Постанова

Іменем України

16 жовтень 2023 року

м. Київ

справа № 526/2909/21

провадження № 61-8209св23

Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду: Петрова Є. В. (суддя-доповідач), Грушицького А. І., Литвиненко І. В.,

учасники справи:

позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Агро-край»,

відповідачі: ОСОБА_1 , ОСОБА_2 ,

третя особа- приватний нотаріус Миргородського районного нотаріального округу Полтавської області Ямпольська Світлана Миколаївна,

розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-Край» на рішення Гадяцького районного суду Полтавської області від 28 грудня 2022 року в складі суді Киричка С. А. та постанову Полтавського апеляційного суду від 14 березня 2023 року в складі колегії суддів: Карпушина Г. Л., Кузнєцової О. Ю., Панченка О. О. в справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-Край» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , третя особа - приватний нотаріус Ямпольська Світлана Миколаївна, про визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки та скасування рішення про державну реєстрацію речового права,

ВСТАНОВИВ:

ОПИСОВА ЧАСТИНА

Короткий зміст позовних вимог

У грудні 2021 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Агро-край» (далі - ТОВ «Агро-край») звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , третя особа - приватний нотаріус Ямпольська С. М. (далі - приватний нотаріус), про визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки та скасування рішення про державну реєстрацію речового права.

Позовна заява мотивована тим, що 03 вересня 2015 року між Сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю «Фіалка» (далі - СТОВ «Фіалка») та ОСОБА_1 укладено договір оренди належної йому на праві власності земельної ділянки, площею 2,7861 га, кадастровий номер 5320481400:00:001:0161, яка розташована на території Великобудищанської сільської ради Гадяцького району Полтавської області (далі - земельна ділянка), строком на 10 років.

02 січня 2018 року між ОСОБА_1 , СТОВ «Фіалка» та ТОВ «Агро-край» укладено додаткову угоду до вищевказаного договору оренди землі від 03 вересня 2015 року, згідно з умовами якої права та обов`язки орендаря, передбачені цим договором, передано ТОВ «Агро-край».

Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 31 січня 2018 року № 154644644 зазначені зміни зареєстровано.

Позивач зазначав, що 21 липня 2021 року на поштову адресу ТОВ «Агро-край» надійшов лист від 20 липня 2021 року № 582/01-16 приватного нотаріуса Ямпольської С. М. про те, що 20 липня 2021 року ОСОБА_1 звернувся до приватного нотаріуса із наміром продати належну йому земельну ділянку. Запропоновано ТОВ «Агро-край», як орендарю вказаної земельної ділянки та суб`єкту переважного права на придбання цієї земельної ділянки, протягом місяця з дня одержання цього листа скористатися переважним правом або відмовитися від укладення договору купівлі-продажу вказаної земельної ділянки, проєкт якого долучено.

Відповідно до пункту 3 проєкту договору купівлі-продажу земельної ділянки, продаж земельної ділянки вчиняється за 379 093,50 грн, які продавець отримує повністю від покупця до підписання цього договору, шляхом безготівкового перерахування грошових коштів на рахунок продавця.

Згідно з витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію обтяження від 20 липня 2021 року № 266708883, приватний нотаріус Ямпольська С. М. на підставі заяви від 20 липня 2021 року з реєстраційним номером 46854177 зареєструвала намір власника земельної ділянки сільськогосподарського призначення щодо продажу спірної земельної ділянки, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1003903853204, номер запису про обтяження 43067050, дата державної реєстрації 20 липня 2021 року.

