Постанова
Іменем України
23 листопада 2023 року
м. Київ
справа № 685/547/23
провадження № 61-13246св23
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: головуючого - Крата В. І. (суддя-доповідач), суддів: Дундар І. О., Коротуна В. М., Краснощокова Є. В., Русинчука М. М.,
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідач - Теофіпольська селищна рада,
розглянув у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Теофіпольського районного суду Хмельницької області від 26 червня 2023 року в складі судді: Бурлак Г. І., та постанову Хмельницького апеляційного суду від 21 серпня 2023 року в складі колегії суддів:П`єнти І. В., Корніюк А. П., Талалай О. І.,
Історія справи
Короткий зміст позову
У травні 2023 року ОСОБА_1 звернувся з позовом до Теофіпольської селищної ради про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі.
Позовна заява мотивована тим, що 31 березня 2015 року між ОСОБА_1 та Теофіпольською районною державною адміністрацією було укладено договір оренди № 14 земельної ділянки, кадастровий номер 6824755100:02:005:0095, площею 42,9130 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва із нерозподілених (не витребуваних) земель, які знаходяться на території Теофіпольської селищної ради за межами населеного пункту смт. Теофіполь. Прикінцевими положеннями вказаного договору визначено, що договір набуває чинності після підписання та державної реєстрації.
Право оренди було зареєстровано в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 04 лютого 2016 року за номером запису № 39280208.
Додатковою угодою від 07 червня 2017 року внесено зміни в пункт 8 договору оренди землі, відповідно до якого сторони домовились, що договір укладено на термін до моменту посвідчення їх власниками права власності на земельні ділянки, але не більше як на 7 років. Після закінчення строку договору орендар має право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір його продовжити. За позицією позивача, строк дії договору оренди закінчується 04 лютого 2023 року.
Згідно з абзацом 8 пункту 5 Постанови КМУ від 27 травня 2022 року № 634 «Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану» якщо граничний строк для подання заяви про продовження договору оренди припадає на період воєнного стану, цей строк продовжуються на строк воєнного стану та 3 місяці після. Відповідно, позивач вважав, що оскільки, договір оренди землі закінчується 04 лютого 2023 року, а граничний строк для подання заяви про продовження цього договору оренди припадає на період воєнного стану, то, в силу абзац 8 пункту 5 Постанови, цей строк продовжується на строк дії воєнного стану та 3 місяці після для звернення.
Позивач вказував, що на виконання вимог статті 33 Закону України «Про оренду землі» 05 грудня 2022 року ОСОБА_1 звернувся до відповідача з листом-повідомленням, в якому повідомив, що бажає скористатись своїм правом на продовження дії договору оренди земельної ділянки, кадастровий номер 6824755100:02:005:0095, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площею 42,9130 га, розташованої на території Теофіпольської селищної ради, договір оренди від 31 березня 2015 року.
09 грудня 2022 року проведено засідання постійних комісій відповідно до розпорядження селищного голови від 24 листопада 2022 року №317-р «Про скликання двадцять сьомої сесії Теофіпольської селищної ради восьмого скликання» на порядок денний засідання винесено 38 питань, що потребують невідкладного розгляду, серед них було питання №31: «Про укладання договору оренди землі на новий строк. На якому вирішили рекомендувати селищній раді прийняти проект рішення, як рішення ради, голосували: за - 15: проти - 0; утримався 0». Таким чином, комісія з земельних питань проголосувала за затвердження проекту щодо поновлення ОСОБА_1 договору оренди землі від 31 березня 2015 року №14 на земельну ділянку, площею 42,9130 га, кадастровий номер 6824755100:02:005:0095, яка розташована за межами населеного пункту смт. Теофіполь, встановивши розмір річної орендної плати 12% від її нормативної грошової оцінки, без зміни інших істотних умов договору строком на 7 (сім) років з дня його закінчення.
Проте, 23 грудня 2022 року проект рішення винесено на голосування Теофіпольської селищної ради та відхилено по формальним підставам, а саме через те, що 7 депутатів утримались від голосування, а 7 депутатів взагалі не були присутні, рішення не було розглянуто по суті, і як наслідок в укладенні договору оренди позивачу на новий строк не було відмовлено або задоволено.
У відповідь на адвокатський запит від 27 грудня 2022 року Теофіпольська селищна рада листом № 2083/02-40 від 28 грудня 2022 року повідомила, що питання щодо надання згоди ОСОБА_1 на продовження дії договору оренди земельної ділянки, кадастровий номер 6824755100:02:005:0095, площею 42,9130 га, для ведення товарного сільського виробництва, розташованої на території Теофіпольської селищної ради, договір оренди від 31 березня 2015 року №14, зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за №39280208 від 04 лютого 2016 року було включено в порядок денний 28 сесії Теофіпольської селищної ради 23 грудня 2022 року, проте рішення по даному питанню не було прийнято, через недостатню кількість голосів депутатів.
Після прийняття відповідачем заяви позивача від 05 грудня 2022 року про укладення договору оренди на новий строк, органом місцевого самоврядування не було прийнято жодного рішення на пленарному засіданні сесії ради.
Протягом місяця, починаючи з дня звернення позивача з відповідним клопотанням 05 грудня 2022 року, на адресу ОСОБА_1 . Тефіпольською селищною радою не було відправлено листа-повідомлення про прийняте рішення щодо надання згоди або відмови в укладенні договору оренди землі на новий строк, тобто має місце «мовчазна згода» на укладення договору оренди на новий строк.
А тому, на думку позивача, договір оренди № 14 на земельну ділянку, площею 42,9130 га, кадастровий номер 6824755100:02:005:0095, для ведення товарного сільського виробництва, є поновлений на той самий строк і на тих же умовах.
