ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД КИЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

вул. Симона Петлюри, 16/108, м. Київ, 01032, тел. (044) 235-95-51, е-mail: inbox@ko.arbitr.gov.ua

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"19" червня 2019 р. м. Київ Справа № 911/4095/15

Розглянувши матеріали справи за позовом Фізичної особи-підприємця Назарука Юрія Панасовича

до Ворзельської селищної ради

про визнання права власності

За участю секретаря судового засідання Беркут Я.О.

Суддя Т.П. Карпечкін

В засіданні приймали участь:

від позивача: Назарук Ю.П. (свідоцтво № 661272 від 02.04.1999 року), Терьошин М.О. (довіреність б/н від 28.09.2015 року)

від відповідача: Левчук В.В. (довіреність № 02-15/47 від 17.01.2019 року).

Обставини справи:

В провадженні Господарського суду Київської області знаходиться справа за позовом Фізичної особи-підприємця Назарчука Юрія Панасовича до Ворзельської селищної ради про визнання права власності, а саме позивач просить визнати його співвласником на 9/10 спільної часткової власності на об`єкт нерухомого майна нежитлову будівлю - лазню-сауну, що знаходиться за адресою АДРЕСА_1 , у звязку з тим, що в результаті зроблених позивачем за власні кошти поліпшень, спрямованих на покращення технічного стану орендованого майна - нежилого приміщення площею 170,3 кв.м., що знаходиться за адресою АДРЕСА_1 переданного в оренду позивау згідно Договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності № 13/2004.0 від 10.03.2004 року з врахуванням Додаткової угоди від 27.02.2007 року до Договору, створилась нова річ і відповідно, як стверджує позивач, він, як особа, що здійнила такі поліпшення став співвласником нової речі.

Ухвалою Господарського суду Київської області від 07.09.2015 року порушено провадження у справі № 911/4095/15.

В ході розгляду спору судом виявлено обставини, які свідчать про неможливість судом самостійно визначити які саме поліпшення були здійснені позивачем, встановити їхню вартість, дослідити чи має орендоване приміщення ознаки нової речі і чи можна відокремити ці поліпшення, у зв`язку з чим, суд дійшов висновку про необхідність застосування спеціальних експертних знань та призначення у справі судової будівельно-технічної експертизи. Позивач проти призначення судом будівельно-технічної експертизи не заперечував.

Увалою від 16.11.2015 року було призначено судову будівельно-технічну експертизу у справі № 911/4095/15, проведення якої, враховуючи, що спірне майно знаходиться в Київській області, справа розглядається і експертиза призначається Господарським судом Київської області, було доручено експертній установі за місцезнаходженням суду - Київському науково-дослідному інституту судових експертиз. Ухвалою від 16.11.2015 року провадження у справі № 911/4095/15 було зупинено до закінчення експертних досліджень і отримання господарським судом висновку експерта. Матеріали справи № 911/4095/15 надіслані до Київського науково-дослідного інституту судових експертиз Міністерства юстиції України. На вирішення експертизи поставити питання:

- Яка вартість нежитлового приміщення площею 119 кв.м за адресою АДРЕСА_2 на момент його передачі Ірпінським комунальним житлово-експлуатаційним підприємством «Ірпінь» в оренду Фізичній особі-підприємцю Назаруку Юрію Панасовичу за Договором оренди від 10.03.2004 року № 13/2004-0 ?

- Які поліпшення здійснені Фізичною особою-підприємцем Назаруком Юрієм Панасовичем в орендованому нежитловому приміщенні площею 119 кв.м за адресою АДРЕСА_2 за час орендних відносин за Договором оренди від 10.03.2004 року № 13/2004-0 (в ході проведеної позивачем реконструкції приміщення)?

- Яка вартість здійснених Фізичною особою-підприємцем Назаруком Юрієм Панасовичем поліпшень в орендованому нежитловому приміщенні площею 119 кв.м за адресою АДРЕСА_2 (в ході проведеної позивачем реконструкції приміщення)?

- Яка вартість нежитлового приміщення площею 119 кв.м за адресою АДРЕСА_2 на даний час після здійснених Фізичною особою-підприємцем Назаруком Юрієм Панасовичем поліпшень (в ході проведеної позивачем реконструкції приміщення)?

- В розмірі якої частки, виходячи з вартості здійснених в ході проведеної позивачем реконструкції поліпшень та різниці у вартості майна на момент передачі його в оренду та на даний час, Фізична особа-підприємець Назарук Юрій Панасович має право на майно - нежитлове приміщення площею 119 кв.м за адресою АДРЕСА_2 ?

- Чи має нежитлове приміщення площею 119 кв.м за адресою АДРЕСА_2 після здійсненої Фізичною особою-підприємцем Назаруком Юрієм Панасовичем реконструкції ознаки нової речі?

- Чи можливо відокремити здійснені Фізичною особою-підприємцем Назаруком Юрієм Панасовичем (в ході проведеної реконструкції приміщення) поліпшення?

Витрати на проведення експертизи та організаційні питання, пов`язані з її проведенням, на відповідній стадії розгляду справи покладались на позивача - Фізичну особу-підприємця Назарука Юрія Панасовича.

18.03.2019 року через канцелярію суду надійшов супровідний лист від Київського науково-дослідного інституту судових експертиз № 7952/16-42/7953/16-42 від 14.03.2019 року з доданими до нього матеріалами справи № 911/4095/15 та Висновком експерта № 7952/16-42/7953/16-42 від 14.03.2019 року.

У зв`язку з чим, згідно зі ст. 230 Господарського процесуального кодексу України, ухвалою від 20.03.2019 року провадження у справі № 911/4095/15 поновлено та призначено підготовче засідання на 08.04.2019 року.

Ухвалою від 08.04.2019 рокупідготовче засідання у справі № 911/4095/15 відкладалось на 06.05.2019 року у зв`язку з неявкою відповідача.

В підготовчому судовому засіданні 06.05.2019 року позивачем подано заяву про уточнення позовних вимог, в якій позивач з врахуванням результатів проведеної у справі судової будівельно-технічної експертизи згідно з Висновком експерта № 7952/16-42/7953/16-42 від 14.03.2019 року уточнив позовні вимоги та просив визнати право спільної часткової власності у відсотковому співвідношенні: другий поверх лазні-сауни належить Фізичній особі-підприємцю Назаруку Юрію Панасовичу на праві приватної власності, перший поверх у відсотковому співвідношенні - 19% належить Ворзельській селищній раді та 81% належить Фізичній особі-підприємцю Назаруку Юрію Панасовичу.

В підготовчому судовому засіданні 06.05.2019 року у справі № 911/4095/15 оголошувалась перерва на 20.05.2019 року, про що зазначено в протоколі відповідного судового засідання і повідомлено присутніх представників сторін під розписку..

В підготовчому судовому засіданні 20.05.2019 року судом оголошувалась ухвала про перерву в підготовчому засіданні у справі № 911/4095/15 на 27.05.2019 року, про що зазначено в протоколі відповідного судового засідання і повідомлено присутніх представників сторін під розписку.

