Єдиний державний реєстр судових рішень
ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
12 жовтня 2023 рокум. ОдесаСправа № 915/1360/20
Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
Головуючого судді: Колоколова С.І.
суддів: Богатиря К.В., Таран С.В.
секретар судового засідання: Кратковський Р.О.
за участю представників сторін:
від позивача - не з`явився;
від відповідача не з`явився;
від третьої особи - не з`явився.
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповід альністю ,,ПЛАТАН ЮГ
на рішення Господарського суду Миколаївської області від 12.07.2023, повний текст якого складено та підписано 24.07.2023
у справі №915/1360/20
за позовом Товариства з обмеженою відповід альністю ,,ПЛАТАН ЮГ
до відповідача: Миколаївської міської ради
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача: Приватне підприємство ,,Юліана-Сервіс
про: визнання додаткової угоди до договору оренди землі, укладеною в редакції позивача,-
головуючий суддя Смородінова О.Г.
місце ухвалення рішення: Господарський суд Миколаївської області
Сторони належним чином повідомлені про дату, час та місце розгляду апеляційної скарги.
ВСТАНОВИВ:
У листопаді 2020 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Платан Юг" (далі ТОВ "Платан Юг") звернулося до Господарського суду Миколаївської області з позовною заявою до Миколаївської міської ради (далі Миколаївська міськрада) про визнання додаткової угоди про заміну орендаря та поновлення договору оренди землі від 17.05.2010 № 7627, зареєстрованого у Миколаївській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру" (далі ДП Центр ДЗК), про що 10.06.2010 у Державному реєстрі земель вчинено запис за № 041049900104, а в книзі записів договорів оренди запис за № 7627, укладеною в редакції, запропонованій позивачем та викладеній у прохальній частині позовної заяви.
На обґрунтування заявлених вимог позивач послався на положення частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" та зазначив, що орендодавець, всупереч вимогам закону не розглянув заяву ТОВ "Платан Юг" від 14.01.2020 разом з проектом додаткової угоди.
Крім того, позивач вказував, що після спливу строку договору оренди землі ТОВ "Платан Юг" продовжує користуватися земельною ділянкою, а відповідачем не направлено протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, у зв`язку з чим, на думку позивача, договір оренди землі вважається поновленим.
ТОВ "Платан Юг" зауважило, що на орендованій земельній ділянці розташоване нерухоме майно позивача, що дає підстави для врахування положень частини 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі", згідно з якими до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку; а договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда. Таким чином, позивач зазначив, що у даному випадку право оренди земельної ділянки за договором оренди землі автоматично припинилося для Приватного підприємства "Юліана-Сервіс" (далі ПП "Юліана-Сервіс") та перейшло до ТОВ "Платан Юг" з часу державної реєстрації за позивачем права власності на нерухоме майно. У зв`язку з чим ТОВ "Платан Юг" наголошувало на необхідності внесення змін до договору оренди землі на підставі положень частини 3 статті 179 Господарського кодексу України (далі ГК України), статті 182 Цивільного кодексу України (далі ЦК України), статті 125 Земельного кодексу України (далі ЗК України) та статті 3 Закону України "Про оренду землі".
Ухвалою Господарського суду Миколаївської області від 16.11.2020 залучено до участі у справі як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача Приватне підприємство «Юліана-Сервіс» (далі ПП «Юліана-Сервіс»).
Рішенням Господарського суду Миколаївської області від 20.01.2021 у справі № 915/1360/20 позовні вимоги задоволено в повному обсязі.
Постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 17.11.2021 рішення Господарського суду Миколаївської області від 20.01.2021 у справі № 915/1360/20 скасоване, у задоволенні позову відмовлено.
Постановою Верховного Суду від 18.01.2022 постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 17.11.2021 скасовано, справу направлено на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, оскільки суд апеляційної інстанції не дотримався вимог господарського процесуального законодавства щодо належного повідомлення учасника справи позивача та розглянув справу за його відсутності, не повідомивши належним чином про дату, час і місце судового засідання.
