НОВОУШИЦЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД ХМЕЛЬНИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ

Справа № 680/502/23

2/680/213/23

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26 грудня 2023 року смт Нова Ушиця

Новоушицький районний суд Хмельницької області в складі судді Олійник А.О.,

з участю секретаря судового засідання Максимчука С.М.,

представника ОСОБА_1 адвоката Залуцького В.Н.,

відповідача за первісним та за зустрічним позовами - ОСОБА_2 ,

третьої особи за первісним та відповідача за зустрічним позовом ОСОБА_3 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні за правилами загального позовного провадження в залі суду цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Новоушицької селищної ради Хмельницької області, ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_2 , треті особи, що не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору - ОСОБА_3 та ОСОБА_6 про визнання договору оренди укладеним та за зустрічним позовом ОСОБА_5 , ОСОБА_4 до Новоушицької селищної ради Хмельницької області, ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ОСОБА_6 , ОСОБА_2 про визнання договору оренди укладеним,

установив:

Зміст позовних вимог та позиції учасників справи

Позивач ОСОБА_1 звернувся до суду з позовною заявою в якій просив:

- визнати укладеним договір оренди від 05 травня 2023 року земельної ділянки площею 0,2076 га кадастровий номер: 6823355100:03:001:0199 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, код КВЦПЗ - 03.07, яка розташована по АДРЕСА_1 між Орендодавцем- Новоушицькою селищною радою та Орендарями: ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_2 , ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ОСОБА_6 в редакції наступних пунктів Договору:

Пункт 9: «9. Орендна плата вноситься орендарями у розмірі 10 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 68 745,35 грн /рік (шістдесят вісім тисяч сімсот сорок п`ять гривень 35 копійок). Орендна плата вноситься орендарями пропорційно розмірам частки у праві власності на приміщення у адмінбудинку, які підтверджуються звітом за результатами проведення технічної інвентаризації приміщень будівлі від 14 квітня 2023 року (Додаток 1 до Договору).

Пункт 11: «11. Орендна плата вноситься у такі строки:

- за земельні ділянки комунальної власності, набуті в оренду без проведення земельних торгів: за перший рік у п`ятнадцятиденний строк після підписання договору оренди;

- починаючи з наступного року та у всіх наступних в рівних частинах щоквартально, але не пізніше останнього дня кварталу, за який здійснюється оплата».

Пункт 14: «14. У разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором справляється пеня у розмірі 0,01 відсотка річних облікової ставки НБУ діючої на день виникнення податкового боргу, або на день його погашення, залежно, яка з величин є більшою за кожний календарний день прострочення у його сплаті.

Доповнити договір пунктом 41: «41. Невід`ємною частиною даного Договору є Звіт № 0011/23-ТЗ за результатами проведення технічної інвентаризації приміщень будівлі колишнього адмінбудинку з метою встановлення стану її фактичного використання та визначення в частках орендної плати за земельну ділянку площею 0,2076 га з кадастровим номером 6823355100:03:001:0199, складеного ТОВ «ОПТИУМ ТЕХ» від 14 квітня 2023 року».

Позовна заява мотивована тим, що рішенням Новоушицької селищної ради Хмельницької області від 29 липня 2021 року «Про передачу земельних ділянок в оренду» було вирішено передати в оренду ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_2 , ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ОСОБА_6 земельну ділянку, площею 0,2076 га, кадастровий номер: 6823355100:03:001:0199, для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 . Пунктом 7 рішення було вирішено селищному голові від імені Новоушицької селищної ради укласти договори оренди з громадянами.

На початку травня 2023 року позивач та треті особи отримали від Новоушицької селищної ради проєкт договору оренди земельної ділянки. 05 травня 2023 року ОСОБА_1 , ОСОБА_3 та ОСОБА_6 направили Новоушицькій селищній раді підписаний договір оренди разом із протоколом розбіжностей, в якому просили викласти пункти 9, 11, 14 договору у редакції, яка зазначена у прохальній частині позову та доповнити договір пунктом 41. Новоушицька селищна рада листом від 01 червня 2023 року повідомила позивача про незаперечення проти укладення договору із врахуванням запропонованої пропозиції, однак ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_2 не підтримали таку пропозицію, у зв`язку із чим Новоушицька селищна рада не підписала проєкт договору і протокол розбіжностей, як й інші сторони договору - ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_2 .

З огляду на викладене позивач в силу приписів статті 649 ЦК України змушений звертатись до суду для врегулювання розбіжностей, які виникли при укладенні договору оренди земельної ділянки.