Ефективним способом захисту порушених прав ОСОБА_1 є визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі. Позивач вважав, що оскільки він є добросовісним користувачем земельної ділянки, користується нею на законних підставах, будь-яким чином права держави щодо користування земельною ділянкою не порушує, а тому відсутні правові підстави для відмови ОСОБА_1 поновлювати договір оренди землі.
ОСОБА_1 просив:
визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди № 14 від 31 березня 2015 року на земельну ділянку, кадастровий номер 6824755100:02:005:0095, площею 42,913 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва із нерозподілених (не витребуваних) земель, які знаходяться на території Теофіпольської селищної ради за межами населеного пункту смт. Теофіполь, на підставі якого 04 лютого 2016 здійснена державна реєстрація права оренди земельної ділянки у відповідній редакції.
Короткий зміст судового рішення суду першої інстанції
Рішенням Теофіпольського районного суду Хмельницької області від 26 червня 2023 року у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено.
Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що:
05 грудня 2022 року позивач звернувся з листом-повідомленням, в якому просив продовжити дію договору оренди земельної ділянки кадастровий номер №6824755100:02:005:0095 для ведення товарного сільського виробництва площею 42,9130 га розташованої на території Теофіпольської селищної ради, договір оренди від 31.03.2015 №14, зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за №39280208 від 04.02.2016 та долучив документи на 12 аркушах. За результатом розгляду Теофіпольська селищна рада листом №2083/02-40 від 28 грудня 2022 року повідомила, що проект рішення «Про поновлення, договорів оренди землі» було включено до порядку денного двадцять восьмої сесії Теофіпольської селищної ради 23 грудня 2022 року. Рішення «Про поновлення договорів оренди землі» не прийняте;
посилання позивача на приписи Постанови КМУ від 27 травня 2022 року №634 «Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану», а саме на те, що якщо граничний строк для подання заяви про продовження договору оренди припадає на період воєнного стану, цей строк продовжуються на строк воєнного стану та 3 місяці після його припинення чи скасування, суд оцінює критично, оскільки ці положення втратили чинність 19 листопада 2022 року, коли набув чинності Закон України від 9 жовтня 2022 року № 2698-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель». Аналіз наведених положень ЗК України дає підстави для висновку, що в період із 7 квітня 2022 року до 19 листопада 2022 року договори оренди земельної ділянки були поновлені на один рік без волевиявлення сторін договору, строк яких сплинув у цей проміжок часу;
оскільки договір оренди зареєстровано 04 лютого 2016 року, відповідно, строк дії вказаного договору закінчився 04 лютого 2023 року, а тому позивач зобов`язаний був звернутися до відповідача із заявою про продовження строку дії договору оренди відразу після набрання чинності Законом України від 09 жовтня 2022 року №2698-IX, тобто 19 листопада 2022 року, а не 05 грудня 2022 року.
Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції
Постановою Хмельницького апеляційного суду від 21 серпня 2023 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 задоволено частково. Рішення Теофіпольського районного суду Хмельницької області від 26 червня 2023 року змінено та викладено його мотивувальну частину в редакції цієї постанови.
Постанова апеляційного суду мотивована тим, що:
договір оренди земельної ділянки, укладений між ОСОБА_1 та Теофіпольською районною державною адміністрацією діяв до 31 березня 2022 року. Разом з тим, лист-повідомлення ОСОБА_1 про свій намір скористатися правом на поновлення договору оренди на новий строк надіслав орендодавцю з порушенням строку, встановленого у договорі, а саме - 05 грудня 2022 року, тоді як повідомлення повинно було бути надіслано не пізніше 31 грудня 2021 року (не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору). Таким чином, позивач у встановлений договором строк не надіслав орендодавцю повідомлення про намір реалізувати своє право на поновлення договору оренди на новий строк, тим самим не реалізував механізм поновлення договору оренди землі, що передбачений умовами укладеного між сторонами договору, а тому відсутнє порушення його права на поновлення договору оренди;
не заслуговують посилання апелянта на те, що строк дії договору від 31 березня 2015 закінчується 04 лютого 2023 року. з 01 січня 2013 року державній реєстрації підлягав не сам договір оренди, а право оренди земельної ділянки. З огляду на викладене, договір оренди земельної ділянки є укладеним з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та його підписання у встановленій простій письмовій формі, якщо інше не узгоджено між сторонами, тобто дотримання сторонами вимог статей 638, 759 та 792 ЦК України та статті 15 Закону 161-ХIV. З моменту укладення договору оренди землі в орендодавця виникає зобов`язання передати орендарю земельну ділянку в користування на визначений у договорі строк, а в орендаря - отримати право на користування земельною ділянкою. Такий висновок міститься у постанові Великої Палати Верховного Суду від 18 квітня 2023 року у справі № 357/8277/19. Таким чином, відлік строку дії договору оренди землі №14 від 31 березня 2015 року, укладеного між ОСОБА_1 та Теофіпольською районною державною адміністрацією, розпочався з дати його підписання та закінчився 31 березня 2022 року;
не підлягають до застосування до спірних правовідносин положення пункту 27 розділу Х «Перехідних положень» ЗК України у редакції Закону України від 24 березня 2022 року №2145-ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану», який передбачав, що під час дії воєнного стану земельні відносини регулюються з урахуванням таких особливостей: 1) вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану, оскільки вказаний Закон набув чинності 07 квітня 2022 року, і не був чинний на момент закінчення строку дії договору оренди землі № 14 від 31 березня 2015 - 31 березня 2022 року. Тому позивачем не доведено права на поновлення договору оренди землі на новий строк, відповідно позовні вимоги щодо визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі №14 від 31 березня 2015 року на земельну ділянку, кадастровий номер 6824755100:02:005:0095, площею 42,9130 га, задоволенню не підлягають. Відповідно до частини 4 статті 376 ЦПК України, зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини. Тому рішення суду першої інстанції щодо відмови в позові необхідно змінити, виклавши мотивувальну частину у редакції цієї постанови.
