Правова позиція

Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду

згідно з Постановою

від 22 листопада 2021 року

у справі № 922/3164/20

Господарська юрисдикція

Щодо звернення стягнення на частину предмета іпотеки, об’єктом якої є незавершене будівництво

Фабула справи: ТОВ "КУА "Фінекс-Капітал" звернулось з позовом до ПАТ "Харків Онлайн" про звернення стягнення на предмет іпотеки, а саме: нежитлові приміщення та частину приміщення у нежитловій будівлі, яка є предметом іпотеки, в рахунок погашення заборгованості ОСОБА_1 за кредитним договором, визначивши спосіб реалізації предмета іпотеки: шляхом продажу з прилюдних торгів за ціною, визначеною на підставі оцінки, проведеної суб'єктом оціночної діяльності.

Рішенням господарського суду позовні вимоги задоволено.

Постановою апеляційного господарського суду, рішення господарського суду скасовано; прийнято нове рішення про відмову у задоволенні позовних вимог.

Мотивація касаційної скарги: ТОВ "КУА "Фінекс-Капітал" посилається на неправильне застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального права та порушенням норм процесуального права.

Правова позиція Верховного Суду: предметом позову у цій справі є вимоги про звернення стягнення на частину предмета іпотеки шляхом реалізації предмета іпотеки з прилюдних торгів за ціною, визначеною на підставі оцінки, проведеної суб'єктом оціночної діяльності. Тобто, позивачем обрано спосіб судового захисту порушених прав кредитодавця стосовно виконання позичальником забезпечених іпотекою грошових зобов`язань щодо звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом застосування процедури продажу, встановленої ст.38 Закону України "Про іпотеку", тобто у межах процедури виконавчого провадження, передбаченої Закону України "Про виконавче провадження".

Закон України "Про іпотеку" визначає такі способи звернення стягнення на предмет іпотеки: судовий (звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду); позасудовий: захист прав нотаріусом (звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі виконавчого напису нотаріуса) або самозахист (згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя).

Способами задоволення вимог іпотекодержателя під час звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду (ст. 39) є: 1) реалізація предмета іпотеки шляхом проведення прилюдних торгів (ст. 41-47); 2) продаж предмета іпотеки іпотекодержателем будь-якій особі-покупцеві (ст. 38).

У розумінні положень ст.ст. 5, 12, 33, 39 України "Про іпотеку" звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом реалізації предмета іпотеки на аукціоні є належним способом захисту.

Поряд з тим, у дай справі в контексті встановлених судами обставин, колегія суддів звертається до правової позиції Великої Палати Верховного Суду, викладеної у постанові від 19.06.2019 у справі №643/17966/14-ц. Зокрема, у справі №643/17966/14-ц Велика Палата Верховного Суду підтримала висновки Верховного Суду України сформульовані у постанові від 28.09.2016 у справі №6-1243цс16 та зазначила, що неможливо звернути стягнення на квартиру як на частину об'єкта нерухомого майна (частину предмета іпотеки) у разі визначення предметом іпотеки за договором іпотеки будинку у цілому, а не окремих квартир.

Колегія суддів зазначає, що об`єкт цивільних прав у вигляді нерухомого майна, зокрема, нежитлового приміщення, повинен мати певні технічні характеристики (зокрема, площу), з метою його індивідуалізації, та подальшої реєстрації у встановленому законом порядку. І тільки після державної реєстрації, вказаний об`єкт може піддаватись відчуженню, передачі, даруванню тощо. Тобто тільки стосовно нерухомого майна, яке є об`єктом цивільних прав, може бути здійснено, зокрема, відчуження.

Індивідуалізація нерухомого майна як об'єкта відносин повинна здійснюватися в процесі технічного обліку. При технічному обліку відбувається опис реально існуючого об'єкта нерухомості, при цьому об'єктивними межами нерухомості є конструктивні елементи приміщення (будинку) стіни, перегородки, стелі і т.д. Дані конструктивні елементи не тільки описують предмет договору, але і є підтвердженням юридичного факту його існування.

Якщо позначена на поверховому плані частина приміщення не має об'єктивних меж нерухомості та права на неї не встановлені відповідними органами, то така частина приміщення не може бути предметом договору як самостійний об'єкт нерухомості. Будь-яка частина нерухомого майна, яка може бути самостійнім об'єктом, повинна бути виділеною. А якщо не може бути відокремленою (а отже, самостійним об'єктом) це частка у праві власності на нерухоме майно.

Висновки: з огляду на те, що Законом України "Про іпотеку" не передбачено право передачі в іпотеку частини нежитлового приміщення (у даному спорі частини об'єкта нерухомого майна), можна зробити висновок, що у разі передачі в іпотеку об'єкта незавершеного будівництва (у даному спорі - об`єкта незавершеного будівництва 91% готовності), то частина такого нежитлового приміщення не може бути відокремленим предметом іпотеки на який можна звернути стягнення, як на самостійний об'єкт нерухомого майна.

Ключові слова: способи забезпечення зобов’язання, правовий статус незавершеного будівництва, обрання ефективного способу захисту прав