ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
79010, м.Львів, вул.Личаківська,81
_________________________________________________________________________________________________________
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
"27" березня 2019 р. Справа №921/753/16-г/11
м. Львів
Західний апеляційний господарський суд у складі:
головуючого судді - Плотніцького Б.Д.
суддів Желіка М.Б.
ОСОБА _1
за участі секретаря судового засідання: Михайлишин С.В.
та представників учасників судового процесу
від позивача (апелянта):ОСОБА_2;
від відповідача: ОСОБА_3, ОСОБА_4;
від третіх осіб: не з’явились,
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Вільхова 17" від 19.12.2018 (вх. ЗАГС №01-05/1671/18 від 26.12.18 ) та б/н від 08.01.2019 (вх. ЗАГС №01-05/143/19 від 10.01.19 ),
на рішення Господарського суду Тернопільської області від 27.11.2018, суддя Бурда Н.М. (повний текст складено та підписано 10.12.2018),
та на додаткове рішення Господарського суду Тернопільської області від 20.12.2018, суддя Бурда Н.М. (повний текст складено та підписано 20.12.2018),
у справі № 921/753/16-г/11
за позовом: Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Вільхова 17", м.Тернопіль,
до відповідача:Товариства з обмеженою відповідальністю "МЖК ІрЛАГА", м.Тернопіль,
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача-1: ОСОБА_5 з обмеженою відповідальністю "Тернопільбуд", м.Тернопіль
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача-2:Тернопільська міська рада, вул. Листопадова, 5, м. Тернопіль
про зобов'язання вчинити дії, ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог і рішення суду першої інстанції
У грудні 2016 року Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Вільхова 17" звернулось в Господарський суд Тернопільської області з позовом про зобов’язання ОСОБА_5 з обмеженою відповідальністю "МЖК ІрЛАГА" передати в управління ОСББ "Вільхова 17" багатоквартирний будинок, що розташований за адресою: м. Тернопіль, вул. Вільхова, 17 та документацію на нього.
Рішенням Господарського суду Тернопільської області від 23.03.2017, залишеним без змін постановою Львівського апеляційного господарського суду від 18.07.2017, позов задоволено. Зобов'язано ТОВ "МЖК ІрЛАГА" передати в управління ОСББ "Вільхова 17" багатоквартирний будинок, що розташований за адресою: м.Тернопіль, вул.Вільхова, 17.
Зобов'язано ТОВ "МЖК ІрЛАГА" передати ОСББ "Вільхова 17" документацію на багатоквартирний будинок, що розташований за адресою: м. Тернопіль, вул. Вільхова, 17, а саме: план земельної ділянки, бухгалтерську та статистичну документацію, один примірник технічної документації на будинок, до якої включається: технічний паспорт на квартирний (багатоповерховий) житловий будинок, проектно-кошторисна документація зі схемами влаштування внутрішньобудинкових мереж водопостачання, каналізації, центрального опалення, тепло-, газо-, електропостачання тощо, акти державної комісії про приймання жилого будинку в експлуатацію, паспорти котельного господарства, котлові книги у разі наявності вбудованих та прибудинкових котелень, паспорти ліфтового господарства, акти приймання-передачі жилого будинку у разі зміни його власника чи балансоутримувача, кошториси, описи робіт на поточний і капітальний ремонт, акти технічних оглядів, журнали заявок жителів, протоколи вимірювань опору електромереж (за наявності), протоколи вимірювань вентиляції, інформації щодо обліку мешканців об'єкта, а також власників, співвласників окремих приміщень об'єкта, які в ньому не мешкають, правовідносин попереднього балансоутримувача чи особи, що здійснювала управління будинком, з юридичними або фізичними особами у сфері надання та оплати житлово-комунальних послуг, найму, оренди та користування приміщеннями об'єкта, планових заходів за попередній та на поточний роки, необхідних для утримання об'єкта відповідно до нормативів, норм стандартів, порядків і правил та для збереження належного технічного стану будівельних елементів, конструкцій та мереж об'єкта.
Постановою Верховного Суду від 31.05.2018 постанову Львівського апеляційного господарського суду від 18.07.2017 та рішення Господарського суду Тернопільської області від 23.03.2017 у справі № 921/753/16-г/11 скасовано, справу передано на новий розгляд до Господарського суду Тернопільської області.
За результатами нового розгляду справи, рішенням Господарського суду Тернопільської області від 27.11.2018 у задоволенні позовних вимог ОСББ "Вільхова 17" відмовлено. Додатковим рішенням Господарського суду Тернопільської області від 20.12.2018 з ОСББ "Вільхова 17" на користь ТОВ "МЖК ІрЛАГА" стягнуто 6 977, 06грн судових витрат.