20.05.2019 року від представника відповідача надійшов відзив, яким останній проти позову заперечує та просить суд відмовити в задоволенні позовних вимог.

Позивач, належним чином повідомлений про дату, час і місце підготовчого засідання, в судове засідання 27.05.2019 року не з`явився, подав заяву, якою підтримав уточнені позовні вимоги.

Відповідач, належним чином повідомлений про дату, час і місце підготовчого засідання, в судове засідання 27.05.2019 року не з`явився, про причини неможливості прибуття до суду не повідомив, відзив на позовну заяву надав 20.05.2019 року.

Враховуючи, що судом під час підготовчого судового засідання 27.05.2019 року вирішено питання, зазначені в ч. 2 ст. 182 Господарського процесуального кодексу України та вчинено усі необхідні дії, передбачені ст. 177 Господарського процесуального кодексу України, з метою забезпечення правильного, своєчасного та безперешкодного розгляду справи по суті, суд дійшов висновку про закриття підготовчого провадження у справі та призначення справи до судового розгляду по суті на 19.06.2019 року.

В судовому засіданні 19.06.2019 року представники позивача позовні вимоги підтримали, представник відповідача проти позову заперечував.

Згідно з ч.ч. 1, 2 ст. 233 Господарського процесуального кодексу України суди ухвалюють рішення, постанови іменем України негайно після закінчення судового розгляду. Рішення та постанови приймаються, складаються і підписуються в нарадчій кімнаті складом суду, який розглянув справу.

Відповідно до ч. 1 ст. 240 Господарського процесуального кодексу України рішення суду проголошується у судовому засіданні, яким завершується розгляд справи, публічно, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Суд може проголосити лише вступну та резолютивну частини рішення.

У зв`язку з чим, в судовому засіданні 19.06.2019 року судом закінчено розгляд справи та за результатами оцінки поданих сторонами доказів, у нарадчій кімнаті, прийнято рішення.

Розглянувши матеріали справи, дослідивши надані докази та оцінивши їх в сукупності, суд

ВСТАНОВИВ:

Як вбачається з викладених у позові обставин, 10.03.2004 року між Ірпінським комунальним житлово-експлуатаційним підприємством «Ірпінь» та Фізичною особою-підприємцем Назаруком Юрієм Панасовичем (позивач) було укладено Договір оренди нерухомого майна, що належать до комунальної власності №13/2004-0 (далі - Договір).

Відповідно до п. 1.1. Договору Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування окреме індивідуально визначене нерухоме майно - нежитлове приміщення, площею 119,0 кв.м, розміщене за адресою: АДРЕСА_2 .

Відповідно до Акту приймання-передачі нежитлового приміщення, балансова вартість нежитлового приміщення становила 52052,05 грн.

Згідно з п.6.1. Договору Орендодавець дозволяє Орендареві з письмової згоди Орендодавця вносити зміни до складу орендованого майна, проводити його реконструкцію, технічне переозброєння, що зумовлює підвищення його вартості.

Рішенням виконавчого комітету Ворзельської селищної ради №96 від 09.06.2004 року «Про дозвіл на перебудову житлових будинків, добудов до них про оформлення правової документації на самовільно зайняті земельні ділянки в селищі Ворзель» позивачу надано дозвіл на виготовлення проектно-кошторисної документації на реконструкцію колишнього спального корпусу №11 санаторію «Зірка» під лазню-сауну за адресою: АДРЕСА_2 54.

Відділом містобудування та архітектури виконкому Ірпінської міської Ради від 05.03.2006 року №138 Виконавчому комітету Ворзельської селищної ради надано відповідь, якою погоджено реконструкцію позивачем колишнього спального корпусу № 11 санаторію «Зірка» за адресою вул. Великого Жовтня, 54 з надбудовою другого поверху кімнат для відпочинку зі збільшенням загальної площі по будівлі на 229,1 кв.м. Загальна площа лазні - сауни та кімнат для відпочинку після реконструкції становитиме 348 кв.м.

Рішенням виконавчого комітету Ворзельської селищної ради №39 від 09.03.2006 року «Про присвоєння юридичної адреси» присвоєно юридичну адресу приміщенню лазні-сауни: АДРЕСА_1 .

Рішенням виконавчого комітету Ворзельської селищної ради №30 від 09.03.2006 року «Про дозвіл на перебудову житлових будинків, добудов до них, про оформлення правової документації на самовільне будівництво в смт. Ворзель» надано дозвіл позивачу на проведення реконструкції колишнього спального корпусу №11 санаторію «Зірка» за адресою: АДРЕСА_5, з добудовою 2-го поверху, а також погоджено виконання реконструкції вищезгаданої будівлі з надбудовою другого поверху кімнат для відпочинку зі збільшенням загальної площі по будівлі на 229,1 кв. м. Загальна площа лазні-сауни та кімнат для відпочинку після реконструкції становитиме 348 кв.м.

На виконання вищезазначених рішень виконавчого комітету Ворзельської селищної ради позивачем, за довіреністю відповідача укладено Договір з ТОВ «Гостбудпроект» на виконання проектних робіт з розробки проекту на будівництво об`єкту нерухомості. ТОВ «Гостбудпроект» виготовлено проект реконструкції приміщення - лазні, за адресою: АДРЕСА_1 .

На підставі виготовленого проекту позивач почав капітальний ремонт та реконструкцію приміщення.

19.10.2006 року рішенням №141-7-V відповідач звернувся до Ірпінської міської ради Київської області з проханням передати у комунальну власність смт.Ворзель приміщення, яке орендує позивач, враховуючи, що в смт. Ворзель відсутня лазня для населення та приміщення знаходяться в занедбаному стані, безгосподарні.

Ірпінською міською радою Київської області у 2006 році прийнято рішенням №261 «Про передачу до комунальної власності територіальної громади в смт. Ворзель нежитлового приміщення (лазні сауни)», яким затверджено Акт приймання-передачі нежитлового приміщення (лазні-сауни), яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

У зв`язку з цим, між позивачем та відповідачем було укладено Додаткову угоду від 27.02.2007 року до Договору оренди нерухомого майна, відповідно до якої було пролонговано дію Договору оренди нежитлового приміщення за адресою АДРЕСА_1 , загальною площею вже 170,03 кв.м.

Крім того, Рішенням сорок першої п`ятого скликання Ворзельської селищної ради Київської області від 02.07.2009 року №1373-41-У затверджено перелік об`єктів, що перебувають у комунальній власності територіальної громади селища Ворзель та підлягають приватизації у 2009 році; до даного переліку увійшло приміщення лазні-сауни, що розташована по АДРЕСА_1 .

На підставі вказаного рішення виконавчого комітету Ворзельської селищної ради позивачем розпочато процедуру приватизації вказаного об`єкту, а саме: проведено незалежну оцінку ринкової вартості нерухомого майна лазні-сауни, виконано роботи щодо оформлення поточної інвентаризації та витягу з реєстру прав власності на об`єкт приватизації; проведено незалежну оцінку з визначення ринкової вартості нерухомого майна об`єкта комунальної власності лазні-сауни, що розташована по АДРЕСА_1 .