За результатами нового розгляду справи постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 21.06.2022 рішення Господарського суду Миколаївської області від 20.01.2021 залишено без змін.
Постановою Верховного Суду від 21.12.2022 постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 21.06.2022 та рішення Господарського суду Миколаївської області від 20.01.2021 у справі № 915/1360/20 скасовано, справу № 915/1360/20 передано на новий розгляд до суду першої інстанції.
За результатами нового розгляду справи рішенням Господарського уду Миколаївської області від 12.07.2023 у справі №915/1360/20 в задоволенні позову відмовлено в повному обсязі.
Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, місцевий господарський суд виходив з того, що для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди. Водночас дія спірного договору оренди землі від 17.05.2010 була встановлена (продовжена) до 10.06.2020. Умовами цього договору встановлена наявність переважного права орендаря на подовження строку дії договору за умови письмового звернення останнього до орендодавця не пізніше, ніж за шість місяців до закінчення дії договору, тобто не пізніше 10.12.2019. Проте, позивач повідомив відповідача про свій намір поновити договір оренди землі разом з проектом додаткової угоди лише 14.01.2020. Отже, ТОВ "Платан Юг" порушено строки, встановлені договором оренди землі, для повідомлення орендодавця про намір орендаря щодо поновлення договору.
З огляду на правові позиції Великої Палати Верховного Суду щодо застосування положень частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" у даному випадку, враховуючи встановлення у самому договорі оренди землі строку для повідомлення орендодавця про намір орендаря щодо поновлення договірних відносин, перевагу має саме договірний строк, оскільки відповідно до положень статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами. Тому стосовно даних спірних правовідносин встановлений законом строк це строк, встановлений пунктом 3.1 договору оренди землі.
Таким чином, судом першої інстанції було враховано відповідні висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у постановах від 22.09.2020 у справах №313/350/16-ц і №159/5756/18, щодо застосування частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", відповідно до якого орендар повинен повідомити орендодавця в установлені договором строки про намір поновити договірні відносини на новий строк.
Крім того, судом першої інстанції інстанції було враховано правові висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у постанові від 31.08.2021 у справі №903/1030/19 щодо застосування частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі".
Ураховуючи викладене, суд першої інстанції дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позову та поновлення спірного договору оренди землі на підставі положень частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" у зв`язку з тим, що позивачем не дотримано передбаченої чинним на момент виникнення спірних правовідносин законодавством процедури, зокрема щодо повідомлення відповідача про продовження строку дії вказаного договору саме у визначений таким договором строк.
Щодо аргументів позивача про те, що на орендованій земельній ділянці розташоване належне йому на праві власності нерухоме майно, суд дійшов висновку, що у разі наявності в особи права власності саме на об`єкт нерухомості, відсутність підстав для поновлення договору оренди землі за частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» не може бути перешкодою для реалізації такою особою права користування земельною ділянкою, необхідною для обслуговування її об`єкта, а також для оформлення відповідних договірних відносин щодо цієї ділянки.
Крім того, судом першої інстанції було відмовлено у задоволенні клопотання позивача щодо постановлення у даній справі окремої ухвали.
Товариства з обмеженою відповідальністю ,,ПЛАТАН ЮГ з рішенням суду першої інстанції не погодилось, тому звернулася до Південно-західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить суд, скасувати рішення Господарського суду Миколаївської області від 12.07.2023 року у справі № 915/1360/20 і ухвалити нове рішення, яким позов Товариства з обмеженою відповідальністю ,,ПЛАТАН ЮГ задовольнити у повному обсязі; постановити окрему ухвалу у даній справі про недотримання відповідальними особами Миколаївської міської ради положень ст..33 ЗУ «Про оренду землі» щодо своєчасного розгляду звернень та довести зазначену інформацію до відома компетентних органів.
Так, скаржник зазначив, що судом першої інстанції в оскаржуваному рішені неповно з`ясовано обставини, що мають значення для справи; висноки, викладені в рішенні суду, не відповідають фактичним встановленим обставинам справи; рішення прийняте за неправильного застосування норм матеріального права.
Зокрема, заявник апеляційної інстанції посилається на висновок, викладений Великою Палатою Верховного Суду у справі №903/1030/19 відповідно до якого, у разі наявності у особи права власності саме на об`єкт нерухомості, відсутність підстав для поновлення договору оренду землі за частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" не може бути перешкодою для реалізації такою особою права користування земельною ділянкою, необхідною для обслуговування її об`єкта, а також для оформлення відповідних договірних відносин щодо цієї ділянки.
Неврахування вказаного висновку, пряд із тим, що ТОВ ,,ПЛАТАН ЮГ є власником нерухомого майна, розташованого на орендованій земельній ділянці, свідчить на думку скаржника про вибіркове та некоректне застосування судом першої інстанції висновків Великої Палати Верховного Суду. При цьому, апелянт вважає, що нерахування судом наведених висновків щодо застосування норм права призвело до порушення конституційних прав ТОВ ,,ПЛАТАН ЮГ, як власника нерухомого майна, розташованого на орендованій земельній ділянці.
Також, апелянт не погоджується з висновком суду про відсутність підстав для постановлення у даній справі окремої ухвали, - оскільки враховуючи встановлені у даній справі обставини щодо безпідставного та тривалого ігнорування Миколаївською міською радою звернень позивача щодо укладення додаткової угоди до договору оренди беззаперечно свідчать про невиконання відповілчем вимог законодавства, необхідність винесення окремої ухвали та притягнення посадових осіб відповідача, відповідальних за своєчасний розгляд звернень юридичних осіб щодо оформлення договірних відносин щодо оренди землі, до передбаченої законодавством відповідальності.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 14.08.2023 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю ,,ПЛАТАН ЮГ на рішення Господарського суду Миколаївської області від 12.07.2023, повний текст якого складено та підписано 24.07.2023 у справі №915/1360/20; призначено розгляд апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю ,,ПЛАТАН ЮГ до розгляду на 12 жовтня 2023 року о 14:00 год.
У відзиві на апеляційну скаргу Миколаївська міська рада просить відмовити у задоволенні апеляційної скарги ТОВ ,,ПЛАТАН ЮГ та залишити без змін рішення Господарського суду Миколаївської області від 12.07.2023 по справі №915/1360/20.
Представники сторін в судове засідання не з`явились, про час, дату та місце розгляду справи повідомлялися належним чином. Враховуючи, що явка сторін не визвалась обов`язковою, судова колегія вважає, за можливе розглянути справу за відсутністю представників сторін за наявними матеріалами справи.
Розглянувши матеріали справи, доводи апеляційної скарги, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, судова колегія дійшла до наступного висновку.
Суд апеляційної інстанції, у відповідності до ст. 269 Господарського процесуального кодексу України, переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.
Як вбачається з матеріалів справи, 17.05.2010 року між Миколаївською міськрадою (орендодавець) та ПП «Юліана-Сервіс» (орендар) укладено договір оренди землі № 7627, за умовами якого Миколаївська міськрада на підставі рішення від 22.04.2010 за № 45/40 надає ПП «Юліана-Сервіс» в оренду для обслуговування торгових кіосків і павільйонів по вул. Південній ріг пр. Жовтневого (Ленінський район) земельну ділянку загальною площею 1124 кв. м без права передачі її в суборенду, у тому числі: 1) ділянку № 1 площею 384 кв. м, із якої 86 кв. м під тимчасовою забудовою, 279 кв. м під проходами, проїздами та площадками, 19 кв. м під зеленими насадженнями; 2) ділянку № 2 площею 740 кв. м, із якої 213 кв. м під тимчасовою забудовою, 523 кв. м під проходами, проїздами та площадками, 4 кв. м під зеленими насадженнями (пункти 1.1, 2.1 договору).
На земельній ділянці знаходяться торгові кіоски та павільйони, що належать Приватному підприємству Юліана-Сервіс, м. Миколаїв. Об`єктом оренди є тільки земельна ділянка (пункти 2.2, 2.3 договору).
У пункті 3.1 договору визначено строк його дії 5 років з дати його державної реєстрації. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк; у цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію; підставою для поновлення договору буде відповідне рішення орендодавця.