Позивач ОСОБА_1 зазначає, що фактично під час укладення договору оренди не було досягнуто згоди щодо визначення порядку сплати орендної плати за землю, яка є істотною умовою вказаного договору. У запропонованому Новоушицькою селищною радою проєкті договору не визначено конкретного розміру орендної плати для кожного орендаря - користувачів земельної ділянки та встановлено фактично колективний обов`язок сплати орендної плати, що суперечить п.п.2 ч. 1 п. 286.6 ст. 286 ПК України.

Оскільки на земельній ділянці з кадастровим номером: 6823355100:03:001:0199 знаходиться будівля колишнього адмінбудинку, яка належить сторонам договору в різних частинах, то відповідно й орендна плата за землю має сплачуватись виключно пропорційно належній частці кожної особи, а саме: ОСОБА_5 та ОСОБА_4 - 18,31 %, ОСОБА_2 10,6%, ОСОБА_3 4,43 %, ОСОБА_6 та ОСОБА_1 66,66 %, що підтверджується звітом №0011/23-ТЗ.

Щодо строків сплати орендної плати вказав, що у редакції, яка запропонована Новоушицькою селищною радою визначено, що орендна плата, починаючи з наступного року вноситься відповідно до Податкового кодексу України, проте ПК України передбачає, що умови внесення орендної плати визначаються у договорі оренди земельної ділянки, тому позивач пропонує визначити у договорі, що починаючи з наступного року орендна плата вноситься в рівних частинах щоквартально, але не пізніше останнього дня кварталу, за який здійснюється оплата.

Щодо умови договору про відповідальність за несвоєчасну сплату орендної плати (п.14 Договору) позивач зазначає, що чинним законодавством не передбачено нарахування штрафу за невнесення орендної плати у строки, визначені договором, крім того орендодавець фактично передбачив два види неустойки, тому вважає, що пункт 14 договору запропонований ним відповідає приписам законодавства та правилам ділового обороту.

Відповідач Новоушицька селищна рада подала до суду відзив, в якому просила суд при вирішенні справи прийняти законне та обґрунтоване рішення. У відзиві відповідач зазначив, що оскільки громадяни ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_2 (інші учасники договору) не підтримали запропоновані ОСОБА_1 умови договору, тому не досягнуто згоди щодо істотних умов договору оренди землі, відповідно договір не відбувся та є неукладеним. 14 липня 2023 року Новоушицька селищна рада надіслала для підписання договір оренди землі ОСОБА_3 , ОСОБА_6 та ОСОБА_1 , проте вони не повернули підписаний примірник договору. Водночас ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_2 підписали запропонований Новоушицькою селищною радою проєкт договору оренди землі.

Відповідачі ОСОБА_4 та ОСОБА_5 звернулися до суду із зустрічним позовом до ОСОБА_1 , Новоушицької селищної ради Хмельницької області, ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_6 про визнання договору оренди укладеним, в якому просили:

-визнати укладеним договір оренди від 05 травня 2023 року земельної ділянки площею 0,2076 га кадастровий номер: 6823355100:03:001:0199 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, код КВЦПЗ - 03.07, яка розташована по АДРЕСА_1 між Орендодавцем Новоушицькою селищною радою та Орендарями: ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_2 , ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ОСОБА_6 в такій редакції пункту 9 Договору:

Пункт 9: «9. Орендна плата вноситься орендарями у розмірі 10 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 68 745,35 грн /рік (шістдесят вісім тисяч сімсот сорок п`ять гривень 35 копійок). Орендна плата вноситься орендарями пропорційно розмірам частки у праві власності на приміщення у будівлі торгівлі (колишній адмінбудинок). Розмір часток у праві власності на приміщення у будівлі торгівлі у відсотковому співвідношенні становить: 17,15% - у ОСОБА_4 , 17,15% -у ОСОБА_5 , 8,5% - у ОСОБА_2 , 53,6% - у ОСОБА_1 та ОСОБА_6 , 3,6 % - у ОСОБА_3 ».

Зустрічній позов мотивований тим, що ОСОБА_5 та ОСОБА_4 є власниками магазину з добудовами, який розташований по АДРЕСА_1 на праві спільної часткової власності (по частині). Підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди земельної ділянки, який укладається за типовою формою, затвердженою Кабінетом Міністрів України від 03 березня 2004 року № 220. Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договору оренди між орендодавцем і орендарем. Річна сума орендної плати не може бути меншою за розмір земельного податку та перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки (п.288 ПК). За земельну ділянку, на якій розташована будівля, що перебуває у спільній власності кількох юридичних або фізичних осіб, податок нараховується з урахуванням прибудинкової території кожному з таких осіб у рівних частинах якщо будівля перебуває у спільній сумісній власності кількох осіб, але не поділена в натурі, або одній з таких осіб-власників за їх згодою, якщо інше не встановлено судом; пропорційно належній частці кожної особи якщо будівля перебуває у спільній частковій власності; пропорційно належній частці кожної особи якщо будівля перебуває у спільній сумісній власності і поділена в натурі. На земельну ділянку , на якій розташована будівля, що перебуває у користуванні кількох юридичних або фізичних осіб, податок нараховується кожному з них пропорційно тій частині площі будівлі, що знаходиться в їх користуванні з урахуванням прибудинкової території.

