ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 жовтня 2022 року

м. Київ

cправа № 916/1261/16 (916/2158/21)

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Васьковського О.В. - головуючого, Білоуса В.В., Картере В.І.,

за участі секретаря судового засідання Аліференко Т.В.

розглянув касаційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Іспанський-1"

на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду (головуючий - Філінюк І.Г., судді: Аленін О.Ю., Богатир К.В.) від 19.07.2022

та рішення Господарського суду Одеської області (суддя - Грабован Л.І.) від 22.11.2021

у справі № 916/1261/16 (916/2158/21)

за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Іспанський-1"

до відповідачів: 1. Товариства з обмеженою відповідальністю "Прогресбуд-Інвест",

2. Товариства з обмеженою відповідальністю "Чорномор 2020",

3. Товариства з обмеженою відповідальністю "Публічні процедури",

за участі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідачів Публічного акціонерного товариства "Акціонерний банк Укргазбанк"

про визнання недійсними результатів аукціону та визнання правочину недійсним.

Учасники справи:

представник позивача - не з`явився,

представник відповідача-1 - Різник О.Ю., адвокат,

представник відповідача-2 - не з`явився,

представник відповідача-3 - не з`явився,

представник третьої особи- Бабенко А.І., в порядку самопредставництва.

1. Короткий зміст вимог

1.1. 31.05.2016 Господарський суд Одеської області ухвалив порушити за заявою Публічного акціонерного товариства "Акціонерний банк Укргазбанк" провадження у справі № 916/1261/16 про банкрутство Товариства з обмеженою відповідальністю "Прогресбуд-Інвест" (далі - Боржник) в загальному порядку відповідно до Закону України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом" (далі - Закон про банкрутство), ввести мораторій на задоволення вимог кредиторів та призначити розпорядника майна Боржника тощо.

04.08.2016 Господарський суд Одеської області ухвалив затвердити реєстр вимог кредиторів, визнати кредиторські вимоги ПАТ "АБ "Укргазбанк" в сумі 7 874 000 грн 00 коп., як такі, що забезпечені заставою майна Боржника, а саме: заставою земельної ділянки загальною площею 0, 4993 га, що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, 31.

20.10.2016 Господарський суд Одеської області постановив визнати Боржника банкрутом, відкрити ліквідаційну процедуру тощо.

18.11.2019 Господарський суд Одеської області ухвалив призначити ліквідатором банкрута арбітражного керуючого Петровську Н.А.

1.2. 23.07.2021 Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Іспанський-1" (далі - Позивач) подало позов про визнання недійсними результатів аукціону № UA-PS-2021-04-05-000063-1 від 15.04.2021 (авторизований оператор ТОВ "Публічні процедури", далі - Відповдіач-3) (далі - Аукціон) з продажу майна Товариства з обмеженою відповідальністю "Прогресбуд-Інвест" (далі - Відповідач-1), а саме земельної ділянки, площею 0,4993 га, розташованої за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, 31, кадастровий номер 5110137300:08:006:0007 (далі - Земельна ділянка), переможцем якого стало Товариство з обмеженою відповідальністю "Чорномор 2020" (далі - Відповідач-2); та про визнання недійсним правочину, укладеного між Відповідачем-1 та Відповідачем-2 за результатами аукціону.

1.3. Позовні вимоги обґрунтовані порушенням прав Позивача на Земельну ділянку при здійсненні її продажу на оспорюваному Аукціоні та згідно з оспорюваним правочином, оскільки такий продаж не відповідає вимогам статті 42 Земельного кодексу України, Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", статті 62 Кодексу України з процедур банкрутства, а порушення прав Позивача полягає в тому, що порушуються права співвласників багатоквартирного будинку, розташованого на проданій Земельній ділянці, тоді як вона вибула із користування Боржника і була передана Товариству з обмеженою відповідальність "Трансбуд-Інвест" за актом приймання-передачі від 29.11.2012, а в подальшому передана на баланс Позивача за актом від 09.06.2016 та перебуває у фактичному користуванні Позивача.

2. Короткий зміст рішень судів першої і апеляційної інстанцій

2.1. 22.11.2021 Господарський суд Одеської області ухвалив рішення (залишене без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 19.07.2022) про відмову в задоволенні позову.

