ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13 березня 2024 року

м. Київ

справа № 686/3151/22

провадження № 61-9852св23

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: Гулейкова І. Ю. (суддя-доповідач), Лідовця Р. А., Луспеника Д. Д.,

учасники справи:

позивачі: Товариство з обмеженою відповідальністю «Реалті Офіс» (третя особа за позовом ОСОБА_1 ), ОСОБА_1 (третя особа за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Реалті Офіс»),

відповідачі: ОСОБА_2 , Товариство з обмеженою відповідальністю «Октант-Центр», Житлово-будівельний кооператив «Подільський край»,

третя особа - ОСОБА_3 ,

розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадженнякасаційні скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «Реалті Офіс» та ОСОБА_1 на постанову Хмельницького апеляційного суду від 13 червня 2023 року у складі колегії суддів: Гринчука Р. С., Костенка А. М., Спірідонової Т. В.,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог і рішень судів

У лютому 2022 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Реалті Офіс» (далі - ТОВ «Реалті Офіс») звернулося до суду з позовом до ОСОБА_2 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Октант-Центр» (далі - ТОВ «Октант-Центр»), Житлово-будівельного кооперативу «Подільський край» (далі - ЖБК «Подільський край»), третя особа - ОСОБА_3 , в якому просило скасувати рішення державного реєстратора комунального підприємства «Подільський реєстраційний центр» (далі - КП «Подільський реєстраційний центр») Панасюк Н. К. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 27 червня 2018 року про реєстрацію за ОСОБА_2 права власності на приміщення № НОМЕР_1 площею 245,3 кв. м в будинку на АДРЕСА_1 , а також припинити право власності ОСОБА_2 на це приміщення.

Позовну заяву обґрунтовано тим, що ТОВ «Реалті Офіс» є власником приміщення площею 105,3 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер якого 791448368101.

ОСОБА_2 неодноразово звертався до Хмельницького міськрайонного суду з позовами до ТОВ «Реалті Офіс» та ОСОБА_1 про витребування майна з чужого незаконного володіння, предметом яких є майно, яке належить ТОВ «Реалті Офіс» та ОСОБА_1

ОСОБА_2 ототожнює зареєстроване за ним приміщення з приміщенням, власником якого є ТОВ «Реалті Офіс», що порушує право власності ТОВ «Реалті Офіс» та перешкоджає йому належним чином користуватися своїм приміщенням, яке перебувало під арештом з 10 серпня 2018 року до 02 червня 2019 року та перебуває під арештом з 19 липня 2021 року до цього часу.

Державний реєстратор безпідставно зареєстрував право власності за ОСОБА_2 на приміщення № НОМЕР_1 площею 245,3 кв. м, яке згідно з інформацією з Державного реєстру нерухомого майна розташоване на АДРЕСА_1 , має реєстраційний номер нерухомого майна 1587070968101, оскільки ОСОБА_2 фактично на підставі неналежних документів намагався зареєструвати право власності на об`єкт нерухомого майна, який належить ТОВ «Реалті Офіс».

Як випливає зі змісту документів, наданих реєстраційною службою, підставою для реєстрації (виникнення) права власності за ОСОБА_2 на приміщення № НОМЕР_1 площею 245,3 кв. м в будинку на АДРЕСА_1 , стали наступні документи: договір про дольове інвестування у житлове будівництво 1-ДИ-24 від 10 березня 2005 року, довідка від 10 грудня 2010 року № 685, видана Закритим акціонерним товариством «Октант» (далі - ЗАТ «Октант»).

У той же час, серед документів, які подавалися реєстратору для прийняття рішення про реєстрацію, була додана декларація про готовність об`єкта до експлуатації, де замовником будівництва вказано ЖБК «Подільський край», а не ЗАТ «Октант», на що реєстратор уваги не звернув.

Заява про державну реєстрацію прав від 26 червня 2018 року, яка подана від імені ОСОБА_2 державному реєстратору, не містить підпису ні ОСОБА_2 , ні самого державного реєстратора.

У реєстраційній справі відсутні також і квитанції про сплату адміністративного збору за державну реєстрацію прав, що є порушенням вимог статті 34 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та частини четвертої статті 20 цього ж Закону, згідно з якими заява про проведення реєстраційних дій не приймається за відсутності документа, що підтверджує оплату послуг, та у разі внесення відповідної плати не в повному обсязі.

У матеріалах реєстраційної справи також відсутня довідка ЖБК «Подільський край» про членство ОСОБА_2 в кооперативі, внесення ним пайового внеску в повному обсязі за приміщення АДРЕСА_2 .

Надана реєстратору довідка про те, що ОСОБА_2 сплатив ЗАТ «Октант» кошти за приміщення не є довідкою про сплату пайового внеску до ЖБК «Подільський край».

Крім того, державному реєстратору надано технічний паспорт, який виготовлений у листопаді 2014 року, тобто за рік до здачі будинку в експлуатацію та за чотири роки до реєстрації ОСОБА_2 права власності.

ОСОБА_2 не набув право власності на приміщення площею 245,3 кв. м в будинку на АДРЕСА_1 , у зв`язку з чим відсутні правові підстави для реєстрації за ним права власності на спірне майно.

У квитанціях про оплату вартості спірного нерухомого об`єкта відсутні дані щодо сплати коштів ОСОБА_2 , натомість містяться квитанції про сплату коштів різними фізичними особами, які в загальній сумі складають 1 919 368,65 грн.

Довідки, які надавалися ОСОБА_2 реєстратору та видані ЗАТ «Октант» та ЖБК «Подільський край», до уваги не повинні братися, оскільки вони не є первинними бухгалтерськими документами в розумінні Закону України «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні».

У ОСОБА_2 відсутні документи про сплату ним коштів за договором від 10 березня 2005 року в розмірі 2 319 368,65 грн, тому жодних правових підстав для набуття ним у власність приміщення № НОМЕР_1 в будинку на АДРЕСА_1 немає.

У реєстраційній справі відсутня довідка ЖБК «Подільський край» про членство ОСОБА_2 в кооперативі, внесення ним пайового внеску в повному обсязі за приміщення АДРЕСА_2 після здачі об`єкта в експлуатацію, тобто після 08 жовтня 2015 року.

Довідка про те, що ОСОБА_2 сплатив ЗАТ «Октант» кошти за приміщення не є довідкою про сплату пайового внеску до ЖБК «Подільський край».

Надані ОСОБА_2 довідки, які видані ЗАТ «Октант» та ЖБК «Подільський край», не відповідають дійсності, оскільки матеріали справи не містять доказів сплати ОСОБА_2 коштів за договором від 10 березня 2005 року в розмірі 2 319 368,65 грн, як у них зазначено.

Реєстрація права власності на спірне приміщення в Єдиному державному реєстрі речових прав на нерухоме майно не є підставою набуття права власності на приміщення ОСОБА_2 , а є лише засвідченням державою вже набутого ним права власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної реєстрації.

Згідно з наданими позивачем витягами з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, ТОВ «Реалті Офіс» є власником приміщення площею 105,3 кв. м з 13 червня 2016 року, ОСОБА_1 є власником приміщення площею 140,5 кв. м з 09 червня 2017 року.