Аргументи учасників справи
05 вересня 2023 року ОСОБА_1 засобами поштового зв`язку подав касаційну скаргу на рішення Теофіпольського районного суду Хмельницької області від 26 червня 2023 року та постанову Хмельницького апеляційного суду від 21 серпня 2023 року, в якій просив:
оскаржені судові рішення скасувати;
ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги ОСОБА_1 ;
стягнути із відповідача судові витрати.
Касаційна скарга мотивована тим, що:
суд апеляційної інстанції помилково вважав, що предмет спору у справі № 685/547/23 є подібним до правовідносин, викладених у постанові Великої Падати Верховного Суду від 18 квітня 2023 року у справі №357/8277/19. У справі № 685/547/23 у розділі прикінцеві положення договору № 14 від 31 березня 2015 року були погоджені сторонами такі умови - «договір набуває чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації». Договір № 14 від 31 березня 2015 року було зареєстровано в державному реєстрі речових прав на нерухомого майна іншого речового права 04 лютого 2016 року за номером запису № 39280208. Додатковою угодою від 07 червня 2017 року були внесені зміни в пункт 8 договору оренди землі, а саме: «договір укладено на термін до моменту посвідчення їх власниками права власності на земельні ділянки, але не більше як на 7 років». Тобто, сторони в договорі передбачили порядок набрання чинності договору оренди, а саме після його державної реєстрації. Тобто, сторона договору оренди ( ОСОБА_1 ) після його укладення мав легітимні сподівання та правомірні очікування на законне завершення такої процедури, а також реалізацію права користування земельною ділянкою протягом усього погодженого строку за умови належного виконання сторонами договору його умов, тобто сторони «правомірно очікували», що строк дії договору оренди закінчується 04 лютого 2023 року. Такі висновки підтверджуються і діями сторін договору оренди, які полягали в тому, що ОСОБА_1 продовжував користуватись земельною ділянкою, сплачувати плату за землю (податок та орендну плату) і після 31 березня 2022 року, одночасно жодної вимоги чи заперечення від відповідача з 31 березня 2022 року Теофіпольської селищної ради не надходило, зокрема не надходило повідомлення, що договір оренди закінчено та не надходило вимоги про повернення земельної ділянки. Відповідачем 09 грудня 2022 року було проведено засідання постійних комісій відповідно до розпорядження селищного голови від 24 листопада 2022 року №317-р «Про скликання двадцять сьомої сесії Теофіпольської селищної ради восьмого скликання» на порядок денний засідання винесено питання, що потребують невідкладного розгляду, серед них було питання №31: «Про укладання договору оренди землі на новий строк», вирішили: рекомендувати селищній раді прийняти проект рішення, як рішення ради. Таким чином, комісія з земельних питань проголосувала за затвердження проекту щодо поновлення ОСОБА_1 договір оренди землі від 31 березня 2015 року № 14 на земельну ділянку площею 42,9310 га з кадастровим номером 6824755100:02:005:0095, яка розташована за межами населеного пункту смт Теофіполь, встановивши розмір річної орендної плати 12% від її нормативної грошової оцінки, без зміни інших істотних умов договору строком на 7 (сім) років з дня його закінчення;
суд апеляційної інстанції помилково вказує, що не може надати оцінку протиправної бездіяльності відповідача. Проте постановою Сьомого апеляційного адміністративного суду у справі № 560/691/23 визнано протиправною бездіяльність Теофіпольської селищної ради Хмельницького району Хмельницької області щодо не прийняття рішення про поновлення ОСОБА_1 договору оренди землі від 31 березня 2015 року №14 на земельну ділянку площею 42,9310 з кадастровим номером 6824755100:02:005:0095, яка розташована за межами населеного пункту смт Теофіполь, встановивши розмір річної орендної плати 12% від її нормативної грошової оцінки, без зміни інших істотних умов договору строком на 7 (сім) років з дня його закінчення;
за встановлених судом обставин належного виконання орендарем обов`язків за укладеним договором, зволікання та неподання відмови орендодавцем, порушує право орендаря на встановлений законом порядок розгляду пропозиції про право укладення договору оренди на новий строк, а отже, і на укладення такого договору. Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі па шкоду, розумно покладається на них. Саме тому у конкретних правовідносинах, зокрема щодо поновлення договору оренди землі на підставі статті 33 Закону, добросовісність орендодавця по суті становить гарантію дотримання прав менш захищеної сторони, якою у спірних правовідносинах є орендар. У разі встановлення обставин дотримання орендарем процедури і строків звернення до орендодавця із повідомленням про намір поновити договір оренди землі та невиконання орендодавцем установленого частиною 5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» обов`язку у місячний термін розглянути надісланий орендарем лист-повідомлення поведінку орендодавця неможна визнати добросовісною;
частиною шостого статті 33 Закону України «Про оренду землі» визначено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. З цього випливає обов`язок орендодавця передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на новий строк. Відповідно до частини восьмої статті 33 названого Закону таке передання здійснюється шляхом укладення сторонами додаткової угоди до договору оренди землі. Зазначена додаткова угода відповідно до пункту 1 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно» (постанова Великої Палати Верховного Суду від 26 травня 2020 року у справі № 908/299/18 (провадження № 12-136гс19). У частині шостій статті 33 Закону України «Про оренду землі» врегульовано пролонгацію договору на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором, за наявності такого фактичного складу: користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди і відсутність протягом одного місяця заперечення орендодавця проти такого користування (що можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на пролонгацію договору). При цьому необхідно звернути увагу на те, що повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 цього Закону, не вимагається. Суть поновлення договору оренди згідно із цією нормою Закону саме й полягає у тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує в поновленні договору, зокрема, у зв`язку з належним виконанням договору оренди землі. Відсутність такого заперечення може мати прояв у «мовчазній згоді» (постанова Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 10 вересня 2018 року у справі № 920/739/17);
виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі"). І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором (постанова Верховного Суду від 23 серпня 2022 року у справі № 920/102/21). У постанові Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц зазначено: «частиною б статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності). Тобто виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини на певних умовах. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі». І саме в такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення в поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як «мовчазну згоду» орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором»;
Законом України від 24 березня 2022 року №2145-IX«Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану», який набув чинності 07 квітня 2022 року, передбачено автоматичне поновлення на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно договори. Законом № 2145-ІХ з 07 квітня 2022 року передбачено автоматичне поновлення договорів оренди земельної ділянки, проте не врегульоване питання щодо процесуальних строків для того щоб скористатись правом оренди, а саме право укладення договору оренди на той же строк (більше чим 1 рік) та у подальшому з 07 квітня 2022 року - 19 листопада 2022 року, після 19 листопада 2022 року продовження строків для подання пропозиції про укладення договору оренди землі на новий строк у порядку передбаченому статтею 33 Закону України «Про оренду землі». Навпаки право на укладення договору оренди землі на той же строк (більше чим 1 рік) тимчасово було обмежено з 07 квітня 2022 року, одночасне таке питання не було врегульовано і після 19 листопада 2022 року Законом України від 19 жовтня 2022 року №2698-ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель».