Цей договір зареєстровано Миколаївською регіональною філією ДП Центр ДЗК, про що 10.06.2010 року у Державному реєстрі земель вчинено запис за №041049900104, а в книзі записів договорів оренди запис за № 7627.
На виконання умов договору Миколаївська міська рада, м. Миколаїв передала, а Приватне підприємство «Юліана-Сервіс», м. Миколаїв прийняло в оренду земельну ділянку, що підтверджується актом приймання-передачі земельної ділянки від 10.06.2010.
Також у матеріалах справи наявний Акт перенесення меж земельної ділянки на місцевість та меж зон обмежень від 11.05.2010 та додатки до нього у вигляді таблиці точок, ліній і дирекційних кутів, схематичного плану земельної ділянки, ситуаційної схеми.
09.10.2015 між Миколаївською міськрадою та ПП «Юліана-Сервіс укладено договір про зміни № 251-15 до договору оренди землі від 10.06.2010 № 7627, за умовами якого на підставі рішення Миколаївської міськради від 15.09.2015 № 49/30 в договір оренди внесено наступні зміни, зокрема: ПП «Юліана-Сервіс» продовжено оренду земельної ділянки для обслуговування торгових кіосків і павільйонів по вул. Південній ріг пр. Жовтневого (Ленінський район); в оренду передається земельна ділянка загальною площею 1124 кв. м, у тому числі земельна ділянка № 1 площею 384 кв. м, із якої 86 кв. м під тимчасовою забудовою, 279 кв. м під проходами, проїздами та площадками, 19 кв. м під зеленими насадженнями (кадастровий номер 4810136900:01:027:0007); земельна ділянка № 2 площею 740 кв. м, із якої 213 кв. м під тимчасовою забудовою, 523 кв. м під проходами, проїздами та площадками, 4 кв. м під зеленими насадженнями (кадастровий номер 4810136900:01:050:0025), за функціональним призначенням землі комерційного використання, без права передачі її в суборенду; на земельній ділянці знаходяться торгові кіоски та павільйони, що належать ПП «Юліана-Сервіс».
Дію договору продовжено з 10.06.2015 по 10.06.2020. При цьому, орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний письмово повідомити про це орендодавця за шість місяців до спливу строку договору оренди землі. Підставою для укладення договору на новий строк буде відповідне рішення орендодавця (пункт 3.1 договору оренди в редакції договору про зміни).
У розділі 4 договору про зміни внесено зміни щодо розміру орендної плати.
Сторонами погоджено, що у разі закінчення строку оренди орендар зобов`язаний за шість місяців до спливу строку договору письмово звернутися до орендодавця з питання продовження строку оренди та укласти договір (договір про зміни) на новий строк на підставі відповідного рішення орендодавця, при цьому орендна плата за землю вноситься у повному обсязі до укладення нового договору (договору про зміни) (пункт 7.1 договору оренди в редакції договору про зміни).
Також внесено зміни до договору, між іншим, до пункту 9.4 щодо обов`язків орендаря, а також до пункту 11.6 щодо умов продовження дії договору оренди.
За змістом підпункту «ж» пункту 9.4 в редакції договору про зміни від 09.10.2015, у разі наміру скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк орендар зобов`язаний письмово повідомити про це орендодавця за шість місяців до спливу строку договору оренди або повідомити про інший намір її використання, при цьому орендна плата за землю вноситься по день фактичного використання земельної ділянки або до укладення нового договору оренди землі.
Орендар, за умови належного виконання своїх обов`язків, має за інших рівних умов переважне право на продовження строку оренди (поновлення договору). У цьому разі орендар повинен за шість місяців до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. У разі продовження строку оренди (поновлення договору) його умови можуть бути змінені з урахуванням змін у законодавстві, тощо на дату продовження цього договору (пункт 11.6 договору).
Договір про зміни від 09.10.2015 № 251-15 зареєстровано в Миколаївській міській раді, про що у книзі реєстрації договорів про зміни до договорів оренди землі вчинено запис від 09.10.2015 року за № 251-15.
Відомості про передачу земельної ділянки, яка складається з ділянок за кадастровими № 4810136900:01:027:0007, № 4810136900:01:050:0025, в оренду ПП «Юліана-Сервіс» внесені 19.10.2015 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права за номерами записів № 11734175, № 11735563, що підтверджується відповідними витягами від 23.10.2015 № 46226309, № 46230544; такі ж відомості містяться і в Державному земельному кадастрі, що підтверджується витягами від 07.02.2020 № НВ-0004527032020, № НВ-0004527222020.
Також встановлено, що після продовження строку дії договору оренди нерухоме майно (нежитлові будівлі торговельних кіосків, що знаходяться за адресою: м. Миколаїв, вул. Південна, 37-А), розташоване на орендованій земельній ділянці, ПП «Юліана-Сервіс» відчужило ТОВ «Платан Юг» відповідно до укладеного між ними договору купівлі-продажу від 24.05.2016, посвідченого в той же день приватним нотаріусом Миколаївського міського територіального округу Карцевою Н.О. та зареєстрованого в реєстрі за № 231.
Відомості про набуття позивачем права власності на зазначене майно внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, запис № 14676670, що підтверджується відповідним витягом із зазначеного реєстру від 26.05.2016 № 59967046.
14.01.2020 з огляду на набуття права власності на зазначене майно та у зв`язку з необхідністю внесення відповідних змін до договору оренди, ТОВ «Платан Юг» через Центр надання адміністративних послуг звернулося до Миколаївської міськради з заявою про видачу рішення міської ради про внесення змін до договору оренди від 17.05.2010 № 7627 в частині заміни сторони з ПП «Юліана-Сервіс» на ТОВ «Платан Юг» у зв`язку із переходом права власності на майно.
До цієї заяви позивачем додано відповідний проєкт додаткової угоди до договору оренди, Статут, договір купівлі-продажу, витяги, договір оренди землі, витяг про речові права.
За змістом проєкту додаткової угоди, позивачем запропоновано замінити орендаря земельної ділянки з ПП «Юліана-Сервіс» на ТОВ «Платан Юг» та продовжити строк дії договору оренди на 5 років до 10.06.2025. Інші умова договору оренди залишено без змін.
Звернення позивача до Центру надання адміністративних послуг підтверджується, зокрема, відповідними відмітками про отримання 14.01.2020 адміністратором Центру надання адміністративних послуг Миколаївської міськради на заяві та описі дозвільної справи (реєстраційний № 000019).
Відповідного рішення щодо внесення змін до договору оренд землі відповідачем прийнято не було.
Предметом позову в справі, що розглядається, є вимога ТОВ «Платан Юг», заявлена до Миколаївської міськради, про визнання додаткової угоди про заміну орендаря та поновлення договору оренди землі від 17.05.2010 № 7627 укладеною в редакції, запропонованій та викладеній позивачем у прохальній частині позовної заяви. Позивач, зокрема зазначив, що після спливу строку договору оренди землі продовжує користуватися земельною ділянкою, а відповідачем як орендодавцем не направлено протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, у зв`язку із чим, на думку позивача, договір оренди землі вважається поновленим відповідно до положень частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі».
Відповідно до ст. 2 Земельного кодексу України земельні відносини - це суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею. Суб`єктами земельних відносин є громадяни, юридичні особи, органи місцевого самоврядування та органи державної влади. Об`єктами земельних відносин є землі в межах території України, земельні ділянки та права на них, у тому числі на земельні частки (паї).
Частиною 1 ст. 3 Земельного кодексу України унормовано, що земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.
Згідно з вимогами ст. 12 Земельного кодексу України до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст належить, зокрема: надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу; здійснення контролю за використанням та охороною земель комунальної власності, додержанням земельного та екологічного законодавства; вирішення інших питань у галузі земельних відносин відповідно до закону.
Відповідно до ст. 80 Земельного Кодексу України, суб`єктами права власності на землю є громадяни та юридичні особи - на землі приватної власності; територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, - на землі комунальної власності; держава, яка реалізує це право через відповідні органи державної влади, - на землі державної власності.