ОСОБА_2 зареєстрував своє право власності на приміщення площею 245,3 кв. м 27 червня 2018 року, тобто на 2 роки пізніше, ніж право власності на своє майно набуло та зареєструвало ТОВ «Реалті Офіс».

Твердження ОСОБА_2 про те, що три приміщення є одним і тим самим об`єктом нерухомого майна спростовується відповідними витягами з Державного реєстру.

Так, кожен з об`єктів нерухомого майна має свій реєстраційний номер.

Приміщення, належне ТОВ «Реалті Офіс», площею 105,3 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 , має реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 791448368101. Приміщення ОСОБА_1 площею 140,5 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 , має реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 791511868101. Приміщення № 26 ОСОБА_2 площею 245,3 кв. м, яке розташоване на АДРЕСА_1 , має реєстраційний номер нерухомого майна 1587070968101.

На думку позивача, така обставина вказує на те, що ОСОБА_2 та ТОВ «Реалті Офіс» є власниками різних об`єктів нерухомого майна.

Той факт, що технічні характеристики належного ТОВ «Реалті Офіс» приміщень не відповідають технічним характеристикам приміщення, на яке ОСОБА_2 зареєстрував право власності, підтверджується висновком судового експерта Власюка В. В. № 710/019 2019 року.

У серпні 2022 року ОСОБА_1 звернувся в суд із самостійними вимогами до ОСОБА_2 , ТОВ «Октант-Центр», ЖБК «Подільський край», треті особи - ОСОБА_3 , ТОВ «Реалті Офіс», про скасування рішення про державну реєстрацію права власності та припинення права власності.

У позовній заяві ОСОБА_1 просив визнати незаконним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень державного реєстратора Панасюк Н. К. від 27 червня 2018 року, індексний номер рішення: 41825317, щодо державної реєстрації права власності на нежитлове приміщення АДРЕСА_2 , за ОСОБА_2 , та припинити право власності ОСОБА_2 на вказане нежитлове приміщення.

Свої вимоги мотивував тим, що 09 червня 2017 року на підставі договору купівлі-продажу він придбав у власність комерційне нежитлове приміщення загальною площею 130,3 кв. м, розташоване в будинку на АДРЕСА_1 , та в цей же день право власності було зареєстровано за ним в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (номер запису про право власності 20842483, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 791511868101).

Приміщення належало продавцю ОСОБА_3 на праві власності та набуте ним, як членом ЖБК «Подільський край», після сплати вступного, цільового і пайового внесків та після закінчення будівництва будинку і введення його в експлуатацію 02 жовтня 2015 року ЖБК «Подільський край».

ЖБК «Подільський край» одержало незавершене будівництво житлового будинку на АДРЕСА_1 від ЗАТ «Октант», яке побудувало його на самовільно зайнятій земельній ділянці без дозвільних і проектних документів, що встановлено рішенням Господарського суду Хмельницької області від 05 листопада 2012 року (справа № 14/10/8/1298).

ЖБК «Подільський край» здійснило добудову до стану, необхідного для здачі в експлуатацію житлового будинку на АДРЕСА_1 за рахунок внесків його членів, здало його в експлуатацію та передало об`єкт нерухомості члену кооперативу ОСОБА_3 , який здійснив відповідні фінансові внески.

Після укладання відповідної угоди із ОСОБА_3 , він став єдиним власником нерухомого майна.

У той же час його право власності не визнається та оспорюється ОСОБА_2 шляхом неодноразового звернення до суду з відповідними позовами.

На думку позивача ОСОБА_1 , рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, яке стало підставою для державної реєстрації права власності ОСОБА_2 на спірне майно, прийнято державним реєстратором всупереч розбіжностям між заявленими правами та відомостями, що містилися в Єдиному реєстрі документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, та за відсутності визначеного законом необхідного переліку документів, передбачених пунктом 80 Порядку (в редакції на момент прийняття рішення про державну реєстрацію), а отже, за відсутності підстав набуття права власності.

Як випливає зі змісту витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, підставою для прийняття державним реєстратором рішення були: договір про дольове інвестування у житлове будівництво, серія та номер 1-ДИ-24 від 10 березня 2005 року, укладений між ЗАТ «Октант» та ОСОБА_2 , та довідка, серія та номер 685 від 10 грудня 2010 року, видана ЗАТ «Октант». Інші документи, які послугували підставою для прийняття державним реєстратором оспорюваного рішення про державну реєстрацію права власності на вказане нежитлове приміщення (в тому числі документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта), при внесенні відповідних даних до реєстру не зазначені.

Разом з тим згідно з декларацією про готовність об`єкта до експлуатації від 02 жовтня 2015 року, поданою ЖБК «Подільський край», будівництво житлового будинку з вбудовано-прибудованими магазинами на АДРЕСА_1 , вважається закінченим будівництвом об`єктом та готовим до експлуатації.

У переліку документів, поданих ОСОБА_2 , відсутні документи на підтвердження його членства в ЖБК «Подільський край» та повну сплату ним внесків.

Довідка від 28 грудня 2011 року № 56, видана ЖБК «Подільський край», таких відомостей не містить і не відповідає зразку довідки про членство в кооперативі та сплату пайового внеску, що використовується кооперативом для реєстрації права власності. ОСОБА_2 жодних внесків на рахунок кооперативу не вносилося, через прибутково-касову книгу коштів не поступало.

Водночас розділом 3 «Членство в кооперативі» статуту ЖБК «Подільський край», затвердженого загальними зборами ЖБК 29 вересня 2011 року № 1 (державна реєстрація юридичної особи проведена 03 жовтня 2011 року), зокрема пунктом 3.7, визначено, що набуття членства в кооперативі відбувається за умов укладення угоди про членство в кооперативі та сплати вступного внеску, членського внеску, а за умов реалізації цільових програм, також цільового внеску.

Ухвалою Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 22 серпня 2022 року позов ОСОБА_1 прийнято до спільного розгляду з первісним позовом ТОВ «Реалті Офіс» та вимоги за цими позовами об`єднано в одне провадження.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 29 березня 2023 року позови задоволено.

Визнано незаконним та скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) державного реєстратора КП «Подільський реєстраційний центр» Панасюк Н. К. від 27 червня 2018 року, індексний номер рішення: 41825317, щодо державної реєстрації права власності на нежитлове приміщення № 26 площею 245,3 кв. м на АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1587070968101) за ОСОБА_2

Припинено право власності ОСОБА_2 на нежитлове приміщення АДРЕСА_2 площею 245,3 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1587070968101, запис про право власності 26824665).

Стягнуто з ОСОБА_2 , ТОВ «Октант-Центр», ЖБК «Подільський край» на користь ТОВ «Реалті Офіс» витрати зі сплати судового збору в сумі по 1 654,00 грн з кожного.

Задовольняючи позови, суд виходив, зокрема, із того, що належними власниками нежитлового приміщення на АДРЕСА_1 площею 105,3 кв. м є ТОВ «Реалті Офіс», а площею 130,3 кв. м, відповідно, ОСОБА_1 , які набули таке право власності на законних підставах, а саме від ОСОБА_3 , який був членом ЖБК «Подільський край» і сплатив усі внески, після чого отримав довідки про повну сплату таких внесків та зареєстрував своє право власності. У свою чергу відповідач ОСОБА_2 не набув такого права, оскільки членом ЖБК «Подільський край» він не був, внески не сплатив, протилежного матеріали справи не містять, а тому зареєстроване за ним приміщення набуте ним незаконно.