Зазначили, що пропозиція ОСОБА_1 визначати розмір орендної плати для кожного з орендарів на основі звіту за результатами проведення технічної інвентаризації приміщень будівлі від 14 квітня 2023 року, складеного ТОВ «ОПТИУМ ТЕХ», не може бути прийнята ні ними, ні судом, оскільки зазначені у звіті дані щодо фактичної площі приміщень та відсотка використання орендарями площі будівлі торгівлі не відповідають дійсності. При цьому вважають, що розмір орендної плати слід визначати на підставі наданої ними довідки сертифікованого інженера щодо визначення фактично використовуваної площі приміщенння та часток від 31 серпня 2023 року.

У той же час не заперечили проти умов п. 11 та п. 14 в редакції договору оренди, яка пропонується позивачем у первісному позові.

У задоволенні первісної позовної заяви просили відмовити.

Відповідач ОСОБА_2 правом на подання відзиву на первісний та зустрічний позови не скористався.

Відповідачі за зустрічним позовом ОСОБА_6 , ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , Новоушицька селищна рада відзив на зустрічний позов не подали.

У судовому засіданні позивач за первісним позовом та відповідач за зустрічним позовом ОСОБА_1 первісний позов підтримав, зустрічний не визнав.

Представник позивача за первісним позовом та відповідача за зустрічним позовом - адвокат Залуцький В.Н. первісний позов підтримав з підстав, викладених у ньому. Додатково зазначив, що Новоушицька селищна рада порушила права ОСОБА_1 , оскільки отримавши протокол розбіжностей із запропонованими ОСОБА_1 , ОСОБА_6 , ОСОБА_3 умовами договору, не підписала його, хоча фактично погодилась на укладення договору на цих умовах.

Також вказав, що ОСОБА_5 та ОСОБА_4 при зверненні до суду із зустрічним позовом, не дотримались процедури досудового врегулювання спору, зокрема останні погодились на укладення договору на умовах, запропонованих Новоушицькою селищною радою, і протоколу розбіжностей не направили іншим сторонам, що свідчить про відсутність підстав для звернення до суду. Крім того позивачі у зустрічній позовній заяві просили викласти п. 9 Договору у редакції, яка передбачає внесення орендної плати пропорційно розмірам частки у праві власності на приміщення у будівлі торгівлі, на що погоджується і позивач ОСОБА_1 . Водночас їх представник у судовому засіданні вказала, що потрібно визначати орендну плату, виходячи із фактично використовуваної площі приміщення, що цілком суперечить прохальній частині позовної заяви. Вважає, що розмір частки об`єкта нерухомого майна ОСОБА_5 та ОСОБА_4 , який вказаний у наданій ними довідці, а саме 366,95 кв.м. не може братись до уваги при визначенні розміру орендної плати, оскільки ОСОБА_5 та ОСОБА_4 згідно даних Державного реєстру речових прав належить магазин площею 157,7 кв.м. При цьому добудова до магазину, право власності на яку на даний час не зареєстроване, тобто є самочинним будівництвом та квартира, яка перебуває у житловому фонді, не може враховуватись при визначенні розміру орендної плати. Окрім того зазначив, що земельна ділянка, яка знаходиться під квартирою приватизована ОСОБА_5 та ОСОБА_4 .

Відповідач за первісним та зустрічним позовами ОСОБА_2 позови не визнав, проте згодом при вирішенні спору поклався на думку суду. Зазначав, що він сплачував орендну плату на підставі договору, який був підписаний 10 років тому, та який у подальшому був викрадений ОСОБА_3 . Проте протягом останніх 2 років орендну плату не вносить, оскільки відсутній договір.