Відповідно до вимог ст. 83 Земельного кодексу України землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю. У комунальній власності перебувають, зокрема, усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності.
Від імені та в інтересах територіальних громад права суб`єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради (ч. 5 ст. 16 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»).
За приписами ст. 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
У відповідності до ст. 8 Земельного кодексу України, п. 34 ч. 1 ст. 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», рада здійснює передачу у власність або надання у користування земельних ділянок виключно відповідно та в порядку, визначеному Земельним кодексом України.
Відповідно до ст. 1, 2 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом (ч. 1 та 9 ст. 93 Земельного кодексу України).
Поняття договору оренди землі визначено ст. 13 Закону України «Про оренду землі», за приписами якої договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі (ч. 1 ст. 6 Закону України «Про оренду землі»).
Як зазначалось вище, дія Договору оренди землі від 17.05.2010 була продовжена з 10.06.2015 по 10.06.2020, з умовою, що орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний письмово повідомити про це орендодавця за шість місяців до спливу строку договору оренди землі. Підставою для укладення Договору на новий строк буде відповідне рішення орендодавця (п.3.1 Договору оренди в редакції Договору про зміни).
Відповідно до ст. 11 Цивільного Кодексу України, цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначені Законом України «Про оренду землі».
Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.
Так, згідно з частинами 1- 3 статті 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній до 15.07.2020) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.
За змістом частин 4, 5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній до 15.07.2020) при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Тобто, реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена ч.ч.1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.
Частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній до 15.07.2020) передбачено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).
Частинами восьмою та дев`ятою статті 33 Закону України Про оренду землі передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.
Таким чином, статтею 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній до 15.07.2020) визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.
Отже, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені ч. 2 ст. 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому, таке завчасне повідомлення, з надсиланням проекту додаткової угоди, є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк).
Необхідно також наголосити, що таке звернення повинно бути вчинене у строк, встановлений самим договором оренди, проте не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди.
Така конструкція цієї статті передбачає, що у випадку відсутності домовленості між сторонами договору щодо такого строку та незакріплення останнього в договорі, цей строк визначено нормативно - не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.
Таким чином, перевагу має договірний строк, визначений та встановлений сторонами в договорі оренди землі, оскільки відповідно до ст. 629 Цивільного кодексу України договір є обов`язковим для виконання сторонами
Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 03.02.2021 року у справі №915/1003/20.
Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини 1- 5 статті 33 Закону України «Про оренду землі»).
У разі, якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі»).
Тобто, виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме: частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі». І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як «мовчазну згоду» орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Наведений правовий висновок викладено також у постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справах №313/350/16-ц і №159/5756/18, про відсутність вагомих підстав для відступу від якого Велика Палата Верховного Суду зазначила у пункті 29 постанови від 31.08.2021 у справі №903/1030/19, до розгляду якої зупинялось провадження у справі.
Отже, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України Про оренду землі, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.
Як вже зазначалось, дія договору оренди землі від 17.05.2010 була встановлена (продовжена) до 10.06.2020.
Умовами цього договору встановлена наявність переважного права орендаря на подовження строку дії договору за умови письмового звернення останнього до орендодавця не пізніше, ніж за шість місяців до закінчення дії договору, тобто не пізніше 10.12.2019.
Однак, позивач повідомив відповідача про свій намір поновити договір оренди землі разом з проектом додаткової угоди, лише 14.01.2020. Отже, Товариством було порушено строки, встановлені договором, для повідомлення орендодавця про намір орендаря щодо поновлення договору оренди землі.
Вказане не заперечується Товариством за текстом апеляційної скарги.
З огляду на вищенаведені правові позиції Великої Палати Верховного Суду щодо застосування приписів ч.6 ст.33 Закону України «Про оренду землі», у даному випадку, враховуючи встановлення у самому договорі оренди строку для повідомлення орендодавця про намір орендаря поновлення договірних відносин, перевагу має саме договірний строк, оскільки відповідно до ст. 629 Цивільного кодексу України договір є обов`язковим для виконання сторонами. Відтак, стосовно даних спірних правовідносин, встановлений законом строк це строк, встановлений пунктом 3.1 договору.
Враховуючи викладене, колегія суддів зазначає про відсутність підстав для задоволення позову та поновлення спірного договору на підставі ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» у зв`язку з тим, що позивачем не дотримано передбаченої чинним на момент виникнення спірних правовідносин законодавством процедури, зокрема, щодо повідомлення відповідача про продовження строку дії вказаного договору саме у визначений таким договором строк.
Вказана позиція цілком узгоджується з правовим висновком Великої Палати Верховного Суду, який викладений у постанові від 31.08.2021 року у справі №903/1030/19.
Зокрема, у постанові від 31.08.2021 року у справі №903/1030/19 Велика Палата Верховного Суду зауважила, що ст. 33 Закону України «Про оренду землі» прямо передбачала подання орендарем у строки, визначені у частині другій цієї статті, повідомлення саме про поновлення договору оренди землі та проект додаткової угоди про таке поновлення. Шляхом надсилання орендодавцю відповідного письмового повідомлення орендар мав завчасно продемонструвати наявність у нього наміру продовжити користування земельною ділянкою. А орендодавець, будучи обізнаним із таким наміром, отримував можливість спланувати подальші дії у зв`язку зі спливом строку договору оренди землі, зважити доцільність пошуку інших потенційних орендарів, а за їх наявності - зіставити пропоновані ними умови оренди з умовами, викладеними у проекті додаткової угоди, яку надав орендар (п. 34 постанови).
Велика Палата Верховного Суду зазначила, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов`язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов`язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі (п. 35 постанови).
Беручи до уваги вищенаведене, колегія зазначає, що позивач не дотримався вимог, передбачених частинами 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі», що виключає можливість поновлення Договору оренди землі від 17.05.2010 на підставі частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі».
Таким чином, відсутні правові підстави для задоволення заявлених Товариством з обмеженою відповідальністю «Платан Юг» позовних вимог про визнання додаткової угоди до Договору оренди землі, укладеною в редакції позивача.
Щодо посилання скаржника на те, що на орендованій земельній ділянці розташоване належне позивачу на праві власності нерухоме майно, колегія суддів зазначає наступне.
Відповідно до частини 2 статті 120 ЗК (як у редакції, чинній на час укладення договору купівлі-продажу об`єктів нерухомого майна між Приватним підприємством «Юліана-Сервіс» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Платан Юг», так і на час виникнення спірних правовідносин) якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
У частині 1 статті 377 Цивільного кодексу України (далі - ЦК; у відповідній редакції) зазначено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).
Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на важливість принципу superficies solo cedit (збудоване на поверхні слідує за нею). Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, хоча безпосередньо і не закріплений у такому вигляді в законі, знаходить вияв у правилах статті 120 ЗК, статті 377 ЦК, інших положеннях законодавства (постанови від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16, від 03.04.2019 у справі № 921/158/18, від 22.06.2021 у справі № 200/606/18).
Після відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене. Згідно із зазначеним принципом особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття (аналогічні за змістом висновки наведено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2019 у справі № 263/6022/16-ц, Верховного Суду у складі Касаційного господарського суду від 19.06.2018 у справі № 922/3655/17, від 07.11.2018 у справі № 910/20774/17).
Перехід права на земельну ділянку до нового набувача нерухомого майна відбувається в силу прямого припису закону, незалежно від волі органу, який уповноважений розпоряджатися земельною ділянкою (див. пункт 7.42 постанови Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16).
З урахуванням наведених приписів, у разі наявності в особи права власності саме на об`єкт нерухомості, відсутність підстав для поновлення договору оренди землі за частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» не може бути перешкодою для реалізації такою особою права користування земельною ділянкою, необхідною для обслуговування її об`єкта, а також для оформлення відповідних договірних відносин щодо цієї ділянки (такий висновок наведено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19).
Таким чином, враховуючи вищенаведені норми та обставини справи, колегія суддів вважає вірним висновок суду про відмову в задоволенні позовних вимог.
