2.1. Обґрунтовуючи рішення у даній справі, суд першої інстанції вказав, що за наявності рішення Сергіївської селищної ради від 14.07.2016 №96 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель смт Сергіївка", наявні й підстави для внесення змін у п. 5 Договорів оренди земельних ділянок від 25.11.2011 у зв`язку із необхідністю зазначення у Договорах нової нормативної грошової оцінки земель. Враховуючи положення Закону України "Про оцінку земель", Податкового кодексу України, суд першої інстанції дійшов висновку, що внесення змін до договору оренди земельної ділянки у разі зміни нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки є випадком, передбаченим законодавством України. При цьому, наслідком внесення у договір оренди земельної ділянки змін щодо нормативної грошової оцінки земельної ділянки мають бути зміни розміру орендної плати за користування земельною ділянкою.

2.2. Суд апеляційної інстанції погодився з мотивами задоволення позовних вимог, викладених судом першої інстанції, та зазначив, що у даному випадку підставою для внесення змін до договорів оренди земельних ділянок є законодавчо встановлена необхідність проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок, наслідком чого є зміна розміру орендної плати.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

3. Не погоджуючись з рішеннями судів попередніх інстанцій, відповідач подав касаційну скаргу, в якій просить скасувати рішення судів попередніх інстанцій та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити.

Аргументи учасників справи

Доводи відповідача, який подав касаційну скаргу (узагальнено)

4. В обґрунтування вимог касаційної скарги скаржник зазначає, що господарськими судами не було застосовано норми матеріального права, які безпосередньо регулюють правовідносини сторін та усталену практику Верховного Суду щодо застосування статей 632, 651 Цивільного кодексу України, статті 288 Податкового кодексу України та статті 30 Закону України "Про оренду землі", висловлену у подібних справах.

4.1. Як вказує скаржник, земельний податок у розумінні ст. 14 Податкового кодексу України не є орендною платою за землю, тому зміна позивачем своїм рішенням від 08.02.2017 № 160 розмірів орендної плати за землю не передбачена договором оренди як підстава для обов`язкового перегляду розміру орендної плати, встановленої цим договором, що проігноровано судами під час розгляду справи. Суди не врахували, що в даному випадку відсутній факт збільшення розміру земельного податку, а позивач не наводив інших конкретних підстав для перегляду встановленого розміру орендної плати за землю в частині збільшення її з 4% до 5,45% від нормативно - грошової оцінки землі, у зв`язку з чим запропонована ним редакція пунктів 9 спірних договорів суперечить умовам договорів.

4.2. Скаржник наголошує, що зміна органом місцевого самоврядування нормативної грошової оцінки землі або розміру орендної плати за земельні ділянки комунальної власності не є законодавчою зміною граничного розміру орендної плати.

Заперечення позивача, викладені у відзиві на касаційну скаргу (узагальнено)

5. Позивач вказує про необґрунтованість доводів касаційної скарги та просить залишити оскаржувані судові рішення без змін. Зокрема, позивач зауважує, з урахуванням положень статті 632 Цивільного кодексу України, статті 288 Податкового кодексу України, статей 15, 21 Закону України "Про оренду землі", нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, про що свідчить численна практика Верховного Суду. При цьому, розділом 6 Порядку встановлення розмірів орендної плати (плати за встановлення особистих строкових сервітутів, розмірів недоотриманих коштів) за використання земельних ділянок, які перебувають у комунальній власності територіальної громади смт Сергіївка, затвердженим рішенням Сергіївської селищної ради №160 від 08.02.2017, передбачено обов`язковість перегляду розміру орендної плати, зокрема, у разі змін нормативної грошової оцінки.

ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ

Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів попередніх інстанцій

6. Як установлено господарськими судами попередніх інстанцій, 25.11.2011 між Сергіївською селищною радою (орендодавець) та ТОВ "Дитячий заклад санаторного типу "Сергіївка" (орендар) укладено Договір оренди земельної ділянки площею 9,0543 га, кадастровий номер 5110300000:03:001:0012, розташованої за адресою: Одеська обл, м. Білгород - Дністровський, смт. Сергіївка, вул. Гагаріна, 21, з метою використання для експлуатації та обслуговування санаторію. Договір зареєстровано у відділі Держкомзему у м. Білгород - Дністровський Одеської області 20.01.2012 за №511030004000046.