Представник відповідача за первісним та за зустрічним позовами Новоушицької селищної ради Стопчак Л.Ю. у судовому засіданні при вирішенні спору поклалась на розсуд суду. Вказала, що Новоушицька селищна рада сприяла сторонам в укладенні договору, проте останні між собою не досягли згоди щодо розміру площі об`єкта нерухомості, яке їм належить, та відповідно у розмірі орендної плати, яка має ними вноситись за користування земельною ділянкою. Протокол розбіжностей, який був направлений ОСОБА_3 , ОСОБА_6 та ОСОБА_1 не був підписаний селищним головою, оскільки із запропонованими умовами не погодились інші орендарі - ОСОБА_2 , ОСОБА_5 та ОСОБА_4 . Вважає, що Новоушицька селищна рада не порушує ні права ОСОБА_1 , ні права ОСОБА_5 та ОСОБА_4 . Усі співвласники нежитлового приміщення фактично користуються земельною ділянкою, проте орендну плату не сплачують, а тому порушуються права виключно ради.

Представник відповідачів за первісним позовом та позивачів за зустрічним позовом - адвокат Савченко О.В. у судовому засіданні первісний позов не визнала, зустрічний позов підтримала з підстав, викладених у ньому. Повідомила, що ОСОБА_5 та ОСОБА_4 вважали прийнятними умови договору, які запропонувала Новоушицька селищна рада, проте умови, які запропонували ОСОБА_3 , ОСОБА_6 та ОСОБА_1 вважають неприйнятними, оскільки визначений ними розмір орендної плати для майбутніх орендарів не відповідає розмірам площі, які перебувають у фактичному користуванні співвласників. Тому після отримання первісної позовної заяви, ОСОБА_5 та ОСОБА_4 звернулись до суду із зустрічним позовом.

Водночас звертала увагу суду на те, що розмір орендної плати для орендарів має визначатися, виходячи із площі будівель торгівлі, яке фактично перебуває у їх користуванні, про що йдеться у ПК України. Саме тому площа нерухомого майна, належного на праві спільної часткової власності ОСОБА_5 та ОСОБА_4 має включати: магазин, площею 157,7 кв.м., добудову до магазину площею 172,36 кв.м. та квартиру площею 36,9 кв.м., які знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 . Щодо добудови зазначила, що дійсно на даний час право власності не зареєстроване, проте отримано містобудівні умови і обмеження забудови земельної ділянки. Також вказала, що фактично спір виник між самими співвласниками будівлі, оскільки Новоушицька селищна рада погоджується на укладення договору.

Третя особаза первіснимпозовом тавідповідач за зустрічнимпозовом - ОСОБА_3 первісний позов підтримав, зустрічний не визнав. Вважає, що орендна плата має сплачуватись відповідно до відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Тому він має сплачувати більший розмір орендної плати, аніж визначили позивачі за зустрічним позовом ОСОБА_5 та ОСОБА_4 .

Третя особаза первіснимпозовом тавідповідач за зустрічнимпозовом - ОСОБА_6 первісний позов підтримала, зустрічний - не визнала. Обґрунтувань своєї позиції не навела.

Фактичні обставини справи, встановлені судом

Рішенням Новоушицької селищної ради Хмельницької області № 19 від 11 липня 2013 року надано дозвіл ОСОБА_2 , фізичній особі підприємцю ОСОБА_5 , ОСОБА_7 , ОСОБА_8 на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду орієнтовною площею 0,2076 га для будівництва та обслуговування будівель торгівлі за адресою: АДРЕСА_1 (арк.спр.141, т.1).

Відповідно до рішення Новоушицької селищної ради Хмельницької області №18 від 29 липня 2021 року «Про передачу земельних ділянок в оренду» зі змінами внесеними рішенням сесії Новоушицької селищної ради Хмельницької області від 27 квітня 2023 року №16 було вирішено: «1.Передати в оренду ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_2 , ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ОСОБА_6 земельну ділянку, площею 0,2076 га, кадастровий номер: 6823355100:03:001:0199, для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 . 2. Встановити термін оренди земельної ділянки 49 років та розмір річної орендної плати за земельну ділянку кадастровий номер: 6823355100:03:001:0199 у розмірі 10% від її нормативно-грошової оцінки. 7. Селищному голові від імені Новоушицької селищної ради укласти договори оренди з громадянами (арк.спр.11-12,150, т.1).

На виконання вказаного рішення Новоушицька селищна рада направила орендарям для підписання проєкт договору оренду земельної ділянки від 05 травня 2023 року (арк.спр.13-14, т.1).

Відповідно до умов запропонованого договору пропонувалось укласти договір між орендодавцем Новоушицькою селищною радою в особі селищного голови Олійника Анатолія Антоновича та орендарями - ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_2 , ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ОСОБА_6 , предметом якого є передача орендодавцем у строкове платне користування орендарям земельної ділянки з кадастровим номером: 6823355100:03:001:0199, площею 0,2076 га, для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 (п.1).