Відповідно до висновку про вартість майна - лазні-сауни, що розташована по АДРЕСА_1 , Фізичною особою підприємцем Чаплінським В .В. , ринкова вартість об`єкта становить 730000 грн., з них 673525 грн. сума капітальних вкладень; сума до сплати 56475 грн.

Рішенням відповідача №1761-56-У від 24.06.2010 року «Про затвердження звіту про незалежну оцінку ринкової вартості нерухомого майна: лазні-сауни по АДРЕСА_1 » вирішено: затвердити звіт про незалежну оцінку ринкової вартості нерухомого майна лазні-сауни та доручити виконавчому комітету відповідача підготувати документи для проведення процедури приватизації даного об`єкту. Тобто, відповідач визнав здійснені позивачем поліпшення на суму 673525 грн. та доручив виконавчому комітету підготувати документи для проведення процедури приватизації.

Однак, процедура приватизації не була завершена і Договір купівлі-продажу з відповідачем не укладено, нерухоме майно лазня-сауна знаходиться у власності відповідача.

Позивач в позові зазначає, що згідно зі ст. 392 Цивільного кодексу України власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

Відповідно до частини 4 статті 23 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» якщо в результаті поліпшення, зробленого орендарем за згодою орендодавця, створена нова річ, орендар стає її власником у частині необхідних витрат на поліпшення, якщо інше не передбачено договором оренди.

Відповідно до п. 5.2. Договору оренди нерухомого майна, укладеного між позивачем та відповідачем Орендар має право з дозволу власника (Орендодавця) вносити зміни до складу орендованого майна, проводити його капітальний ремонт та реконструкцію.

Позивач зазначає, що отримав всі необхідні для реконструкції погодження та дозволи, проводив реконструкцію за власні кошти у відповідності до наданих дозволів та погоджень, а саме: виготовив та погодив проектно-кошторисну документацію, узгодив проект реконструкції з надбудовою, що підтверджується рішеннями Ворзельської селищної ради №96 від 09.06.2004 року, №30 від 09.03.2006 року, провів роботи по реконструкції будівлі. В результаті погодженої та здійсненої позивачем реконструкції створено новий об`єкт з іншим цільовим призначенням та вартістю, яка значно перевищує вартість об`єкту до реконструкції.

Згідно з ч.4 ст.778 Цивільного кодексу України якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом.

В статті 331 Цивільного кодексу України визначено, що право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору), є власником цієї речі. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Також позивач зазначає, що як свідчить судова практика (постанова Вищого господарського суду України від 06.04.2011 року №15/176-3468), якщо в результаті поліпшень, зроблених за згодою наймодавця та здійснених орендарем за власні кошти за час оренди, спрямованих на покращення технічного стану орендованого майна, створюється нова річ, то особа що здійснила такі поліпшення стає співвласником нової речі.

З огляду на викладене, позивачем подано позов про визнання його співвласником на 9/10 спільної часткової власності на об`єкт нерухомого майна нежитлову будівлю - лазню-сауну, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 .

З метою встановлення факту та обсягу здійснених позивачем поліпшень, можливості їх відокремлення, також набуття орендованим приміщенням ознак нової речі та вкладу позивача на її створення, в ході розгляду справи призначалась судова будівельно-технічна експертиза, на вирішення якої були поставлені питання:

- Яка вартість нежитлового приміщення площею 119 кв.м за адресою АДРЕСА_2 на момент його передачі Ірпінським комунальним житлово-експлуатаційним підприємством «Ірпінь» в оренду Фізичній особі-підприємцю Назаруку Юрію Панасовичу за Договором оренди від 10.03.2004 року № 13/2004-0?

- Які поліпшення здійснені Фізичною особою-підприємцем Назаруком Юрієм Панасовичем в орендованому нежитловому приміщенні площею 119 кв.м за адресою АДРЕСА_2 за час орендних відносин за Договором оренди від 10.03.2004 року № 13/2004-0 (в ході проведеної позивачем реконструкції приміщення)?

- Яка вартість здійснених Фізичною особою-підприємцем Назаруком Юрієм Панасовичем поліпшень в орендованому нежитловому приміщенні площею 119 кв.м за адресою АДРЕСА_2 (в ході проведеної позивачем реконструкції приміщення)?

- Яка вартість нежитлового приміщення площею 119 кв.м за адресою АДРЕСА_2 на даний час після здійснених Фізичною особою-підприємцем Назаруком Юрієм Панасовичем поліпшень (в ході проведеної позивачем реконструкції приміщення)?

- В розмірі якої частки, виходячи з вартості здійснених в ході проведеної позивачем реконструкції поліпшень та різниці у вартості майна на момент передачі його в оренду та на даний час, Фізична особа-підприємець Назарук Юрій Панасович має право на майно - нежитлове приміщення площею 119 кв.м за адресою АДРЕСА_2 ?

- Чи має нежитлове приміщення площею 119 кв.м за адресою АДРЕСА_2 після здійсненої Фізичною особою-підприємцем Назаруком Юрієм Панасовичем реконструкції ознаки нової речі?

- Чи можливо відокремити здійснені Фізичною особою-підприємцем Назаруком Юрієм Панасовичем (в ході проведеної реконструкції приміщення) поліпшення?

За наслідками проведення призначеної судом будівельно-технічної експертизи 18.03.2019 року через канцелярію суду надійшов супровідний лист від Київського науково-дослідного інституту судових експертиз № 7952/16-42/7953/16-42 від 14.03.2019 року з доданими до нього матеріалами справи № 911/4095/15 та Висновком експерта № 7952/16-42/7953/16-42 від 14.03.2019 року.

Після надходження до суду Висновку експертизи, з врахуванням її результатів позивачем подано заяву про уточнення позовних вимог, в якій позивач уточнив позовні вимоги та просив визнати право спільної часткової власності у відсотковому співвідношенні: другий поверх лазні-сауни належить Фізичній особі-підприємцю Назаруку Юрію Панасовичу на праві приватної власності, перший поверх у відсотковому співвідношенні - 19% належить Ворзельській селищній раді та 81% належить Фізичній особі-підприємцю.

В ході розгляду спору відповідачем (Ворзельською селищною радою Київської області) надано пояснення по суті спору з врахуванням Висновку експертизи від 14.03.2019 року № 7952/16-42/7953/16-42 та заяви позивача про уточнення позовних вимог.

Ворзельська селищна рада заперечувала уточнені позовні вимоги, зазначила, що за Договором оренди позивачу передавалось приміщення 119,0 кв.м, розміщене за адресою: АДРЕСА_2 в платне строкове користування.

Пунктом 2.2 Договору визначено, що передача майна в оренду не тягне за собою виникнення у Орендаря права власності на це майно. П. 6.2 Договору передбачено, що орендар має право з письмового дозволу орендодавця вносити зміни до складу орендованого майна, проводити його реконструкцію, технічне переоснащення, що зумовлює підвищення його вартості.

Крім того, п. 10.4 Договору передбачено, що у разі припинення або розірвання договору поліпшення орендованого майна здійсненні орендарем за рахунок власних коштів, які можна відокремити від орендованого майна, не завдаючи йому шкоди, визначаються власністю орендаря, а невідокремлювані поліпшення - власністю орендодавця. Питання компенсації орендодавцем збільшення вартості орендованого майна в результаті невідокремлюваних поліпшень вирішуються відповідно до умов договору та чинного закододавства.

