ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ

18005, м. Черкаси, бульвар Шевченка, 307, тел. канцелярії (0472) 45-24-38, inbox@ck.arbitr.gov.ua

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

29 квітня 2014 року Справа № 925/467/14

За позовом фізичної особи - підприємця ОСОБА_1

до Тальнівської міської ради

за участю третьої особи без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - Тальнівської районної ради

про стягнення 206440 грн.

Суддя Дорошенко М.В.

Секретар судового засідання Сиволовська О.І.

Представники сторін:

від позивача: . адвокат ОСОБА_2.

від відповідача: Біленко О.Ф. міський голова;

від третьої особи: Івченко В.А. за довіреністю від 28.04.2014р.

Фізична особа - підприємець ОСОБА_1 звернувся до господарського суду Черкаської області з позовом до Тальнівської міської ради про стягнення 206440 грн. вартості робіт з ремонту орендованого позивачем приміщення площею 152 кв. м., розташованого на першому поверсі будинку по АДРЕСА_1.

В обґрунтування позову позивач зазначив, що у відповідності до укладеного ним з Тальнівською районною радою договору оренди нерухомого майна від 23.01.2007р. №3 зі згоди останньої та з дозволу виконавчого комітету Тальнівської міської ради у орендованому ним приміщенні по АДРЕСА_1 площею 152 кв. м. задля його поліпшення позивачем за свої кошти був проведений капітальний ремонт вартістю 206439 грн. Після передачі Тальнівською районною радою орендованого позивачем приміщення у власність Тальнівській міській раді остання, як особа до якої перейшли права та обов'язки орендодавця за договором оренди нерухомого майна від 23.01.2007р. №3, своїм рішенням від 22.12.2011р. №16/6-2(7) відмовила позивачу у відшкодуванні вартості капітального ремонту орендованого ним приміщення. Постановою Тальнівського районного суду від 09.07.2012р., залишеною без змін ухвалою Київського апеляційного адміністративного суду від 30.07.2013р., це рішення Тальнівською міської ради визнано протиправним, проте остання продовжує ухилятися від відшкодування позивачу вартості капітального ремонту орендованого ним приміщення.

Ухвалою від 24.03.2014р. господарський суд Черкаської області прийняв позовну заяву фізичної особи - підприємця ОСОБА_1 до розгляду, порушив провадження у даній справі і призначив її до розгляду в судовому засіданні на 10 годину 30 хвилин 10.04.2014р. у приміщенні господарського суду Черкаської області.

Ухвалою від 10.04.2014р. господарський суд Черкаської області за клопотанням представника відповідача залучив до участі у справі третю особу без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - Тальнівську районну раду, витребував нові докази і відклав розгляд справи на 10 годину 30 хвилин 29.04.2014р. у приміщенні господарського суду Черкаської області.

Відповідач у відзиві на позов позову заперечив проти останнього, вказавши при цьому на невідповідність викладених в обґрунтування позову обставин фактичним обставинам та на невідповідність позовних вимог умовам договору оренди нерухомого майна від 23.01.2007р. №3. За твердженням відповідача ремонт орендованого позивачем приміщення проведений позивачем самочинно без належного узгодження з орендодавцем, без виготовлення проектно-кошторисної документації та без дозволу інспекції державного архітектурного - будівельного контролю на виконання будівельних робіт. Також відповідач поставав під сумнів достовірність наданого позивачем акта приймання виконаних робіт від 10.11.20-7р. форми №КБ-2в через те, що форма цього акту була затверджена наказом Мінрегіонбуду України від 04.12.2009р. №554, тобто набагато пізніше від вказаної у цьому акті дати його складання. Крім того, відповідач вважає, що у даному випадку права та обов'язки орендодавця - Тальнівською районної ради за договором оренди нерухомого майна від 23.01.2007р. №3 до нього не перейшли, оскільки цей договір припинився задовго до того як відповідач набув право власності на орендоване позивачем приміщення.

У судовому засіданні, яке відбулося 29.04.2014р. за участю представників сторін і третьої особи, позивач позов підтримав з викладених у ньому підстав, а представники відповідача і третьої особи підтримали заперечення проти позову, викладені відповідачем у відзиві на позов.

Дослідивши наявні у справі письмові докази, заслухавши пояснення учасників судового процесу, господарський суд

ВСТАНОВИВ:

Рішенням виконавчого комітету Черкаської обласної ради від 26.02.1992р. № 23 "Про комунальну власність області" затверджено перелік підприємств, організацій, установ майно яких відноситься до комунальної власності районів. Згідно з цим переліком Тальнівський райпобуткомбінат передано в комунальну власність Тальнівського району.

Рішенням виконавчого комітету Тальнівської районної ради від 22.04.1994р. № 100 "Про комунальну власність Тальнівського району" райпобуткомбінат віднесено до комунальної власності району.

Рішенням Тальнівської районної ради від 26.05.1999р. №7-4 "Про комунальну власність району" затверджено перелік об'єктів районної комунальної власності та уповноважених органів, яким вони передані в управління. До виключної компетенції районної ради віднесено зокрема, вирішення питань щодо продажу, купівлі, передачі в оренду, як власних об'єктів районної комунальної власності, так і об'єктів, які забезпечують спільні потреби територіальних громад і перебувають в управлінні районної ради. Згідно з вказаним рішенням райпобуткомбінат знаходиться в управлінні районної ради.

На виконання пункту 3 рішення Тальнівської районної ради від 26.02.1997 № 10-3, наказів Представництва ФДМУ в Тальнівському районі від 4 липня 1997 року № 05 і № 05-а здійснено приватизацію частини приміщень першого поверху загальною площею 142,7 кв.м та частини підвальних приміщень загальною площею 143,9 кв.м будівлі колишнього райпобуткомбінату, що знаходиться за адресою АДРЕСА_1 шляхом продажу на аукціоні.

Рішенням Тальнівської районної ради № 15-13 від 27.07.2004р. "Про прийняття на баланс Тальнівської районної ради частини приміщення колишнього райпобуткомбінату" прийнято на баланс Тальнівської районної ради частину приміщення колишнього райпобуткомбінату, розташованого за адресою АДРЕСА_1, загальною площею 990,4 кв.м. (підвальні приміщення -284,1 кв.м., приміщення першого поверху -292,3 кв.м., приміщення другого поверху -414,0 кв.м) за дійсною вартістю, яка повинна бути визначена при проведенні експертної оцінки.

Рішенням Тальнівської районної ради від 26.09.2006р. № 4-10 "Про управління та розпорядження об'єктами спільної власності територіальних громад сіл та міста Тальнівського району" затверджено перелік об'єктів спільної власності територіальних громад сіл та міста району (районна комунальна власність), які перебувають в управлінні районної ради та уповноважених органів, яким делеговані повноваження управління. Частина приміщення колишнього райпобуткомбінату віднесена до об'єктів спільної власності, що перебуває у сфері управління районної ради. Пунктом 2 рішення Тальнівської районної ради від 26.09.2006р. № 4-10 "Про управління та розпорядження об'єктами спільної власності територіальних громад сіл та міста Тальнівського району" визначені повноваження, що відносяться до виключної компетенції сесії районної ради, в тому числі і передача в оренду приміщень. Пунктом 3 цього ж рішення уповноважено голову районної ради, а у разі його відсутності заступника голови районної ради, укладати договори оренди рухомого і нерухомого майна, що перебуває на балансі районної ради.

23 січня 2007р. між Тальнівська районна рада, як орендодавець, і приватний підприємець ОСОБА_1, як орендар, уклали договір оренди нерухомого майна частини приміщення, що належить до спільної власності територіальних громад сіл та міста Тальнівського району №3, та підписали акт приймання-передачі частини приміщення першого поверху колишнього райпобуткомбінату в оренду, згідно з якими Тальнівська районна рада передала приватному підприємцю ОСОБА_1, а останній прийняв у строкове платне користування частину приміщення першого поверху колишнього райпобуткомбінату площею 152 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, вартістю 182400 грн. з метою використання його для надання побутових послуг населенню.

Відповідно до п. 5.4 договору оренди нерухомого майна від 23.01.2007р. №3 капітальний ремонт та реконструкція об'єкта оренди здійснюється орендарем після отримання письмової згоди від орендодавця.

Пунктом 6.3 договору оренди нерухомого майна від 23.01.2007р. №3 його сторони передбачили право орендаря з дозволу орендодавця вносити зміни до складу орендованого майна, проводити його реконструкцію, технічне переозброєння, що зумовлює підвищення його вартості..