2.2. Судові рішення мотивовані відсутністю обґрунтування Позивачем порушення його прав та інтересів у спірних правовідносинах - у зв`язку із проведенням оспорюваного Аукціону з продажу Земельної ділянки, оскільки Позивач не довів своє право або право співвласників відповідного багатоквартирного будинку (власності або користування) на Земельну ділянку. Також суди вказали на неналежність обраного Позивачем способу захисту порушеного права, який не матиме наслідком захисту прав Позивача на Земельну ділянку, оскільки визнання недійсними результатів Аукціону з продажу Земельної ділянки не матиме безпосереднім автоматичним наслідком передачу у власність або в постійне користування Земельної ділянки Позивачу з реєстрацією цього права, право на що Позивач прагне захистити шляхом подання цього позову. При цьому суди зазначили, що за цільовим призначенням Земельної ділянки після проведення Аукціону та набуття прав на Земельну ділянку новим власником, Позивач та співвласники багатоквартирного будинку мають право користуватись Земельною ділянкою, на якій розташований багатоповерховий будинок, на тих же підставах і умовах, що і до Аукціону та зміни власника.

3. Встановлені судами обставини

3.1. 13.04.2006 між Територіальною громадою міста Одеси та Відповідачем-1 був укладений договір купівлі продажу земельної ділянки під забудову на аукціоні, пунктом 1.1 якого передбачено, що продавець продав, а покупець купив на аукціоні майно комунальної власності у вигляді Земельної ділянки, під забудову.

Пунктом 1.2 цього договору передбачено, що відчуження об`єкта купівлі-продажу здійснюється згідно з Земельним кодексом України, рішеннями Одеської міської ради від 26.09.2003р. №1679-XXIV "Про затвердження Положення про порядок проведення земельних торгів у м. Одесі", від 29.09.2005 №4422-IV "Про визначення та затвердження переліку земельних ділянок, що підлягають продажу суб`єктам підприємницької діяльності під забудову на земельних торгах у 2005-2006 роках", від 09.11.2005 №4842-IV "Про продаж земельних ділянок, розташованих у м. Одеса, на земельному аукціоні".

Відповідно до пункту 1.3 зазначеного Договору державна реєстрація: встановлених обмежень (обтяжень) на використання земельної ділянки, заборона на зміну цільового призначення земельної ділянки та будівництво об`єктів без узгодженої за встановленим порядком проектної документації та розробки проекту відведення (діють на всю земельну ділянку); земельних сервітутів право прокладення та експлуатації інженерних мереж (діє на всю земельну ділянку).

Згідно з пунктом 2.1 вказаного договору зазначений у цьому договорі об`єкт купівлі-продажу продано за 2 663 985 грн.

Пунктом 2.2 цього договору передбачено, що згідно з актом про проведення земельного аукціону від 31.03.2006, затвердженого 31.03.2006 начальником Одеського міського управління земельних ресурсів Одеської міської ради, оплата за придбану земельну ділянку здійснена покупцем до підписання цього договору у повному обсязі та складає 2 663 985 грн. Сторони не мають взаємних претензій відносно розрахунку за придбану земельну ділянку.

Відповідно до пункту 3.1 вказаного договору передача об`єкта купівлі-продажу від продавця до покупця здійснюється у 3-денний термін після нотаріального посвідчення цього договору та оформляється актом приймання-передачі, що підписується сторонами за цим договором.

Згідно з пунктом 3.2. зазначеного договору право власності на земельну ділянку виникає після одержання Державного акту на право власності на земельну ділянку в порядку, встановленому відповідно до чинного законодавства України.

Пунктом 5.3 договору передбачено, що обов`язком продавця є передати покупцю об`єкт купівлі-продажу та підписати акт приймання-передачі у встановлений у цьому договорі термін.

Відповідно до пункту 5.4 зазначеного договору покупець зобов`язаний прийняти у продавця об`єкт купівлі-продажу та підписати акт приймання-передачі у встановлений у цьому договорі термін. Покупець зобов`язаний протягом 10 робочих днів після підписання цього договору звернутися до Одеського міського управління земельних ресурсів для оформлення документів, які посвідчують право власності на земельну ділянку. Покупець не має права приступати до використання земельної ділянки до одержання Державного акту на право власності на земельну ділянку.

Пунктами 7.7, 7.8 вказаного договору передбачено, що цей договір підлягає нотаріальному посвідченню. Невід`ємною частиною цього договору є акт визначення в натурі (на місцевості) меж земельної ділянки з додатком (кадастровий план земельної ділянки).