Відповідач зазначає, що рішення виконавчого комітету Ворзельської селищної ради № 96 від 09.06.2004 року про надання позивачу дозволу на виготовлення проектно-кошторисної документації на реконструкцію та рішення виконкому Ворзельської селищної ради № 30 від 09.03.2006 року про надання позивачу дозволу на проведення реконструкції не свідчать про погодження Орендодавця, оскільки на відповідні дати виконком Ворзельської селищної ради не був власником орендованого позивачем приміщення та Орендодавцем, відповідні рішення приймались виходячи із територіального розташування об`єкта.

Згодом, за зверненням Ворзельської селищної ради (19.10.2006 року рішенням № 141-7-5), 24.11.2006 року рішенням Ірпінської міської ради № 197-6-5 передано безкоштовно з комунальної власності територіальної громади м. Ірпінь до комунальної власності територіальної громади селища Ворзель нежитлову будівлю площею 170,3 кв.м, що знаходиться на балансі житлово-експлуатаційного підприємства «Ірпінь» і розташована за адресою: селище Ворзель, вул. В .Жовтня , 54 (зараз Пролетарська, АДРЕСА_1 ), згідно з додатком. В подальшому рішенням виконавчого комітету Ірпінської міської ради № 261 від 26.12.2006 року було затверджено акт прийому-передачі нежитлового приміщення (лазні-сауни) площею 170,3 кв.м, за вищезазначеною адресою.

Тобто, Ворзельська селищна рада з моменту підписання та затвердження акту прийому передачі стала власником нежитлового приміщення (лазні-сауни) площею 170,3 кв.м, в селищі Ворзель АДРЕСА_5 ).

Ворзельська селищна рада реалізуючи своє право як власника майна, 27.02.2007 року уклала з позивачем Додаткову угоду до Договору оренди нерухомого майна № 13/2004-0 на нежитлове приміщення загальною площею 170,3 кв.м., в АДРЕСА_1 .

Відповідно до п. 5.2 Додаткової угоди передбачено, що Орендар має право з дозволу власника - Орендодавця вносити зміни до складу орендованого майна, проводити його капітальний ремонт та реконструкцію.

Згідно з п. 6.2 Додаткової угоди Орендодавець зобов`язується відшкодувати Орендареві вартість зроблених останнім у ході ремонту невідокремлених поліпшень орендованого майна, за наявності дозволу Власника-орендодавця на такі поліпшення, шляхом зменшення суми за користування майном, яка щомісячно підлягає сплаті орендарем.

Ворзельська селищна рада зазначає, що нею, як власником нежитлового приміщення, 14.11.2012 року було отримано Свідоцтво про право власності не нерухоме майно НОМЕР_1 (реєстраційний номер 38185095), відповідно до якого територіальна громада селища Ворзель в особі Ворзельської селищної ради являється власником комунального майна, а саме: нежитлової будівлі загальною площею 319,7 кв.м, що знаходиться за адресою: Київська область, селище Ворзель АДРЕСА_1 .

Також, Ворзельська селищна рада вважає, що у результаті проведення ремонту основні властивості орендованих приміщень не змінилися, а тому унеможливлюється висновок про створення Орендарем нової речі.

Таким чином, відповідач вважає, що положення щодо новоствореної речі не застосовуються до правовідносин оренди державного та комунального майна, оскільки сама лише обставина збільшення вартості орендованого майна не може бути достатньою підставою для висновку про створення нової речі. Відповідач вважає, що посилання позивача на ст. 23 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» є безпідставними, оскільки ця стаття передбачає, що створена орендарем нова річ за згодою орендодавця стає власністю орендаря, якщо інше не передбачено договором оренди.

Однак в Договорі оренди (Додатковій угоді) визначено, що у разі припинення або розірвання договору, поліпшення орендованого майна, здійснені орендарем за рахунок власних коштів, які можна відокремити від орендованого майна, не завдаючи йому шкоди, є власністю Орендаря, а невід`ємне поліпшення власністю Орендодавця. Вартість невід`ємних поліпшень орендованого майна, здійснених Орендарем за згодою орендодавця підлягає компенсації.

У зв`язку з чим, відповідач вважає, що за умовами Договору передбачено лише компенсацію вартості невід`ємних поліпшень орендованого майна комунальної власності, здійснених позивачем.

Також, відповідач заперечував факт створення нової речі внаслідок проведеної позивачем реконструкції та зазначив, що позивач, як Орендар, зобов`язаний був здійснювати поточний ремонт майна за свій рахунок, якщо інше не встановлено Договором.

Крім того, відповідач зауважив, що на вирішення призначеної у справі судової будівельно-технічної експертизи ставилось питання щодо вартості та обсягу проведених поліпшень нежитлового приміщень виходячи із площі 119 кв.м. (власником майна на той час була Ірпінська міська рада), в той час, як Ворзельській селищній раді (відповідачу) у власність передавалось нежитлове приміщення, і щодо якого існували відносини оренди з позивачем, площею 170,3 кв.м. Тобто експертом не досліджувався предмет оренди з відповідачем площею 170,3 кв.м., а висновки зроблені виходячи із площі 119 кв.м.

З врахуванням викладених у позові обставин та заперечень відповідача, судом досліджено та встановлено, що 10.03.2004 року між Ірпінським комунальним житлово-експлуатаційним підприємством «Ірпінь» та Фізичною особою-підприємцем Назаруком Юрієм Панасовичем було укладено Договір оренди нерухомого майна, що належать до комунальної власності №13/2004-0.

Відповідно до п.1.1. Договору Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування окреме індивідуально визначене нерухоме майно-нежитлове приміщення, площею 119, 0 кв. м, розміщене за адресою: АДРЕСА_2 .

Відповідно до Акту приймання-передачі нежитлового приміщення (лазні-сауни) балансова вартість нежитлового приміщення становила 52052,05 грн.

Умовами п. 6.1. наведеного Договор було передбачено, що Орендодавець дозволяє Орендареві з письмової згоди Орендодавця вносити зміни до складу орендованого майна, проводити його реконструкцію, технічне переозброєння, що зумовлює підвищення його вартості.

Рішенням виконавчого комітету Ворзельської селищної ради №96 від 09.06.2004 року «Про дозвіл на перебудову житлових будинків, добудов до них про оформлення правової документації на самовільно зайняті земельні ділянки в селищі Ворзель» позивачу надано дозвіл на виготовлення проектно-кошторисної документації на реконструкцію колишнього спального корпусу №11 санаторію «Зірка» під лазню-сауну за адресою: АДРЕСА_2 54.

Відділом містобудування та архітектури виконкому Ірпінської міської Ради від 05.03.2006 року №138 Виконавчому комітету Ворзельської селищної ради надано відповідь, якою погоджено реконструкцію позивачем колишнього спального корпусу № 11 санаторію «Зірка» за адресою вул . Великого Жовтня, 54 з надбудовою другого поверху кімнат для відпочинку зі збільшенням загальної площі по будівлі на 229,1 кв.м. Загальна площа лазні-сауни та кімнат для відпочинку після реконструкції становитиме 348 кв.м.