Разом з тим, 04 серпня 2021 року між ТОВ «Агро-край» та ОСОБА_3 було укладено договір про співробітництво № 04/08-21Б, предметом якого є взаємодія та узгоджене співробітництво сторін, пов`язане із набуттям у довірчу власність ОСОБА_3 земельних ділянок сільськогосподарського призначення за власний рахунок на свою користь, але в інтересах і за рекомендацією ТОВ «Агро-край», із одночасною передачею їх в оренду на користь ТОВ «Агро-край». Під земельними ділянками сторони визначили земельні ділянки сільськогосподарського призначення, власники яких виявили бажання щодо їх продажу (як з реєстрацією наміру продажу земельної ділянки, так і без) і відносно яких ТОВ «Агро-край» виступає орендарем за договорами оренди землі. Під взаємодією та узгодженим співробітництвом сторони розуміють наступне: узгодження умов щодо придбання ОСОБА_3 земельної ділянки у свою власність у додатковій угоді, яка укладається сторонами щодо кожної окремої земельної ділянки; укладення між ТОВ «Агро-край» та ОСОБА_3 договору про передачу (безоплатне відчуження) переважного права купівлі земельної ділянки за формою, визначеною в додатку № 1 до цього договору; укладення ОСОБА_3 договору купівлі-продажу земельної ділянки, який повинен відповідати погодженим у додатковій угоді умовам придбання такої земельної ділянки, з одночасним встановленням довірчої власності щодо такої земельної ділянки, де ОСОБА_3 виступає довірчим власником, а ТОВ «Агро-край» - довірчим засновником; укладення сторонами договору оренди землі за формою додатку № 2, зі строком дії такого договору не менше, ніж 30 років. У разі реєстрації власником земельної ділянки наміру про її продаж, ТОВ «Агро-край» повинне про це повідомити ОСОБА_3 . При цьому ТОВ «Агро-край» повинне здійснити дії, необхідні для здійснення реєстрації передачі переважного права на придбання земельної ділянки протягом п`яти днів з моменту одержання від нотаріуса повідомлення про час та дату укладення відповідного договору купівлі-продажу земельної ділянки.

12 серпня 2021 року приватний нотаріус Ямпольська С. М. отримала від ТОВ «Агро-край» повідомлення про намір скористатися переважним правом на придбання вказаної земельної ділянки та про право передати своє переважне право купівлі такої земельної ділянки іншій особі, яка відповідно до закону може набувати у власність таку земельну ділянку.

Вказує, що ТОВ «Агро-край» не відмовлялося від свого переважного права та його реалізацію у спосіб, визначений законодавством України, не відмовлялося від укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки, а навпаки, виявило бажання, як суб`єкт переважного права другої черги, ним скористатися.

При цьому, 12 серпня 2021 року між ТОВ «Агро-край» та ОСОБА_3 укладено договір про передачу (безоплатне відчуження) переважного права купівлі-продажу спірної земельної ділянки. Водночас, державна реєстрація передачі переважного права за вказаним правочином не була здійснена, а мала бути здійснена протягом п`яти днів з моменту одержання від нотаріуса повідомлення про час та дату укладення відповідного договору купівлі-продажу земельної ділянки, що передбачено пунктом 2.1.8. договору від 04 серпня 2021 року № 04/08-21Б про співробітництво між ТОВ «Агро-край» та ОСОБА_3 .

Проте, приватний нотаріус Ямпольська С. М. не виконала вимоги статті 130-1 ЗК України, не повідомила ТОВ «Агро-край» про дату та час продажу земельної ділянки, що мало наслідком нез`явлення суб`єкта переважного права для укладення такого договору та, відповідно, продаж 23 вересня 2021 року ОСОБА_1 спірної земельної ділянки ОСОБА_2 .

Позивач вважав, що вищевказані дії приватного нотаріуса щодо неповідомлення суб`єкта переважного права купівлі земельної ділянки про дату та час укладення відповідного договору купівлі-продажу земельної ділянки вчинено свідомо з метою усунення від купівлі спірної земельної ділянки суб`єкта переважного права - ТОВ «Агро-край» та сприяння ОСОБА_2 у оформленні права власності на спірну земельну ділянку.

Посилаючись на викладене, ТОВ «Агро-край» просило суд:

- визнати недійсним договір купівлі-продажу спірної земельної ділянки від 23 вересня 2021 року, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Миргородського районного нотаріального округу Ямпольською С. М. за реєстровим номером 1232;

- скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 23 вересня 2021 року, індексний номер 60551593, здійснене приватним нотаріусом Ямпольською С. М., та проведену державну реєстрацію права власності за ОСОБА_2 .

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Гадяцький районний суд Полтавської області рішенням від 03 листопада 2022 року позовну заяву ТОВ «Агро-край» залишив без задоволення.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що укладений 23 вересня 2021 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 спірний договір купівлі-продажу земельної ділянки відповідав вимогам законодавства України, його зміст не суперечив положенням ЦК України, іншим актам цивільного законодавства, інтересам держави і суспільства, моральним засадам. Сторони правочину мали необхідний обсяг цивільної дієздатності, їх волевиявлення було вільним і відповідало їх внутрішній волі, правочин був спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлено цим договором.