3.2. Згідно з Державним актом на право власності на земельну ділянку серія ЯГ №815002 від 18.07.2006 Відповідач-1 на підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки від 13.04.2006 є власником Земельної ділянки, цільове призначення і використання земельної ділянки для будівництва жилого 3-секційного будинку 9-16 поверхів, акт зареєстровано в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю на праві постійного користування землею за № 020650500028.

3.3. 29.10.2009 між ПАТ "АКБ "Київ" (правонаступником якого є Третя особа) та Відповідачем-1 був укладений договір іпотеки, пунктом 1.1. якого передбачено, що іпотекодавець передає в іпотеку іпотекодержателю у якості забезпечення виконання позичальником за договором про надання кредиту №001/09 від 29.10.2009 Земельну ділянку, цільове призначення для будівництва жилого 3-секційного будинку, 9-16 поверхів, вартістю згідно звіту про експертну грошову оцінку "Центру економіко-правового забезпечення" від 26.10.2009 7 874 000 грн 00 коп., що належить іпотекодавцю на праві власності на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку серія ЯГ № 915002, зареєстрований в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю за № 020650500028 від 18.07.2006.

Згідно з пунктом 1.2. договору іпотеки вартість предмета іпотеки становить 7 874 000 грн.

Відповідно до пункту 1.10. договору іпотеки предмет іпотеки залишається в користуванні і володінні іпотекодавця відповідно до його функціонального призначення та технічних можливостей.

Згідно з пунктами 2.1.4., 2.1.11. договору іпотеки іпотекодавець зобов`язаний без письмової згоди іпотекодержателя не відчужувати предмет іпотеки, а також не передавати його у спільну діяльність, лізинг, оренду, користування. Передати іпотекодержателю на зберігання за актом приймання-передачі оригінали правовстановлюючих документів на предмет іпотеки.

Пунктом 2.2.2. договору іпотеки передбачено, що іпотекодавець має право володіти та користуватися предметом іпотеки відповідно до його функціонального призначення та технічних можливостей.

Відповідно до витягу з Державного реєстру правочинів №7893269 від 29.10.2009 в Державному реєстрі правочинів знайдено: номер правочину: 3685452; найменування правочину: договір іпотеки; тим документу: основний документ правочину; відомості про документ дата нотаріального посвідчення: 29.10.2009, документ посвідчено приватний нотаріус Фольгіна А.В.; предмет правочину: земельна ділянка, площа 0, 4993 га, розташована за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, 31, кадастровий номер: 5110137300:08:006:0007, адреса: Одеська обл., м. Одеса, вул. Пестеля, земельна ділянка, 31; іпотекодержатель: ПАТ АКБ Київ; іпотекодавець: Відповідач-1.

3.4. Згідно з актом готовності об`єкта до експлуатації № ОД16411018258 від 11.07.2011 3-секційнийого багатоповерхового житлового будинку (нове будівництво IV категорії), розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, 31, будівництво здійснено генеральним підрядником Відповідачем-1, м. Одеса, вул. Приморська, 49, код ЄДРПОУ 32146027, який виконав загально-будівельні роботи; проектна документація на будівництво розроблена генеральним проектувальником ТОВ "БудНДІпроект", м. Одеса, вул. Приморська, 49, код ЄДРПОУ 32288638; проектна документація затверджена Відповідач-1, №1106/1 від 06.10.2007; дозвіл на виконання будівельних робіт виданий: Інспекцією Державного архітектурно-будівельного контролю в Одеській області № 1170 від 28.10.2009.

3.5. Відповідно до акту приймання-передачі від 29.11.2012 житлового будинку, розташованого за адресою: м. Одеса, пров. Іспанський, 1, корпус 1, корпус 2, корпус 3 від Відповідача-1 на баланс ТОВ "Трансбуд-проект" за результатами роботи комісії ТОВ "Трансбуд-проект" прийнято на баланс житловий будинок, розташований за адресою: м. Одеса, пров. Іспанський, 1, корпус 1, корпус 2, корпус 3, складений із загального та неподільного майна згідно наведеним переліком. У розділі 4 благоустрій прибудинкової території вказано: загальна площа земельної ділянки (площа забудова та прибудинкова територія 0, 4993 га; площа прибудинкової території: пішохідні доріжки замощені тротуарною плиткою/заасфальтовані, проїзди замощені тротуарною плиткою/заасфальтовані ділянки навколо будинку (безпосередньо прилеглі до будинку) та клумби підлягають озелененню відповідно.

