ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

07 березня 2023 року

м. Київ

cправа № 910/8646/19

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Багай Н. О. - головуючого, Краснова Є. В., Чумака Ю. Я.,

секретар судового засідання - Письменна О. М.,

за участю представників:

позивача - Ткаченко І. А. (директора), Волощука В. В. (адвоката),

відповідача - Перепелиціна К. М. (самопредставництво),

третьої особи - Сойник О. В. (самопредставництво),

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Київської міської ради

на постанову Північного апеляційного господарського суду від 15.11.2022 (колегія суддів: Тищенко А. І. - головуючий, Михальська Ю. Б., Скрипка І. М.) і рішення Господарського суду міста Києва від 04.07.2022 (суддя Джарти В. В.) у справі

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Блакитна хвиля"

до Київської міської ради,

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації),

про визнання укладеною додаткової угоди,

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст позовних вимог

1.1. У липні 2019 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Блакитна Хвиля" (далі - ТОВ "Блакитна Хвиля") звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради про визнання укладеною додаткової угоди в редакції, доданій до позовної заяви.

1.2. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що після закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки, ТОВ "Блакитна Хвиля" направило Київській міській раді лист з метою поновлення строку дії договору оренди, проте Київська міська рада, розглянувши звернення ТОВ "Блакитна Хвиля", не вчинила дій, передбачених чинним земельним законодавством.

2. Короткий зміст судових рішень

2.1. Рішенням Господарського суду міста Києва від 27.11.2019, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 13.05.2020 у справі № 910/8646/19, позовні вимоги ТОВ "Блакитна Хвиля" до Київської міської ради про визнання укладеною додаткової угоди задоволено у повному обсязі. Визнано укладеною додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 22.11.2007 в редакції, викладеній у резолютивній частині рішення місцевого господарського суду.

2.2. Постановою Верховного Суду від 18.11.2021 скасовано постанову Північного апеляційного господарського суду від 13.05.2020 та рішення Господарського суду міста Києва від 27.11.2019 у справі № 910/8646/19, справу № 910/8646/19 передано на новий розгляд до господарського суду першої інстанції.

2.3. Скасовуючи зазначені судові рішення та направляючи цю справу на новий розгляд до місцевого господарського суду, Верховний Суд дійшов висновку про передчасність висновків господарських судів попередніх інстанцій про наявність підстав для поновлення договору оренди відповідно до положень частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній до 15.07.2020).

2.4. За результатами нового розгляду рішенням Господарського суду міста Києва від 04.07.2022, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 15.11.2022 у справі № 910/8646/19, позовні вимоги ТОВ "Блакитна Хвиля" до Київської міської ради про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки задоволено у повному обсязі. Визнано укладеною між Київською міською радою як орендодавцем та ТОВ "Блакитна Хвиля" як орендарем додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 22.11.2007, яка викладена у резолютивній частині рішення господарського суду першої інстанції.

2.5. Задовольняючи позовні вимоги, господарські суди попередніх інстанцій виходили з того, що позивач продовжив користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди земельної ділянки та належним чином виконував свої зобов`язання в частині сплати орендної плати, неодноразово звертався до відповідача з листами про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди, проте відповідач протягом одного місяця після закінчення строку договору не направив позивачу листа-повідомлення про заперечення щодо поновлення договору оренди земельної ділянки.

3. Короткий зміст касаційної скарги та заперечень на неї

3.1. Не погоджуючись із постановою Північного апеляційного господарського суду від 15.11.2022 та рішенням Господарського суду міста Києва від 04.07.2022 у справі № 910/8646/19, до Верховного Суду звернулася Київська міська рада з касаційною скаргою, в якій просить скасувати зазначені судові рішення господарських судів попередніх інстанцій та ухвалити нове рішення, яким відмовити у повному обсязі у задоволенні позовних вимог.

3.2. Обґрунтовуючи підстави касаційного оскарження, Київська міська рада зазначає, що оскаржувані судові рішення господарських судів попередніх інстанцій ухвалені з порушенням норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права. Київська міська рада, звертаючись з касаційною скаргою, посилається на підстави касаційного оскарження, передбачені пунктами 1, 4 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України.