Рішенням виконавчого комітету Ворзельської селищної ради №39 від 09.03.2006 року «Про присвоєння юридичної адреси» присвоєно юридичну адресу приміщенню лазні-сауни: АДРЕСА_1 .

Відповідачем у відповідь на дозвіл Відділу містобудування та архітектури виконкому Ірпінської міської Ради №138 було прийнято рішення від 09.03.2006 року №30 «Про дозвіл на перебудову житлових будинків, добудов до них, про оформлення правової документації на самовільне будівництво в смт. Ворзель, а саме: дозволено позивачу провести реконструкцію колишнього спального корпусу № АДРЕСА_1 санаторію «Зірка» за адресою вул. Пролетарська 11-а, з надбудовою другого поверху, а також погодити виконання реконструкції вищезгаданої будівлі з надбудовою другого поверху кімнат для відпочинку зі збільшенням загальної площі по будівлі на 229,1 кв.м. Загальна площа лазні-сауни та кімнат для відпочинку після реконструкції становитиме 348 кв.м.

Таким чином, відповідним рішенням органу місцевого самоврядування фактично погоджено розміщення відповідного об`єкту місцевої інфраструктури на території, яка відноситься до його компетенції.

Крім того, з матеріалів справи вбачається, що 19.10.2006 року рішенням №141-7-V відповідач звернувся до Ірпінської міської ради Київської області з проханням передати у комунальну власність смт. Ворзель приміщення, яке орендує позивач, враховуючи, що в смт. Ворзель відсутня лазня для населення та приміщення знаходяться в занедбаному стані, безгосподарні. При цьому на момент відповідного звернення, позивачем вже проводився ремонт і реконструкція і відповідач був достеменно з цим обізнаний.

Після прийняття Ірпінською міською радою Київської області у 2006 році рішення про передачу нежитлової будівлі, розташованої в смт. Ворзель АДРЕСА_1 до комунальної власності територіальної громади селища Ворзель, між позивачем та відповідачем, як новим Орендодавцем, було укладено Додаткову угоду від 27.02.2007 року до Договору оренди нерухомого майна, відповідно до якої було пролонговано дію Договору оренди нежитлового приміщення за адресою АДРЕСА_1 , загальною площею вже 170,03 кв.м., оскільки позивачем до цього часу було частково проведено реконструкцію приміщення під лазню-сауну, що призвело до збільшення площі.

Таким чином, у відповідній Додатковій угоді сторони та попередній власник комунального майна - Ірпінська міська рада засвідчили поточний стан будівлі, яка перебувала в орендні позивача з 2004 року і відповідач був обізнаний з реконструкцією, яку проводив позивач на підставі погодженого в установленому порядку проекту.

При цьому, суд критично ставиться до змісту п. 6.1. укладеного 10.03.2004 року між позивачем та Ірпінським комунальним житлово-експлуатаційним підприємством «Ірпінь» Договору оренди нерухомого майна, що належать до комунальної власності №13/2004-0, оскільки на відповідний момент власником приміщення була Ірпінська міська рада, тому вирішення питання про надання дозволу на здійснення невідокремлюваних поліпшень не могло належати до компетенції Орендодавця.

Ірпінська міська рада також була обізнана зі здійсненими позивачем поліпшеннями з 119 кв.м до 170 кв.м і фактично визнала їх, передавши відповідачу приміщення з новими характеристиками, відповідні питання, щодо яких відсутній спір, не впливають на результат розгляду справи.

Як вбачається з наявних у справі доказів, в тому числі переписки сторін, відповідно до Договору оренди нерухомого майна № 13/2004 від 10.03.2004 року та Додаткової угоди від 27.02.2007 року відповідач передав позивачу у платне користування нежиле приміщення за адресою селище Ворзель вул . Пролетарська АДРЕСА_1 для надання послуг населенню, яке являло собою занедбаний корпус санаторію «Зірка». Передане нежиле приміщення перебувало у жахливому стані, було частково зруйнованим, засміченим, територія знаходилась у захаращеному вигляді, що унеможливлювало його використання для надання послуг населенню, а саме лазні-сауни і потребувало реконструкції, ремонту та облаштування.

Таким чином, сторони в момент укладення Договору оренди були обізнані, що в оренду фактично передавалось нежиле приміщення, яке перебувало у занедбаному стані і було непридатне для проведення діяльності у формі лазні-сауни.

Щодо заперечень відповідача проти висновку експертизи з тих підстав, що ним прийнято у власність будівлю площею 130 кв.м, а експертизою досліджено стан та вартість будівлі на момент її здачі в оренду площею 119 кв.м, суд зазначає, що на момент передачі відповідачу будівлі у власність територіальної громади смт. Ворзель, будівля вже перебувала в користуванні позивача, яким здійснено часткову реконструкцію. При цьому, як факт здійснення часткової реконструкції, так і факт продовження договору оренди з відповідачем, як новим власником, засвідчено Ворзельською селищною радою.

Посилання відповідача на те, що під час прийняття рішень виконакому Ворзельська селищна рада не була власником приміщення, свідчить про неправомірність дій останньої, яка фактично розпорядилась не належним їй майном.

Статтею 241 Цивільного кодексу України визначено, що правочин, вчинений представником з перевищенням повноважень, створює, змінює, припиняє цивільні права та обов`язки особи, яку він представляє, лише у разі наступного схвалення правочину цією особою. Правочин вважається схваленим зокрема у разі, якщо особа, яку він представляє, вчинила дії, що свідчать про прийняття його до виконання.

Наступне схвалення правочину особою, яку представляють, створює, змінює і припиняє цивільні права та обов`язки з моменту вчинення цього правочину.

Рішенням сорок першої сесії п`ятого скликання Ворзельської селищної ради Київської області від 24.05.2007 року №1373-41-У затверджено перелік об`єктів, що перебувають у комунальній власності територіальної громади селища Ворзель та підлягають приватизації у 2009 році; до даного переліку увійшло приміщення лазні - сауни, що розташована по АДРЕСА_1 .

Законом України «Про оцінку майна, майнових прав та оціночну діяльність» у разі приватизації майна, що є у комунальній власності, передбачено обов`язкове здійснення оцінки майна, яка полягає у визначенні вартості майна за процедурою, передбаченою нормативно-правовим актами, визначеним статтею 9 цього Закону. Прийняття, погодження та затвердження оцінки майна здійснюється на підставі результатів рецензування звіту про оцінку майна державними органами приватизації, органами, уповноваженими управляти державним майном, чи виконавчими органами відповідних органів місцевого самоврядування (постанова Кабінету Міністрів України № 1891 від 10.12.2003 року).