Рішення суду мотивоване тим, зокрема, що наявні у матеріалах справи докази не є беззаперечними, оскільки із їх змісту неможливо встановити на яких саме умовах багатоквартирний будинок, що розташований за адресою: м. Тернопіль, вул. Вільхова, 17, передано ТОВ "МЖК ІрЛАГА" (на баланс чи утримання). Крім того, ні у рішенні №640 від 15.03.2006, ні в Акті прийому - передачі не обумовлено ролі Тернопільської міської ради як особи, що позиціонувала себе як власник цього об'єкта нерухомості, а також не зазначено, які саме документи передані відповідачу. ОСОБА_5 з обмеженою відповідальністю "Тернопільбуд"№ 01/676 від 24.09.2018 не є допустимим доказом приймання-передачі спірних документів, оскільки сам факт передачі ним не зафіксовано, він лише містить посилання на документи, що, ймовірно, могли б зафіксувати факт приймання-передачі цих документів.
Короткий зміст вимог апеляційної скарги
Не погоджуючись з даним рішенням суду першої інстанції, ОСББ "Вільхова 17" звернулось до Західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення Господарського суду Тернопільської області від 27.11.2018 та додаткове рішення Господарського суду Тернопільської області від 20.12.2018 у даній справі скасувати та прийняти нове судове рішення, яким позовні вимоги задовольнити в повному обсязі.
В обґрунтування вимог апеляційної скарги апелянт посилається на те, зокрема, що оскаржуване рішення прийняте судом при неповному з’ясуванні обставин, що мають значення для справи, та з порушенням норм матеріального та процесуального права. Зокрема, скаржник зазначає, що в силу вимог Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» з моменту державної реєстрації об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, та в разі відсутності рішення зборів об'єднання про передачу функцій з управління будинком іншій особі, такі функції переходять до об'єднання. Таким чином, після прийняття співвласниками будинку рішення про форму управління будинком, між колишнім балансоутримувачем та співвласниками в особі їх об’єднання має бути здійснено приймання-передачу об’єкта в управління з підписанням відповідного акта та передачею документації на будинок. Ухиляння відповідача від передачі будинку та технічної документації на нього в управління ОСББ "Вільхова 17" слугувало підставою для звернення до суду з позовом у даній справі.
Заперечення інших учасників справи
Відповідач у відзиві на апеляційну скаргу заперечує доводи позивача, просить у задоволенні вимог апеляційної скарги відмовити, рішення Господарського суду Тернопільської області у даній справі залишити без змін, мотивуючи свої доводи тим, зокрема, що ТОВ "МЖК ІрЛАГА" є виконавцем послуг з утримання будинків і прибудинкової території, а не управителем чи балансоутримувачем будинку. Крім того, на переконання відповідача, позивач не обґрунтував правовими нормами обов’язку виконавця послуг з утримання будинку і прибудинкової території передавати документи управителю будинку. Зазначає, що позивачем пред’явлено вимоги до неналежного відповідача, оскільки ТОВ «МЖК ІрЛАГА» ніколи не надавало послуги з управління будинком, а між відповідачем та мешканцями будинку було укладено виключно договори про надання послуг з утримання будинку, споруд та при будинкової території.
Позивач у відповіді на відзив заперечує доводи відповідача, викладені у відзиві на апеляційну скаргу, з підстав їх необґрунтованості. Просить рішення Господарського суду Тернопільської області у даній справі скасувати та прийняти нове судове рішення, яким позовні вимоги задовольнити в повному обсязі.
Стислий виклад встановлених судом першої інстанції та неоспорених обставин, а також обставин, встановлених судом апеляційної інстанції, і визначених відповідно до них правовідносин
Рішенням виконавчого комітету Тернопільської міської ради № 1735 від 18.12.2005 (а.с.12, том ІІІ) затверджено акт державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію 78-квартирного житлового будинку зі стоянками автомобілів, продовольчим магазином, перукарнею, піцерією, офісами, аптекою і медичним центром. Об’єкту присвоєно адресний номер: вул. Вільхова, 17.
Відповідно до пункту 14 рішення виконавчого комітету Тернопільської міської ради № 640 від 15.05.2006 «Про оформлення права власності та прийняття на баланс 78-квартирного житлового будинку зі стоянками автомобілів, продовольчим магазином, перукарнею, піцерією, офісами, аптекою і медичним центром за адресою: вул.Вільхова, 17» (а.с. 139-150, том І) ТОВ «Житло» та БМУ «Промбуд» ВАТ «Тернопільбуд» вирішено передати безоплатно, а комунальному підприємству «Новий Світ» та експлуатуючим організаціям (ВАТ «Тернопільміськгаз», КП «Тернопільводоканал», ВАТ «Укртелеком») прийняти безоплатно на баланс і обслуговування 78-квартирний житловий будинок зі стоянками автомобілів, продовольчим магазином, перукарнею, піцерією, офісами, аптекою і медичним центром за адресою: вул. Вільхова, 17 в м. Тернополі з відповідними інженерними мережами.
Відповідно до листа ТОВ «МЖК ІрЛАГА» від травня 2006 року (а.с.20, том ІІІ) останнє надало БМУ «Промбуд» згоду про взяття на обслуговування 78-квартирного житлового будинку по вул. Вільховій, 17.