6.1. Пунктом 5 договору обумовлено, що нормативна грошова оцінка зазначеної земельної ділянки становить 6 879 457,14 грн.

6.2. Відповідно до п. 9 договору орендна плата вноситься орендарем щомісяця у сумі 17 198, 65 грн на розрахунковий рахунок 33216812700013, МФО 828011, код 23215016, Банк УДК в Одеській області, Одержувач Відділ Державного казначейства в Білгород-Дністровському районі.

7. Також 25.11.2011 між Сергіївською селищною радою (орендодавець) та ТОВ "Дитячий заклад санаторного типу "Сергіївка" (орендар) укладено Договір оренди земельної ділянки площею 0,3761 га, кадастровий номер 5110300000:03:001:0013, розташованої за адресою: Одеська обл., м. Білгород - Дністровський, смт. Сергіївка, вул. Гагаріна, 17, з метою використання для експлуатації та обслуговування санаторію. Договір зареєстровано у відділі Держкомзему у м. Білгород-Дністровський Одеської області 20.01.2012 за №511030004000047.

7.1. Пунктом 5 договору обумовлено, що нормативна грошова оцінка зазначеної земельної ділянки становить 285 760,78 грн.

7.2. Відповідно до п. 9 договору орендна плата вноситься орендарем щомісяця у сумі 714,41 грн на розрахунковий рахунок 33216812700013, МФО 828011, код 23215016, Банк УДК в Одеській області, Одержувач Відділ Державного казначейства в Білгород-Дністровському районі.

7.3. За умовами п. 12 зазначених договорів розмір орендної плати переглядається у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, у тому числі внаслідок інфляції; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законодавством.

7.4. У відповідності до п. 34 вказаних договорів зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується у судовому порядку.

8. Вказані земельні ділянки були передані відповідачу за Актами прийому-передачі земельної ділянки від 21.01.2012.

9. Господарськими судами установлено, що 14.07.2016 Сергіївською селищною радою прийнято рішення №96 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель смт Сергіївка", яким вирішено затвердити технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель смт Сергіївка. Нормативну грошову оцінку земель смт Сергіївка вирішено ввести в дію з 01.01.2017 та провести перерахування орендної плати з внесенням відповідних змін до договорів оренди землі в розділі "Орендна плата" за земельні ділянки, які раніше були надані в оренду суб`єктам підприємницької діяльності, юридичним особам та громадянам.

10. 08.02.2017 Сергіївською селищною радою прийнято рішення №160 "Про затвердження Порядку встановлення розмірів орендної плати (плати за встановлення особистих строкових сервітутів, розмірів недоотриманих коштів) за використання земельних ділянок, які перебувають у комунальній власності територіальної громади смт Сергіївка", яким затверджено відповідний Порядок.

Пунктом 2.5.3 зазначеного Порядку обумовлено, що розрахунок річного розміру орендної плати за землю відбувається шляхом множення нормативної грошової оцінки окремої земельної ділянки згідно з витягом з технічної документації про нормативно грошову оцінку окремої земельної ділянки на ставку у відсотках від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

11. Відповідно до Витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки №19-1529-0.13-106/2-17 від 31.01.2017 по земельній ділянці площею 9,0543 га, кадастровий номер 5110300000:03:001:0012, нормативна грошова оцінка зазначеної земельної ділянки становить 9 622 004,61 грн, номер економіко-планувальної зони -3.

12. Відповідно до Витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки №19-1529-0.13-102/2-17 від 31.01.2017 по земельній ділянці площею 0,3761 га, кадастровий номер 5110300000:03:001:0013, нормативна грошова оцінка зазначеної земельної ділянки становить 445 979,38 грн, номер економіко-планувальної зони -3.