На земельній ділянці розміщений об`єкт нерухомого майна (нежитлова будівля), що знаходиться у власності орендарів (п.3).

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки на дату укладення договору становить 687453,47 грн (п.5).

Договір укладено на 49 років (п. 8).

Орендна плата вноситься орендарями у розмірі 10 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки , що становить 68745,35 грн/рік у грошовій формі (п.9).

Орендна плата вноситься у такі строки:

- за земельні ділянки комунальної власності, набуті в оренду без проведення земельних торгів: за перший рік у п`ятиденний строк після підписання договору оренди; починаючи з наступного року відповідно до Податкового кодексу України (п.11).

У разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором: - у 10-денний строк сплачується штраф у розмірі 100 відсотків річної орендної плати встановленої цим договором; - справляється пеня у розмірі 0,01 відсотка річних облікової ставки НБУ діючої на день виникнення податкового боргу або на день його погашення, залежно, яка з величин є більшою за кожний календарний день прострочення у його сплаті (п.14).

Земельна ділянка передається в оренду для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (п. 15).

Це договір набирає чинності з моменту його підписання сторонами. Якщо сторони домовились про нотаріальне посвідчення договору, такий договір є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права (п.40).

Орендарями ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ОСОБА_6 підписано 05 травня 2023 року запропонований проєкт договору із врахуванням протоколу розбіжностей, в якому пропонується викласти пункти 9, 11, 14 договору у наступній редакції: «9. Орендна плата вноситься орендарями у розмірі 10 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 68 745,35 грн /рік (шістдесят вісім тисяч сімсот сорок п`ять гривень 35 копійок). Орендна плата вноситься орендарями пропорційно розмірам частки у праві власності на приміщення у адмінбудинку, які підтверджуються звітом за результатами проведення технічної інвентаризації приміщень будівлі від 14 квітня 2023 року (Додаток 1 до Договору). 11. Орендна плата вноситься у такі строки: - за земельні ділянки комунальної власності, набуті в оренду без проведення земельних торгів: за перший рік у п`ятнадцятиденний строк після підписання договору оренди; - починаючи з наступного року та у всіх наступних в рівних частинах щоквартально, але не пізніше останнього дня кварталу, за який здійснюється оплата. 14. У разі невнесення орендної плати у строки , визначені цим договором справляється пеня у розмірі 0,01 відсотка річних облікової ставки НБУ діючої на день виникнення податкового боргу, або на день його погашення, залежно, яка з величин є більшою за кожний календарний день прострочення у його сплаті».

Крім того, просили доповнити договір пунктом 41 наступного змісту: «Невід`ємною частиною даного Договору є Звіт № 0011/23-ТЗ за результатами проведення технічної інвентаризації приміщень будівлі колишнього адмінбудинку з метою встановлення стану її фактичного використання та визначення в частках орендної плати за земельну ділянку площею 0,2076 га з кадастровим номером 6823355100:03:001:0199, складений ТОВ «ОПТИУМ ТЕХ» від 14 квітня 2023 року» (арк.спр.15-16,т.1).

Листами від 11 травня 2023 року Новоушицька селищна рада направила ОСОБА_4 , ОСОБА_2 , ОСОБА_5 для ознайомлення примірник договору оренди земельної ділянки разом із протоколом розбіжностей та запропоновано підписати даний примірник договору та протокол (арк.спр.54-56, т.1).

29 травня 2023 року ОСОБА_4 , ОСОБА_2 , ОСОБА_5 направили до Новоушицької селищної ради відповідь відповідно до якої, ознайомившись із примірником договору оренди земельної ділянки та наданим ОСОБА_1 , ОСОБА_3 та ОСОБА_6 протоколом розбіжностей, вказали, що запропоновані останніми редакції пунктів 9,11,14 Договору та доповнення пунктом 41, є неприйнятним. Не було надано для ознайомлення Звіт №0011/23-ТЗ від 14 квітня 2023 року, що є невід`ємною частиною договору та на підставі якого передбачалося пропорційне внесення орендної плати. Проте вказали, що договір може бути укладений в редакції, що запропонувала Новоушицька селищна рада без врахування протоколу розбіжностей. Крім того зазначили, що вони наполягають на нотаріальному посвідченні договору. Тому між усіма сторонами не досягнуто згоди щодо істотних умов договору щодо орендної плати (арк.спр.60,т.1).