Рішенням виконавчого комітету Тернопільської міської ради № 725 від 07.06.2006 внесено часткові зміни в рішення виконавчого комітету Тернопільської міської ради № 640 від 15.05.2006, а саме в пункті 14 рішення виконавчого комітету Тернопільської міської ради № 640 від 15.05.2006 замість слів «комунальному підприємству «Новий Світ» вирішено читати «товариству з обмеженою відповідальністю «МЖК ІрЛАГА» (а.с. 174, том ІІ).
Відповідно до акта прийомки-передачі 78-квартирного житлового будинку зі стоянками автомобілів, продовольчим магазином, перукарнею, піцерією, офісами, аптекою і медичним центром по вул. Вільховій, 17 від 01.07.2006 (а.с. 194, том ІІ) БМУ «Промбуд» здало, а ТОВ «МЖК ІрЛАГА» прийняло 78-квартирний житловий будинок зі стоянками автомобілів, продовольчим магазином, перукарнею, піцерією, офісами, аптекою і медичним центром по вул. Вільховій, 17 на підставі рішення виконавчого комітету Тернопільської міської ради № 640 від 15.05.2006 про безоплатну передачу 78-квартирного житлового будинку зі стоянками автомобілів, продовольчим магазином, перукарнею, піцерією, офісами, аптекою і медичним центром по вул. Вільховій, 17.
Відповідно до листа Управління житлово-комунального господарства та екології, м. Тернопіль від 11.02.2008 № 282/07, житловий будинок за адресою вул. Вільхова, 17 перебуває на балансі та обслуговуванні ТОВ «МЖК ІрЛАГА».
Разом з тим, відповідно до листа Управління житлово-комунального господарства, благоустрою та екології від 09.03.2017 № 209/15, акти прийняття-передачі будинку на баланс та обслуговування КП «Новий Світ» на адресу виконавчого комітету не надавались; будинок за адресою вул. Вільхова, 17 не перебуває в комунальній власності міста, рішення виконавчого комітету міської ради стосовно прийняття будинку на баланс ТОВ «МЖК ІрЛАГА» не приймались.
У період 2006 року (після здавання багатоквартирного житлового будинку в експлуатацію) між власниками квартир багатоквартирного житлового будинку № 17 по вул. Вільховій в м. Тернополі та ТОВ "МЖК ІрЛАГА" було укладено договори про участь у витратах на утримання будинку та прибудинкової території.
Зокрема, в матеріалах справи наявний Договір про участь у витратах на утримання будинку та прибудинкової території (а.с. 77, том І), укладений 01 липня 2006 року між Уповноваженим представником власника будинку в особі директора ТОВ «МЖК Ірлага», що діє на підставі Статуту і рішення міськвиконкому та власником квартири № 40 ОСОБА_6 Відповідно до розділу 1 договору, уповноважений представник власника будинку забезпечує обслуговування та ремонт житлового будинку за адресою м. Тернопіль, вул.Вільхова, 17, а також утримання прибудинкової території, а Співвласник приймає участь у витратах на виконання названих робіт. Укладений договір підписаний обома сторонами.
Відповідно до протоколу установчих зборів власників квартир багатоквартирного будинку, що знаходиться за адресою м. Тернопіль, вул. Вільхова, 17 від 12.04.2016 № 1 установчими зборами власників квартир багатоквартирного будинку прийнято рішення «Про створення Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку Вільхова17".
01.06.2016 до Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань внесено запис про створення Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку Вільхова 17.
Відповідно до п.1 розділу 1 Статуту Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку Вільхова 17, затвердженого протоколом №1 від 12.04.2016 установчих зборів співвласників, ОСББ створене власниками квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку №17, що розташований за місцезнаходженням: вул. Вільхова, 17 в місті Тернополі відповідно до Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку».
Згідно з п.1 розділу 2 Статуту метою створення ОСББ є забезпечення і захист прав співвласників, дотримання ними своїх обов'язків, належне утримання та використання спільного майна будинку, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та цим Статутом.
Листом від 07.06.2016 № 1 позивач просив відповідача зняти з балансу ТОВ "МЖК ІрЛАГА" житловий комплекс по вул. Вільховій,17 та передати його в строк до 01.07.2016 на баланс і технічне обслуговування ОСББ. Для передачі підготувати план земельної ділянки, технічній паспорт будинку та іншу технічну документацію (інвентарну справу, акт прийняття в експлуатацію і плани зовнішніх та внутрішніх мереж, тощо), акт прийому-передачі житлового комплексу та ліквідувати недоліки будинку.
Листом від 05.07.2016 №102 відповідач відмовив позивачу в передачі багатоквартирного будинку з огляду на те, що ТОВ «МЖК ІрЛАГА» не є балансоутримувачем багатоквартирного будинку по вул. Вільховій, 17 та з огляду на наявність у мешканців даного будинку боргу перед ОСОБА_5 за надані послуги по утриманню будинку і споруд та прибудинкової території.