Короткий зміст постанови апеляційного суду

Постановою Хмельницького апеляційного суду від 13 червня 2023 року апеляційну скаргу ОСОБА_2 задоволено частково. Рішення Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 29 березня 2023 року скасовано та ухвалено нове судове рішення про відмову в задоволенні позовів.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції та ухвалюючи нове судове рішення про відмову в задоволенні позовів, апеляційний суд виходив із того, що:

- у довідці ЗАТ «Октант» від 10 грудня 2010 року № 685, виданій ОСОБА_2 , зазначено, що відповідно до договору про дольове інвестування у нежитлове будівництво, укладеного між ОСОБА_2 та ЗАТ «Октант», а саме договору від 10 березня 2005 року № 1-ДИ-24 та доповнення від 30 червня 2010 року № 1, ОСОБА_2 проінвестував торгову площу на першому поверсі у багатоквартирному будинку на АДРЕСА_1 загальною площею 245,3 кв. м. Станом на 10 грудня 2010 року загальна проінвестована сума становить 2 319 368,65 грн, що дорівнює 100 % загальної вартості згідно з договором та доповненням;

- в переліку фізичних осіб, кошти яких залучалися на інвестування будівництва будинку на АДРЕСА_1 , затвердженому ТОВ «Октант», під № 23 зазначено ОСОБА_2 ;

- згідно з актом приймання передачі від 30 вересня 2013 року забудовник ТОВ «Октант-Центр» передав, а інвестор ОСОБА_2 прийняв нежитлове приміщення № 26 загальною площею 245,3 кв. м у будинку на АДРЕСА_1 ;

- технічний паспорт на нежитлове приміщення № НОМЕР_1 у будинку на АДРЕСА_1 загальною площею 245,3 кв. м ОСОБА_2 виготовлено 11 листопада 2014 року;

- у довідці ЖБК «Подільський край» від 28 грудня 2011 року № 56 підтверджується та обставина, що ОСОБА_2 є засновником (членом) ЖБК «Подільський край» на підставі укладених договорів про дольове інвестування у нежитлове будівництво, проінвестував торгову площу на першому поверсі у багатоквартирному будинку на АДРЕСА_1 загальною площею 245,30 кв. м.

За висновком апеляційного суду, зазначені платіжні документи про оплату, справжність відображених даних в яких не спростовані іншими учасниками справи, свідчать про оплату ОСОБА_2 вартості спірного нежитлового приміщення. Отже, доводи позивачів щодо незаконності набуття ним права власності на спірне приміщення та незаконності рішення державного реєстратора щодо реєстрації права власності за ним є необґрунтованими.

Також апеляційний суд вказав, що справа не містить доказів щодо співпадіння чи то накладення в натурі приміщень позивачів та відповідача за їх конфігурацією, площею, а також технічними характеристиками.

Водночас апеляційний суд не знайшов підстав для закриття провадження у справі з підстав, передбачених пунктом 3 частини першої статті 255 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України), як того просив ОСОБА_2 в апеляційній скарзі, оскільки не встановив відповідних правових підстав для прийняття такого процесуального рішення.

Короткий зміст та узагальнені доводи касаційних скарг, позиції інших учасників справи

У червні 2023 року ТОВ «Реалті Офіс» звернулося засобами поштового зв`язку до Верховного Суду з касаційною скаргою на постанову Хмельницького апеляційного суду від 13 червня 2023 року, в якій, посилаючись на неправильне застосування апеляційним судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить оскаржуване судове рішення скасувати та залишити в силі рішення суду першої інстанції.

ТОВ «Реалті Офіс» зазначає наступні підстави касаційного оскарження:

- неврахування апеляційним судом правових висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (щодо застосування статей 328, 331, 376 Цивільного кодексу України, далі - ЦК України), постановах Верховного Суду від 03 жовтня 2018 року у справі № 186/1743/15-ц, від 20 травня 2020 року у справі № 344/1044/16 (щодо безпідставного виходу за межі доводів апеляційної скарги, скасування рішення в частині, в якій воно не оскаржувалося та порушення принципу змагальності та диспозитивності), від 12 червня 2020 року у справі № 169/506/17, від 24 червня 2021 року у справі № 686/19271/19 (про те, що довідка не є первинним фінансовим документом) (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України);

- відсутність висновку Верховного Суду щодо застосування судами частини четвертої статті 367 ЦПК України щодо права суду вийти за межі доводів апеляційної скарги, коли апеляційна скарга не містить доводів щодо оскарження рішення в частині позовних вимог третьої особи із самостійними вимогами на предмет спору, і в цій частині фактично не оскаржується (пункт 3 частини другої статті 389 ЦПК України);

- порушення норм процесуального права, що є підставою для скасування судового рішення відповідно до пунктів 1, 3 частини третьої статті 411 ЦПК України (пункт 4 частини другої статті 389 ЦПК України), оскільки апеляційний суд не дослідив зібрані у справі докази, не дослідив та не надав належної оцінки висновку експерта, не мотивував у рішенні відхилення висновку експерта.

У касаційній скарзі заявник ТОВ «Реалті Офіс», окрім цього, вказує, що суд апеляційної інстанції вийшов за межі своїх повноважень та скасував рішення суду першої інстанції у тій частині, яка не оскаржувалася. ОСОБА_2 не оскаржував рішення суду першої інстанції в частині задоволених позовних вимог щодо ОСОБА_1 . У свою чергу, виходячи за межі доводів апеляційної скарги в частині позовних вимог ТОВ «Реалті Офіс», апеляційний суд належним чином не обґрунтував необхідність такого виходу. Загальна сума договору, з урахуванням доповнення, мала би складати 2 384 019,70 грн, а не 2 319 368,63 грн, як вказано в довідці ЗАТ «Октант», цей факт підтверджено висновком експерта. Матеріали справи містять достатньо доказів невиконання ОСОБА_2 фінансового зобов`язання за договором про дольове інвестування. ОСОБА_2 заявив про права на приміщення в будинку, збудованому ЗАТ «Октант» за рахунок його коштів, тоді як згідно з декларацією будинок був збудований ЖБК «Подільський край» за рахунок внесків членів кооперативу. ОСОБА_2 не набув та не міг набути будь-які права на майно за укладеним із ЗАТ «Октант» договором, оскільки будівництво здійснювалось самочинно, ОСОБА_2 не сплатив коштів відповідно до вимог договору, не здійснив первинної реєстрації права власності на об`єкти, які є власністю ОСОБА_1 та ТОВ «Реалті Офіс». Апеляційний суд, скасовуючи рішення суду першої інстанції, здійснив переоцінку доказів.

У липні 2023 року ОСОБА_1 , в інтересах якого діє ОСОБА_4 , звернувся засобами поштового зв`язку до Верховного Суду з касаційною скаргою на постанову Хмельницького апеляційного суду від 13 червня 2023 року, в якій, посилаючись на неправильне застосування апеляційним судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить оскаржуване судове рішення скасувати в частині відмови у задоволенні позовів ОСОБА_1 та ТОВ «Реалті Офіс» та залишити в силі рішення суду першої інстанції.