Листами від 01 червня 2023 року Новоушицька селищна рада повідомила ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ОСОБА_6 що за результатом розгляду пропозиції разом із протоколом розбіжностей до договору оренди земельної ділянки селищна рада не проти укладення договору, однак громадяни ОСОБА_4 , ОСОБА_5 та ОСОБА_2 не підтримали запропоновані зміни відповідно до протоколу розбіжностей, тобто не досягнуто згоди щодо істотних умов договору з усіма учасниками договору (арк.спр.61-63,т.1).

14 липня 2023 року Новоушицька селищна рада направила усім орендарям - ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_2 , ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ОСОБА_6 примірник договору оренди земельної ділянки для підписання, оскільки земельна ділянка використовується власниками будинку, проте орендна плата не сплачується, що призводить до щорічних втрат бюджету (арк.спр.64-69,т.1).

ОСОБА_4 , ОСОБА_5 та ОСОБА_2 повернути до Новоушицької селищної ради підписаний примірник договору, а ОСОБА_1 , ОСОБА_3 та ОСОБА_6 примірник договору не підписали (арк.спр.79-77,т.1).

Відповідно до звіту за результатами проведення технічної інвентаризації приміщень будівлі колишнього адмінбудинку з метою встановлення стану її фактичного використання та визначення в частках орендної плати за земельну ділянку від 14 квітня 2023 року, розробленого фахівцями ТОВ «ОПТИМУМ ТЕХ» (далі- Звіт) за замовленням ОСОБА_3 , ОСОБА_6 та ОСОБА_1 , об`єктами дослідження були:

1) магазин, розташований за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер 229780568233, загальною площею 157,7 кв.м., який перебуває у спільній частковій власності ОСОБА_4 та ОСОБА_5 у розмірі часток по 1/2;

2) магазин по торгівлі промисловими товарами, загальною площею 91,3 кв.м., реєстраційний номер 35511188, розташований за адресою: АДРЕСА_2 , який перебуває у власності ОСОБА_2 ;

3) нежитлове приміщення, магазин по торгівлі промисловими товарами, (реєстраційний номер 513151168233), площею 38,2 кв.м., розташований за адресою: АДРЕСА_3 , який перебуває у власності ОСОБА_3 ;

4) нежитлове приміщення, 75/100 частин адмінбудинку, (реєстраційний номер 2066412368233), площею 574,3 кв.м., розташоване за адресою: АДРЕСА_4 , яке перебуває у спільній частковій власності ОСОБА_1 та ОСОБА_6 у розмірі часток 187/5743 та 5556/5743.

Колишній адмінбудинок є цілісним об`єктом із загальною площею 770,2 кв.м., тому фактичне використання загальної площі об`єкта у частках складає: ОСОБА_4 та ОСОБА_5 18,31 %, ОСОБА_2 10,6%, ОСОБА_3 4,43%, ОСОБА_6 , ОСОБА_1 66,66 %. Відповідно до фактичного використання загальної площі адмінбудинку, розмір орендної плати становить для: ОСОБА_4 6293,64 грн, ОСОБА_5 6293,63 грн, ОСОБА_2 7287,01 грн, ОСОБА_3 3045,42 грн, ОСОБА_6 1492,15 грн, ОСОБА_1 44333,50 грн (арк.спр.18-23, т.1).

Відповідно до даних довідки про визначення частки фактичного використання об`єкта нерухомого майна, виданої директором Комунального будівельно-монтажного підприємства «Електронбуд», складеної інженером з інвентаризації нерухомого майна ОСОБА_9 , при обстеженні 31 серпня 2023 року об`єкта будівлі торгівлі за адресою: АДРЕСА_1 , встановлено, що фактична площа об`єкта становить 1070,75 кв.м., фактичне використання загальної площі складає: ОСОБА_4 та ОСОБА_5 магазин з добудовами 366,95 кв.м., що становить 34,3 %, ОСОБА_2 магазин по торгівлі промисловими товарами - 91,3 кв.м., що становить 8,5 %, ОСОБА_3 нежитлове приміщення по торгівлі промисловими товарами 38,2 кв.м., що становить - 3,6 %, ОСОБА_6 та ОСОБА_1 нежитлове приміщення 574,3 кв.м., що становить 53,6 % (арк.спр.151, т.1).

Відомості з Державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб- підприємців, громадських формувань підтверджують, що ОСОБА_1 здійснював господарську діяльність з 15 грудня 2022 року по 03 січня 2023 року, ОСОБА_6 - з 21 серпня 1993 року по 01 серпня 2006 року, ОСОБА_3 з 02 березня 1999 року по 24 січня 2017 року, ОСОБА_2 - з 27 жовтня 2004 року по 02 лютого 2011 року, ОСОБА_5 здійснює господарську діяльність з 18 листопада 2005 року по даний час, ОСОБА_4 здійснює господарську діяльність з 18 березня 2002 року по даний час (арк.спр.30-32,173-175).