Протоколом №4 загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку від 04.07.2016 затверджено лист-звернення до директора ТОВ «МЖК ІрЛАГА» про створення спільної комісії для передачі будинку на баланс (управління) ОСББ.
Листом від 06.07.2016 №03 позивач повідомив відповідача про те, що управління багатоквартирним будинком буде здійснюватися через статутний орган об’єднання - правління ОСББ «Вільхова 17» та просив для визначення технічного стану та підготовки акта приймання-передачі житлового комплексу в управління ОСББ створити комісію з представників ТОВ «МЖК ІрЛАГА» та ОСББ.
Даний лист позивача відповідач залишив без розгляду, що слугувало підставою для звернення до суду з позовом у даній справі.
Відмовляючи ОСББ у задоволенні позовних вимог Господарський суд Тернопільської області виходив з того, зокрема, що наявні у матеріалах справи докази не є беззаперечними, оскільки із їх змісту неможливо встановити на яких саме умовах багатоквартирний будинок, що розташований за адресою: м. Тернопіль, вул. Вільхова, 17, передано ТОВ "МЖК ІрЛАГА" (на баланс чи утримання). Крім того, ні у рішенні №640 від 15.03.2006, ні в Акті прийому - передачі не обумовлено ролі Тернопільської міської ради як особи, що позиціонувала себе як власник цього об'єкта нерухомості, а також не зазначено, які саме документи передані відповідачу. ОСОБА_5 з обмеженою відповідальністю "Тернопільбуд"№ 01/676 від 24.09.2018 не є допустимим доказом приймання-передачі спірних документів, оскільки сам факт передачі ним не зафіксовано, він лише містить посилання на документи, що, ймовірно, могли б зафіксувати факт приймання-передачі цих документів.
Разом з тим, судом першої інстанції не враховано наступне.
Мотиви та норми права, якими керується суд апеляційної інстанції
Відповідно до ч. 1 ст. 317 Цивільного кодексу України (далі ЦК України) власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.
Частиною 1 статті 319 ЦК України встановлено, що власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.
Відповідно до норм ч. ч. 1, 2 ст. 369 ЦК України спільна власність двох або більше осіб без визначення часток кожного з них у праві власності є спільною сумісною власністю. Суб'єктами права спільної сумісної власності можуть бути фізичні особи, юридичні особи, а також держава, територіальні громади, якщо інше не встановлено законом.
Згідно із ст. 382 ЦК України квартирою є ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання. Усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несучо-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
Відповідно до ст. 385 ЦК України власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (будинках) для забезпечення експлуатації такого будинку (будинків), користування квартирами та нежитловими приміщеннями та управління, утримання і використання спільного майна багатоквартирного будинку (будинків) можуть створювати об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (будинків). Таке об'єднання є юридичною особою, що створюється та діє відповідно до закону та статуту.
Особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку, регулювання правових, організаційних та економічних відносин, пов'язаних з реалізацією прав та виконанням обов'язків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління врегульовані Законом України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку".
Відповідно до ч. ч. 1,7,8 ст. 1 вказаного Закону багатоквартирний будинок - житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири; управитель багатоквартирного будинку (далі - управитель) - фізична особа - підприємець або юридична особа - суб'єкт підприємницької діяльності, яка за договором із співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб; управління багатоквартирним будинком - вчинення співвласниками багатоквартирного будинку дій щодо реалізації прав та виконання обов'язків співвласників, пов'язаних з володінням, користуванням і розпорядженням спільним майном багатоквартирного будинку.
Згідно з ч. ч. 5,6 ст. 5 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" замовник будівництва або попередній власник будинку зобов'язаний передати один примірник технічної документації на будинок згідно з переліком, визначеним центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики і політики у сфері житлово-комунального господарства, співвласникам в особі їх об'єднання або особі, уповноваженій співвласниками у передбаченому цим Законом порядку. У разі якщо об'єднання співвласників багатоквартирного будинку не створено та уповноважену особу не визначено, примірник технічної документації на будинок передається управителю, якщо його обрано відповідно до закону. У разі зміни форми управління багатоквартирним будинком особа, яка здійснювала управління, повинна передати наявну в неї технічну та іншу передбачену законодавством документацію на будинок особі, визначеній співвласниками такого будинку. У разі зміни управителя попередній управитель повинен передати наявну в нього технічну та іншу передбачену законодавством документацію на будинок новому управителю.
Статтею 9 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" визначено форми управління багатоквартирним будинком, зокрема, управління багатоквартирним будинком співвласниками; управління багатоквартирним будинком управителем; управління багатоквартирним будинком об'єднанням співвласників багатоквартирного будинку (асоціацією співвласників багатоквартирних будинків).
При цьому, за загальним правилом, встановленим статтею 9 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками, а у випадку прийняття ним відповідного рішення - управителем чи об'єднанням співвласників багатоквартирного будинку.