На виконання вказаного рішення сорок першої сесії п`ятого скликання Ворзельської селищної ради Київської області від 24.05.2007 року №1373-41-У затверджено перелік об`єктів, що перебувають у комунальній власності територіальної громади селища Ворзель та підлягають приватизації у 2009 році, виконавчим комітетом Ворзельської селищної ради та позивачем розпочато процедуру приватизації вказаного об`єкту, а саме: за рахунок позивача проведено незалежну оцінку ринкової вартості нерухомого майна лазні-сауни, за рахунок позивача виконано роботи щодо оформлення поточної інвентаризації та витягу з реєстру, прав власності на об`єкт приватизації, що розташована по АДРЕСА_1 .

Відповідно до висновку про вартість майна - лазні-сауни, що розташована по АДРЕСА_1 , Фізичною особою підприємцем Чаплінським В.В. , ринкова вартість об`єкта - становить 730 000 грн., з яких 673 525 грн. складає капітальних вкладень.

Рішенням відповідача №1761-56-У від 24.06.2010 року Про затвердження звіту про незалежну оцінку ринкової вартості нерухомого майна: лазні-сауни по АДРЕСА_1 вирішено: затвердити звіт про незалежну оцінку ринкової вартості нерухомого майна лазні-сауни та доручити виконавчому комітету підготувати документи для проведення процедури приватизації даного об`єкту.

Таким чином, відповідач визнав здійснені позивачем поліпшення на суму 673525 грн. та почав процедуру приватизації об`єкту, який перебував в оренді позивача.

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про приватизацію державного майна» приватизація державного майна (далі - приватизація) - це відчуження майна, що перебуває у державній власності на користь фізичних та юридичних осіб, які можуть бути покупцями відповідно до цього Закону, з метою підвищення соціально-економічної ефективності виробництва та залучення коштів на структурну перебудову економіки України.

Згідно зі ст.2 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» до об`єктів малої приватизації належать цілісні майнові комплекси невеликих державних підприємств, віднесених Державною програмою приватизації до групи А.

Відповідно до Державної програми приватизації станом на 2005 рік до групи А відносяться готелі, об`єкти санаторно-курортних закладів та будинки відпочинку, які перебувають на самостійних балансах та окреме індивідуально визначене майно.

Стаття 3 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» передбачає три способи малої приватизації - викуп, продаж на аукціоні, за конкурсом.

Відповідно до рішення Конституційного суду від 13 грудня 2000 року № 14-рп положення частин першої, третьої статті 7 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» щодо ініціативи покупців про включення відповідного майна до переліку об`єктів, що підлягають приватизації, треба розуміти як право покупця пропонувати проведення приватизації конкретного об`єкта малої приватизації у вказаний ним спосіб, зокрема, шляхом викупу.

Згідно п. 4 ст. 7 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» покупці подають до відповідного органу приватизації заяву про включення підприємства до переліків об`єктів, що підлягають приватизації. Заява повинна містити: назву об`єкта малої приватизації, його місцезнаходження; запропоновані умови купівлі та експлуатації об`єкта. Разом із заявою покупці - фізичні особи подають: відомості про особу, домашню адресу, громадянство; номери рахунків у банківських установах, з яких здійснюватимуться розрахунки за придбаний об`єкт приватизації, документ про внесення плати за подання заяви.

Відповідно до п. 5 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» орган приватизації розглядає подану заяву і в разі відсутності підстав для відмови у приватизації включає підприємство до переліків об`єктів, що підлягають приватизації. Результати розгляду не пізніш як через місяць з дня подання заяви доводяться до заявника у письмовій формі.

Відмова у приватизації можлива тільки у випадках, коли: особа, яка подала заяву, не може бути визнана покупцем підприємства згідно з цим Законом; є законодавчо встановлене обмеження на приватизацію цього підприємства; не затверджено переліків об`єктів, що підлягають приватизації.

Тобто, Законом України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» встановлено вичерпний перелік підстав відмови включення підприємства до об`єктів приватизації.

Згідно п. 6 ст. 7 Законом України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» з моменту прийняття рішення про включення об`єкта до одного з переліків, зазначених у частині першій цієї статті, щодо нього припиняється чинність частин третьої, п`ятої, шостої статті 10, частин першої, третьої статті 12, цього Закону, частини другої статті 24, частини третьої статті 25 Закону України «Про підприємства в Україні» у частині купівлі, продажу, передачі, обміну, здачі в оренду, надання безоплатно, списання майна.

За частиною 1 статті 7 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» Фонд державного майна України, Верховна рада Автономної Республіки Крим, місцеві Ради затверджують за поданням органів приватизації переліки об`єктів, які перебувають відповідно у державній власності, власності Автономної Республіки Крим та комунальній власності та підлягають: продажу на аукціоні, за конкурсом; викупу.

Включення об`єктів приватизації до цих переліків здійснюється за ініціативою відповідних органів приватизації чи покупців. Покупці подають до відповідного органу приватизації заяву про включення підприємства до одного з вказаних вище переліків. Визначення певного об`єкта в якості такого, що підлягає приватизації, та включення його до відповідного переліку є формою підтвердження волевиявлення держави, як суб`єкта права власності, на відчуження цього об`єкта, та відчуження його у обумовлений спосіб, що здійснюється органом приватизації відповідно до наданих йому повноважень.

Здійснення відчуження майна в процесі приватизації опосередковується договором, до процедури укладення та змісту якого застосовуються положення цивільного законодавства, з урахуванням особливостей, визначених законодавством про приватизацію.

Однак, як зазначає позивач, не дивлячись на включення спірного об`єкту до приватизації, відповідач ухилявся від завершення приватизації та укладення з позивачем договору купівлі-продажу об`єкту.

Згідно з ч. 1 ст. 345 Цивільного кодексу України фізична або юридична особа може набути право власності у разі приватизації державного майна та майна, що є в комунальній власності.

Також, ч. 2 ст. 777 Цивільного кодексу України визначено, що наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Наведені норми законодавства вказують на право позивача, за ініціативою якого об`єкт було включено до плану приватизації, і який також, як належний орендар, має переважне право на придбання відповідного об`єкту, на набуття майна у власність внаслідок приватизації.

За результатами проведеної у справі судової будівельно-технічної експертизи встановлено, що внаслідок проведених позивачем робіт виникла нова річ, яка по всім характеристикам відрізняється від тієї речі, яку було взято в оренду на початку строку дії Договору оренди.

Позивач, для реконструкції та поліпшень отримав всі необхідні погодження та дозволи, проводив ремонт і реконструкцію за власні кошти у відповідності до наданих дозволів та погоджень, виготовив та погодив проектно-кошторисну документацію, узгодив проект реконструкції з надбудовою.

Умови Договору оренди (Додаткової угоди) не містять заборони на набуття позивачем, як Орендарем, права власності на частку, яка відповідає здійсненим ним поліпшенням.

Стаття 778 Цивільного кодексу України визначає, що наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця.

При цьому, з огляду на зміст ч.ч. 3, 4 відповідної ст. 778 Цивільного кодексу України, якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом.

Таким чином, відшкодування вартості необхідних витрат або зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю передбачено для випадку здійснення орендарем звичайних невідокремлюваних поліпшень речі за згодою наймодавця.

В разі, якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ (як встановлено в холді розгляду спору), наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом.

Щодо змісту ч. 4 ст. 23 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та п. 5.2 Додаткової угоди, суд зазначає наступне.