У додатку до акта від 29.11.2012 приймання-передачі від Відповідача-1 до ТОВ "Транстрой-проект" житлового будинку, розташованого за адресою: м. Одеса, пров. Іспанський, 1, корпус 1, корпус 2, корпус 3, вказано перелік загального та неподільного майна житлового будинку розділ 1 приміщення, розділ 2 обладнання та мережі, розділ 3 ліфти). У розділі 4 - благоустрій вказано: пішохідні доріжки замощені тротуарною плиткою/заасфальтовані, проїзди замощені дорожньою пліткою, заасфальтовані, площа огороджена (огорожа, ж/б).

Згідно з актом приймання-передачі житлового будинку, розташованого за адресою м. Одеса, пров. Іспанський, 1, корпус 1, корпус 2, корпус 3 в управління (на баланс) Позивача комісія в складі Голови правління Позивача, членів правління Позивача 09.06.2016 провела обстеження активів житлового комплексу за адресою: м. Одеса, пров. Іспанський, буд. 1, корпус 1, корпус 2, корпус 3, що передається з балансу ТОВ "Трансбуд проект" в управління (на баланс) Позивача і встановила: активи житлового будинку (загальне і неподільне майно) мають такі показники: загальні відомості; відомості про площу житлового будинку; облаштування житлового будинку; благоустрій прибудинкової території у т.ч. загальна площа земельної ділянки (площа забудова та прибудинкова територія) 0, 4993 га в іпотеці ПАТ "АКБ" Київ. Разом із житловим комплексом передається копія державного акту на право власності на земельну ділянку серія ЯГ №915002.

3.6. Відповідно до пункту 2.1. Статуту Позивача, затвердженого загальними зборами членів Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, протоколом № 2 від 06.03.2016, метою створення об`єднання є забезпечення захисту прав його співвласників, та дотримання ними своїх обов`язків щодо належного утримання та використання спільного майна житлового будинку, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами.

Згідно з пунктом 2.3. Статуту завданням та предметом діяльності є належне утримання будинку та прибудинкової території; забезпечення реалізації прав співвласників на володіння та користування спільним майном; забезпечення сприяння членам об`єднання в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх обов`язків, пов`язаних з діяльністю об`єднання; здійснення господарської діяльності для забезпечення власних потреб.

3.7. Ліквідатор Боржника - арбітражний керуючий Петровська Н.А. продала на Аукціоні Земельну ділянку, яка згідно з державним актом на право власності на земельну ділянку, серія ЯГ №915002, належала Боржнику (Відповідачу-1).

Згідно з роздруківкою із сайту по аукціону з продажу майна Відповідача-1 арбітражний керуючий Петровська Н.А. виставила втретє на аукціон наступний лот - Земельна ділянка.

Відповідно до протоколу проведення електронного аукціону № UA-PS-2021-04-05-000063-1 від 15.04.2021 найменування оператора, через електронний майданчик якого було заведено лот, Товарна біржа "ФІДДА"; найменування оператора електронного майданчика, через якого переможцем електронного аукціону подано цінову пропозицію - Відповідач-3; замовник аукціону арбітражний керуючий Петровська Наталія Андріівна, був проведений аукціон з продажу майна банкрута -Відповідача-1.

У протоколі зазначено, що до продажу було запропоновано майно банкрута Відповідача-1, яке належить йому на підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки під забудову на аукціоні, Державного акту на право власності на земельну ділянку серія ЯГ №915002: Земельна ділянка, кадастровий номер: 5110137300:08:006:0007; цільове призначення земельної ділянки: В.02.03 для будівництва житлового 3-секційного будинку, 9-16 поверхів. Відомості про наявність обтяження майна: договір іпотеки, виданий 29.10.2009, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 25.06.2015, іпотекодержатель - Третя особа, арешт, інші обтяження, договір про встановлення земельного сервітуту від 01.03.2012. Зазначено, що на Земельній ділянці розташований жилий 3-секційний будинок на 9-16 поверхів, заселений мешканцями.

Визначено переможця електронного аукціону - Відповідач-2, ціна, сплачена переможцем 152 352 грн..