13. Додатком № 1 до Порядку встановлення розмірів орендної плати (плати за встановлення особистих строкових сервітутів, розмірів недоотриманих коштів) за використання земельних ділянок, які перебувають у комунальній власності територіальної громади смт Сергіївка ставка у відсотках до 3 зони (землі оздоровчого та землі рекреаційного призначення) становить 5,45%.

14. За розрахунком позивача, річний розмір орендної плати по земельній ділянці площею 9,0543 га, кадастровий номер 5110300000:03:001:0012 становить 524 399,25 грн; по земельній ділянці площею 0,3761 га, кадастровий номер 5110300000:03:001:0013 - 24 305,88 грн.

15. 11.04.2017 позивач направив на адресу відповідача проекти додаткових угод щодо внесення змін до договорів оренди земельних ділянок та розрахунки розміру орендної плати, які останнім підписано не було.

16. Листом від 13.11.2018 позивач повторно направив на адресу відповідача проекти додаткових угод щодо внесення змін до договорів оренди земельних ділянок та розрахунки розміру орендної плати.

17. З урахуванням того, що додаткові угоди відповідачем підписано не було, позивач передав спір на вирішення до суду, зазначаючи про наявність підстав для усунення порушень його прав та інтересів та внесення змін до Договорів оренди у частині визначення нової грошової оцінки земельних ділянок та нового розміру орендної плати.

18. В силу статті 144 Конституції України та статті 73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" рішення, прийняті органом місцевого самоврядування, є обов`язковими до виконання на відповідній території.

19. Згідно із пунктом 34 статті 26 названого Закону виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються питання регулювання земельних відносин.

20. Частиною 1 статті 632 Цивільного кодексу України визначено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки, тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

21. Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди, крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України (частини 1 та 2 статті 21 Закону України "Про оренду землі").

22. За змістом пункту 3 частини 1 статті 15 Закону України "Про оренду землі" істотною умовою договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення, перегляду та відповідальності за її несплату.

23. Відповідно до пункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу: не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території; не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

24. Таким чином, з урахуванням положень статті 632 ЦК України, статті 288 Податкового кодексу України і статей 15, 21 Закону України "Про оренду землі" нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

Відповідна правова позиція викладена в постановах Верховного Суду України № 3-34гс13 (справа №5009/3430/12) від 03.12.2013, № 3-481гс15 (справа №922/3871/14) від 07.10.2015, № 3-476гс15 (справа №922/583/14) від 02.03.2016, № 6-325цс16 від 18.05.2016, постановах Верховного Суду від 13.06.2019 у справі №910/11764/17, №908/4582/15 від 20.11.2018.

25. За змістом пункту 289.1 статті 289 Податкового кодексу України і частини 1 статті 13 Закону України "Про оцінку земель" для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності обов`язково проводиться та використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, яка являє собою капіталізований рентний дохід (дохід, який можна отримати із землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки), визначений за встановленими і затвердженими нормативами (стаття 1 Закону України "Про оцінку земель").

26. Отже, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, який в будь-якому разі не може бути меншим, ніж встановлено положеннями статті 288 Податкового кодексу України.

27. Частиною 2 статті 20 Закону України "Про оцінку земель" передбачено, що дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформлюються як витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

28. За змістом статті 23 названого Закону технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою.

29. Матеріалами справи підтверджується, що рішенням Сергіївської селищної ради № 96 від 14.07.2016 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель смт Сергіївка. Пунктом 3 рішення вирішено ввести в дію нормативну грошову оцінку земель смт Сергіївка з 01.01.2017 та провести перерахування орендної плати з внесенням відповідних змін до договорів оренди землі в розділі "Орендна плата" за земельні ділянки, які раніше були надані в оренду суб`єктам підприємницької діяльності, юридичним особам та громадянам.

30. Господарськими судами установлено, що відповідно до Витягів з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 5110300000:03:001:0012 становить 9 622 004,61 грн; нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 5110300000:03:001:0013 становить 445 979,38 грн.