Відповідно до договору від 03 грудня 2013 року ОСОБА_5 та ОСОБА_4 домовились про поділ майна - приміщення магазину, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 157,7 кв.м., припинення спільної сумісної власності та набуття кожним права власності на частину приміщення (арк.спр.142-143, т.1).

Відповідно до договору від 03 грудня 2013 року ОСОБА_5 та ОСОБА_4 домовились про поділ майна - квартири АДРЕСА_5 , припинення спільної сумісної власності та набуття кожним права власності на частину квартири (арк.спр.144-146, т.1).

Інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 18 вересня 2023 року містить відомості про те, що нежитлове приміщення, 75/100 частини адмінбудинку (р.н.2066412368233), загальною площею 574,30 кв.м. за адресою: АДРЕСА_4 , належить на праві спільної часткової власності: ОСОБА_6 - розмір частки 187/5743, ОСОБА_1 розмір частки 5556/5743; нежитлове приміщення- магазин по торгівлі промисловими товарами (р.н.513151168233), загальною площею 38,2 кв.м. за адресою: АДРЕСА_3 , належить на праві власності ОСОБА_3 - розмір частки 1/1; магазин, розташований за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер 229780568233, загальною площею 157,7 кв.м., перебуває у спільній частковій власності ОСОБА_4 та ОСОБА_5 у розмірі часток по ; земельна ділянка з кадастровим номером: 6823355100:03:001:0199 площею 0,2076 га за адресою: АДРЕСА_1 , належить територіальній громаді в особі Новоушицької селищної ради (арк.спр.184-210, т.1).

Даними витягів з Державного реєстру речових прав від 08 листопада 2023 року підтверджується, що за ОСОБА_5 та ОСОБА_4 зареєстровано право власності по частині нежитлового приміщення загальною площею 36,9 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта - 229401368233 (арк.спр.12-13, т.2).

Мотиви з яких виходить суд та застосовані норми права

Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (ст.626 ЦК).

Зміст договору в розумінні статті 628 ЦК становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Договором може бути встановлено, що його окремі умови визначаються відповідно до типових умов договорів певного виду (ст.630 ЦК).

Згідно із частиною третьою статті 6 ЦК сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо сказано про це, а також у разі, якщо обов`язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.

Відповідно до статті 638 ЦК договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.

За приписами статті 639 ЦК договір може бути укладений у будь-якій формі, якщо вимоги щодо форми договору не встановлені законом. Якщо сторони домовилися про нотаріальне посвідчення договору, щодо якого законом не вимагається нотаріальне посвідчення, такий договір є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення.

Статтею 640 ЦК визначено момент укладення договору. Так, договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції.

Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії.

Договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

Стаття 641 ЦК передбачає, що пропозицію укласти договір (оферту) може зробити кожна із сторін майбутнього договору. Пропозиція укласти договір має містити істотні умови договору і виражати намір особи, яка її зробила, вважати себе зобов`язаною у разі її прийняття.

Водночас відповідь особи, якій адресована пропозиція укласти договір, про її прийняття (акцепт) повинна бути повною і безумовною. Якщо особа, яка одержала пропозицію укласти договір, у межах строку для відповіді вчинила дію відповідно до вказаних у пропозиції умов договору (відвантажила товари, надала послуги, виконала роботи, сплатила відповідну суму грошей тощо), яка засвідчує її бажання укласти договір, ця дія є прийняттям пропозиції, якщо інше не вказане в пропозиції укласти договір або не встановлено законом. Особа, яка прийняла пропозицію, може відкликати свою відповідь про її прийняття, повідомивши про це особу, яка зробила пропозицію укласти договір, до моменту або в момент одержання нею відповіді про прийняття пропозиції (ст. 642 ЦК).

Відповідь про згоду укласти договір на інших, ніж було запропоновано, умовах є відмовою від одержаної пропозиції і водночас новою пропозицією особі, яка зробила попередню пропозицію (ст. 646 ЦК України).

Слід зазначити, що чинний ЦК не передбачає механізму вирішення розбіжностей, що виникають при укладенні договорів, шляхом направлення протоколу розбіжностей.

