Провадження № 2/575/42/13

Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

20 березня 2013 р. смт.В-Писарівка

Великописарівський районний суд Сумської області

у складі:

головуючого Семенової О.С.,

за участю секретаря Пасюга Н.М.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в смт. Велика Писарівка справу за цивільним позовом ОСОБА_1 до фізичної особи - підприємця ОСОБА_2, третя особа - ОСОБА_3 про розірвання договору оренди нежилого приміщення, -

встановив:

Позивач ОСОБА_1 25.01.2013 року звернувся до суду з даним позовом, мотивуючи свої вимоги тим, що йому на праві власності належить ? частина нежитлової будівлі - складу-магазину, розташованої в АДРЕСА_1, власником іншої частини є третя особа ОСОБА_3 Вказане приміщення між співвласниками реально не розподілено. 01.09 2010 року вони з ОСОБА_3 як орендодавці уклали з ОСОБА_2 як орендарем договір оренди приміщення складу - магазину для ведення останньою підприємницької діяльності на необмежений термін з виплатою орендної плати в розмірі 30 гривень за квартал. Відповідачка не сплачує орендну плату більше трьох місяців підряд. В зв'язку з цим він 01.10.2012 року письмово попередив її про підвищення розміру орендної плати, проте вона не уклала з ним додаткової угоди, але орендну плату продовжує не сплачувати ні в попередньому, ні в новому розмірі. Вважає, що відповідачка систематично порушує умови договору оренди, чим порушуються його права як власника приміщення, в зв'язку з чим він має право вимагати розірвання договору оренди вказаного нежитлового приміщення та повернення майна.

У судовому засіданні позивач ОСОБА_1 свої позовні вимоги підтримав у повному обсязі та пояснив, що з 01.09.2010 року відповідачка жодного разу не сплачувала йому орендну плату. Спочатку він на це не звертав уваги, але у жовтні 2012 року він попередив її у письмовій формі про підвищення розміру орендної плати, проте і з того часу вона продовжує не платити орендну плату ні в попередньому, ні в новому розмірі. Вважає, що цим порушені його права, тому як він повинен сплачувати орендну плату за оренду землі, на якій розташована будівля, що складає 283 гривні щомісячно. До того ж він з 2012 року сам зареєструвався приватним підприємцем і здійснює торгову діяльність у приміщенні, належному йому на праві власності по АДРЕСА_1, яке до 21 листопада 2012 року теж орендувала в нього відповідачка і теж не сплачувала за договором орендну плату. Тому він у вересні 2012 року звертався до суду з позовом про розірвання договору оренди приміщення, але в ході судового розгляду була укладена і визнана судом мирова угода про припинення договору оренди. На даний час він не має доступу до приміщення, відповідачка з третьою особою, яка є її матір'ю, змінили вхідний замок в орендованому приміщенні, ключів в нього не має. Тому прохає суд розірвати договір оренди і повернути йому його частину приміщення для власного використання, так як вважає, що відповідачка істотно порушує умови договору.

Відповідачка ОСОБА_2 та третя особа ОСОБА_3 позовні вимоги не визнали у повному обсязі, надали письмові заперечення, в яких вказали, що вважають позов необґрунтованим, так як він ґрунтується на припущеннях без підтверджуючих документів, оскільки договором оренди не передбачено підвищення або індексації орендної плати. Позивач отримував орендну плату через іншого співвласника ОСОБА_3 Крім того, позивачем не надано доказів неотримання ним орендної плати / квитанцій чи інших документів/, наявність в нього розрахункового рахунку, доказів порушення відповідачкою умов використання приміщення, її відмову від змін до договору про збільшення орендної плати, юридичне обґрунтування збільшення розміру орендної плати, попередження про повернення орендованого майна, в якій частині, відмову відповідачки, а також згоду іншого співвласника на збільшення розміру орендної плати та розірвання договору оренди.

Представник відповідача та третя особа ОСОБА_3, що діє на підставі довіреності / а.с.30/, в судовому засіданні пояснила, що не вбачає підстав для розірвання договору оренди, оскільки орендна плата позивачу сплачувалася завжди у розмірі більшому, ніж визначено договором. Так, умовами договору передбачена сплата орендної плати не тільки у грошовому вигляді, а і в натуральній формі та послугами. Відповідачка у січні 2012 року оплатила позивачу квитанцію за спожиту ним за місцем його проживання електроенергію у розмірі 315 гривень, що значно перевищує розмір орендної плати, а також він брав у неї товари, в останнє у вересні 2012 року на суму 700 гривень, але документально це не підтверджено. Також вказала, що відповідачка займає не все приміщення нежитлової будівлі, а тільки його частину, де займається торгівельною діяльності, від іншої частини приміщення у позивача є ключі і він може нею користуватися. Підтвердила факт, що вони змінили замок на вхідних дверях частини приміщення, яку використовує відповідачка, ключі у позивача відсутні, так як він не має права туди заходити без їх відому. Вважає, що ні її права, ні відповідачки не порушені, вони є родичами між собою / донька і матір/, мають доступ до приміщення та користуються ним. Розподілити спірне приміщення реально на даний час не має можливості, так як вони з позивачем не можуть визначитися у варіантах розподілу.

Суд, заслухавши пояснення сторін, вивчивши матеріали справи, оцінюючи докази, вважає, що позовні вимоги є обґрунтованими та підлягають задоволенню з таких підстав.

Судом встановлені такі факти та відповідні їм правовідносини.

Судом установлено, що нежитлова будівля /вальцева мельниця/, що знаходиться в АДРЕСА_1, належить на праві власності ОСОБА_3 і ОСОБА_1 по ? частині кожному відповідно до договору купівлі-продажу від 09.07.2010 року, зареєстрованому в КП «Охтирське МБТІ» 20.08.2010 року / а.с. 8-11/. Відповідно до договору оренди, укладеного 1 вересня 2010 року фізичними особами ОСОБА_1, ОСОБА_3 /орендодавцями/ і приватним підприємцем ОСОБА_2 /орендарем/, орендодавці передали, а орендар прийняв в тимчасове володіння і користування приміщення склад - магазин, що знаходиться в АДРЕСА_1 на необмежений термін та сплатою орендної плати в розмірі 30 гривень за квартал, за узгодженням сторін орендна плата може сплачуватися в натуральній або змішаній формі товарами, послугами не пізніше 20 числа в кінці кварталу; згідно п. 9.1 договору даний договір не підлягає розірванню в односторонньому порядку, за винятком випадків, коли одна із сторін порушує умови договору. Вказаний договір складений у двох примірниках та підписаний сторонами. Згідно п. 10.2 у випадках, не передбачених даним договором, сторони керуються чинним законодавством / а.с.6-7/. 01.10.2012 року позивач попередив у письмовій формі відповідачку про підвищення орендної плати з 15 гривень за квартал до 15 000 гривень за місяць з 01.10.12 р. / а.с. 12/.

Відповідно до частини 1 статті 356 ЦК України власність двох і більше осіб із визначенням часток кожного з них у праві власності є спільною частковою власністю. Право спільної часткової власності здійснюється співвласниками за їхньою згодою / ч. 1 ст. 358 ЦК України/, співвласник має право самостійно розпорядитися своєю часткою у праві спільної часткової власності / ст. 361 ЦК України/.

Приміщення складу - магазину по АДРЕСА_1 належить на праві власності позивачу ОСОБА_1 та третій особі ОСОБА_3 по ? частині кожному, тобто являється їх спільною частковою власністю.

За договором найму /оренди/ наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк; законом можуть бути передбачені особливості укладання та виконання договору найму /оренди / ст. 759 ЦК України/.

Відповідно до статті 793 ЦК України договір найму будівлі або іншої капітальної споруди /їх окремої частини/ укладається у письмовій формі; а укладений на строк більше трьох років підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації /ст. 794 ЦК України/.

Відповідно до частини 1 статті 782 ЦК України наймодавець має право відмовитися від договору найму вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Як вбачається з матеріалів справи, договір оренди укладений у простій письмовій формі власниками приміщення /фізичними особами/ і приватним підприємцем, підписаний сторонами, передача приміщення в оренду не була оформлена актом передачі /як це передбачено п. 2.2 Договором та ст. 795 ЦК України/, хоча жодна із сторін не заперечує факту передачі приміщення в оренду та користування ним відповідачкою. Позивач стверджує, що відповідачка весь час з 01.09.2010 року до часу звернення до суду/ розгляду справи у суді/ не сплачувала йому орендної плати, чим порушила умови договору. Про виплату йому заборгованості за час оренди питання перед судом ним не ставиться.

На підтвердження своїх позовних вимог позивач ОСОБА_1 в судовому засіданні надав договір оренди земельної ділянки від 21.06.2012 року, укладений між ним, ОСОБА_3 /орендарі/ та Великописарівською селищною радою /орендодавець/ на платне користування земельною ділянкою площею 0, 0689 га за адресою АДРЕСА_1 строком 5 років із сплатою орендної плати у розмірі 565, 67 гривень щомісячно /а. с. 61-66/ та квитанцію про сплату ним у лютому 2013 року орендної плати у розмірі 283 гривні /а. с. 67/. З ухвали Великописарівського районного суду Сумської області від 12.11.2012 року слідує, що позивач ОСОБА_1 24.09.2012 року звертався до суду з позовом до ОСОБА_2 про розірвання договору оренди магазину в АДРЕСА_2, укладеного сторонами 01.01.2006 року, в зв'язку з тим, що відповідачка систематично порушувала умови договору щодо сплати орендної плати. В результаті судового розгляду сторони дійшли мирової угоди про припинення договору оренди приміщення, яка визнана судом і набрала законної сили 17.11.12 року /а. с. 68-71, 80/. Вказане приміщення магазину належить позивачу на праві власності /а. с. 75-77/. 09.11.2012 року позивач зареєструвався фізичною - особою підприємцем і займається роздрібненою торгівлею в приміщенні магазину по АДРЕСА_1 /а.с.78-79/.

Представник відповідача ОСОБА_3 на підтвердження своїх заперечень проти позову надала технічний паспорт на нежитлове приміщення по АДРЕСА_1, з якого слідує, що вказане приміщення складається з двох поверхів, відповідачка використовує приміщення на першому поверсі розміром 126, 2 квадратних метра, за яке і виник спір /а. с. 55-60/, а також квитанцію на сплату електроенергії в сумі 315, 08 гривень на ім'я ОСОБА_4 /дружини позивача/, оплаченої 19.01.2012 року /а.с.81/ і звернення відповідачки ОСОБА_2 до власників приміщення від 02.10.2012 року про надання їй реквізитів розрахункового рахунку для проведення платежу з орендної плати / а.с.82/. Доказів про оплату позивачу орендної плати товарами відповідачем не надано. Позивач пояснив, що квитанція про сплату електроенергії не підтверджує, що саме відповідачка її провела, а звернення він отримував коли був судовий розгляд першого позову. Проте, банківських реквізитів він не має, про що добре відомо відповідачці, вона могла орендну плату заплатити готівкою.

Відповідно до частини 2 статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотними є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Таким чином, суд дійшов висновку, що відповідачкою були істотно порушені умови договору оренди нежитлової будівлі, оскільки в судовому засіданні знайшов підтвердження факт невиплати нею орендної плати за користування орендованим майном. Представник відповідача в судовому засіданні не надав жодного доказу про сплату відповідачкою будь-якої суми орендної плати за весь час оренди. Проте, як позивач підтвердив, що при розмірі орендної плати на двох в сумі 30 гривень щоквартально, його витрати по утриманню земельної ділянки під орендованим приміщенням складають 283 гривні щомісячно.

Згідно до частин 1-2 статті 796 ЦК України одночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди /їх окремої частини/ наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму. У договорі найму сторони можуть визначити розмір земельної ділянки, яка передається наймачеві. Якщо розмір земельної ділянки у договорі не визначений, наймачеві надається право користування усією земельною ділянкою, якою володів наймодавець.

Статтею 797 ЦК України визначено, що плата, яка справляється з наймача будівлі або іншої капітальної споруди /їх окремої частини/, складається з плати за користування нею і плати за користування земельною ділянкою.

Як встановлено у судовому засіданні, договором оренди нежитлового приміщення від 01.09.2010 року не передбачено, що відповідачка повинна сплачувати і плату за користування земельною ділянкою, що суперечить нормам закону. Третя особа ОСОБА_3 пояснила, що вона як співвласник приміщення, сплачує половину встановленого розміру орендної плати за землю, іншу половину самостійно сплачує позивач. Відповідачка до цих витрат ніякого відношення не має.

Тому суд дійшов висновку про істотне порушення відповідачем умов договору оренди, що призвело до порушення майнових прав позивача, і обставини, встановлені судом, дають підстави для прийняття рішення про розірвання вказаного договору.

Відповідно до частин 1-2 статті 653 ЦК України у разі розірвання договору зобов'язання сторін припиняються. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Керуючись ст. ст. 10, 57, 60, 212, 213, 215 ЦПК , ст.ст.16, 355-356, 358, 361, 651, 653, 759, 793-794, 796-797 ЦК України, -

У х в а л и в :

Позовні вимоги ОСОБА_1 - задовольнити.

Розірвати договір оренди приміщення складу - магазину за АДРЕСА_1 від 01.09.2010 року, укладений між фізичними особами ОСОБА_1, ОСОБА_3 та фізичною особою - підприємцем ОСОБА_2 та повернути ОСОБА_1 ? частину належного йому на праві власності нежитлової будівлі за АДРЕСА_1.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом десяти днів з дня його проголошення до Апеляційного суду Сумської області через Великописарівський районний суд. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Повний текст рішення виготовлений та підписаний 22.03.2013 року.

Суддя О.С.Семенова