ТОВ «Агро-край» є юридичною особою з іноземним елементом, де кінцевим бенефіціарним власником є громадянин іноземної держави - громадянин Сполучених Штатів Америки (далі - США), тому в силу вимог статті 130 ЗК України позивач не може бути покупцем спірної земельної ділянки.

ТОВ «Агрокрай» не зареєструвало передачу свого переважного права ОСОБА_3 та не повідомило про це власника земельної ділянки, хоча згідно положень ЗК України це було його обов`язком. Судом не встановлено будь-яких об`єктивних обставин, які б перешкоджали позивачу зареєструвати в установленому законом порядку передачу свого переважного права протягом двох місяців. У разі своєчасного укладення договору про співпрацю з ОСОБА_3 та своєчасної реєстрації передачі переважного права з відповідним позовом до суду мала б звернутися ОСОБА_3 , однак вона не скористалася таким правом щодо захисту своїх інтересів, що свідчить про формальність самого договору, вона не була залучена до участі у справі, хоча коло учасників справи визначено позивачем.

Крім того, згідно з частинами четвертою, п`ятою та сьомою статті 130-1 ЗК України у разі продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення з порушенням переважного права її купівлі суб`єкт переважного права, який відповідно до цієї статті може реалізувати таке право, має право пред`явити до суду позов про переведення на нього прав та обов`язків покупця. Одночасно позивач зобов`язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором купівлі-продажу повинен сплатити покупець.

Отже, законодавством врегульовано процедуру способу захисту порушеного переважного права купівлі земельної ділянки товарного сільськогосподарського виробництва, якою передбачено пред`явлення позову про переведення прав та обов`язків покупця земельної ділянки на суб`єкта переважного права, який, зокрема, може виступати стороною договору як покупець за наявності відповідної правосуб`єктності та внесення відповідних депозитних коштів на рахунок суду. Проте позивач не скористався визначеною законом процедурою і звернувся з позовом про визнання договору купівлі-продажу земельної ділянки недійсним, а тому обрав неналежний спосіб захисту своїх прав.

Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції

Полтавський апеляційний суд постановою від 14 березня 2023 року апеляційну скаргу ТОВ «Агро-край» залишив без задоволення. Рішення Гадяцького районного суду Полтавської області від 28 грудня 2022 року залишив без змін.

Погоджуючись із висновками районного суду, апеляційний суд також зазначив, що ТОВ «Агро-край» не надало належних та допустимих доказів того, що оспорений договір купівлі-продажу від 23 вересня 2021 року земельної ділянки був укладений з порушенням вимог статей 203, 215 ЦК України, а тому суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку щодо відсутності підстав для визнання його недійсним.

Щодо порушення переважного права на придбання спірної земельної ділянки, то суд першої інстанції правильно зазначив, що ТОВ «Агро-край» є юридичною особою з іноземним елементом, де кінцевим бенефіціарним власником є громадянин іноземної держави - ОСОБА_4 , тому в силу закону позивач не може бути покупцем спірної земельної ділянки сільськогосподарського призначення, а договір про передачу переважного право іншій особі своєчасно не був зареєстрований.

Апеляційний суд погодився із висновком суду першої інстанції про те, що в разі своєчасного укладення договору про співпрацю з ОСОБА_3 та своєчасної реєстрації передачі переважного права, з відповідним позовом до суду мала б звернутися ОСОБА_3 , яка до участі у справі залучена не була.

Короткий зміст вимог та доводів касаційної скарги

У червні 2023 року ТОВ «Агро-край» подало до Верховного Суду касаційну скаргу в якій, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати рішення Гадяцького районного суду Полтавської області від 28 грудня 2022 року та постанову Полтавського апеляційного суду від 14 березня 2023 року й ухвалити нове рішення, яким позов товариства задовольнити.