Згідно з випискою ПАТ "МТБ БАНК", сформованої 21.04.2021, платником - Відповідачем-3 було сплачено Відповідачу-1 152 352 грн 00 коп. за придбаний лот №33812782-1-1 від 15.04.2021

3.8. 23.04.2021 між Відповідачем-1 та Відповідачем-2 був підписаний акт про придбання майна на аукціоні, згідно пунктом 1 якого продавець передав, а покупець прийняв у власність майно Відповідача-1, що є предметом продажу на аукціоні №UA-PS-2021-04-05-000063-1, який відбувся 15.04.2021, а саме: Земельна ділянка.

3.9. Відповідно до свідоцтва від 10.06.2021 приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу, відповідно до статей 87, 88 Кодексу України з процедур банкрутства, на підставі акту про придбання майна на аукціоні від 23.04.2021, протоколу проведення електронного аукціону №UA-PS-2021-04-05-000063-1, електронний майданчик електронного аукціону Відповідача-3, статус електронного аукціону аукціон відбувся, посвідчив, що Відповідачу-2 належить на праві власності майно, що складається з: Земельної ділянки, цільове призначення земельної ділянки: В02.03 для будівництва жилого 3-секційного будинку, 9-16 поверхів, право власності на житловий будинок до покупця не переходить, ціна реалізації 152 352 грн., що належало Відповідачу-1 на підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки під забудову на аукціоні, посвідченого 13.04.2006 приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу, Державного акту на право власності на земельну ділянку ЯГ №915002, зареєстрованого в книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю № 020650500028 від 18.07.2006, майно реалізовано/торги відбулися і Відповідач-2 - переможець торгів, майно, що раніше належало Відповідачу-1, продане.

3.10. Згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 260900692 від 10.06.2021 Земельна ділянка, цільове призначення для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку, розташована за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, 31, належить на праві власності Відповідачу-2 на підставі свідоцтва про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів, серія та номер 7285, виданий 10.06.2021 приватним нотаріусом Одеського нотаріального округу.

Згідно з платіжним дорученням № 1 від 17.06.2021 Відповідачем-1 було перераховано Третій особі 147 914 грн 57 коп. в рахунок часткового погашення вимог заставного кредитора у справі № 916/1261/16.

3.11. Головою Позивача був направлений лист ліквідатору Відповідача-1 Петровській Н.А., останнім отримано, з проханням повідомити Позивачу, чи включено до ліквідаційної маси банкрута Земельну ділянку, яка згідно з інформацією, що міститься у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно та у Державному земельному кадастрі, належить на праві власності Відповідачу-1 та знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, б. 31, та на якій розташований багатоквартирний будинок "Іспанський 1".

Головою Позивача був направлений лист ліквідатору Відповідача-1 Петровській Н.А., останнім отримано, в якому повідомлено, що співвласники багатоквартирного будинку, розташованого за адресою: м. Одеса, пров. Іспанський, 1/1, користуються земельною ділянкою, що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, 31, на підставі статті 42 Земельного кодексу України, статті 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" від 14.05.2015, №417-VIII, акту приймання-передачі від 09.06.2016, акту введення в експлуатацію будинку.

4. Короткий зміст вимог касаційної скарги

4.1. 08.08.2022 Позивач подав касаційну скаргу, у якій просить скасувати рішення Господарського суду Одеської області від 22.11.2021 та постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 19.07.2022 і ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги: визнати недійсними результати Аукціону та оспорюваний правочин з продажу Земельної ділянки.

5. Доводи осіб, які подали касаційні скарги

5.1. Згідно з аргументами в касаційних скаргах підставою для касаційного оскарження судових рішень у цій справі є положення пункту 1 частини другої статті 287 ГПК України, оскільки суди не врахували висновки: в постанові Верховного Суду України від 29.06.2016 у справі № 6-370цс16, від 14.12.2016 у справі № 3-140гс16, в постанові Великої Палати Верховного Суду від 22.06.2021 у справі № 200/606/18, в постанові Верховного Суду від 02.10.2019 у справі № 5006/5/39б/2012 (щодо нормативних підстав для визнання недійсними правочинів, вчинених за результатами проведення торгів); в постановах Верховного Суду від 13.03.2018 у справі № 911/494/17, від 25.04.2018 у справі № 910/16955/17, від 11.06.2019 у справі № 920/1316/14, від 26.09.2019 у справі № 11/19, від 18.08.2019 у справі № 5023/4363/12 - щодо підстав для вирішення спору про визнання недійсними результатів аукціону; в постановах Верховного Суду від 26.02.2019 у справі № 911/3132/17, від 21.11.2019 у справі № 20/5007/1475-Б/12, від 28.11.2019 у справі № 5009/2987/12 - щодо вимог, яких має дотримуватись ліквідатор при передачі майна боржника на продаж у процедурі банкрутства.

У зв`язку із цим суди неправильно застосували норми статей 42, 120, 125, 126 Земельного кодексу України, частини другої статті 382, статей 16, 377, 655, 656 Цивільного кодексу України, пунктів 4, 6 частини першої статті 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", а також не застосували положення статей 73, 75, 76, 77, 98 Кодексу України з процедур банкрутства, не надавши оцінки порушенням, допущеним при реалізації Земельної ділянки у процедурі банкрутства Боржника, дійшовши помилкового висновку про відсутність, внаслідок реалізації Земельної ділянки на спірному Аукціоні, у співвласників відповідного житлового будинку, представником яких є ОСББ, порушеного права на Земельну ділянку, що належить до прибудинкової території цього будинку, тоді як саме у співвласників відповідного житлового будинку є право на отримання Земельної ділянки у власність або у постійне користування

6. Узагальнений виклад позиції інших учасників справи

6.1. Аргументи Третьої особи та Відповідача-1 у відзивах на касаційну скаргу, у яких він погодився з мотивами в оскаржуваних судових рішеннях, зводяться до відсутності у Позивача права на захист порушеного права на Земельну ділянку у спірних правовідносинах через нездійснення державної реєстрації права Позивача (власності або постійного користування) на спірну Земельну ділянку. (докинути в доповідь)

7. Позиція Верховного Суду та висновки щодо застосування норм права

Щодо права на земельну ділянку, на якій побудований багатоквартирний будинок

7.1. Суди встановили, що спір виник у зв`язку з продажем на Аукціоні Відповідачу-2 Відповідачем-1 у власній процедурі банкрутства Земельної ділянки, на якій Відповідач-1 побудував багатоквартирний будинок, в якому, у свою чергу, власники квартир створили об`єднання співвласників багатоквартирного будинку - ОСББ (Позивач).

Отже спір стосується, зокрема, права на земельну ділянку, на якій побудований багатоквартирний будинок.

7.2. У зв`язку із цим Суд звертається до нормативного врегулювання прав на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок, зокрема, щодо суб`єктного складу та способу захисту особами, що мають право звертатись до суду за захистом порушеного права на таку земельну ділянку згідно з положеннями та за правилами статті 4 ГПК України та статей 11, 15, 16 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України).

7.3. Правовідносини, зокрема щодо земельної ділянки, у зв`язку та за наслідками будівництва на ній багатоквартирного будинку врегульовані положеннями ЦК України, Земельним кодексом України (далі - ЗК України) та спеціальними нормами законодавчого акта, яким регламентовані відповідні правовідносини - Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" (далі - Закон).

За захистом права на Земельну ділянку у спірних правовідносинах звернулось ОСББ (Позивач), що створене у багатоквартирному будинку, побудованому Відповідачем-1 на власній Земельній ділянці. А тому Суд застосовує у спірних правовідносинах положення наведених нормативних актів в їх редакції, чинної на момент створення ОСББ - Позивача у березні 2016 та передачі йому в управління - на баланс в червні цього ж року відповідного багатоквартирного будинку та пов`язаних з ним активів (пункти 3.5, 3.6).

7.4. Згідно з частиною другою статті 375 ЦК України власник земельної ділянки набуває право власності на зведені ним будівлі, споруди та інше нерухоме майно.

Згідно зі статтею 377 цього Кодексу до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об`єкти (крім багатоквартирних будинків).

7.5. Водночас, особливості регулювання та виникнення права на земельну ділянку у разі будівництва та розташування на ній багатоквартирного будинку визначені положеннями статті 42 ЗК України, згідно з частинами 1-4 якої:

- земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками;

- земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України;

- порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками;

- розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначаються на підставі відповідної землевпорядної документації.

7.6. Статтею 1 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" визначено, що:

- прибудинкова територія - територія навколо багатоквартирного будинку, визначена на підставі відповідної містобудівної та землевпорядної документації, у межах земельної ділянки, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди, що необхідна для обслуговування багатоквартирного будинку та задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників та наймачів (орендарів) квартир, а також нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку;