ВИЩИЙ АРБІТРАЖНИЙ СУД УКРАЇНИ

                        П О С Т А Н О В А

                            06.12.2000
 

           ( Постанову скасовано на підставі Постанови
                                  Верховного Суду
        ( n0155700-02 ) від 15.04.2002 )
 

     Судова колегія по перегляду рішень,  ухвал,  постанов  Вищого
арбітражного  суду  України  розглянула  заяву  Фонду комунального
майна Ялтинської міськради про  перевірку  постанови  арбітражного
суду Автономної Республіки Крим від 01.11.2000 у справі за позовом
ТОВ "Яліта-Т" до Фонду комунального майна Ялтинської міськради про
внесення  змін  до  охоронно-орендного  договору  від  01.12.97 та
зустрічного позову про розірвання охоронно-орендного договору  від
01.12.97.

     Рішенням арбітражного  суду  АРК  від  25.09.2000 на підставі
статті 48 ЦК ( 1540-06 ) визнано  недійсним  з  моменту  укладення
охоронно-орендний  договір  від 01.12.97 у зв'язку з встановленням
розміру орендної плати в іноземній валюті всупереч вимогам чинного
законодавства  та  з посиланням на відсутність в договорі вартості
об'єкта оренди як істотної умови договору оренди.

     З огляду на це провадження у справі в частині  первинного  та
зустрічного  позовів  припинено  в  зв'язку з відсутністю предмета
спору.

     Постановою голови  арбітражного  суду  АРК   від   01.11.2000
рішення  скасовано,  справу  передано на новий розгляд з огляду на
неповне  з'ясування  фактичних  обставин  справи  та   доцільність
проведення судово-оціночної експертизи об'єкта оренди.

     Заявник просить  постанову  скасувати,  рішення  залишити без
змін,  посилаючись  на  відсутність  оцінки  об'єкта   оренди   до
укладення оспорюваного договору,  як того вимагає стаття 11 Закону
України "Про оренду державного та комунального майна" ( 2269-12 ),
а також на відсутність певних істотних умов, визначених статтею 10
цього Закону.

     Судова колегія,   перевіривши   наявні   матеріали,    дійшла
висновку, що оскаржувана постанова підлягає скасуванню, а первісне
рішення - залишенню без змін на таких підставах.

     Між сторонами  01.12.97   було   укладено   охоронно-орендний
договір  комплексу  парку  і  садиб,  за  умовами якого зазначений
комплекс прийнято у користування ТОВ "Яліта-Т" терміном з 01.12.97
до 01.12.2022.

     В подальшому  сторонами  були  внесені  зміни і доповнення до
договору на підставі  мирової  угоди  від  25.06.98,  затвердженої
рішенням  арбітражного  суду АРК від 08.06 - 09.07.98,  проте,  як
правомірно зазначено судом  у  первісному  рішенні,  ці  зміни  не
стосувалися  питань  врегулювання  таких істотних умов,  як розмір
орендної  плати  та  вартість  об'єкта  оренди.  Як  вбачається  з
преамбули  договору  від  01.12.97,  вартість орендованих об'єктів
(пам'яток історії та архітектури) встановлено на підставі  балансу
станом на 01.12.97, що суперечить вимогам статті 11 Закону України
"Про оренду державного та  комунального  майна"  (  2269-12  )  та
Методики    оцінки    вартості   об'єктів   державної   власності,
затвердженої постановою КМУ від 10.08.95 N 629 ( 629-95-п ),  щодо
обов'язкового   попереднього   вчинення  такої  оцінки  експертним
шляхом.  У зв'язку з відсутністю  такої  оцінки  вартості  об'єкта
оренди  не можна вважати встановленим розмір орендної плати,  який
залежить від вартості об'єкта (частина  1  статті  19  зазначеного
Закону).  За таких обставин не мають значення для справи вміщені в
оскаржуваній постанові висновки суду щодо допустимості  проведення
такої  оцінки  в  процесі  дії  вже  укладеного  договору  оренди,
оскільки вони ґрунтуються на помилковому тлумаченні  вимог  статті
11 згаданого Закону.

     Арбітражний суд   дійшов    обгрунтованого    висновку    про
встановлений  пунктом  6.1  оспорюваного  договору розмір орендної
плати станом на 31.12.97 в іноземній валюті як  достатню  підставу
для  визнання  цього  договору  недійсним,  оскільки  це  є грубим
порушенням  вимог  Указу  Президента  України  від  25.08.96  "Про
грошову реформу в Україні" ( 762/96 ),  Декрету КМУ  від  19.02.93
N 15-93  ( 15-93 ) "Про систему валютного регулювання та валютного
контролю" та постанови КМУ від 18.12.98 N 1998 ( 1998-98-п )  "Про
удосконалення  порядку  формування  цін".  Посилання  в  постанові
арбітражного суду на затверджений сторонами  05.12.97  розрахунок,
яким розмір орендної плати обчислено в гривнях, не заслуговують на
увагу,  оскільки  вказаний  технічний  документ  не  належить   до
переліку  невід'ємних  частин  договору від 01.12.97,  вміщеного в
преамбулі,  а тому не породжує юридичних  наслідків  щодо  спірних
правовідносин сторін. Судом враховано також суттєву ваду договору,
яка  полягає  у  визначенні  орендної  плати  не  в  момент   його
укладення, а станом на 31.12.97. Чинне законодавство про оренду не
передбачає встановлення розміру орендної плати  під  відкладальною
умовою,  оскільки  у  цьому  разі  вона (плата) має сплачуватися з
моменту,  який не збігається з моментом укладення договору оренди,
що допускає безпідставне безоплатне використання державного майна.
Тим більше,  що розмір такої плати повинен визначатися виходячи  з
результатів експертної оцінки,  яка,  в свою чергу, має передувати
укладенню договору оренди (стаття 11 Закону  України  "Про  оренду
державного та комунального майна" ( 2269-12 ).

     Згідно з  Декретом  КМУ  від  19.02.93 N 15-93 ( 15-93 ) "Про
систему  валютного  регулювання  та  валютного  контролю"   валюта
України є єдиним законним засобом платежу на території України,  а
відповідно до  вимог  постанови  КМУ  "Про  удосконалення  порядку
формування цін"  від  18.12.98  N  1998  ( 1998-98-п ) формування,
встановлення та застосування суб'єктами підприємництва вільних цін
на території України здійснюється виключно у національній грошовій
одиниці.  Сторонами  не  приведено  умову  договору  щодо  розміру
орендної   плати  у  відповідність  з  вимогами  зазначених  актів
законодавства,  у зв'язку з чим  арбітражним  судом  у  первісному
рішенні обґрунтовано визнано недійсним оспорюваний договір.

     Отже, при прийнятті первісного рішення арбітражним судом було
надано    всебічну    та    виважену    правову    оцінку   умовам
охоронно-орендного договору від 01.12.97 з урахуванням  наявних  у
справі доказів в їх сукупності,  як того  вимагає  стаття  43  АПК
( 1798-12 ). У зв'язку з цим помилковими є вміщені в постанові від
01.11.2000 висновки щодо наявності  підстав  для  нового  розгляду
справи.

     В розрізі  визнання  договору  від  01.12.97 недійсним цілком
обґрунтованим визнається припинення провадження у справі в частині
первинного і зустрічного позовів,  оскільки розірвання чи внесення
змін до договору може мати місце лише стосовно чинного договору, а
в  даній  правовій  ситуації  договір  є недійсним,  тобто предмет
даного господарського спору відсутній. Проте помилковим вважається
визнання   оспорюваного   договору   оренди  недійсним  з  моменту
укладення,  оскільки орендні угоди можуть бути припинені  лише  на
майбутнє згідно  з  частиною  2  статті 59 ЦК ( 1540-06 ),  так як
неможливо  повернути  вже  здійснене  користування  за   договором
майнового   найму   (пункт   3.2   роз'яснення   президії   Вищого
арбітражного суду України від 12.03.99 N 02-5/111 ( v_111800-99  )
"Про   деякі  питання  практики  вирішення  спорів,  пов'язаних  з
визнанням угод недійсними").

     Отже, оскаржувана  постанова  підлягає скасуванню як прийнята
внаслідок   помилкового   застосування   норм   матеріального   та
процесуального права, а первісне рішення - частковій зміні.

     Керуючись статтями 106 - 108 АПК ( 1798-12 ),  судова колегія
П О С Т А Н О В И Л А:

     постанову арбітражного суду АРК від 01.11.2000 у даній справі
скасувати.

     Рішення цього  ж  арбітражного  суду  від  25.09.2000 у даній
справі змінити, виклавши його в такій редакції:

     "Визнати недійсним на майбутнє охоронно-орендний договір  від
01.12.97, укладений між ТОВ "Яліта-Т" та Фондом комунального майна
Ялтинської міської Ради народних депутатів.

     Провадження у справі в частині позову про  внесення  змін  до
зазначеного  договору  та зустрічного позову про його розірвання -
припинити".