3.3. Скаржник наголошує, що господарські суди попередніх інстанцій, ухвалюючи оскаржувані судові рішення, застосували частину 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19, постановах Верховного Суду від 30.11.2021 у справі № 910/15776/20, від 03.11.2021 у справі № 910/7864/20, від 03.02.2021 у справі № 915/1003/20, постанові Великої Палати Верховного Суду від 30.11.2021 у справі № 635/4233/19, постановах Верховного Суду від 19.06.2018 у справі № 804/16045/15, від 24.01.2018 у справі № 817/206/15, від 07.03.2018 у справі № 813/6875/14, від 10.04.2019 у справі № 921/678/17-г/4, постанові Верховного Суду України від 24.04.2015 у справі № 131а15.

3.4. Крім того, на думку скаржника, господарські суди попередніх інстанцій не надали належної оцінки доказам у справі та неповно з`ясували обставини цієї справи.

3.5. ТОВ "Блакитна Хвиля" у відзиві на касаційну скаргу Київської міської ради просить залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржувані судові рішення господарських судів попередніх інстанцій - без змін. ТОВ "Блакитна Хвиля" вважає, що доводи касаційної скарги Київської міської ради зводяться до незгоди з ухваленими судовими рішеннями та переоцінкою встановлених судами обставин. ТОВ "Блакитна Хвиля" наголошує на тому, що судом першої інстанції прийнято законне, обґрунтоване рішення, яке ухвалене на підставі належних та допустимих доказів з виконанням вказівок Верховного Суду. На думку позивача, судом встановлені обставини попереднього звернення орендаря до орендодавця з листом-повідомленням про намір продовжити відносини оренди землі з долученням до нього (листа-повідомлення) проекту додаткової угоди, а також встановлено, що відповідач не розглянув листи-повідомлення позивача щодо поновлення договору оренди, не заперечив щодо такого поновлення та протягом одного місяця після закінчення строку договору не направив позивачу лист-повідомлення про заперечення стосовно поновлення договору оренди.

4. Обставини справи, встановлені судами

4.1. Господарські суди попередніх інстанцій установили, що 22.11.2007 між ТОВ "Блакитна Хвиля" (орендар) та Київською міською радою (орендодавець) було укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно до умов якого орендодавець на підставі рішення Київської міської ради від 12.07.2007 № 1111/1772 за актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового комплексу із вбудованими приміщеннями та об`єктами громадського обслуговування, торгівлі, підземними та наземними паркінгами, розташовану на вул. Кадетський Гай у Солом`янському районі м. Києва.

4.2. Згідно з пунктом 2.1 договору оренди об`єктом оренди відповідно до цього договору є земельна ділянка з такими характеристиками: місце розташування - вул. Кадетський Гай у Солом`янському районі м. Києва; розмір - 8,4300 га; цільове призначення - для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового комплексу із вбудованими приміщеннями та об`єктами громадського обслуговування, торгівлі, підземними та наземними паркінгами; кадастровий номер - 8 000 000 000:72:240:0017.

4.3. Відповідно до витягу з технічної документації № 10-1179.9/2007 Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 13.11.2007 № 459 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 15 410 427,27 грн (пункт 2.2 договору оренди).

4.4. Пунктом 3.1 договору оренди визначено, що цей договір укладено на 10 (десять) років.

4.5. Положеннями пункту 11.1 договору оренди сторони погодили, що всі зміни та/або доповнення до цього договору вносяться за згодою сторін. Згодою або запереченням орендодавця на зміни та/або доповнення до цього договору, є його рішення, прийняте в установленому законодавством порядку.

4.6. Згідно з пунктом 11.7 договору оренди після закінчення строку, на який було укладено цей договір, орендар, за умови належного виконання своїх обов`язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

4.7. Господарські суди зазначили, що позивач звернувся до голови Київської міської ради з листом від 30.11.2017 № 9 про продовження строку оренди земельної ділянки, в якому просив продовжити дію договору оренди на 7 років.