Відповідно до ч.4 ст. 23 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» якщо в результаті поліпшення, зробленого орендарем за згодою орендодавця, створена нова річ, орендар стає її власником у частині необхідних витрат на поліпшення, якщо інше не передбачено договором оренди.

Як вбачається зі змісту укладеного в 2004 році Договору оренди, на підставі якого позивачем розпочато реконструкцію та отримувались погодження, відповідний Договір не містив безумовних застережень щодо порядку відшкодування невід`ємних поліпшень.

Зокрема, п. 10.4 Договору передбачалось, що питання компенсації орендодавцем збільшення вартості орендованого майна в результаті невідокремлюваних поліпшень вирішуються відповідно до умов договору та чинного закододавства.

Оскільки відповідач фактично набув статусу правонаступника внаслідок зміни Орендодавця та власника вже переданого позивачу в оренду майна, реконструкція якого на відповідний момент вже тривала, умови Договору оренди були обов`язковими для відповідача і умова п. 5.2 Додаткової угоди не передбачала отримання додаткового погодження відповідача під час переходу права власності на орендований об`єкт щодо вже погодженої та розпочатої позивачем реконструкції.

Згідно з п. 2 ст. 357 Цивільного кодексу України якщо розмір часток у праві спільної часткової власності не встановлений за домовленістю співвласників або законом, він визначається з урахуванням вкладу кожного з співвласників у придбання (виготовлення, спорудження) майна.

Матеріали справи містять докази, які вказують на погодження попереднім власником майна - Ірпінською міською радою реконструкції. А саме, відповідно до рішення Виконавчого комітету Ворзельскої селищної ради від 09.06.2004 року №96 було розглянуто заяву громадянина, матеріали обстеження, подані встановлено відділом містобудування та архітектури Ірпінського міськвиконкому та керуючись Законом України «Про місцеве самоврядування в Україні» та вирішено враховуючи технічну рекомендацію відділу містобудування та архітектури м. Ірпінь № 495 від 08.06.2004 року, погодження Ірпінського КЖЕП «Ірпінь» дозволити приватному підприємцю Назаруку Юрію Панасовичу , що мешкає в АДРЕСА_8 виготовити проектно-кошторисну документацію на реконструкцію колишнього спального корпусу № 11 санаторію «Зірка» під лазню-сауну за адресою: АДРЕСА_5 ). Проектну документацію виготовити та погодити в установленому порядку.

Таким чином, на момент прийняття відповідного рішення виконавчого комітету Ворзельскої селищної ради від 09.06.2004 року №96 існували та були враховані матеріали обстеження, подані відділом містобудування та архітектури Ірпінського міськвиконкому, технічна рекомендація відділу містобудування та архітектури м. Ірпінь № 495 від 08.06.2004 року та погодження Ірпінського КЖЕП «Ірпінь» щодо здійснення Приватним підприємцем Назаруком Юрієм Панасовичем реконструкції колишнього спального корпусу № 11 санаторію «Зірка» під лазню-сауну за адресою: АДРЕСА_5 ).

У зв`язку з чим, відсутні підстави стверджувати про відсутність погодження Орендодавця, яким на відповідний момент було Ірпінське КЖЕП «Ірпінь», та технічної рекомендації відділу містобудування та архітектури м. Ірпінь.

Також, як вбачається з наявного в матеріалах справи листа відділу містобудування та архітектури виконавчого комітету Ірпінської міської ради № 138 від 05.03.2006 року, за наслідками розгляду заяви Назарука Ю.П. надано погодження реконструкції.

В подальшому, рішенням Виконавчого комітету Ворзельскої селищної ради від 09.03.2006 року №30 було надано дозвіл Назарука Ю.П. провести реконструкцію колишнього спального корпусу № 11 санаторію «Зірка» під лазню-сауну за адресою: АДРЕСА_1 з надбудовою 2-го поверху зі збільшенням загальної площі будівлі на 229,1 кв.м, після чого загальна площа об`єкту передбачалась 348,0 кв.м.

Позивачем додано до матеріалів справи докази того, що реконструкція орендованого приміщення спального корпусу, внаслідок якої були здійснені значні невідокремлювані поліпшення, що призвело до створення нової речі - лазні-сауни, проводилась саме позивачем і за його рахунок.

У висновку експертизи встановлено, що внаслідок проведення реконструкції будівлі усунені ознаки морального та фізичного зносу, змінено техніко-економічні показники приміщення (площа, об`єм), тобто проведена реконструкція з заміною цільового призначення та створено об`єкт сфери обслуговування, а саме лазні-сауни.

Проведені будівельні роботи з реконструкції (виконані невід`ємні поліпшення), надали орендованому майну якісно нових (по відношенню до речі на базі якої вони виконані) властивостей (характеристик), а їх відокремлення призведе до зменшення ринкової вартості об`єкта втрати його функціональних, експлуатаційних показників та властивостей, а також в цілому функціонування об`єкту за призначенням.

Ринкова вартість нежитлового приміщення площею 119 кв.м за аресою: АДРЕСА_1 , на момент його передачі Ірпінським комунальним житлово-експлуатаційним підприємством «Ірпінь» в оренду Фізичній особі-підприємцю Назаруку Юрію Панасовичу за Договором оренди від 10.03.2004 року № 13/2004-0, становила 40222 грн. без урахування ПДВ та 48266 грн. з урахуванням ПДВ.

Вартість невід`ємних поліпшень в ринковій вартості, здійснених Фізичною особою-підприємцем Назаруком Юрієм Панасовичем в орендованому нежитловому приміщенні (в ході проведеної позивачем реконструкції приміщення) становить 5 615 530 грн. Перелік поліпшень здійснених Фізичною особою-підприємцем Назаруком Юрієм Опанасовичем в орендованому нежитловому приміщенні за час орендних відносин за Договором оренди від 10.03.2004 року в ході проведеної позивачем реконструкції приміщення, які можливо було встановити за результатами обстеження наведено в дослідницькій частині висновку та зображено на фото №1-24.

Ринкова вартість нежитлового приміщення площею 319,7 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 , станом на час проведення дослідження, становить 6 949 639 грн. без ПДВ та 8 339 567 грн. з ПДВ.

Розмір частки, виходячи з вартості здійснених в ході проведеної позивачем реконструкції поліпшень (різниця в ринковій вартості, як об`єкту який перебував в незадовільному технічному стані та об`єкту з технічними показниками подібними до об`єкту дослідження в доброму технічному стані) Фізичної особи-підприємця Назарука Юрія Панасовича в нежитлових приміщеннях за адресою: АДРЕСА_1 - а , становить - 81 %.

Внаслідок проведення реконструкції нежитлових приміщень за адресою: АДРЕСА_1 , після здійсненої Фізичною особою-підприємцем Назаруком Юрієм Панасовичем, за результатами зміни техніко-економічних показників приміщення (площі, об`єму) створено об`єкт з новим цільовим та функціональним призначенням, а саме об`єкт сфери обслуговування лазні-сауни.

Відокремити здійснені Фізичною особою-підприємцем Назаруком Юрієм Панасовичем (в ході проведення реконструкції приміщення) поліпшення, не можливо, у зв`язку з тим, що відокремлення здійснених поліпшень призведе до втрати функціональних, експлуатаційних показників та властивостей об`єкта, а також функціонування об`єкта за призначенням.

Також, в ході проведення призначеної у справі судової будівельно-технічної експертизи встановлено, що спірне приміщення являло собою приміщення лікувального корпусу санаторію, яке у зв`язку з економічною ситуацією в країні тривалий термін не використовувалось. В зв`язку з цим внутрішні оздоблювальні роботи, підлоги, двері та вікна прийшли в непридатний стан та потребували повного відновлення. Стан несучих елементів конструкції відповідає віку будівлі, видимих дефектів не виявлено. В будівлі були відсутні електропостачання, водопровід, каналізація, опалення. В цілому будівля перебувала в незадовільному стані і потребувала капітального ремонту. Прилегла до будівлі територія знаходилась в невпорядженому стані та засмічена.

В ході експертизи також досліджено та встановлено обсяг та перелік робіт з реконструкції, а саме, передбачалось: демонтаж основної підлоги; очищення цегли; винос сміття; демонтаж перегородок; демонтаж стелі; демонтаж балок перекриття; демонтажні роботи конструкцій та покриття даху; демонтаж віконних блоків; демонтаж зовнішнього та внутрішнього оздоблення стін (плиткі штукатурки); роботи по влаштуванню та підсиленню конструкцій; влаштування фундаменту під перегородки та внутрішня стіни; роботи з заміни та влаштування перекриттів, балок залізобетонного поясу; роботи по влаштуванню відмостки навколо будівлі; роботи по влаштуванню підлог; роботи по лаштуванню конструкцій даху, перекриття, та покрівлі. Вартість робіт з реконструкції будівлі, внесених до локального кошторису становить 1 501 061 грн.

На час обстеження, будівля за адресою: АДРЕСА_1 , перебуває у доброму технічному стані та експлуатується за проектним призначенням в якості лазні-сауни.

За результати натурного обстеження було встановлено, що роботи, внесені до кошторисної та проектної документації з реконструкції та ремонту будівлі за технічними характеристиками та ознаками відповідають фактично виконаним.

З результатами дослідження представлених матеріалів та результатів натурного обстеження об`єкту було встановлено, що в період оренди нежитлових приміщень за адресою: АДРЕСА_1 , з 2004 року станом на час дослідження, були здійснені роботи з реконструкції приміщень, зокрема виконані наступні роботи: роботи з перепланування орендованих приміщень; роботи з реконструкції конструктивних елементів будівлі; роботи з оздоблення внутрішнього простору приміщень та фасадів будівлі; роботи зі заміни інженерних комунікацій, систем опалення, водопостачання, водовідведення тощо; влаштування приміщень сауни з басейном; влаштування кімнат відпочинку; роботи з благоустрою прилеглої території.

Таким чином, наявні підстави стверджувати про здійснення позивачем повного відновлення будівлі, яка на момент отримання її в користування перебувала в непридатному стані і відповідні обставини також враховувались сторонами під час надання позивачу будівлі в оренду за Договором саме з метою її відновлення, оскільки сторони усвідомлювали, що у первісному стані будівля не була придатна для використання за наведеним в Договорі оренди призначенням. Зокрема, як вбачається з визначеної Договором мети оренди, майно передавалось позивачу в оренду з метою надання послуг населенню. Однак, виходячи зі стану будівлі, в якій були відсутні комунікації, наведене додатково свідчить про намір сторін здійснити відновлення та реконструкцію будівлі.

Виходячи з погодженого та фактично виконаного обсягу робіт з реконструкції, позивачем здійснено повне відновлення існуючої будівлі та добудову другого поверху, створено нові комунікації та перепланування, що призвело (за погодженням з власником та Орендодавцем) до повної зміни функціонального призначення будівлі зі спального корпусу санаторію в будівлю лазні-сауни.

Таким чином, за наслідками проведення призначеної у справі судової будівельно-технічної експертизи встановлено факт здійснення позивачем невід`ємних поліпшень орендованого майна, внаслідок яких створено об`єкт з новим цільовим та функціональним призначенням, а саме об`єкт сфери обслуговування лазні-сауни, в якому загальна частка позивача визначена виходячи з різниці первісної та фактичної вартості об`єкта і складає в цілому 81%. При цьому, експертизою обраховано загальний відсток частки позивача по відношенню до новоствореного майна - нежитлової двоповерхової будівлі лазні-сауни.

Як визначено ст. 73 Господарського процесуального кодексу України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Відповідно до ст. 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

За наслідками розгляду спору суд дійшов висновку, що позовні вимоги позивачем доведені та обґрунтовані, відповідачем не спростовані, тому підлягають задоволенню в повному обсязі в формулюванні згідно з Висновком експертизи № 7952/16-42/7953/16-42 від 14.03.2019 року.

У відповідності до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України відшкодування судових витрат покладається на відповідача. Також, за результатами вирішення спору з відповідача підлягає сплаті до державного бюджету України сума судового збору з правильно визначеної (в ході проведення експертизи) ціни позову.

Керуючись ст.ст. 73, 74, 129, 233, 236-241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд

ВИРІШИВ:

1. Позовні вимоги Фізичної особи-підприємця Назарчука Юрія Панасовича до Ворзельської селищної ради про визнання права власності задовольнити повністю.

2. Визнати за Фізичною особою-підприємцем Назаруком Юрієм Панасовичем ( АДРЕСА_10 , ідентифікаційний код НОМЕР_2 ) право власності на частку в майні: нежитлове приміщення будівлі лазні-сауни площею 319,7 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 в розмірі 81%.

3. Стягнути з Ворзельської селищної ради (08296, Київська обл., м. Ірпінь, смт. Ворзель, вул. Курортна, буд. 72, ідентифікаційний код 04360592) на користь Фізичної особи-підприємця Назарука Юрія Панасовича ( АДРЕСА_10 , ідентифікаційний код НОМЕР_2 ) 17 716 (сімнадцять тисяч сімсот шістнадцять) грн. 00 коп. витрат, пов`язаних з проведенням експертизи та 14 600 (чотирнадцять тисяч шістсот) грн. 00 коп. судового збору.

4. Стягнути з Ворзельської селищної ради (08296, Київська обл., м. Ірпінь, смт. Ворзель, вул. Курортна, буд. 72, ідентифікаційний код 04360592) в дохід державного бюджету України 69 632 (шістдесят дев`ять тисяч шістсот тридцять два) грн. 95 коп. судового збору.

5. Накази видати після набрання судовим рішенням законної сили.

Рішення набирає законної сили в порядку, встановленому ст. 241 Господарського процесуального кодексу України та може бути оскаржено в апеляційному порядку протягом 20 днів з дня складення повного судового рішення, шляхом подання апеляційної скарги відповідно до ст. ст. 256, 257 Господарського процесуального кодексу України з врахуванням п. 17.5 розділу ХІ Господарського процесуального кодексу України.

Повне рішення складено: 22.07.2019 р.

Суддя Т.П. Карпечкін