Судова колегія не приймає до уваги посилання апелянта на порушення судом першої інстанції вимоги ч.6 ст.33 Закону України «Про оренду землі», оскільки дії Товариства у даній справі не відповідають вимогам вказаного Закону України та висновкам ВП ВС.
Статтею 129 Конституції України встановлено, що основними засадами судочинства є змагальність сторін та свобода в наданні ними суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості.
Згідно з ч.ч. 1-3 ст. 13 ГПК України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.
Відповідно до ст.ст. 74, 76 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, докази подаються сторонами та іншими учасниками справи; належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування; суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування.
За загальними приписами ст. 246 Господарського процесуального кодексу України окрема ухвала суду є засобом реагування суду на виявлені під час судового розгляду порушення законності або суттєвих недоліків у діяльності підприємства, установи, організації, державного чи іншого органу, їх працівників чи посадових осіб. Окрема ухвала є формою профілактичного впливу судів на правопорушення.
Достатньо обґрунтованим для постановлення окремої ухвали є підтверджена доказами наявність фактичних обставин, з якими пов`язується порушення законодавства або недоліки в діяльності юридичної особи, державних чи інших органів, інших осіб.
Вирішення питання щодо винесення окремої ухвали є виключним правом (а не обов`язком) суду, подання стороною відповідного клопотання не передбачено господарським процесуальним кодексом, тоді як зазначені відповідачем підстави для застосування відповідних заходів ніяким чином не перешкоджають вирішенню спору по суті, а оцінка наданих стороною доказів у справі та їх обґрунтованість безпосередньо зазначається у рішенні суду.
Враховуючи як предмет заявленого позову, так і викладені вище висновки, підстави для постановлення окремої ухвали щодо відповідача у суду апеляційної інстанції відсутні.
Інші, наведені скаржником в апеляційній скарзі доводи, не спростовують висновків місцевого суду та не доводять їх помилковість, а тому не можуть бути підставою для скасування судового рішення.
З урахуванням викладеного колегія суддів повністю погоджується із висновком суду першої інстанції щодо відмови у задоволенні вказаних позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю ,,ПЛАТАН ЮГ, таке рішення суду відповідає приписам матеріального та процесуального права, а також фактичним обставинам справи, норми чинного законодавства місцевим господарським судом застосовані правильно, а мотиви та доводи апеляційної скарги є такими, що не заслуговують на увагу та не можуть бути підставою для скасування рішення суду першої інстанції.
Відповідно до чинного законодавства обґрунтованим визнається рішення, в якому повно відображені обставини, які мають значення для даної справи, висновки суду про встановлені обставини є вичерпними, відповідають дійсності і підтверджуються достовірними доказами, дослідженими у судовому засіданні.
Рішення суду має прийматися у цілковитій відповідності з нормами матеріального та процесуального права та фактичними обставинами справи, з достовірністю встановленими судом, тобто з`ясованими шляхом дослідження та оцінки судом належних та допустимих доказів у конкретній справі.
Відповідно до ст. 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
Враховуючи викладене, судова колегія вважає, що апеляційна скарга Миколаївської міської ради на рішення Господарського суду Миколаївської області від 12.07.2023 року у справі №915/1360/20 задоволенню не підлягає, а оскаржуване рішення суду першої інстанції є таким, що відповідає нормам матеріального права та вимогам процесуального закону та законних підстав для його скасування не вбачається.
Відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України, витрати по сплаті судового збору за апеляційний перегляд судового рішення покладаються на скаржника.
Керуючись ст.ст. 129, 269, 270, 275, 276, 281-284 ГПК України, коллегія суддів
постановила:
1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю ,,ПЛАТАН ЮГ залишити без задоволення.
2. Рішення Господарського суду Миколаївської області від 12.07.2023р. у справі №915/1360/20 залишити без змін.
Відповідно до ст.284 ГПК України постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку протягом 20 днів, які обчислюються у відповідності до ст.288 ГПК України.
Повний текст постанови
складено „16 жовтня 2023 року
Головуючий суддя С.І. Колоколов
Суддя К.В. Богатир
Суддя С.В. Таран