У жовтні 2023 року Теофіпольська селищна рада подала відзив на касаційну скаргу, в якому просила залишити оскаржені рішення без змін, а касаційну скаргу залишити без задоволення.
Відзив мотивований тим, що:
обставини справи, досліджені Великою Палатою Верховного Суду в справі № 357/8277/19 аналогічні зі справою № 685/547/23. Договір оренди земельної ділянки № 14 від 31 березня 2015 року є укладеним, з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та його підписання у встановленій простій письмовій формі. Строк закінчення договору оренди землі є 31 березня 2022 року;
посилання позивача на незастосування судом апеляційної інстанції висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду від 10 вересня 2018 року у справі №920/739/17; від 10 квітня 2019 року у справі №390/34/17; від 22 вересня 2020 року у справі №313/350/16-ц; від 22 вересня 2020 року у справі №159/5756/18; від 12 жовтня 2021 року у справі № 233/2021/19; від 26 травня 2020 року у справі № 908/299/18; від 23 серпня 2022 року у справі №920/102/21 є необґрунтованими, оскільки обставини цих справ не є тотожними, різняться за фактичними обставинами та різняться алгоритмами дій сторін договорів оренди;
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 31 серпня 2021 року у справі № 903/1030/19 сформувала висновок, що для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону № 161-XIV, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує його обов`язки за цим договором; він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; до листа-повідомлення додав проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору;
05 грудня 2022 року позивач із запізненням звернувся до відповідача з листом-повідомленням про поновлення договору оренди землі. 09 грудня 2022 року відповідачем розглянуто лист повідомлення та проект рішення на засіданні постійної комісії Теофіпольської селищної ради. 23 грудня 2022 року сесією Теофіпольської селищної ради було розглянуте питання щодо поновлення позивачу договору оренди землі, рішення з даного питання не прийнято. 27 грудня 2022 року відповідачем листом повідомлено позивача про включення до порядку денного сесії питання щодо поновлення спірного договору оренди землі. 28 грудня 2022 року за результатом розгляду на сесії питання, відповідачем листом №2083/02-40 повідомлено позивача про включення до порядку денного сесії питання щодо поновлення спірного договору оренди землі та повідомлено про неприйняття рішення з даного питання;
у пункті 8 договору оренди землі №14 від 31 березня 2022 року (в редакції згідно додаткової угоди від 07 червня 2017 року) сторонами визначено строк звернення орендаря до орендодавця із листом-повідомленням про поновлення договору оренди землі, а саме: «…не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору».
У листопаді 2023 року ОСОБА_1 подав відповідь на відзив, якому просив оскаржені судові рішення скасувати.
У відповіді на відзив ОСОБА_1 зазначає, що договір оренди земельної ділянки, укладений між ОСОБА_1 та Теофіпольського РДА діяв до 31 березня 2022 року, тоді як повідомлення повинно було бути надіслано не пізніше 31 грудня 2021 року (не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору). Суди не надали правову оцінку змісту додаткової угоди від 07 червня 2017 року, якою було збільшено строк дії договору оренди та викладено пункт 8 Договору оренди землі в новій редакції: «договір укладено на термін до моменту посвідчення їх власниками права власності на земельні ділянки, але не більше як на 7 років. Після закінчення строку договору орендар має право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір його продовжити». Згідно висновків постанови Великої Палати Верховного Суду від 18 квітня 2023 року у справі №357/8277/19 після підписання додаткової угоди № 1 від 07 червня 2017 року відлік строку дії договору оренди землі №14 від 31 березня 2015 року, розпочався з 07 червня 2017 року дати підписання додаткової угоди № 1 від 07 червня 2017 року і як наслідок строк дії договору повинен був закінчитись 07 червня 2024 року.
Суди не звернули увагу, що в матеріалах справи є рішення від 28 вересня 2021 року Теофіпольського селищною радою «Про надання згоди на зміну умов договору оренди землі» за № 32-13/2021, вказане рішення було прийнято в результаті розгляду заяви від 03 вересня 2021 року, яким ОСОБА_1 звернувся до Теофіпольської селищної ради з заявою про внесення змін до договору оренди № 14 від 31 січня 2015 року. Разом з заявою, ОСОБА_1 надав на погодження проект додаткової угоди, в якій запропонував укладення договору оренди на новий строк, а саме до 31 грудня 2030 року. Після чого, 28 вересня 2021 року Теофіпольського селищною радою було прийнято рішення «Про надання згоди на зміну умов договору оренди землі» за № 32-13/2021, яким рада погодили внесення зміни та доповнень до Договору оренди землі № 14 від 31 березня 2015 року шляхом підписання додаткової угоди, одночасно питання щодо укладення договору оренди на новий строк не було вирішено. До матеріалів справи не було надано заяву від 03 вересня 2021 року, оскільки оригінал заяви знаходиться у Теофіпольській селищній раді.