Такий механізм був передбачений статтею 181 ГК у редакції, яка діяла до внесення змін Законом України № 738-IX від 19.06.2020 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення залучення інвестицій та запровадження нових фінансових інструментів». Натомість з дати набрання чинності вказаним законом, тобто з 06 серпня 2020 року стаття 181 ГК викладена у новій редакції, згідно з якою господарський договір укладається в порядку, встановленому Цивільним кодексом України, з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

В той же час аналізований судом проєкт договору оренди не є господарським договором, оскільки на час прийняття рішення Новоушицькою селищною радою Хмельницької області та направлення проєкту договору ОСОБА_6 , ОСОБА_3 та ОСОБА_2 не здійснювали господарську діяльність, а на час розгляду справи судом таку діяльність не здійснюють ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , тому вказаний спір не відноситься до юрисдикції господарського суду та відповідно не підлягають застосуванню норми ГК.

За загальним правилом під час укладання договорів діє принцип диспозитивності, який передбачає перш за все свободу волевиявлення сторін щодо укладення договорів. Відносини, пов`язані зі спонуканням до укладення договорів є предметом цивільного права, що передбачено ст. ст. 648, 649, 635 ЦК.

Статтею 648 ЦК визначено, що зміст договору, укладеного на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування, обов`язкового для сторін (сторони) договору, має відповідати цьому акту. Особливості укладення договору на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування встановлюються актами цивільного законодавства.

Під укладенням договору на підставі закону розуміється імперативне застереження про це в законі, що охоплює і підзаконні нормативно-правові акти.

Статтею 649 ЦК «Вирішення переддоговірних спорів», зокрема частиною першою визначено, що розбіжності, що виникли між сторонами при укладенні договору на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування та в інших випадках, встановлених законом, вирішуються судом.

Слід зазначити, що прийняття рішення про надання в оренду земельної ділянки із земель державної та комунальної власності не є обов`язком органів державної влади чи місцевого самоврядування, а їхнім правом.

Так, статтею 116 ЗК визначено, що набуття права на ділянку із земель державної або комунальної власності громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі ділянок у власність або надання їх у користування за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених цим кодексом або за результатами аукціону.

Відповідно до ч.1 ст.124 ЗК передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу.

Водночас у випадку прийняття такого рішення укладення договору оренди землі є обов`язковим.

За змістом глави 15 ЗК право користування ділянкою комунальної власності реалізується через право постійного користування або право оренди.

Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві ділянку у володіння й користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати ділянку відповідно до умов договору та вимог законодавства.

Орендою землі в силу статті 1 Закону України «Про оренду землі» є засноване на договорі строкове платне володіння й користування ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Сторонами договору оренди земельної ділянки є орендодавець і орендар.

Згідно зі ст.ст. 4, 5 Закону України "Про оренду землі" орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є сільські, селищні, міські ради в межах повноважень, визначених законом. Орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою.

Орендарі набуваютьправа орендиземельної ділянкина підставахі впорядку,передбачених Земельнимкодексом України,Цивільним кодексомУкраїни,цим таіншими законамиУкраїни ідоговором орендиземлі.Право орендиземельної ділянкипідлягає державнійреєстрації відповіднодо закону(стаття6Закону України "Про оренду землі").

Наведене узгоджується з положеннями статей 125 та 126 ЗК України, якими унормовано, що право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права та оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

З аналізу наведених норм матеріального права видно, що надання земельної ділянки із земель державної або комунальної власності в оренду шляхом укладення відповідного договору здійснюється на підставі рішення ради, прийнятого за результатами розгляду заяви (клопотання) особи, яка бажає отримати земельну ділянку в оренду, поданої відповідно до ст. 16 Закону України «Про оренду землі». При цьому, підставою набуття відповідного права є саме рішення ради, яке відповідно до ч. 2 ст. 126 Земельного кодексу України лише оформляється договором як документом, що посвідчує право на земельну ділянку.

Статтею 15 Закону України «Про оренду землі» визначено істотні умови договору оренди: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір ділянки), строк дії договору оренди, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення й перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

Відповідно до статті 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Статтею 288 ПК визначено, що підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Договір оренди земель державної і комунальної власності укладається за типовою формою, затвердженою Кабінетом Міністрів України.

Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем (крім випадків консервації таких земельних ділянок або визнання земельних ділянок забрудненими (потенційно забрудненими) вибухонебезпечними предметами) (ст. 288.4 ПК).

Розмір орендноїплати встановлюєтьсяу договоріоренди,але річнасума платежу не може бути меншою за розмір земельного податку та не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Податковий період, порядок обчислення орендної плати, строк сплати та порядок її зарахування до бюджетів застосовується відповідно до вимогстатей 285-287цього розділу (ст.288.7 ПК).

Відповідно до статті 286.6 ПК за земельну ділянку, на якій розташована будівля, що перебуває у спільній власності кількох юридичних або фізичних осіб, податок нараховується з урахуванням прибудинкової території кожному з таких осіб: