстрація права власності на об'єкт містобудування.

Відповідно до частини першої статті 34 зазначеного Закону замовник має право виконувати будівельні роботи після: направлення замовником повідомлення про початок виконання будівельних робіт Державній архітектурно-будівельній інспекції або її територіальному органу (далі - інспекції державного архітектурно-будівельного контролю) за місцезнаходженням об'єкта будівництва - щодо об'єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта, які не потребують реєстрації декларації про початок виконання будівельних робіт або отримання дозволу на виконання будівельних робіт згідно з переліком об'єктів будівництва, затвердженим Кабінетом Міністрів України. Форма повідомлення про початок виконання будівельних робіт та порядок його подання визначаються Кабінетом Міністрів України; реєстрації відповідною інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю декларації про початок виконання будівельних робіт - щодо об'єктів будівництва, що належать до I - III категорій складності; видачі замовнику відповідною інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю дозволу на виконання будівельних робіт - щодо об'єктів будівництва, що належать до IV і V категорій складності.

Згідно із частиною першою статті 35 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» після набуття права на земельну ділянку замовник може виконувати підготовчі роботи, визначені державними будівельними нормами, стандартами і правилами, крім винесення інженерних мереж та видалення зелених насаджень, з повідомленням відповідної інспекції державного архітектурно-будівельного контролю.

Таким чином, безпосередньо Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності» встановлено, що проектування та будівництво може здійснюватись власниками або землекористувачами земельних ділянок, тобто визначено умовою для здійснення проектування та будівництва, є наявність у особи документа, який би підтверджував право власності на земельну ділянку або право користування земельною ділянкою.

У декларації про початок виконання будівельних робіт від 21.12.2012 р. № ОД 08312511869 та декларації про готовність об'єкта до експлуатації від 19.12.2013 р. № ОД 143133531394 в якості документу, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, вказано відомості про державний акт на право постійного користування земельною ділянкою серії ЯЯ № 206433 від 08.10.2012 р., виданого КП «Великодолинське», тобто недостовірні відомості.

З огляду на матеріали справи, підставою для скасування Декларації зазначено ст.39-1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» та п.29 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 461 від 13.04.2011 р.

Згідно з ч.2 ст.39-1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» у разі виявлення інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю факту подання недостовірних даних, наведених у надісланому повідомленні чи зареєстрованій декларації, які є підставою вважати об'єкт самочинним будівництвом, зокрема якщо він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту або будівельного паспорта, реєстрація такого повідомлення або декларації підлягає скасуванню інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. Про скасування повідомлення або декларації замовник письмово повідомляється протягом трьох робочих днів з дня скасування.

Відповідно до абз.1, 2 п.29 Порядку № 461 у разі виявлення Інспекцією недостовірних даних (встановлення факту, що на дату реєстрації декларації інформація, яка зазначалася в ній, не відповідала дійсності, та/або виявлення розбіжностей між даними, зазначеними у декларації), наведених у зареєстрованій декларації, які є підставою вважати об'єкт самочинним будівництвом, зокрема, якщо він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту або будівельного паспорта, реєстрація такої декларації підлягає скасуванню Інспекцією. Інспекція скасовує реєстрацію декларації шляхом видачі відповідного наказу та виключає запис про її реєстрацію з єдиного реєстру протягом п'яти робочих днів з дня виявлення факту подання недостовірних даних, наведених у декларації, які є підставою вважати об'єкт самочинним будівництвом.

Системний аналіз наведених правових норм при застосуванні до правовідносин, що є предметом судового дослідження, свідчить про обґрунтованість висновків перевіряючих, відображених у акті перевірки від 08.07.2015 року (а.с. 15-18) щодо подання ТОВ «Сфера ЛТД» недостовірних даних, наведених у зареєстрованих деклараціях, які є підставою вважати об'єкт самочинним будівництвом, зокрема у разі відсутності у особи документа, який би підтверджував право власності на земельну ділянку або право користування земельною ділянкою.

При цьому суд критично оцінює доводи позивача про те, що декларації втрачають чинність з моменту реєстрації, адже є актами одноразового застосування, що унеможливлює їх скасування.

Так, реєстрація декларації про готовність об'єкта до експлуатації може бути скасована лише у разі виявлення ДАБІ та її територіальними органами недостовірних даних, наведених у зареєстрованій декларації, які є підставою вважати об'єкт самочинним будівництвом, зокрема, якщо він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту або будівельного паспорта.

При цьому виявлення недостовірності даних у декларації про початок виконання будівельних робіт є підставою для вчинення відповідачем відповідних дій передбачених статтею 39-1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», п.29 Порядку № 461, тобто прямо передбачена чинним законодавством. Питання скасування декларації жодним чином не залежить від факту закінчення будівництва об'єкта, у зв'язку із чим суд відхиляє відповідні доводи позивача про відсутність правових підстав для скасування декларацій в аспекті їх автоматичної втрати сили як актів одноразового застосування.

З урахуванням викладеного, наказ від 14.07.2015 р. № 45 ск «Про скасування декларації про початок виконання будівельних робіт та реєстрації декларації про готовність об'єкта до експлуатації», яким скасовано реєстрацію декларації про початок виконання будівельних робіт № ОД 08312511869 від 21.12.2012 р. та декларації про готовність об'єкту до експлуатації № ОД 143133531394 від 19.12.2013 р, винесений у відповідності до вимог ч.2 ст.39-1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» та п.29 Порядку № 461. При цьому покладені в основу адміністративного позову доводи позивача про безпідставність висновків Інспекції повністю спростовані в ході судового розгляду справи.

Покладені в основу адміністративного позову доводи про те, що надані ТОВ «Сфера ЛТД» договором про співпрацю функції замовника будівництва об'єкта з правом укладати будь-які договори, пов'язані з будівництвом та введенням об'єкта в експлуатацію, свідчать про удаваність договору суперфіцію, вимоги якого не дотримані. В даному випадку замовником будівництва у деклараціях належало вказати відомості про документ, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, або договір суперфіцію, тоді як в скасованих деклараціях зазначено державний акт на право остійного користування земельною ділянкою КП «Великодолинське».

Виходячи з положень вищезазначених нормативно-правових актів можна виділити такі характерні ознаки забудовника: 1) особа, яка отримала право на земельну ділянку для забудови та виконує дії, необхідні для здійснення будівництва; 2) особа, яка освоює та спрямовує на будівництво виділені на нього капіталовкладення; 3) особа, яка виконує функції замовника.

Визначення поняття «замовник» на рівні законів, які регулюють будівельну діяльність, відсутнє. Закон України «Про архітектурну діяльність» визначає перелік суб'єктів архітектурної діяльності, серед яких - замовники (забудовники) проектів та будівництва об'єктів архітектури. Закон України «Про планування і забудову територій» також вживає терміни «забудовник» і «замовник» як тотожні. У Законі України «Про фінансово-кредитні механізми та управління майном при будівництві житла і операціях з нерухомістю» ці суб'єкти розмежовані. Зокрема, у ст. 4 цього Закону визначено, що забудовником є особа, яка згідно із законодавством має право на виконання функцій замовника будівництва.

Категорія «забудовник» визначається через поняття «забудова», а категорія «замовник» - через поняття «замовляти». Тому без розкриття суті цих понять буде складно визначити, чи є та чи інша особа забудовником.

У юридичній літературі поняття «забудов» вживається у двох значеннях. По-перше, під забудовою слід розуміти діяльність, результатом якої є зміна існуючого містобудівного стану певної території («здійснення забудови», «ділянка, надана для забудови», «правила забудови» тощо). По-друге, під забудовою слід розуміти існуючий містобудівний стан певної території («забудова, що склалася», «житлова забудова», «щільна забудова», «малоповерхова забудова», «історична забудова» тощо). Таким чином, одним і тим самим терміном визначають або діяльність, або результат цієї діяльності. З огляду на це забудовником може вважатися особа, яка здійснює таку діяльність.

Разом з тим, за Законом України «Про основи містобудування» така діяльність ототожнюється лише з будівництвом. Так, відповідно до його ст. 22 право на забудову (будівництво) полягає у можливості власника, користувача земельної ділянки здійснювати на ній у порядку, встановленому законом, будівництво об'єктів містобудування, перебудову або знесення будинків і споруд.

Однак, як випливає з положень цього та інших законів України, що регулюють будівельну діяльність, забудова як діяльність, результатом якої є створення нового об'єкта нерухомого майна, складається з таких стадій: придбання земельної ділянки у власність чи користування для забудови; зміна цільового призначення земельної ділянки у разі необхідності спорудження на ній певного об'єкта нерухомості, під будівництво якого існуюче цільове призначення має бути змінено; отримання дозвільної документації на будівництво; власне будівництво; введення об'єкта будівництва в експлуатацію і державна реєстрація права власності на нього.

Забудовник може вступати у правовідносини щодо спорудження об'єкта нерухомості на власній земельній ділянці самостійно, від свого імені, фінансувати цей об'єкт та набувати право власності на нього в установленому порядку. У такому випадку функції забудовника ототожнюються з функціями інвестора в частині фінансування будівництва та функціями замовника - стосовно підрядників, які безпосередньо будують такий об'єкт. За такого підходу забудовник - це особа, уповноважена власником земельної ділянки на створення і набуття у власність новоствореної нерухомої речі. Власник земельної ділянки і забудовник можуть збігатися в одній особі.

З юридичної точки зору замовник - це особа, яка замовляє виконання певних робіт або надання послуг та здійснює їх оплату. Однак у будівельній сфері виконання функцій замовника, зокрема здійснення ефективного контролю, потребує спеціальних знань і навиків, а іноді - і спеціального дозволу на здійснення даного виду діяльності. Тому такі функції зазвичай виконують спеціальні організації, а замовник та інвестор не збігаються в одній особі

Цей незбіг призводить до того, що реальний інвестор, який фінансує та замовляє будівництво об'єкта, не завжди вважається замовником, а забудовник, на якого з юридичної точки зору мають бути покладені функції організації та контролю за будівництвом, може поділяти ці функції із замовником або виконувати їх від імені замовника.

Таким чином, питання співвідношення категорій «замовник» і «забудовник» вирішується по-різному, залежно від характеру договірних відносин, у які вступає цей суб'єкт права, та функцій, які на нього покладені.

Звертаючись до обставин справи, суд враховує, що земельна ділянка не була оформлення з дотриманням вимог ст.ст. 92, 95, 102-1 Земельного кодексу України, ст.4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», оскільки ТОВ «Сфера ЛТД» не є ні власником, ні користувачем земельної ділянки, тому останнє не може виступати забудовником земельної ділянки на підставі державного акту, виданого комунальному підприємству.

Перевіряючи обґрунтованість та законність дій та рішень суб'єкта владних повноважень, суд враховує наведене нормативне регулювання та вимоги частини 3 статті 2 Кодексу адміністративного судочинства України.

Оцінюючи правомірність дій та рішень органів владних повноважень, суд керується критеріями, закріпленими у ст.2 КАС України, які певною мірою відображають принципи адміністративної процедури, встановлюючи при цьому чи прийняті (вчинені) ним рішення (дії): на підставі, у межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України; з використанням повноваження з метою, з якою це повноваження надано; обґрунтовано, тобто з урахуванням усіх обставин, що мають значення для прийняття рішення (вчинення дії); безсторонньо (неупереджено); добросовісно; розсудливо; з дотриманням принципу рівності перед законом, запобігаючи несправедливій дискримінації; пропорційно, зокрема з дотриманням необхідного балансу між будь-якими несприятливими наслідками для прав, свобод та інтересів особи і цілями, на досягнення яких спрямоване це рішення (дія); з урахуванням права особи на участь у процесі прийняття рішення; своєчасно, тобто протягом розумного строку.

Отже суд приходить до висновку про те, що заявлені в даному адміністративному позові позовні вимоги до задоволення не підлягають, оскільки є безпідставними та не ґрунтуються на приписах законодавства, що регулює спірні правовідносини.

Таким чином, за результатами з'ясування обставини у справі та їх правової оцінки суд дійшов висновку про те, що в задоволенні позову слід відмовити у повному обсязі.

Керуючись ст.ст. 158-163 КАС України, суд

П О С Т А Н О В И В:

В задоволенні адміністративного позову Товариства з обмеженою відповідальністю «Сфєра ЛТД» до Департаменту Державної архітектурно-будівельної інспекції в Одеській області про визнання протиправним та скасування наказу, зобов'язання вчинити певні дії відмовити.

Постанова може бути оскаржена до Одеського апеляційного адміністративного суду через суд першої інстанції шляхом подачі апеляційної скарги в 10-денний строк з дня отримання копії постанови.

Повний текст постанови складено 06 жовтня 2015 року.

Суддя І.В.Завальнюк