4.8. У відповідь на наведений лист Київська міська рада направила лист від 21.12.2017 № 057029-23214, в якому зазначила, що відповідно до постанов Головного управління Служби безпеки України у м. Києві та Київській області від 03.09.2010 та 15.11.2012 вказану в листі позивача земельну ділянку визнано речовим доказом у кримінальних справах № 1601 і № 1663 та накладено на неї арешт. Крім того, відповідно до детального плану території в межах вулиць Народного ополчення, Ернста, Івана Пулюя, вздовж річки Совки та верхнього каскаду Совських ставків у Солом`янському районі м. Києва, затвердженого рішенням Київської міської ради від 20.12.2016 № 681/1685, територія за функціональним призначенням належить до території парку "Балка Проня". Відповідно до Генерального плану міста Києва, затвердженого рішенням Київської міської ради від 28.03.2002 № 370/1804 "Про затвердження "Генерального плану міста Києва та проекту планування його приміської зони на період до 2020 року", територія за функціональним призначенням відноситься до території зелених насаджень загального користування. Враховуючи викладене, лист ТОВ "Блакитна Хвиля" не підлягає розгляду по суті.

4.9. У подальшому в липні 2018 року ТОВ "Блакитна Хвиля" звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради про визнання договору оренди земельної ділянки від 22.11.2007, укладеного між сторонами цього спору, щодо земельної ділянки, площею 8,4300 га (кадастровий номер 8000000000:72:240:0017) на вул. Кадетський Гай у Солом`янському районі міста Києва, для будівництва експлуатації та обслуговування житлового комплексу із вбудованими приміщеннями та об`єктами громадського обслуговування, торгівлі, підземними та наземними паркінгами, поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Господарським судом міста Києва було відкрито провадження у справі № 910/9044/18.

4.10. Рішенням Господарського суду міста Києва від 04.12.2018 у справі № 910/9044/18 було відмовлено у повному обсязі у задоволенні позовних вимог. Висновки суду першої інстанції у справі № 910/9044/18 про відмову у позові мотивовані тим, що позивач, звертаючись до відповідача з листом-повідомленням від 30.11.2017 № 9 про поновлення договору оренди землі, не долучив до вказаного листа проект додаткової угоди та доказів протилежного суду не надав, що за положеннями частини 3 статті 33 Закону України "Про оренду землі" є обов`язковим для застосування процедури поновлення договору оренди землі на новий строк шляхом реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частини 1- 5 зазначеної статті). Разом з тим у листі-повідомленні від 30.11.2017 № 9 про поновлення договору оренди позивач просив продовжити дію договору оренди землі строком на 7 років, у той час, як умовами вказаного договору передбачено, що строк дії договору становить 10 років. Таким чином, позивач просив продовжити строк дії договору на інших умовах, ніж встановлено договором, і така зміна стосується істотних умов договору, що унеможливлює застосування положень про автоматичну пролонгацію спірного договору в порядку, передбаченому частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі".

4.11. Постановою Північного апеляційного господарського суду від 28.02.2019 скасовано рішення Господарського суду міста Києва від 04.12.2018 у справі № 910/9044/18 та прийнято нове рішення, яким позов задоволено. Визнано договір оренди земельної ділянки від 22.11.2007, укладений між Київською міською радою та ТОВ "Блакитна Хвиля" щодо земельної ділянки, площею 8,4300 га (кадастровий номер 8000000000:72:240:0017) вул. Кадетський Гай у Солом`янському районі міста Києва, для будівництва експлуатації та обслуговування житлового комплексу із вбудованими приміщеннями та об`єктами громадського обслуговування, торгівлі, підземними та наземними паркінгами, поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

4.12. Ухвалюючи постанову про скасування рішення у справі № 910/9044/18 із прийняттям нового рішення про задоволення позову, суд апеляційної інстанції виходив із того, що позивач більше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору оренди землі (30.11.2017) направив до голови Київської міської ради лист-повідомлення про поновлення цього договору разом із проектом відповідної додаткової угоди, а тому орендар належним чином виконав свій обов`язок щодо повідомлення орендодавця не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору про намір його поновити, як це передбачено умовами договору оренди та не суперечить положенням частини 2 статті 33 Закону України "Про оренду землі".