Касаційна скарга ТОВ «Агро-край» мотивована тим, що суди попередніх інстанцій належним чином не дослідили всіх обставин справи, не врахували, що ТОВ «Агро-край» не відмовлялося від свого переважного права укласти договір купівлі-продажу спірної земельної ділянки, а навпаки, виявило бажання, як суб?єкт переважного права другої черги, ним скористатися.

04 серпня 2021 року між ТОВ «Агро-край» та ОСОБА_3 укладено договір про передачу (безоплатне відчуження) переважного права купівлі спірної земельної ділянки. Державна реєстрація передачі переважного права за вказаним правочином відповідно до пункту 2.1.8. договору про співробітництво № 04/08-21Б, укладеного 04 серпня 2021 року між ТОВ «Агро-край» та ОСОБА_3 , мала бути здійснена протягом п`яти робочих днів з моменту одержання від нотаріуса повідомлення про дату та час укладення відповідного договору купівлі-продажу земельної ділянки. Проте приватний нотаріус Ямпольська С. М. не виконала вимоги статті 130-1 ЗК України, не повідомила ТОВ «Агро-край» про дату та час продажу земельної ділянки, що мало наслідком нез?явлення суб`єкта переважного права для укладення такого договору та, відповідно, продаж земельної ОСОБА_2 . Суди не врахували, що у ТОВ «Агро-край» існувало правомірне очікування, що спірна земельна ділянка буде придбана ОСОБА_3 та передана в оренду товариству зі строком дії такого договору не менше, ніж 30 років. Протиправні дії приватного нотаріуса вчинено свідомо з метою усунути від купівлі земельної ділянки суб?єкта переважного права та сприяти ОСОБА_2 у оформленні права власності на вищевказану земельну ділянку.

Крім того, суди не звернули уваги на доводи позивача про те, що під час укладення оспореного договору купівлі-продажу спірної земельної ділянки вчинялися незаконні дії з метою усунення ТОВ «Агро-край», як законного орендаря. Новий власник земельної ділянки у порушення положень статті 148-1 ЗК України не повідомив орендаря у тридцятиденний строк про зміну власника земельної ділянки, тобто штучно створює умови для неотримання орендної плати з метою у подальшому ініціювати дострокове розірвання договору оренди у судовому порядку.

ТОВ «Агро-край» обрало спосіб судового захисту, який є найбільш ефективний у ситуації, що склалася у цій справі.

Рух справи у суді касаційної інстанції

Ухвалою Верховного Суду від 19 червня 2023 року відкрито касаційне провадження у цій справі та витребувано її матеріали з Гадяцького районного суду Полтавської області.

У серпні 2023 року справа надійшла до Верховного Суду.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

Суди встановили, що на підставі рішення 15 сесії 23 скликання Великобудищанської сільської Ради народних депутатів від 27 грудня 2001 року та державного акта на право приватної власності на земельну ділянку серії РЗ № 666636 ОСОБА_1 був власником спірної земельної ділянки (т. 1 а. с. 15).

03 вересня 2015 року між СТОВ «Фіалка» та ОСОБА_1 укладено договір оренди спірної земельної ділянки строком на 10 років (т. 1 а. с. 11, 12).

02 січня 2018 року між ОСОБА_1 , СТОВ «Фіалка» та ТОВ «Агро-край» укладено додаткову угоду до договору оренди землі від 03 вересня 2015 року, згідно з умовами якої права та обов?язки орендаря, передбачені договором оренди землі, передано ТОВ «Агро-край». Строк дії договору продовжено до 16 серпня 2026 року (т. 1 а. с. 13).

16 серпня 2016 року державним реєстратором Гадяцької районної державної адміністрації Полтавської області зареєстроване право оренди зазначеної земельної ділянки, що підтверджується відомостями Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1003903853204, номер запису про інше речове право: 15975754, дата державної реєстрації - 16 серпня 2016 року (т. 1 а. с. 14).

20 липня 2021 року ОСОБА_1 звернувся до приватного нотаріуса Ямпольської С. М. із наміром продати спірну земельну ділянку.

21 липня 2021 року на поштову адресу ТОВ «Агро-край» надійшов лист від 20 липня 2021 року № 582/01-16 приватного нотаріуса Ямпольської С. М. про те, що 20 липня 2021 року ОСОБА_1 звернувся до приватного нотаріуса із наміром продати належну йому земельну ділянку. Запропоновано ТОВ «Агро-край», як орендарю вказаної земельної ділянки та суб`єкту переважного права на придбання цієї земельної ділянки, протягом місяця з дня одержання цього листа скористатися переважним правом або відмовитися від укладення договору купівлі-продажу вказаної земельної ділянки, проєкт якого долучено (т. 1 а. с. 16).

Відповідно до пункту 3 проєкту договору купівлі-продажу земельної ділянки, продаж земельної ділянки вчиняється за 379 093,50 грн, які продавець отримує повністю від покупця до підписання цього договору, шляхом безготівкового перерахування грошових коштів на рахунок продавця.

Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію обтяження від 20 липня 2021 року № 266708883 приватний нотаріус Ямпольська С. М., на підставі заяви з реєстраційним номером 46854177 від 20 липня 2021 року зареєструвала намір власника земельної ділянки сільськогосподарського призначення щодо продажу спірної земельної ділянки, номер запису про обтяження: 43067050, дата державної реєстрації - 20 липня 2021 року.

04 серпня 2021 року між ТОВ «Агро-край» та ОСОБА_3 укладено договір про співробітництво № 04/08-21Б (т. 1 а. с. 20, 21).

12 серпня 2021 року приватний нотаріус отримала від ТОВ «Агро-край» повідомлення від 12 серпня 2021 року про намір скористатися переважним правом купівлі вказаної земельної ділянки (т. 1 а. с. 19).

23 вересня 2021 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 укладено договір купівлі-продажу спірної земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Ямпольською С. М. за реєстровим № 1232 (т. 1 а. с. 124, 125).

Відповідно до платіжного доручення Акціонерного товариства «Банк Січ» від 23 вересня 2021 року № 75258 ОСОБА_2 перерахував ОСОБА_1 379 093,50 грн, призначення платежу: за земельну ділянку з кадастровим номером 5320481400:00:001:0161 згідно з договором від 23 вересня 2021 року (т. 1 а. с. 135).

Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, сформованого 23 вересня 2021 року за ОСОБА_2 зареєстровано право власності на вказану земельну ділянку з кадастровим номером 5320481400:00:001:0161.

МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА

Позиція Верховного Суду

Відповідно до частини третьої статті 3 ЦПК України провадження у цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Згідно з положеннями частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.

Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Частиною першою статті 400 ЦПК України встановлено, що переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій відповідає вказаним вимогам закону.

Вивчивши матеріали цивільної справи, зміст оскаржуваних судових рішень, обговоривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд дійшов висновку про залишення касаційної скарги без задоволення з огляду на таке.

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права

Щодо визнання договору купівлі-продажу недійсним

Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Згідно з частинами першою та другою статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори).

Частиною першою статті 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до частини першої статті 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму (стаття 655 ЦК України).

Статтею 657 ЦК України передбачено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Згідно з частинами першою-третьою, п`ятою статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Головним елементом правочину є вільне волевиявлення та його відповідність внутрішній волі сторін, які спрямовані на настання певних наслідків, тобто основним юридичним фактом, що підлягає встановленню судами, є дійсна спрямованість волі сторін на укладення договору.

Статтею 215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Частиною першою статті 12 ЦПК України передбачено, що цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін.

Згідно з частиною першою статті 77 ЦПК України належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування.

Відповідно до частини першої статті 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Частиною першою статті 81 ЦПК України визначено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів (частина перша статті 89 ЦПК України).

Верховний Суд погоджується із висновками судів попередніх інстанцій про те, що ТОВ «Агро-край» не надало належних та допустимих доказів того, що оспорений договір купівлі-продажу від 23 вересня 2021 року земельної ділянки укладений з порушенням вимог статей 203, 215 ЦК України, а тому суди дійшли обґрунтованого висновку щодо відсутності підстав для визнання його недійсним.

Щодо порушення переважного права позивача на придбання земельної ділянки сільськогосподарського призначення

Згідно з частиною першою, другою статті 78 ЗК України право власності на землю - це право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками. Право власності на землю набувається та реалізується на підставі Конституції України, цього Кодексу, а також інших законів, що видаються відповідно до них.

Відповідно до частини першої статті 130-1 ЗК України зазначено, що переважне право купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення мають такі суб`єкти:

а) у першу чергу - особа, яка має спеціальний дозвіл на видобування корисних копалин загальнодержавного значення, якщо відповідно до інформації, отриманої з Державного земельного кадастру, така земельна ділянка знаходиться в межах ділянки надр, наданої такій особі у користування, крім земельних ділянок, на яких розташовані об`єкти нерухомого майна (будівлі, споруди), що перебувають у власності особи, яка використовує земельну ділянку на праві власності, оренди, емфітевзису, суперфіцію, а також крім земельних ділянок для садівництва;

б) у другу чергу - орендар земельної ділянки.

Суб`єкт переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення другої черги може реалізувати таке право у разі відсутності суб`єкта переважного права першої черги або відмови суб`єкта першої черги від реалізації такого права. Суб`єкт переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення може відмовитися від реалізації такого права шляхом подання нотаріусу відповідної заяви, справжність підпису на якій засвідчується нотаріально. Відмова суб`єкта переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення від реалізації такого права на земельних торгах здійснюється в порядку, визначеному статтями 135-139 цього Кодексу.

У разі якщо відповідно до закону особа, зазначена у пунктах «а» і «б» цієї частини, не може набувати у власність земельну ділянку сільськогосподарського призначення, вона може в порядку, визначеному частиною п`ятою цієї статті, передати своє переважне право купівлі такої земельної ділянки іншій особі, яка відповідно до закону може набувати у власність таку земельну ділянку.

Переважне право купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення може бути передано його суб`єктом іншій особі, яка відповідно до закону може набути у власність таку земельну ділянку. Передача переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення здійснюється за письмовим договором між суб`єктом переважного права та особою, якій передається таке право. Переважне право купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення, передане іншій особі, підлягає державній реєстрації в порядку, передбаченому для державної реєстрації обтяжень речових прав на земельні ділянки. Про передачу переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення особа, яка передає переважне право, зобов`язана письмово повідомити власника земельної ділянки протягом трьох робочих днів з дня державної реєстрації переходу такого права. Повідомлення здійснюється цінним листом з описом вкладень та повідомленням про вручення або особисто під розписку (частина п`ята статті 130-1 ЗК України).

Підпунктом б) пункту 15 розділу Х «Перехідні положення» ЗК України визначено, що до 01 січня 2024 року забороняється купівля-продаж або відчуження в інший спосіб на користь юридичних осіб земельних ділянок, які перебувають у приватній власності і віднесені до земель для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв).Угоди (у тому числі довіреності), укладені під час дії заборони на купівлю-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв), встановленої цим підпунктом, у частині їх купівлі-продажу та відчуження в інший спосіб на користь юридичних осіб, а так само в частині передачі прав на відчуження цих земельних ділянок та земельних часток (паїв) на користь юридичних осіб на майбутнє (у тому числі укладення попередніх договорів), є недійсними з моменту їх укладення (посвідчення).

Набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення юридичними особами, створеними і зареєстрованими за законодавством України, учасниками (засновниками) або кінцевими бенефіціарними власниками яких є особи, які не є громадянами України, може здійснюватися з дня та за умови схвалення такого рішення на референдумі (частина перша статті 130 ЗК України).

Судом установлено, що ТОВ «Агро-край» є юридичною особою з іноземним елементом, де кінцевим бенефіціарним власником є громадянин іноземної держави - громадянин США ОСОБА_4 .

Отже, суди дійшли правильного висновку про те, що позивач в силу вимог закону не може набути у власність спірну земельну ділянку з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

При цьому, позивачем не передано переважне право фізичній особі у порядку частини п`ятої статті 130-1 ЗК України, оскільки він не здійснив заходів щодо державної реєстрації передачі переважного права на купівлю земельної ділянки ОСОБА_3 у порядку, передбаченому для державної реєстрації обтяжень речових прав на земельні ділянки, та не повідомив про це власника земельної ділянки протягом трьох робочих днів з дня державної реєстрації переходу такого права.

Щодо способу захисту порушеного права

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18), від 22 жовтня 2019 року у справі № 923/876/16 (провадження № 12-88гс19).