У п. 10.1 договору оренди нерухомого майна від 23.01.2007р. №3 його сторони вказали, що цей договір укладено строком до одного року, та діє з 23.01.2007р. до 23.01.2008р. включно. Якщо в строк не пізніше одного місяця до закінчення дії цього договору жодна із сторін письмово не заявить іншій стороні про відмову у його продовженні то він автоматично продовжує свою дію на тих же умовах на один рік. У разі використання власних коштів орендарем на проведення капітальних ремонтів в обсязі не менше 20 відсотків вартості орендованого майна та належне виконання своїх зобов'язань за договором оренди, за орендарем зберігається першочергове право на придбання майна у приватну власність при прийнятті рішення орендодавцем, або прийняття такого рішення з ініціативи орендаря про його відчуження.При прийнятті такого рішення про відчуження об'єкта оренди на користь орендаря оцінка вартості майна зменшується на суму витрат понесених орендарем на проведення капітального ремонту та реконструкції приміщення.

Відповідно до п. 10.4 договору оренди нерухомого майна від 23.01.2007р. №3 у разі припинення або розірвання договору поліпшення орендованого майна, здійснені орендарем за рахунок власних коштів, які можна відокремити від орендованого майна, не завдаючи йому шкоди, визнаються власністю орендаря, а невідокремлювані поліпшення - власністю орендодавця.

1 березня 2007р. фізична особа - підприємець ОСОБА_1, як замовник, та приватний підприємець ОСОБА_5, як підрядник, уклали договір підряду на виконання робіт №44, згідно з яким підрядник взяв на себе зобов'язання своїми силами і засобами виконати капітальний ремонт в частині приміщення колишнього районного побутового комбінату за адресою: АДРЕСА_1, відповідно до затвердженої проектно - кошторисної документації та в обумовлений цим договором строк, а замовник - надати підряднику приміщення під склад, забезпечити своєчасне фінансування робіт, прийняти закінчені роботи в об'єкті і повністю сплати вартість виконаних робіт та матеріалів.

16 лютого 2007р. фізична особа - підприємець ОСОБА_1 звернувся до голови Тальнівською районної ради із заявою про надання згоди на проведення капітального ремонту та часткової реконструкції орендованої за договором оренди нерухомого майна від 27.01.2007р. №3 частини приміщення.

16 березня 2007р. Тальнівська районна рада прийняла рішення №9-12 "Про затвердження положення про надання орендарю погодження власника та орендодавця майна районної комунальної власності на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого майна". Пунктом 1 цього рішення Тальнівська районна рада вирішила затвердити Положення про порядок надання орендарю погодження власника та орендодавця майна районної комунальної власності на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого майна районної комунальної власності. Пунктом 4 цього рішення Тальнівська районна рада вирішила дати згоду приватному підприємцю ОСОБА_1 на проведення капітального ремонту з частковою реконструкцією (перепланіровкою) частини приміщення першого поверху колишнього райпобуткомбінату відповідно до договору оренди, укладеного між Тальнівською районною радою і приватним підприємцем ОСОБА_1 від 23.01.2007р., зокрема: на демонтаж легких, не несучих конструкцій стін на плані: між кімнатами: 2-13 і 2-14; 2-4 і 2-6; 2-5 і 2-7; 2-8 і 2-9; 2-8 і 2-10; 2-9 і 2-10; демонтаж вентиляційних труб; заміну вікон, дверей і підлоги.

Затверджене рішенням Тальнівської районної ради від 16.03.2007р. №3-12 Положення містить такі норми:

п. 2. Процедура надання погодження власника орендованого майна районної комунальної власності на здійснення невід'ємних поліпшень комунального майна включає такі етапи:

- подання власнику заяви і пакету документів орендарем;

- розгляд власником заяви і документації орендаря;

- прийняття власником відповідного рішення.

п. 3. Для розгляду питання про надання погодження орендарю на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого майна районної комунальної власності орендар подає власнику заяву та пакет таких документів:

- опис передбачуваних поліпшень (дефектний акт);

- інформацію про доцільність здійснення поліпшень орендованого майна;

- приписи контролюючих органів (архітектури, пожежників, охорони праці, СЕС);

- довідку балансоутримувача про вартість об'єкта оренди згідно з даними бухгалтерського обліку на початок поточного року;

- проектно - кошторисну документацію на проведення поліпшень.

п. 6. Погодження на здійснення поліпшень надається у формі листа власника орендарю.

п. 9. Після здійснення дозволених орендарю невід'ємних поліпшень орендар надає інформацію власнику про завершення виконання робіт з поданням копій, підписаних замовником і підрядчиком проектно - кошторисної документації, договору на виконання робіт, актів приймання виконаних робіт та документів, що підтверджують оплату зазначених робіт.

Доказів подання до Тальнівської районної ради передбачених згадуваним вище Положенням документів для розгляду питання про надання погодження орендарю на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого майна районної комунальної власності позивач господарському суду не надав.

Листом від 22.05.2012р. №174/01 Тальнівська районна рада повідомила про відсутність у неї архітектурно-планового завдання, проектної і кошторисної документації на здійснення капітального ремонту (реконструкції) частини першого поверху приміщення колишнього райпобуткомбінату у період з 01.03. по 10.11.2007р.

Листом від 27.03.2007р. №156/01 голова Тальнівської районної ради, посилаючись на п. 5.4 і п. 6.3 договору оренди нерухомого майна від 27.01.2007р. №3 та п. 4 рішення Тальнівської районної ради від 16.03.2007р. №3-12 надав повідомив ОСОБА_1 про надання йому згоди на проведення капітального ремонту з частковою реконструкцією (перепланіровкою) частини першого поверху приміщення колишнього райпобуткомбінату, зокрема: на демонтаж легких, не несучих конструкцій стін на плані: між кімнатами: 2-13 і 2-14; 2-4 і 2-6; 2-5 і 2-7; 2-8 і 2-9; 2-8 і 2-10; 2-9 і 2-10; демонтаж вентиляційних труб; заміну підлоги, вікон і дверей; заміну системи опалення; виконання робіт із забезпечення об'єкта оренди водою та водовідведенням (каналізацією).

Вказаний у листі голови Тальнівської районної ради від 27.03.2007р. №156/01 обсяг, на виконання яких ОСОБА_1 надається дозвіл, відрізняється від обсягу робіт, вказаному у рішення Тальнівської районної ради від 16.03.2007р. №3-12, і включає роботи не передбачені цим рішенням, а саме: заміну системи опалення; виконання робіт із забезпечення об'єкта оренди водою та водовідведенням (каналізацією).

28 квітня 2007р. виконавчий комітет Тальнівської міської ради прийняв рішення №127 "Про результати розгляду звернення гр. ОСОБА_1". Цим рішенням виконавчий комітет Тальнівської міської ради вирішив дати дозвіл ОСОБА_1 на реконструкцію частини приміщень площею 152 кв.м. будівлі, розташованої по АДРЕСА_1 без зміни його цільового призначення та використання для забезпечення побутового обслуговування потреб населення, а також вказав ОСОБА_1 на обов'язковість у місячний термін звернутися до відділу містобудування та архітектури Тальнівською РДА, відповідних служб та організацій для отримання вихідних даних на виготовлення проекту реконструкції вказаного приміщення, вирішити питання землекористування у відповідності із земельним кодексом України і до початку проведення будівельних робіт отримати дозвіл на їх виконання в районній інспекції держархбудконтролю.

Позивач не доказав виконання ним приписів рішення виконавчого комітету Тальнівської міської ради від 28.04.2007р. №127 щодо звернення до відділу містобудування та архітектури Тальнівською РДА, відповідних служб та організацій для отримання вихідних даних на виготовлення проекту реконструкції вказаного приміщення, вирішення питання землекористування отримання у районній інспекції держархбудконтролю до початку проведення будівельних робіт дозволу на їх виконання.