4.13. При цьому суд апеляційної інстанції у справі № 910/9044/18 встановив, що лист від 21.12.2017 № 057029-23214 Київської міської ради не містить конкретних посилань на порушення закону позивачем, а також не містить жодних заперечень щодо умов договору. Тому апеляційний суд відхилив цей лист у якості відмови орендодавця у поновленні договору або його заперечень щодо поновлення договору оренди, оскільки лист не містить таких заперечень, а лише містить посилання на те, що лист-повідомлення позивача не підлягає розгляду по суті, тобто звернення позивача не було розглянуто по суті взагалі, що є порушенням норм чинного законодавства. Крім того, оскільки в листі від 21.12.2017 № 057029-23214 Київської міської ради не міститься заперечень щодо відсутності проекту додаткової угоди, суд апеляційної інстанції у справі № 910/9044/18 відхилив висновок суду першої інстанції щодо ненаправлення позивачем проекту додаткової угоди, зазначивши, що з листа від 30.11.2017 № 9 вбачається, що додатком до нього є проект додаткової угоди.

4.14. Постановою Верховного Суду від 04.06.2019 скасовано постанову Північного апеляційного господарського суду від 28.02.2019, а рішення Господарського суду міста Києва від 04.12.2018 у справі № 910/9044/18 залишено в силі.

4.15. Суд касаційної інстанції зауважив, що поновлення договору оренди землі в судовому порядку у передбачений статтею 33 Закону України "Про оренду землі" спосіб вимагає укладення додаткової угоди між сторонами як єдиної підстави продовження орендних правовідносин, що безпосередньо випливає зі змісту зазначеної правової норми, а отже належним способом захисту порушеного права у цьому випадку є позов про визнання укладеною додаткової угоди із викладенням її змісту, оскільки сама по собі вимога про визнання договору оренди землі поновленим за своєю суттю є встановленням факту, який має юридичне значення, і не може забезпечити захисту порушеного права позивача в силу імперативного припису про обов`язковість оформлення поновлення договору оренди саме шляхом укладення додаткової угоди, що, власне, і може бути предметом розгляду в суді, а позивачем у справі № 910/9044/18 обрано неправильний та неефективний спосіб захисту своїх порушених прав.

4.16. При цьому у постанові Верховного Суду від 04.06.2019 у справі № 910/9044/18 колегія суддів визнала обґрунтованими висновки апеляційного суду про те, що лист Київської міської ради від 21.12.2017 № 057029-23214 не може бути визнаний саме відмовою орендодавця у поновленні договору або його запереченням щодо поновлення договору оренди, оскільки лист не містить таких заперечень, а лише містить посилання на те, що лист-повідомлення позивача не підлягає розгляду по суті, тобто звернення позивача не було розглянуто по суті взагалі, що не відповідає положенням чинного законодавства. Крім того, суд касаційної інстанції взяв до уваги встановлені апеляційним судом факти, що в листі від 21.12.2017 № 057029-23214 Київської міської ради не містяться конкретні посилання на порушення закону позивачем, а також заперечення щодо умов договору, заперечення щодо відсутності проекту додаткової угоди.

4.17. З урахуванням наведених обставин, позивач, вважаючи порушеними свої права щодо поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк, звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради про визнання укладеною додаткової угоди у редакції, доданій до позовної заяви.

5. Розгляд касаційної скарги та позиція Верховного Суду

5.1. Згідно з протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 19.12.2022 у справі № 910/8646/19 визначено колегію суддів у складі: Багай Н. О. - головуючий, Дроботова Т. Б., Чумак Ю. Я.