За приписами ч. ч. 1-3 ст. 11 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком. Вартість послуг з управління багатоквартирним будинком визначається за згодою сторін та зазначається у договорі з управителем. Умови договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком повинні відповідати умовам типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України.
Відповідно до ч. 1 ст. 10 вказаного Закону співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах у порядку, передбаченому цією статтею. Якщо у багатоквартирному будинку в установленому законом порядку утворено об'єднання співвласників, проведення зборів співвласників та прийняття відповідних рішень здійснюється згідно із законом, що регулює діяльність об'єднань співвласників багатоквартирних будинків.
У даному випадку спеціальним законом, що регулює діяльність об'єднань співвласників багатоквартирних будинків, визначає правові та організаційні засади створення, функціонування, реорганізації та ліквідації об'єднань власників жилих та нежилих приміщень багатоквартирного будинку, захисту їхніх прав та виконання обов'язків щодо спільного утримання багатоквартирного будинку, є Закон України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку"
Відповідно до ст. 1 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі - об'єднання) - юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна.
Відповідно до ч. ч. 1, 14 ст. 6 ЗУ "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" об'єднання може бути створено лише власниками квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (багатоквартирних будинках). Установчі збори об'єднання у новозбудованих багатоквартирних будинках можуть бути проведені після державної реєстрації права власності на більше половини квартир та нежитлових приміщень у такому будинку. Державна реєстрація об'єднання (асоціації) проводиться у порядку, встановленому законом для державної реєстрації юридичних осіб. Об'єднання (асоціація) вважається утвореним з дня його державної реєстрації.
Відповідно до ст. 12 вказаного Закону управління багатоквартирним будинком здійснює об'єднання через свої органи управління. За рішенням загальних зборів функції з управління багатоквартирним будинком можуть бути передані (всі або частково) управителю або асоціації. Об'єднання самостійно визначає порядок управління багатоквартирним будинком та може змінити його у порядку, встановленому цим Законом та статутом об'єднання.
Таким чином, з моменту створення та реєстрації відповідного об'єднання співвласників багатоквартирного будинку управління багатоквартирним будинком здійснюється виключно об'єднанням через свої органи управління, як це передбачено імперативною нормою Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку".
У даному випадку, з моменту створення та реєстрації у встановленому законом порядку Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Вільхова,17" управління багатоквартирним будинком здійснюється виключно позивачем.
Згідно з ч. ч. 18,19 ст. 6 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" колишній балансоутримувач багатоквартирного будинку або особа, яка здійснювала управління багатоквартирним будинком до створення об'єднання, у тримісячний строк з дня державної реєстрації об'єднання забезпечує передачу йому примірника технічної та іншої передбаченої законодавством документації на будинок, а також документа, на підставі якого багатоквартирний будинок прийнято в експлуатацію, технічного паспорта і планів інженерних мереж. У разі відсутності документації на багатоквартирний будинок колишній балансоутримувач багатоквартирного будинку або особа, яка здійснювала управління багатоквартирним будинком до створення об’єднання, протягом півроку з дня державної реєстрації об'єднання відновлює її за власний рахунок.
Отже, спеціальним законом передбачено, що з моменту реєстрації об'єднання колишній балансоутримувач багатоквартирного будинку або особа, яка здійснювала управління багатоквартирним будинком до створення об'єднання у тримісячний строк з дня державної реєстрації об'єднання забезпечує передачу йому примірника технічної та іншої передбаченої законодавством документації на будинок, а також документа, на підставі якого багатоквартирний будинок прийнято в експлуатацію, технічного паспорта і планів інженерних мереж.
Будь-яких додаткових вимог для передачі даної документації від попереднього балансоутримувача багатоквартирного будинку або особи, яка здійснювала управління багатоквартирним будинком до створення об'єднання Законом України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" не встановлено.
У зв'язку з прийняттям Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" та виключенням ст. 11 Закону "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" щодо утримання житлового комплексу на балансі об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, Порядок передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс, затверджений постановою Кабінету міністрів України від 11.10.2002 N 1521 "Про реалізацію Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" не може застосовуватись.
До того ж, спеціальної процедури передачі примірника технічної та іншої передбаченої законодавством документації на будинок ні Законом України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку", ні Законом України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" не передбачено.
Разом з тим, на виконання Закону України "Про житлово-комунальні послуги" наказом Міністерства з питань житлово-комунального господарства України від 02.02.2009 р. N 13 були затверджені Правила управління будинком, спорудою, житловим комплексом або комплексом будинків і споруд (зареєстровано в міністерстві юстиції України 27.04.2009 N 377/16393).
