МІНІСТЕРСТВО РЕГІОНАЛЬНОГО РОЗВИТКУ
                 ТА БУДІВНИЦТВА УКРАЇНИ

                             Л И С Т

                  05.01.2011  N 16-12/42/0/6-11
 

     

     Призначенням інвестиційного   договору  будівництва  житла  є
інвестування,  у  тому  числі  й   у   вигляді   грошових   коштів
(фінансування),   реалізації  інвестиційного  проекту  будівництва
об'єкта житлового будівництва.

     Об'єктом інвестування за таким  договором  може  бути  об'єкт
житлового  будівництва  в  цілому,  окрема  його  частина (корпус,
поверх тощо) або окреме приміщення (квартира, офіс, машино-місце),
що є частиною цілісного об'єкта житлового будівництва.

     Нормами частини   третьої   статті   4  Закону  України  "Про
інвестиційну діяльність" ( 1560-12 )  встановлено  обмеження  щодо
інвестування   та   фінансування  будівництва  об'єктів  житлового
будівництва з  використанням  недержавних  коштів,  залучених  від
фізичних та юридичних осіб,  у тому числі й в управління, яке може
здійснюватись виключно через фонди фінансування будівництва, фонди
операцій з нерухомістю,  інститути спільного інвестування, а також
шляхом випуску цільових облігацій,  виконання зобов'язань за якими
забезпечується одиницею такої нерухомості.

     Отже, забудовник не може безпосередньо укладати з інвесторами
(фізичними  та  юридичними  особами)  договори  про   фінансування
будівництва об'єкта житлового призначення.

     Проте чинним    законодавством   не   заборонено   здійснення
будівництва об'єктів житла шляхом укладання договору  про  спільну
діяльність.

     Оскільки частиною   другою  статті  1130  Цивільного  кодексу
України ( 435-15 ) (ЦКУ) передбачено,  що спільна діяльність  може
здійснюватись як на основі об'єднання вкладів учасників, так і без
такого об'єднання,  а вклади учасників можуть  бути  й  у  вигляді
грошових   коштів,   це  означає,  що  за  договором  про  спільну
діяльність договірні сторони об'єднують свої ресурси, у тому числі
й фінансові, для досягнення поставленої мети - будівництва об'єкта
житлового призначення.

     Оформлення договорів щодо  фінансування  об'єкта  будівництва
житла   як  договорів  про  спільну  діяльність  між  відповідними
юридичними особами,  серед яких буде визначено і особу, що виконує
функції забудовника,   має   враховувати   норми   частини  першої
статті 1137 та частини першої статті 1139 ЦКУ ( 435-15 ), згідно з
якими  умови  про  повне  звільнення учасника договору про спільну
діяльність від участі у відшкодуванні спільних витрат або  збитків
та  позбавлення або відмова учасника спільної діяльності від права
на частину прибутку є нікчемними.

     Відповідно, учасник договору про спільну діяльність  не  лише
вносить  кошти  на  фінансування будівництва відповідної кількості
квартир, а й бере на себе зобов'язання щодо участі у відшкодуванні
витрат   та  збитків,  пов'язаних  із  реалізацією  інвестиційного
проекту, та участі у розподілі прибутку, отриманого від реалізації
такого інвестиційного проекту.

     Отже, суттєвим   для   договорів  про  спільну  діяльність  з
реалізації інвестиційних проектів будівництва житлових об'єктів  є
не   умова   щодо   співпраці   у   сфері  подальшої  експлуатації
побудованого об'єкта житла  (така  умова  може  бути  прийнята  як
договірними  сторонами,  які  брали  участь  у  реалізації проекту
будівництва,   виходячи   з   особливостей   своєї   господарської
діяльності  та вимог щодо експлуатації збудованого об'єкта,  так і
новими власниками приміщень у збудованому житловому  об'єкті),  а,
як  зазначалось  вище,  умови  щодо  взяття  на  себе  договірними
сторонами  майнових  зобов'язань  за   відповідними   ризиками   з
реалізації інвестиційного проекту будівництва житла та їх участі в
розподілі прибутку, отриманого від реалізації такого проекту.

     Неврахування зазначених   обставин   забудовником   під   час
укладення  ним  договорів  з  фізичними  та юридичними особами про
спільну діяльність з  будівництва  об'єкта  житлового  призначення
може  стати  підставою для обґрунтування незаконності використання
такої схеми залучення фінансових ресурсів для реалізації  проектів
будівництва житлових об'єктів.

 В.о. першого
 заступника Міністра                                     А.Беркута