31. Відповідно до частини 2 статті 632 Цивільного кодексу України зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

32. Статтею 30 Закону України "Про оренду землі" визначено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

33. Виходячи зі змісту статей 632, 651 Цивільного кодексу України та статті 30 Закону України "Про оренду землі" слід дійти висновку про те, що за загальним правилом зміна умов договору здійснюється за взаємною згодою сторін. За відсутності такої згоди такий договір може бути змінений за рішенням суду лише у випадках, встановлених умовами договору або в силу закону.

34. Зважаючи на те, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а її зміна є підставою для перегляду розміру орендної плати і рішення про зміну нормативної грошової оцінки є обов`язковим, колегія суддів вважає вірними висновки судів попередніх інстанцій в частині наявності підстав для внесення змін у п. 5 Договорів оренди земельних ділянок від 25.11.2011 та зазначення у договорах нової нормативної грошової оцінки.

35. Водночас, колегія суддів вважає помилковим висновок господарських судів в частині задоволення позовних вимог про внесення змін в пункт 9 Договорів оренди земельної ділянки від 25.11.2011 та викладення їх в редакції, запропонованій позивачем, враховуючи таке.

36. Обґрунтовуючи позовні вимоги у даній справі, зокрема, в частині необхідності внесення змін в п. 9 Договорів оренди земельної ділянки від 25.11.2011, якими визначити новий розмір орендної плати, позивач посилався на прийняття Сергіївською селищною радою рішення від 08.02.2017 № 160, яким затверджено Порядок встановлення розмірів орендної плати (плати за встановлення особистих строкових сервітутів, розмірів недоотриманих коштів) за використання земельних ділянок, які перебувають у комунальній власності територіальної громади смт Сергіївка.

37. Як зазначалось вище, пунктом 2.5.3 Порядку визначено, що розрахунок річного розміру орендної плати за землю відбувається шляхом множення нормативної грошової оцінки окремої земельної ділянки згідно з витягом з технічної документації про нормативно грошову оцінку окремої земельної ділянки на ставку у відсотках від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

38. Додатком № 1 до Порядку встановлення розмірів орендної плати (плати за встановлення особистих строкових сервітутів, розмірів недоотриманих коштів) за використання земельних ділянок, які перебувають у комунальній власності територіальної громади смт Сергіївка ставка у відсотках до 3 зони (землі оздоровчого та землі рекреаційного призначення) становить 5,45%.

39. Водночас, з матеріалів справи вбачається, що орендна плата за земельні ділянки, надані у користування відповідачу, розраховувалась позивачем виходячи з 4% від нормативної грошової оцінки, тобто, вищевказаним рішенням селищної ради змінено відсоткову ставку нормативної грошової оцінки, з урахуванням якої й розраховано розмір орендної плати в п. 9 Договорів оренди земельної ділянки від 25.11.2011, які позивач просить викласти в новій редакції.

40. Задовольняючи позовні вимоги у цій частині, суди попередніх інстанцій вказали, що у даному випадку підставою для внесення змін до Договорів оренди земельних ділянок є законодавчо встановлена необхідність проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок, наслідком чого є зміна розміру орендної плати.

41. В силу приписів статті 73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" рішення органів місцевого самоврядування є обов`язковими для виконання на відповідній території. Водночас, ці рішення не є актами цивільного законодавства в розумінні статті 4 Цивільного кодексу України, якою визначено коло відповідних актів.

42. Колегія суддів зазначає, що рішення селищної ради може бути самостійною підставою для внесення змін до договору оренди, якщо сторони цього договору визначили безпосередньо в самому договорі таку підставу для внесення змін до нього, що відповідає принципу свободи договору, встановленому статтями 3, 6, 627 ЦК.

Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 16.04.2018 у справі №910/7905/17.

43. Водночас, як зазначалось вище, положеннями п. 12 договорів оренди земельної ділянки від 25.11.2011 визначено, що розмір орендної плати переглядається у разі:

- зміни умов господарювання, передбачених договором;

- зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, у тому числі внаслідок інфляції;

- погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами;

- в інших випадках, передбачених законодавством України.