Управління будинком - дії, спрямовані на забезпечення сталого функціонування будинку та прибудинкової території відповідно до їх цільового призначення і збереження їх споживчих якостей, а також на організацію забезпечення потреби мешканців будинку в отриманні житлово-комунальних послуг відповідно до вимог нормативів, норм, стандартів, порядків і правил. Функції з управління будинком та забезпечення його належної експлуатації власники, співвласники або за їх дорученням балансоутримувач здійснюють самостійно чи через особу, яка за договором з власником чи балансоутримувачем здійснює управління будинком (п. 1.2. Правил)
Відповідно до п. 1.4. Правил особою, що здійснює управління будинком, у разі самоуправління будинком, є власники, співвласники будинку, створені ними органи, організації та об'єднання або балансоутримувач чи будь-яка інша особа, яка уповноважена від імені власників, співвласників будинку виконувати функції з управління будинком.
Згідно з п. 1.3. Правил управління будинком передбачає виконання таких функцій, зокрема, ведення передбаченої законодавством звітності, а також технічної документації щодо стану, утримання та експлуатації об'єкта відповідно до вимог пункту 3.6 цих Правил.
Розділом 2 Правил передбачено порядок прийняття об'єкта в управління.
Таким чином, вказані Правила регулюють передачу будинку в управління, зокрема, і об'єднанню співвласників багатоквартирного будинку, а тому підлягають застосуванню до спірних правовідносин.
Пунктами 2.1. - 2.3. зазначених Правил передбачено, що для приймання-передачі об'єкта в управління утворюється відповідна комісія у складі представників попереднього балансоутримувача чи особи, що здійснювала управління будинком, власників, співвласників та особи, що буде здійснювати управління будинком.
Комісія визначає технічний стан об'єкта відповідно до вимог законодавства та складає акт приймання-передачі об'єкта в управління.
Кожній зі сторін, що бере участь у прийманні-передачі об'єкта, надається примірник акта приймання-передачі, підписаний членами комісії та затверджений керівництвом кожної сторони - юридичної особи.
При передачі об'єкта в управління попередній балансоутримувач чи особа, що здійснювала управління будинком, надає замовнику, а замовник передає особі, що буде здійснювати управління будинком, оригінали або належним чином звірені копії документів (у разі зберігання оригіналів документів у місцевих архівах):
Пунктом 2.3. цих Правил встановлено, що у разі відсутності документів, передбачених цим пунктом, відмітка про це робиться у акті приймання-передачі об'єкта. Відсутні документи виготовляються чи відновлюються за рахунок попереднього балансоутримувача чи особи, що здійснювала управління будинком, протягом одного місяця з моменту складання акта приймання-передачі об'єкта та передаються ним особі, що буде здійснювати управління будинком, з оформленням додатка до акта приймання-передачі.
Крім того, пунктом 1.2. Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затверджених наказом Держжитлокомунгоспу України від 17.05.2005 N 76, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 25.08.2005 N 927/11207, визначено перелік технічної документації постійного зберігання, до якого включаються:
- технічний паспорт на квартирний (багатоповерховий) житловий будинок;
- проектно-кошторисна документація зі схемами влаштування внутрішньобудинкових мереж водопостачання, каналізації, центрального опалення, тепло-, газо-, електропостачання тощо;
- акти державної комісії про приймання жилого будинку в експлуатацію;
- паспорти котельного господарства, котлові книги, у разі наявності вбудованих та прибудованих котелень;
- паспорти ліфтового господарства;
- акти приймання-передачі жилого будинку у разі зміни його власника чи Балансоутримувача.
Аналогічний за змістом перелік технічної та іншої документації на житловий будинок визначено Правилами управління будинком, спорудами, житловим комплексом або комплексом будинків і споруд, затвердженими наказом Міністерства житлово-комунального господарства України N 13 від 02.02.2009, згідно яких, при передачі об'єкта в управління, здійснюється передача наступної документації:
І. Щодо технічного стану об'єкта, у тому числі:
- план земельної ділянки з усіма будинками та спорудами, що на ній розташовані, виготовлений відповідно до вимог Інструкції з топографічного знімання у масштабах 1:5000, 1:2000, 1:1000 та 1:500 (ГКНТА-2.04-02-98), затвердженої наказом Головного управління геодезії, картографії та кадастру при Кабінеті Міністрів України від 09.04.98 N 56, зареєстрованої у Міністерстві юстиції України 23.06.98 за N 393/2833;
- паспорт об'єкта та земельної ділянки; проектно-кошторисну документацію та виконавчі креслення на кожний будинок та споруду об'єкта;
- акт технічного стану об'єкта на момент приймання-передачі;
- схеми внутрішньобудинкових мереж централізованого постачання холодної та гарячої води, водовідведення, газо- та електропостачання, централізованого опалення тощо;
- виконавчі креслення контурів заземлення (для споруд, які мають заземлення);
- паспорти котельного господарства, котлові книги;
- паспорти ліфтового господарства;
- кошториси, описи робіт з поточного та капітального ремонту;
- акти технічного огляду;
- журнали заявок мешканців об'єкта;
- протоколи виміру опору ізоляції електромереж;
- протоколи огляду системи вентиляції;
II. Щодо бухгалтерського обліку та передбаченої законодавством звітності за об'єктом; обліку мешканців об'єкта, а також власників, співвласників окремих приміщень об'єкта, які у ньому не мешкають; правовідносин попереднього балансоутримувача чи особи, що здійснювала управління будинком, з юридичними або фізичними особами у сфері надання та оплати житлово-комунальних послуг, найму, оренди та користування приміщеннями об'єкта; планових заходів за попередній та поточний роки, необхідних для утримання об'єкта відповідно до вимог нормативів, норм, стандартів, порядків і правил та для збереження належного технічного стану будівельних елементів, конструкцій та мереж об'єкта.