Листом від 21.05.2012р. №130 відділ містобудування та архітектури Тальнівською РДА повідомив, що ним не розроблялося архітектурно-планувальне завдання та не погоджувалася проектно-кошторисна документація на проведення капітального ремонту частини першого поверху приміщення колишнього райпобуткомбінату

На підтвердження виконання, прийняття і оплати робіт за укладеним між фізичними особами-підприємцями ОСОБА_1 і ОСОБА_5 договором підряду на виконання робіт від 01.03.2007р. №44 позивач надав підписані сторонами цього договору локальний кошторис №2-1-1 з розрахунком договірної ціни у сумі 209790 грн., акт приймання-передачі виконаних робіт від 10.11.2007р. на суму 206439 грн., акт приймання виконаних будівельних робіт від 10.11.2007р. на суму 206440 грн. за формою №КБ-2в, затвердженою наказом Мінрегіонбуду України від 04.12.2009р. №554 та виписану фізичною особою-підприємцем ОСОБА_5 квитанцію до прибуткового касового ордера від 01.11.2007р. №56 на суму 206439 грн.

Рішенням Тальнівської міської ради від 01.08.2008р. № 27/5-3(6) АДРЕСА_1 перейменована на АДРЕСА_1.

Листом від 21.12.2009р. № 453/01 Тальнівська районна рада з посиланням на п.10.1 Договору повідомила позивача про відмову від продовження договору оренди № 3 від 23.01.2007р. з 24.01.2010р. Вказаний лист позивач отримав 22.12.2009р.

Постановою Київського міжобласного апеляційного господарського суду від 12.02.2010р., залишеною без змін постановою Вищого господарського суду України від 23.06.2010р., у справі №05/1810 за позовом Тальнівської районної ради до суб'єкта підприємницької діяльності - фізичної особи ОСОБА_1 за участю третьої особи без самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: Тальнівської міської ради про розірвання договору оренди і виселення встановлено, що укладений між Тальнівською районною радою і фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 договір оренди нерухомого майна від 23.01.2007р. №3 на підставі листа Тальнівської районної ради від 21.12.2009р. № 453/01 станом на дату прийняття Київським міжобласним апеляційним господарським судом вказаної постанови припинився, тому суд апеляційної інстанції вирішив частково задовольнити позов і зобов'язав фізичну особу-підприємця ОСОБА_1 повернути приміщення першого поверху колишнього райпобуткомбінату площею 152 кв. м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1. В частині вимоги про розірвання договору оренди нерухомого майна від 23.01.2007р. № 3 Київський міжобласний апеляційний господарський суд провадження у справі припинив.

31 березня 2010р. господарський суд Черкаської області на виконання постанови Київського міжобласного апеляційного господарського суду від 12.02.2010р. у справі №05/1810 видав наказ, яким зобов'язав фізичну особу-підприємця ОСОБА_1 повернути приміщення першого поверху колишнього райпобуткомбінату площею 152 кв. м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1.

9 квітня 2010р. на підставі вказаного наказу господарського суду Черкаської області державний виконавець відділу Державної виконавчої служби Тальнівського районного управлінні юстиції прийняв постанову про відкриття виконавчого провадження №18623721.

3 листопада 2010р. державний виконавець відділу Державної виконавчої служби Тальнівського районного управлінні юстиції прийняв постанову про закінчення виконавчого провадження №18623721, відкритого на підставі наказу господарського суду Черкаської області від 31.03.2010р. у справі №05/1810, на підставі п. 11 ст. 37, ст. 38 Закону України "про виконавче провадження" через неможливість виконання рішення суду без участі боржника.

17 лютого 2011р. виконавчий комітет Тальнівської міської ради прийняв рішення №27 "Про оформлення права власності на частину нежитлової будівлі колишнього райпобуткомбінату по АДРЕСА_1", яким визнав за Тальнівською міською радою (власність територіальної громади міста) право власності на частину нежитлової будівлі колишнього райпобуткомбінату, розташовану по АДРЕСА_1.

31 березня 2011р. Тальнівська районна рада прийняла рішення №5-44 "Про внесення змін до рішення районної ради від 12.08.2010р. №29-4 "Про управління об'єктами спільної власності територіальних громад сіл і міста Тальнівського району". Згідно з пунктами 1 та 2.1 цього рішення Тальнівська районна рада вирішила виключити із переліку об'єктів спільної власності територіальних громад сіл і міста Тальнівського району та списати на підставі акту приймання передачі частину будівлі колишнього райпобуткомбінату, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1.

Пунктом 2.2 цього рішення Тальнівська районна рада вирішила до 31.03.2011р. провести кінцеві розрахунки з орендарями за оренду приміщення будівлі колишнього райпобуткомбінату по АДРЕСА_1 та будівлі відділу комплектування та обробки літератури центральної районної бібліотеки по АДРЕСА_2 згідно з укладеними договорами оренди.

1 квітня 2011р. Тальнівська районна і Тальнівська міська ради підписали акт приймання-передачі частини будівлі колишнього райпобуткомбінату. Згідно з цим актом Талтнівська районна рада передала Тальнівській міській раді, а остання прийняла частину приміщення райпобуткомбінату, розташованого по АДРЕСА_1 балансовою вартістю 129700 грн. При цьому у акті приймання-передачі та у додатку до нього зазначено, що Тальнівська міська рада бере до відома що на момент передачі частина приміщення колишнього райпобуткомбінату передана в оренду відповідно до діючих договорів, укладених з Черкаським обласним управлінням юстиції, ПП ОСОБА_10, ПП ОСОБА_7 і ФОП ОСОБА_8 Договір оренди нерухомого майна від 23.01.2007р. №3, укладений з фізичною особою -підприємцем ОСОБА_1 у цьому акті приймання-передачі і додатку до нього не вказаний.

1 квітня 2011р. Тальнівська міська рада, як орендодавець, і фізична особа-підприємець ОСОБА_1, як орендар, уклали договір оренди частини приміщення першого поверху в нежитловій будівлі колишнього райпобуткомбінату по АДРЕСА_1, площею 152 кв. м. терміном до 31.12.2011р.

21 липня 2011р. виконавчий комітет Тальнівської міської ради прийняв рішення №156, яким вирішив укласти з фізичною особою ОСОБА_1 договір оренди частини приміщення першого поверху площею 152 кв. м. в нежитловій будівлі колишнього райпобуткомбінату по АДРЕСА_1, терміном до 31.12.2011р.

15 грудня 2011р. фізична особа - підприємець ОСОБА_1 звернувся до Тальнівської міської ради із заявою від 14.12.2011р. про повернення йму витрачених коштів в сумі 206440 грн. на капітальний ремонт нерухомого майна, орендованого ним за договором оренди від 23.01.2007р. №3.

22 грудня 2011р. Тальнівська міська рада прийняла рішення №16/6-2(7) "Про розгляд звернення гр. ОСОБА_1 щодо відшкодування коштів за виконані в орендованому приміщення ремонтні роботи". Цим рішенням Тальнівська міська рада відмовила ОСОБА_1 у відшкодуванні коштів з міського бюджету за виконані ним в орендованому приміщенні, розташованому по АДРЕСА_1, ремонтні роботи та рекомендувала йому звернутися з аналогічним зверненням до Тальнівської районної ради.

Постановою Тальнівського районного суду Черкаської області від 09.07.2012р. у справі №2-а-6199/12 за позовом ОСОБА_1 до Тальнівської міської ради про визнання протиправним рішення суб'єкта владних повноважень позов задоволено, визнано протиправним рішення Тальнівської міської ради від 22.12.2011р. №16/6-2(7) "Про розгляд звернення гр. ОСОБА_1 щодо відшкодування коштів за виконані в орендованому приміщення ремонтні роботи".

Ухвалою від 30.07.2013р. Київський апеляційний адміністративний суд апеляційну скаргу Тальнівської міської ради залишив без задоволення, а постанову Тальнівського районного суду Черкаської області від 09.07.2012р. у справі №2-а-6199/12 - без змін.

Незважаючи на визнання судом рішення Тальнівської міської ради від 22.12.2011р. №16/6-2(7) протиправним, заявлені ОСОБА_1 витрати на капітальний ремонт орендованого ним за договором оренди від 23.01.2007р. №3 нерухомого майна в сумі 206440 грн. Тальнівська міська рада не відшкодувала, що й спричинило даний спір.

Частиною 1 ст. 763 Цивільного кодексу України встановлено, що договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Відповідно до ч. 1 ст. 770 Цивільного кодексу України у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця.

Згідно з ст. 776 Цивільного кодексу України поточний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Капітальний ремонт провадиться у строк, встановлений договором. Якщо строк не встановлений договором або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк. Якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право:

1) відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту;

2) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Стаття 778 Цивільного кодексу України передбачає такі норми: наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.

Статтею 795 Цивільного кодексу України встановлено, що передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту починається обчислення строку договору найму, якщо інше не встановлено договором. Повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту договір найму припиняється.

Стаття 15 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" також передбачає, що у разі зміни власника майна, переданого в оренду, до нового власника переходять права і обов'язки за договором оренди.

Згідно з ст. 18-1 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" капітальний ремонт майна, переданого в оренду, проводиться орендодавцем або іншим балансоутримувачем цього майна за його рахунок, якщо інше не встановлено договором. Якщо орендодавець або інший балансоутримувач майна, переданого в оренду, не здійснив капітального ремонту майна і це перешкоджає його використанню відповідно до призначення та умов договору, орендар має право: відремонтувати майно, зарахувавши вартість ремонту в рахунок орендної плати, або вимагати відшкодування вартості ремонту; вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Частина 3 ст. 23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачає право орендаря за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна.

Згідно з ч. 2 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" договір оренди припиняється в разі:

закінчення строку, на який його було укладено;

приватизації об'єкта оренди орендарем (за участю орендаря);

банкрутства орендаря;

загибелі об'єкта оренди;

ліквідації юридичної особи, яка була орендарем або орендодавцем.

Відповідно до ч. 2 ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендар вправі залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди. Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди.

Стаття 29 Закону України "Про планування і забудову територій" у редакції, чинній у 2007р. передбачала такі норми:

"Дозвіл на виконання будівельних робіт - це документ, що засвідчує право забудовника та підрядника на виконання будівельних робіт, підключення об'єкта будівництва до інженерних мереж та споруд, видачу ордерів на проведення земляних робіт.

Дозвіл на виконання будівельних робіт надається інспекціями державного архітектурно-будівельного контролю, які ведуть реєстр наданих дозволів.

Дозвіл на виконання будівельних робіт надається на підставі:

проектної документації, погодженої та затвердженої в порядку, визначеному законодавством;

документа, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, а у разі, якщо замовник (забудовник) не є власником чи користувачем земельної ділянки, також подається нотаріально засвідчена згода власника земельної ділянки на забудову цієї ділянки, а якщо ділянка перебуває у користуванні, - нотаріально засвідчені згоди власника та користувача земельної ділянки на її забудову;

рішення виконавчого органу відповідної ради або місцевої державної адміністрації про дозвіл на будівництво об'єкта містобудування;

документа про призначення відповідальних виконавців робіт та відомостей про здійснення авторського та технічного нагляду.

У разі здійснення реконструкції, реставрації, капітального ремонту об'єктів містобудування для отримання дозволу на виконання зазначених робіт додається копія документа, що посвідчує право власності на будинок чи споруду, або письмової згоди його власника на проведення зазначених робіт…

Здійснення будівельних робіт на об'єктах містобудування без дозволу на виконання будівельних робіт або його перереєстрації, а також здійснення не зазначених у дозволі будівельних робіт вважається самовільним будівництвом і тягне за собою відповідальність згідно з законодавством".

Проектну документацію ст. 1 Закону України "Про планування і забудову територій" визначає як затверджені текстові та графічні матеріали, якими визначаються містобудівні, об'ємно-планувальні, архітектурні, конструктивні, технічні, технологічні вирішення, а також кошториси об'єктів будівництва;

З огляду на викладені вище обставини та норми чинного законодавства господарський суд прийшов до таких висновків.

Стаття 776 Цивільного кодексу України та ст. 18-1 Закон України "Про оренду державного та комунального майна" покладають на орендодавця чи іншого балансоутримувача обов'язок здійснювати за свій рахунок капітальний ремонт орендованого майна, якщо інше не встановлено договором. І лише у разі невиконання ними цього обов'язку що перешкоджає використанню орендованого майна за призначенням та умовами договору, орендарю надається право відремонтувати майно, зарахувавши вартість ремонту в рахунок орендної плати, або вимагати відшкодування вартості ремонту.

У даному випадку п. 5.4 договору оренди нерухомого майна від 23.01.2007р. №3 обов'язок проведення капітального ремонту орендованого приміщення на відміну від загальних правил, встановлених ст. 776 Цивільного кодексу України та ст. 18-1 Закон України "Про оренду державного та комунального майна" покладає на орендаря., тому положення вказаних норм Цивільного кодексу України і Закон України "Про оренду державного та комунального майна" щодо права орендаря на проведення ремонту орендованого майна із зарахуванням вартості ремонту в рахунок орендної плати, або з відшкодуванням вартості ремонту не поширюються на спірні правовідносини.

У п. 10.1 і п. 10.4 договору оренди нерухомого майна від 23.01.2007р. №3 його сторони врегулювали наслідки проведення орендарем за власний рахунок капітального ремонту орендованого майна і припинення цього договору, які (наслідки) не передбачають права орендаря на відшкодування вартості такого капітального ремонту.

На відміну від капітального ремонту орендованого майна його реконструкція та інші поліпшення згідно з ст. 778 Цивільного кодексу України та ст. 23 Закон України "Про оренду державного та комунального майна" та п. 6.3 договору оренди нерухомого майна від 23.01.2007р. №3 є правом орендаря, яким він може скористатися лише за згодою орендодавця і відповідно до ст. 23 Закон України "Про оренду державного та комунального майна" в разі припинення договору оренди вправі вимагати компенсації здійснених ним за власні кошти невідокремлюваних поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень.

Згода орендодавця на проведення реконструкції та інших поліпшень орендованого державного та комунального майна має відповідати вимогам чинного законодавства.

Згода, надана рішенням Тальнівської районної ради від 16.03.2007р. №9-12 та листом голови цієї ради від 27.03.2007р. №156/01 фізичній особі-підприємцю ОСОБА_1 на проведення капітального ремонту та часткової реконструкції орендованого майна, не відповідає вимогам затвердженого вказаним рішенням Тальнівської районної ради Положення про надання такої згоди, оскільки була надана без надання орендарем усіх передбачених цим Положенням документів і, зокрема, належним чином затвердженої проектно-кошторисної документації. Тому така згода орендодавця на проведення поліпшень орендованого майна є неналежною.

Будівельні роботи з капітального ремонту і реконструкція орендованого позивачем приміщення проведені без передбаченого ст. 29 Закону України "Про планування і забудову територій" дозволу на виконання будівельних робіт, тому є самовільними.

Господарський суд погоджується з доводами відповідача щодо недостовірності акта приймання виконаних робіт від 10.11.20-7р. форми №КБ-2в через те, що бланк цього акту був виготовлений значно пізніше від вказаної у ньому дати його складання - 10.11.2007р., про що свідчить наявне на цьому акті позначення про затвердження форми акта наказом Мінрегіонбуду України від 04.12.2009р. №554.

Правильними за оцінкою господарського суду є і твердження відповідача про те, що права та обов'язки орендодавця - Тальнівською районної ради за договором оренди нерухомого майна від 23.01.2007р. №3 до нього не перейшли, оскільки цей договір припинився задовго до того як відповідач набув право власності на орендоване позивачем приміщення.

Згідно з ст. 26 Закон України "Про оренду державного та комунального майна", який є спеціальним законом, який регулює спірні правовідносин, у порівнянні із Цивільним кодексом України, закінчення 23 січня 2010 р. строку дії договору оренди нерухомого майна від 23.01.2007р. №3 означає про припинення цього договору. Тобто з 23.01.2010р. договір оренди нерухомого майна від 23.01.2007р. №3 уже був припинений і відповідно оренда позивачем майна за цим договором припинилася.

За змістом ст. 770 Цивільного кодексу України, ст. 15 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та п. 10.5 договору оренди нерухомого майна від 23.01.2007р. №3 до нового власника орендованого майна переходять права та обов'язки орендодавця лише у разі, якщо це майно перебувало в оренді на час зміни його власника, тобто якщо зміна власника майна відбулася під час дії договору оренди, а не після його припинення, що мало місце у даному випадку.

Таким чином, позивач не має права на стягнення з відповідача заявленої у позові вартості робіт з ремонту орендованого позивачем приміщення у сумі 206440 грн.

За таких обставин позов задоволенню не підлягає.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 49, 82-84 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд

ВИРІШИВ:

У задоволенні позову відмовити повністю.

Це рішення може бути оскаржене до Київського апеляційного господарського суду у порядку та строки, передбачені розділом ХІІ Господарського процесуального кодексу України.

Повне рішення складено і підписано 16.05.2014р.

СУДДЯ М.В. Дорошенко