Постанова

Іменем України

1 серпня 2019 року

м. Київ

справа № 385/1446/16-ц

провадження № 61-20021св19

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: Лідовця Р. А. (суддя-доповідач), Воробйової І. А., Черняк Ю. В.,

учасники справи:

позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н»,

відповідачі: ОСОБА_1 , Товариство з обмеженою відповідальністю «Агро-Рось-Інвест»,

розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-Рось-Інвест» на рішення Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 31 січня 2017 року у складі судді Забуранного Р. А. та ухвалу Апеляційного суду Кіровоградської області від 27 квітня 2017 року у складі колегії суддів: Дуковського О. Л., Дьомич Л. М., Єгорової С. М.,

ВСТАНОВИВ:

1. Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

У грудні 2016 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» (далі - ТОВ «Агроконтракт-Н») звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-Рось-Інвест» (далі - ТОВ «Агро-Рось-Інвест») про визнання договору оренди недійсним та визнання договору оренди землі поновленим із попереднім орендарем.

Позовна заява мотивована тим, що 09 жовтня 2008 року між товариством та ОСОБА_1 було укладено договір оренди земельної ділянки строком на 5 років. Земельну ділянку було орендовано згідно зі схемою, разом із земельними ділянками інших власників, без установлення меж для кожної окремої ділянки та закріплення їх межовими знаками. Пунктом 3.2. вказаного договору передбачено, що його дія продовжується на наступний термін дії договору, якщо жодна зі сторін не пізніше ніж за 6 місяців до закінчення договору не отримала письмового повідомлення щодо інших пропозицій та не отримала підтвердження про його отримання іншою стороною.

Вказувало, що ОСОБА_1 не повідомила за шість місяців до закінчення дії договору про свій намір не продовжувати його на наступний термін. У той час, як товариство 05 квітня 2013 року та 08 лютого 2014 року направляло ОСОБА_1 листи-повідомлення про поновлення договору, до яких долучало проект додаткової угоди, але відповідач так і не повідомив про прийняте рішення. Після закінчення строку договору оренди воно продовжувало користуватися земельною ділянкою та сплачувати орендну плату за користування нею.

У 2015 році товариству стало відомо, що ОСОБА_1 та ТОВ «Агро-Рось-Інвест» уклали договір оренди землі щодо тієї ж земельної ділянки, яка перебувала у його користуванні. Крім того, при укладенні вказаного договору не здійснювалося встановлення меж земельної ділянки. У зв`язку з тим, що встановлення меж земельної ділянки до підписання договору оренди між відповідачами не здійснювалося, тому на момент укладення та реєстрації договору місце розташування земельної ділянки, яке є істотною умовою договору, не було встановлене.

Вважало, що ОСОБА_1 порушила переважне право товариства на переукладення договору оренди землі на новий строк.

Ураховуючи викладене, ТОВ «Агроконтракт-Н» просило суд визнати недійсним договір оренди землі від 05 вересня 2014 року, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Агро-Рось-Інвест» щодо оренди земельної ділянки, що розташована на території Капітанівської селищної ради Новомиргородського району Кіровоградської області, кадастровий номер НОМЕР_1 площею 4,34 га та визнати договір оренди вказаної земельної ділянки, укладений 09 жовтня 2008 року між ТОВ «Агроконтракт-Н» та ОСОБА_1 , поновленим на новий строк.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 31 січня 2017 року позов ТОВ «Агроконтракт-Н» задоволено.

Визнано недійсним договір оренди землі від 05 вересня 2014 року, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Агро-Рось-Інвест», щодо земельної ділянки площею 4,34 га, кадастровий номер НОМЕР_1 , розташованої на території Капітанівської селищної ради Новомиргородського району Кіровоградської області.

Визнано поновленим договір оренди землі від 09 жовтня 2008 року, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Агроконтракт-Н», щодо земельної ділянки площею 4,34 га, кадастровий номер НОМЕР_1 , розташованої на території Капітанівської селищної ради Новомиргородського району Кіровоградської області.

Вирішено питання розподілу судових витрат.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що дії ТОВ «Агроконтракт-Н», а саме повідомлення у передбачений договором строк про намір реалізувати переважне право на переукладення договору оренди на новий строк, яке містило проект додаткової угоди, продовження користування спірною земельною ділянкою та внесення ним відповідної орендної плати після закінчення строку дії договору, свідчать про його намір скористатися своїм переважним правом та поновити договір оренди землі, строк дії якого закінчився, що підтверджує наявність підстав для визнання згідно із статтями 203, 215 ЦК України договору оренди землі від 05 вересня 2014 року, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Агро-Рось-Інвест», недійсним, а договір оренди землі від 09 жовтня 2008 року, укладений між ТОВ «Агроконтракт-Н» та ОСОБА_1 поновленим на підставі статті 33 Закону України «Про оренду землі» та статті 777 ЦК України.

Суд застосував відповідні правові позиції Верховного Суду України.

Короткий зміст судового рішення суду апеляційної інстанції

Ухвалою Апеляційного суду Кіровоградської області від 27 квітня 2017 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 відхилено. Рішення Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 31 січня 2017 року залишено без змін.

Судове рішення суду апеляційної інстанції мотивоване тим, що районним судом правильно встановлено, що ТОВ «Агроконтакт-Н» дотримувалося процедури для поновлення договору оренди землі на новий строк, після закінчення строку дії договору продовжувало виконувати свої обов`язки орендаря, використовуючи земельну ділянку, вносячи за це орендну плату.