З врахуванням викладеного, після прийняття співвласниками на зборах рішення про форму управління будинком, а саме прийняття рішення про створення ОСББ, між колишньою особою, що здійснювала управління будинком, та співвласником в особі їх об'єднання або особою, уповноваженою співвласниками, має бути здійснено приймання-передача об'єкта в управління, з підписанням відповідного акта та передачею усієї наявної документації на будинок.
Судом встановлено, що ТОВ «МЖК ІрЛАГА» здійснюється обслуговування багатоквартирного будинку по вул. Вільховій, 17.
При цьому, доводи відповідача про те, що ТОВ "МЖК ІрЛАГА" є виконавцем послуг з утримання будинків і прибудинкової території, а не управителем чи балансоутримувачем будинку, а тому підстави для задоволення позовних вимог ОСББ відсутні, є безпідставними з огляду на наступне.
Дійсно, законодавство містить таке поняття, як послуга з управління нерухомістю. Так згідно ст. 13 закону «Про житлово-комунальні послуги» управління будинком, спорудою або групою будинків (балансоутримання, укладання договорів на виконання послуг, контроль виконання умов договору тощо) є одним з різновидів житлово-комунальних послуг.
Однак, дане визначення жодною мірою не говорить про те, що така послуга не повинна надаватися в порядку і на підставах, встановлених главою 70 Цивільного Кодексу, тобто нормами, що регулюють питання управління майном.
Послуга з управління будинком - це результат господарської діяльності, спрямованої на задоволення потреби власників, співвласників в ефективному управлінні належного їм майна, підтриманні об'єкта в належному технічному стані, організації забезпечення потреб мешканців об'єкта в житлово-комунальних послугах.
Управління будинком - дії, спрямовані на забезпечення функціонування будинку і прибудинкової території відповідно до їх цільового призначення і збереження їх якостей, а також на організацію забезпечення потреби мешканців в отриманні житлокомпослуг відповідно до вимог нормативів, норм, стандартів, порядків і правил.
Таким чином, у даному випадку, діяльність відповідача і є управлінням, що також прямо передбачено Статутом ТОВ «МЖК ІрЛАГА». Тому твердження відповідача про те, що, надаючи послугу з управління будинками, ТОВ «МЖК ІрЛАГА» не управляє цими будинками – є безпідставними.
Висновки суду
Враховуючи зазначене, виходячи із приписів ч. 18 ст. 6 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" у відповідача починаючи з 01.06.2016 виник обов'язок у тримісячний строк забезпечити передачу ОСББ "Вільхова, 17" примірник технічної та іншої передбаченої законодавством документації на будинок, а також документа, на підставі якого багатоквартирний будинок прийнято в експлуатацію, технічного паспорта і планів інженерних мереж щодо передачі об'єднанню співвласників багатоквартирного будинку.
На переконання суду апеляційної інстанції, висновок місцевого господарського суду про те, що позовні вимоги не підлягають задоволенню з тих підстав, що наявні у матеріалах справи докази не є беззаперечними, так як з їх змісту неможливо встановити, на яких саме умовах багатоквартирний будинок передано ТОВ "МЖК ІрЛАГА", а також про те, що ні у рішенні №640 від 15.03.2006, ні в Акті прийому - передачі не зазначено, які саме документи передані відповідачу, є необґрунтованим, оскільки апеляційним судом в ході розгляду справи встановлено, що на теперішній час саме відповідачем здійснюється обслуговування житлового будинку на виконання укладених з мешканцями будинку договорів та договорів з обслуговуючими організаціями, як то ВАТ «Тернопільобленерго» (а.с. 184-191, том І), Тернопільське ОКП «Профілактична дезинфекція» (а.с. 192-193, том І).
Тобто, саме відповідач на теперішній час є управляючою компанією у розумінні Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку".
А перелік технічної документації постійного зберігання, яка підлягає передачі ОСББ з підписанням відповідного акта, визначено Правилами управління будинком, спорудою, житловим комплексом або комплексом будинків і споруд (зареєстровано в міністерстві юстиції України 27.04.2009 N 377/16393) та Правилами управління будинком, спорудами, житловим комплексом або комплексом будинків і споруд, затвердженими наказом Міністерства житлово-комунального господарства України N 13 від 02.02.2009.
Відсутність технічної документації у відповідача, в силу вимог ч. ч. 18,19 ст. 6 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку", зобов’язує останнього протягом півроку з дня державної реєстрації об'єднання відновити її за власний рахунок.