На виконання постанови Сьомого апеляційного адміністративного суду у справі №560/691/23 від 07 липня 2023 року, 22 вересня 2023 року Теофіпольського селищною радою було прийняте рішення № 41-35/2023 «Про повторний розгляд листа -повідомлення ОСОБА_1 про поновлення договору оренди земельної», яким вирішено: відмовити ОСОБА_1 у поновлені договору оренди від 31.03.2015 року № 14 площею 42,9130 з кадастровим номером 6824755100:002:005:0095, яка розташована за межами населеного пункту смт. Теофіполь, право оренди зареєстровано в державному реєстрі Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за № 39280208 від 04.02.2016 року. Отже, відповідачем було відмовлено в укладені договору оренди на новий строк 22 вересня 2023 року, з чого можливо зробити висновок, що 28 вересня 2021 року Теофіпольською селищною радою, приймаючи рішення «Про надання згоди на зміну умов договору оренди землі» за № 32-13/2021, була допущена протиправна бездіяльність в частині не прийняття рішення щодо укладення договору на новий строк.
Рух справи
Ухвалою Верховного Суду від 25 вересня 2023 року в задоволенні заяви ОСОБА_1 про забезпечення позову відмовлено.
Ухвалою Верховного Суду від 17 жовтня 2023 року касаційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Теофіпольського районного суду Хмельницької області від 26 червня 2023 року та постанову Хмельницького апеляційного суду від 21 серпня 2023 року в частині підстави касаційного оскарження судових рішень, передбаченої пунктом 2 частини другої статті 389 ЦПК України, повернуто.
Ухвалою Верховного Суду від 17 жовтня 2023 року: відкрито касаційне провадження у справі; у задоволенні заяви ОСОБА_1 про зупинення виконання рішення Теофіпольського районного суду Хмельницької області від 26 червня 2023 року та постанови Хмельницького апеляційного суду від 21 серпня 2023 року відмовлено.
03 листопада 2023 року справу передано судді-доповідачу Крату В. І.
Ухвалою Верховного Суду від 20 листопада 2023 року призначено справу до судового розгляду.
Межі та підстави касаційного перегляду
Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими (частина перша статті 400 ЦПК України).
В ухвалі про відкриття касаційного провадження зазначаються підстава (підстави) відкриття касаційного провадження (частина восьма статті 394 ЦПК України).
В ухвалі Верховного Суду від 17 жовтня 2023 року вказано, що наведені у касаційній скарзі доводи містять підстави, передбачені частиною другою статті 389 ЦПК України для відкриття касаційного провадження: суд апеляційної інстанції в оскарженій постанові застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Верховного Суду: від 10 вересня 2018 року у справі № 920/739/17; від 10 квітня 2019 року у справі № 390/34/17; від 22 вересня 2020 року у справі № 313/350/16-ц; від 22 вересня 2020 року у справі № 159/5756/18; від 12 жовтня 2021 року у справі № 233/2021/19; від 26 травня 2020 року у справі № 908/299/18; від 23 серпня 2022 року у справі № 920/102/21; відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах.
Фактичні обставини
Суди встановили, що 31 березня 2015 року між ОСОБА_1 та Теофіпольською районною державною адміністрацією укладено договір оренди №14 земельної ділянки, кадастровий номер 6824755100:02:005:0095, площею 42,9130 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва із нерозподілених (не витребуваних) земель, які знаходяться на території Теофіпольської селищної ради за межами населеного пункту смт Теофіполь.
Відповідно до Прикінцевих положень договору, договір набирає чинності після підписання та державної реєстрації.
04 лютого 2016 року зареєстровано речове право - право оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за номером запису № 39280208.
Додатковою угодою від 07 червня 2017 року про внесення змін до договору оренди землі № 14 від 31 березня 2015 року, змінено положення договору, пункт 8 договору оренди землі викладено в такій редакції: «договір укладено на термін до моменту посвідчення їх власниками права власності на земельні ділянки, але не більше як на 7 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір його продовжити».
05 грудня 2022 року ОСОБА_1 звернувся з листом-повідомленням, в якому просив продовжити дію договору оренди земельної ділянки, площею 42,9130 га, кадастровий номер №6824755100:02:005:0095, для ведення товарного сільського виробництва, розташованої на території Теофіпольської селищної ради, договір оренди від 31 березня 2015 року №14, зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за №39280208 від 04 лютого 2016 року та долучив копії документів до нього.
За результатом розгляду Теофіпольська селищна рада листом №2083/02-40 від 28 грудня 2022 року повідомила, що проект рішення «Про поновлення, договорів оренди землі» було включено до порядку денного двадцять восьмої сесії Теофіпольської селищної ради 23 грудня 2022 року. Рішення «Про поновлення договорів оренди землі» не прийняте.
Позиція Верховного Суду
Для приватного права апріорі властивою є така засада, як розумність. Розумність характерна як для оцінки/врахування поведінки учасників цивільного обороту, тлумачення матеріальних приватно-правових норм, що здійснюється при вирішенні спорів, так і для тлумачення процесуальних норм (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 16 червня 2021 року у справі № 554/4741/19, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 квітня 2022 року у справі № 520/1185/16-ц, постанову Великої Палати Верховного Суду від 08 лютого 2022 року у справі № 209/3085/20).
Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).
Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж приватні (цивільні) права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких приватних (цивільних) прав (інтересів) позивач звернувся до суду.
Відсутність порушеного, невизнаного або оспореного відповідачем приватного (цивільного) права (інтересу) позивача є самостійною підставою для відмови в позові (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 15 березня 2023 року в справі № 753/8671/21 (провадження № 61-550св22).
Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року в справі № 638/2304/17 (провадження № 61-2417сво19).
Приватно-правовими нормами визначене обмежене коло підстав відмови у судовому захисті цивільного права та інтересу особи, зокрема, до них належать: необґрунтованість позовних вимог (встановлена судом відсутність порушеного права або охоронюваного законом інтересу позивача); зловживання матеріальними правами; обрання позивачем неналежного способу захисту його порушеного права/інтересу; сплив позовної давності (див., постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 08 листопада 2023 року в справі № 761/42030/21 (провадження № 61-12101св23).
Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» від 24 березня 2022 року № 2145-IX були внесені зміни, зокрема, в ЗК України.
Відповідно до пункту 27 «Перехідні положення» ЗК України під час дії воєнного стану земельні відносини регулюються з урахуванням таких особливостей:
вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану, щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності, невитребуваних, нерозподілених земельних ділянок, а також земельних ділянок, що залишилися у колективній власності і були передані в оренду органами місцевого самоврядування.
У пункті 1 Указу Президента України «Про введення воєнного стану в Україні» від 24 лютого 2022 року № 64/2022 вказано, що «Ввести в Україні воєнний стан із 05 години 30 хвилин 24 лютого 2022 року».
Касаційний суд зауважує, що
законодавець на свій розсуд може встановлювати спеціальні випадки зворотної дії актів законодавства. Зазвичай вони стосуються поширення дії норм нового закону на відносини, що не були врегульовані до його прийняття або регулювалися не повною мірою;
законодавець на рівні пункту 27 «Перехідні положення» ЗК України передбачив спеціальний випадок поновлення договору оренди невитребуваних, нерозподілених земельних ділянок, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану; законодавець пов`язує наявність специфіки в регулюванні окремих конструкцій із наявністю правового режиму воєнного стану;
пункт 27 «Перехідні положення» ЗК України має зворотну дію в часі та повинен застосовуватися із 24 лютого 2022 року.
При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).
У постановіВеликої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справі № 159/5756/18 (провадження № 14-99цс20) вказано, що:
«статтею ЗЗ Закону України «Про оренду землі» було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття «переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк» та «поновлення договору оренди землі», використовуючи конструкцію «поновлення договору оренди землі» як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою-п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.
Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша - п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»). У разі, якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі»).
При цьому додаткова угода про поновлення договору оренди землі має бути укладена в обов`язковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання усіх перелічених вище умов - орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку. Тобто виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі»). І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як «мовчазну згоду» орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Аналогічний за змістом висновок викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18), від 21 листопада 2018 року у справі № 530/212/17 (провадження № 14-330цс18), згідно з яким для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди. У постанові від 26 травня 2020 року у справі № 908/299/18 (провадження № 12 136гс19), предметом позову в якій було визнання поновленим договору оренди землі у запропонованій редакції на підставі частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі», Велика Палата Верховного Суду погодилась із висновками судів попередніх інстанцій про наявність підстав для задоволення позову, зокрема, з огляду на те, що позивач дотримався процедури повідомлення орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, надавши проект додаткової угоди за п`ятдесят днів до закінчення строку дії договору, належним чином виконавши свій обов`язок щодо повідомлення орендодавця про намір його поновити. Крім цього, позивач продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору».
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року в справі № 313/350/16-ц (провадження № 14-97цс20) зазначено, що:
статтею ЗЗ Закону України «Про оренду землі» було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття «переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк» та «поновлення договору оренди землі», використовуючи конструкцію «поновлення договору оренди землі» як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою - п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.
Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша - п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»).
У разі якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі»).
При цьому додаткова угода про поновлення договору оренди землі має бути укладена в обов`язковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання усіх перелічених вище умов - орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку.
Тобто виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини на певних умовах. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі». І саме в такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення в поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як «мовчазну згоду» орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Близький за змістом висновок викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18), від 21 листопада 2018 року у справі № 530/212/17 (провадження № 14-330цс18), згідно з яким для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди. У постанові від 26 травня 2020 року у справі № 908/299/18 (провадження № 12 136гс19), предметом позову в якій було визнання поновленим договору оренди землі в запропонованій редакції на підставі частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі», Велика Палата Верховного Суду погодилась із висновками судів попередніх інстанцій про наявність підстав для задоволення позову, зокрема, з огляду на те, що позивач дотримався процедури повідомлення орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, надавши проект додаткової угоди за п`ятдесят днів до закінчення строку дії договору, належним чином виконавши свій обов`язок щодо повідомлення орендодавця про намір його поновити. Крім цього, позивач продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору».
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 12 вересня 2023 року у справі № 144/188/20 (провадження № 61-4583св23) зазначено:
«22 лютого 2012 року між СВК «Залузький» і ОСОБА_1 було укладено договір оренди спірної земельної ділянки, строком на 10 років. Вказаний договір зареєстрований у відділі Держкомзему у Теплицькому районі 03 квітня 2012 року, реєстраційний номер 052370004005509.Відомостей щодо розірвання, скасування чи припинення дії цього договору оренди земельної ділянки немає.
Таким чином, вказаний договір оренди землі набрав чинності з моменту державної реєстрації (дивись постанову Великої Палати Верховного Суду від 07 листопада 2018 року у справі № 575/476/16-ц (провадження № 14-306цс18)), а відтак був чинним до 03 квітня 2022 року.