ТОВ «Агроконтакт-Н» згідно з вимогами статті 33 Закону України «Про оренду землі» є добросовісним орендарем, який: з метою скористатися своїм переважним правом на укладення договору оренди, двічі направляв відповідачу листи-повідомлення з пропозицією поновлення договору оренди, до яких було додано проект додаткової угоди; на період дії строку договору оренди земельної ділянки, належної ОСОБА_1 , та після закінчення строку дії такого належним чином та відповідно до умов укладеного між сторонами договору, виконувало свої обов`язки орендаря та сплачувало відповідачу орендну плату. ОСОБА_1 протягом одного місяця після закінчення строку дії договору не звернулася до позивача з листом-повідомленням про заперечення у його поновленні.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

У травні 2017 року ТОВ«Агро-Рось-Інвест»подало до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ касаційну скаргу, в якій, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати оскаржувані судові рішення та ухвалити нове, яким відмовити у задоволенні позову ТОВ «Агроконтракт-Н».

Аргументи учасників справи

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

Касаційна скарга мотивована тим, що суди надали неправильної оцінки діям позивача після закінчення строку договору оренди земельної ділянки. Вважає, що ТОВ «Агроконтракт-Н» не довело вчинення ним конклюдентних дій, які б свідчили про продовження користування товариством земельною ділянкою ОСОБА_1 та про внесення орендної плати після спливу строку дії договору оренди, які б свідчили про його намір скористатися своїм переважним правом та поновити договір оренди землі, строк дії якого закінчився.

Вказує, що ТОВ «Агроконтракт-Н» не продовжило користування земельною ділянкою, а ОСОБА_1 надала товариству час для збирання врожаю. Посилається на те, що позивач не вносив орендну плату за 2015-2016 роки, а для визнання переважного права на укладення договору оренди на новий строк, суди повинні були встановити факт належного виконання позивачем свої обов`язків за договором, що вказано у постанові Верховного Суду України від 25 лютого 2015 року у справі № 6-10цс15.

ОСОБА_1 судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій не оскаржила.

Доводи особи, яка подала заперечення на касаційну скаргу

У червні 2017 року ТОВ «Агроконтракт-Н» подало до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ заперечення на касаційну скаргу ТОВ «Агро-Рось-Інвест», в якому вказує, що доводи скарги є необґрунтованими та спростовуються наявними у матеріалах справи доказами. Вважає, що суди попередніх інстанцій повно та всебічно встановили обставини справи, спростувавши усі доводи відповідача, й ухвалили судові рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції

Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 18 травня 2017 року відкрито касаційне провадження у цій справі та витребувано матеріали цивільної справи із суду першої інстанції.

Відповідно до підпункту 4 пункту 1 розділу XIII «Перехідні положення» ЦПК України у редакції Закону України від 3 жовтня 2017 року № 2147-VIII «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України та інших законодавчих актів» касаційні скарги (подання) на судові рішення у цивільних справах, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цією редакцією Кодексу, передаються до Касаційного цивільного суду та розглядаються спочатку за правилами, що діють після набрання чинності цією редакцією Кодексу.

Згідно зі статтею 388 ЦПК України судом касаційної інстанції у цивільних справах є Верховний Суд.

У травні 2018 року Вищим спеціалізованим судом України з розгляду цивільних і кримінальних справ справу передано до Верховного Суду.

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 03 червня 2019 року справу передано судді-доповідачу Лідовцю Р. А.

2. Мотивувальна частина

Позиція Верховного Суду

Згідно із частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Відповідно до положення частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Касаційна скарга ТОВ «Агро-Рось-Інвест»задоволенню не підлягає.

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права

Відповідно до вимог частин першої та другої статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Згідно із частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.

Оскаржувані судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій ухвалено з додержанням норм матеріального та процесуального права, а доводи касаційної скарги цих висновків не спростовують.

Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

За змістом частини другої статті 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму регулюються актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Отже, об`єктом оренди є земельна ділянка.

За змістом статті 79 ЗК України земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.

Згідно з нормою статті 791 ЗК України земельна ділянка набуває ознак об`єкта цивільних прав з моменту її формування з присвоєнням кадастрового номера та внесення в Державний земельний кадастр.

Разом із тим положення статті 791 ЗК України, статті 3 Закону України «Про оренду землі» щодо визначення об`єкта оренди поширюється на відносини щодо оренди земельної частки (паю) з урахуванням певних особливостей.

Так, Указом Президента України від 3 грудня 1999 року № 1529/99 «Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки», розділом IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» закріплено право громадян - власників сертифікатів на право на земельну частку (пай) до виділення їм у натурі (на місцевості) земельних ділянок укладати договори оренди земель сільськогосподарського призначення, місце розташування яких визначається з урахуванням вимог раціональної організації території і компактності землекористування, відповідно до цих сертифікатів з дотриманням вимог цього Закону. Після виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Припинення дії договору оренди допускається лише у випадках, визначених цим Законом.

Отже, законодавством передбачено право оренди земельних часток (паїв) єдиним масивом (полем) згідно зі схемою поділу земель, без установлення меж кожної окремої ділянки та закріплення їх межовими знаками.

Як установлено судом, саме із цих підстав укладено договір оренди землі від 09 жовтня 2008 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Агроконтракт-Н».

У частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Крім того, стаття 764 ЦК України передбачає таку правову конструкцію, як поновлення договору найму, яка зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умов: по-перше, наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку дії договору найму та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.

Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» (тут і далі у редакції чинній на час виникнення спірних правовідносин) фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди.

Так, у частинах першій - п`ятій статті 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Виходячи з приписів статей 319, 626 ЦК України слід дійти висновку про те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Отже, згідно з частинами першою - п`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» у разі поновлення договору оренди землі умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, які передбачені статтею 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Тому, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.