Будь-яких додаткових вимог для передачі документації від попереднього балансоутримувача багатоквартирного будинку або особи, яка здійснювала управління багатоквартирним будинком до створення об'єднання Законом України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" не встановлено.
Відповідно до ст. 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: 1) письмовими, речовими і електронними доказами; 2) висновками експертів; 3) показаннями свідків.
Згідно ч. 1 ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Відповідно до ч.ч. 1,2 ст. 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.
Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (справа «Серявін проти України», § 58, рішення від 10 лютого 2010 року).
Пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року (далі - Конвеція) зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід (рішення Європейського Суду з прав людини у справі «Трофимчук проти України», no. 4241/03, від 28.10.2010 року).
З врахуванням викладеного у сукупності, за даних фактичних обставин, апеляційний господарський суд не погоджується з висновками місцевого господарського суду про відсутність правових підстав для задоволення позовних вимог, а тому суд апеляційної інстанції дійшов висновку про те, що вимоги апеляційної скарги підлягають задоволенню, рішення Господарського суду Тернопільської області від 27.11.2018 та додаткове рішення Господарського суду Тернопільської області від 20.12.2018 у даній справі – скасуванню з прийняттям нового судового рішення про задоволення позовних вимог.
Судові витрати
Судовий збір за подання позову та розгляд справи в суді апеляційної інстанції, в порядку вимог ст. 129 ГПК України, покласти на відповідача.
Керуючись ст.ст. 86, 129, 240, 269, 275, 277, 281, 282 ГПК України, Західний апеляційний господарський суд, -
П О С Т А Н О В И В :
1.Апеляційну скаргу Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Вільхова 17" задовольнити.
2.Рішення Господарського суду Тернопільської області від 27.11.2018 та додаткове рішення Господарського суду Тернопільської області від 20.12.2018 у справі 921/753/16-г/11 скасувати та прийняти нове рішення.
Позов задовольнити.
Зобов'язати ОСОБА_5 з обмеженою відповідальністю "МЖК ІрЛАГА" (вул. Новий світ, 8, м. Тернопіль, ідентифікаційний код 31830642) передати в управління Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку "Вільхова 17" (вул. Березова, 14/9, м. Тернопіль, ідентифікаційний код 40525480) багатоквартирний будинок, що розташований за адресою: м. Тернопіль, вул. Вільхова, 17.
Зобов'язати ОСОБА_5 з обмеженою відповідальністю "МЖК ІрЛАГА" (вул. Новий світ, 8, м. Тернопіль, ідентифікаційний код 31830642) передати Об’єднанню співвласників багатоквартирного будинку "Вільхова 17" (вул. Березова, 14/9, м. Тернопіль, Тернопільська область, ідентифікаційний код 40525480) документацію щодо багатоквартирного будинку, що розташований за адресою: м. Тернопіль, вул. Вільхова, 17, а саме:
план земельної ділянки, бухгалтерську та статистичну документацію, один примірник технічної документації на будинок, до якої включається: технічний паспорт на квартирний (багатоповерховий) житловий будинок, проектно-кошторисна документація зі схемами влаштування внутрішньобудинкових мереж водопостачання, каналізації, центрального опалення, тепло-, газо-, електропостачання тощо, акти державної комісії про приймання жилого будинку в експлуатацію, паспорти котельного господарства, котлові книги у разі наявності вбудованих та прибудинкових котелень, паспорти ліфтового господарства, акти приймання-передачі жилого будинку у разі зміни його власника чи балансоутримувача, кошториси, описи робіт на поточний і капітальний ремонт, акти технічних оглядів, журнали заявок жителів, протоколи вимірювань опору електромереж (за наявності), протоколи вимірювань вентиляції, інформації щодо обліку мешканців об’єкта, а також власників, співвласників окремих приміщень об’єкта, які в ньому не мешкають, правовідносин попереднього балансоутримувача чи особи, що здійснювала управління будинком, з юридичними або фізичними особами у сфері надання та оплати житлово-комунальних послуг, найму, оренди та користування приміщеннями об'єкта, планових заходів за попередній та на поточний роки, необхідних для утримання об'єкта відповідно до нормативів, норм стандартів, порядків і правил та для збереження належного технічного стану будівельних елементів, конструкцій та мереж об'єкта.
3.Стягнути з ОСОБА_5 з обмеженою відповідальністю "МЖК ІрЛАГА" (вул. Новий світ, 8, м. Тернопіль, ідентифікаційний код 31830642) на користь Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку "Вільхова 17" (вул. Березова, 14/9, м. Тернопіль, ідентифікаційний код 40525480) 1378,00грн у відшкодування витрат по сплаті судового збору за розгляд справи в суді першої інстанції та 2 643грн у відшкодування витрат по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття.
Порядок та строки оскарження постанов апеляційного господарського суду до суду касаційної інстанції визначені ст. ст. 287-289 ГПК України.
Повний текст постанови складено та підписано 28.03.2019
Головуючий суддя Б.Д. Плотніцький
Судді М .Б. Желік
ОСОБА _1