44. Тобто, умовами договорів оренди земельної ділянки від 25.11.2011 не передбачено такої підстави для зміни розмірів орендної ставки, як прийняття Сергіївською селищною радою рішення про зміну розмірів орендної ставки, а рішення селищної ради не є випадком, передбаченим законодавством України, чого не врахували суди попередніх інстанцій.

Крім того, до переліку повноважень селищної ради у галузі земельних відносин, визначеного статтею 12 Земельного кодексу України не входить законодавче встановлення або зміна граничного (мінімального чи максимального) розміру орендної плати за земельні ділянки комунальної власності, оскільки такі повноваження в силу приписів статті 288 Податкового кодексу України належать Верховній Раді України - єдиному органу законодавчої влади в Україні (стаття 75 Конституції України).

45. Колегія суддів зазначає, що у даній справі господарськими судами, всупереч приписам ч. 2 ст. 632, ст. 651 Цивільного кодексу України задоволено позовні вимоги в частині внесення змін у пункт 9 договорів оренди земельної ділянки від 25.11.2011 щодо визначення розміру орендної плати, яку позивачем розраховано виходячи із зміненої відсоткової ставки від нормативної грошової оцінки земельних ділянок, без урахування того, що умовами договорів сторони не передбачили можливість внесення змін до договору в разі прийняття селищною радою відповідного рішення про зміну відсоткової ставки, та відповідне рішення селищної ради не є законодавчою зміною.

46. Враховуючи наведене, колегія суддів зазначає про відсутність підстав для задоволення позовних вимог у частині внесення змін до пункту 9 Договорів оренди земельної ділянки від 25.11.2011, з огляду на що оскаржувані рішення в цій частині підлягають скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позовних вимог.

47. Водночас, колегія суддів зазначає, що позивач не позбавлений права здійснити перерахування розміру орендної плати за спірними договорами оренди, виходячи із умов договору та нової нормативної грошової оцінки земельних ділянок, та запропонувати відповідні зміни до пункту 9 спірних договорів.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

48. Відповідно до частин 1, 2, 4, 5 статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

49. Відповідно до частини 1 статті 311 ГПК України підставами для скасування судових рішень повністю або частково і ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права. Зокрема, в силу частини 3 статті 311 ГПК України неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону, або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню.

50. У даному випадку, господарськими судами попередніх інстанцій неправильно застосовано положення ч. 2 ст. 632, ст. 651 Цивільного кодексу України в частині позовних вимог про внесення змін до Договорів оренди земельної ділянки від 25.11.2011 та викладення п. 9 Договорів у редакції позивача, що є підставою для скасування судових рішень у цій частині і ухвалення нового рішення про відмову у задоволенні таких вимог.

51. З огляду на викладене, колегія суддів зазначає про обґрунтованість доводів касаційної скарги та вбачає підстави для її часткового задоволення.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 311, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Дитячий заклад санаторного типу "Сергіївка" задовольнити частково.

2. Постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 26.09.2019 та рішення Господарського суду Одеської області від 16.04.2019 у справі № 916/2769/18 скасувати в частині задоволених позовних вимог про внесення змін до Договору оренди земельної ділянки від 25.11.2011, зареєстрованого у відділі Держкомзему у м. Білгород-Дністровський Одеської області 20.01.2012 за №511030004000046, шляхом викладення п. 9 в іншій редакції, та в частині задоволених позовних вимог про внесення змін до Договору оренди земельної ділянки від 25.11.2011, зареєстрованого у відділі Держкомзему у м. Білгород-Дністровський Одеської області 20.01.2012 за №511030004000047, шляхом викладення п. 9 в іншій редакції.

3. Ухвалити в цій частині нове рішення, яким в задоволенні цієї позовної вимоги відмовити.

4. В решті постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 26.09.2019 та рішення Господарського суду Одеської області від 16.04.2019 у справі № 916/2769/18 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Суховий В.Г.

Судді Берднік І.С.

Міщенко І.С.