За таких обставин, апеляційний суд дійшов до обґрунтованого висновку про задоволення позовних вимог, оскільки одна і та ж сама земельна ділянка не може бути об`єктом оренди двох договорів, укладених із різними орендарями, у зв`язку з чим наявні підстави для визнання оспорюваного договору оренди землі, укладеного 10 вересня 2015 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Теплик-Агро», право оренди за яким зареєстроване реєстраційною службою Теплицького районного управління юстиції Вінницької області 06 жовтня 2015 року, індексний номер 25087112, недійсним, на підставі частини першої статті 203, частини першої статті 215 ЦК України, оскільки він укладений у період дії попереднього договору.
Наведені у касаційній скарзі доводи про те, що строк дії договору оренди спірної земельної ділянки від 22 лютого 2012 року, укладеного між СВК «Залузький» і ОСОБА_1, зареєстрованого у відділі Держкомзему у Теплицькому районі 03 квітня 2012 року, реєстраційний номер 052370004005509, закінчився під час розгляду справи в суді першої інстанції, що є підставою для відмови у позові, оскільки права позивача не порушені, є безпідставними з огляду на наступне.
Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» від 24 березня 2022 року, що набрав чинності 07 квітня 2022 року розділ X «Перехідні положення» Земельного кодексу України були доповнені пунктом 27, згідно якого під час дії воєнного стану земельні відносини регулюються з урахуванням таких особливостей, а саме - вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану, щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення, в тому числі приватної власності.
Оскільки строк користування орендованою СВК «Залузький» спірною земельною ділянкою сільськогосподарського призначення приватної власності закінчився уже після введення 24 лютого 2022 року воєнного стану, строк дії договору оренди вважається поновленим на один рік, тобто до 03 квітня 2023 року без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно».
У спорі, що виник при укладанні або зміні договору, в резолютивній частині вказується рішення з кожної спірної умови договору, а у спорі про спонукання укласти договір - умови, на яких сторони зобов`язані укласти договір, з посиланням на поданий позивачем проект договору (частина дев`ята статті 265 ЦПК України).
У справі, що переглядається:
при зверненні із позовом ОСОБА_1 посилався на те, що 31 березня 2015 року було укладено договір оренди № 14 земельної ділянки, кадастровий номер 6824755100:02:005:0095. Додатковою угодою від 07 червня 2017 року внесено зміни в пункт 8 договору оренди землі, відповідно до якого сторони домовились, що договір укладено на термін до моменту посвідчення їх власниками права власності на земельні ділянки, але не більше як на 7 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. Позивач вказував, що на виконання вимог статті 33 Закону України «Про оренду землі» 05 грудня 2022 року ОСОБА_1 звернувся до відповідача з листом-повідомленням, в якому повідомив, що бажає скористатись своїм переважним правом на продовження дії договору оренди земельної ділянки, кадастровий номер 6824755100:02:005:0095, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площею 42,9130 га, розташованої на території Теофіпольської селищної ради, договір оренди від 31 березня 2015 року. Проте протягом місяця, починаючи з дня звернення позивача з відповідним клопотанням 05 грудня 2022 року, на адресу ОСОБА_1 . Тефіпольською селищною радою не було відправлено листа-повідомлення про прийняте рішення щодо надання згоди або відмови в укладенні договору оренди землі на новий строк, тобто має місце «мовчазна згода» на укладення договору оренди на новий строк. Позивач вважає, що договір оренди № 14 на земельну ділянку, площею 42,9130 га, кадастровий номер 6824755100:02:005:0095, для ведення товарного сільського виробництва, є поновлений на той самий строк і на тих же умовах;
при зміні мотивів відмови у задоволенні позову апеляційний суд вказав, що договір оренди земельної ділянки діяв до 31 березня 2022 року, проте лист-повідомлення ОСОБА_1 про свій намір скористатися переважним правом на поновлення договору оренди на новий строк надіслав орендодавцю з порушенням строку, встановленого у договорі, а саме - 05 грудня 2022 року, тоді як повідомлення повинно було бути надіслано не пізніше 31 грудня 2021 року (не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору). Таким чином, позивач у встановлений договором строк не надіслав орендодавцю повідомлення про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди на новий строк, тим самим не реалізував механізм поновлення договору оренди землі, що передбачений умовами укладеного між сторонами договору, а тому відсутнє порушення його права на поновлення договору оренди;
суди встановили, що 31 березня 2015 року між ОСОБА_1 та Теофіпольською районною державною адміністрацією укладено договір оренди №14 земельної ділянки, кадастровий номер 6824755100:02:005:0095, площею 42,9130 га. 04 лютого 2016 року зареєстровано речове право - право оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за номером запису № 39280208. Додатковою угодою від 07 червня 2017 року про внесення змін до договору оренди землі № 14 від 31 березня 2015 року, змінено положення договору, пункт 8 договору оренди землі викладено в такій редакції: «договір укладено на термін до моменту посвідчення їх власниками права власності на земельні ділянки, але не більше як на 7 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір його продовжити»;
поза увагою судів залишилось те, що Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» від 24 березня 2022 року, що набрав чинності 07 квітня 2022 року розділ X «Перехідні положення» Земельного кодексу України були доповнені пунктом 27, згідно якого під час дії воєнного стану земельні відносини регулюються з урахуванням таких особливостей, а саме - вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану, щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення, в тому числі приватної власності; законодавець на рівні пункту 27 «Перехідні положення» ЗК України передбачив спеціальний випадок поновлення договору оренди невитребуваних, нерозподілених земельних ділянок, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану; законодавець пов`язує наявність специфіки в регулюванні окремих конструкцій із наявністю правового режиму воєнного стану; пункт 27 «Перехідні положення» ЗК України має зворотну дію в часі та повинен застосовуватися із 24 лютого 2022 року;
суди не врахували, що строк користування земельною ділянкою, кадастровий номер 6824755100:02:005:0095, площею 42,9130 га за договором оренди №14 від 31 березня 2015 року, з урахуванням додаткової угоди від 07 червня 2017 року, закінчився 31 березня 2022 року, тобто, після введення воєнного стану;
суди не звернули уваги на те, що 31 березня 2022 року строк користування земельною ділянкою, кадастровий номер 6824755100:02:005:0095, площею 42,9130 га за договором оренди №14 від 31 березня 2015 року був поновлений на один рік і його закінчення припадає на 31 березня 2023 року;
суди встановили, що лист-повідомлення ОСОБА_1 про свій намір скористатися правом на поновлення договору оренди на новий строк надіслав орендодавцю 05 грудня 2022 року. Таким чином, позивач у встановлений договором строк надіслав орендодавцю повідомлення про намір реалізувати своє право на поновлення договору оренди на новий строк, тим самим реалізував механізм поновлення договору оренди землі, що передбачений умовами укладеного між сторонами договору.
За таких обставин, суди зробили помилковий висновок про відсутність підстав для задоволення позову. Тому судові рішення слід скасувати та ухвалити нове рішення про задоволення позову ОСОБА_1 до Теофіпольської селищної ради про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі, з врахування поданого позивачем проект додаткової угоди (а. с. 11 12, том 1).
Суд скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права (частина перша статті 412 ЦПК України).
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
Доводи касаційної скарги дають підстав для висновку про те, що судові рішення прийняті без додержання норм матеріального права. У зв`язку з наведеним, касаційний суд вважає, що: касаційну скаргу слід задовольнити; судові рішення скасувати та ухвалити нове рішення про задоволення позову ОСОБА_1 до Теофіпольської селищної ради про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі, з врахування поданого позивачем проекту додаткової угоди.
ОСОБА_1 сплачено судовий збір за подання позову у розмірі 1 073,60 грн, за подання апеляційної скарги у розмірі 1 610,40 грн та за подання касаційної скарги у розмірі 2 147,20 грн. Тому з Теофіпольської селищної ради на користь ОСОБА_1 належить стягнути сплачений судовий збір.
Керуючись статтями 141, 265, 400, 409, 412, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду,
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити.
Рішення Теофіпольського районного суду Хмельницької області від 26 червня 2023 року та постанову Хмельницького апеляційного суду від 21 серпня 2023 року скасувати та ухвалити нове рішення.
Позовні вимоги ОСОБА_1 до Теофіпольської селищної ради про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі задовольнити.
Визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди № 14 від 31 березня 2015 року на земельну ділянку, кадастровий номер 6824755100:02:005:0095, площею 42,913 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва із нерозподілених (не витребуваних) земель, які знаходяться на території Теофіпольської селищної ради за межами населеного пункту смт. Теофіполь, на підставі якого 04 лютого 2016 здійснена державна реєстрація права оренди земельної ділянки у такій редакції:
«Додаткова угода
до договору оренди землі 14 від 31 березня 2015 року та
додаткової угоди № б/н від 07 червня 2017року
Орендодавець: Теофіпольська селищна рада, в особі голови селищної ради Тененева Михайла Михайловича, який діє на підставі Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», з одного боку, та
Орендар: ОСОБА_1 , (реєстраційний номер облікової картки платника податку: НОМЕР_1 ), з іншої сторони, а разом іменуються сторони, уклали дану додаткову угоду (надалі - угода) про наступне:
Згідно частини другої статті 134 Земельного кодексу України, статті 33 Закону України «Про оренду землі», умов чинного договору за взаємного згодою сторін, вирішили:
1. Поновити строком на 7 (сім) років договір оренди землі № 14 від 31 березня 2015 року, укладений між Теофіпольською районною державною адміністрацією та ОСОБА_1 , право оренди за яким зареєстровано в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за № 39280208 від 04 лютого 2016 року, на земельну ділянку кадастровий номер 6824755100:02:005:0095, площею 42,9130 га із цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташовані на території Теофіпольської селищної ради за межами населеного пункту смт. Теофіполь, без внесення змін до умов договору оренди.
2.Ця Угода набуває чинності після її підписання сторонами.
3.Угоду укладено у двох автентичних примірниках, що мають однакову юридичну силу і є невід`ємною частиною договору оренди земельної ділянки № 14 від 31 березня 2015 року зареєстрованому в державному реєстрі речових прав на нерухоме за № 39280208 від 04 лютого 2016 року, один примірних знаходиться у «Орендодавця», другий в «Орендаря».
4.Орендар зобов`язується вжити заходів щодо державної реєстрації права оренди у відповідності до Закону України «Про реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» в 20-денний термін з дати підписання цієї Угоди та надати Орендодавцю документи, що підтверджують державну реєстрацію цього права.
Реквізити сторін:
«Орендодавець»: Теофіпольська селищної ради, місцезнаходження: Україна, 30601, Хмельницька обл., Хмельницький р-н, селище міського типу Теофіполь, вул. Небесної Сотні, будинок 19, код ЄДРПОУ 04405774
«Орендар»: ОСОБА_1 , паспорт громадянина України серія НОМЕР_2 , виданий: Теофіпольським РВ УМВС України у Хмельницькій області, 04 вересня 2001 року. РНОКПП НОМЕР_1 . Адреса проживання: АДРЕСА_1 ».
Стягнути з Теофіпольської селищної ради на користь ОСОБА_1 сплачений судовий збір у розмірі 4 831,20 грн.
З моменту прийняття постанови суду касаційної інстанції рішення Теофіпольського районного суду Хмельницької області від 26 червня 2023 року та постанова Хмельницького апеляційного суду від 21 серпня 2023 року втрачають законну силу.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий В. І. Крат
Судді: І. О. Дундар
В. М. Коротун
Є. В. Краснощоков
М. М. Русинчук