Ухвалою Верховного Суду від 27.12.2022 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою Київської міської ради на постанову Північного апеляційного господарського суду від 15.11.2022 та рішення Господарського суду міста Києва від 04.07.2022 у справі № 910/8646/19.

Розпорядженням заступника керівника апарату - керівника секретаріату Касаційного господарського суду від 27.01.2023 № 29.3-02/211 призначено проведення повторного автоматизованого розподілу справи № 910/8646/19 у зв`язку з перебуванням судді Дроботової Т. Б. на лікарняному.

Протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 27.01.2023 визначено колегію суддів у складі: Багай Н. О. - головуючий, Краснов Є. В. Чумак Ю. Я.

5.2. З урахуванням наявності підстав для зміни складу суду ця справа розглядається у розумний строк, тобто такий, що є об`єктивно необхідним для виконання процесуальних дій і дотримання прав та інтересів учасників справи.

5.3. Згідно зі статтею 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази. У суді касаційної інстанції не приймаються і не розглядаються вимоги, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Зміна предмета та підстав позову у суді касаційної інстанції не допускається. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 310, частиною другою статті 313 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.

5.4. Заслухавши суддю-доповідача, представників учасників справи, дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі та відзив на неї, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування господарськими судами норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга повинна бути частково задоволена огляду на таке.

5.5. Предметом позову в цій справі є вимоги ТОВ "Блакитна Хвиля" до Київської міської ради про визнання укладеною додаткової угоди у редакції, доданій до позовної заяви.

5.6. Підставою позовних вимог, на думку ТОВ "Блакитна Хвиля", є те, що позивач направив Київській міській раді лист з метою поновлення строку дії договору оренди, проте Київська міська рада, розглянувши звернення ТОВ "Блакитна Хвиля", не вчинила дій, передбачених чинним земельним законодавством

5.7. Київська міська рада, звертаючись із касаційною скаргою, посилається на підстави касаційного оскарження, передбачені пунктом 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України. Крім того, скаржник у касаційній скарзі посилається на порушення норм процесуального права, що передбачені пунктом 4 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України.

5.8. Пунктами 1, 4 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини 1 цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права у випадку, якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами 1, 3 статті 310 цього Кодексу.

5.9. Скаржник наголошує на тому, що господарські суди попередніх інстанцій, ухвалюючи оскаржувані судові рішення, застосували частину 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" без урахування висновків щодо наявності юридичних фактів для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19, постановах Верховного Суду від 30.11.2021 у справі № 910/15776/20, від 03.11.2021 у справі № 910/7864/20, від 03.02.2021 у справі № 915/1003/20. Крім того, на думку скаржника, господарські суди попередніх інстанцій не надали належної оцінки доказам у справі та неповно з`ясували обставини цієї справи.

5.10. З урахуванням наведених доводів скаржника Верховний Суд зазначає, що згідно з частинами 1-3 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (тут і далі у редакції, чинній до 15.07.2020) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

5.11. Відповідно до частин 4, 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

5.12. Частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

5.13. Частинами 8, 11 статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

5.14. Таким чином, статтею 33 Закону України "Про оренду землі" було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття "переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк" та "поновлення договору оренди землі", використовуючи конструкцію "поновлення договору оренди землі" як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами 1- 5, так і для підстави, передбаченої частиною 6 цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

5.15. Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною 2 статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладенню орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини 1- 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі").

5.16. Тобто, виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди.

5.17. Порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі (за наявності таких заперечень) у відповідь на вчасно відправлений орендарем лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди дає орендареві, який добросовісно продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, підстави розраховувати на поновлення такого договору в силу частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі". Наведені правові висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19.