ОСОБА_1 зазначає наступні підстави касаційного оскарження:

- неврахування судом правових висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 03 жовтня 2018 року у справі № 186/1743/15-ц (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України);

- порушення судами норм процесуального права, що є підставою для скасування судового рішення відповідно до пунктів 1, 4 частини третьої статті 411 ЦПК України (пункт 4 частини другої статті 389 ЦПК України).

У касаційній скарзі заявник ОСОБА_1 , окрім цього, зазначає, що адвокат Бобровник Д. О., діючи в інтересах ОСОБА_2 на підставі ордера, 21 квітня 2023 року оскаржив рішення суду першої інстанції з підстав порушення норм процесуального права виключно в частині задоволення позовних вимог ТОВ «Реалті Офіс», що випливає із змісту апеляційної скарги. За твердженням особи, яка подала апеляційну скаргу, суд першої інстанції в підготовчому провадженні не розглянув його заяву про закриття провадження у справі, тоді як існує рішення з приводу спору між тими самими сторонами, з тим самим предметом і з тих самих підстав - між ним та ТОВ «Реалті Офіс». В описовій частині постанови апеляційний суд не зазначив межі апеляційного перегляду (не зазначив про оскарження рішення суду в частині позовних вимог ТОВ «Реалті Офіс»), переглянув рішення суду першої інстанції в повному обсязі, допустивши безпідставний вихід за межі доводів апеляційної скарги та порушивши принципи диспозитивності і змагальності процесу. Апеляційний суд не дослідив та не надав оцінки рішенню Господарського суду Хмельницької області від 05 листопада 2012 року у справі № 14/10/8/1298, яке містить преюдиційні обставини. Апеляційний суд не дослідив та не надав оцінки статуту ЖБК «Подільський край» та декларації про готовність до експлуатації житлового будинку на АДРЕСА_1 , якими доводиться створення кооперативу з метою добудови, зведення та введення в експлуатацію цього будинку в результаті діяльності ЖБК «Подільський край». Факт набуття права власності ОСОБА_2 на нежитлове приміщення в будинку, збудованому в результаті діяльності ЖБК «Подільський край», повинен бути доведений угодою про членство в ЖБК «Подільський край»; первинними бухгалтерськими документами (квитанціями, платіжними дорученнями) з належними реквізитами в частині платника, одержувача та в частині призначення платежу, де було б зазначено прізвище ОСОБА_2 як платника, назва ЖБК «Подільський край» як одержувача та зазначено, що призначення платежу - це вступні/членські внески до ЖБК «Подільський край»; довідкою кооперативу про повну сплату ОСОБА_2 вступного та членського внесків на рахунок кооперативу, актом приймання-передачі нежитлового приміщення після завершення будівництва будинку, а не іншими доказами.

У серпні 2023 року до Верховного Суду від ОСОБА_3 та його представника ОСОБА_5 надійшов відзив на касаційні скарги ТОВ «Реалті Офіс» та ОСОБА_1 , в якому третя особа, посилаючись на обґрунтованість касаційних скарг, просить їх задовольнити, постанову апеляційного суду скасувати, а рішення суду першої інстанції - залишити в силі, оскільки воно є законним.

У вересні 2023 року до Верховного Суду від ОСОБА_6 , в інтересах якого діє ОСОБА_7 , надійшов відзив на касаційну скаргу ТОВ «Реалті Офіс» та відзив на касаційну скаргу ОСОБА_1 , в яких відповідач, посилаючись на необґрунтованість касаційних скарг, просить залишити їх без задоволення, а оскаржувану постанову апеляційного суду - без змін, оскільки вона є законною.

Рух справи у суді касаційної інстанції

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 03 липня 2023 року касаційна скарга ТОВ «Реалті Офіс» передана на розгляд судді-доповідачу Гулейкову І. Ю., судді, які входять до складу колегії: Погрібний С. О., Ступак О. В.

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 13 липня 2023 року касаційна скарга ОСОБА_1 передана на розгляд судді-доповідачу Гулейкову І. Ю., судді, які входять до складу колегії: Погрібний С. О., Ступак О. В.

Ухвалою Верховного Суду від 12 липня 2023 року відкрито касаційне оскарження за касаційною скаргою ТОВ «Реалті Офіс» (з підстав, передбачених пунктами 1, 3, 4 частини другої статті 389 ЦПК України), витребувано матеріали справи № 686/3151/22 із Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області та встановлено учасникам справи строк для подачі відзиву на касаційну скаргу.

Ухвалою Верховного Суду від 25 липня 2023 року відкрито касаційне оскарження за касаційною скаргою ОСОБА_1 (з підстав, передбачених пунктами 1, 4 частини другої статті 389 ЦПК України) та встановлено учасникам справи строк для подачі відзиву на касаційну скаргу.

У серпні 2023 року до Верховного Суду надійшли матеріали справи № 686/3151/22.

На підставі розпорядження заступника керівника Апарату Верховного Суду - керівника секретаріату Касаційного цивільного суду від 15 лютого 2024 року № 263/0/226-24 призначено повторний автоматизований розподіл судової справи.

Протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями Верховного Суду від 15 лютого 2024 року справу передано судді-доповідачу Гулейкову І. Ю., судді, які входять до складу колегії: Лідовець Р. А., Луспеник Д. Д.

Позиція Верховного Суду

Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Частиною другою статті 389 ЦПК України передбачено, що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу. Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Відповідно до частини першої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Згідно з частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.

Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційних скарг, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційні скарги підлягають залишенню без задоволення, а оскаржувана постанова апеляційного суду - без змін, оскільки її ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

Зі змісту договору про дольове інвестування у житлове будівництво від 10 березня 2005 року № 1-ДИ-24, укладеного між ЗАТ «Октант» та ОСОБА_2 , випливає, що ЗАТ «Октант» зобов`язано збудувати і передати ОСОБА_2 у власність об`єкт інвестування площею 187,26 кв. м на першому поверсі за адресою: АДРЕСА_1 , а ОСОБА_2 зобов`язується забезпечити відповідне інвестування та прийняти його у свою власність. Вартість одного квадратного метру становить 10 595 грн (пункти 1.1, 1.5 договору.)

ОСОБА_2 згідно з умовами цього договору (пункт 1.2) здійснює фінансування капітальних вкладень в об`єкт, що буде збудований підприємством в майбутньому по обумовленій вартості і може отримати відповідний об`єкт лише за умови інвестування у 100 % вартості цього об`єкта.

Відповідно до підпункту 3.1.4 договору клієнт зобов`язаний не пізніше 10 днів після вводу будинку до експлуатації здати в підприємство довідки про інвестування 100 % загальної приведеної площі конкретного об`єкта для оформлення права власності на проінвестований об`єкт. У встановлені терміни прийняти у власність вказаний об`єкт.

Зі змісту розділу 4 вказаного договору випливає, що клієнт інвестує вартість загальної приведеної площі у визначений строк шляхом передачі коштів в банк на рахунок підприємства. Клієнт зобов`язаний здійснювати інвестиції за таким графіком: перший внесок у розмірі 30 % загальної проведеної площі вноситься в день підписання договору, наступні сім внесків у розмірі 10 % загальної проведеної площі вносяться щоквартально, з 1 до 10 числа найближчого поточного кварталу.