Застосування судом того чи іншого способу захисту має приводити до відновлення порушеного права позивача без необхідності повторного звернення до суду. Судовий захист повинен бути повним та відповідати принципу процесуальної економії, тобто забезпечити відсутність необхідності звернення до суду для вжиття додаткових засобів захисту. Такі висновки сформульовані в постановах Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справі № 910/3009/18 (провадження № 12-204гс19), від 16 лютого 2021 року у справі № 910/2861/18 (провадження № 12-140гс19).

Відповідно до частини четвертої статті 130-1 ЗК України у разі продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення з порушенням переважного права її купівлі суб`єкт переважного права, який відповідно до цієї статті може реалізувати таке право, має право пред`явити до суду позов про переведення на нього прав та обов`язків покупця. Одночасно позивач зобов`язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором купівлі-продажу повинен сплатити покупець.

До особи, якій передано переважне право купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення, переходять усі права та обов`язки попереднього суб`єкта такого права за правовідносинами, пов`язаними з реалізацією такого права (частина четверта статті 130-1 ЗК України).

Отже, у разі продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення з порушенням переважного права її купівлі, суб`єктом якого є юридична особа, і така юридична особа передала переважне право громадянину України (у тому числі після зазначеного продажу земельної ділянки), громадянин, якому передане переважне право, має право пред`явити до суду позов про переведення на нього прав та обов`язків покупця в порядку, визначеному частиною четвертою статті 130-1 цього Кодексу.

Подібні за змістом правові висновки висловлені Верховним Судом України у постанові від 31 жовтня 2012 року у справі № 6-61цс12, а також Верховним Судом у постанові від 30 травня 2023 рокуу справі № 130/3560/21 (провадження № 61-9580св22).

Під час розгляду позову про переведення на підставі статті 362 ЦК України прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу, укладеним з порушенням переважного права купівлі частки у праві спільної часткової власності, суду слід виходити з дійсної вартості частки на час розгляду справи. Невнесення одночасно з пред`явленням позову на депозитний рахунок суду грошової суми, яку за договором повинен сплатити покупець, є підставою для відмови в позові.

Таким чином, законодавством врегульовано процедуру способу захисту порушеного переважного права купівлі земельної ділянки товарного сільськогосподарського виробництва, якою передбачено пред`явлення позову про переведення прав та обов`язків покупця земельної ділянки на суб`єкта переважного права, який, зокрема, може виступати стороною договору як покупець за наявності відповідної правосуб`єктності та внесення відповідних депозитних коштів на рахунок суду.

Отже, позивач обрав неефективний спосіб захисту порушеного переважного права орендаря, оскільки пред`явив позов про визнання договору купівлі-продажу земельної ділянки недійсним та скасування рішення про державну реєстрацію, тоді як належним способом захисту є переведення на наймача (орендаря) прав та обов`язків покупця відповідної речі.

При цьому правильним є висновок судів про те, що у разі своєчасного укладення договору про співпрацю з ОСОБА_3 та своєчасної реєстрації передачі їй переважного права, то з відповідним позовом до суду мала б звернутися ОСОБА_3 , однак вона таким правом щодо захисту своїх інтересів не скористалася й до участі у справі залучена не була, хоча коло учасників справи визначено позивачем.

Доводи касаційної скарги висновків суду не спростовують на законність оскаржуваних судових рішень не впливають, а в основному зводяться до незгоди із висновками судів.

Аналогічні висновки містяться у постанові Верховного Суду від 04 жовтня 2023 року в справі № 526/2910/21 (провадження № 61-8027св23).

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.

З підстав вищевказаного, колегія суддів вважає за необхідне залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін, оскільки доводи касаційної скарги висновків суду не спростовують.

Щодо судових витрат

Відповідно до підпункту «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України суд касаційної інстанції повинен вирішити питання про розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.

Оскільки касаційну скаргу залишено без задоволення, то підстав для нового розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи у судах першої та апеляційної інстанцій, а також розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції, немає.

Керуючись статтями 400, 401, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-край» залишити без задоволення.

Рішення Гадяцького районного суду Полтавської області від 28 грудня 2022 року та постанову Полтавського апеляційного суду від 14 березня 2023 року залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту

її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Судді: Є. В. Петров

А. І. Грушицький

І. В. Литвиненко