5.18. Разом з тим скаржник у касаційній скарзі наголошує на тому, що ТОВ "Блакитна Хвиля" відповідно до пункту 8.4 договору оренди взяло на себе зобов`язання: завершити забудову земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, але не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації договору; вирішити питання пайової участі до початку будівництва відповідно до рішення Київської міської ради від 27.02.2003 № 271/431 "Про пайову участь (внески) інвесторів (забудовників) у створенні соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури м. Києва; передати Головному управлінню житлового забезпечення виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) 7% загальної площі квартир у цьому житловому комплексі (крім службової). Скаржник зазначає, що належних та допустимих доказів, що виключають вину у невиконанні позивачем своїх зобов`язань, визначених пунктом 8.4 договору оренди, починаючи з 01.01.2015 позивачем не надано та не наведено, і ці аргументи відповідача залишилися без розгляду.

5.19. При цьому Верховний Суд установив, що постанова Великої Палати Верховного Суду від 10.02.2020 у справі № 594/376/17-ц, на яку посилається скаржник, містить висновки, які, на думку скаржника, не було враховано господарськими судами попередніх інстанцій під час ухвалення оскаржуваних судових рішень:

"Частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди".

Подібні висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19, на яку посилається скаржник.

5.20. Отже, Верховний Суд зазначає, що передумовою для висновку про наявність підстав для поновлення договору оренди землі в порядку, передбаченому частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", є встановлення наявності певних юридичних фактів (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19, від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18), одним із яких є належне виконання орендарем обов`язків за договором оренди.

5.21. З урахуванням наведених правових висновків Великої Палати Верховного Суду та доводів скаржника, Верховний Суд зазначає, що зміст оскаржуваних судових рішень господарських судів попередніх інстанцій свідчить про те, що судами не надано оцінки та не встановлено фактів виконання або невиконання ТОВ "Блакитна Хвиля" обов`язків, передбачених пунктом 8.4 договору оренди. При цьому матеріали цієї справи свідчать про те, що Київська міська рада у поясненнях у справі від 20.08.2019 № 08/230-1386 та в апеляційній скарзі від 16.09.2022 № 08/230-б/н зазначала про порушення позивачем умов 8.4 договору оренди, проте такі доводи відповідача залишилися поза увагою судів під час нового розгляду справи № 910/8646/19.

5.22. Частиною 1 статі 74 Господарського процесуального кодексу України установлено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Відповідно до статті 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

5.23. Загальними вимогами процесуального законодавства, передбаченими у статтях 73, 74, 76, 77, 86, 236- 238 Господарського процесуального кодексу України, є обов`язковість встановлення судом під час вирішення спору обставин, що мають значення для справи, надання їм юридичної оцінки, а також оцінки всіх доказів, з яких суд виходив при вирішенні позову. Без виконання цих процесуальних дій ухвалити законне й обґрунтоване рішення у справі неможливо.

5.24. З урахуванням правових висновків Великої Палати Верховного Суду та відповідних положень матеріального і процесуального законодавства колегія суддів вважає, що доводи касаційної скарги про неврахування господарськими судами попередніх інстанцій під час ухвалення оскаржуваних судових рішень висновків Великої Палати Верховного Суду в цій частині є обґрунтованими.

5.25. Разом з тим Верховний Суд позбавлений можливості з`ясувати всі істотні обставини справи щодо виконання або невиконання ТОВ "Блакитна Хвиля" обов`язків, передбачених в пункті 8.4 договору оренди, а також перевірити доводи скаржника про відсутність належних та допустимих доказів, що виключають вину у невиконанні позивачем своїх зобов`язань, визначених пунктом 8.4 договору оренди, а тому під час нового розгляду справи місцевому господарському необхідно розглянути цю справу по суті позовних вимог з урахуванням правових висновків, на які посилається скаржник та які взяті до уваги Верховним Судом під час касаційного перегляду оскаржуваних судових рішень у цій справі.

5.26. Зважаючи на викладене, касаційну скаргу Київської міської ради належить задовольнити частково, судові рішення господарських судів попередніх інстанцій - скасувати, а справу - передати на новий розгляд до господарського суду першої інстанції.

5.27. Водночас Верховний Суд не може взяти до уваги посилання скаржника на висновки, викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 30.11.2021 у справі № 635/4233/19, постановах Верховного Суду від 19.06.2018 у справі № 804/16045/15, від 24.01.2018 у справі № 817/206/15, від 07.03.2018 у справі № 813/6875/14, від 10.04.2019 у справі № 921/678/17-г/4, постанові Верховного Суду України від 24.04.2015 у справі № 131а15, з огляду на таке.

5.28. Колегія суддів зазначає, що у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 16.04.2018 у справі № 910/7905/17 зазначено, що зміна розміру орендної плати (у відсотках від нормативної грошової оцінки), оформлена додатками до рішень Київської міської ради про бюджет міста Києва на певний рік, не може вважатися законодавчою підставою для внесення змін до договору оренди землі в частині розміру орендної плати, оскільки цими рішеннями законодавчо не встановлюються граничні (мінімальний та максимальний) розміри орендної плати за земельні ділянки комунальної власності. Водночас зазначені рішення Київської міської ради можуть бути підставою для внесення змін до договору оренди землі, якщо сторони договору оренди визначили безпосередньо в самому договорі таку підставу для перегляду розміру орендної плати, що узгоджується з принципом свободи договору, встановленим статтями 3, 6, 627 Цивільного кодексу України. При цьому до близьких за змістом висновків дійшла Велика Палата Верховного Суду у постанові від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19.

5.29. Однак встановлені фактичні обставини цієї справи свідчать про те, що сторони договору оренди земельної ділянки від 22.11.2007 № 72-6-00493 не вносили зміни до пункту 4.2 зазначеного договору щодо розміру орендної плати. Отже, Верховний Суд зазначає, що оскаржувані судові рішення в цій справі не суперечать висновкам, викладеним у постанові Великої Палати Верховного Суду від 30.11.2021 у справі № 635/4233/19, постановах Верховного Суду від 19.06.2018 у справі № 804/16045/15, від 24.01.2018 у справі № 817/206/15, від 07.03.2018 у справі № 813/6875/14, від 10.04.2019 у справі № 921/678/17-г/4, постанові Верховного Суду України від 24.04.2015 у справі № 131а15, на які посилається скаржник. Водночас оскаржувані судові рішення в цій справі ухвалені з урахуванням таких висновків.

5.30. Крім того, колегія суддів не може взяти до уваги доводи скаржника про відмінність копій листа ТОВ "Блакитна хвиля" від 05.09.2017 № 7, наявних у матеріалах справи, оскільки такі доводи стосуються необхідності переоцінки наявних у справі доказів, що не належить до повноважень суду касаційної інстанції відповідно до вимог статті 300 Господарського процесуального кодексу України.

5.31. З урахуванням наведеного доводи, викладені у касаційній скарзі Київської міської ради частково підтвердилися, а тому касаційну скаргу належить задовольнити частково, оскаржувані судові рішення - скасувати з направленням справи на новий розгляд до місцевого господарського суду.

6. Висновки Верховного Суду

6.1. Відповідно до частин 1- 5 статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом.

При виборі та застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

6.2. Пунктом 1 частини 3 статті 310 Господарського процесуального кодексу України установлено, що підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини другої статті 287 цього Кодексу.

6.3. Ураховуючи межі перегляду справи в касаційній інстанції, колегія суддів вважає, що оскаржувані судові рішення у цій справі слід скасувати, справу № 910/8646/19 передати на новий розгляд до місцевого господарського суду для ухвалення обґрунтованого і законного судового рішення з урахуванням викладеного в цій постанові.

7. Судові витрати

7.1. Оскільки у цьому випадку суд касаційної інстанції не змінює та не ухвалює нового рішення, розподіл судових витрат судом касаційної інстанції не здійснюється (частина 14 статті 129 Господарського процесуального кодексу України).

Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 316, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

П О С Т А Н О В И В :

1. Касаційну скаргу Київської міської ради задовольнити частково.

2. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 15.11.2022 та рішення Господарського суду міста Києва від 04.07.2022 у справі № 910/8646/19 скасувати, справу № 910/8646/19 передати на новий розгляд до Господарського суду міста Києва.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Н. О. Багай

Судді Є. В. Краснов

Ю. Я. Чумак