Згідно з умовами доповнення № 1 від 30 червня 2010 року до договору від 10 березня 2005 року № 1-ДИ-24 загальна площа торгового приміщення збільшилася до 245,3 кв. м. Непроінвестована площа складає 58,04 кв. м. Вартість одного квадратного метру непроінвестованої площі складає 6 891,80 грн. Загальна сума 400 000 грн. Оплату клієнт здійснює до 09 липня 2010 року.

Згідно з квитанціями про оплату інвестування будівлі за договором від 10 березня 2005 року № 1-ДИ-24 ОСОБА_2 сплачено 02 липня 2010 року 100 000,00 грн, 05 липня 2010 року - 200 000,00 грн, 06 липня - 100 000,00 грн, разом - 400 000 грн. Оплату інвестування будівлі за договором від 10 березня 2005 року № 1-ДИ-24 у загальній сумі 1 919 368,65 грн здійснили інші платники-фізичні особи.

У довідці ЗАТ «Октант» від 10 грудня 2010 року № 685, виданій ОСОБА_2 , зазначено, що відповідно до договору про дольове інвестування у нежитлове будівництво, укладеного між ОСОБА_2 та ЗАТ «Октант», а саме договору від 10 березня 2005 року № 1-ДИ-24 та доповнення № 1 від 30 червня 2010 року, ОСОБА_2 проінвестував торгову площу на першому поверсі у багатоквартирному будинку на АДРЕСА_1 загальною площею 245,3 кв. м. Станом на 10 грудня 2010 року загальна проінвестована сума становить 2 319 368,65 грн, що дорівнює 100 % загальної вартості згідно з договором та доповненням.

29 вересня 2011 року відбулися установчі збори засновників ЖБК «Подільський край», на яких прийнято рішення про створення кооперативу, затверджено списки інвесторів житлового будинку на АДРЕСА_1 , які вступили до ЖБК «Подільський край».

Відповідно до пункту 3.1. розділу 3 статуту ЖБК «Подільський край», затвердженого загальними зборами ЖБК 29 вересня 2011 року № 1 (державна реєстрація юридичної особи проведена 03 жовтня 2011 року), участь у діяльності кооперативу здійснюється на засадах членства.

Пунктом 3.7 розділу 3 «Членство в кооперативі» статуту ЖБК «Подільський край» визначено, що набуття членства в кооперативі відбувається за умов укладення угоди про членство в кооперативі та сплати вступного внеску, членського внеску, а за умов реалізації цільових програм, також цільового внеску.

03 жовтня 2011 року створений ЖБК «Подільський край», про що в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців зроблений запис № 1673102000008102.

Відповідно до акта приймання-передачі незавершеного об`єкта будівництва - житлового багатоквартирного будинку на АДРЕСА_1 ЗАТ «Октант» 01 жовтня 2011 року передало, а ЖБК «Подільський край» прийняв у власність незавершене будівництво багатоквартирного житлового будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , а саме: будинок з фундаментом, площею 13 705,0 кв. м, що відповідає проектній документації. Матеріали стін - цегла. Кількість поверхів - 9-10-14. Об`єм будівлі - 43 560,0 кв. м; кількість сходових кліток - 4. Вказане незавершене будівництво передано в рахунок виконання договорів про дольове інвестування у будівництво квартир, торгових приміщень, паркінгу, розташованих в житловому будинку на АДРЕСА_1 , які були укладені між ЗАТ «Октант», як забудовником, та інвесторами, які об`єдналися та створили ЖБК «Подільський край».

Відповідно до довідки ЖБК «Подільський край» № 56 від 28 грудня 2011 року, виданої ОСОБА_2 , він є засновником - членом ЖБК «Подільський край» на підставі договорів про дольове інвестування у нежитлове будівництво, укладених між ним та ЗАТ «Октант», а саме: договору від 10 березня 2005 року № 1-ДИ-24 та доповнення № 1 від 30 червня 2010 року, згідно з якими ОСОБА_2 проінвестував торгову площу на першому поверсі у багатоквартирному будинку на АДРЕСА_1 загальною площею 245,3 кв. м.

Рішенням шістнадцятої сесії Хмельницької міської ради від 11 квітня 2012 року № 32 затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки та надано в оренду ЖБК «Подільський край» земельну ділянку площею 1 905 кв. м, розташованому на АДРЕСА_1 , строком на 10 років.

16 червня 2012 року між Хмельницькою міською радою та ЖБК «Подільський край» на підставі вказаного рішення укладений договір оренди землі, відповідно до якого Хмельницька міська рада передала у строкове платне користування ЖБК «Подільський край» земельну ділянку площею 1 905,0 кв. м, розташовану на АДРЕСА_1 .

11 лютого 2013 року Інспекція ДАБК у Хмельницькій області зареєструвала декларацію про початок виконання будівельних робіт з будівництва будинку, подану ЖБК «Подільський край», а 02 жовтня 2015 року - декларацію про готовність об`єкта до експлуатації.

Згідно з актом приймання передачі від 30 вересня 2013 року, забудовник ТОВ «Октант-Центр» передав, а інвестор ОСОБА_2 прийняв нежитлове приміщення № 26 загальною площею 245,3 кв. м у будинку на АДРЕСА_1 .

Технічний паспорт на нежитлове приміщення № 26 в будинку на АДРЕСА_1 загальною площею 245,3 кв. м ОСОБА_2 виготовлено 11 листопада 2014 року.

ОСОБА_3 набув право власності на нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , на підставі угоди № 1/гк-34 про членство в ЖБК «Подільський край» від 03 квітня 2015 року (загальна площа 108,6 кв. м), угоди № 1/ГК-23 про членство в ЖБК «Подільський край» від 03 квітня 2015 року (загальна площа 139,5 кв. м), довідок ЖБК «Подільський край» від 24 листопада 2015 року № 2, 3 про повну сплату пайового внеску.

ОСОБА_2 включений до переліку фізичних осіб, кошти яких залучалися на інвестування будівництва будинку на АДРЕСА_1 , затвердженого 01 грудня 2015 року ТОВ «Октант» під № 23.

Зі змісту витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 791448368101, випливає, що ТОВ «Реалті Офіс» з 10 червня 2016 року є власником нежитлового приміщення площею 105,3 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 . Державний реєстратор - приватний нотаріус Оксанюк А. А.

ТОВ «Реалті Офіс» стало власником цього приміщення у зв`язку із внесенням засновником цього товариства ОСОБА_3 майна до статутного капіталу товариства, а саме - нежитлового приміщення площею 105,3 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 , що випливає із відомостей протоколу № 1 загальних зборів учасників ТОВ «Реалті Офіс» від 09 червня 2016 року.

У пункті 8 протоколу загальних зборів членів ЖБК «Подільський край» від 18 червня 2016 року зазначено про затвердження рішення голови правління кооперативу про прийняття осіб в члени кооперативу, які уклали договори з кооперативом, сплатили вступний внесок та сплатили пай повністю або частково, зокрема, ОСОБА_3 .

В інформаційній довідці ТОВ «Октант-Центр» від 20 жовтня 2016 року № 20/10-01, зазначено, що у ТОВ «Октант-Центр», який є правонаступником ЗАТ «Октант», відсутні відомості та документальне підтвердження щодо внесення в касу або на рахунки ЗАТ «Октант» (ТОВ «Октант-Центр») грошових коштів ОСОБА_2 .

Відповідно до договору купівлі продажу від 09 червня 2017 року ОСОБА_3 продав ОСОБА_1 нежитлове приміщення площею 130,3 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 .

Як випливає зі змісту витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 791511868101, ОСОБА_1 із 09 червня 2017 року є власником нежитлового приміщення площею 130,3 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 .

Згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 791511868101, ОСОБА_2 з 26 червня 2018 року є власником нежитлового приміщення № 26 площею 245,3 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 . Державний реєстратор - Панасюк Н. К. , КП «Подільський реєстраційний центр» Сахновецької сільської ради Старокостянтинівського району Хмельницької області.

Підстава виникнення права власності: договір про дольове інвестування у житлове будівництво 1-ДИ-24 від 10 березня 2005 року, видавник ЗАТ «Октант», ОСОБА_2 , довідка від 10 грудня 2010 року № 685, видана ЗАТ «Октант».

Реєстратору подана заява ОСОБА_2 про державну реєстрацію прав від 26 червня 2018 року.

Реєстратору також була подана декларація про готовність до експлуатації об`єкта, житлового будинку з вбудовано-прибудованими магазинами у будинку на АДРЕСА_1 , де замовником будівництва зазначено ЖБК «Подільський край».

Технічні характеристики належного ТОВ «Реалті Офіс» приміщення не відповідають технічним характеристикам приміщення, на яке ОСОБА_2 зареєстрував право власності, про що надано висновок судового експерта Власюка В. В. № 710/019 у 2019 році.

Рішенням Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 27 січня 2021 року у справі № 686/18417/18 відмовлено в задоволенні позову ОСОБА_2 до ТОВ «Реалті Офіс», ОСОБА_1 про витребування майна з чужого незаконного володіння. Ухвалою Хмельницького апеляційного суду від 27 квітня 2021 року закрито провадження у цій справі, рішення Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 27 січня 2021 року визнано нечинним у зв`язку із відмовою позивача від позову.

У висновку від 26 листопада 2021 року № 2-21 судовим експертом не підтверджено документально сплату коштів саме ОСОБА_2 за договором про дольове інвестування у житлове будівництво від 10 березня 2005 року № 1-ДИ-24 та доповнення № 1 до цього договору від 30 червня 2010 року, укладеного між ЗАТ «Октант», правонаступником якого є ТОВ «Октант-центр», та ОСОБА_2 , за період із 10 березня 2005 року до 06 липня 2010 року на суму 2 384 019,70 грн.

Правове регулювання

Згідно з частиною першою статті 182 ЦК України (тут і далі нормативні акти у редакції, чинній для спірних правовідносин) право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

За змістом статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

У частині другій статті 331 ЦК України вказано, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним із юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для підтвердження права власності, а самостійного значення для виникнення права власності немає. Така реєстрація визначає лише момент, з якого держава визнає та підтверджує право власності за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення такого права (див. постанови від 23 червня 2020 року у справі № 680/214/16 (пункт 55), від 07 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13 (пункт 6.31) та від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (пункт 116)).

Згідно з частинами першою-другою статті 2 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестиційною діяльністю є сукупність практичних дій громадян, юридичних осіб і держави щодо реалізації інвестицій. Інвестиційна діяльність провадиться на основі інвестування, що здійснюється громадянами, недержавними підприємствами, господарськими асоціаціями, спілками і товариствами, а також громадськими і релігійними організаціями, іншими юридичними особами, заснованими на колективній власності.

Відповідно до частини першої статті 5 Закону України «Про інвестиційну діяльність» суб`єктами (інвесторами і учасниками) інвестиційної діяльності можуть бути громадяни і юридичні особи України та іноземних держав, а також держави.

Частиною першою статті 6 Закону України «Про інвестиційну діяльність» передбачено, що відносини, які виникають при здійсненні інвестиційної діяльності на Україні, регулюються цим Законом, іншими законодавчими актами України.

Згідно з частиною першою статті 9 Закону України «Про інвестиційну діяльність» основним правовим документом, який регулює взаємовідносини між суб`єктами інвестиційної діяльності, є договір (угода).

Частиною п`ятою статті 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність» передбачено, що інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктами та результатами інвестицій, враховуючи реінвестиції та торговельні операції на території України, відповідно до законодавчих актів України.

Тобто право власності інвестора на об`єкт його інвестування є чітко встановленим чинним законодавством України та не потребує додаткового його визнання судом.

Відповідно до пункту 1 частини другої статті 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (частина перша статті 202 ЦК України).

Частиною першою статті 626 ЦК України передбачено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Згідно з частиною першою статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до частин першої, другої статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21) вказано, що «зазначеними нормами встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб. Таким чином саме інвестор, як особа за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об`єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийнято в експлуатацію у встановленому порядку. В іншому випадку інвестор не зможе визнати право власності на квартиру до введення будинку в експлуатацію. Згідно із частиною четвертою статті 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону. Отже, інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою».

Новостворене нерухоме майно стає об`єктом цивільних правовідносин з моменту завершення будівництва, прийняття до експлуатації або державної реєстрації без урахування того, який суб`єкт цивільних правовідносин здійснив такі дії та на якого суб`єкта або сторону договору зареєстровано новостворене майно (постанова Верховного Суду від 20 листопада 2019 року у справі № 608/614/15-ц).

Пунктами 41, 77, 80 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (в редакції постанови Кабінету Міністрів України від 23 серпня 2016 року № 553), передбачено, що для державної реєстрації права власності на новозбудований об`єкт нерухомого майна подаються: 1) документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта; 2) технічний паспорт на об`єкт нерухомого майна; 3) документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси; 4) письмова заява або договір співвласників про розподіл часток у спільній власності на новозбудований об`єкт нерухомого майна (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, що набувається у спільну часткову власність); 5) договір про спільну діяльність або договір простого товариства (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, будівництво якого здійснювалось у результаті спільної діяльності).

Державна реєстрація права власності на об`єкт нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб або у результаті діяльності житлового, житлово-будівельного, дачного, гаражного чи іншого кооперативу, проводиться за заявою власника такого майна або за умови уповноваження власником такого майна на підставі договору - за заявою особи, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб, у порядку, передбаченому пунктами 30-34 цього Порядку.

У разі коли державна реєстрація права власності здійснюється на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об`єкті нерухомого майна, будівництво якого завершено та який прийнято в експлуатацію після 01 січня 2013 року, особою, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб, відповідним кооперативом з метою забезпечення державної реєстрації права власності кожного окремого власника нерухомого майна можуть бути подані для долучення до Державного реєстру прав: документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси (крім випадків державної реєстрації права власності на реконструйований об`єкт нерухомого майна); затверджений особою, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб, перелік фізичних та юридичних осіб, кошти яких залучалися для будівництва об`єкта нерухомого майна, або затверджений загальними зборами кооперативу список членів кооперативу; документ, що посвідчує право власності на об`єкт нерухомого майна до його реконструкції, - у разі державної реєстрації права власності на реконструйований об`єкт нерухомого майна (крім випадків, коли право власності на такий об`єкт вже зареєстровано в Державному реєстрі прав або коли законодавством не передбачено оформлення та видачу документа на такий об`єкт нерухомого майна).

Для державної реєстрації права власності на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об`єкті нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося у результаті діяльності кооперативу подаються: довідка кооперативу про членство особи в кооперативі та внесення таким членом кооперативу пайового внеску в повному обсязі; технічний паспорт на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо).

У разі коли державна реєстрація права власності здійснюється на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об`єкті нерухомого майна, будівництво якого завершено та який прийнято в експлуатацію після 01 січня 2013 року, також обов`язково зазначаються у відповідній заяві відомості про реєстраційний номер документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, та подаються завірені відповідним кооперативом копії: документа, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси (крім випадків державної реєстрації права власності на реконструйований об`єкт нерухомого майна); документа, що посвідчує право власності на об`єкт нерухомого майна до його реконструкції, - у разі державної реєстрації права власності на реконструйований об`єкт нерухомого майна (крім випадків, коли право власності на такий об`єкт вже зареєстровано в Державному реєстрі прав або коли законодавством не передбачено оформлення та видачу документа на такий об`єкт нерухомого майна).

Згідно з вимогами статей 12, 81 ЦПК України обов`язок доведення тих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим ЦПК України, покладається на кожну із сторін.

Статтею 76 ЦПК України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків.

Відповідно до частини другої статті 77 ЦПК України предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина перша статті 80 ЦПК України).

Висновки Верховного Суду за результатами розгляду касаційних скарг

Апеляційний суд, дослідивши наявні у справі докази і надавши їм належну оцінку, правильно застосував до спірних правовідносин норми матеріального права, які їх регулюють, та дійшов обґрунтованого висновку про відмову в задоволенні позову ТОВ «Реалті Офіс» та позову ОСОБА_1 , оскільки відповідач ОСОБА_2 оплатив об`єкт інвестування за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 245,3 кв. м, згідно з актом приймання-передачі від 30 вересня 2013 року забудовник ТОВ «Октант-Центр» передав, а інвестор ОСОБА_2 прийняв нежитлове приміщення № 26 загальною площею 245,3 кв. м у будинку на АДРЕСА_1 ; довідкою ЖБК «Подільський край» від 28 грудня 2011 року № 56 підтверджується, що ОСОБА_2 є засновником (членом) ЖБК «Подільський край» на підставі укладених договорів про дольове інвестування у нежитлове будівництво, проінвестував торгову площу на першому поверсі у багатоквартирному будинку на АДРЕСА_1 загальною площею 245,30 кв. м; справа не містить доказів щодо співпадіння чи накладення в натурі приміщень позивачів та відповідача за їх конфігурацією, площею, а також технічними характеристиками; відповідач надав державному реєстратору необхідні документи для реєстрації права власності на спірне приміщення за ним відповідно до вимог чинного законодавства.

Доводи касаційних скарг про те, що суд апеляційної інстанції переглянув справу, вийшовши за межі доводів та вимог апеляційної скарги ОСОБА_2 , а також не врахував правові висновки, викладені у постановах Верховного Суду від 03 жовтня 2018 року у справі № 186/1743/15-ц та від 20 травня 2020 року у справі № 344/1044/16, не підтвердились, оскільки в апеляційній скарзі (а. с. 196-198 т. 2) ОСОБА_2 просив рішення суду першої інстанції за позовом ТОВ «Реалті Офіс» та за позовом ОСОБА_1 скасувати повністю із закриттям провадження у справі. Висновок апеляційного суду про часткове задоволення апеляційної скарги та скасування рішення суду першої інстанції з ухваленням нового судового рішення про відмову в задоволенні позовів відповідає установленим статтею 374 ЦПК України повноваженням суду апеляційної інстанції.

Згідно з частиною четвертою статті 367 ЦПК України, на яку посилався апеляційний суд, суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У свою чергу, з урахуванням необхідності скасування рішення суду першої інстанції, що не відповідає вимогам законності та обґрунтованості, апеляційний суд дійшов правильного висновку про необхідність виходу за межі доводів апеляційної скарги, надавши при цьому пояснення, що суд першої інстанції допустив неправильне застосування норм матеріального права, а його висновки не відповідають обставинам справи. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань (частина друга статті 410 ЦПК України).

Оскільки доводи касаційних скарг про вихід за межі вимог та доводів апеляційної скарги не знайшли своє підтвердження, тому посилання ТОВ «Реалті Офіс» на відсутність висновку Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах (щодо права суду вийти за межі доводів апеляційної скарги, коли апеляційна скарга не містить доводів щодо оскарження рішення в частині позовних вимог третьої особи із самостійними вимогами на предмет спору, і в цій частині фактично не оскаржується) також не підтвердились та є необґрунтованими.

Аргументи касаційних скарг про відсутність факту набуття права власності ОСОБА_2 на спірний об`єкт нерухомості спростовуються установленими судом обставинами справи, зводяться до незгоди з висновками апеляційного суду стосовно оцінки доказів і встановлених на їх підставі обставин та спрямовані на доведення необхідності переоцінки цих доказів саме в тому контексті, який, на думку позивачів, підтверджує обґрунтованість заявлених ними позовних вимог.

Доводи касаційних скарг про те, що матеріали справи містять достатньо доказів невиконання ОСОБА_2 фінансового зобов`язання за договором про дольове інвестування, неправильність реквізитів документів, наданих відповідачем на підтвердження оплати необхідної суми за договором та сплати коштів за договором іншими особами, не приймаються, оскільки матеріали справи містять підтвердження того, що за договором про дольове інвестування у житлове будівництво від 10 березня 2005 року № 1-ДИ-24 та доповненням № 1 до цього договору від 30 червня 2010 року сплачено 2 319 368,65 грн, з яких 400 000,00 грн сплатив ОСОБА_2 (квитанції від 02 липня 2010 року на 100 000,00 грн, від 05 липня 2010 року на 100 000,00 грн, від 05 липня 2010 року на 100 000,00 грн, від 06 липня 2010 року на 100 000,00 грн), а 1 919 368,65 грн - інші фізичні особи, в платіжних дорученнях яких у призначенні платежу зазначений договір від 10 березня 2005 року № 1-ДИ-24. Такі доводи заявників зводяться до переоцінки доказів у справі, що виходить за межі повноважень суду касаційної інстанції, який є судом права, а не факту, тому відхиляються.

Первинний документ - документ, який містить відомості про господарську операцію та підтверджує її здійснення (стаття 1 Закону України «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні» у редакції, чинній на дату сплати коштів). Доводи касаційних скарг про те, що довідка не є первинним фінансовим документом і апеляційний суд не врахував правові висновки Верховного Суду в постановах від 12 червня 2020 року у справі № 169/506/17 та від 24 червня 2021 року у справі № 686/19271/19, не приймаються, оскільки сплата коштів ОСОБА_2 підтверджується відповідними квитанціями та платіжними дорученнями, що містяться в матеріалах справи, а не виключно довідкою ЗАТ «Октант» від 10 грудня 2010 року № 685.

У доповненні № 1 від 30 червня 2010 року до договору про дольове інвестування у житлове будівництво від 10 березня 2005 року № 1-ДИ-24 вказано, що проінвестована площа складає 58,04 кв. м, що з урахуванням вартості одного квадратного метра проінвестованої площі становить 400 000,00 грн, які сплачені безпосередньо ОСОБА_2 у визначений цим доповненням термін - до 09 липня 2010 року. Тобто станом на 30 червня 2010 року ОСОБА_2 залишилося сплатити лише ці 400 000,00 грн, які він вчасно оплатив, а інша заборгованість за об`єкт інвестування відсутня.

Верховний Суд відхиляє інші доводи касаційних скарг про те, що постанова ухвалена з порушенням норм процесуального права з посиланням на пункт 4 частини другої статті 389 ЦПК України, оскільки такі доводи не знайшли свого підтвердження при касаційному перегляді оскаржуваного рішення апеляційного суду та спростовуються його змістом. Фактично аргументи касаційної скарги про те, що апеляційний суд не дослідив належним чином зібрані у справі докази та не встановив усі обставини у справі, зводяться до переоцінки доказів у справі, а тому відхиляються Верховним Судом, оскільки за статтею 400 ЦПК України такі дії виходять за межі повноважень суду касаційної інстанції при перегляді рішень судів першої та/або апеляційної інстанцій.

Встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій відповідно до положень ЦПК України. Суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями втручатися безпосередньо в оцінку доказів, оскільки він не здійснює новий розгляд справи. Велика Палата Верховного Суду зазначала подібне, наприклад, у своїй постанові від 16 січня 2019 року у справі № 373/2054/16-ц.

Незгода заявників із судовими рішеннями, висновками щодо встановлених обставин та оцінкою доказів не є підставою для скасування оскаржуваної постанови апеляційного суду.

Верховний Суд висловлює правові висновки у справах з огляду на встановлення судами певних фактичних обставин справи, і такі висновки не є універсальними та типовими до всіх справ і фактичних обставин, які можуть бути встановлені судами. З огляду на різноманітність суспільних правовідносин та обставин, які стають підставою для виникнення спорів у судах, з урахуванням фактичних обставин, які встановлюються судами на підставі наданих сторонами доказів у кожній конкретній справі, суди повинні самостійно здійснювати аналіз правовідносин та оцінку релевантності і необхідності застосування правових висновків Верховного Суду в кожній конкретній справі (постанова Великої Палати Верховного Суду від 22 березня 2023 року у справі № 154/3029/14-ц, провадження № 14-43цс22).

Посилання заявника ТОВ «Реалті Офіс» на загальні висновки у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21) щодо застосування норм права не підтверджують доводів касаційної скарги про те, що апеляційним судом неправильно застосовано норми матеріального права чи порушено норми процесуального права при постановлені оскаржуваної постанови, оскільки фактичні обставини у наведеній як приклад справі відрізняються від тих, що установлені судами у розглядуваній справі.

На предмет подібності належить оцінювати саме ті правовідносини, які є спірними у порівнюваних ситуаціях. Установивши учасників спірних правовідносин, об`єкт спору (які можуть не відповідати складу сторін справи та предмету позову) і зміст цих відносин (права й обов`язки сторін спору), суд має визначити, чи є певні спільні риси між спірними правовідносинами насамперед за їхнім змістом. Для встановлення подібності спірних правовідносин у порівнюваних ситуаціях суб`єктний склад цих відносин, предмети, підстави позовів і відповідне правове регулювання не обов`язково мають бути тотожними, тобто однаковими (пункт 39 постанови Великої Палати Верховного Суду від 12 жовтня 2021 року у справі № 233/2021/19).

Так, у справі № 359/5719/17 позивачка, як інвестор житлового будівництва, звернулася з позовом про визнання за собою майнових прав на проінвестовану квартиру та витребування її у іншої особи, за якою зареєстроване право власності на цю квартиру. Перед судом постали питання, які саме права на об`єкт інвестування виникають у інвестора та в який спосіб інвестор житлової нерухомості повинен захищати свої права на проінвестовану нерухомість: шляхом зобов`язання забудовника виконати обов`язок в натурі - після завершення будівництва передати об`єкт інвестування інвестору (зобов`язально-правовий), чи шляхом витребування об`єкта інвестування у власність інвестора (речево-правовий). Відповідаючи на поставлені питання, Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що за умови виконання інвестором власних зобов`язань за інвестиційним договором після завершення відповідно до вимог закону будівництва об`єкту інвестування у інвестора виникають права тотожні праву власності, а відтак інвестор може ставити питання про витребування такої житлової нерухомості від інших осіб, які нею незаконно заволоділи.

Обставини у наведеній постанові Верховного Суду відрізняються від обставин у цій справі, що переглядається в касаційному порядку, тому немає підстав вважати, що апеляційний суд ухвалив судове рішення без урахування правових висновків Верховного Суду у подібних правовідносинах. У наведеній справі суди виходили із конкретних обставин справи та фактично-доказової бази з урахуванням наданих сторонами доказів, оцінюючи їх у сукупності.

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів заявників та їх відображення у судовому рішенні, питання вичерпності висновків суду, Верховний Суд виходить з того, що у справі, що розглядається, сторонам було надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин, як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах, а доводи, викладені у касаційних скаргах, не спростовують обґрунтованих та правильних висновків апеляційного суду.

Таким чином, доводи касаційних скарг спростовуються матеріалами справи, змістом оскаржуваного судового рішення, зводяться до незгоди з висновками апеляційного суду, переоцінки доказів у справі, що в силу приписів статті 400 ЦПК України знаходиться поза межами повноважень суду касаційної інстанції, чи ґрунтуються на неправильному тлумаченні заявниками норм матеріального та процесуального права і незгоді з ухваленим судовим рішенням про відмову у позові ТОВ «Реалті Офіс» та позові ОСОБА_1 .

Частиною четвертою статті 10 ЦПК України і статтею 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» на суд покладено обов`язок під час розгляду справ застосовувати Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року (далі - Конвенція) і протоколи до неї, згоду на обов`язковість яких надано Верховною Радою України, та практику Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) як джерело права.

ЄСПЛ зазначав, що пункт перший статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними, залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (§ 23 рішення ЄСПЛ від 18 липня 2006 року у справі «Проніна проти України», заява № 63566/00). Оскаржувана постанова апеляційного суду відповідає критерію обґрунтованості судового рішення.

Верховний Суд, застосувавши правило частини третьої статті 401 ЦПК України, вважає за необхідне залишити касаційні скарги без задоволення, а постанову апеляційного суду - без змін.

Оскільки касаційні скарги залишені без задоволення, то підстав для нового розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи у судах першої та апеляційної інстанцій, а також розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції, немає. Витрати зі сплати судового збору за подання касаційної скарги покладаються на особу, яка подала касаційну скаргу.

Керуючись статтями 400, 401, 409, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргуТовариства з обмеженою відповідальністю «Реалті Офіс» та касаційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.

Постанову Хмельницького апеляційного суду від 13 червня 2023 року залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Судді:І. Ю. Гулейков Р. А. Лідовець Д. Д. Луспеник